Saksframlegg. Innholdet i reguleringsforespørselen tas opp til drøfting i forbindelse med forestående revisjon av kommuneplanens arealdel.

Transkript

1 Saksframlegg TUNGA, GNR 15 BNR 56, MØBELHUS REGULERINGSFORESPØRSEL Arkivsaksnr.: 05/24555 Saksbehandler: Idar Støwer Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vil ikke anbefale at det igangsettes regulering for nytt møbelhus på Tunga, som vist i reguleringforespørsel, datert juni 2005, fra Selberg Arkitektkontor AS. Forslaget er ikke i tråd med kommunens strategier for lokalisering av næringsvirksomhet og retningslinjene i kommuneplanens arealdel. Innholdet i reguleringsforespørselen tas opp til drøfting i forbindelse med forestående revisjon av kommuneplanens arealdel. Vedtaket er fattet i henhold til 30 I plan- og bygningsloven. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Bakgrunn Rådmannen /plan- og bygningsenheten er i to møter orientert om saken og det er gitt uformelle tilbakemeldinger om hvordan etableringen forholder seg til kommunens planer, mål og strategier for byutviklingen. Det ble nevnt flere forhold som tilsa at rådmannen ikke kunne anbefale at omregulering ble igangsatt. I siste møte var det enighet om at den mest hensiktsmessige veien til avklaring var å fremme saken som forespørsel til bygningsrådet. En slik forespørsel ble mottatt fra Selberg Arkitektkontor AS sammen med vedlagt rapport, Møbelhus på Tunga, sist datert juni Forslagsstillers beskrivelse av tiltaket I det følgende oppsummeres innholdet i vedlagte rapport som er utført av Selberg Arkitektkontor AS på vegne av Tvedt Eiendom AS. Planområdet, tomt Den aktuelle tomten er på 12.1 daa. og ligger på nordsiden av Omkjøringsveien vis á vis Møller Bil og Strandveien Auto AS. Arealet er ubebygd og har adkomstmuligheter fra Tungasletta. De interne vurderinger for kjøp av den aktuelle tomten er fra tiltakshavers oppsummert slik: - Den ligger på møbelaksen mellom IKEA og Bohus Moholt. Rett butikk på rett sted. - Nærhet til Tungakrysset som gir god tilgjengelighet uten å belaste tilstøtende vegnett. Konseptskisse ny regulering Rapporten inneholder også en konseptskisse som viser planer, fasader og plassering. Skissene danner grunnlaget for vurdering av arealutnyttelsen og beregning av følgende nøkkeltall: TU=40 % Grunnplan fotavtrykket= ca.4450 m² Parkettplan (faktisk gulvareal til butikk= ca, 9000 m² P-areal i kjeller gir 150 plasser. (totalt ca. 240 plasser) Det tas sikte på å utarbeide en reguleringsplan som hjemler et møbelvarehus på eiendommen med utgangspunkt i ovennevnte arealoppsett. Overordnede planer byplanmessige forhold Rapporten redegjør for dokumenter og planer som har vært aktuelle i tidligere etableringssaker (for eksempel IKEA). Rådmannen vil spesielt trekke frem: Kommuneplanens arealdel 2003 Kommunedelplan Lade - Leangen 2005 Forslagstiller drøfter ulike sammenhenger med oppsummering av konsekvenser og muligheter. Det argumenteres med at det allerede er etablert en handelsbue (Lade-Leangen-Tunga-Moholt) og møbelaksen fra Lade til Tillerbyen via Omkjøringsvegen. Møbelaksen sies å ha 90 % av møbelomsetningen i Trondheim. Forslagsstiller mener at større byer har klare utviklingstrekk der veger med ubenyttet sideareal går fra industri-/lagerområder til detaljhandel slik som Haakon denvii s gt er eksempel på. Det sies videre at Tungaområdet er inne i samme utviklingstendens der det i senere tid er etablert flere bilforretninger, bl.a. Strandveien Auto som også hadde ønske om bygge 3000 m 2 for generell handelsvirksomhet. Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Det erkjennes at tiltaket som foreslås ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan, men at rapporten dokumenterer at tiltaket vil være en del av en pågående utvikling. Tiltaket vil heller ikke vil danne presedens eller kreve konsekvensutredning da det ikke er i konflikt med miljø-, kultur-, natur- eller friluftsinteresser. Andre forhold Forslagsstiller legger stor vekt på at et møbelvarehus er plasskrevende viksomhet. De 7 største møbelbutikkene i Trondheim ligger langs møbelaksen og er vurdert som høyvolumbutikker der beliggenheten er bestemt av tre ting: - behovet for transport av varene inn til senteret - mange kunder ønsker å se på utvalget flere steder - utstillingene er plasskrevende (et spisebord med 6 stoler tilsvarer plassbehovet for en personbil) Det sies videre at det ikke finnes reelt alternativ innenfor bysenteret og områder avsatt til avlastningssenter. En uttalelse fra Næringsforeningen i Trondheim anbefaler at Living-kjeden må få en raskest mulig behandling slik at planene kan realiseres umiddelbart. Rådmannens vurdering De sentrale problemstillinger i saken som for eksempel kjøpesenterlokalisering og rett virksomhet på rett sted, er tatt opp i tidligere planer og utredninger som rapporten henviser til. Det gjelder for eksempel Fylkesplanen Ny Giv og Rikspolitisk retningslinje (RPR) for Samordnet Areal og Transportplanlegging. Disse danner et vesentlig grunnlag for- og er konkludert med, i kommuneplanarbeidet. Rådmannen legger derfor mest vekt på hvordan det foresåtte tiltaket forholder seg til kommuneplanens arealdel, vedatt I tillegg kommer kommunens Program for planlegging og tilrettelegging av næringsareal som et viktig dokument. De generelle retningslingene for lokalisering av rett virksomhet på rett sted de såkalte ABC-prinsippene - er grundigere beskrevet her. Hovedkonklusjonene i dette arbeidet er også nedfelt i retningslinjene knyttet til kommuneplanens arealdel. Rådmannen har ikke funnet grunn til å gå inn på vurdering av detaljer mht. utforming og utnyttelse av tomten. Forholdet til kommuneplanens arealdel På plankartet er den aktuelle tomten definert som virksomhetsområde uten at bestemmelsene til planen angir mer detaljerte formål, unntatt at boliger ikke tillates i disse områdene. Retningslinjene som følger kommuneplanens arealdel gir imidlertid nærmere føringer om hvilke virksomheter som bør tillates og hvordan arealene skal utnyttes. Punkter som berører det aktulle tiltaket er følgende: 8.2. Arbeids- og/eller besøksintensive virksomheter skal lokaliseres i områder med god tilgjengelighet for fotgjengere og god kollektivtilgjengellighet, primært innenfor kollektivbuen, definert som områdene innenfor en avstand på 400m fra busskorridorene fra Midtbyen og ut til henholdsvis Leangen, Sluppen og og Ila, samt Marienborg. Rådmannens kommentar: Et møbelhus på Tunga vil ikke tilfredstille dette kravet. Avstanden til Leangen er ca. 1,5 km. Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 8.4. Spesialiserte og unike forretnings- eller sevicetilbud som har kommunen eller et større område som omland, bør lokaliseres i område angitt som sentralt bysenter. Spesialiserte forretnings-og servicetilbud som allede finnes i det sentrale bysenteret kan alternativt lokaliseres i avlastningssentrene. I avlastningssentrene prioriteres varegrupper med noe større arealbehov. Rådmannens kommentar: Det møbelhuset som foreslås, vurderes som et forretningstilbud med noe større araelbehov, og bør således lokaliseres i et avlastningssenter. Tungaområdet er regulert med tanke på tomter for landbruks- og næringsmiddelsindustrien. I senere tid er Tunga vurdert som et område for industri, lager og forerretninger som forhandler varegrupper som er plasskrvende (motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, planteskole/ hagesentre med mer) slik det er beskrevet i retningslinjene pkt Forholdet til gjeldende reguleringsplan Så lenge det er samsvar med kommuneplanens arealdel, vil reguleringsplanen være gyldig. I dette tilfellet er det reguleringsplan for Omkjøringsvegen, R0336, vedtatt , med tilhørende bestemmelser fra reg.plan R1079H, stadfestet Denne planen sier at tomten kan utnyttes til industriområde. Dagens situasjon Tungaområdet er fortsatt dominert av tyngre virksomheter. Det som for tiden er under bygging i naboområdet er basert på nye reguleringsplaner og i tråd med arealdelens bestemmelser og retningslinjer. Et forslag om å godkjenne 3000 m 2 forretningsareal innenfor nybygget til Strandveien Auto AS (Tungavn. 16), ble avvist av bystyret. Innsendt klage fikk heller ikke medhold av fylkesmannen. Det er heller ikke relevant å henvise til nybyggene på motsatt side av Omkjøringsvegen (Møller Bil og ByggGros) da disse er regulert til lager, kontor og bilrelaterte virksomheter. Det som kan sies å være noe inkonsekvent i forhold til kommuneplanens arealdel, er godkjenningen av en viss andel kontorareal innenfor de nyregulerte områdene. Dette er ikke besøksintensive virksomheter, men representerer likevel en del arbeidsplasser som skaper trafikk. Dette er en følge av vedtatte retningslinjer om en TU på minst 100 %, for å oppnå en god utnyttelse av eksisterende virksomhetsområder. Generelt er det registrert stor etterspørsel etter ledige tomter for industri og lager i Trondheim. Tungaområdet er derfor et av de tradisjonelle industriområdene som søkes opprettholdt uten boliger, sentrumsfunksjoner og ny forretningsbebyggelse. Andre forhold Forslagsstillers beskrivelse av virksomheten og henvisning til handelsanalysen er interessant. Men om møbelmarkedet fortsatt er umettet når det gjelder etterspørsel, vurderes i denne saken ikke som tungtveiende nok for å avike de generelle lokaliseringskriterier. Innføring av begrepene handelsbuen og møbelaksen i argumentasjonen virker kunstig da det bare kan henvises til et lite antall detaljhandlsbedrifter mellom Leangen (KBS) og Tiller, en strekning på over en mil. Selv om IKEA utgjør en stor del av møbelomsetningen i Trondheim, så gir ikke dette grunnlag for å gi klartsignal for en utvikling av Tungaområdet tilsvarende det som det vedtatt for de utpekte avlastningssentrene på Tiller og Lade-Leangen. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Konklusjon Et møbelhus slik det er foreslått er ikke i samsvar med kommunens strategier for lokalisering av næringsvirksomhet og retningslinjene i kommuneplanens arealdel. En lokalisering av et møbelhus her vil danne presedens for ytterligere etablering av forretningsvirksomhet på Tunga og dermed undregrave innhold og intensjoner i kommuneplanens arealdel. Dette vil i sin tur også kunne skape trafikkproblemer langs Omkjøringsvegen som vi ikke har i dag, men som er viktig å unngå. Samtidig vil dette svekke kommunens styringsmuligheter i forbindelse med forretnings- og kjøpesenterlokalisering i fremtiden. Rådmannen vil se nærmere på senterstrukturen i kommunen i forbindelse med den pågående revisjon av kommuneplanens arealdel. Dette på bakgrunn av trafikkproblemene som er registrert på Tiller og diskusjonen som har vært om Midtbyens status som handelssentrum, Det er også grunnlag for å revurdere den høye arealutnyttelsen som gjelder generellt for alle virksomhetsområder i kommuneplanens arealdel. Rådmannen vil på denne bakgrunn ikke anbefale at det settes i gang regulering på Tunga, men at det søkes alternativ lokalisering innenfor avlastningssenteret på Lade-Leangen som vist i kommunedelplanen for dette området. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Oversiktskart Saksvedlegg 2: Utdrag av rapport fra Selberg Arkitekter AS, juni 2005 (side 13-20) Utrykt orienteringsvedlegg: Rapport: Møbelhus Tunga. Living. Reguleringsforespørsel. Utarbeid av Selberg Arkitekter AS, Juni 2005 Saksfremlegg - arkivsak 05/