Fylkesmannen NordTrenuelag

Transkript

1 Fylkesmannen NordTrenuelag Saksbehandler. Sigurd Bøe Sletten Deres ref Var dato Tlf direkte E-post: Var ref 2013/6406 Arklynr May-Lin Nguyen v Trinh Thi Nguyen Spinnedgata STJORDAL Klage på omgjøringsvedtak vedrørende oppføring av garasje uten tillatelse på eiendommen 107/30, Innherredsvegen 67, i Stjørdal kommune kommunens vedtak oppheves Sammendrag Saken gjelder klage pa Stjordal kommunes omgjoring an eget %edtak om a slag pa dispensasjon for oppforing av garasje. Etter en gjennomgang av saken konkluderer F Ikesmannen med at lilkarene for omgjoring etter fri. 35 ikke ar oppf II. Klagen tas til folge og kommunens edtak om omgjoring av opphe% es som ug Idig. *** Fylkesmannen viser til Stjordal kommunes oversendelse av hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningslovens (pb1.) 1-9 fjerde ledd og delegering av overordnet departement. Fylkesmannen beklager lang saksbehandlingstid. Sakens bakgrunn I forbindelse med henvendelser knyttet til eiendommen gnr/bnr 107/194, Gamle Kongeveg 2A, avdekket kommunen at det var oppført garasje på eiendommen gnr/bnr 107/30, Innhen edsvegen 67, 7503 Stjørdal, uten kommunens godkjennelse. Eiendommens eier ble i brev datert 25. oktober 2012 tilskrevet, og bedt om å legge fram søknad for tillaket, evt. godkjennelse fra kommunen dersom dette var gitt. Kommunen mottok en redegjørelse om tiltaket den 29. oktober I tillegg ble kvittering for nabovarsel, erklæring for oppforing av earpon i nabogrense mot gnr/bnr 107/194, situasjonskart og tegninger framlagt. I brev datert I. november bemerket kommunen at kvittering for nabovarsel var fra juni altså over ett år gammel. Det samme gjaldt for samtykkeerklæringen. som var datert 31. august 2011 I tillegg ar samtykkeerklæringen gitt av eiendommens daværende eier Nåværende cier overtok eiendommen 8. oktober Det ble vist til plan- og bygningsloven jf. byggesaksforskriften 5-2 tredje ledd hvor det går fram at dersom soknad sendes kommunen senere enn ett år etter utsending av nabox arsel. skal det sendes nytt naboxarsel til alle nabocr og gjenboere. Kommunen ba derfor om at nabocr ble varslet på nytt, samt al ny samtykkeerklæring måtte framlegges. med mindre den allerede framlagte erklæring var tinglvst som hertelse pa erendommen gnr brir Det ble videre bedt om en brannteknisk redegjørelse da de framlagte tegningene viste en garasje over 50 m2. Postadresse Besoksadresse Telefon e-post fmntpost@fylkesmannen no Postboks 2600 Statens hus Telefax SteinIner Strandyeien 38 Org nr Internett.,ANNW fylkesmannen nont

2 Side 2 av 7 Kommunen mottok den merknader til nabovarslet fra Trinh Thi Nguyen på vegne av sin umyndige datter May-Lin Nguyen, som er eier av gnr/bnr 107/194. Det ble framsatt følgende rnerknader: «Eier il ikke underskrive avstandserklæring. Garasjen må,flyttes i lovlig avstand fra nabogrense. Taket på garasjen er idag over eiendomsgrensen.» I søknaden til kommunen om dispensasjon, mottatt og , anfører tiltakshaver at han hadde vært i kontakt med saksbehandler hos kommunen i forbindelse med oppføringen av garasjen. Nabovarsel og erklæring ble utferdiget etter god hjclp og anvisning av vedkommende saksbehandler. Snekker lostein Nessimo var også i kontakt med saksbehandler under byggeperioden for å sørge for at byggeforskriftene ble fulgt. Den ble tiltakshaver gjort oppmerksom på av en annen saksbehandler i kommunen om at bygget ikke var omsøkt etter gjeldende forskrifter. Han ble gjort oppmerksom på at erklærmgen og nabovarsel ikke var gyldig lenger, da de var over ett år gamle. Tiltakshaver anfører at han var i god tro, og var overbevist om at regler og forskrifter var oppfylt. tilleggsopplysningene til søknaden mottatt hos kommunen er det anført at plasscringen av garasjen vil skjerme naboelendommen for innsyn og trafikken på gårdsplassen. I tillegg vil riving av garasjebygget påføre tiltakshaver store ulemper. Videre anføres det at garasjen i utgangspunktet ble oppført i samråd med dasærende nabo og Stjørdal kommune. Komite plan i Stjordal kommune fattet vedtak i saken sak 63/13. Det opplyses i vedtaket at gjeldende reguleringsplan for området er 1963-planen for Stjordal bygningsdistrikt. Det er gitt bestemmelser til planen i kommunedelplan for Stjørdal tettsted som Formingsbestemmelser for BF1-3, samt byggeområder som inngår i reguleringsplan for Stjørdal bygningsdistrikt, stadfestet Del ble lagt til grunn at pbi tredje ledd bokstav a ikke er anvendelig i denne saken, da det ikke er gat samtykke fra nabo til oppføring av tiltaket nærmere nabogrensc enn 4 meter. Det gamle nabosamtykket kan ikke legges til grunn, da forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 231, fastslår at samtykket må foreligge på vedtakstidspunktet, og det er nåværende nabo sin merknad som er gyldig. Videre mente kommunen at pb tredje ledd bokstav b ikke er anvendelig, da bestemmelsen i henhold til TEK kun gjelder bygning med samlet bruksareal eller bebygd areal er under 50 m2. Omsøkte garasje har et bebygd areal på 65,5 m2, og dette er etter kommunens vurdering et spørsmål om hvorvidt dispensasjon kan gis etter pbi Kommunen har følgende begrunnelse for hvorfor hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt. jf. pb1. 29 annet ledd første punktum: «Selv om garasten ivaretar de branntekniske krav, vil hvgningens plasseringfå negativ innvirkning på naboeiendonunen iform av redusert mulighet til å utnyne egen eiendom fullt ut. Soker har ikke redegjort for lifordan vedlikehold av garasjen skal kunne ullares pa veggen som ligger i nabogrensen, nlen mest naturlig er det at eier av nahoeiendonunen ma linne seg vedlikehold gjøresfra dennes eiendom. Alternativt vil ikke vedlikehold hli utfort, og deue vil kunne virke skjemmende for nahoeiendonunen. Plassering av garasten i nabogrensen vil ogsa gi opplevelse av mindre apenhet og letli mellom eiendommene, og kommunen mener det ogsa er grunn til a anta at garasjen. når den er 13 meter lang, vil redusere lix og solforholdene på nahoeiendommen. Radmannen er etter dette kommet til at hensynet hak hestemmelsen om 4 meters bvggeavstand. fia nahogrense hli vesentlig tilsidesau ved å tillate dispensasjon

3 Side 3 av 7 Det ble deretter drøftet om fordelene ved å gi dispensasjon var klalt større enn ulempene etter en samlet vurdering, pb annet ledd annet punktum. Med nåværende plassering av garasjen vil dette etter kommunens vurdering gi en god utnyttelse av gårdsplassen for tiltakshaver. Hensynct til innsyn på naboeiendornrnen og skjerming mot trafikken på omsøkte ciendoms gårdsplass vil imidlertid også kunne ivaretas med plassering et stykke fra nabogrensen. Det ble pekt på at i henhold til situasjonsplanen som ble utarbeidet ved bygging av bolig på eiendommen, så finnes det alternativ plassedng av garasjen som ikke medfører ulemper for nabocn. Det viscs også til grannclova 4 annet ledd som forbyr vinduer mv. nærmere nabogrense enn 1.25 meter. Garasjen har vinduer helt i nabogrensen, og dette ønskes videreført av tiltakshaver Videre framgår det av grannelova 4 første ledd at «Ingen må byggja såleis at takdrop eller snøras fell ned på granneeigedom skade eller ulempe for grannen.» Her legger kommunen til grunn at dette kan løses ved snøfangere og takrenner, som leder takvannet til tiltakshavers eiendom. Kommunen fant ikke at fordelene ved omsøkte tiltak var vesentlig større enn ulempene, og avslo søknaden. Det er bemerket i saksutredningen at kommunens saksbehandler hadde gjort tiltakshaver oppmerksom på at tiltaket var søknadspliktig. Det ble i tillegg bemerket at det ikke burde søkes oppført i nabogrensen på grunn av problemene det ville medfore for vedlikehold og at taket ville komme over nabogrensen. Komite plan tok saken opp til ny behandling den Forut for komiteens nyc behandling hadde rådmannen utferdiget et notat, datert , som fulgte som vedlegg til saken. Rådmannen redegjør her for at ingen av de alternative vilkårene for omgjøring av vedtak uten klage etter forvaltningsloven 35 første ledd foreligger. Videre pekes det på at komite plan plikter å legge til grunn plan- og bygningslovens bestemmelscr, hvor slike finnes ved behandlingen av saker hvor det skal fattes vcdtak med hjemmel i plan- og bygningsloven. Dette gjør det etter rådmannens vurdering, og da kan ikke komiteen legge avtalelovens regler til grunn. Komite plan vektla ikke redegjørelsen i rådmannens notat, og omgjorde sitt eget vedtak uten klage, jf. 35. Komiteen fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og hvgningsloven 19-2 annet ledd godkjennes søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen plan- og bygningsloirn 29-1 annet ledd. - Tiltakshaver må bygge om takutstikk slik at det ligger innenfir egen grense. - Vedtak i PS 63/2013 møte oppheves. Komiteen hadde endret standpunkt når det gjelder om tidligere ciers samtykke kunne legges til grunn eller ikke, og således lagt en annen lovforståelse til grunn enn i vedtaket av Komiteen mente nå at kravet om at samtykke skal foreligge på vedtakstidspunktet var oppfylt. Dette ble begrunnet på følgende rnåte: Begrunnelse: Tiltakshm,er har rådført seg med en konsnlent på byggesakskontoret flere ganger. Ilan Jikk hjelp med erklæringen som er undertegnet av nabo. IIan fikk med seg nabrowsler som er undertegnet av naboer. og naboer har ingen innsigelser mot byggingen, Han fikk råd Jra kommunens konsulent under hvggingen, som jor øvrig var på byggeplassen under rådgimingen Tiltakshaver fikk med seg dokumenter som skulle ffiles ut, men ikke byggesøknad. Tdtakshairr har søkt råd fra kommunen,før og under oppføringen bygget, og har rettet seg etter anvisning fra kommunen, Euer deue mener komiteen at altakshaver har -(ywifirt bygget

4

5 Side 5 av 7 blir skrifllig tilbakekalt. Det er ikke nødvendig å tinglyse erklæringer. men rettighetshaver rar bedre rettsvern ved tinglysning. Saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling ved brev av Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven (fv1.) 34. og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet. og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk», dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om det innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fv1. 34 annet ledd siste punktum er del imidlertid bestemt at statlige organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Vurdering av adeangen til å omgjøre uten klage Komite plan omgjorde den sitt eget vedtak av uten klage, jf. forvaltningsloven 35. Bestemmelsen har følgende ordlyd: «Ellanultningsorgan kan omgjøre sia eget vedtak uten ca det er påklaget dersom endringen ikke er til skade for noen som vedtaket rener seg moi eller direkte tilgodeser eller underremingen om vedtaket ikke er kommet fram til vedkommende og vedtaket heller ikke er qtrentlig kunngjort, eller e) vedtaket må anses ugrldig» Forvaltningsloven 35 første ledd bokstav al Komiteen anforer først at omgjøringen er rettmessig etter fvl. 35 første ledd bokstav Begrunnelsen for dette er at garasjen allerede sto i eiendomsgrensen da nåværende eter overtok eiendommen, og at det derfor ikke har blitt påført noen skade. Komiteen har lagt til grunn at ettersom garasjen allerede var bygget og sto der da klager overtok eiendommen, så vil ikke en omgjøring av vedtaket medføre noen skade. Forvaltningslovens 35 første ledd bokstav a) fastslår at dersom det opprinnelige vedtaket var til gunst for klager. så kan det ikke omgjøres til skade for klager. Det avgjørende er innholdet i det vedtaket som ble omgjort. og ikke om garasjen sto der eller ikke da klager overtok eiendommen. Det første vedtaket innebar at garasjen var oppført uten nødvendig og at den av denne grunn måtte fjernes. Følgelig vil et nytt vedtak som fastslår at garasjen får stå %ære til skade for klager. Dette støttes av Geir Woxholt, Forvaltningsloven [lov av 1967] med kommentarer [2006] s. 532 der det uttales at «Orngjøringsadgangen ener hokstav a er stengt der det foreligger (minst)ett rettssubjekt som den er til skade for, forutsatt at det opprinnelige vedtaket rener seg mot eller tilgodewr vedkommende.»

6

7