Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 228 m. fl., Sandsliparken, boliger, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /21 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TRES Dato: Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 228 m. fl., Sandsliparken, boliger, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Sandsli Boligutvikling AS planforslag for et område på Sandsli ved Håvardstunvatnet i Ytrebygda bydel. Tomten ligger like sør for nytt boligprosjekt som er under utbygging på Sandsliåsen 55, og som har plannavn Skiftingshaugen (planid ), vedtatt i Arkitekt, forslagsstiller og plankonsulent er de samme for dette planforlsaget, som tilfellet var for naboplanen i nord. Den aktuelle tomten er i dag bebygget med en parkeringskjeller. Det er foreslått en fortsettelse av plangrepet på haugen, det vil si oppbrutte blokker plassert i klynger rundt sentral tunstruktur. I dette forslaget er midlertid skalaen noe annerledes, i form av at volumene er større. Det foreslås 3 volumer med opp til 85 nye boenheter og utnyttelsesgrad % BRA = 200 %. Figur 1: T.v: KPA 2010,t.h: flyfoto av planområdet. Planområdet ligger noe lavere i terrenget enn Skiftingshaugen. I materiellet er det imidlertid vist byggehøyder som når opp til samme kotehøyde, som for bebyggelsen på haugen, ca. kote Det vil si at volumene som her foreslås er høyere, opp til 16 meter fra terreng. Takoppstikk kommer i tillegg. Utgangspunktet for den planlagte utbyggingen er en eksisterende parkeringskjeller. Parkering er ment å løses i denne. Tillatelse til å bygge parkeringskjelleren ble gitt rundt 2013 til tidligere eier ved byggesaksbehandling, hvor omsøkte tiltak ble vurdert til å være i henhold til gjeldende plan fra I opprinnelig plan var området tiltenkt kontorbygg, for næringsklyngedannelse innenfor oljeindustrien. Planforslaget er i tråd med intensjonene bak kommuneplanens arealdel (KPA) og nasjonale planretningslinjer, om å fortette med boligformål ved kollektivknutepunkt. Området for øvrig Side 1 av 8

2 er under transformasjon fra kontor til boligformål, og har sett mye planaktivitet i nyere tid, med tilhørende oppgradering av trafikal infrastruktur. Fortau fra planområdet til bybanestopp Sandsli er i nyere tid realisert gjennom utbyggingsavtale i forbindelse med andre, allerede vedtatte planer i området. Ny rundkjøring er sikret gjennomføring, der hvor kommunal vei Sandsliåsen går over i fylkeskommunal vei Sandslivegen. Likeledes jobbes det med avtale om finansiering av nytt toplanskryss i overgangen fra Flyplassveien til Sandslivegen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformål bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Foreslåtte utnyttelse er på %BRA=200 %. Til sammenligning var maksimal tillatt utnyttelse i Skiftingshaugen halvparten, %BRA=101 %. Gjennomføringen så langt av plan for Skiftingshaugen bærer preg av at man har holdt seg til planen når det gjelder terrengbehandling, fokus på kvalitet når det gjelder materialvalg m.m. Selv om aktørene er de samme nå som den gang, er det i reguleringssammenheng et behov for at planen i tilstrekkelig grad belyser, spesifiserer og sikrer nødvendige kvaliteter. Problemstillingen kan for eksempel gjøre seg gjeldende når en tomt skifter eier etter at den er ferdig regulert. Godkjent reguleringsplan er premissgivende og skal bl.a. sikre de hensyn som har med byutvikling og bokvalitet å gjøre. På denne bakgrunn, har fagetaten stilt spørsmål ved og drøftet på møter med utbygger og plankonsulent, om ikke plangrepet går noe langt i å maksimere utnyttelsen, og hvorvidt dette går på bekostning av hvilken kvalitet som er mulig å få til på arealene mellom de foreslåtte volumene. I lys av dette har plankonsulent bearbeidet materiellet, samt utarbeidet en egen illustrasjon som tar for seg, og tallfester størrelse på de mest kritiske mellomrommene i planforslaget (vedlegg E). Side 2 av 8

3 Figur 2: 2-14 meters avstand mellom volumene. Ca. planavgrensning vist med rød linje. Kilde: vedlegg E. Fagetaten vurderer det slik at volumene kan fungere godt både i forhold til hverandre og i forhold til omkringliggende bebyggelse. Overgangen mot planlagt ny bebyggelse på sørsiden, må sees nærmere på i planarbeidet som pågår der (saksnr , planid ). De større, tyngre volumene som her foreslås, skiller seg også fra boligene på Skiftingshaugen gjennom å ha mindre naturlig terreng rundt seg. De deler av tomten som ikke er bebygget med P-kjeller er fylt opp med sprengstein. Byggehøydene er på grensen av hva overordnet planverk tolkes til å kunne åpne opp for. Utformingen av bebyggelsen og estetikken vil kunne svare greit til nabobebyggelsen i nord, dersom materialbruk, farger og lignende legges vekt på i gjennomføringsfasen, slik som tilfellet var der. I tillegg til overnevnte, så vil det være utformingen av og kvaliteten på arealene i midten av tunet, samt på arealene mellom volumene for øvrig, som vil være definerende for hvilke kvaliteter prosjektet står igjen med, når det er realisert. I praksis innebærer dette at fagetaten ser et behov for at planforslaget videreutvikles for å sikre tilstrekkelig kvalitet både på taket av parkeringskjelleren / i midten av tunet og på arealene som danner overgangene mot området rundt. Dette kan for eksempel gjøres gjennom bestemmelse som sikrer tilstrekkelig jorddybde på tunet, særskilte bestemmelser i forhold til overvannshåndtering eller delvis bindende illustrasjoner som viser hvordan overgangene mellom volumene vil fungere. I merknad fra Bymiljøetaten pekes det på noe tilsvarende, at det hadde vært ønskelig dersom planen kunne sikre kvalitet på fellesarealene gjennom bruk av grønn arealfaktor/gaf eller tilsvarende. En annen problemstilling som kun i begrenset omfang har vært drøftet så langt i prosessen, er at utnyttelsen i området ser ut til å stige, desto lengre vekk man beveger seg i gangavstand fra bybanestoppet. Dette kan imidlertid forsvares ut ifra at plan for Skiftingshaugen i stor grad var tuftet på at bebyggelsen skulle plasseres på det naturlige terrengets premisser. En høyere Side 3 av 8

4 utnyttelse på haugen ville medført et helt annet behov for å sprenge vekk det lokalt viktige topografiske elementet som Skiftingshaugen utgjør, og ville dessuten fungert mye dårligere i seg selv. For tomten som her er aktuell derimot, er dette et mindre vesentlig hensyn, ettersom terrenget her allerede er bearbeidet og flatt. På dette grunnlag kan forslag om høyere utnyttelse på denne tomten forsvares. Fagetaten forbeholder seg likevel muligheten til å anbefale en nedjustering av byggehøydene som her åpnes opp for, innen planforslaget leveres videre til politisk behandling og endelig vedtak. Figur 3: eksisterende kjeller vist i mørkegrått til venstre, planlagt ny bebyggelse illustrert i hvitt til høyre. Gangbarhet mot bybanestoppet Fagetaten har ansett det som nødvendig at planforslaget, i kraft av sin lokalisering, utreder mulighetene for og konsekvensene av en mulig ny snarvei mot bybaneholdeplass Sandsli. Utredningsarbeid i denne forbindelse har delvis også blitt gjort i tilgrensende planarbeid i sør Sandsliåsen PlanID (saksnr ), samt i et par andre planer i nærområdet. Det er én trasé som har utkrystallisert seg på tvers av arbeidene, denne går forbi sørsiden av foreslåtte nye bebyggelse mot vannet, før den snor seg nordover og krysser ved den nordligste delen av Håvardstunvatnet. Side 4 av 8

5 Figur 4: T.v: dronefoto over planområdet og skråningen ned mot Håvardstunvatnet hvor det er lagt inn med ulike fargekoder for de områder som kan/vil bli berørt av etablering av turveg. Grå farge er de områder med selve tråkket, svak gul farge er områder hvor trær kan måtte fjernes og rød farge er områder hvor det kan være aktuelt med skringstiltak (kilde: Skredfarerapport revidert , vedlegg D). T.h: planavgrensning for tilgrensende naboplan i sør, saksnr OG Arkitekter AS varslet oppstart her I utredningen som fulgte foreliggende sak til 1. gangs behandling, lå det som premiss at standard på snarveien skulle være «turveg». Ettersom planområdet og området lengre sørover langs med veien Sandsliåsen allerede har en veldig «friksjonsfri», universelt utformet, offentlig, belyst mulighet langs med nytt fortau, så har fagetaten vurdert at en standard som ligner mer på en stiforbindelse vil være mer hensiktsmessig enn turvegstandard. Dette også med bakgrunn i at behovet for snarveiforbindelse må balanseres mot det viktige grøntfaglige behovet for å behandle terrenget som omkranser Håvardstunvatnet mest mulig skånsomt. Fagetaten stoppet tidsfrist for behandlingen av saken, inntil premiss om turveistandard ble endret i utredningen til stistandard, slik at konsekvensene av forbindelsen ble synliggjort på en mer realistisk måte, og slik at det er mulig å foreta en endelig avveining av ønsket om diversifisering av gangtilbudet på den ene siden, opp imot hensyn til blågrønne verdier på den andre. Verdien av en stiforbindelse handler slik fagetaten ser det ikke kun om den potensielle moderate tidsbesparelsen, men vel så mye om å tilføre området et rekreasjonelt, sesongbasert alternativ, og som bidrar til å øke tilgjengeligheten til vannet for beboere i nærområdet. Fagetaten ser for seg at kostander tilknyttet til etableringen av et slikt tilbud sannsynligvis vil begrense seg til utredningen i seg selv (allerede gjennomført), eventuelt sikring av de deler av stien som i for stor grad er rasutsatt, samt opparbeiding av stien i seg selv. Selve opparbeidingen kan f.eks. innebære helt minimale tiltak slik som klopping over myr, stabling av steintrappetrinn, trimming av greiner og så videre. Et annet moment i reguleringsmessig sammenheng med å påse at forbindelsen faktisk blir regulert, er at øvrige planlagte tiltak ikke fysisk stenger inne / bygger igjen muligheten til å få til en slik kobling. Skredrapporten ble revidert i april 2017 på bakgrunn av kommunens tilbakemelding, som gjengitt over. Rapporten belyser nå temaet godt nok til at planforslaget kan legges ut på offentlig ettersyn. Side 5 av 8

6 Trafikkløsninger Innkjørsel til parkeringskjeller skjer «tidlig», slik at ikke unødvendig mye areal går med til veiformål, og via samme avkjørsel som for naboplan i nord. Fagetaten har sånn sett ingen kommentarer til dette forholdet. Grønnstruktur/ barns interesser Det vil være positivt dersom tilgjengeligheten til Håvardstunvatnet gjøres bedre gjennom ny snarveiforbindelse / sti. Det vil være i barns interesser med gode arealer ute mellom planlagte volumer, jf. øvrige kommentarer om behov for å sikre kvalitet på felles utearealer. Figur 5: utsnitt av plankart datert Videre ser fagetaten behov for at det gjøres nærmere rede for hvordan overgangen fra midten av BBB og ut mot f_but1 vil fungere, innen saken leveres til 2. gangs behandling. I tillegg at det sees nærmere på muligheten for å integrere trafo vist som f_bkt i figuer over, (orange firkant på grøntareal mot øst) i bygningsvolumet innenfor BBB. Dette vil bedre brukbarheten på f_gv for barn og unge og ellers løfte prosjektets fremtoning mot veien Sandsliåsen. Dersom planforslaget skal åpne opp for at trafo plasseres slikt som vist i plankart, vil dette gå ut over hvordan prosjektets «inngangsparti» vil oppleves, både for beboere og for andre brukere av veien Sandsliåsen. I forbindelse med areal vist som f_but1 i plankart, ser fagetaten behov for at konsekvensene av de tiltak som planforslaget åpner opp for gjøres rede for, innen saken leveres til 2. gangs behandling. Dette med bakgrunn i at det i tilhørende bestemmelse 5.5. åpnes opp for etablering av støttemurer og skråningsutslag, og at dette kan ha betydelig fjernvirkning sett fra andre siden av vannet. I tillegg bes det om at bestemmelse sees nærmere på, med bakgrunn i at den i sin nåværende form ikke sikrer de kvalitetene på felles uteoppholdsareal som er nødvendig, i de sentrale delene av tunet, f.eks. når det gjelder krav til jorddybde. Side 6 av 8

7 Parkering Det foreslås en parkeringsdekning på ca 0,8 plasser per 100 m² bolig. Eksisterende kjeller rommer 85 parkeringsplasser for bil over 2 plan. Gjennomsnittlig leilighetsstørrelse virker til å bli ca. 67 m² (= 4877 / 73 enheter (vedlegg E)). Det vil i så fall si 1 plass per enhet, som tilsvarer minstekravet i gjeldende KPA 2010, pluss 18 ekstra plasser. Planforslaget er imidlertid designet slik at det åpner opp for å etablere fra 73 til 85 boenheter. Utnyttelsen er altså fastsatt, men spennvidden i antall boenheter påvirker både gjennomsnittlig størrelse og spørsmål om antall P-plasser for bil per boenhet. Foreslåtte parkeringsdekning er i det nedre sjiktet av hva overordnet plangrunnlag åpner opp for. Ut ifra planforslagets lokalisering nærme bybanestopp og godt tilrettelagte sykkelinfrastruktur, har likevel ikke fagetaten særskilte merknader til den bilparkeringsdekningen som er skissert. Dette med unntak av at bestemmelse per nå sikrer «minimum 0,8 plasser per 100 m² BRA». Det er imidlertid den øvre grensen som her er mest interessant i en reguleringssammenheng. Minimumsbegrensningen bør dermed utgå eller eventuelt erstattes av et «tak» / maksimumsbegrensning. Innen revidert planforslag leveres bør det komme tydeligere frem hvor mange P-plasser for bil prosjektet åpner opp for, sett i sammenheng med antall boenheter. Naturmangfoldloven Planlagte tiltak vurderes til ikke å være i konflikt med de hensynene som naturmangfoldloven er satt til å ivareta. Dette blant annet med bakgrunn i at tomten allerede er bebygd med parkeringskjeller. I kapittel 9.8, vedlegg C, gjøres det rede for hvordan plankonsulent har vurdert temaet. Planfremstilling Fagetaten foreslår følgende endringer i kart og bestemmelser, innen saken leveres til 2. gangs behandling: Bestemmelse 5.3 må bearbeides jf. øvrige kommentarer Bestemmelse 5.6 må bearbeides jf. øvrige kommentarer Konsekvensene av f_but1 må redegjøres nærmere for Bestemmelse 7.2 er overflødig og kan utgå Mulighet for å integrere tiltak innenfor f_bkt i BBB bør undersøkes, slik at formål Øvrige kommunaltekniske anlegg (1560) kan utgå fra plankart Det bør vurderes å supplere materiellet når det gjelder «perspektiver» sett ifra spesielt kritiske lokasjoner, for bedre å visualisere hvordan uteområdene og mellomrommene mellom volumene vil kunne fungere. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformål bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette de forhold som er påpekt i kapittel «planfremstilling». Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 8

8 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda. Gnr. 116, Bnr. 228 m. fl., Sandsliparken, boliger, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg fung. Etatsdirektør Truls Eskeland Rådgiver Vedlegg: A. Plankart B. Bestemmelser C. Planbeskrivelse D. Skredfarevurdering for sti, tråkk E. Illustrasjonsmateriale, samlet F. Merknadsoppsummeringsskjema, oppstart G. Merknadskart, oppstart H. Sol skygge I. Kulturminnedokumentasjon J. Støyrapport K. VA-rammeplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Opus Bergen AS Side 8 av 8