1. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for næringsbebyggelse på gnr 24 bnr 25 m fl - Sviland

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Martin Tengesdal Torstenbø Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling gangsbehandling - Plan Detaljregulering for næringsbebyggelse på gnr 24 bnr 25 m fl - Sviland SAKEN GJELDER Dimensjon Rådgivning AS fremmer på vegne av Sandnes Øst Utvikling AS, detaljregulering for gnr 24 bnr 25 med flere. Formålet med planen er å legge til rette for arealkrevende næringsvirksomhet. Et delområde åpner for begrenset dagligvarehandel og nærservice. Planområdet er på omtrent 86 dekar og er ubebygd. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Planprogram fastsatt Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2.-gangsbehandling Endelig vedtak i bystyret Det har tidligere pågått arbeid med reguleringsplan for dette næringsområdet på Sviland. Tiltakshaverne var grunneierne Tor Lomeland og Ingvald Sviland. Det ble utarbeidet et planprogram, som ble vedtatt i Utvalg for byutvikling I etterkant av dette stoppet planarbeidet opp. Sandnes Øst Utvikling AS har inngått opsjonsavtaler med grunneierne, og innehar nå rollen som tiltakshaver i det videre 1

2 2 planarbeidet. Som følge av at tidligere utarbeidete dokumenter er fra 2009, er det utarbeidet et nytt planprogram med konsekvensutredning. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren I regionalplanen er deler av Sandnes øst vist som regionale næringsområder for allsidig virksomhet (kategori 2), og arealkrevende virksomhet(kategori 3). Kategori 2 er avgrenset til å gjelde for Vatne i henhold til retningslinjene. Det vurderes dermed at kategori 3 er gjeldende for planområdet. Kommuneplan for Sandnes Området er regulert til næringsbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Deler av planområdet ligger i hensynssone for kulturminner. Høringsforslag for Kommuneplan for Sandnes Planområdet er vist som næringsområde i kommende kommuneplan. I høringsforslaget er tilgrensende næringsområde SvN4 også vist. Dette området er tenkt som en utvidelse av planområdet for detaljreguleringen når ny kommuneplan blir vedtatt. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Sviland, ca. 3 km fra Vatnekrossen, og har en størrelse på ca. 86 dekar. Området grenser til eksisterende næringsområde i nord-vest, med Østraadt Rør, og masseuttak for Torsteinsfjellet i nord-øst. Planområdet avgrenses av fv. 315 i vest, og friområdet Løberg i sør. Området består av gjengrodd beitemark og myr, områder med bjørkeskog, samt noe dyrket mark. Planområdet stiger fra fv. 315 Svilandveien mot Løberget i sør, og mot Torsteinsfjellet i nord-øst. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET I henhold til forskrift om konsekvensutredning 2 f) har tiltaket vært konsekvensutredes. Forskriften sier: «Planer for tiltak og tiltak som alltid skal konsekvensutredes etter 2. Industri-, nærings-, lager- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m²». Planprogrammet ble fastsatt , det er lagt opp til tre alternativsvurderinger:

3 3 Alternativ 0: Dagens situasjon. Null-alternativet innebærer at området ikke utbygges. Alternativ 1: Legger til rette for utbygging av området til industri/lager i tråd med kommuneplanen for Sandnes kommune Dette samsvarer med næringskategori 3 i regionalplan for Jæren. Alternativ 2: Legger til rette for utbygging av området til industri/lager, med mulighet for nærbutikk, kontor og tjenesteyting, som f.eks. legekontor, tannlege o.l. langs fv 315, Svilandveien. Alternativet vil spesielt utrede forholdet til overordnede planer for Sandnes Øst. Industri/lager samsvarer med næringskategori 3 i regionalplan for Jæren. Tjenesteyting omfattes ikke av formål næring, og er dermed i strid med kommuneplanen og regionalplanen. Kommuneplanen har i handelsbestemmelsene definert at nærbutikk med opp til 1000 m2 bruksareal (BRA) salgsareal kan etableres utenfor definerte senterområder. Planforslaget legger opp til utbygging i tråd med alternativ 2, som åpner for dagligvarehandel og nærservice. Konsekvensutredningen er oppsummert i planbeskrivelsen og vil ellers bli kommentert under plansjefens vurderinger. Delområde F/K/I tilrettelegges for forretning i form av dagligvarehandel og nærservice som i utgangspunktet ikke er i samsvar med overordnede planer. Det skal primært oppføres næringsvirksomhet av det som kjennetegnes som kategori 3 i regionalplanen; Arealkrevende virksomheter. Denne kategorien kjennetegnes av: Lav kollektivtilgjengelighet Mindre sentral beliggenhet Få innbyggere i gang- og sykkelavstand I regionalplanen er Sandnes øst vist som et av tre områder i Sandnes kommune hvor det er tiltenkt arealkrevende virksomhet sammen med bybåndet sør og Forus/Lura. Planforslaget legger opp til relativt store delfelt hvor arealet oppdeles etter de enkelte bedrifters behov, etter grenser som i hvert tilfelle skal godkjennes av kommunen. Dette vil skape fleksibilitet i planen da det på det nåværende tidspunkt ikke er kjennskap til hvilke bedrifter som vil etablere seg i området. Det er sannsynlig at området vil bli utbygd over flere år. Planforslaget legger til rette for en utnyttelse på 100 % BRA for næringsareal kategori 3 i tråd med regionalplanen. Det innebærer en ramme på m² for delområde I/L1- I/L3, og m² innen

4 4 delområde F/K/I som i tillegg til arealkrevende virksomhet gir rom for inntil 1000 m² dagligvarehandel og 500 m² nærservice. Dette gir en total ramme på m². Se også konsulentens planbeskrivelse. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den Det kom inn ti uttalelser, hvor de mest vesentlige vil bli kommentert nedenfor. Alle uttalelsene er oppsummert i planbeskrivelsen. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Planarbeidet må ses i sammenheng med det pågående planarbeidet for Sandnes øst. Planen må tilpasses pågående planarbeid og vedtatt regionalplan for Jæren. Arealdisponeringen innenfor næringsområdet må underordne seg den fremtidige bebyggelsen i området. Klassifisering av nærområdet, samt lokalisering av nærbutikk og tjenesteyting må skje i samsvar med retningslinjene i regionalplanen. Plansjefens kommentar: Det er i planarbeidet tatt stort hensyn til fremtidige boligområder. Dette kommenteres nærmere under plansjefens vurderinger. Regionalplan for Jæren åpner for nærservice utenfor definerte sentra. Det er vurdert at det er behov for begrenset dagligvarehandel her, for å betjene nærområdet. Det anses ikke som at dette kommer i strid med den fremtidige sentrumsutviklingen, ved utbyggingen av Sandnes øst. Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen, datert Kulturavdelingen har tidligere gjennomført kulturhistoriske registreringer i det aktuelle området, her ble det i tillegg til allerede registrerte rydningsrøysfelt registrert flere automatisk freda rydningsrøyser. Slike kulturminner er gitt et automatisk rettsvern i henhold til kulturminneloven 3 og 4 og skal sikres for fremtiden som nasjonale minnesmerker. De ser seg derfor nødt til å varsle innsigelse til planen i sin nåværende form. Innsigelse vil derimot ikke være nødvendig dersom det aktuelle kulturminnet sikres for fremtiden gjennom hensynssoneregulering i kombinasjon med grøntområde/evt. friområde. Det forutsettes også at det utarbeides skjøteplan for området. Plansjefens kommentar: Det søkes om frigivelse for ett av kulturminnene. De resterende kulturminnene blir ivaretatt gjennom hensynssone i reguleringsplanen.

5 5 Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen, brev datert : Videre planarbeid må ta hensyn til planarbeidet som pågår for Sandnes øst og kommuneplan for Sandnes. Det må legges særlig vekt på områdets nærhet til framtidige boliger, og forslagets påvirkning ihht. støy, støv, trafikk m.m. Fylkesrådmannen vurderer at plassering av næringsservice i omsøkt område er lite hensiktsmessig i forhold til allerede utbygd boligområde. Plansjefens kommentar: Temaene som fylkeskommunen fremhever har alle blitt gitt et særskilt fokus i planarbeidet og vil bli drøftet nærmere under plansjefens vurderinger. Statens vegvesen, brev datert Det er nylig etablert et fullkanalisert kryss på sørsiden av planområdet, adkomst for boligområde på vestsiden av fv Adkomst til planområdet må skje fra eksisterende adkomst nord for planområdet. Dette skal utformes iht. håndbok 017. Det må redegjøres for trafikale konsekvenser av utviklingen. Det må tas inn i bestemmelsene til planen at tekniske planer som berører fv. 315 skal oversendes Statens vegvesen til gjennomsyn. Plansjefens kommentar: Planforslaget legger opp til ny adkomst nordvest på området som utformes iht. håndbok 017. Eksisterende adkomst nord for området skal stenges og omtales i planbestemmelsene. Trafikale konsekvenser er gjennomgått i planbeskrivelsen. Eventuelle risikoer er gjennomgått i ROS-analysen. Det er sikret i bestemmelsene at tekniske planer skal oversendes Statens vegvesen. Fra grunneiere: Østraadt Rør AS, brev datert Østraadt Rør AS driver omfattende produksjonsaktivitet på eiendommen og er en vesentlig arbeidsgiver på Sviland. Gjennom eksisterende bruk har driften blitt optimalisert og det er avgjørende for en slik stor aktør at etablerte løsninger opprettholdes. Plansjefens kommentar: Det etableres ny adkomst til nytt og eksisterende næringsområdet nordvest på planområdet, i tråd med føringer fra Statens vegvesen. Det stilles rekkefølgekrav om at eksisterende adkomst nord for planområdet stenges, når ny adkomst tas i bruk. Ny adkomst skjer via o_v1.

6 6 VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Tema som har blitt diskutert særlig i planarbeidet er forholdet til en fremtidig utbygging av Sandnes øst, støy ifm. uttak av masser, massehåndtering og -transportveg, landskapsbilde og skjæringer. Et forhold som påvirker alle de ovenfor nevnte punkter, er hvor mye masse som skal tas ut. Det ble tidlig levert inn et forslag, som baserte seg på å ta ut forholdsvis mye masser. Det store uttaket ville medføre høye skjæringer, som enkelte steder var på over 20 meter. Administrasjonen signaliserte at dette ville føre til unødvendig store negative konsekvenser. Fremlagt planforslag er i tråd med administrasjonens innspill til planen. Gjeldende planforslag legger til rette for omtrent en halvering av uttak av masser, med skjæringer på maksimalt 12 meter. Dette fører til mindre inngrep, og en betydelig reduksjon av negative sumkonsekvenser fra første planforslag. Det gjøres oppmerksom på at konsekvensutredningen (KU) er utarbeidet på bakgrunn av første innsendte planforslag. Det er ikke krevd ny KU ved nytt/revidert planforslag. Dette fordi oppdatert planforslag antas å ikke spille negativt inn på noen av KU-temaene, i forhold til første planforslag. Det er snarere grunn til å tro at enkelte tema ville kommet bedre ut med en oppdatert KU, basert på gjeldende planforslag. Det er i planområdet flere kulturminner. Reguleringsplanen legger opp til frigivelse av ett fornminne, som i rapporten fra den kulturhistoriske registreringen antas å være en gravrøys. Dette fordi kulturminnet legger store begrensninger for utarbeidelsen av planområdet. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Forhold til eksisterende og fremtidig bebyggelse Ett av temaene som skulle utredes i konsekvensutredningen, var forholdet til nåværende og fremtidig boligbebyggelse på Sviland. I KU en står blant annet dette: Det meste av bebyggelsen i eksisterende boligfelt på Sviland ligger skjermet i forhold til planområdet. Dette betyr at det ikke er fritt innsyn til planområdet fra de fleste av boligene i feltet. Noen av boligene som ligger nord i feltet, spesielt i kanten av feltet, ligger imidlertid slik til at det vil være frisikt til planområdet. Et ferdig etablert næringsområde vil kunne redusere bokvaliteten i boligfeltet på Sviland dersom det etableres støyende industri her. Dette begrunnes med at ny industri og næring kan gi betydelige merbelastninger i forhold til det eksisterende næringsområde nord for

7 7 planområdet. Både avstand og skjermingsforholdene tilsier at et nytt næringsområde ikke vil gi betydelige visuelle virkninger for de fleste beboerne. Tiltaket vil ellers føre til at grøntområdene i grenda blir noe redusert. Noen frittliggende boliger på Sviland ligger slik til at det vil være fri siktelinje til planområdet. De nærmeste av disse vil kunne bli noe mer berørt enn de fleste boligene i byggefeltet. Men også her vil avstand og til en viss grad skjerming gi noe begrenset negativ virkning. Forstyrrelser i anleggsfasen, økt trafikk på veiene og eventuell støyende industri vurderes å være de mest negative faktorene her. Som med det eksisterende feltet, vurderes anleggsfasen å gi noe negative virkninger også for det nye feltet. I driftsfasen, med etableringer av nærings- og industribygg mv, vil det nye næringsområdet visuelt sett til en viss grad smelte sammen med det eksisterende næringsområdet. Merbelastningene i driftsfasen kan komme dersom noen av virksomhetene medfører støyende aktiviteter. Som en mindre virkning av tiltaket, vil det bety en viss innskrenking av grøntområdene. Samlet sett kan bokvaliteten bli noe redusert i boligfeltet, spesielt dersom det blir etablert støyende bedrifter her. I planprosessen har forholdet til eksisterende og fremtidig boligbebyggelse stått sentralt. Plansjefen er innforstått med at en opparbeiding og driftsfasen av et næringsområde med arealkrevende virksomheter oppfattes belastende for nærområdet, blant annet i henhold til støy og økt trafikk på veinettet. Planforslaget har i størst mulig grad prøvd å ta inn over seg de utfordringene som foreligger. Støy og trafikale forhold blir drøftet under egne punkter. Dagligvarehandel og nærservice Sviland er både en bydel i Sandnes på ca innbyggere, og et tettsted med ca. 400 innbyggere. Bydelen omfatter i tillegg til tettstedet Sviland, også dalførene Noredalen og Søredalen. Sviland har egen barneskole og fikk i 2010 også egen barnehage. Tettstedet Sviland er voksende og det foregår boligbygging i de nye boligfeltene, som er lagt inn i kommune-planen. Det er i dag ingen tilbud som går på dagligvare eller nærservice, innen det området som er definert som sentrumsområde i kommune-planen, eller i andre deler av Sviland. Plansjefen har heller ikke kjennskap til at det er tiltenkt slike funksjoner innenfor bydelen, innenfor et års perspektiv. Etableringen av dagligvarehandel og nærservice på Sviland, skulle etter plansjefens vurdering ideelt skjedd i tilknytning til regulert sentrumsområde. Dette området er avsatt til sentrumsformål i gjeldende

8 8 og ny kommuneplan. Men det verken har vært eller er planer om/interesse for å etablere dagligvarehandel i dagens Sviland «sentrum». Bydelens befolkning er voksende og bosettingen er spredt, med til dels store avstander til Sviland «sentrum». Det fremtidige Sviland sentrum bygges ut i forbindelse med fullføringen av Sandnes Øst. Det skal etableres på nytt sted, med byggestart om ca. 20 år, nord for dagens boligområder og vest for planområdet på Sviland. På bakgrunn av dette mener plansjefen at en begrenset dagligvarehandel, med et nærservicetilbud, vil være et tilskudd for Sviland som bydel. Dagligvarebutikken vil betjene den delen av Sviland som er bygd ut i dag, og de nye feltene som det er lagt til rette for i kommuneplanen allerede. Det vil i tillegg fungere som et nærtilbud for de fremtidige arbeidsplassene planen legger til rette for. Adkomsten fra Sviland til butikken vil være sikret for gående og syklende da det er opparbeidet en undergang vest i planområdet. Dette er en begrenset utbygging i forhold til fremtidig utbygging gjennom Sandnes Øst. Det er i dag ca. 4,5 km til nærmeste dagligvarebutikk for beboerne på selve Sviland. Men avstanden er både to og tre ganger så lang for andre innbyggere innenfor bydelen. Det antas derfor å være et naturlig behov for en nærbutikk med nærservicefunksjoner, som kan betjene eksisterende og ny innbyggere i bydelen, frem til det etableres et fullverdig sentrum. Plasseringen av dagligvare og nærservice i alternativ 2, avviker fra fremtidige sentrumsetablering i Sviland Nord og Sviland Sør. Det er derfor avgjørende at en slik etablering ikke motarbeider den planlagte fremtidige sentrumsetableringen på Sviland Nord etter Det er vurdert at etableringen av alternativ 2 ikke vil ha potensialet i seg, til å dekke de funksjoner som vil være nødvendige ved en realisering av en større utbygging av Sandnes øst. Det er vurdert at en etablering av dagligvarehandel og nærservice nå, primært vil dekke behovet for eksisterende befolkning på Sviland frem til etableringen av Sandnes Øst. Plansjefen anser at å tillate en begrenset utbygging av dagligvare og nærservice, på totalt 1500 m², ikke vil være til hinder for fremtidig utvikling av Sandnes øst. Landskapsbilde Landskapsbilde var et av punktene som skulle utredes i KU (konsekvensutredning). Oppsummert sies det i rapporten: «Tiltaket medfører en total endring av landskapet innenfor planområdet. Terrenget vil planere ut til et platå som stiger fra Svilandveien mot øst. Platået gir grunnlag for næringsbebyggelse med tilhørende kjøre- og parkeringsarealer rundt byggene. Byggene vil få stor skala og det vil bli store asfaltflater omkring byggene.

9 9 Begge alternativene vil endre landskapsbildet med middels til stort negativt omfang. Begge alternativene vurderes å ha middels negativ konsekvens (--) i forhold til landskapsbildet.» Det poengteres som nevnt tidligere at konsekvensutredningen ble utført da det var tiltenkt mer masseuttak og høyere skjæringer enn nåværende planforslag, det anses dermed som at konsekvensene er mindre enn hva som er angitt i KU. Vi kommer likevel ikke vekk fra at det er betydelige inngrep som skal gjennomføres, som vil endre landskapsbilde radikalt. Næringsområder er avhengig av bortimot flate tomter for å optimalisere driften. Terrenget i planområdet er kupert og ligger omtrent ved kote +69 ved Svilandveien og opp mot kote +85 mot nord. Dette tilsier at det må gjøres store endringer i landskapet, for å kunne tilrettelegge tomten for drift. Dette blir grundigere kommentert under: Massehåndtering. Illustrasjon 1: Illustrasjon fra nord med tenkt bebyggelse. I planarbeidet har det blitt arbeidet med hvordan man minimaliserer det visuelle inntrykket, særlig fra eksisterende og fremtidige boliger vest for planområdet. Det er sikret i bestemmelsene at byggene mot de områdene med høyest skjæringer, skal ha en minimumshøyde på 10 meter. Dette gjøres for å redusere påvirkningen av skjæringene. Det skal anlegges en terrengvoll, o_g7 i plankartet, i sørøstre del av planområdet. Denne skal opparbeides med minimum to meters høyde, som er særlig gjort for å skjerme mot fremtidig boligbebyggelse i vest. Det er også tiltenkt at dette området skal beplantes med trær for ytterligere skjerming.

10 10 Illustrasjon 2: Illustrasjon fra nor med tenkt bebyggelse. Massehåndtering Det planlegges en helhetlig planering av planområdet. I en masseberegning for planforslaget er det kalkulert med å ta ut m3 (kubikkmeter). I første innsendte planforslag var det beregnet å ta ut omtrent m3 med masser. Selv om andel masse er mer enn halvert siden første planforslag, er det fremdeles betydelige masser som skal tas ut. Med utgangspunkt i stor lastebil (20 m3) blir dette lastebillass. Det estimeres en tidsbruk på to år for å planere området. Med 250 arbeidsdager i året gir dette 26 lastebillass per dag ut på fv. 315 Svilandveien. Anleggsperioden sikres gjennom vedtakspunkt som legger føringer på at perioden skal være sammenhengende og skal ikke overstige to år. Kulturminner og kulturmiljø Innenfor planområdet ligger et arkeologisk kulturminne med id Det er i Riksantikvarens database opplyst at kulturminnet er en rydningsrøyslokalitet med status «automatisk fredet». Det er tidligere blitt registrert et rydningsrøysfelt innenfor planområdet, med 40 rydningsrøyser og 1 stakketuft. Det ble ved varsling av planen utført en kulturhistorisk registrering. Denne kartfestet 32 rydningsrøyser og 1 mulig gravrøys innenfor, og i nærheten av, det allerede registrerte kulturminnefeltet. Det ble også avdekket noe som kan være en mulig gravrøys, i den vestlige delen av planområdet. Kulturminnene er registrert som automatisk freda i Askeladden - Riksantikvarens offisielle database over fredete kulturminner og

11 11 kulturmiljøer i Norge. Av de 32 rydningsrøysene må 7 sies å være i dårlig forfatning, og på grensen til uklare. Reguleringsplanen legger opp til frigivelse av ett av fornminnene, som ligger sentralt i planområdet De resterende kulturminnene, lokalisert øst- sørøst, blir ivaretatt med hensynssone i planen. Kollektivtilgjengelighet Området har lav kollektivtilgjengelighet. Det går én bussrute forbi området, ca. ti ganger i løpet av en dag, og har høyest frekvens på ettermiddagen. Det forventes kraftig økning i kollektivdekning ved utbygging av Sandnes Øst. Dette ligger imidlertid langt fram i tid. Forventet kollektivandel (buss) er 10% med gjeldende kollektivløsning. Parkering Parkering foreslås løst på egen tomt. I henhold til kommuneplanen tillates det 1 parkeringsplass per 100 m² BRA for Industri/lager, hvor minst 5 % av plassene er avsatt til bevegelseshemmede. Regionalplan for Jæren har ikke gitt føringer for antall parkeringsplasser, i kategori III næringsområder, ut over at det skal være «god parkeringsdekning for bil og betydelig mindre for sykkel». Det er vurdert at 1 p-plass per 100 m² BRA vil dekke parkeringsbehovet. Samtidig stimulerer dette eventuelle arbeidsintensive virksomheter til å finne transportløsninger, som ikke utelukkende er bilbaserte. Overvann Næringsområder er preget av tette flater med begrenset helning, for å optimalisere driften. Dette spiller inn på overvannshåndtering, særlig for et område som før var preget av vegetasjon og absorberende flater. Bestemmelsene om overvann og flomveier utformet i samråd med bymiljø, for å sikre overvannshåndteringen. I lys av at størrelsen og utformingen av tomtene tilpasses etter behov, vil overvannshåndtering for de ulike tomtene innenfor delfeltene bli løst i tekniske planer. Det skal opparbeides sedimenteringsbasseng, som skal være i funksjon i hele utbyggingsfasen, for å sikre overvannshåndtering før driftsperioden. Støy Støy vil være en utfordring i anleggs- og driftsfasen, fordi det er en del nærliggende boligbebyggelse. I tillegg er det planlagt ytterligere ny boligbebyggelse i nærområdet. I bestemmelsene er det derfor differensiert tidspunkt for støynivå for anleggs- og driftsfasen, som tar hensyn til at innbyggere i nærområdet, særlig med tanke på bruk av private uteområder. Bestemmelsene for støy er utarbeidet i overenstemmelse med forslagsstiller. I anleggsperioden fra 30. april til 15. september er det tillatt arbeid mandag- fredag i kl For 15. september til 30.april er det gitt

12 12 rom for arbeid kl Driftstid for opplessing av sortert/knust fjell og uttransport til annen mottaker, gjelder mandag-fredag hele året. Terrengarbeid innen I/L3 skal fortrinnsvis tas etter planering av resten av planområdet, for å kunne bruke terrenget som skjerm mot støy og innsyn i anleggsperioden. Det er også for driftsperioden forskjell mellom sommer og vinter. I perioden fra 30.april til 15. september er det tillatt arbeid på dagtid, definert fra kl , mens det vinterhalvåret fra 15. september til 30. april er tillat mellom kl Det er usikkert hvor mye støy industriområdet vil generere, da det ikke er avklart hvilke bedrifter som kommer til å etablere seg i området. Støykrav er stilt i henhold til støyrapport utarbeidet av Sinus, vedlegg 9, hvor en to meter høy støyvoll innenfor o_g7 står sentralt. Trafikale forhold I planarbeidet har det vært et særskilt fokus på å minimalisere trafikk mot Sviland sentrum og Sviland skole, der særlig tungtransport ville hatt stor negativ påvirkning. Ideelt sett hadde massene gått utenom veinettet via undergangen (under Noredalsveien), opparbeidet i forbindelse med uttaket av Torsteinsfjellet. Det viste seg imidlertid at kapasiteten på denne undergangen var sprengt, og at det ikke var rom for å benytte seg av undergangen. Det er dermed stilt krav om at all uttak av masser skal skje mot nord fra planområdet, i retning Vatnekrossen. Hvor massene til slutt ender opp, har ikke reguleringsplanen myndighet til å legge føringer for. Ifølge tiltakshaver er det imidlertid tenkt at massen skal til Velde Pukk, som ligger i kort avstand mot nord fra planområdet. Det er utarbeidet et notat, vedlegg 7, som konkluderer med at det er tilstrekkelig å lage ukanalisert kryss inn til planområdet. Dette forutsetter at eksisterende adkomst for Østraadt Rør AS stenges. Naturmiljø og biologisk mangfold Dette har vært et KU-tema og i den forbindelse har det blitt utarbeidet en rapport, vedlegg 8. Rapporten viser til at planen har begrenset konflikt ift. biologisk mangfold. Videre viser rapporten at verdien av naturressursene i planområdet er liten. Konsekvensene av tiltaket på jordbruk, og andre interesser knyttet opp mot primærnæringene, anses som begrenset. I sør grenser planområdet til friområdet Løberg, og visuelle endringer kan oppleves noen få steder fra Løberget. Men dette vil bare i liten grad redusere opplevelsesverdiene og attraktiviteten til friluftsområdene, konkluderer rapporten. Det skal oppføres sikkerhetsgjerder mellom friområde og tilgrensende skjæringer sør-øst i planområdet.

13 13 Konsekvenser utenfor planområdet Eksisterende adkomst nord for planområdet stenges før ny adkomst tas i bruk. Eksisterende næringsområdet nord for planområdet får ny adkomst via o_v1. Annet Undergang Noredalsveien/Svilandveien Det har vært framsatt et ønske om opparbeidelse av undergang i krysset Noredalsveien/Svilandveien. En har derfor sett på muligheten for å tillegge planen et rekkefølgekrav, om et bidrag til opparbeidelse av undergang. Det pågår for tiden bygging av gang- og sykkelvei i området. Ved 1.- gangsbehandling ( ) av plan DETALJREGULERINGS- PLAN FOR G/S-UNDERGANG UNDER FV 316 NOREDALSVEIEN PÅ SKJØRESTAD, er det gjort en vurdering av forbindelse mot Sviland: «Muligheten for også å etablere en direkte forbindelse (enten med rampe eller trapp) mot Sviland er vurdert, men en rampeforbindelse vil være plasskrevende (og beslaglegge mer jordbruks-areal), og en trappeløsning er vanskelig å få til da det er krav om rekkverk langs eksisterende gang- /sykkelveg over undergangen.» Det er dermed å anse at tenkt kryssing i plan er funnet hensiktsmessig, også ift. trafikksikkerhet ved regulering av tilstøtende g/s-vei. Plansjefen gjør også oppmerksom på at kryssing av Noredalsveien i plan, i motsetning til undergang, også er tiltenkt andre steder. Det er gjort et grovt kostnadsoverslag for utarbeiding av undergangen til totalt 15 millioner kroner. Overslaget er basert på foreløpige vurderinger, og inneholder derfor betydelig usikkerhet. Et kostnadsbidrag til undergangen, fra denne planen, er forventet å være mellom 1-2 millioner kroner. Det vil eventuelt fastsettes i en utbyggingsavtale. Det er dermed bare en liten del av de totale kostnadene av en undergang, som kan knyttes til denne plan. Det er ingen andre pågående reguleringsplaner i området, som kan knyttes opp mot et økonomisk bidrag til undergangen. I vedlegg 14 fra bymiljøsjefen, vises det til at det ikke er avsatt midler til undergangen i Nordalsveien/Svilandveien i kommunens investeringsregnskap. Undergangen er ikke prioritert av fylkeskommunen eller Statens vegvesen, og kan ikke ventes finansiert gjennom regional pakke. Dette medfører at det vil være kommunen, som sitter igjen med resterende kostnader om rekkefølgekravet blir gjort gjeldene. Plansjefen fraråder på bakgrunn av dette, å innlemme bidrag til opparbeidelse av undergang Noredalsveien/Svilandveien i rekkefølgekravene. Behovet for trafikksikkerhetstiltak sør for planområdet, tilknyttet skole og barnehage, har vært vurdert. Det anses ikke at utviklingen av

14 14 planområdet, eller fremtidig bruk av dette, genererer behov for tiltak utover dagens etablerte tiltak. OPPSUMMERING Hoveddelen av planforslaget legger til rette for arealkrevende næring, i tråd med kommuneplan og regionalplan. Deler av planområdet utfordrer overordnede planer, når det gjelder tilrettelegging for dagligvarehandel og nærservice. Plansjefen mener denne lokaliseringen kan forsvares med at dette er tilbud, som det er mangel på i bydelen i dag. Dernest er det i definerte sentrumsområder på Sviland, ikke noen pågående eller kommende planer om en slik utvikling. En realisering av planen vil dermed ikke være i direkte konkurranse med Sviland sentrum, da det ikke er lignende tilbud der. Plansjefen vil påpeke at valgt løsning ikke er ideell, og ser at en sentrumsutvikling fortrinnsvis skulle skjedd i allerede definert sentrum. En fremtidig utvikling av Sandnes Øst og Sviland ligger langt frem i tid. Plansjefen mener at å tilrettelegge for en begrenset dagligvarehandel og nærservicefunksjoner, i liten grad vil komme i konflikt med en fremtidig realisering av Sandnes Øst. Han peker samtidig på at et økt tilbud på Sviland vil være et viktig tilskudd til en bydel, som har behov for disse tilbudene umiddelbart. KONKLUSJON Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Plan Detaljregulering for næringsbebyggelse på gnr 24 bnr 25 m fl Sviland, sist datert , med bestemmelser sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. Før 2. gangs behandling må det sikres i bestemmelsene at anleggsperioden skal være sammenhengende og ikke overstige to år. Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: 1: Kart med plangrense 2: Oversiktskart 3: Notat nærmiljø og friluftsliv, naturmiljø 4: Kopi varsel og innkomne merknader 5: KU landskapsbilde Bjørn Totland plansjef

15 15 6: Mobilitetsplan 7: Notat trafikk 8: Rapport (biologisk) Sviland næringsområde 9: Støyrapport 10: Planbeskrivelse, datert : Plankart, datert : Reguleringsbestemmelser, datert : Tegningshefte 14: Notat undergang, bymiljø Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.