RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: L00 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: RUV - avklaring av videre prosjekt Utv.saksnr Utvalg Møtedato 65/15 Formannskapet /15 Bystyret Rådmannens innstilling: Bystyret ber rådmannen fortsette arbeidet med Risør Utvikling og Vekst (RUV) i tråd med bystyrevedtak sak 3/15. Prosjektet har som formål å sikre kapital og investeringslyst for mer boligbygging, og skal fortsette med klargjøring av Randheia for salg.

2 Vedlegg: 1 Reguleringsplan for rehabsenter 2 Arbeidsskisse Randheia 3 Statlig sikra friområde 4 Melding om vedtak - Risør utvikling og vekst (RUV) 5 Uttalelse fra FM til Miljødirektoratet dat E-post fra Miljødirektoratet dat Tilleggsopplysninger til formannskapets møte Kort resymé I forbindelse med reguleringsplanen for Randheia som planlegges i regi av RUV Risør Utvikling og Vekst, har det vist seg å bli relativt store naboprotester. På bakgrunnen av dette har ordføreren bedt rådmannen om at det fremlegges en sak til formannskapet og bystyret for å drøfte boligutbyggingen. Ettersom Randheia er en vesentlig del både av arbeidsoppgavene og finansieringen til RUV, må det samtidig drøftes om RUV prosjektet skal fortsette i tråd med bystyrevedtak 3/15. NB!! Vedleggene nr. 6, 7 og 8 er lagt til i saken mellom behandlingen i formannskapet og bystyret. Disse vedleggene ble sendt formannskapets medlemmer/varamedlemmer pr. e-post som tilleggsinformasjon til saken. (Behandling i formannskapet ) Saksopplysninger I forbindelse med reguleringsplanen for Randheia som planlegges i regi av RUV Risør Utvikling og Vekst, har det vist seg å bli relativt store naboprotester. Et informasjonsmøte arrangert av RUV for å informere om de videre planene understreket dette. På bakgrunnen av stemningen på informasjonsmøtet, ba ordføreren om at rådmannen skulle legge frem en sak til formannskapet og bystyret for å drøfte videre prosess. Naboprotestene dreier seg i stor grad om at de ikke ønsker en utbygging i det hele tatt og at de ikke ser behovet for flere boliger i Risør. For noen er det viktigere å bevare området som et friområde med stier og dyreliv. I tillegg er det andre som uttrykker bekymring for støy i anleggsperioden, tap av utsikt og flere mener at kommunen bør fokusere mer på etablering av arbeidsplasser for å oppnå ønsket vekst. Detaljer i plansaken behandles av miljø- og teknisk komité når planforslag foreligger. I denne saken skal det kun tas stilling til om RUV-prosjektet skal fortsette i tråd med tidligere bystyrevedtak og om en ønsker å fortsette detaljreguleringsprosessen på Randheia for å klargjøre dette området for salg. Bystyret kan eventuelt sette spesielle vilkår for den videre planleggingen. Kommuneplan og boligbehov

3 I forbindelse med kommuneplanen (vedtatt september 2014) ble det gjort utredninger om kommunens framtidige boligbehov. Gjennom arealstrategiene (vedtatt i 2013) ble det klart at kommunen ønsket en offensiv bolig- og næringspolitikk for å bidra til vekst og utvikling i kommunen. Statistisk sentralbyrå (SSB) har tre ulike prognoser for framskriving av befolkningstall, Lav, Middels og Høy (2012), hvor alle viser en positiv befolkningsvekst i Risør kommune. Prognosene gjenspeiler antakelser om befolkningens fruktbarhet, flyttemønstre, innvandring og levealder. De fleste kommuner legger middels-alternativet til grunn for dimensjonering av areal og tjenester. For Risør kommune ble det vedtatt at det høyeste alternativet skulle være dimensjonerende for bolig og næringsarealer, mens middel-alternativet skulle være dimensjonerende for de kommunale tjenestene. Erfaringer fra tidligere prognoser fra SSB viser svært god treffsikkerhet for Risør kommune. Husbanken gjorde i 2008 en analyse om boligbehov i Risør kommune. Rapporten viste at det er mange små husholdninger i Risør, og at det kun er 2,0 personer pr bolig, mot 2,3 på landsbasis. Husbanken mente Risør kommune ville gå mot en utvikling med kun 1,7 personer pr bolig, først og fremst på grunn av stor andel eldre. Generelt pekte de på at det er behov for en variert boligmasse i Risør kommune framover, men spesielt er det behov for mindre boenheter for single/single med barn og leiligheter med livsløpsstandard for eldre. I tillegg er det behov for ungdomsboliger med lav inngangskostnad samt flere utleieboliger. I forbindelse med kommuneplanarbeidet ble det gjort vurderinger av behov for boliger i kommunen. Det er vedtatt at kommunen skal legge framskrivingen i høy vekst-alternativet til grunn. Dette tilsier et boligbehov på mellom 750 og 850 nye boliger fram mot 2030, altså ca. 50 boliger i året. I dette ligger boligbehov på grunn av både tilflytting (av barnefamilier, innvandrere, eldre), skilsmisser, hjemmeboende barn som flytter ut samt at leietakere kjøper boliger. Årlig boligbehov (jmf. høy vekst) kan anslås til: Skilsmisser Barn som flytter ut Innvandrere (ulike kategorier) Innflyttere/tilbakeflyttere SUM pr. år 10 boligenheter 10 boligenheter 15 boligenheter 15 boligenheter 50 boligenheter I kommuneplanen er det tydelige føringer for hvor mesteparten av boligene bør lokaliseres, nemlig i Risør sentrum, i lokalsentrene Søndeled, Hope/Sandnes og Moen/Akland samt langs kollektivaksene, primært fv Det er mål for Risør kommune at flere flytter inn enn ut. For å bidra til vekst, er det viktig at kommunen kan tilby attraktive boliger til mange ulike befolkningsgrupper. Boligbehovet er svært varierende, avhengig av familietype, økonomi og livssituasjon. Nedenfor er noen eksempler på befolkningsgrupper og deres boligbehov: - Risør kommune ønsker tilbakeflyttere de som har flyttet ut for å ta utdannelse, men som ønsker å flytte hjem igjen. For denne gruppen er det viktig å tilby attraktive tomter, gjerne for eneboliger/tomannsboliger. - Risør kommune ønsker innvandrere, men det er viktig at disse integreres i lokalsamfunnene. De behøver ulike typer boliger, både leiligheter, småhus eller eneboliger. Boligene må være lettstelte og helst med gåavstand til butikk/skole/kollektivakser. Det er ukjent hva slags konsekvenser de nye, store flyktningestrømmene vil ha for boligmarkedet i Risør.

4 - Risør kommune vil tilrettelegge for at eldre kan bo hjemme lengst mulig. De behøver lettstelte leiligheter med livsløpsstandard, gjerne med gåavstand til sentrum/lokalsentrene. - Risør kommune har mange aleneboere (med/uten barn). De behøver ofte rimeligere boliger, f.eks småhus med nærhet til skoler, butikk, fritidsaktiviteter. - Risør kommune ønsker å tilrettelegge for at unge også kan eie bolig, og derfor er rimelige boliger for førstegangsetablerere viktig. Dette kan eksempelvis være småhus med husbankfinansiering, gjerne i nærheten av sentrum/lokalsentrene. Oversikten viser at boligmarkedet i kommunen må tilby varierte boligtyper i ulike prisklasser. Spesielt er det behov for småhus/leiligheter i sentrum og lokalsentrene. Forholdet til eksisterende boligmasse og boligprosjekt Det er komplisert å vurdere hvilken effekt den økte boligbyggingen vil ha på boligprisene i kommunen. Etablering av mange nye boliger samtidig kan påvirke bruktboligmarkedet, slik at flere kan få lavere pris på sin brukte bolig, og det kan også påvirke hvor lang tid det tar å få solgt boligen. Imidlertid er dette et sammensatt bilde, fordi det etterspørres mange ulike typer boliger, avhengig av befolkningsgruppe og livssituasjon, og de mest attraktive boligene er mest lettsolgt. Det er i dag få eneboligtomter tilgjengelig i Risør sentrum. Både Linddalsplatået og Oterlia 2 tilbyr eneboligtomter, men det er ikke mange tomter igjen og innen 3-5 år er det derfor behov for nye eneboligtomter. Randheia kan tilby store, attraktive eneboligtomter med unik nærhet til sentrum, skole og friområder, og prosjektet kan bidra til å øke tilflyttingen til Risør. I tillegg vil prosjektet tilby småhus som tomannsboliger/firemannsboliger som det ut fra Husbankens og kommuneplanens vurderinger vil være behov for i Risør. Næringsperspektiv I forbindelse med reguleringsplanprosessen av Randheia diskuteres behovet for boliger og boligtomter opp mot behovet for næringsutvikling og arbeidsplasser for å oppnå ønsket vekst i Risør. I denne sammenheng er det relevant å vise til samfunnsanalysen som ligger til grunn for den vedtatte næringsstrategien for Østre Agder og senere forskning fra Telemarksforskning ( ). I dette arbeidet, og i nyere analyser, opererer de med en strategisk tredeling av næringstyper; basisnæringer, besøksnæringer og regionale næringer. Tall fra Telemarksforskning viser at basisnæringene, dvs. bedrifter som produserer varer og / eller tjenester for et nasjonalt eller internasjonalt marked, er de næringene som opplever sterkest tilbakegang når det gjelder antall sysselsatte. Det betyr ikke nødvendigvis at bedriftene i denne kategorien går dårlig, men det betyr at bedriftene til enhver tid kutter kostnader for å være konkurransedyktige, noe som igjen betyr at de produserer samme vare eller tjeneste, med færre folk på jobb. Besøksnæringene omfatter de bedriftene som er avhengige av at kundene må være personlig tilstede. Det er bransjer som overnatting, servering, butikkhandel, kultur, aktiviteter og diverse personlige tjenester. Her er stedenes egen befolkning og besøk næringenes kunder. Besøksnæringene blir dermed sterkt påvirket av befolkningsvekst og hvorvidt et sted er attraktivt for hytte og annet besøk. De regionale næringene består av bransjer som bygg og anlegg, finans og forretningsmessig tjenesteyting, transport og bilforhandlere og verksteder. Også denne næringen er befolkningsdrevet, dvs. at det blir flere arbeidsplasser i disse næringene når befolkningstallet i en region vokser og fordi folk flest har fått økt kjøpekraft.

5 Forskjellen mellom de regionale næringene og besøksnæringene er allikevel at de regionale næringene klumper seg sammen, og man finner dem ikke i hver kommune. I arbeid med strategisk næringsplan for Østre Agder ble det tydelig at bransjer innen basisnæringen er i fritt fall, og at også i vår region er det de regionale næringene som vokser mest i antall arbeidsplasser. I senere analyserer av norske regioner konkluderer derfor Telemarksforskning med at kommuner ikke må ta lett på sin boligpolitikk, men at en offensiv boligpolitikk må sees på som en del av kommunens næringspolitikk (Upublisert notat TF 2015): Boligbygging er ofte i norsk kontekst, overlatt til private entreprenører, boligbyggelag og byggmestre. Kommunen regulerer tomter, men ikke alltid under et felles regionalt perspektiv. En rekke steder ser vi at tomtene ligger urealisert i oppsitternes påvente av «bedre pris» Det later til å være en holdning om at markedet vil sørge for at boliger bygges når bare etterspørselen blir stor nok. Det finnes gode grunner til å stille spørsmålstegn ved dette, og noen ganger se på muligheten for å snu perspektivet om det kanskje er slik noen steder at det ikke er etterspørsel etter boliger nettopp fordi det ikke finnes tilgjengelige tilbud av rett type boliger? I lys av attraktivitetsmodellen, vil det ikke være urimelig å øke fokuset på boligutvikling og den arbeidsplassutviklingen som vil følge av det. (Sitat slutt.) Bakgrunn for RUV Risør Utvikling og Vekst (RUV) ble opprettet i henhold til bystyrevedtak sak 3/15. Bakgrunnen for at rådmannen fremmet forslag om å opprette RUV som et eget kommunalt prosjekt var tre ulike oppdrag gitt av bystyret gjennom vedtak i 2013/14: 1. Risør Vekst: Rådmannen gjør en enkel utredning for etablering av Risør Vekst der formålet er å sikre kapital og investeringslyst for mer boligbygging, og eventuelt næringsutvikling, særlig i distriktene i kommunen. Også andre tiltak som kan bidra til å styrke en miljø- og samfunnsnyttig boligbygging utredes. Det forutsettes at næringens erfaringer og råd tas inn i utredningsgrunnlaget. 2. Klargjøring av spesifiserte områder på Randvik (B6, B7 og B8) for salg: Rådmannen igangsetter uten ugrunnet opphold et arbeid med klargjøring av salg av Randvik-området i forlengelsen av Flisvika (B6, B7 og B8 på arealplankartet) til boligformål. Rådmannen vurderer hvorvidt det er mest hensiktsmessig med salg av områdene uregulert eller regulert og kommer tilbake til bystyret med en sak på dette. 3. Arealanalyse/opparbeidelse av kyststi fra Flisvika til Randvik: Det innhentes ny arealanalyse for området Leideren Flisvika ihht tidligere vedtak. Vurdering av mulighetene for universelt utformet kyststi fra Flisvika til Randvik tas inn i utredningen. Disse oppgavene skulle sees i sammenheng og prosjektet skulle i tillegg bidra til å nå kommunens hovedmålsetting Vi skal vokse. Prosjektkostnadene skulle finansieres ved prosjektgjennomføring (som del av investeringskostnadene) og ved salg av ferdig regulerte områder og eiendommer. I vedtaket fra bystyret lå følgende mandat for prosjektet og finansiering: Risør bystyre ber rådmannen opprette en 2-årig prosjektlederstilling for Risør utvikling og vekst, med mulighet for forlengelse. Stillingen evalueres etter 1 og 2 års varighet.

6 Mandat: Prosjektet skal fremme utvikling og vekst gjennom å jobbe for økt boligbygging, evt. næringsutvikling, i hele kommunen. Arbeidet kan omfatte prosjektgjennomføring, kjøp og salg av eiendom samt utvikling av eiendommer gjennom regulering, også i samarbeid med private grunneiere. Rådmannen gis fullmakt til å utarbeide prosjektbeskrivelse og stillingsbeskrivelse. Stillingen finansieres gjennom prosjektgjennomføring (som del av investeringskostnadene) samt salg av regulerte områder slik: Konto Ansvar Tjeneste Prosjekt Beløp 10XXX Lønn 071 Enhet for planog 3010 Plan Risør utvikling og byggesak vekst (Inv) Låneopptak 181 Felles innt/utg 8800 Fin.inv 9990 Fin.inv Prosjekter det formålet er å sikre kapital og investeringslyst for mer boligbygging, og eventuelt næringsutvikling, særlig i distriktene i kommunen, skal prioriteres høyt. Det opprettes en egen referansegruppe til prosjektet. Referansegruppen møtes jevnlig og gruppen inkluderer personer med praktisk erfaring fra arbeids- og næringsliv. (sitat slutt.) Etter at saken ble vedtatt i bystyret, ble det utformet en prosjektbeskrivelse med utgangspunktet i saksfremstillingen til bystyret. Prosjektbeskrivelsen definerer prosjektets mål, hovedarbeidsoppgaver og resultatoppnåelse. RUV arbeider for å nå følgende resultater innen 2 år, med bakgrunn i målsetningen om å vokse, vedtak fra bystyret og intensjonen bak å opprette RUV-prosjektet: Konkrete boligområder på Randvik skal reguleres og klargjøres for salg. Det skal innhentes ny arealanalyse for Leideren - Utsikten med tanke på boligbygging. (Områdene B7 og B6 i kommuneplankartet,) og arealanalyse for universelt utformet kyststi fra Flisvika til Randvik. Det skal være inngått avtaler som sikrer utvikling av boligområder i distriktene der kommunen selv ikke er grunneier. Det skal sikres kapital for fremtidige investeringer gjennom salg av utviklingsprosjekter. Referansegruppa skal opprettes som en velfungerende rådgivende gruppe for prosjektet. For å klargjøre et område for salg, er det mest hensiktsmessig å regulere området først. Dette vil gi bedre avkastning fremfor å selge en råtomt og i tillegg har kommunen da mulighet til å påvirke reguleringsplanen slik at en kan sikre en plan med gode kvaliteter. Randheia Randheia (felt B8 i kommuneplankartet) ligger ned mot Randvikstranda mellom de etablerte boligområdene Granitten, Gneisen, Riggen, Røylen, Mesanen og Leideren. Navnet Randheia er ikke et stedsnavn, men er et navn som er gitt reguleringsplanen ettersom alle planer må ha et navn og en plan ID. I 2005 ble det laget en reguleringsplan for akkurat dette området da det var aktuelt å bygge et rehabiliteringssenter i 3 etasjer her. Deler av Randheia er dermed allerede avsatt til byggeområde, institusjon. (vedlegg 1). Området er i kommuneplanen fra 2014 i sin helhet avsatt til fremtidig boligbebyggelse, men reguleringsplan har rettsvirkning foran kommuneplanen frem til den erstattes av ny reguleringsplan. Teoretisk kan deler av området bebygges allerede i dag i medhold av gjeldende reguleringsplan.

7 Etter intensjonen bak RUV og i henhold til prosjektbeskrivelsen ble det startet planarbeid av Randheia i mai Bakgrunnen for at en valgte å starte med Randheiaplanen var først og fremst at kommunen selv var grunneier av området og at reguleringen ikke ville kreve konsekvensutredning og planprogram. På den måten kunne dette området raskere klargjøres for salg og gi inntjening innenfor prosjektperioden på 2 år. Etter varsel om oppstart kom det inn merknader fra naboer. Steinrøysa Vel ønsker at hele området vest for Randvikveien tas ut av planen. De peker på at området er mye brukt som friområde og til barns lek i forlengelse av lekeplassen i Granitten. Ellers peker de på at en viktig del av bokvaliteten og verdien av eiendommene i området er utsikten og tilgangen til friområder. En nyinnflyttet nabo i Gneisen utrykker også bekymring for støy i anleggsperioden. Flere beboere fra Leideren og Røylen gikk sammen om en merknad om at de ikke ønsket at det statlig sikrede friområdet skulle omgjøres. RUV gikk i gang med arbeidet med å utforme et planforslag etter at det ble meldt oppstart av planen. Det ble gjort grundige befaringer for å se hvilke områder som egnet seg for utbygging og hvilke områder som burde forbli friområder av hensyn til særegne kvaliteter, landskap og naboer. På bakgrunn av dette lagde vi en enkel skisse som ble grunnlag for videre arbeid. Denne skissen ble lagt ved til konsulenten som skulle utføre veiprosjekteringen. Etter at konsulenten avsluttet dette arbeidet, ble det jobbet videre med å fastsette områder for konsentrert bebyggelse og områder for eneboligtomter. Dette har resultert i en ny skisse med mer detaljer (vedlegg 2), men ennå ikke et konkret planforslag med bestemmelser og planbeskrivelse. Den nordlige og østre delen av planområdet er statlig sikra friområde (Vedlegg 3). RUV har igangsatt en prosess for å fjerne denne heftelsen slik at området i sin helhet kan utbygges etter intensjonen i kommuneplanen. Ovenfor fylkesmannen og miljødirektoratet har en sett på mulighetene for å bytte området innenfor Randheia med Randvik Øst og strekningen for kyststi fra Flisvika til Randvik. Det vil være svært verdifullt for planen dersom man kan frigjøre det statlig sikra området. De viktige friområdene og utsiktspunktene vil fortsatt reguleres til grønt, samtidig som en kan utnytte øvrige deler av det statlig sikra friområdet til boliger fordi det ikke er like attraktivt som et friområde. Dersom man ikke får frigitt dette arealet, må man lage en alternativ løsning. Området som er avsatt til rehabiliteringssenter er frigjort av direktoratet tidligere i forbindelse reguleringsplanarbeidet i RUVs intensjon i forhold til arealplanleggingen av Randheia har vært å bevare de viktige friområdene som utmerker seg innenfor planområdet, og gjøre tilgjengeligheten til disse bedre. En har planlagt ut fra behovet for varierte boligtyper og tomtestørrelser. Utbyggingen vil ikke hindre tilgjengeligheten til stiene i området, men stiene vil noen steder erstattes av asfaltert vei, gangvei eller gangsti. Slik som skissa foreløpig viser er det tatt mange hensyn i forhold til den eksisterende bebyggelsen. Det er skissert inn to tomter nærmest Granitten som skaper mye debatt blant naboene. Ellers vil den nye bebyggelsen for øvrig ligge såpass mye lavere enn den eksisterende bebyggelsen at utsiktstap ikke vil være reelt. Utbygging av området vil naturlig nok gi endret utsikt i from av bebyggelse og takflater. I planområdet legges det til rette for småhusbebyggelse med mønehøyde under 9 meter. Detaljer som planeringskote og maks mønehøyde av hensyn til nabobebyggelsen blir nærmere ivaretatt med planbestemmelser. RUV ønsket direkte tilbakemeldinger på planskissa og intensjonene bak arealplanlegginga av naboene før en la frem et konkret planforslag for politikerne. Referansegruppa kom med innspill om at en burde arrangere et informasjonsmøte slik at naboene kunne se alle hensyn som var tatt allerede tidlig i prosessen. Effekten med møtet ble ikke som forventet, ettersom de oppmøtte var sterkt i mot en utbygging i området. Fordelen med å ha medvirkning tidlig i prosessen, er at de berørte har enda større mulighet til reell innflytelse på planene. Blant annet har det gjennom medvirkningen kommet tydelig

8 frem at området nærmest Granitten der det er foreslått to tomter, er et mye brukt tur, lek- og rekreasjonsområde, spesielt for barnehagene. Videre prosess blir å utarbeide et konkret planforslag med bestemmelser og planbeskrivelse som skal fremlegges miljø- og teknisk komité. Deretter skal planen ut på 6 ukers høring, med nytt medvirkningsopplegg før planen sluttbehandles av bystyret. Økonomi RUV er et investeringsprosjekt som ikke er en del av den ordinære driften i kommunen. Derfor er det avgjørende at prosjektet gir en inntjening i form av salg av prosjekter/regulerte områder. Ettersom prosjektet ikke har egne midler, må utgifter inntil videre lånefinansieres. Dette gjelder både lønn til prosjektleder og midler for prosjektgjennomføring. For å igangsette arealanalyse og planarbeid for Randheia ble det fremmet sak til bystyret om bevilgning av midler for prosjektgjennomføring. Det ble enstemmig vedtatt å innvilge kr til RUV for å dekke kostnader for arealanalyse, og gjennomføring av reguleringsplanen for Randheia. Utgifter knyttet til prosjektet: - Lønnsmidler: kr pr. år - Prosjektgjennomføring: kr. - Sum utgifter som må lånefinansieres i prosjektperioden på 2 år: kr. Utgiftene knyttet til prosjektet som lånefinansieres, må dekkes inn. Ettersom Randheiaplanen er en så vesentlig del av finansieringa til hele RUV-prosjektet, må det også drøftes om RUV-prosjektet skal fortsette etter intensjonen i bystyrevedtak 3/15. Dersom en på nåværende tidspunkt ønsker å avslutte arbeidet med reguleringsplanen for Randheia, må man samtidig finne annen finansiering til RUVprosjektet, eventuelt avvikle RUV som et resultat av manglende finansieringsmuligheter. Så langt i planprosessen til Randheia er det lagt ned mye arbeid og en har benyttet seg av mesteparten av midlene bevilget fra bystyret. - Veiprosjektering: Utstikking av vei: Kostnadskalkyle: Arealanalyse: For å sluttføre reguleringsplanen for Randheia er det kun kostnader til oppmåling av området og mindre utgifter til annonsering mm. som gjenstår, ca Denne kostnaden ligger innenfor den økonomiske rammen og budsjettet til RUV. Folkehelse og levekår Planlegging av boliger med nærhet til friområder, sjøen, skole, barnehager og lekeplasser er spesielt viktig for barnefamilier. Gode bomiljø er viktig for å fremme folkehelse og trivsel i befolkningen. Nærheten fra Randheia til turområder, servicefunksjoner og idrettsanlegg kan ha betydning for deltagelse i fysisk aktivitet og i samfunnet for øvrig. Det er viktig å planlegge for gode møteplasser og grøntområder innenfor planområdet. Utbygging av et nytt boligområde vil nødvendigvis genere noe støy i anleggsperioden slik som naboene antyder. Dette har kommunen mulighet til å regulere noe ved rekkefølgebestemmelser i planen og utbyggingsavtale. Ellers må en fremtidig utbygger måtte forholde

9 seg til de retningslinjer og regler som gjelder for støy, og en må forutsette anleggsarbeid innenfor ordinær arbeidstid. Klima og miljø En boligutbygging vil i seg selv ikke være klimanøytral, men Randheias plassering er gunstig ettersom det er svært kort gåavstand til servicefunksjoner som barnehage, skole, kollektivtilbud, butikk, barnehage, og arbeidsplasser. På den måten genereres minst mulig personbiltrafikk i dagliglivet. Fra Randheia vil det være gangavstand til grunnskolen, og Randivkveien skal oppgraderes slik at barna er sikret en trygg skolevei. Ved reguleringsbestemmelser vil det være mulig å legge føringer for miljøvennlige løsninger ved gjennomføring av reguleringsplanen og utforming av boligene. Vurderinger I kommuneplanen er det vedtatt at Risør kommune skal legge de mest positive befolkningsprognosene til grunn for boligutviklingen. Risør kommune vil få et økt behov for boliger i årene fremover, og spesielt flermannsbolig/leiligheter med livsløpsstandard og universell utforming. Dersom Risør kommune skal i vareta dette behovet og samtidig kunne tiltrekke seg nye innbyggere, må man være i forkant og planlegge for nye attraktive boligområder. Boligutbygging må også sees i sammenheng med næringsutvikling. Hvordan en kommune posisjonerer seg for å være attraktive for de regionale næringene, handler ofte om en regional attraktivitet. Derfor er det svært viktig at Risør gjør seg attraktiv, med et mangfold av næringstomter i ulike prisklasser og at kommunen til enhver tid har attraktive boliger og boligtomter som gjør at kommunen kan tiltrekke seg kjøpesterke mennesker og dermed vekst i antall arbeidsplasser. Muligens kan Risør tiltrekke seg både gründere og entreprenører med spesielt attraktive boligmuligheter. I forhold til boligmarkedet stiller Telemarksforskning spørsmålet om det er slik noen steder at det ikke er etterspørsel etter boliger nettopp fordi det ikke finnes tilgjengelig tilbud av rett type bolig. Derfor er det viktig å kunne tilby en variasjon av boligtyper, og spesielt muligheten for romslige, attraktive og sentrumsnære eneboligtomter kan se ut til å være begrenset i Risør. Innenfor reguleringsplanen for Randheia legges det opp til en variasjon av konsentrert småhusbebyggelse og større frittliggende eneboligtomter. Leilighetene i Flisvika og Holmen, som er store pågående utbygginger, vil trolig treffe en annen gruppe enn leiligheter/rekkehus innenfor Randheiaplanen. Randheia er svært attraktivt som boligområde, både på grunn av nærhet til friområder, skolen og idrettsanlegg på Randvik. Området er svært solrikt og har flott utsikt mot havet og Randvikhalvøya. Randheia vil ligge relativt nærme byen sammenlignet med andre nye boligfelt, og sett i sammenheng med kyststien er beliggenheten unik. RUV har mottatt flere henvendelser fra personer som ønsker å kjøpe tomt i området, og ved gjennomføring av reguleringsplanen har kommunen en særegen mulighet til å tiltrekke seg tilflyttere og tilbakeflyttere. En utbygging på Randheia vil ikke kunne gi negative konsekvenser for friområdet/naturreservatet på Randvik og området rundt Randvikhalvøya. Avstanden fra planområdet til Randvik gård er over 250 meter fordelt på 50 høydemeter. Samtidig ønsker RUV i stor grad å bevare viktige friområder og utsiktspunkt innenfor planområdet, slik at disse kan bli mer tilgjengelig. Basert på en helhetlig vurdering ansees det som viktigere for Risør å utvikle Randheia til boligformål fremfor å bevare området delvis for friluftsliv og delvis for institusjonsvirksomhet, som er dagens plansituasjon. De tungtveiende argumentene for dette er økt boligsatsing ettersom kommunens målsetning er å vokse, utvikling av attraktive boligområder for å tiltrekke seg nye innbyggere, og økt boligbygging sett i sammenheng med næringsutvikling. Dersom man skal planlegge for en økning i antall boligenheter med 50 pr. år, må kommunen være villig til å ta i bruk egne områder for boligutvikling.

10 RUV har utført arbeidet etter bestilling fra bystyret, og lagt opp et intensivt planarbeid for å gjennomføre mest mulig av arbeidsoppgavene innenfor den fastsatte prosjektperioden på 2 år. Dersom man avvikler prosjektet på nåværende tidspunkt vil arbeid og utgifter knyttet til prosjektgjennomføring gå tapt uten at en har noen konkrete resultater å vise til, og en reduserer muligheten til å investere i andre utviklingsprosjekter. Rådmannens konklusjon Det er på nåværende tidspunkt ikke grunnlag for å avvike prosjektplanen til RUV eller utbyggingsplanene for Randheia. Prosjektet bør fortsette som planlagt etter bystyrevedtak sak 3/15.