ILSVIKVEIEN 30 FORESPØRSEL OM Å SETTE I GANG ARBEID MED REGULERINGSPLAN

Transkript

1 Saksframlegg ILSVIKVEIEN 30 FORESPØRSEL OM Å SETTE I GANG ARBEID MED REGULERINGSPLAN Arkivsaksnr.: 04/29600 Saksbehandler: Kari Elisabeth Paulsen Forslag til vedtak: Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker anbefaler at det settes i gang arbeid med reguleringsplan for Ilsvikveien 30, nordvestre del, til boligbebyggelse, og det anbefales at planen utarbeides på følgende grunnlag: - Bebyggelsens totale høyde bør ikke overstige 5 etasjer. - Det tas tilstrekkelig hensyn til Ilsviken gård og til bolighuset Strandhytten ved utforming og plassering av ny bebyggelse. - Strandpromenaden videreføres som offentlig friområde og tursti med tilstrekkelig kvalitet og med gode offentlige forbindelser nordvestover langs stranda, til gang- og sykkelveg og opp til Bymarka i samsvar med kommuneplanens arealdel. - Området nordvest for dagens bebyggelse (LNF-område) vurderes beholdt ubebygd. - Det avsettes tilstrekkelig med uterom for beboerne med tilfredsstillende kvalitet og bruksmuligheter herunder støy- og lysforhold samt tilgjengelighet for alle. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 30, 1. ledd

2 Bakgrunn, tidligere saksbehandling Saken gjelder en forespørsel fra Maja eiendom A.S. om igangsetting av reguleringsarbeid for nordvestre del av Ilsvika. Planområdet er vist med ring på kartet under. ILA PIR Forslag til reguleringsplan for området ble behandlet av bystyret , sak 0029/03 (Ilsvika vest, reguleringsplan med bestemmelser, arkivsak 02/03794) og den nordvestre delen av planen ble trukket av forslagstiller før sluttbehandling. Dette er en gjenopptakelse av planarbeidet for denne delen og det ønskes lagt føringer før en setter i gang med reguleringen. Aktuelle føringer i tidligere vedtak og anbefalinger Gjeldende oversiktsplaner Under er gjengitt i stikkords form relevante prinsipper for utbygging av området fra kommuneplanens arealdel, kommunedelplan Ila med skisse til endring fra (vedlegg 1), Notat om høyhus behandlet av bygningsrådet, samt bystyrets seneste vedtak om boligprogrammet: - Utbyggingsområde med bymessig bebyggelse, bolig og lett næringsvirksomhet - LNF-område nord for eksisterende industribebyggelse - Ta hensyn til Ilsviken gård som er fredet - Etablere strandpromenade i off friområde langs sjøen - Sikre turvegforbindelse mellom strandpromenade og Bymarka vest for byggeområdet - Retningslinjer for utbygging: høyde mellom 3 og 5 etasjer, bebyggelsen skal trekkes tilbake fra grense mot friområder, LNF-områder og strandkant. - Anbefaler ikke høyhus i strandsonen - Anbefaler høyhus lokalisert til knutepunkt i en bymessig situasjon - Universell utforming tilgjengelighet for alle - Der det er mulig skal det legges til rette for fritidsaktiviteter som jogge, skiløype, ski og akebakker Vurdering av reguleringsforslag med høyhus fra 2002 For nordre del av planområdet ble det i 2002 lagt ut to alternativer til offentlig ettersyn og høring. Det innsendte forslaget som inneholdt et høyhus på 17 etasjer på området i nordvest og administrasjonens forslag i form av en flateplan med bestemmelse om maks. 5 etasjers høyde på bebyggelse. Begge disse forslagene strakk seg ut i LNF-området i vest. Sammenfatning av relevante høringsuttalelser til reguleringssaken i 2002:

3 - Tvilsomt om høyhus er riktig bymessig utbyggingsform her. (Fylkeskommunen) - Kritisk til høyhus ifht Nidarosdomens dominans i landskapsrommet. (Fortidsminneforeningen) - Høyden på bebyggelsen på begge sider av Ilsviken gård bør ikke overskride 3 etasjer, ellers vil dette lystgårdsanlegget fra 1760 kunne oppleves som "kvalt". (Fortidsminneforeningen) - Det er for lite friområder i forhold til planlagt utbyggingsmengde. (Ilsvikøra velforening) - Arealet der høyblokka er foreslått plassert er svært vakkert med fine bergsider og en stor eng med fin utsikt. (berørt nabo) - Høyblokk vil dominere det verneverdige bolighuset Standhytten på en uheldig måte. (berørt nabo) - Høyblokk vil ta glansen fra Ilsviken gård, vil virke ruvende (berørt nabo) - Kollektivtilbudet er dårlig (Team trafikk) - Vilkår om ROS-analyse pga fare for utglidning av grunn (Fylkesmannen) Utdrag av rådmannens vurdering av forslaget om høyhus i saksfremstillingen til reguleringssaken i 2002: - Et høyhus vest i Ilsvika vil kunne innpasses på en brukbar måte i byens storstilte landskapsrom og også signalisere en viktig ny bydel. Slike synspunkt er også kommet fram i møter om saken, blant annet i arkitektforeningen. Et høyhus vil også kunne gi høy utnytting og bedre utbyggingsøkonomien i et område som er svært kostbart å bygge ut. Forslagstiller hevder at høy bebyggelse vil gi fin utsikt og best mulige lysforhold i den mørkeste delen av området og at markedsundersøkelse viser at det er attraktivt å bo i høyblokk. - Situasjonen mellom Bynesveien og sjøen er imidlertid for trang og grunnforholdene for vanskelige til at blokka kan få noen god plassering. Over 5. etasje vil leilighetene være utsatt for støy fra Bynesveien. De klimatiske konsekvensene er negative, som skygge og påvirkning av vindforhold. Konsekvensene for den verneverdige boligen Strandhytten blir svært negative. - Vestre del av området der boligblokka er plassert, er i kommunedelplanen for Ila vist som LNF- område og er det området nærmest byen der Bymarka møter sjøen. Lenger nord blir terrenget så bratt at noen tverrgående stiforbindelse ikke er mulig. Det innsendte planforslaget viser en sti, men denne er bratt og trang. - I notatet om høyhus diskuteres det om det bør være en forutsetning at en høy boligblokk lokaliseres i en bymessig situasjon med byens tilbud av butikker, serveringstilbud og kollektivtilbud tett ved. Lokaliseringen lengst vest i Ilsvika er relativt perifer. - Lokalisering av et høyhus i Ilsvika-området avvises med dette ikke på prinsipielt grunnlag, men det foreslåtte prosjektet anbefales ikke. Ny reguleringsforespørsel mottatt Sørøstre del av det opprinnelige planforslaget er nå under utbygging. Det er den nordvestre delen som ble trukket av Maja eiendom i 2003 som det nå på nytt fremmes forespørsel om. Det er utarbeidet terrengmodell (utrykt vedlegg 3) og lagt ved tegningsmateriale (uttrykt vedlegg 4). Utdrag av det innsendte materialet er lagt ved som trykte vedlegg: Perspektivtegning (vedlegg 4.1) Tegning som viser planskisse for alternativ H og fotomontasje av høyblokk sett fra Bynesvegen (vedlegg 4.2). Denne siste tegningen viser ikke en nødvendig 1-2 meter høy støyskjerm langs Bynesvegen. Hovedelementer i det nye utbyggingsforslaget: Det er ikke helt samsvar mellom det innsendte tegningsmaterialet og terrengmodellen. Denne beskrivelsen tar utgangspunkt i modellen.

4 Trondheim kommune Området foreslås utbygget med boliger, på begge sider av en forlenget Mellomila, med strandpromenade/friområde i nord og gang-sykkelveg i sør. Det er vist et punkthus på 17 etasjer innerst i området, øvrig bebyggelse er 3-7 etasjers lameller/punkthus. Totalt viser skissen et samlet bruksareal i overkant av m 2, tilsvarende 200 boliger a 70 m 2. Det er ikke godtgjort at det lar seg gjøre å etablere tilfredstillende offentlige rekreasjonsforbindelser mellom strandpromenaden turveg til Killingdalkaia - gang- sykkelveg på jernbanelinja og Bymarka slik arealdelen viser. Forslagsstillers begrunnelse for planskissen Den godkjente delen av utbyggingsområdet begynner nå å ta form og det hevdes at visjonen ja takk begge deler et godt og mangfoldig bomiljø med optimale sol og utsiktsforhold - er i ferd med å lykkes og kan videreføres også for den nordvestre delen. Området er i midlertidig kostbart å bygge ut på grunn av dårlige og vanskelige grunnforhold, enkelte sensitive områder bør bli liggende ubebygd, men totalvolumet kan ikke reduseres av økonomiske grunner. Rådmannens vurdering Det understrekes at denne vurderingen omhandler prinsippielle forhold og ikke er noen forhåndsbehandling av et reguleringsforslag. Bybildet: De prinsipielle konsekvensene av høyblokka er ikke vesentlig endret i forhold til forslaget fra Rådmannens vurdering som er gjengitt over er derfor fremdeles gyldig. Det er ikke lagt fram illustrasjoner som på en klar måte viser relasjonen til Ilsviken gård. Dersom gården innpasses i en struktur med bybebyggelse vil det imidlertid være fjernvirkningen som blir utslagsgivende, dvs opplevelsen fra sjøsiden og fra Ila pir. I tillegg til de forhold som er nevnt over vil høyblokka på en negativ måte introdusere en byentré fra Bynesvegen uten noen egentlig bymessig sammenheng i situasjonen. Det vises til vedlagt illustrasjon (vedlegg 3), denne viser for øvrig ikke en nødvendig 1-2 meter høy støyskjerm. Høyblokka vil være svært synlig og virke som et bymonument i landskapet. Bymonumenter bør imidlertid rent prinsipielt signalisere felleskapsverdier, som for eksempel viktige møteplasser for byens befolkning (knutepunkter) eller historiske minnesmerker. Dette er forhold som ikke ble tilstrekkelig vektlagt i forrige runde. Den nærmeste bebyggelsen til Ilsviken gård bør ikke virke for dominant i størrelse og høyde. Boligmiljø: For å være miljømessig akseptabelt, bør høyhus legges i en bymessig sammenheng med et sosialt tilbud på bakkeplan, ikke i en relativ isolasjon som her. Utearealet for det verneverdige bolighuset Strandhytten vil miste all sol. Rekreasjon: Det er nå etablert eller under planlegging om lag 800 nye boliger i Ila -Ilsvikaområdet. Med de 200 boligene som foreslås her, vil det være avsatt rundt 23 m2 nytt offentlig friområde pr. ny bolig, i tillegg til det private, bolignære uteområdet. Bymarka er en noe vanskelig tilgjengelig ressurs på grunn av terrenget og trafikken på Bynesveien. Det kan i ettertid også reises spørsmål om ikke området er blitt presset noe mer enn ønskelig både når det gjelder rekreasjonsareal og gode forbindelser til marka. Vi vil derfor anbefale at den fine haugen som er omtalt i høringsuttalelsen over vurderes å beholdes ubebygd, samtidig som det i planen vises hvordan det kan etableres gode og trivelige forbindelser mellom de ulike rekreasjonsområdene, fortrinnsvis med god tilgjengelighet for alle typer brukere. Saksfremlegg - arkivsak 04/ /05

5 Trondheim kommune Området vil bli liggende ubebygd hvis ikke den foreslåtte utbyggingsmengden kan realiseres: Det er ikke mulig å gi noen planfaglig vurdering av et slikt argument. Tilgangen på andre utbyggingsareal til boliger anses imidlertid som rimelig bra. Rådmannens konklusjon og anbefaling Situasjonen vurderes som for trang for det illustrerte prosjektet, og det anbefales at planarbeidet i stedet tar utgangspunkt i de føringene som er gjengitt i innstillingen og oppsummert i forslag til vedtak. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Vedlegg 1: Skisse til endring av kommunedelplan Ila , notat med vedlegg 2 Uttrykt vedlegg 2: Terrengmodell Uttrykt vedlegg 3: Oversendelsesbrev med skissetegninger. Tegningshefte i pdf-format er lagt ut på m-katalogen under 52800, en pdf-fil kalt Ilsvika nord og kan ellers oversendes digitalt ved forespørsel til plan- og bygningsenheten Vedlegg : Tegninger som viser perspektiv fra sjøen, utbyggingsalternativ og fotomontasje av høyblokk sett fra Bynesvegen. Saksfremlegg - arkivsak 04/ /05