Detaljregulering etter PBL 12-3 for deler av Kaupangkvartalet, gnr 230/bnr 39 og 230/477 m.fl.

Transkript

1 Forslag til detaljregulering iht. pbl 12-3 eller Forslag til områderegulering iht. pbl 12-2 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering etter PBL 12-3 for deler av Kaupangkvartalet, gnr 230/bnr 39 og 230/477 m.fl. Plan-ID: 124 Dato:

2 Revideringer i perioden før første gangs behandling av plandokumentene. Planbeskrivelsen innsendt første gang dato: Dato: Revidering består av: Utført av: Plan ID påført. Suppleringer kapittel 5.10, 7.3, 8.3, 8.5 og SSM 2

3 Innhold 1. Sammendrag Innledning Bakgrunn Beliggenhet Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Utbyggingsavtaler Planprosessen Planstatus og rammebetingelser Kommuneplan Gjeldende reguleringsplaner Andre kommunale planer Fylkesplan Statlige bestemmelser og føringer Beskrivelse av planområdet Avgrensing og størrelse Eiendomsforhold Arealbruk Bebyggelse og anlegg Kulturminner og historiske anlegg Landskap og naturforhold Rekreasjon og Barns interesser Grunnforhold Trafikale forhold MILJØFORHOLD Teknisk infrastruktur Landbruk Nærområdet Planforutsetninger Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Trafikkløsning Uteoppholdsarealer Tilknytning til teknisk infrastruktur Avfallshenting og varelevering Rekkefølgebestemmelser Virkninger av planforslaget Overordnete planer Stedets karakter landskap, byform og estetikk Kulturminner og kulturmiljø Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Rekreasjon, friluftsliv og barns interesser Uteoppholdsarealer i og omkring planområdet Sosial infrastruktur (Skole, barnehage, bo- / pleietilbud) Universell utforming og tilgjengelighet ROS Landbruk Teknisk infrastruktur Konsekvenser for næringsinteresser Virkninger av planforslaget for berørte eiendommer Vedlegg

4 1. SAMMENDRAG Planforslaget skal tilrettelegge for bolig- og næringsbebyggelse i planområdet, og sikre nødvendige uteoppholdsarealer, parkering etc for disse. Planen skal også sikre en passasje på tvers av Kaupangkvartalet for fotgjengere. 2. INNLEDNING 2.1 BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av Arkama AS som forslagsstiller, på vegne av Bloksberg Eiendom AS som grunneier/utbygger/oppdragsgiver. Planforslaget bygger på skisseprosjekt for utvikling av Kaupangkvartalet utarbeidet i 2013, som ble presentert i kommunestyremøte samme år. Forslaget har senere blitt redusert i omfang, slik at det nå omfatter bare eiendommene 239/95 og 230/477. Utvikling av hele kvartalet er nærmere belyst i mulighetsstudien utarbeidet i forbindelse med pågående planarbeid. 2.2 BELIGGENHET Planområdet ligger midt i Mysen sentrum, i gangavstand til skoler, jernbanen og næring- og restauranter i sentrum. FIG 2.2 Overordnet plassering av planområdet 2.3 FORHOLDET TIL FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget er ikke konsekvensutredningspliktig. Det faller ikke under noen av oppfangskriteriene i forskrift for konsekvensutredningutredninger 1 og 2. Planforslaget faller heller ikke under forskriftens 3 (med tilhørende vedlegg) over tiltak som må vurderes hvorvidt er konsekvensutredningspliktige. 4

5 2.4 UTBYGGINGSAVTALER Det foreligger per dags dato ingen utbyggingsavtale med Eidsberg kommune. Dialog vedrørende dette er imidlertid igangsatt. 3. PLANPROSESSEN Det ble avholdt oppstartsmøte hos Eidsberg kommune den Oppstart ble varslet på kommunens hjemmesider og i Smaalenene avis den , og innspillsfrist ble satt til den Det har kommet inn 7 forhåndsuttalelser til planforslaget; - Østfold fylkeskommune - Fylkesmannen i Østfold - Statens Vegvesen - Hafslund - Styret i borettslagene Torggata 17 og 20 - Wenche og Arild Bodahl (beboere i Torggata 20) - Anne-Marry Hansen (beboer i Torggata 20) Det vil bli avholdt informasjonsmøte om saken i mai måned. Alle berørte parter vil bli varslet i brevs form, og møtet vil også bli annonsert i Smaalenene avis. 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 KOMMUNEPLAN Planområdet omfattes av kommunedelplan for Mysen og er avsatt til bolig- og næringsformål (sentrumsformål). FIG 4.1 Utsnitt av kommunedelplan for Mysen 5

6 4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Planområdet omfattes av vedtatt områderegulering for Mysen sentrum, plan id Planområdet er regulert til sentrumsformål. Planforslaget er i tråd med områdereguleringen. Ny detaljregulering for deler av områdene S 14 og S 30 erstatter gjeldende områderegulering. FIG 4.2 Utsnitt fra områdereguleringsplan for Mysen sentrum 4.3 ANDRE KOMMUNALE PLANER 4.4 FYLKESPLAN Fylkesplan for Østfold Østfold mot 2050 er lagt til grunn for planarbeidet. Denne stiller krav til effektiv utnyttelse av nye utbyggingsområder, klimatilpasning, etsetikkhensyn, gode og varierte leke- og uteoppholdsarealer, tilgjengelighet til nærturområder og krav til universell utforming. 4.5 STATLIGE BESTEMMELSER OG FØRINGER Følgende rikspolitiske retningslinjer ansees som relevante for planarbeidet: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (Rundskriv T-5/93) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Rundskriv T-2/2008) Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (Veileder T-1442) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (Veileder T-1520) 6

7 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 5.1 AVGRENSING OG STØRRELSE Planområdet består av eiendommene gnr.230/95, 230/477 og mindre deler av eiendommene 230/17, 230/54, 230/68, 230/474 samt deler av kommunens veiareal. Vi har valgt å legge planens avgrensing inntil fasadene til tilstøtende bygningsmasse mot sør/sørvest (for å sikre en helhetlig planlegging av utearealene), veimidte Korterudbakken og Torggata. FIG 5.1 Planområdets avgrensing markert i grått 5.2 EIENDOMSFORHOLD Planområdet består i hovedsak av eiendommene; - Gnr.230/bnr.39 - Gnr.230/bnr.477 I tillegg omfatter planområdet deler av eiendommene; - Gnr.230/bnr.68, Kaupanggården (arealer avsatt til gangvei) - Gnr.230/bnr.474, Gjensidige (utearealer mot nord) - Gnr.230/bnr.172 og 228, Anton H Mysens gt.15 (utearealer mot nord og øst) - Gnr.230/bnr.54, Anton H Mysens gt.17 (bakgård og parkeringsarealer) 5.3 AREALBRUK Planområdet er i dag benyttet til parkering- og næringsarealer (trykkeri). Øvrig bebyggelse i kvartalet (utenfor planområdet) er benyttet til næring og boligformål. Resterende areal i kvartalet er i all hovedsak benyttet til bakkeparkering. 7

8 5.4 BEBYGGELSE OG ANLEGG Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet innehar ingen arkitektonisk verdi. Trykkeriet som benytter bebyggelsen skal etter planen flytte til andre og bedre tilpassede lokaler i Mysen. 5.5 KULTURMINNER OG HISTORISKE ANLEGG Kaupanggården med bakenforliggende «uthus» ligger inntil planområdet. Kaupanggården ble oppført i sveitserstil sent på 1800-tallet mens «uthuset» er gjenoppbygd i gammel stil. Begge bygningene er vernet i områdereguleringen. Planforslaget skal innpasse det vernede bygningsmiljøet i en ny urban kontekst, og det vil i den sammenheng være viktig å se hvordan bakgården til Kaupang kan fungere som en integrert del av det foreslåtte uteoppholdsarealet til bebyggelsen. 5.6 LANDSKAP OG NATURFORHOLD Planområdet ligger øverst på høyderyggen som utgjør Mysen sentrum. Terrenget faller svakt i alle retninger, noe brattere nordover mot Smedgata. Det er noen få store løvtrær i planområdet, som i den grad det lar seg gjennomføre skal forsøkes bevart. Planområdet har gode solforhold, med lav omkringliggende bebyggelse. 5.7 REKREASJON OG BARNS INTERESSER Planområdet er i dag benyttet til bakkeparkering. Barn- og unge har ingen spesielle interesser i området, utover ferdsel på tvers og rundt kvartalet. 5.8 GRUNNFORHOLD Grunnforholdene er gode, med sandholdig grunn og ingen kjente forurensningskilder har holdt til i området. 5.9 TRAFIKALE FORHOLD Planområdet ligger inntil Torggata og delvis også Korterudbakken. Ingen av gatene er spesielt trafikkert. Ny bebyggelse vil imidlertid kunne påvirke siktforholdene i krysset Torggata-Korterudbakken, og krysset bør enten forkjørsreguleres eller gjøre Korterudbakken enveiskjørt (åpen fra Torggata til Storgata). Adkomst til parkeringskjeller bør foregå direkte til enten Torggata eller Korterudbakken. Det legges opp til et renovasjonsanlegg sentralt i planområdet. Passasjen på tvers av kvartalet bør tillate motorisert ferdsel til renovasjon og til parkeringsplass i Torggata MILJØFORHOLD Støykilder i sentrum er jernbanen, busstrafikken og busstopp i Jernbanegata, trafikk i Smedgata og sentrum forøvrig, virksomheten på mølla, osv. Støyrapport datert konkluderer med at det er marginalt behov for støydempende tiltak. Fasaden langs Torggata kan ha behov for mindre tiltak, såfremt det bygges nærmere senterlinje vei enn 8,0 meter. Illustrasjonsprosjektets boligfasade ligger rundt 10 meter fra senterlinje veg. Støyrapport er vedlagt saken som vedlegg 5. 8

9 Mysen har pr 2015 et nytt fjernvarmeanlegg som betjener hele sentrumssonen. Dette har bidratt sterkt til reduksjon av forurensning fra bygningsmassen. Forurensning fra biltrafikk må påregnes redusert da trafikken gjennom Smedgaten er redusert fra ca 9000 til ca 7000 ÅDT TEKNISK INFRASTRUKTUR Teknisk infrastruktur, inkludert fjernvarme, ligger i dag i Torggata. Overvannskummer ligger i både Anton H Mysens gate og Torggata. I krysset Korterudbakken-Torggata, vis-a-vis planområdet, ligger en trafo. Dette blir påkoplingspunkt for EL LANDBRUK Det er ikke landbruksarealer i nærhet til planområdet NÆROMRÅDET Planområdet ligger midt i Mysen sentrum med gangavstand til jernbanestasjon, barnehage, skoler (barne-, ungdoms- og videregående skoler), kulturhus og bibliotek og butikker. 6. PLANFORUTSETNINGER Planforslaget er utarbeidet på bakgrunn av ny områdereguleringsplan for Mysen sentrum. Planforslaget er i det store og hele i tråd med alle føringer lagt i områdereguleringen. For å ivareta områdereguleringens krav til helhetlig planlegging, har det i forbindelse med planarbeidet blitt utarbeidet en mulighetsstudie som viser en mulig utvikling av hele Kaupangkvartalet. Studien har blitt presentert grunneiere innenfor Kaupangkvartalet og representanter for Eidsberg kommune i møte BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget omfatter deler av Kaupangkvartalet, gnr 230/bnr 39 og 230/477 m.fl. og tilrettelegger for nærings- og boligbebyggelse, samt tilhørende parkering- og uteoppholdsarealer. Planforslaget sikrer også ferdsel til fots på tvers av kvartalet, som en forlengelse av smugene i Mysen. Illustrasjoner av prosjektet som er benyttet i planbeskrivelsen viser prosjektet slik det foreligger per , og er ikke nødvendigvis identiske med det endelige prosjektet. 7.1 PLANLAGT AREALBRUK Planforslaget skal legge til rette for utvikling av boligprosjekter i planområdet. Planforslaget inneholder også tilhørende parkerings- og uteoppholdsarealer. Det legges videre opp til at deler av 1. og 2.etasje kan benyttes til næring- og kontorformål. AREAL (i m2) B/F1 Bolig (blokkbebyggelse) og forretning 1204 B/F/K2 Bolig (blokkbebyggelse/høyblokk), forretning og kontor 429 9

10 F1 og F2 Uteoppholdsarealer 958 P1 og P2 Parkering 746 GT1 Gatetun 393 R1 Renovasjon 40 V1 Kjøreveg, deler av Torggata og Korterudbakken 697 Fortau 322 Annet vegareal, grøntareal 219 FIG 7.1 Plankart 7.2 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING Planforslaget legger opp til en lavblokk på 4 etasjer plassert langs Torggata. Eksisterende bebyggelse i Korterudbakken rives og erstattes av et punkthus, en høyblokk på inntil 12 etasjer. Første etasje i begge bygningene er hevet 1 meter fra gateplan ved at parkeringskjelleren stikker delvis opp over terrenget. Kjelleren danner således en «sokkel» som ny bebyggelse plasseres oppå. Lavblokkens høyde vil være omtrent 14,5 meter over gateplan, mens høyblokka vil ligge på omtrent 41,5 meter over gateplan. Næringsarealer vil begrense seg til høyblokkens 1.etasje (eventuelt også 1.etasje mot Torggata), med muligheter for utvidelse oppover i etasjene ved behov. 10

11 FIG 7.2 3D-Illustrasjon av planlagt tiltak 7.3 TRAFIKKLØSNING Planforslaget forutsetter ingen større trafikale endringer. Siktforholdene i krysset Torggata- Korterudbakken vil imidlertid bli påvirket av lavblokken, og krysset bør enten forkjørsreguleres eller Korterudbakken stenges i en retning (åpen fra Torggata mot Storgata). Det legges opp til at det etableres et fortau langs Korterudbakken, og at veibredden settes til 4,5 meter. Det legges opp til to parkeringsplasser på terreng i forslaget. En parkeringsplass, forbeholdt ansatte hos Gjensidige, mellom Torggata og uthuset til Kaupang (P1) som får adkomst via regulert gatetun, og en felles gjesteparkering (P2) med innkjøring fra Korterudbakken. Sistnevnte foreslås slått sammen med parkering til Anton H Mysens gate 17 (230/54). Boligparkering er lagt i kjeller under bebyggelsen, med adkomst fra Torggata. Parkeringskjelleren skal ved behov (fremtidig utvikling av Anton H Mysens gate 15 og 17) kunne utvides under parkeringsplass P2, og eventuelt under ny bebyggelse. Det er vurdert hvorvidt krav til parkeringsdekning skal oppføres som et maksimumsantall (jfr Statens Vegvesens merknad). Vi mener dette er lite hensiktsmessig all den til krav til parkeringsdekning er satt lavt. Et maksimumstall vil medføre at byggeprosjekter på eiendommen kan oppføres med en til dels stor underdekning av parkering, som igjen vil legge press på parkeringsplasser i Mysen sentrum. Planforslaget skal sikre ferdsel på tvers av kvartalet via regulert gatetun. Forslaget legger også til rette for adkomst til det innvendige gårdsrommet mot øst mellom høyblokken og lavblokken. Det legges opp til sykkelparkering på terreng i tilknytning til gårdsrommet og gatetunet. 7.4 UTEOPPHOLDSAREALER Bebyggelsen er organisert rundt et gårdsrom (ca.800m2) som også danner størstedelen av uteoppholdsarealene til prosjektet. Gårdsrommet er tenkt opparbeidet som en urban plass, hvor det også settes av plass til nødvendige lekearealer. Gårdsrommet er skjermet fra gatene rundt og har gode solforhold (lave tilstøtende bygninger i sør og vest). Samtlige leiligheter får også balkonger som vender mot enten vest eller sør. Boligene får tilgang på større grøntområder ved Mysen torg, og ved Mysen idrettspark. 11

12 Planforslaget er i tråd med ny sentrumsplan for Mysen hva angår utearealer og størrelsen på disse. 7.5 TILKNYTNING TIL TEKNISK INFRASTRUKTUR Tiltaket knyttes til eksisterende teknisk infrastruktur som ligger i Torggata. Her ligger rør for fjernvarme, vann og avløp. Det ligger en trafo i krysset Torggata-Korterudbakken som skal knyttes til prosjektet. Kapasitet på denne er fremdeles ikke avklart. En kapasitetsvurdering, og evt beskrivelse av nødvendige tiltak, må være på plass før rammetillatelse blir gitt. Det legges opp til grønne tak (Sedum) på deler av takflatene for å forsinke avrenning. Videre skal overvannet fanges opp i enten fordrøyningsbasseng eller nedgravde tanker som etableres i forbindelse med det nye torget. 7.6 AVFALLSHENTING OG VARELEVERING Det legges opp til avfallshåndtering for boligene i tilknytning til torget/gatetunet. Det skal etableres nedgravde løsninger for avfallshåndtering. Trafikk til og fra denne skjer via gatetunet. Varelevering til evt næring i høyblokka foregår via parkeringsplass i Korterudbakken (P2) eller fra gateparkering i Torggata. 7.7 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Omfatter krav til ferdigstillelse av infrastruktur og felles uteoppholdsarealer før det kan gis brukstillatelser. 8. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 8.1 OVERORDNETE PLANER Planforslaget er i tråd med overordnet planverk og forventes ikke å ha innvirkning på overordnede planer. 8.2 STEDETS KARAKTER LANDSKAP, BYFORM OG ESTETIKK Planforslaget legger opp til en bebyggelse som legger opp til at Kaupangkvartalet skal kompletteres som sentrumskvartal. Planlagt bebyggelse gis et moderne preg. Forslaget etablerer et nytt byrom i Mysen som knyttes sammen til omkringliggende eksisterende bebyggelse, herunder Kaupanggården. Tilgang til byrommet sikres via regulert gatetun, og passasje mellom B/F1 og B/F/K2. Det er ikke til å legge skjul på at «Høyblokken» (B/F/K2) vil bli synlig fra store deler av Mysen. Plasseringen, tilbaketrukket fra omkringliggende gater, gir allikevel lite uheldige skyggevirkninger for omkringliggende bebyggelse. Høyblokken vil bli et landemerke, bidra til økt fokus på byutvikling og være et symbol på utvikling- og fortetting av Mysen sentrum. 8.3 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området. Planforslaget legger opp til at Kaupanggårdens «uthus» og plassen mellom disse, knyttes opp til et større uterom. 12

13 Plassrommet skal være av høy kvalitet skal føres inn til omkringliggende bygningsliv. Planforslaget legger opp til at Kaupangbygningen, og spesielt «bakbygningen» blir liggende som en paviljong i det nye byrommet. 8.4 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN Kravene er ikke til hinder for bebyggelse i området. 8.5 REKREASJON, FRILUFTSLIV OG BARNS INTERESSER Planforslaget transformerer eksisterende parkeringsarealer til et tilgjengelig byrom, åpent for alle. Forslaget sikrer også juridisk ferdsel på tvers av Kaupangkvartalet. Planforslaget vil bedre forhold knyttet til rekreasjon, friluftsliv og barns interesser dramatisk. Det er avholdt møte (5.8.16) med barn og unges talsperson i Eidsberg kommune. Planforslaget ble presentert og forskjellige problemstillinger ble drøftet. Det ble ikke identifisert spesielle utfordringer knyttet til forslaget, men viktigheten av fokus på kvalitet på utearealer ble understreket. 8.6 UTEOPPHOLDSAREALER I OG OMKRING PLANOMRÅDET Forslaget har ingen negativ påvirkning på eksisterende uteoppholdsarealer i området, samtidig som det sikrer mer enn tilstrekkelige uteoppholdsarealer for bebyggelse planlagt i forbindelse med tiltaket. Det nye byrommet vil også danne et viktig tilskudd til Mysen, og knyttes til eksisterende smug og gangveinett og forsterke dette. 8.7 SOSIAL INFRASTRUKTUR (SKOLE, BARNEHAGE, BO- / PLEIETILBUD) Planforslaget forventes å ha marginal påvirkning på sosial infrastruktur. Forslaget legger opp til et sted mellom 40 og 45 boenheter, og vil ikke i seg selv føre til behov for endringer i sosial infrastruktur. 8.8 UNIVERSELL UTFORMING OG TILGJENGELIGHET Prinsipper for universell utforming er lagt til grunn i planleggingen av prosjektet. Utearealene er tilgjengelige for alle, eventuelle næringsarealer og kontorarealer blir universelt utformet og minst 90% av alle boenheter tilfredsstiller krav til tilgjengelighet. 8.9 ROS ROS-analysen finner ingen hindringer for planforslaget. Se eget vedlegg LANDBRUK Det er ikke dyrka eller dyrkbar mark i planområdet. 13

14 8.11 TEKNISK INFRASTRUKTUR Tiltaket får ingen konsekvenser for teknisk infrastruktur. Forhold knyttet til EL vil imidlertid bli avklart noe senere i prosessen. Ideelt sett vil eksisterende trafo på hjørnet Korterudbakken- Torggata være tilstrekkelig, eller kunne oppgraderes. Imidlertid ved behov for ny nettstasjon er det satt av arealer i 1.etasje i lavblokken. Dette er også sikret i bestemmelsene under B/F KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Planforslaget, på lik linje med all fortetting, vil bedre forhold til næring i Mysen sentrum VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET FOR BERØRTE EIENDOMMER Planforslaget forventes å ha liten innvirkning på omkringliggende eiendommer. Bebyggelsen vil imidlertid i deler av året påvirke solforholdene for bebyggelse mot nord og øst. Gangnæsgården (Torggata 20) blir mest berørt, og vil i deler av året miste noe av kveldsolen. Øvrig eksisterende bebyggelse vil bli minimalt påvirket av høyblokka. Mellomrommet mellom høy- og lavblokkene vil imidlertid bedre dette. En analyse av sol- og skyggeforhold er lagt ved planbeskrivelsen. I anleggsfasen må man forvente at trafikk og støy vil oppfattes som negativt for nærmeste beboere. 9. VEDLEGG Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Vedlegg 5: Kort sammendrag av innspillene og redegjørelse for hvordan disse er vektlagt i planforslaget. ROS-Analyse Mulighetsstudie for Kaupangkvartalet Solstudie Støyrapport 14