FORSLAG TIL ENDELIG BEHANDLING, NOVEMBER 2015 Boligpolitisk strategi for Asker

Transkript

1 FORSLAG TIL ENDELIG BEHANDLING, NOVEMBER 2015 Boligpolitisk strategi for Asker FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

2 Innhold INNLEDNING 3 KOMMUNEPLAN 4 MÅL FOR BOLIGPOLITIKKEN 5 Føringer fra øvrige vedtatte kommunale planer 7 Nasjonale føringer 7 STATUS OG UTFORDRINGER 8 Historisk utvikling 8 Befolkningsutvikling 9 Dagens boligsammensetning 10 Boligpriser 11 Leiemarkedet i Asker 12 Leiepriser 12 Rekruttering av nøkkelpersonell 13 Næringslivets behov 13 Utfordringer i forhold til segregering 13 Reguleringsplanportefølje 13 Kommunale eiendommer 14 Grunneiendommer 14 Boligsosialt utviklingsprogram 15 Kommunale boliger 15 Rimelig bolig, definisjon 17 Plansone 17 VIRKEMIDLER 18 Plan og bygningsloven 19 Juridisk bindende arealplaner 19 Utbyggingsavtaler 22 Kommunal eiendomspolitikk 25 Kjøp av eiendom 26 Salg av eiendom 26 Egenutvikling 29 Kommunale boliger 29 Asker Eiendomsforvaltning AS 30 Stiftelsen ungdomsboliger 30 Husbankens virkemidler 31 Virkemidler rettet mot innbyggere 32 Støtteordninger rettet mot kommuner og private utbyggere 32 Kommunale støtteordninger 33 Kommunal husleiestøtte 33 Sosialhjelp 33 Oppsummering av prioriterte virkemidler 34 2 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

3 Innledning Kommunestyret har,gjennombehandlingavkommuneplan, vedtattat det skalutarbeides en boligpolitiskstrategifor Asker.Strategienskal gi grunnlagfor en aktiv og målrettet kommunalboligpolitikk.mål fra Stortingsmeldingnr. 17 ( )«Byggje- bu leve»og Nasjonalstrategifor boligsosialtarbeid,bolig for velferd , er lagt til grunnfor arbeidet. I Askerer det ca boligerog av disseer det ca 80 prosentsom er familieboliger i småhus.andeleneneboligerer høyi forholdtil sammenlignbare kommunerog svært mangeav dissefamilieboligenebebosav en eller to personer,vesentligeldre mennesker.i kommuneplanfor Asker er det lagt opp til en årlig befolkningsvekstpå 1,5 prosentog en årlig boligproduksjonpå 350 boliger,hvoravleiligheter og rekkehusskal utgjøreca 75 prosentav ny boligmasse.det er et stort behovfor å byggeleiligheter rettet mot seniorgruppenog småhusholdninger. Samtidigligger Asker i et områdemed høyeboligpriser,det er derforet mål at det skal bygges50 rimelige boligeri året. Formannskapet behandletet utfordringsdokument for boligpolitiskstrategii mai 2014 og dette har dannetgrunnlagetfor strategiarbeidet.det har vært gjennomførtseminar med formannskapog bygningsrådunderveisi prosessen.det har ogsåvært ere møter med utbyggereog representanterfra næringslivet. De mestsentralestyringsredskapene for det boligpolitiskearbeideter kommuneplanen, reguleringsplaner og aktiv bruk av utbyggingsavtaler. Viderevil salg av kommunal eiendomværeet sentraltvirkemiddelfor å sikreen andelrimeligeboligeri kommunen. Forslagtil boligpolitiskstrategifor Asker var ute på høringfra juni 2015 september2015.strategienfremmesnå til endeligbehandlingi kommunestyret. Strategiengir et bilde av statusog utfordringer,og foreslåren rekkevirkemidlerfor Askerkommunei det boligpolitiskearbeidet. Føyka/Elvelyhar et boligpotensialepå om lag 600. FORSLAG TILBOLIGPOLITISK STRATEGI FORASKER

4 Kommuneplan Det er i kommuneplan for Asker lagt opp til en befolkningsvekst på 1,5 prosent og en boligproduksjon på 350 boliger i året. Dette er en boligpro - duksjon som gir en befolkningsvekst noe over Statistisk sentralbyrås (SSB) befolkningsframskrivninger, samtidig som kommuneøkonomien ivaretas på en forsvarlig måte. I kommuneplanperioden forutsettes det dermed bygget rundt 4200 boliger. Det er imidler - tid avsatt areal for å kunne bygge mer enn dobbelt så mange boliger. Dette er gjort for å sikre solide planer, for å møte framtidige behov, for å ta hensyn til markedet, for å kunne drive et aktivt boligpolitisk arbeid samt sikre eksibilitet og kapasitet når det gjelder infrastruk - tur. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelser knyttet til skole- og transportkapasitet, slik at bygging av boliger kanaliseres til områder med tilfredsstillende kapasitet. Ved videre utvikling av Asker legges prinsippene om samordnet areal- og transportplanlegging til grunn. Det satses således på en konsentrert knutepunkt- og tettstedsutvikling, rundt våre største steder. 800 Boligbygging i planperioden (antall boliger) Boligpotensialet i kommuneplanen (antall boliger) 5000? KDP FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

5 Mål for boligpolitikken Boligpolitisk strategi omfatter alle boligene som skal bygges i Asker de kommende årene. Den retter seg både mot det ordinære markedet og mot særlige grupper. Hovedgrepet er å bygge leiligheter for seniorer, for å frigjøre eneboliger for barnefamilier. Det er i tillegg lagt stor vekt på virkemidler for å realisere 50 rimelige boliger i året for lavinntektsgrupper, føstegangsetable - rere og småhusholdninger. Det er de nert følgende mål og strategier for boligpolitikk og boligsosiale utfordringer: MÅL Det bygges opp mot boliger tilsvarende 350 boliger pr. år i kommuneplanperioden, hvorav leiligheter og rekkehus vil utgjøre om lag 75 prosent av ny boligmasse. Hensynet til forsvarlig kommuneøkonomi og infrastruktur tilsier begrensning av boligbyggingen til ca 350 boliger årlig. Hovedandelen av leiligheter innrettes mot seniormarkedet. I tillegg sikres boliger for lavinntektsgrupper, førstegangsetablerere og småhusholdninger. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

6 STRATEGI Asker kommune skal: sikre planberedskap ved godkjente reguleringsplaner som muliggjør 350 nye boliger i året gi grunneierne større forutsigbarhet og utbyggere flere valgmuligheter, ved å avsette arealer til boligformål ut over det som dekker behovet i planperioden være en offensiv eiendomsaktør som gjør strategiske eiendomsdisposisjoner for å ivareta en helhetlig samfunnsutvikling og boligpolitiske hensyn tilrettelegge for ca. 50 rimelige boliger pr. år, inklusive boliger definert i Boligsosialt handlingsprogram, bl.a. ved bruk av kommunens egne tomter bruke plan- og bygningslovens virkemidler for å styre boligantall, boligstørrelse og boligstandard, samt benytte utbyggingsavtaler i samarbeid med private utbyggere der dette er hensiktsmessig sikre et variert og mangfoldig boligmiljø ved å unngå konsentrasjon av kommunale og kommunaltdisponible boliger aktivt bruke Husbankens økonomiske ordninger i det boligsosiale arbeidet rekkefølgebestemmelser vedrørende transportkapasitet (herunder bussfremkommelighet), skolekapasitet o.a. kan begrense faktisk utbygging ta hensyn til spesifikke segregeringsutfordringer for å sikre et bærekraftig og variert miljø ta virkemidler i bruk for å redusere geografiske skjevheter i boligstrukturen og befolkningssammensetningen 6 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

7 Det bygges fortsatt eneboliger i Asker, her fra Furubakken på Hvalstad. FØRINGER FRA ØVRIGE VEDTATTE KOMMUNALE PLANER Omsorgstjenester for eldre har som overordnet mål å støtte eldre i å kunne bo hjemme lengst mulig. Gjennom utbygging av lettstelte leiligheter i tilknytning til lokalsentra, legger kommunen til rette for at seniorer kan selge eneboligen eller rekkehuset, og kjøpe en lettstelt leilighet. Folkehelseplan har som overordnet mål å fremme innflytelse, aktivitet, deltakelse og selvhjulpenhet hos eldre. I begge planene legges det vekt på utvikling av nærmiljø og lokalsamfunn med fokus på sentrum- og tettstedsutvikling. Dette har stor betydning for hvordan eldre innbyggere kan delta og leve mest mulig selvstendig med kort vei til møteplasser (eks. Seniorsentre), butikker og kollektivtransport samt kommunal/offentlig virksomhet. NASJONALE FØRINGER I St. meld. nr 17 ( ) «Byggje - bu - leve» er det definert tre hovedmål: Boliger for alle i gode bomiljø Trygg etablering i eid eller leid bolig Boforhold som fremmer velferd og deltagelse I nasjonal strategi for boligsosialt arbeid, Bolig for velferd er følgende mål definert: Alle skal ha et godt sted å bo Alle med behov for tjenester skal få hjelp til å mestre boforholdet Den offentlige innsatsen skal være helhetlig og effektiv Målene fra stortingsmeldingen og den nasjonale strategien er lagt til grunn i utforming av den boligpolitiske strategien for Asker. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

8 Status og utfordringer HISTORISK UTVIKLING Boligpolitikken er et av de viktigste politiske områdene for en kommune og temaet har vært løftet fram i ulike former opp gjennom tidene. Gjennom Husbankens gjenreisningspolitikk ble det etter krigen bygget mange to- og firemannsboliger i Asker. På slutten av 50 tallet ble de første blokkene i Asker bygd. Blokkene i Villaveien på Dikemark ble bygget som personalboliger for de ansatte på sykehuset. Utover i 50- og 60-årene ble det bygget en rekke konsentrerte småhus for ulike profesjonsgrupper, så som på Undelstad (forsvarsansatte), Ånnerud (lektorlaget), Vakås (politiet) etc. Asker boligbyggerlag ble etablert i 1961 og dette fusjonerte i 1993 med Bærum boligbyggerlag slik at Asker og Bærum boligbyggerlag ble etablert. Asker har, som andre norske kommuner, redusert sin tilretteleggerrolle i boligutviklingen de siste tiårene. Reguleringsplanene utarbeides nå i stor grad av private aktører og bolig og byutviklingen har gått fra å være kommunalt styrt til å bli mer utbyggerstyrt. I de senere år har boliger rettet mot seniormarkedet stått sentralt. Halvparten av produksjonen i Asker de senere år er blokkleiligheter. Næringslivet påpeker på sin side behovet for boliger som sikrer nødvendig rekruttering til arbeidslivet, i hovedsak boliger for yngre husholdninger / barnefamilier. Samtidig har den boligsosiale siden av boligpolitikken fått større prioritet. Gjennom økt oppmerksomhet på grupper som ikke har mulighet til å skaffe seg egen bolig i det ordinære boligmarkedet, er lovverket skjerpet og det legges ned betydelige ressurser for å sikre boliger for disse gruppene. I årene var man fortsatt preget av etterkrigstidens gjenreising og perioden var i Asker den mest produktive i boligsammenheng noen sinne. Produksjonsvolumet var et mål i seg selv. Store områder ble lagt ut til eneboliger, rekkehus og blokker. Asker har aldri hatt større befolkningsvekst enn i denne perioden. Det største utbyggingsprosjektet i Asker gjennom tidene, Askerlia og Hagaløkka, bestod av rundt 1400 boliger, bygget i perioden I 1980 årene ble det lagt ut store rekkehusfelt og eneboligfelt med kommunal tildeling. 8 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

9 BEFOLKNI N GSU TVI KLI N G Asker er et pressområde, med omfattende befolknings - vekst, høye boligpriser og en relativt ensartet bolig - masse. Dette skaper utfordringer i forhold til å dekke etterspørselen etter boliger som dekker de ulike behov. Årlig gjennomsnittlig befolkningsøkning de siste ti årene har vært på ca 1,6 prosent. Folkemengde Innvandring utgjør ca. 50 % av befolkningsveksten. Fødselsoverskudd og nettoinnvandring har vært relativt stabilt de siste 10 årene, mens innenlands nettoinn ytting har økt de siste årene. Befolkningsendring Befolkningsendring Innenlands nettoinn ytting Nettoinnvandring Fødselsoverskudd FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

10 DAGENS BOLIGSAMMENSETNING 80 prosent av boligbebyggelsen i Asker er familieboliger i småhus. Asker framstår med et typisk villalandskap med et tydelig grønt preg. Dette gir en spredt og lite konsentrert boligstruktur, noe som gir gode bokvaliteter, men også store utfordringer når det gjelder transport. I Asker er det til sammen ca boliger. Det er en høy andel eneboliger i forhold til leiligheter også i forhold til sammenlignbare kommuner som, Bærum og Oppegård Enebolig Rekkehus og andre delte boliger Blokk og annet 10 0 Asker Bærum Lier Røyken Oppegård Oslo kommune Drammen Andelen boliger etter boligtype Kilde SSB. Det er bygd 262 boliger pr. år i gjennomsnitt i perioden Antall nye eneboliger i året har vært relativt stabilt siden 2009, eneboligutviklingen er stort sette eplehagefortetting der kommunen har liten styring over utbyggingsvolum og utbyggingstempo. Utbygging av blokkleiligheter har økt og ny konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og tomannsboliger) har gått nedover Enebolig Konsentrert småbebyggelse Blokk Antall nybygde boliger etter boligtype. Kilde Geodata (Matrikkelen). 10 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

11 Lundekroken. Erfaringer fra boligprosjekter i Asker de siste årene, viser at en stor andel av nye leiligheter kjøpes av personer fra Asker over 50 år. De fleste av disse flytter fra eneboliger eller rekkehus, som igjen blir tilgjengelige for småbarnsfamilier som ønsker å etablere seg i kommunen. Dette har vært en ønsket politikk og betyr større barnekull og behov for flere skoleplasser i hele kommunen. 50 prosent av husholdningene i Asker består av én eller to personer. Ca personer bodde alene i enebolig i 2014, mange av disse kan være potensielle leilighetskjøpere dersom tilbudet av leiligheter øker, dette kan igjen frigjøre mange eneboliger til barnefamilier. BOLIGPRISER Boligprisene har steget i lang tid og Asker er et av områdene i landet med høyest boligpriser. De høye prisene gjør det vanskelig for husholdninger med lave eller middels lave inntekter, som ikke kvalifiserer seg til boligøkonomiske støtteordninger, å etablere seg i boligmarkedet eller bli boende i Asker. Effekten av de høye prisene forsterkers ytterligere av boligsammensetningen, med mange eneboliger og få leiligheter Oslo 1000 kr pr m Bergen Stavanger Asker Hele Norge Kristiansand Fredrikstad Fredrikstad Kristiansand Stavanger Hele Norge Bergen Asker Oslo Tall fra Eiendom Norge viser at gjennomsnittlig kvadratmeterpris for bolig de siste seks månedene var kr ,- i mars 2015, i landet for øvrig var det kr ,-. Det er forskjeller internt i kommunen, Nesøya har de høyeste boligprisene og områdene lengst sørvest ligger lavest. Samlet sett er prisnivået likevel høyt i alle deler av kommunen. Generelt har boligpriser sammenheng med tilbud og etterspørsel, både for boliger og kapital, inklusive renter. Boligens standard er også en faktor som påvirker boligprisen, og dette kan blant annet sees i sammenheng med boligens alder. En ny bolig har som regel en høyere teknisk standard, samtidig som man må regne med større vedlikeholdskostnader på eldre boliger. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

12 Billingstadsletta vest, mer enn 1200 boliger? SSBs boligstatistikk for 2014 viser at i Akershus så var gjennomsnittlig kvadratmeterpris for brukte eneboliger ca. 25 prosent lavere enn for nye eneboliger. LEIEMARKEDET I ASKER Utleiemarkedet utgjør over 20 prosent av det totale boligmarkedet i Asker. Leieboligmarkedet i Asker er preget av at mange utleieboliger er sekundærboliger i eneboliger (sokkelleiligheter) samt at man har mange private investorer og småsparere, som leier ut enkeltleiligheter (blokkleiligheter og annet) som investeringsobjekt. Det er for begge gruppene primært privatpersoner som står som utleiere og det er få langsiktige profesjonelle aktører innen boligutleie i Asker. Det er registrert ca eneboliger med sekundærleiligheter i Asker kommune per mai 2015, dette utgjør ca. 17 prosent av alle registrerte eneboliger i kommunen. Leiepriser Det har vært og er fortsatt et relativt sterkt leieboligmarked i Asker kommune, selv om man i 1. kvartal 2015 har registrert en viss utflating og nedgang i leieprisene for enkelte boligtyper. Høy arbeidsinnvandring har vært med på å drive opp leieprisene. På den andre siden har bankene igjen blitt mer liberale i sin utlånspraksis, som betyr at det er blitt lettere å få boliglån. Flere potensielle leietakere går fra leieboligmarkedet til å eie egen bolig. Videre ser vi at negative effekter fra arbeidsmarkedet den siste tiden (redusert arbeidsinnvandring) samlet sett vil dominere og påvirke leieboligprisene fremover. Det finnes ingen fullverdige oversikter over leiepriser for Asker kommune, men det finnes en oversikt med gjennomsnittspriser fra Utleiemegleren AS - med historisk oversikt og prisnivået i dag etter kvadratmeter og antall rom. Oversikten viser en liten nedgang i leieprisene for ettroms- og treroms-leiligheter, mens toroms leiligheter har hatt en liten oppgang. Dette stemmer godt overens med kommunens egne tall og erfaringer ved utleie av kommunale boliger. LEIEPRISUTVIKLING SNITTPRIS 1-ROMS SNITTPRIS 2-ROMS SNITTPRIS 3-ROMS Kilde: 12 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

13 REKRUTTERING AV NØKKELPERSONELL Kommunen vil framover bli tillagt flere og nye oppgaver. Som arbeidsgiver vil Asker kommune trenge medarbeidere med riktig kompetanse for å møte disse utfordringene. Det vil bli stort behov for flere yrkesgrupper framover, spesielt helsepersonell, som sykepleiere, vernepleiere og helsefagarbeidere, og pedagogisk personale, som lærere, barnehagelærere og barne- og ungdomsarbeidere. De høye boligprisene i Asker gjør det vanskelig for nyutdannede og lavtlønnede å etablere seg i kommunen og det kan resultere i at kommunen som arbeidsgiver går glipp av den arbeidskraften som etterspørres. NÆRINGSLIVETS BEHOV Siste tilgjengelige tall fra 2013 viser at Asker har arbeidsplasser. 38 prosent sysselsatte i Asker bor og arbeider i kommunen. I strategisk næringsplan fremheves en forutsigbar boligpolitikk som viktig for næringslivet. Boligtilbudet i kommunen skal reflektere næringslivets behov. Det vil i den sammenheng være behov for en variert boligsammensetning både med hensyn på størrelse og boligtype. I tillegg bør det legges til rette for leieboliger, for å dekke boligbehovet for arbeidere som er på korttidskontrakter. Næringslivets behov er i stor grad sammenfallende med kommunens øvrige boligbehov. UTFORDRINGER I FORHOLD TIL SEGREGERING Variasjon i boligpriser innad i kommunen kan medføre homogene bomiljø og utfordringer med segregering. Dette gjelder områder både med de høyeste og laveste boligprisene. Konsentrasjon av kommunale boliger kan forsterke disse utfordringene. Videre kan miljøer med liten variasjon i boligtyper også være med på å forsterke segregasjon. Pågående diskusjoner rundt Borgenprosjektet er et eksempel tiltak som tar hensyn til segregering, med tanke på å få et bærekraftig og variert miljø. I den nasjonale boligpolitikken er det et mål om at boliger for vanskeligstilte skal utvikles med mål om normalisering og integrering. Det er derfor et mål at boliger til vanskeligstilte skal spres mest mulig rundt i kommunen, samt at bomiljøer skal bestå av ulike boligtyper og størrelser. REGULERINGSPLANPORTEFØLJE har Asker en planreserve som muliggjør utbygging av opp mot 900 boliger i felt. De største prosjektene er Heggedal sentrum, Søndre Bondi og Lundekroken. Det arbeides med flere svært store reguleringsplaner som vil kunne gi en solid planreserve i Asker i mange år, som Føyka/Elvely, Høn/Landås og Billingstadsletta vest. Forside fra Budstikka FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

14 KOMMU NALE EI EN DOMMER Grunneiendommer Asker kommune har over tid kjøpt opp eiendom og eier i dag mye eiendom som egner seg for boligutvikling. I kommuneplan for Asker er det lagt opp til at det skal produseres opp mot boliger på kom - munens egne grunneiendommer, det vil si rundt ¼ av kommuneplanens boligpotensiale. Åmotåsen, på m 2, er allerede regulert til bolig og har tidligere vært forsøkt solgt. Eiendommen er planlagt solgt i 2015 og anses som aktuell å benytte i en boligpolitisk sammenheng. På lengre sikt er det ere eiendommer som kan være aktuelle å benytte, som Føyka, Fusdal, Høn, Gullhella og Liahagen. Kommunale eiendommer med boligpotensiale Kommunale eiendommer 14 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

15 Bofellesskapet på Jørgensløkka. Boligsosialt utviklingsprogram Asker kommune har i perioden deltatt i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram. Målet med programmet har vært å bidra til at kommunen utformer og iverksetter en overordnet boligpolitikk som danner grunnlag for et differensiert boligmønster og en bredt sammensatt befolkning. Videre skal programmet bidra til å øke boligkapasiteten for særskilt vanskeligstilte grupper. Programmet har arbeidet helhetlig innenfor fem hovedområder: Boligpolitikk, organisering, tjenesteutvikling, boligutvikling og kompetanseutvikling. Kommunale boliger Asker kommune har en portefølje av kommunale boliger rettet mot vanskeligstilte på boligmarkedet. Vanskeligstilte på boligmarkedet er i denne sammenhengen en sammensatt gruppe. Dette er personer som av ulike grunner trenger bistand fra kommunen til å skaffe seg bolig, med eller uten stedlig bemanning. Innbyggere som på grunn av sosiale og/eller helsemessige forhold ikke selv kan skaffe seg bolig, kan søke om kommunal bolig. Asker kommune har også personalboliger. I kommunes rekrutteringsstrategi er det foreslått å overføre noen personalboliger til bruk for vanskeligstilte. I tillegg bosetter kommunen hvert år et antall flyktninger i kommunale boliger. Asker kommune eier og forvalter en betydelig boligmasse. Under følger en tabell som viser oversikt over kommunens eksisterende boliger ved utgangen av Kommunen eier til sammen 735 boliger. I tillegg har kommunen tildeling-/utpekningsrett til 162 boliger, slik at kommunen til sammen disponerer 897 boliger. KOMMUNALE BOLIGER UTEN STASJONÆR BEMANNING 532 KOMMUNALE BOLIGER MED STASJONÆR BEMANNING 334 PERSONALBOLIGER, EKS 7 PRESTEBOLIGER 31 TOTALT 897 Fordelingen av boliger med og uten stasjonær bemanning er pr mai 2015 under vurdering. Det tas derfor forbehold om eventuelle endringer i fordelingen mellom boligtypene i tabellen over. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

16 De kommunale boligene er spredt i kommunen. Tabellen under viser hvordan boligene fordeler seg i den enkelte plansone. Tallene inneholder alle boligtyper, både med og uten stasjonær bemanning. Personalboliger er ikke medregnet. PLANSONER BOLIGER I SONEN* ANDEL KOMMUNALE BOLIGER 01 NESØYA NORD 990 0,2 02 NESØYA SØR BERGER/NES/SLEPENDEN ,7 04 BILLINGSTAD 767 4,2 05 HVALSTAD 800 1,5 06 HOLMEN HVALSTADDALEN/NEDRE VAKÅS 965 1,2 08 HØN/ØVRE VAKÅS 939 5,4 09 BÅSTAD/LEANGEN ,1 10 ASKER SENTRUM ,2 11 HAGALØKKA/ASKERLIA ,3 12 BORGEN BLEIKERÅSEN 738 1,5 14 BONDI VETRE 976 6,7 16 GULLHELLA 774 3,1 17 BLAKSTAD 716 4,7 18 VOLLEN BJERKÅS ,2 20 GJELLUM 802 2,9 21 HEGGEDAL 922 9,7 22 DIKEMARK/ENGELSRUD DRENGSRUD/LIAHAGEN/VARDÅSEN 948 4,5 24 GAMLE DRAMMENSVEI ,9 25 SEMSVEIEN ,5 ASKER ,6 Kilde Kompas (SSB) *Antall boliger er fra , slik at antall boliger i sonen er noe høyere i dag. De ulike plansonene er satt sammen av SSBs grunnkretser i Asker kommune. De kommunale boligene varierer i størrelse, fra ettroms og opp til større eneboliger. Noen boliger er spredt, mens andre er samlokalisert med andre kommunale boliger. De kommunale boligene varierer også i standard. Boligene fordeler seg ulikt i de ulike plansonene. Det er en gjennomgående trend at det er flere kommunale boliger i sentrene, dette er et resultat av en villet utvikling da mange av beboerne i kommunale boliger har behov kort for vei til offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Husleien i de kommunale boligene fastsettes etter prinsippet om gjengs leie. «Gjengs leie» er leie for en bolig som fastsettes på bakgrunn av et gjennomsnitt av faktisk husleie for tilsvarende boliger i samme område. 16 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

17 Horisontaldelt trehusbebyggelse på Brendsvoll. RIMELIG BOLIG, DEFINISJON I forbindelse med målsetningen om at det skal bygges 50 nye rimelige boliger i året i Asker, må «rimelig bolig» defineres. Fastpris og andel under markedspris har vært vurdert. På bakgrunn av punktene under, er det valgt å definere rimelig bolig ut fra markedspris. Boligprisene endrer seg stadig, og styres av tilbud og etterspørsel i markedet. Prisnivået i nyboligmarkedet ligger på et høyere nivå enn bruktboligmarkedet. Det er store prisforskjeller mellom ulike områder innad i kommunen. Det er store prisforskjeller mellom ulike typer boliger. DEFINISJON PÅ RIMELIG BOLIG I ASKER: En rimelig bolig er en ny bolig med enkel og nøktern standard som på salgstidspunktet ligger 10 prosent eller mer under gjennomsnittlig markedspris for nye boliger av samme type i samme område. En rimelig bolig skal primært være tilpasset brukergruppen førstegangsetablerere, småhusholdninger og lavinntektsgrupper sine investeringsmuligheter og arealbehov. Målsetningen om å tilrettelegge for ca. 50 rimelige boliger pr. år omfatter også utleieboliger, herunder boliger definert i Boligsosialt handlingsprogram. Definisjonen foran gjelder nye boliger som produseres og selges, og definisjonen må derfor suppleres i forhold til utleieboliger. For utleieboliger foreligger ingen salgssum, og kriteriet for rimelig bolig for disse vil derfor være gjengs leie. PLANSONE Statistisk sentralbyrå (SSB) deler Asker inn i ca 100 grunnkretser, all statistikk fra SSB er basert på disse kretsene. I forbindelse med statistikk- og analysearbeid har rådmannen delt Asker kommune inn i 25 plansoner, plansonene er bygd opp av grunnkretser. Plansonene er mer operasjonelle og hensiktsmessige i forhold til statistikk- og analysearbeid enn en grunnkrets. Etter anbefaling fra SSB har hver plansone et innbyggertall på over 1500 innbygger. Plansonene er bygd opp rundt stedsutviklingen i Asker. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

18 Virkemidler Virkemidler knyttet til boligpolitikken kan deles inn i fire kategorier: 1. Plan og bygningsloven Dette er det viktigste virkemiddelet for å styre utviklingen av de 350 nye boligene i året i Asker. De sentrale styringsredskapene er kommuneplan, reguleringsplan og utbyggingsavtale. 2. Kommunal eiendomspolitikk På kommunens egen eiendom kan kommunen som grunneier gå lenger enn hva det er anledning til gjennom plan- og bygningsloven for å styre boligutviklingen. Det mest hensiktsmessige redskapet vil være å stille særlige vilkår ved salg av kommunal eiendom, dette kan spesielt bidra til å bygge 50 rimelige boliger i året i Asker. 3. Husbankens låne- og støtteordninger Dette er virkemidler som skal stimulere til boligsosial bygging og sikre vanskeligstilte en egnet bolig. Dette vil gjelde brukte boliger og deler av de 50 rimelige boligene. 4. Kommunale tjenester og støtteordninger Økonomiske virkemidler som skal sikre at vanskeligstilte skal kunne bo i egnet bolig. Strategien fokuserer på prioriterte virkemidler i Asker kommune innenfor de fire kategoriene. Utvidelse av Asker sentrum med 600 boliger, næring og kontor. 18 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

19 Plan og bygningsloven Arealplanlegging er kommunens mest sentrale virkemiddel for å styre boligutviklingen. Her har kommunen styringsmuligheter rettet mot det generelle boligmarkedet, men det kan også være mulig å oppnå mål innenfor den sosialt innrettede boligpolitikken. Under er de prioriterte virkemidlene nærmere omtalt. PRIORITERTE VIRKEMIDLER INNENFOR PLAN- OG BYGNINGSLOVEN: Juridisk bindende arealplaner (kommuneplan, reguleringsplaner) Planreserve og planleggingsressurser Lokalisering av boligfelt/bebyggelse fastsettes i arealplan Krav til boligtype, boligsammensetning og utnyttelse fastsettes i arealplan Reduserte krav - til universell utforming, uteoppholdsarealer og lavere parkeringsnorm fastsettes i arealplan og utbyggingsavtale Bestemmelser som åpner for bruk av urbant jordskifte i reguleringsplan vurderes der det er aktuelt. Utbyggingsavtaler Aktiv bruk av utbyggingsavtaler Bruk av anleggsbidragsmodellen vurderes JURIDISK BINDENDE AREALPLANER Planreserve og planleggingsressurser For å muliggjøre en boligproduksjon på 350 boliger i året, må kommunen sikre en portefølje av reguleringsplaner langt utover dette. I kommuneplanen er det derfor satt av arealer for dobbelt så mange boliger som det skal bygges innenfor planperioden Det er i Asker i dag regulert utbyggingsområder for i overkant av 800 boliger (eksklusive eneboligfortetting) der utbygging ennå ikke er igangsatt. Kommunen har samtidig igangsatt regulering av områder som samlet har et utbyggingspotensiale på over 3000 boliger. Det er avgjørende at kommunen har tilstrekkelig med planleggingsressurser til å håndtere de ulike reguleringsforslag som til enhver tid fremmes. Reguleringsprosessene er blitt stadig mer komplekse, både som følge av endringer i lovverk og som følge av at man i stadig større utstrekning skal bygge sentralt, ofte tett opptil eksisterende nabolag, eller sågar som transformasjon av eksisterende områder. Lokalisering Gjennom kommuneplanen fastsettes lokalisering av nye utbyggingsområder. Det er i kommuneplanen lagt vesentlig vekt på senterstruktur, knutepunktutvikling, FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

20 samordnet areal- og transportplanlegging, og skolekapasitet som lokaliseringskriterier. Lokaliseringen av nye boligfelt medfører også konsekvenser for tomtepris, behovet for infrastruktur, graden av kostbar transformasjon. Dette er konsekvenser som alle påvirker prosjektenes gjennomførbarhet. Boligtype Gjennom reguleringsplan kan kommunen styre ønsket boligtypeutbygging. Kommuneplanen har fastsatt at 75 prosent av boligbyggingen skal være leiligheter, i rekkehus og blokk. Dette gir et årlig utbyggingsvolum på boliger, hvorav rundt 200 bør være blokkleiligheter, rettet mot seniormarkedet og det store antall småhusholdninger som vi har i Asker. Dette er blokkbebyggelse som fortrinnsvis bør lokaliseres inn mot sentra og knutepunkter. Trehus har en lavere produksjonspris per m 2 enn betonghus. Det rimeligste nyboligtilbudet i Asker de senere år har vært horisontalt delte leilighetsbygg i to-/ tre-etasjes trehuskonstruksjoner. Det vil derfor være viktig å tilrettelegge for slik bebyggelse også i tiden framover. Da utnyttelsen blir noe lavere enn for tradisjonelle betongblokker, vil slik trehusbebyggelse bli lokalisert noe mindre sentralt. For å sikre boliger også for barnefamilier, bør det tilrettelegges for en andel rekkehusbebyggelse. Det bør også tilrettelegges for familieboliger i mer tradisjonell blokkbebyggelse. Dette kan bl.a. skje ved etablering av såkalte «townhouse», familieboliger i 1. etasje av blokkbebyggelsen, med separat inngang og egen privat hage på bakken. Slike boliger vil også skape en mer interessant bebyggelse og mer aktive utearealer mellom blokkene. Andelen familieboliger er i Asker i dag unaturlig høy i forhold til befolkningssammensetningen. Likevel skjer det hvert år en ytterligere «eplehagefortetting» med individuelle eneboliger, slik at det ikke vil være behov for at kommunen aktivt tilrettelegger for ytterligere eneboligutbygging i Asker. Til sammen utgjør slik eneboligfortetting mellom 60 og 100 boliger årlig. Boligsammensetning Boligsammensetning i nye boligprosjekter kan styres gjennom kommuneplan og reguleringsplan. Regulering av boligsammensetning vil være spesielt viktig i større utbyggingsfelt og i områder med spesielle utfordringer knyttet til konformitet, opphopning og befolkningssegregasjon. Regulering av boligsammensetning vil også være viktig for å kunne sikre en andel rimelige boliger. Samtidig skal det understrekes at boligmarkedet i første rekke må styres av aktørene i boligmarkedet. Disse er de første til å fange opp ulike utviklingstrekk i markedet. I Asker vil den viktigste markedsgruppen være seniorer som ønsker seg ut av enebolig og rekkehus. Dette samsvarer godt med hva markedsaktørene tilrettelegger for. I pågående reguleringsprosesser for områdeutvikling på Føyka/Elvely og Billigstadsletta vest er det lagt opp til en leilighetsfordeling med 20 prosent små leiligheter og 20 prosent store leiligheter (familieboliger). Utbygger står fritt til å styre størrelsen på 60 prosent av boligene. Lelighetsfordelingen på Føyka/Elvely og Billingstad er utgangpunkt som norm for større reguleringsplaner i Asker, i tillegg skal familieboliger søkes lokaliser på bakkeplan, med forhage. Norm for leilighetsfordeling i reguleringsplaner med mer enn 150 boliger: Minimum 20 prosent av leilighetene skal være små leiligheter mellom m 2 Minimum 20 prosent av leilighetene skal være minst 80 m prosent av disse boligene skal være over 100 m 2 og ligge på bakkeplan, med mulighet til en privat forhage. I områder med spesielle utfordringer knyttet til segregering, skal boligsammensetning være et sentralt tema ved regulering av nye boligfelt. Eksisterende boligsammensetning i nærområdet skal vurderes og krav til boligsammensetning og leilighetstyper i de nye byggefeltene settes ut i fra dette. 20 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

21 Fusdalenga. Utnyttelse Utnyttelsen, antall boliger per dekar, er av stor betydning i forhold til å sikre effektiv arealbruk, og kompakt utbygging rundt sentre og knutepunkter. En god samordnet areal og transportplanlegging krever effektiv arealutnyttelse. En høy arealutnyttelse for boliger medfører imidlertid reduserte utearealer per bolig, og høy utnyttelse er krevende i forhold til sollys, utsikt, innsyn og boligkvalitet. Det vises her til avsnittene lenger ned om reduserte standardkrav. Høy utnyttelse betyr redusert tomtepris per bolig, noe som kan ha god innvirkning på boligpris. Imidlertid vil andre forhold som f.eks. materialbruk og produksjonsløsninger kunne ha like stor betydning for boligpris, jfr. avsnittet om boligtype. Utnyttelsen, og i særlig grad byggehøyder/etasjetall vil også påvirke eksisterende nabobebyggelse. Det bør vises stor grad av tilpasning til eksisterende nabolag som forutsettes ivaretatt. Reduserte krav Kvalitetskravene kommunen setter til bygg og uteområder gjennom arealplaner, kan være et redskap for å oppnå en viss befolkningssammensetning eller prisklasse på boligene. Økte kvalitetskrav kan gi standardheving av områder og hindre opphopning, mens lavere kvalitetskrav kan gi lavere produksjonskostnader. I det åpne boligmarkedet i Asker vil imidlertid ikke lavere produksjonskostnader for noen nybygg nødvendigvis gi lavere pris for kjøperne. Det er derfor vanskelig å si hva slags priseffekt man vil kunne få av reduserte kvalitetskrav. De fleste kvalitetskrav til boliger reguleres av lover og forskrifter som ikke kommunen kan påvirke gjennom sine planer, særlig byggteknisk forskrift (TEK 10). De mest aktuelle forhold hvor kommunen kan redusere kvalitet for å oppnå lavere produksjonskostnader er knyttet til universell utforming, parkeringsnorm og utomhusarealer. Reduserte krav til universell utforming Lov- og forskriftskrav vedrørende universell utforming er angitt i PBL og TEK 10. Kommunene har gjennom plan- og bygningsloven mulighet for å fastsette krav til universell utforming av alle typer utearealer ved bebyggelse, men gjennom TEK10 reguleres ikke krav til universell utforming av felles uteareal for større boligområder. Kommuneplanen for Asker legger til en viss grad opp til å stille funksjonskrav vedrørende universell utforming som går noe utover de minimumskrav som fremgår i lov og forskrift. Dette betyr at det kan være en mulighet for å redusere dagens praksis vedrørende kvalitetskrav, noe som igjen kan ha betydning for produksjonskostnadene ved boligbygging. Reduksjoner i kvalitetskrav knyttet til universell utforming vil således dreie seg om utforming av uteoppholdsarealer. I praksis vil lavere krav kunne stilles i den enkelte reguleringssak. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

22 ble det gjort flere forenklinger i TEK 10, for å bidra til å bygge flere rimelige boliger. Blant annet kan halvparten av ett-og toromsleiligheter på under 50m 2 i blokkbebyggelse nå bygges uten tilgjengelighetskrav. Lavere parkeringsnorm Kommuneplanen angir parkeringsnorm for Asker kommune. Reduksjon i krav til antall parkeringsplasser kan gi rimeligere produksjonskostnader i boligprosjekter fordi man slipper å bruke dyre arealer til dette formålet. Reduserte krav til parkeringsnorm kan potensielt føre til feilparkering som igjen kan gi utfordringer med trafikkavvikling og trafikksikkerhet. Det er derfor vesentlig at eventuelle reduksjoner i parkeringsnorm ledsages av forpliktende avtaler om etablering og deltagelse i bilpoolordninger. De positive virkninger man kan oppnå gjennom redusert parkeringsnorm må veies opp mot konsekvenser for trafikkavvikling gjennom konkrete vurderinger i hvert aktuelle tilfelle. Reduserte krav til uteoppholdsareal Kravet til uteoppholdsareal for boliger, stilles i kommuneplan eller reguleringsplan og dreier seg om størrelse og kvalitet på arealene. Det er mulig å legge til rette for billigere produksjon av boliger ved å redusere kravene til uteoppholdsarealer. Det er sannsynlig at reduksjon i kvaliteter i uteoppholdsarealer vil kunne medføre en noenlunde korresponderende reduksjon i salgspris. Reduksjon av kvaliteter i utomhusområder kan gi billigere produksjonskostnader for boliger ved at utnyttelsesgraden heves fordi størrelsen på uteoppholdsarealene reduseres eller ved at byggekostnadene reduseres gjennom lavere krav til utstyr, materialbruk og utførelse. Det bemerkes at reduksjon i kvalitetskrav til bomiljøer kan medføre reduksjon i livskvalitet noe som har direkte konsekvenser for trivsel og folkehelse. Derfor er reduserte krav til uteoppholdsarealer rundt boliger et virkemiddel som i mange tilfeller kan være vanskelig å anbefale. UTBYGGINGSAVTALER Asker kommune har, gjennom kommuneplan, vedtatt at det skal vurderes bruk av utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtale er definert i plan- og bygningslovens 17-1 som «en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.». Utbyggingsavtaler kan benyttes for å stimulere til gjennomføring av en plan, blant annet gjennom avtale om kostnadsfordeling og innfrielse av rekkefølgekrav, som veier og parker. Dette vil være spesielt aktuelt i større områdeutviklingsprosjekt, hvor det er tyngende rekkefølgekrav og flere grunneiere/ utbyggere. Utbyggingsavtale kan også brukes for å sikre boligsosiale hensyn i et prosjekt og for å sikre at kommunen får kjøpe en andel boliger til markedspris. En utbyggingsavtale er en frivillig avtale og kommunen kan ikke kreve at utbygger inngår avtale. Om kommunen åpner for å inngå avtale om å redusere utbyggers merverdiavgiftbelastning på hele eller deler av infrastrukturen vil kommunens mulighet for å få inn ulike boligpolitiske krav i avtalen øke. I kommuneplanen fremkommer det hva det kan inngås utbyggingsavtale om. Kommuneplanen har egne bestemmelser og retningslinjer om krav til størrelse og en til en viss grad utforming av boligers uteoppholdsareal. Eventuelle avvik fra kommuneplanen må gjøres gjennom konkrete faglige vurderinger i reguleringsplanprosessen. Asker har også en veileder i bokvalitet som blant annet fokuserer på at kvaliteten på uteoppholdsarealer påvirkes av klima, solforhold, innsyn, trafikksikkerhet/ parkering, estetikk mm. 22 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

23 Bondistranda. Under følger en oppsummering fra kommuneplan om hva det kan inngås utbyggingsavtale om: Teknisk og grønn infrastruktur I utgangspunktet må utbygger selv opparbeide og bekoste nødvendig teknisk og grønn infrastruktur. Når kan det være hensiktsmessig å inngå utbyggingsavtale om hvem som skal opparbeide og bekoste ulike typer teknisk og grønn infrastruktur. Det kan også gjøres avtale om organisatoriske forhold, eierskap, drift og vedlikehold. Bygningsmessig utforming Det kan inngås avtale som stiller krav til utforming som går lenger enn det som kan stilles i plan, blant annet tilpasning til ulike brukergrupper, fordeling av boligtyper og kvalitet. Juridiske og organisatoriske forhold Det kan blant annet stilles krav til minimums eller maksimumsalder for eiere/ beboere, andel utleieleiligheter og krav om klausulering av pris. Det kan videre stilles krav om felles bilpoolordning. Kommunal forkjøpsrett For boligutbygging med 20 eller fler boenheter, eller bygninger på over 1500 m 2, skal kommunen ha rett til å inngå avtale om kommunal forkjøpsrett til markedspris for 5 prosent av boligene. Forskuttering Det kan inngås avtale angående forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Overdragelse av grunn til offentlige formål Det kan inngås avtale om overdragelse av grunn til offentlige formål som trafikk, friluftsliv, offentlig bebyggelse, kommunaltekniske anlegg m v. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

24 Metoder for å redusere utbyggers merverdiavgiftsbelastning Salg og utleie av boliger er ikke merverdiavgiftspliktig og utbygger får derfor ikke fradrag for merverdiavgift, heller ikke knyttet til offentlig infrastruktur. Merverdiavgiften utgjør normalt 25 prosent av de totale kostnadene til offentlig infrastruktur. Det er utviklet to samarbeidsmetoder som har til felles å avløfte merverdibelastningen ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur. Mange kommuner åpner for bruk av en eller begge metoder for å stimulere til utvikling og vekst. Anleggsbidragsmodellen innebærer at kommunen påtar seg å være byggherre for det aktuelle tiltaket og kommunen får da fradragsrett/kompensasjon for merverdiavgiften. På denne måten løftes merverdiavgift for kommunal infrastruktur av prosjektet. Det er etablert gjennomføringsmodeller som innebærer at utbygger, og ikke kommunen, har ansvar for den faktiske gjennomføringen. Justeringsmodellen har flere varianter, men går i korthet ut på at når kommunen overtar det aktuelle infrastrukturtiltaket gis kommunen rett til å få tilbakebetalt merverdiavgift med 1/10 hvert år over en 10-årsperiode. Modellen har vært anvendt i et par år i Asker kommune, basert på et prinsipp-vedtak i formannskapet. Resultatet ved bruk av disse metodene er at merverdiavgiften avløftes, enten gjennom fradragsføring eller gjennom merverdiavgiftskompensasjonsordningen. Ved at også Asker kommune inngår avtaler som avløfter utbyggerne sin merverdiavgiftsbelastning i forbindelse med utbygging av offentlig infrastruktur, kan Asker bli en enda mer attraktiv kommune å etablere seg i. Dette kan stimulere til boligutbygging. Bruk av utbyggingsavtaler hvor merverdi-avgiftsordninger inngår kan også bidra til at kommunen kan forhandle frem avtalevilkår som ivaretar ulike boligpolitiske formål. Asker kommune har vedtatt at det kan inngås avtale med utbygger om justeringsmodellen. Rådmannen vil også komme tilbake med en egen sak hvor det vurderes å åpne for anleggsbidragsmodellen knyttet til utbyggingsavtaler. Urbant jordskifte Et alternativ til inngåelse av utbyggingsavtaler kan være å benytte Jordskifteretten sin myndighet til å forestå såkalt «urbant jordskifte». Dette innebærer at jordskifteretten bistår grunneiere/utbyggere i et område med å fordele områdets arealverdier på en rettferdig måte. Hver av partene får sin del av arealplanens netto verdiøkning uavhengig av om vedkommende sin eiendom faktisk blir avsatt til utbyggingsformål eller andre formål. Hver enkelt eiendom sine utbyggingsmuligheter og -begrensninger blir således vurdert uavhengig av reguleringsformål. Partene kan få mer eller mindre del av områdets totale verdi avhengig av hvor stor arealverdi hver enkelt eiendom anses å ha ved utvikling av området. Kommunen kan ikke kreve urbant jordskifte, det kan bare de private partene gjøre. En forutsetning for bruk av ordningen, er at muligheten for urbant jordskifte er inntatt i reguleringsplanen. 24 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

25 Kommunal eiendomspolitikk Som grunneier kan kommunen gå lenger i å styre utbyggingsprosjektet enn hva som kan gjøres gjen - nom kommunens rolle som reguleringsmyndighet. Forhandlingsposisjonen overfor den private er sterkere når kommunen står som eier enn når kommunen kun er reguleringsmyndighet. PRIORITERTE VIRKEMIDLER INNENFOR KOMMUNAL EIENDOMSPOLITIKK : Strategisk kjøp av eiendom vurderes i forbindelse med strategi for kommunal eiendom Salg av kommunal eiendom med krav til kvalitet, pris og sluttbruker Kjøp og utvikling av kommunale boliger Salg av kommunale utleieboliger i planesone Hagaløkka/Askerlia, slik at antall kommunale boliger i dette området tilsvarer gjennomsnittet for Asker Fortsatt øremerke noen kommunale boliger som personalboliger i rekrutteringsøyemed Vurdere bruk av «leie til eie» som virkemiddel for at est mulig skal kunne eie egen bolig Samarbeide med private utleieaktører Vurdere bruk av tilvisningsavtaler Ved framtidig utvikling av Hønsjordene vil det bli vurdert om det, på deler av området, skal utvikles et utleieprosjekt hvor Asker kommune får tilvisningsrett på en andel av utleieboligene Bruk av Asker Eiendomsforvaltning AS til å bygge boliger for vanskeligstilte Vurdere bruk av Stiftelsen Ungdomsboliger til å bygge rimelige utleieboliger for ungdom FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

26 Under er de prioriterte virkemidlene og begrunnelse for valg av disse, nærmere omtalt. Kjøp av eiendom Asker kommune har over tid gjort strategiske oppkjøp av tomter og sitter i dag på et betydelig antall grunneiendommer i kommunen. Dette har gjort at kommunen i dag har et boligpotensial på egen eiendom på opp mot 3000 boliger i gjeldende kommuneplan, i tillegg kan nye formålsbygg, som sykehjem og skoler, i hovedsak etableres på egen grunn. Det kan være hensiktsmessig for kommunen også framover å gjøre strategiske oppkjøp av uregulert tomtegrunn, for å bidra til å dekke kommunens framtidige arealbehov. Slike kjøp medfører imidlertid en viss økonomisk risiko og investeringene binder opp kapital. Dette vil bli nærmere vurdert i Strategi for kommunal eiendom, som planlegges lagt fram for politisk behandling i Salg av eiendom Asker kommune kan selge eiendom med gitte betingelser. Klausuler som er aktuelle i en boligpolitisk sammenheng er kvalitet, utsalgspris på boligene, leilighetsstørrelse- og utforming, finansiering fra Statens Husbank (grunnlån), krav om finansieringsform (f.eks. utleie) og kommunal forkjøpsrett for en nærmere bestemt andel av boligene. Kommunen kan også inngå avtale med kjøper om å bygge boliger for spesielt angitte grupper som førstegangsetablerere, enslige eller seniorer. En klausul som begrenser kretsen av boligkjøpere, vil normalt ha en prisdempende effekt i markedet. Egenutvikling av ervervede eiendommer og videresalg kan skje ved opprettelse av et eget tomteselskap eller i kommunens egen regi. Ulike modeller for å sikre boliger for prioriterte grupper gjennom salg av eiendom Flere norske kommuner har utviklet modeller for å sikre rimelige boliger til prioriterte grupper som har vansker med å skaffe seg egnet bolig i markedet. Særlig i kommuner som er innenfor pressområder, hvor boligprisene er høye sett i forhold til befolkningens inntektsgrunnlag, har det vært behov for virkemidler ut over å sikre tilstrekkelig antall utleieboliger for vanskeligstilte og den støtten Husbanken kan innvilge. Modellene som er utviklet konsentrerer seg særlig om lavinntektsgrupper og førstegangsetablerere i de aktuelle kommunene. Heggodden. 26 FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER

27 Sandnesmodellen Sandnes har vært en foregangskommune når det gjelder å kjøpe tomteområder og bygge ut rimelige boliger til både vanskeligstilte og førstegangsetablerere. Sandnes kommune har etablert et kommunalt foretak, Sandnes Tomteselskap KF. Foretaket skal gjennomføre kommunens utbyggingspolitikk med vekt på økt tilførsel av rimelige boliger som gir flere potensielle boligkjøpere mulighet til å komme inn på boligmarkedet. Sandnes modellen bygger i stor grad på kjøp (ved opsjon) av uregulert areal, i hovedsak landbruk, natur og friluftsområder (LNF-områder), Sandnes Tomteselskap KF sørger deretter for at arealet blir regulert til boligformål og at området blir klart for salg ved fradeling av tomter og tilrettelegging av infrastruktur. Arealet verdsettes av Sandnes Tomteselskap KF til nøktern markedspris og selges gjennom en prosjektkonkurranse, hvor kjøper konkurrerer på kvalitet og utsalgspris per kvm boligareal (BOA). Utsalgspris er oppgitt til normalt å være ca 15 prosent under markedspris dvs kr ,- pr bolig. Boligkjøperne skal være førstegangsetablerere og velges ut etter loddtrekning dersom det er for mange søkere som oppfyller kriteriene. Det er ikke anledning til å selge boligen de første tre årene etter overtagelse. Når treårsperioden er ute kan beboerne selge til markedspris, og vil normalt sikre seg en salgsgevinst til kjøp av ny bolig. Slikt sett fungerer ordningen som en dør inn i det ordinære boligmarkedet for førstegangsetablerere. I sentrumsnære strøk utvikler og selger Sandnes Tomteselskap eiendom på markedsmessige vilkår, og boliger i dette området selges til markedspris. Foretaket samarbeider om utbyggingsområdene med private utbyggere gjennom et utviklingsselskap slik at risikoen i prosjektene blir spredt på flere aktører. Stavanger kommune Stavanger kommune har et forhandlingsutvalg, sammensatt både av politikere og administrasjon, som styrer kommunens strategiske kjøp og salg av tomter. Dette utvalget skal være fleksibelt og operativt slik at kommunen settes i stand til å handle på kort tid. Enkelttomter for konsentrerte småhusbebyggelse (såkalte selvbyggertomter) tilbys innbyggere til kostpris med forutsetning om egeninnsats fra boligkjøpers side. Foruten at tomtene blir solgt til kostpris, bidrar kravet om egeninnsats til å redusere prisen. Stavanger modellen stiller krav til boligkjøpernes økonomiske bæreevne, og potensielle kjøpere som tilfredsstiller kravene blir valgt gjennom loddtrekning. Ordningen med selvbyggertomter er under evaluering. Den har i hovedsak sikret innbyggere med økonomisk evne til å kjøpe tomt og oppføre bolig i det private markedet. Det har også vært et ønske om fortettet bebyggelse sentralt i Stavanger, og salg av enkelttomter samsvarer ikke med dette ønsket. Stavanger kommune har også kjøpt opp større arealer i potensielle utbyggingsområder for å få fortgang i utbyggingen av disse områdene og sikre bygging av et nødvendig antall boliger med sosial profil. Kommunen inngår også utbyggingsavtaler med private grunneiere/utbyggere og påtar seg ansvaret for å bygge ut teknisk infrastruktur mot kostnadsbidrag fra de private aktørene. På denne måten bidrar kommunen til å sette fart i byggeprosessen på arealer som er i privat eie. ABBL boliger på Gullhella Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) har oppført 26 boliger med nøktern kvalitet for ungdom under 35 år på Gullhella. Leilighetene ble solgt under markedspris til boligbyggelagets medlemmer i denne aldersgruppen, og med tinglyst gjenkjøpsrett for ABBL. Boligbyggelaget kan benytte gjenkjøpsretten for å videreføre subsidiene til neste kjøper. Kjøpesummen blir i tilfelle justert i forhold til endringene i KPI og en årlig prisoppgang stipulert til 4 prosent. Risengatunet og Risenga terasse I forbindelse med salg av en regulert boligeiendom i Idunnsvei gjennomførte Asker kommune i 2000 en pris- og konseptkonkurranse. Utbyggere konkurrerte på kjøp av eiendommen, hvor pris på eiendommen, kvalitet og framdrift var kriterier. Det ble lagt inn en klausul om at kjøper skulle være over 55 år. Veidekke Eiendom AS vant konkurransen. Prosjektet stod ferdig i 2014 og består av til sammen 101 leiligheter. Asker kommune kjøpte fem handicapleiligheter i prosjektet til markedspris. Det viste seg i ettertid at disse leilighetene ble for store og dyre for aktuelle leietakere og at behovet ikke var så stort som antatt. Fire av leilighetene er nå solgt og den siste leies ut til ordinært utleie. Dersom kommunen skal gjøre dette igjen bør det gjøres en vurdering av behov, utforming og størrelse på leilighetene må beskrives tydelig. FORSLAG TIL BOLIGPOLITISK STRATEGI FOR ASKER