Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10

Transkript

1 Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 Forslag til planprogram Sist revidert:

2 Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 Planprogram Forord På vegne av oppdragsgiver Haakon VII s gate 8 10 AS har ARC Arkitekter AS fått i oppdrag å fremme forslag til endring av reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 på Lade i Trondheim. Planendringen har som formål å åpne for m2 dagligvareforretning i nytt forretningsbygg som er under oppføring. Parallelt med dette planarbeidet gjennomfører kommunen et reguleringsplanarbeid for hovedsakelig boliger på tilstøtende eiendommer i Lade Allé Planprogrammet skal legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring i seks uker i samsvar med forskrift. Ansvarlig myndighet for behandling av planprogram er Sandnes kommune. Etter høringen vil kommunen vurdere uttalelsene og fastsette endelig planprogram. Konsekvensutredningene vil bli ferdigstilt og presentert sammen med endelig planforslag, og bli behandlet som en del av planforslaget. Spørsmål til planprogrammet kan rettes til ARC Arkitekter AS ved Haakon Harrystad telefon , eller Kjersti Hilde telefon Innspill eller spørsmål til planen kan også sendes per E post til haakon@arcarkitekter.no eller per brev til ARC arkitekter, Nordre gate 8, 7011 Trondheim. Frist for å komme med merknader er satt til: Planprogrammet er utarbeidet i januar 2011 Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn for planarbeidet 1.1. Formålet med reguleringsplanen 1.2. Krav om konsekvensutredning 2. Planområdet 2.1. Lokalisering og avgrensning 2.2. Dagens situasjon 3. Overordnede rammer 3.1. Fylkesdelplan Ny Giv 3.2. Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll 3.4. Gjeldende bebyggelsesplan 4. Planforslaget 4.1. Planens innhold 4.2. Beslutningsrelevante problemstillinger 4.3. Kjent kunnskap 5. Utredningsprogram 5.1. Trafikale konsekvenser 5.2. Handelsmessige konsekvenser 6. Planprosess og medvirkning 7. Vedlegg Side 2 av 7

3 Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 Planprogram 1. Bakgrunn for planarbeidet Formålet med reguleringsplan Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for m2 dagligvareforretning i nytt forretningsbygg. I forbindelse med en tidligere behandling av søknad om dispensasjon fra gjeldende bebyggelsesplan ga bygningsrådet følgende flertallsmerknader i sak 37/10: Flertallsmerknad H, FrP, Ap, Sv, V; Utviklingen av Lade både som boligområde og avlastningssenter er behandlet både i Bygningsrådet i sak 44/08 og i bystyret i forbindelse med interpellasjon den 28. Mai 2009 Revisjon av KLLR. Disse sakene har fastslått behovet for å utvikle og tilpasse KLLR til den faktiske utviklingen i området og strukturendringer i kommunen forøvrig. Mangel på oppfølging av disse sakene gir grunnlag for bekymring. Pågående utbygging av kommunal infrastruktur, og finansieringsmodellen med refusjon, forutsetter utbygging av eiendommene. En annen konsekvens av manglende utbygging er at plasskrevende handel som hører hjemme i avlastningssenteret, ser etter andre lokaliseringer, noe som gir uønsket etableringspress på tilfeldige tomter. Bygningsrådet mener kommunen må ta et mer aktivt grep for å hindre at utviklingen stopper opp eller dreier i uønsket retning. Problemstillingene knytter seg i stor grad til de vedtatte formålene kontor, lager og plasskrevende handel. Særlig knyttes det utfordringer til at kontor bør legges innenfor kollektivbuen, og at lager fortrinnsvis bør ligge ved trafikkårene i randsonen, samt at plasskrevende handel bør styres sterkere mot avlastningssentrene. I avlastningssenteret Lade ønsker Bygningsrådet å vektlegge etablering av bransjeclustre for plasskrevende varer for å hindre uønskede enkeltetableringer på tilfeldige tomter. Bygningsrådet vil derfor akseptere at eksempelvis møbelforretninger også kan inngå som alternativt formål til kontor og lager innenfor KLLR. Flertallsmerknad Ap, Sv, Sp, H, FrP, V; Merknadsstillerne mener det vil kunne være naturlig med en dagligvareforretning i Haakon VII gate 8 og 10 ved en eventuell boligregulering/bygging langs Lade alle mot Haakon VII gate. Merknadsstillerne vil derfor kunne stille seg positiv til å omdisponere deler av bebyggelsen på tomta til dagligvareforretning i forbindelse med en eventuell regulering av bolig i dette området. En omdisponering av arealene forutsettes å følge normal prosedyre, inkludert en konsekvensutredning. Omtalte boligregulering langs Lade alle er i gang ved at Trondheim kommune gjennomfører en områdeplanprosess for etablering av 800 til 1100 nye boliger. Krav om konsekvensutredning Reguleringsplaner med rammer for framtidig utbygging som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning. Dette kan utelates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, Side 3 av 7

4 Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 Planprogram og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan, jfr plan og bygningslovens 4 2, 2.ledd og Den foreslåtte reguleringsendringen for Haakon VII s gate 8 10 er ikke i tråd med kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll. Etablering av dagligvareutsalg bør, i følge kommunedelplanen, fortrinnsvis lokaliseres til senterområdene. Eiendommen Haakon VII s gate 8 10 er primært avsatt til arealkrevende forretning, (forretninger for varegrupper med noe større arealbehov som møbler, hvitevarer og lignende) lager og kontor. Det må derfor gjennomføres konsekvensutredning som belyser planens virkning for miljø og samfunn i samsvar med reglene om dette. 2. Planområdet Planområdets lokalisering og avgrensning Planområdet er avgrenset i overensstemmelse med gjeldende bebyggelsesplan, vedtatt , og omfatter eiendommene gnr 412 bnr 252 og 253 på Lade i Trondheim kommune. Gjeldende bebyggelsesplan Dagens situasjon Gjeldende bebyggelsesplan er vedtatt , og viser område for forretning/kontor/lager. Det er igangsatt utbygging av forretnings og lagerbygg i henhold til vedtatt bebyggelsesplan og byggetillatelse fra kommunen. Side 4 av 7

5 Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 Planprogram 3. Overordnete rammer Fylkesdelplan for arealbruk og transport Ny giv Trondheim sentrum med avlastningssentrene Lade/Leangen og Tillerbyen er landsdelsenter i fylkesdelplan for arealbruk og transport. Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel definerer avlastningssenteret i tråd med fylkesdelplanen. Kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll Haakon VII s gate 8 10 ligger i næringsområde med forretning, hvor det tillates etablert kontor, lager, forretning, industri og tilsvarende næringsvirksomhet. Andel forretninger, type varegrupper mv forutsettes avklart i detaljplan. Kommunedelplanens retningslinjer beskriver at intensjonen med forretningsarealet i disse områdene er at de fortrinnsvis skal gi plass for forretninger for varegrupper med noe større arealbehov (som møbler, hvitevarer og lignende) og ikke kjøpesenter. Kjøpesenter bør lokaliseres til senterområdene. Kjøpesenter er definert som forretningssenter med større spekter av varegrupper og med innvendig handlegate/torg. Gjeldende bebyggelsesplan Bebyggelsesplanen har forbud mot dagligvareforretning i planområdet. Arealplaner under arbeid i tilstøtende områder Områdeplan for Lade Allé Områdeplan for Leangen senterområde, gnr 6 bnr 9 m.fl 4. Planforslaget Planens innhold Planen er i tråd med gjeldende bebyggelsesplan, med unntak av en bestemmelse som inneholder et forbud mot dagligvareforretning. Planforslaget åpner for dagligvareforretning på m2 ved endring av planbestemmelsene. Beslutningsrelevante problemstillinger Konkurranseforhold til Midtbyen. Vil dagligvareforretning i planområdet svekke Midtbyens markedsandel? Er dagligvareforretning trafikkgenererende? Er det tilstrekkelig kapasitet på vegnettet til å tillate dagligvareforretning i planområdet? Vilkår for å tillate dagligvare ift fremdrift boligutbygging Lade Allé Kjent kunnskap Konsekvensutredning ifm KLLR Reisevaneundersøkelse, Asplan Viak Kapasitetsberegning H7, Asplan Viak Bedre beslutningsgrunnlag for lokalisering av handel, Trondheim kommune ROS analyse ifm KLLR Side 5 av 7

6 Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 Planprogram 5. Utredningsprogram 1. Trafikale konsekvenser Høyere turproduksjon ved dagligvareforretning tilsier at tiltakets konsekvenser for trafikkapasiteten i Haakon VII s gate må vurderes. Det må gjøres en vurdering av trafikkapasiteten i Haakon VII s gate ved lignende tiltak i de andre næringsområdene der forretning er tillatt. 2. Handelsmessige konsekvenser Tiltaket kan føre til at Lade/Leangen får en økt markedsandel på bekostning av Midtbyen, og konsekvensene må avklares. Det er også nødvendig å redegjøre for de næringspolitiske aspektene/konsekvensene ved tiltaket. 6. Planprosess og medvirkning ARC Arkitekter AS er forslagsstiller og utarbeider planen på vegne av Haakon VII s gate 8 10 AS. Planprosess Planprogram med forslag til konsekvensutredning skal utarbeides, høres og behandles i samsvar med plan og bygningslovens 4 1 og 12 9 Konsekvensutredning skal utarbeides i samsvar med fastsatt planprogram. Skriftlig melding sendes til berørte myndigheter der de inviteres til å signalisere evt. interesse for samrådsmøte. Komplett planforslag sendes til kommunen. Endring av bebyggelsesplan gjennomføres som endring av detaljplan, og planforslaget behandles og høres i samsvar med plan og bygningslovens Side 6 av 7

7 Reguleringsplan for Haakon VII s gate 8 10 Planprogram Fremdriftsplan Fase Innlevering/ behandling planprogram Offentlig ettersyn Vedtak planprogram Utarbeide KU Utarbeide planforslag Innlevering/ behandling planforslag Offentlig ettersyn Bearbeiding og ny behandling Vedtak plan nov des jan feb mars apr mai jun jul aug sep okt nov des Vedlegg Gjeldende bebyggelsesplan for Haakon VII s gate 8 10, vedtatt Side 7 av 7

8

9 Byplankontoret R 634aa Arkivsak:06/42394 Haakon VII`s gate 8-10, Bebyggelsesplan Reguleringsbestemmelser Planen er datert : Dato for siste revisjon av plankartet : Dato for siste revisjon av bestemmelsene : Dato for Bygningsrådets vedtak : AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Haakon VII s gate 8-10 og datert , sist revidert FORMÅLET MED BEBYGGELSESPLANEN Området reguleres til følgende formål: Byggeområde forretning, kontor og lager Offentlige trafikkområder: - Kjøreveg - Gang- og sykkelveg - Annen veggrunn Spesialområde frisiktsone ved veg 3 UTOMHUSPLAN Sammen med byggesøknad etter plan- og bygningsloven 93 skal det sendes inn detaljert plan for den ubebygde delen av planområdet i målestokk 1:500. Planen skal vise bebyggelse med markering av innganger og varemottak, lokalisering og utforming av adkomstveier og avkjørsler, areal for gående, bilparkering, sykkelparkering, uteoppholdsareal med møblering, beplantning, belysning, eventuelle støttemurer, ramper og trapper, areal for avfall, samt andre arealavgrensende tiltak. Planen skal være høydesatt og angi stigningsforhold på alle veger og høyder på uteoppholdsarealet. 4 BYGGEOMRÅDER 4.1 Grad av utnytting Det tillates en tomteutnyttelse på maksimum %-BRA= 127 %. Areal under terreng, med maksimum høyde overkant dekke + 36,0 kan unntas fra beregningsgrunnlaget. 8788/09

10 Side 2 Det tillates en forretningsandel på maksimum m Bebyggelsens plassering på tomta Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet, og med minst en fasade i formålsgrense mot trafikkareal. I minimum 50 % av byggegrensa mot Haakon VII`s gate skal det være bebyggelse. 4.3 Byggehøyder Bebyggelsen kan oppføres med maksimum gesimshøyde 47.5 m.o.h. som vist på plankart. Det tillates takoppbygg for tekniske rom, trapp- og heismaskinrom. Takoppbygg skal bidra positivt til byggets volumoppbygging og arkitektur. Takoppbygg må ikke overstige 10 % av takflaten. Maksimalt 50 % av takoppbyggene kan stikke 2,5 meter, resterende 50 % ikke mer enn 1,7 meter over bygningens gesimshøyde. 4.4 Utforming Bebyggelse Ny bebyggelse skal, når det gjelder volumer, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt, helhetlig preg. Fasaden mot Haakon VII`s gate skal ha innslag av glass som formidler visuell kontakt mellom ute og inne. Det skal dokumenteres muligheter for å etablere innganger fra gate. Fasaden mot nord skal brytes opp og trekkes tilbake på flere steder, for å unngå et uønsket monotont og dominerende uttrykk. Det skal dokumenteres i byggesaken at dette hensynet er ivaretatt. Uterom Minimum 10 % av areal innenfor byggeområdet skal tilrettelegges for møteplasser og uteopphold. Dokumentasjon som viser en tilstrekkelig andel utearealer til opphold skal foreligge ved søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven 93. Det skal etableres vegetasjon og belysning tilknyttet fotgjengersoner og parkeringsarealer. Det skal etableres tydelige visuelle skiller mellom fotgjengersoner og trafikkareal, gjennom bruk av kantstein og ulike overflater. Samleplass for vogner og sykkelparkering skal utformes enhetlig. Utendørs lagring tillates ikke, ut over ordinære avfallscontainere. Universell utforming Tiltaket utformes slik at det tilfredstiller krav til universell utforming i henhold til Trondheim kommunes veileder for utforming av publikumsbygg, bl.a. i forhold til uteområder, bygningers planløsning og innredning, atkomst og parkering. 4.5 Parkering Parkeringsdekningen skal være i tråd med parkeringsbestemmelsen i kommuneplanens arealdel. Plasseringen av p-plassene og fordelingen mellom de ulike kategoriene plasser for biler og sykler, skal vises på en egen parkeringsplan, som skal følge søknad om tiltak. Parkeringsplasser og -anlegg skal organiseres slik at tilbakeblokkering av trafikk i offentlig gatenett unngås. Minimum 5 % av parkeringsplassene på bakkeplan skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede og plasseres nær inngangssoner. 8788/09

11 Side 3 Det skal tilrettelegges for sykkelparkering i nær tilknytning til inngangssoner. 4.6 Avkjørsler Det skal opparbeides avkjørsler som vist på plankartet. Avkjørslene mot eiendommen i vest, Haakon VIIs gate 6, er å betrakte som nødvendige midlertidige løsninger, i påvente av ny reguleringsplan for denne tomta. 4.7 Skilt Sammen med søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for skilt, ved at det utarbeides en egen skiltplan. Gjeldende skilt- og reklamevedtekter for Trondheim skal følges. 4.8 Forretning og bevertning Det kan tillates etablert mindre bevertning som ikke bidrar til økt trafikkbelastning innenfor byggeområdet. Det tillates ikke etablert dagligvareforretning. 4.9 Avfall Avfallsbehandling med søppelsug utredes i forbindelse med avfallsplanen, som skal følge søknad om tiltak Fjernvarme Bebyggelsen skal tilkoples fjernvarme Støy Støy fra virksomhet i planområdet skal ikke overstige kravene i NS klasse C utenfor nærliggende bolig og barnehage. 5 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 5.1 Veg Lokalgater opparbeides som vist på plankartet. 5.2 Gang- og sykkelveg Gang- og sykkelveger skal opparbeides som vist på plankartet. Langs alle gang- og sykkelveger skal det etableres trerekke med minimum høyde 2 m. 5.3 Annen veggrunn Annen veggrunn skal opparbeides som vist på plankartet. På annen veggrunn langs Haakon VII s gate og langs lokalgate nord, vest og øst for tiltaket skal det etableres trerekker og annen vegetasjon i henhold til godkjent utomhusplan. Annen veggrunn i tilknytning til kryssene mellom lokalgate nord, vest og øst skal kunne tas i bruk for kjøretøyer med krav til større svingradius enn det vegutformingen som vist på plankartet tillater. Annen veggrunn i disse områdene opparbeides med egnet materialbruk og nedsenket overgang mellom kjørbar veg og annen veggrunn som vist på utomhusplan. 6 SPESIALOMRÅDER 8788/09

12 Side 4 Spesialområde frisiktsone ved veg I frisiktsonene som er vist på plankartet, skal det være fri sikt langs avkjørsler 0.5 m over terreng. Vegetasjon og gjerder som kan hindre sikten er ikke tillatt. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 7.1 Utearealer Ny bebyggelse kan ikke tas i bruk før utearealene er opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. 7.2 Oppgradering av Haakon VII`s gate Ny bebyggelse kan ikke tas i bruk før Haakon VII`s gate, på strekningen Lade allè til Leangen allè, er ferdigstilt i tråd med den til enhver tid gjeldende reguleringsplan. 7.3 Lokalgate Ny bebyggelse kan ikke tas i bruk før lokalgater er opparbeidet som vist på plankartet. 7.4 Bebyggelse langs Haakon VII`s gate Før noen del av den nye bebyggelsen kan tas i bruk, skal det være etablert bebyggelse langs minimum 50 % av byggegrensa mot Haakon VII s gate i nr ANDRE VILKÅR FOR GJENNOMFØRING 8.1 Forurensing i grunnen Før igangsettingstillatelse kan gis, må det foreligge en godkjent tiltaksplan for håndtering av forurensa grunn, eventuelt må det foreligge godkjent dokumentasjon på at grunnen ikke er forurensa. 8.2 Geoteknisk undersøkelse Med søknad om tiltak skal det foreligge geoteknisk vurdering. 8.3 Anleggsperiode For anleggsperioden skal Trondheim kommunes bestemmelser om bygge- og anleggsstøy overholdes. Bygningsrådets vedtak av er som følger: VEDTAK: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar bebyggelsesplan for Haakon VII's gate 8 og 10 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket arc arkitekter as, senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven /09