Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 71/ Komite plan 77/ Prestmoen festivalområde - reguleringsplan

Transkript

1 VEDLEGG 1A

2

3

4

5 VEDLEGG 2 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Bård Hubert Gustafson Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 71/ Komite plan 77/ Prestmoen festivalområde - reguleringsplan Vedtak i Komite plan I medhold av Plan - og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved komite plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Prestmoen kulturpark som vist på plankart med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse, merket RG Prosjekt/Stjørdal kommune, datert Før planen går til endelig vedtak skal formålet parkering (P) reguleres med tidsbestemt tilbakeføring til landbruksformål, og en presisering av hva dette skal innebære (fundamentering og overflatedekke osv.) skal framgå av planbestemmelsene. 3. Komiteen ber om at det i høringsperioden utredes ny trase for gang- og sykkelvei (tursti) som skal gå direkte inn i skolegården til Haraldreina barneskole. Behandling i Komite plan Tove Irene Moan Andersen (AP) fremmet følgende forslag til nytt pkt.3: Komiteen ber om at det i høringsperioden utredes ny trase for gang- og sykkelvei (tursti) som skal gå direkte inn i skolegården til Haraldreina barneskole. Rådmannens forslag til vedtak pkt. 1 og pkt. 2 enstemmig vedtatt. Andersens (AP) forslag til nytt pkt. 3 enstemmig vedtatt. Behandling i Komite plan Tove Irene Moan Andersen fremmet utsettelsesforslag: Saken utsettes for befaring.

6 Andersens forslag enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av Plan - og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved komitè planå legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Prestmoen kulturpark som vist på plankart med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse, merket RG Prosjekt/Stjørdal kommune, datert Før planen går til endelig vedtak skal formålet parkering (P) reguleres med tidsbestemt tilbakeføring til landbruksformål, og en presisering av hva dette skal innebære (fundamentering og overflatedekke osv.) skal framgå av planbestemmelsene. Vedlegg: 1. Planforslag med bestemmelser og beskrivelse, datert Oversiktskart 3. Innspill fra berørte parter 4. Flomsonekart 5. Naturbasekart 6. Utsnitt av forslag til kommuneplanens arealdel Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 7. Linjepålegg/lengdeprofil og tverrprofiler av gang og sykkelveg Saksopplysninger BAKGRUNN På vegne av Stjørdal arrangement har RG Prosjekt utarbeidet et planforslag for del av eiendom gnr/bnr 109/01. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for oppføring av en kulturpark som utover å tilrettelegge for Nostalgifestivalen og Skotthyllklubben, er tenkt utviklet til bruk for utleie, musikk/dans, konferanser og arrangementer. Området (ca.13 daa) er pr i dag dyrkbar jord som ikke har blitt dyrket opp, da området ligger lavt og oversvømmes ofte. Området er nå oppfylt og drives som kulturpark på dispensasjon inntil planavklaring foreligger. Planforslaget er noe omarbeidet av Stjørdal kommune og blir fremmet som del av en kommunalt utarbeidet plan for gangforbindelse mellom Prestmoen boligfelt og til Haraldreina skole. PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Prestmoen i Stjørdal kommune, ca 4 kilometer fra Stjørdal sentrum, ca. 900 meter sør for E14. Planområdet ligger på et flatt terreng (ca. 4 meter over havet), og er

7 avgrenset av et søkk mot sør, toppen av skogkledd helling (Kongshaugan/Kongsreina) mot vest og landbruksareal mot nord og øst. Oppe på Kongshaugan ligger det et kulturminne. PLANFORSLAG Areal for kulturpark er på ca 13 mål (fordelt på byggeområde og parkeringsareal), hvor bygningsmassen er tenkt oppført i westernstil organisert rundt gate, torg og aktivitetsområder. Referanse for prosjektet, dog i større målestokk, kan være High Caparell som ligger utenfor Jønkjøping, sør i Sverige. Vegadkomst er innregulert fra Ydstinesvegen som leder trafikken til og fra E14. Langs foten av Kongshaugan/Kongsreina er det innregulert en gang og sykkelveg som binder Prestmoen boligfelt til Kulturparken og Haraldreinda skole. PLANSTATUS For planområdet gjelder Kommunedelplan for Stjørdal tettsted, hvor det aktuelle arealet er avsatt til LNF-formål. I Landbruks -, natur og friluftsområder (LNF) tillates ikke annen bygge og anleggsvirksomhet samt fradeling enn den som er tilknyttet stedbunden næring. I nytt forslag til kommuneplanens arealdel, er området avsatt til fritids og turistformål. Det vises til vedlegg 6. PLANPROSESS Oppstart av arbeidet med reguleringsplanen ble i henhold til Plan og bygningsloven kunngjort i Stjørdalens Blad torsdag den 6. september 2012 og publisert på Stjørdal kommunes hjemmeside. Berørte parter og offentlige myndigheter er tilskrevet pr. brev. Det har kommet inn 7 innspill til saken. Disse er referert og kommentert i planbeskrivelsen, jfr. vedlegg 1, og innspillene foreligger som vedlegg 2. Planforslaget er ikke forelagt lokal landbruksmyndighet for forhåndsuttalelse, da dette er ivaretatt i kommuneplanprosessen, hvor området er avsatt til fritids og turistformål. Det vises til vedlegg 6. Vurdering PLANFORSLAGETS FORMÅL OG HOVEDINNHOLD Formål Det konstateres at planformålet er i tråd med formålet som er nedfelt i nytt forslag til kommuneplanens arealdel. Det understrekes at området ikke skal benyttes til bolig eller næringsformål av generell art. Fylkesmannens betingelser til en godkjenning av formålsendringen, er etter Rådmannens vurdering ivaretatt i dette planforslaget på en tilfredsstillende måte. Hovedinnhold Rådmannen mener at å tilrettelegge for en kulturpark, som beskrevet i planforslaget, må oppfattes som et positivt tilskudd til kulturlivet i Stjørdal. Samtidig ligger området sentralt plassert i forhold til å fungere som lokalt aktivitetstilbud for beboere på Prestmoen og Hognesaunet. Videre vil innregulert gang og sykkelveg fra Prestmoen boligfelt til Haraldreina skole fungere som adkomst til kulturparken, turløype og bilfri skoleveg, og representerer etter rådmannens mening et samlende grep for bolig og næringsområdene i denne delen av Stjørdal. Innenfor hovedformålet virker arealdisponeringen funksjonell, hvor trafikkarealer er lagt mot øst i forlengelsen av biladkomsten. Parkeringsplassen er dimensjonert for 120 bilplasser. Ut

8 ifra erfaringsnorm for idrett, kultur, teater osv bør det avsettes minst 0.2 plasser pr. tilskuere (jfr. vegnormalens 017-gammel versjon). 120 plasser gir da rom for 600 tilskuere, og bør være tilstrekkelig. Bebyggelsen skal organiseres rundt en øst-vestgående gate som ender i et plassanlegg med scene. Rådmannen tror dette kan gi en hensiktsmessig orden på bebyggelsen. Dog bemerkes det at publikum vil være vendt mot vest, og kan få solen i øynene under konserter som avholdes ettermiddag/kveld. Kongshaugan, en nord-sørgående skogkledt terrasse skapt av Stjørdalselvas skiftende løp, framstår i dag som et markert element i det ellers flate åkerlandskapet. Da karakteristiske naturelementer (som historiebærende randsoner og «øyer») bør bevares og styrkes, finner rådmannen det formålstjenlig at området avsettes til Naturområde (N) med bestemmelse om at tiltak som i vesentlig grad endrer landskapets karakter ikke skal finne sted. Det gjøres allikevel oppmerksom på at formål/utstrekning ikke framgår av annonsering/melding om oppstart. Ved vesentlig innvendinger til dette, er rådmannen villig til å revurdere forslaget. Formålet er ikke vesentlig for gjennomføringen av planens hovedinnhold. Innsyn Da en relativt sett betydelig bygningsmasse kan oppføres innenfor planområdet, er rådmannen i likhet med fylkesmannen, bekymret for at området kan framstå som broket i kulturlandskapet. I tråd med fylkesmannens betingelse (jfr. vedlegg 3), foreslås det innregulert en vegetasjonsskjerm som avgrenser aktivitets og parkeringsområde mot nord og øst. Rådmannen mener denne skjermen kan med tilstrekkelig høyde, gi en tilfredsstillende skjerming fra innsyn fra nord og E14. Mot sør tar topografien av for uheldig eksponering Jordvern Aktivitetsområdet kan - med tilstrekkelig oppfylling for gjentagende flom - opparbeides til å bli dyrkbar jord. Rådmannen erkjenner derfor at planforslaget har problematiske sider med hensyn på et innskjerpet jordvern. Planområdet ligger øst for den «grønne streken» som i overordnede planer skal begrense ekspansjon av bebyggelse østover. Åpnes det for slike enkelttiltak blir den østre avgrensingen uthulet, og dermed vanskeligere å forvalte i framtiden. Da Fylkesmannen i Nord - Trøndelag krever tilbakeføring til landbruk hvis planlagt virksomhet opphører, foreslås byggeområdet regulert med tidsbestemt regulering, dvs. fritidsog turistformål i kombinasjon med landbruksformål tilknyttet bestemmelser om formålsendring. Rådmannen er noe i tvil om realismen i dette, og etterlyser at også parkeringsområdet inngår i den tidsbestemte reguleringen. I den videre planprosessen ser rådmannen for seg en presisering av denne problemstillingen (vedrørende fundamentering og overflatedekke osv.) i samråd med fylkesmannen. Naturmangfold Det er i utgangspunktet planmyndighetene som har ansvar for at hensynet til naturmangfold blir ivaretatt. Det innebærer at naturtyper med tilhørende artsmangfold og økologiske prosesser, samt arter og deres genetiske mangfold skal ivaretas i størst mulig grad. Utover dette inngår også hensynet til geologi og landskap til begrepet naturmangfold. Basert på innsynsverktøy for naturtyper og artstyper finner rådmannen at område nord for E14 (Hognesberga) er et over 600 daa stort areal rik på lauvskog og regionalt sjeldne plantearter. Fuglefaunaen er også trolig rikt. Videre er naturområdet i Stjørdalselva registrert som naturtype. Det vises til vedlegg 5. Planområdet kommer ikke i inngrep med disse aktuelle

9 områdene. Når det gjelder hensynet til landskapet, er dette forsøkt ivaretatt ved å regulere Kongshaugan/Kongsreina til Naturområde (N). Risiko og sårbarhet Det er gjennomført en såkalt risiko og sårbarhetsutredning etter krav i Plan og bygningslovens 4-3. Utredningen inngår i planbeskrivelsen, jfr. vedlegg 1. Den vesentligste sårbarheten er knyttet til flomfare ved oversvømmelse av Stjørdalselva, da planområdet blir oversvømt ved 4.2 meters høyde (10-årsflom) og ved 5.6 meters høyde (200- årsflom). Planbestemmelsene sikrer at alle tiltak hvor gulvnivå ligger under 6 meter over havet ikke skal nyttes til varig opphold. 200-års flom har dermed små økonomiske eller andre samfunnsmessige konsekvenser. Konsekvenser mot hyppigere flommer er sikret ved at alle tiltak ikke skal ligge lavere enn 4.5 meter over havet. Det vises til flomsonekart, jfr. vedlegg 4. Det er knyttet noe risiko til inngrep i terrenghellingen Kongshaugan/Kongsreina ved framføring av gang og sykkelveg. Planbestemmelsene krever geoteknisk vurdering når hellingen er brattere enn 1:15. Generelt er det slik at skredfaren minsker ved inngrep som fyller opp terrenget i foten av hellingen. Dette bør ligge til grunn for høydefastsettelsen (linjepålegget) av gang og sykkelvegen, da denne følger foten av terrenghellingen i nord/sør - retning. Risiko og sårbarhet knyttet til andre forhold er små. Det nevnes at høyspentledning som krysser byggeområdet skal flyttes/graves ned, og kommer ikke i konflikt med planlagt aktivitet. Helse og miljø Når det gjelder universell utforming og/eller tilgjengelighet legger rådmannen til grunn at teknisk forskrift (TEK 10) gjelder. Dette skal være kurant å oppnå for uteområder, gang og sykkelsti og publikumsanlegg, da området har en flat karakter. Krav til universell utforming for adkomstveger og utomhusanlegg er sikret i planbestemmelsene. Planområdet ligger innenfor gul sone for flystøy. Andre støykilder begrenser seg i dette tilfellet til vegtrafikkstøy fra E14. Da planlagte bygg og anlegg ikke omfatter støyfølsomme bruksformål, anses retningslinjene for støy i arealplanlegging (T-1442) å være tilfredsstilt. UTBYGGINGSBETINGELSER I planbestemmelsene er det stilt krav til tilfredsstillende vann og avløpsforhold. Det legges opp til at anlegget knyttes til kommunal vannledning som går langs Ydstinesvegen i øst. Avløpsledning er ikke avklart, men det anbefales at en privat avløpsledning som knyttes til pumpestasjon for Prestmoen boligfelt, rett sør for planområdet. Avløpsledningen kan legges langs planlagt gang og sykkelveg. Videre vil det være aktuelt å knytte krav til bidrag til realiseringen av gang og sykkelveg i forbindelse med en eventuell inngåelse av utbyggingsavtale. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til høring.

10 VEDLEGG 1C Solem Arkitektur AS Erling Skakkes gt 49 b, 7012 Trondheim Tel Faks E-post: NO MVA DETALJREGULERING FOR HUSBYÅSEN Felt B7, B8.1, B8.2, B9.1, B9.2, B9.3, B10 og B11 P L A N B E S K R I V E L S E Utsnitt vestre del Rev

11 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. 1. SAMMENDRAG Planen er utarbeidet av Solem Arkitektur AS for Husbyåsen Utbyggingsselskap AS, og gjelder for feltene B7, B8.1, B8.2, B9.1, B9.2, B9.3, B10 og B11 innenfor reguleringsplan vedtatt for Husbyåsen, godkjent I.h.t. gjeldende reguleringsplan utgjør disse områdene 50,2 daa. Gjeldende reguleringsplan forutsetter at det utarbeides detaljplaner for de respektive områdene før utbygging kan igangsettes. Feltbenevnelse er endret fra reguleringsplan til detaljplan, se informasjon på plankartet Planavgrensing ble fastsatt i oppstartsmøte med Stjørdal kommune i møte den Det planlegges tilrettelegging av 11 eneboliger, 104 enheter i konsentrert småhusbebyggelse og ca. 90 enheter i blokkbebyggelse, dvs. ca 4,1 boliger pr.daa. Innenfor planområdet skal det opparbeides off. og private samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Det foreligger godkjent utbyggingsavtale for utbyggingen. Komplett plan ble sendt kommunen den Etter innlevering av planmaterialet, har kommunen bedt om endringer. Foreliggende plan er revidert i.h.t. dette. 1.2 Dokumenter Nedenfor følger liste over dokumenter i innsendt planforslag: Plankart, dat , revidert Planbestemmelser, dat , revidert Planbeskrivelse, dat ( bl.a. samråd og medvirkning), revidert Terrengplan vest, tegning C_LA_01 02, dat Terrengplan øst, tegning C_LA_01 03, dat Ros-analyse, dat Multiconsult AS, geoteknisk vurdering,dok rog-not-006, dat Sol- og skyggestudie vest, tegning A23.6, dat , revidert Sol- og skyggestudie øst, tegning A23.02, dat revidert Illustrasjoner vest, tegning A23.10, dat , revidert Illustrasjoner øst, tegning A23.11, dat , revidert Snitt, tegning, tegning A23.12, revidert BAKGRUNN 2.1 Hensikten med planen Detaljreguleringsplan omfatter områdene B7, B8.1, B8.2, B9.1 B9.2, B9.3, B10 og B11 innenfor gjeldende reguleringsplan for Husbyåsen, godkjent Utsnitt av gjeldende reguleringsplan, se nedenfor. 1

12 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Innenfor de aktuelle områdene er det krav om utarbeidelse av detaljregulering, tidligere bebyggelsesplan før områdene kan bebygges. Detaljreguleringsplan skal vise følgende, jfr. reguleringsplanens bestemmelser 2.1.2: plassering av bebyggelsen, herunder høydeplassering målsatt ved inngangspartiet bebyggelsens høyde og møneretning avgrensing av tomter og fellesarealer lekearealer, parkeringsløsning og annen disponering av ubebygde deler av private og fellesarealer, herunder terrengplanering og forstøtningsmurer med angitt høyde der terrengforholdene krever slike tiltak. behovet for turveger/stier mellom de respektive områdene og eksisterende bebyggelse. løsninger for søppelhåndtering. løsninger for overvannshandtering med angivelse av flomveger, traseer for vannog avløpsledninger og plassering av anlegg for infrastruktur, herunder 3 nettstasjonstomter à ca 30 kvadratmeter som er fordelt på omtrent like mange boenheter hver og plassert lett tilgjengelig fra kjøreveg. For øvrig skal detaljreguleringsplan avklare hvordan statlige planbestemmelser følges opp og andre forutsetninger knyttet til gjeldende reguleringsplan. 2.2 Forslagsstiller, utbygger, eierforhold Solem Arkitektur AS er engasjert av Husbyåsen Utbyggingsselskap AS til å utarbeide felles detaljregulering for eiendommene de disponerer i tillegg til gnr. 102 bnr. 2, eier Johan H. Larem (gjelder felten B7,B8.1 og B9.1). 2.3 Tidligere vedtak i saken Utarbeidelse av detaljregulering fremmes som en privat plan. Planspørsmålet er kun forelagt kommunens administrasjon. I og med at det er samsvar mellom tiltak og utnyttelse i forhold til overordna plan, er planspørsmålet ikke blitt fremlagt til politisk behandling. 2.4 Utbyggingsavtale Ferdigforhandlet utbyggingsavtale foreligger for utbyggen. 2

13 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. 2.5 Utredningsbehov/ROS-analyse. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for Husbyåsen ble det ikke stilt krav om planprogram/ku. De endringer og avvik fra gjeldende reguleringsplan som foreslås i detaljreguleringen, betraktes ikke å få vesentlig virkning for miljø og samfunn, og kommer derfor ikke under bestemmelser om konsekvensutredning. Nødvendige utredninger for å avklare virkningene av planen/tiltaket, jamfør pbl. 4.2 er blitt gjennomført gjennom denne planbeskrivelsen, se pkt 7. Det er utarbeidet ROSanalyse i samsvar med pbl. 4-3 ved innsending av komplett planforslag. 3. PLANPROSESS - SAMRÅDS OG MEDVIRKNINGSPROSESS. 3.1 Oppstartsmøte og tilbakemeldinger fra Stjørdal kommune Oppstartsmøte. I oppstartsmøte med Stjørdal kommune ble grenser for planområdet fastsett og at krav til utredninger skal skje i henhold til pbl. 4-2 og 4-3, dvs. planbeskrivelse og risiko- og sårbarhetsanalyse. Til oppstartsmøte forelå en planskisse og planbeskrivelse som beskrev viktige planforutsetninger, bl.a. volumoppbygging (etasjetall) arealbruk og trafikkløsninger. De samme dokumentene, samt kommunens tilbakemeldinger (referat) fra oppstartsmøte, ble videres sendt sammen med varslingsbrev til off. myndigheter, interne høringsparter og berørte grunneiere. Tilbakemelding etter innsendt planforslag. Komplett plan ble sendt til kommunen den I e-post den oversender kommunen forslag til endringer, som er: 1. Fotavtrykk av bebyggelsen og avkjørselspiler fra kommunal veg skal påføres plankartet. 2. For eneboligområdene BF1 og BF2 skal det innreguleres felles avkjørsler; en for BF1 og to for BF2. 3. Maks byggehøyde for BB1 og BB2 skal modifiseres slik det framgår av vedlegg Ved kommunal snuplass i østre del skal boligformålet overholde gjeldende formålsgrense mot Spesialområde Naturvern (S2), jfr. vedlegg Det skal settes av formål for busslomme langs Rebergvegen (o_v). Før planforslaget sendes på høring skal det i planbestemmelsene nedfelles følgende rekkefølgekrav: Planområdet skal utbygges med følgende utbyggingstakt: Fra og med år 2014 kan det gis brukstillatelse til maks 25 boenheter pr. år. Behandling av kommunens endringsforslag: I grove trekk er samtlige endringsforslag innarbeidet i revidert planforslag. Der det er avvik, er avvikene avklart med kommunens administrasjon. 3.2 Kunngjøring igangsatt planarbeid Melding om igangsatt planarbeid ble kunngjort den med frist for innspill innen Grunneiere, høringsparter og andre ble tilskrevet. Eget informasjonsmateriell ble utarbeidet og fulgte med som vedlegg. Fullstendig kunngjøring skjedde via dagspressen (Stjørdalens Blad) og nettbasert media (kommunens og forslagsstillers hjemmesider). 3.3 Mottatte innspill I forbindelse med melding om oppstart av planarbeid/melding om planarbeid, er det mottatt følgende innspill: Sametinget, e-post dat De bekrefter at det ikke er behov for befaring og videre undersøkelser, og viser til tidligere avklaringer ved utarbeidelse av reguleringsplan for Husbyåsen. 3

14 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS Stjørdal kommune, e-post dat Redegjørelse m.h.t. utbyggingsavtale. Viser til gjeldende avtale som omfatter hele utbyggingsområde FRIFO Stjørdal, e-post dat Vil foreløpig påpeke at turstier i gjeldende reguleringsplan må beholdes. Behandling av innspillet: Innspillet tas til følge. Forslag til detaljregulering viser hvordan overordna grep videreføres. Det er i tillegg åpnet for adkomst gjennom naturområdene mot sør via turveg (TV1 og TV2) Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, e-post dat Har ingen merknader Ingvild Kjesbu og Rune Sævik De har ervervet tomt i område B6, dvs. innenfor 1. byggetrinn som ligger bak område B8.1. I området B6 er det innregulert 3 eneboligtomter, der det ene huset er ferdig. De to andre er under oppføring, se nedenfor bilde (tomta til Kjesbu/Sævik ligger ytterst). Hovedplan i ny bolig er i.h.t. gjeldende detaljplan satt til kote 69,5. De anfører bl.a. Som høringspart ønsker vi å komme med noen innspill til planarbeidet som nå starter for området B7, B8.1, B8.2, B9.1, B9.3, B10 og B11. Vi viser til deres brev datert Ser av referatet fra oppstartsmøte med kommunens planmyndigheter at det er vurdert økt utnyttingsgrad i form av en femte etasje i området B8.1 og B8.2. 1) Bakenforliggende boliger i området B6 har hovedutsikt mot sør og vest. Vi kan ikke akseptere at bebyggelsen i området B8.1 blir høyere enn hva reguleringsplanen tillater, på en måte som forringer utsikt og lysforhold for området B6. 2) Husbyåsen blir et landemerke i Stjørdal, og bebyggelsen synes godt fra Sentrum, Stokkberga og Husbymarka. Utformingen av bebyggelsen får således stor betydning for landskap og fjernvirkning. Det er en markant høydeforskjell mellom området for byggetrinn 1 og 2, og områdets estetiske kvalitet vil derfor bli best ivaretatt dersom høyden på bebyggelsen i området B8.1 og B8.2 følger høyden på den naturlige åsryggen som i dag danner avslutning på byggetrinn 1. 4

15 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. 3) Vi vil ikke motsette oss at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen slik at utnyttingsgraden kan økes, dersom utsikten for bakenforliggende boliger ikke forringes og områdets estetiske kvalitet og fjernvirking ivaretas. 4) Det vil videre være ønskelig at høyden på bebyggelsen i området B8.1 ikke overstiger hovedplan/topp grunnmur for bakenforliggende boliger i området B6. Behandling av innspillet: Ny plan legger opp til variasjoner m.h.t. bygge- og etasjehøyde for blokkbebyggelsen, Stjørdal kommune har i oppstartsmøte forutsatt at nedtrappingen av byggehøyde mot vest ikke overskrider bakenforliggende terreng. Gjeldende reguleringsplan gir adgang til bebyggelse i inntil 4 etg. Planforslaget viset at bebyggelsen avtrappes mot vest. Det er tatt hensyn til bakenforliggende bebyggelse i område B6 ved fastsetting av interne byggegrenser i ny plan, Volumoppbygging i.h.t. dette er vist på vedlagte illustrasjonsplaner, se utsnitt av snittegning. Konkret vil ny bebyggelse fremfor Kjesbu/Sævik ikke oversige kote 69,5, dvs 2 etasjer over p.kjeller Jernbaneverket, e-post dat Har ingen merknader til planarbeidet Line Børseth & Anders Daling Munkhaug, e-post dat De eier tomt i område B3 (1.byggetrinn), og er svært kritisk til forslag om 5 etasjer i område B8.2. Dette vil sannsynligvis begrense utsikt og solforhold, noe som var avgjørende ved valg av tomt. Bilde viser eksisterende bebyggelse sett fra B8.2 (BB2) Behandling av innspillet: I.h.t. gjeldende detaljplan for 1. byggetrinn har 1.etg innenfor B3 en angitt høyde fra cote

16 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Detaljplan viser at høyeste nivå på p.kjeller vil ligge på kote 69,5. Med en brutto etasjehøyde på 3 m pluss 1,0m ekstra for tak, bygger en 5 etg bygning ca. 16,0m over p.kjeller, eller til kote 85,5. Dette er lavere enn samtlige bygg innenfor B3. Byggehøyden vil ikke være til sjenanse for bakenforliggende friområde, se snitt nedenfor. Gjennomført sol- og skyggestudie viser ubetydelige ulemper. Følgende er vurdert ved utforming av blokkbebyggelsen: Topografien tilsier høyeste blokkbebyggelse bør plasseres mot øst. Dette fordi terreng og eksisterende bebyggelse i øst ligger vesentlig høyere enn terreng og eksisterende bebyggelse i vest. Ved å følge reguleringsplanens forutsetninger om 4 etg, vil medføre tap av utsikt for bebyggelsen i området B6 og gi uheldige fjernvirkninger, fordi terrenget faller raskt med mot Husbygårdene. Høy bebyggelse i dette området ville blitt oppfattet som dominerende i landskapsbilde. En variasjon m.h.t. volumoppbygging og byggehøyder som tar hensyn til bakenforliggende terreng og planlagt bebyggelse i 1. byggetrinn. Ved å flytte byggevolumer fra vest mot øst vil opprettholde forventet antall enheter. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for Husbyåsen, ble det stilt krav fra statlige myndigheter om minst 3 boliger pr.da. For byggetrinn 1 er utnyttelsen lavere enn 3 boliger pr. da, og det er en forutsetning at dette skal tas inn på de resterende byggetrinn. M.h.t. landskapsbilde, bør de øvrige områdene utenom blokkbebyggelsen, dvs.områdene som grenser inntil grøntområdene ikke ha byggehøyder over 3 etg NVE, brev dat Når plan sendes ut på høring, må det foreligge dokumentasjon som viser at sikkerheten ivaretas, både i anleggsfasen og permanent. Behandling av innspillet: Ved utarbeidelse av reguleringsplan for Husbyåsen i 2008, ble det gjennomført omfattende geotekniske vurderinger med krav om videre oppfølginger. For ny detaljregulering foreligger det en geoteknisk vurdering utført av Multiconsult, dat Marianne Bidtnes Støre m/flere Innspillet er på vegne av 6 grunneiere innenfor byggetrinn 1. De anfører følgende: Maks byggehøyde må ikke overstige bakenforliggende terreng (F3) der høyeste punkt er satt til kote Ber om at terrenget kontrolleres. Bygging i inntil 5 etg må avvises dersom høyden på ny bebyggelse blir høyere enn bakenforliggende område F3. Høyden på bebyggelsen har betydning for brukere av friområdet. Savner informasjon planlagt byggehøyder og faktiske kotehøyder på friområde F3. Behandling av innspillet Flere tema som tas opp er sammenfallende med merknad under pkt.3.3.7, og en vil derfor henvise til behandling av dette innspillet. Det er ingen ting som tyder på at terrenget ikke er i samsvar med terrengplaner som forelå før utbyggingen. Senere kontrollmålinger for bl.a. K1 og B10 viser ingen 6

17 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. avvik. Når melding om igangsatt planarbeid ble sendt, var grunnlaget en planidè og grove skisser. Disse er nå bearbeidet ut i fra tilbakemeldinger gitt i oppstartsmøte og innspill som har kommet inn. Forholdet til bakenforliggende bebyggelse er en utfordring, samtidig som reguleringsplan for Husbyåsen har krav om min. antall boliger pr. da. De som har innvendinger til nytt prosjekt, har planer eller har ervervet eneboligtomter i 1. byggetrinn med fri utsikt og grenser inntil frområde F3. I denne plansaken er det lagt vekt på å skape en god helhet, ved å plassere ulike bygningstyper med variasjoner i volumoppbygging og høyder der terreng og hensynet til helheten er avgjørende. Planlegging dreier seg i stor grad om forutsigbarhet, og avviket som skjer ved å øke byggehøyden fra 4 til 5 etg. må anses som akseptabelt da en 4. etg lengst mot vest ville medføre tap av utsikt for noen innenfor B6, se merknad Ved å foreta innbyrdes volumflytting innenfor blokkbebyggelsen, medfører at alle vil opprettholde akseptabel sikt. Vider er avstanden mellom eksisterende boliger og planlagt bebyggelse avgjørende ved valg av løsninger. Utsnitt av 1. byggetrinn, som grenser inntil nytt område, vises nedenfor. Utsnitt detaljregulering 1. byggetrinn Nord-Trøndelag fylkeskommune, regional utviklingsavd., brev dat Mener det er riktig å utvide planområdet til også å omfatte områdene B7,B8.1 og B9.1 (se pkt 2.2) For øvrig: Forutsetter at plan og bestemmelser fastsatt gjeldende reguleringsplan videreføres. Dersom etasjehøyde økes for noen felt, må konsekvensene for dette beskrives og illustreres i planbeskrivelsen. I og med at en stor andel av bebyggelsen skal utformes som småhusbebyggelse, bør det gis en bestemmelse om at en viss andel av boligene utformes som tilgjengelig boenhet. Behandling av innspillet Avvik m.h.t. byggehøyder er tema som inngår i behandling av innspill, se pkt og Plandokumentasjon viser forslag til byggehøyder med ev. konsekvenser for bakenforliggende bebyggelse. TEK 10 kap 12 gir bestemmelser m.h.t. tilgjengelig boenhet. For blokkbebyggelsen legges til grunn at 100% av boenhetene utformes som tilgjengelig boenhet. For den øvrige bebyggelsen mener vi det er galt å fastsette at en viss andel av småhusbebyggelsen utformes som tilgjengelig boenhet. Utforming av bygg bør sees i en helhet, der topografiske hensyn i stor grad må vektlegges. Innenfor B10 er det små muligheter for større terrengmessige endringer p.g.a. geoteknikk Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev dat Følgende fagavdelinger anfører: Landbruksavdelingen: Legger til grunn at planarbeidet skjer innefor rammene av vedtatt reguleringsplan, og skal sikre minimum utnytting på 3 boenheter pr.da. Ber om kommentarer på dette. 7

18 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Behandling av innspillet. For byggetrinn 1 var utnyttelsen litt lavere enn 3 boenheter pr.daa. For dette byggetrinnet er utnyttelsen ca 4,2 boenheter pr.daa, som utgjør hovedtyngden av utbyggingspotensialet i Husbyåsen slik at kravet på minst 3 boenheter pr.daa er ivaretatt. Miljøvernavdelingen: I den videre planprosess skal følgende inngå: Synspunkter fra barn og unge som part. Gi anledning til at funksjonshemmede å delta aktivt i planprosessen. Tilgjengelighet for alle. Hensynet til støy. Behandling av innspillet Ovennevnte innspill tas inn i planarbeidet. Kommunalavdelingen: Viktig med geoteknisk oppfølging. Ber kommunen vurdere virkningene av fremtidig klimaendringer i sin ROS-analyse. Anbefaler bruk av sentrale veiledere (DBS) m.h.t. forebyggende samfunnsikkerhet. 3.4 Andre innspill. Stjørdal kommune, Etat oppvekst og kultur, brev til Husbyåsen utbyggingsselskap dat Redegjørelse mht. skolekapasiteten. Skolekapasiteten er ikke tilfredsstillende. Men det arbeides med løsninger innenfor eksisterende bygninger og mobile skolebygg. Ny detaljreguleringsplan for Husbyåsen kan igangsettes med nytt felt i Behandling av innspillet Tas til etterretning. 3.5 Samrådsmøter Det er ikke gjennomførte egne eller samlet samrådsmøter. Ut i fra innkomne innspill, er behovet for slike møter vurdert ikke å være tilstede. Imidlertid har det været møter med div. kabeletater m.h.t. plassering installasjoner som må vises i plandokumentasjon. Plassering av nettstasjoner er i tråd med de ønsker som er fremkommet. 4. OVERORDNA PLANER OG BESTEMMELSER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET 4.1 Statlige planretningslinjer For å fremme bærekraftig utvikling, er det utarbeidet statlige retningslinjer med nasjonale føringer til kommunal planlegging. Dette skal følges opp i planleggingen, jfr. pbl I denne plansaken er det flere relevante Statlige retningslinjer (RPR) og forskrifter som kommer til anvendelse, bl.a: Klima- og energiplanlegging Barn og unges interesser i planleggingen Samfunnssikkerhet Støy i arealplanlegging Samordnet areal- og transportplanlegging Lokale planer, vedtekter og retningslinjer: Kommunale forskrifter Kommuneplanens arealdel Klimaplan Hvordan statlige bestemmelser m.v. er ivaretatt, vises til kap 7. 8

19 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. 4.2 Fylkesplan for Nord-Trøndelag Det vises til fylkesplan for Trøndelagsfylkene inkl. Trondheim i et felles planperspektiv med følgende planstrategi, bl.a. Sentrale utfordringer og muligheter i Nord-Trøndelag Arealbruk: Fortetting av eksisterende byer og tettsteder er trolig et fornuftig grep i forhold til jordvern, men også i forhold til samferdsel, biologisk mangfold, klima, og etter hvert må en forvente at energieffektivitet aktualiseres som behov. Videre kan fortetting gi urbane kvaliteter i form av et mer aktivt sentrum med tyngre kultur- og handelstilbud. Hvordan regional planstrategi er ivaretatt, vises til pkt Kommuneplanen Kommuneplanens samfunns- og arealdel er kommunens styringsverktøy for utvikling av kommunen. Gjeldende kommuneplan Deltema klima og energi. 4.4 Reguleringsplan for Husbyåsen, godkjent Innehar kvalitets- og rekkefølgekrav. Krav om minimum utnyttelse, minst 3 boenheter pr.daa. 4.5 Detaljregulering Husbyåsen 1. byggetrinn, godkjent Gir føringer mht. plassering og utforming av ny bebyggelse. 4.6 Øvrige relevante planer/dokumenter (kommunale) Klima og energiplan, delplan Kommuneplanens samfunnsdel Fakta fra disse dokumenter benyttes i den grad de er relevant for detaljreguleringen. 5. EKSISTERENDE FORHOLD 5.1 Beliggenhet, topografi og landskap Byggetrinn 2 ligger i den sørlige delen av Husbyåsen. Mot sør faller terrenget bratt ned mot Husbygårdene. Eksisterende bebyggelse nord for Hysby. Terrenget er slakt hellende mot vest. I forbindelse med geoteknisk sikring er det foretatt store terrenginngrep innenfor felt B10. 9

20 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Sikringstiltak, bl.a. motfylling Terrenget er til dels svært kupert i den vestlige delen, dvs. felt B7, B8.1, B8.2, B9.1, B9.2 og B Klima Gjennomsnittlig månedstemperaturen i området er under null i desember- januar og februar, men ligger på ca 13 ºC i sommermånedene juni, juli og august. Årsnedbøren ligg noe over 1000 mm med størst intensitet om høsten. Vindrosa viser mest vanlig vindretning på målestasjonen på Værnes i årene Observasjonene viser oftest vind fra øst/sørøst og vest/sørvest, mens kraftigste vinden i hovedsak kommer fra vest. Det blir årlig registrert noen tilfelle av full storm (25-29 m/s) i området. 5.3 Eksisterende bebyggelse Området er ubebygd. Nærmeste bebyggelse er et mindre småbruk i øst og ny bebyggelse i Husbyåsen etp. 1 som omfattet feltene B1 B6 (detaljregulering 2010). Ny bebyggelse 2012/ Kulturminner Er avkart i overordna reguleringsplan. 5.5 Naturverdier Området grenser i sør inntil regulert spesialområde naturverområde, jfr. reguleringsplan for 10

21 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Husbyåsen. For øvrig er det ikke registrert andre naturverdier innenfor planområdet. Avklaringer m.h.t. naturverdier (naturmangfold) er foretatt i flatereguleringsplan. 5.6 Støy og støv I.h.t. gjennomført støykartlegging for Trondheim lufthavn, Værnes, ligger store deler av planområdet innenfor gul sone (flystøysoner i hht. T 1442). Innenfor gul flystøysone er utendørs flystøynivå Lden på db. Husbyåsen ligger helt i ytterkant av gul sone, se skissen. Støysonen er vist med på kartet, se rød linje. Området er ikke påvirket av vegtrafikkstøy eller andre støykilder. 5.7 Rekreasjon Området ligger i nærheten av et utfartsområde. Forøvrig er området ikke brukt av barn og unge eller i bruk av andre til rekreasjon. 5.8 Trafikkforhold Adkomst til området fra E14 er ringveg øst og fra E6 ringveg nord via Husbyberga. Videre derfra via ny vei til toppen av Blakstadbakken og derfra til Husbyåsen. Veistrukturen i området er logisk og lettlest for ulike trafikantgruppen. Trafikksikkerheten for de myke trafikkanter er god med. Området er tilrettelagt for kollektivtransport. Det er gangavstand til sentrum som har et godt kollektivtilbud. Området er ikke belastet med trafikkulykker. 5.9 VA-anlegg Off. vann- og avløpsledninger er fremlagt til området Sosial infrastruktur Skolekapasitet, se pkt 3.4. Barnehagekapasitet. Det er i løpet av de siste par årene bygget flere nye barnehager i Stjørdal kommune, private og offentlige. Det er i tillegg foretatt utbygging ved flere av de eksisterende kommunale barnehagene. Innenfor område K1 (reguleringsplan for Husbyåsen) planlegges utbygging av barnehage i 2013/14 Barnehagekapasiteten betraktes som god. Helse- og omsorgstjenester. 11

22 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Det er ikke utført spesielle undersøkelser eller vurderinger når det gjelder disse tjenestene. En vurderer dette slik at Stjørdal kommune har godt utbygde tjenester i denne sektoren. Det er neppe vanskelig å fange opp en slik mindre utbygging i sentrumsområdet som i det foreliggende prosjektet Universell tilgjengelighet Ved utarbeidelse av nye planer for Husbyåsen skal krav til tilgjengelighet og universell utforming legges til grunn. De topografiske forhold gir utfordringer m.h.t. tilgjengelig boenhet for småhusbebyggelsen Grunnforhold og oversvømmelse Gjennomførte og tilhørende orienterende geoteknisk vurdering ble gjennomført i forbindelse reguleringsplan (2008) og ved utarbeidelse av detaljreguleringsplan for 1. byggetrinn i For området er det gjennomført omfattende geotekniske sikringstiltak. Krav fastsatt i Notat RIG 02 0g RIG 03 dat og og datarapport dat , alle utarbeidet av Multiconsult AS skal legges til grunn for alle tiltak innenfor planområdet. Utforming av motfylling mellom K1 og B8.2 (BB2) Energi Området ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme. 6. BESKRIVELSE AV PLANENS UTFORMING 6.1 Arealbruk Arealformål BEBYGGELSE OG ANLEGG. Boliger, frittliggende eneboliger Boliger, konsentrert småhusbebyggelse Felt vist i detaljreguleringsplan Areal daa Utnyttelse/ enheter Benevnelse i gjeldende reguleringsplan (2008) BF1 og BF2 7,0daa 11 enh. B9.3 og B11 BKS1, BKS2, BKS3, BKS4, BKS5, BKS6 BKS7 BKS8, BKS9, BKS10, BKS11, BKS12 BKS13 og 24,6 daa 104 enh. B7, B.91, B9.2 og B10 12

23 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Boliger, Blokkbebyggelse BKS14 BB1 og BB2 11,8 daa Ca 90 enh. B81 og B8.2 Energianlegg (trafo) E1,E2, E3 og E4. 0,1 daa 4 trafoer Inngår i planbest. Renovasjonsanlegg Lekeplass Sum bebyggelse og anlegg SAMFERDSELSANL Veg f_rea1, f_rea2 og f_rea3. f_lek, f_lek1, f_lek2, f_lek3, f_lek4 og f_lek4 O_V, f_v1, f_v2, f_v3 og f_v daa 3 stk. fellesanl. 2,2 daa Gjelder 4 lekepl. Inngår i planbest For BB1 og BB2 avsettes min 4 lekepl. Skal vises ved søknad om tiltak. Krav om utomhusplan. 46,3 daa 205 enh. 4,2 enh. pr.daa 8,3 daa Fortau O_FTA 2,9 daa Gatetun F_GGt1, f_gtt2 og f_ggt3 3,8 daa Annen veggunn o_vt 2,4 daa Sum samferdselsanlegg GRØNNSTRUKTUR 17,4 daa Grønnstruktur G1 OG G2 0,9 daa Vist som S2 Naturvern Turveg TV1 og TV2 3,1 daa Vist som S2 Naturvern Sum grønnstruktur SUM AREALBRUK 4,0daa 67,7 DAA 6.2 Hovedgrep Intensjonen er å skape et attraktivt og særpreget boligområde. Det er lagt vekt på å gi et variert boligtilbud, bl.a. leilighetsbygg, konsentrert småhusbebyggelse og eneboligtomter. Utbygging av blokkbebyggelsen og konsentrert småhusbebyggelse må samordnes Uterom og landskap Området har en flott beliggenhet med god utsikt mot sør og vest. Blokkbebyggelsen har variasjoner mht høyde og volumoppbygging og den henvender seg mot sør og vest. Blokkene er plassert som punkthus over felles parkeringskjeller. Mellom blokkene skal det anlegges felles leke- og uteområder. Variasjoner m.h.t. volumoppbygging er viktig for helheten innenfor BB1 og BB2, bl.a. for å ivareta siktforholdene for bakenforliggende bebyggelsen samt sikre god tilpassing til landskapet. Det er helt avgjørende at blokkbebyggelsen avtrappes mot vest. 13

24 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Utsnitt 3D modell (reguleringsplan 2008) Terrenget mot sør består av en markant rygg, noe som medfører at terrenget innenfor ligger minst en etg lavere. Her vil det være behov for terrenginngrep i regulert naturområde, dvs. i sonen mellom bebyggelsen og regulert naturområde. Området er tett bevokst, og hogst innenfor utbyggingsområdet medfører at skogen i randsonen er svært utsatt for vindfall. Utarbeidede terrengplaner viser hvordan denne sonen kan opparbeides. Bl.a. er det vist en turvei gjennom denne sonen. Imidlertid er det viktig at bebyggelsen ikke trekkes tilsvarende utover. Plassering av bebyggelsen er i samsvar med reguleringsplan fra Terrenginngrep skal revegeteres. Oppriss mot sør (vestre del) Bebyggelsen lengst bak er eksisterende bebyggelse eller bebyggelse som er under oppføring. Illustrasjonene viser maks utbygging Adkomst og parkering Blokkbebyggelsen BB1 og BB2 skal ha felles adkomst til p.kjeller fra off. vei. Det forutsettes at all parkering skal plasseres i p.kjeller. Før utbygging skal det utarbeides utomhusplaner som viser bruken av den ubebygde delen av området, bl.a. arealer for lek og utearealer. Det kan være behov for noen parkeringsplasser på bakkenivå for HC og service. Adkomst til byggeområdene BKS1, BKS2, BF1 og BF2 skjer direkte til off. vei. Garasje og parkering skal være på egen grunn. Bebyggelsen innenfor områdene BKS3- BKS6 skal ha adkomst fra felles avkjørsel. Garasje og parkering skal være på egen grunn. For byggeområdene BKS7-BKS14 skal adkomst være fra felles gatetun. Det forutsettes minst 1 biloppstillingsplass i garasje/carport på egen grunn. Ved søknad om tiltak forutsettes at det utarbeides utomhusplan for bebyggelse som grenser inntil gatetunet. Planen skal vise parkeringsløsninger og opparbeidelse av gatetunet. Det tillates opparbeidelse av parkeringsplasser innenfor gatetunet Leke- og uteplasser Gjeldende reguleringsplan har bestemmelser om opparbeidelse av lekeplasser. Krav om minst 150 m2 fellesareal for hver boliggruppe 4-25 boligenheter. Innenfor blokkbebyggelsen BB1 og BB2 (100 enheter) skal det opparbeides minst 4 sandlekeplasser på 150m2. 14

25 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS. Innenfor konsentrert småhusbebyggelse er det vist plassering av lekeplasser. Arealene er større enn minimumskravet, og det forutsettes at min. 150 m2 opparbeides. For 1. byggetrinn ble det utarbeidet normalplan for lekeplasser som viste minimum av opparbeidelse inkl. utstyr Grønnstruktur kombinert med flomveier Stjørdal kommune har vært tydelig på at planleggingen skal ivareta flomsikkerheten og vise flomveier. Topografien tilsier at flomvann kan være en utfordring, spesielt innenfor områdene BKS7 BKS14. Her må avrenning skje mot vest. Derfor er det lagt inn et grøntdrag gjennom området som kan benyttes til lek og opphold, samt flomvei ved ekstreme tilfeller Bolig- og leilighetsstruktur Utgangspunktet for blokkbebyggelsen er en grunnmodell, som er fleksibel mht leilighetsstørrelser. Modellen muliggjør også tilpasning for større enheter, for eksempel fra tre til to enheter, eller leiligheter med større terrasser på toppen. Innenfor planområdet er det gode muligheter for et variert boligtilbud fra bygging av frittliggende småhus (eneboliger), familieboliger i rekkehus i tillegg til optimal leilighetsmiks innenfor blokkbebyggelsen. 6.4 Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse. Planen viser 11 tomter for frittliggende småhusbebyggelse, innenfor områdene BF1 og BF2. Tomtestørrelse fra m2. Tomteområde BF1 Områdene forutsettes bebygd med bebyggelse inntil 3 etasjer. Valg av løsninger er terrengavhengig og må sees i en helhet. Fra BF2 15

26 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse Områdene BKS1 BKS14 planlegges utbygd men inntil 104 enheter. All bebyggelsen vil være rekke-/kjedehus i inntil 4 etasjer. Det er krav om samordning av utbyggingen innenfor de respektive områdene. Det er utfordringer m.h.t. optimale utsikt p.g.a. terrengformasjoner mot sør. For feltene BKS7 BKS14 er høydeforskjellen mellom husrekkene ca 2,5 m. Felles for bebyggelsen er muligheten til å opparbeide gode utearealer på begge sider av bygningen. For felt BKS2 kan bebyggelsen mot veien oppføres i inntil 3 etasjer. P.g.a. at terrenget stiger mot sør, vil bebyggelsen være minst e etasje laver mot turveien Boligbebyggelse, blokkbebyggelse. Boligområdene merket BB1 ig BB2 skal tilrettelegges for blokkbebyggelse med varierte høyder fra 2-5 etasjer eller inntil fastsatt høydefastsettelse som er vist på plankartet der de laveste volumene ligger mot vest. Stort sett vil all parkering skje i egen p.kjeller. Utarbeidet illustrasjoner viser maks utbygging, dvs ca 90 enheter. Område for blokkbebyggelse sett fra vest mot øst Energianlegg. Det er vist 4 områder for energianlegg som skal bebygges med trafo. Plassering er avklart med nettutbygger NTE. Plassering av nettstasjoner bør skje ut i fra en helhet, og endelig plassering av nettstasjon E1 og E2 bør fastsettes ved søknad om tiltak og vises i utomhusplan. Krav er tatt inn i planbestemmelsene. 16

27 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS Renovasjonsanlegg Det er avsatt tre områder innenfor planområdet for renovasjonsanlegg, dvs. i hvert gatetun. Løsning skal være nedgrave beholdere med innkast på bakkenivå. For den øvrige bebyggelsen for konsentrert småhusbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse legges det ikke opp til felles løsninger. For blokkbebyggelsen skal det være felles avfallsløsning som skal vises i utomhusplan. Krav tatt inn i planbestemmelsene. Nedgravde felles avfallsløsning er hygienisk, estetisk tiltalende og har universell utforming og ivaretar samfunnssikkerheten på en god måte (låsbart innkast) Lekeplasser Det skal avsettes minst 9 sandlekeplasser. Kravet om 150m2 for hver, tilsier at det skal vises minst 1,3 daa avsatt til felles lek som skal opparbeides. Arealene som avsettes på plankartet er 2,2daa. Innenfor arealene som er vist på plankartet skal det opparbeides minst 5 sandlekeplasser. For blokkebebyggelsen skal det avsettes minst 4 lekeplasser. Disse kan plasseres på dekke over parkeringskjeller og mellom bygningsvolumene. Plassene bør gis en utforming som felle møte og lekeplasser. Løsninger skal vises i utomhusplan. 6.5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Avsatte områder omfatter off. og private anlegg. Off. anlegg er i samsvar med reguleringsplan fra Vei Gjelder alle off. og private veier. Off. veier er de som inngår i reguleringsplan fra Interne veier innenfor de resp. byggefeltene er en-felts felles adkomstveier, reguleringsbredde 4,5m. Eierskap er påført plankartet Fortau Gjelder off. fortau langs off. veier Gatetun Gjelder privat gatetun innenfor byggeområdene BKS7 BKS14. Gatetunet skal opparbeides på de mykes trafikanters premisser, og skal inneholde nødv. parkering, grøntanlegg m.v. Miljø- og trafikksikkerhetshensyn skal prioriteres. Kvalitet og opparbeidelse skal vises i en samlet plan før utbygging Annen veggrunn tekniske anlegg Gjelder off. trafikkarealer som kan benyttes til grøfter, trafikkskille, snøopplag m.v. 6.6 Grønnstruktur Grønnstruktur Gjelder to mindre områder som grenser inntil BF1. Områdene er avsatt som naturområder i reguleringsplan fra 2008 og inngår i en større grønnstruktursammenheng Turveg I randsonen mellom bebyggelse og naturområde S2 (reguleringsplan fra 2008) er det forutsatt opparbeidelse av turvei som skal tilpasses på naturens premisser. Trase er vist på plankartet, og utarbeidet terrengplaner legges til grunn for opparbeidelse og utstekningen av tiltakene (tiltaksgrense er vist). Det er viktig at tiltakene i denne sonen inngår i planarbeidet, både mht avslutning inn mot naturområdet, terrengtilpassing og revegetering i tiltaksområdet. Opparbeidelse av turvei forutsettes som gruset sti og kan benyttes som snarvei til lekeplasser. 6.7 Hensynssoner 17

28 Detaljregulering for Husbyåsen etp.2 Solem Arkitektur AS Sikringssoner I kryss mellom off. veier er det vist frisiktsone. Det legges til, grunn at frisiktssoner mellom private veier/gatetun og enkeltavkjørsel ikke vises på plankartet. I disse kryss skal stoppsikten være 4 m fra veikant eller fortaukant. Siktkrav skal ivaretas ved søknad om tiltak Støysoner Sonen er vist på plankartet som gul sone og gjelder hele planområdet. Det vises til pkt. 5.6 der støygrenser for flystøy er vist. Krav til avbøtende tiltak er tatt inn i planbestemmelsene Faresoner Gjelder faresoner knyttet til trafoer (4 stk). 7. VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV FORSLAGET 7.1 Arealbruk Detaljreguleringen viderefører sentrale og regionale føringer og bestemmelser. Bærekraftig arealutvikling tilsier høg utnyttelse av sentrumsnære områder i Stjørdal. En utbygging Husbyåsen med en høg utnyttelse av boliger er arealøkonomisk riktig og i tråd med sentrale føringer. Følgende faktorer vektlegges: Universell utforming. Er mye lettere å legge til grunn i utformingen ved en mer variert boligstruktur. Bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur. Utbyggingen av Husbyåsen er et av de siste større utbyggingsområder nært sentrum som kan benytte eksisterende infrastruktur. Variert boligtilbud. En variert boligstruktur vil gi variasjoner i alderssammensetningen som gir balanse og stabilitet. Dette er gunstig og gir forutsigbarhet Energieffektivisering. Større innslag av kompakte og moderne leilighetsbygg gjør det mulig for fleksibel valg av energiform. En suksessfaktor er at lønnsomheten stiger ved stordriftsfordeler Urbane kvaliteter og bomiljø.. Ny bebyggelse skal gjenspeile tida. Foreslått bygningsstruktur og uteromsløsninger er urbane løsninger som avviker fra tilstøtende områder. Høg tetthet medfører miljøgevinster. Utnytting av eksisterende infrastruktur, for eksempel sosial infrastruktur, transportløsninger, og VVA-anlegg, gir større muligheter for stordriftsfordeler m.h.t miljøvennlige løsninger. Kollektivtilbud og parkering. Med hensyn til nasjonale klimaføringer, skal kommunen i sin arealplanlegging finne løsninger som reduserer transportbehovet og bedre CO2-utslipp. Det er gangavstand fra Husbyåsen til Stjørdal sentrum med god kollektivdekning både til lokal- og regionbuss og tog. Kvalitet i uterom. Gir barn og unge gode oppvekstvilkår. Utrommene forutsettes også å være møteplasser, noe som gir muligheter for samhandling mellom aldersgrupper Avvik fra overordna planer Statlige planretningslinjer og regionale planer/føringer: Detaljreguleringsplan er utført i samsvar sentrale og regionale planretningslinjer. Kommuneplanens arealdel Ingen avvik i forhold til kommuneplanens areal del. Utbygging av Husbyåsen vil være et viktig bidrag til å nå de mål som samfunnsdelen legger opp. Reguleringsplan fra 2008 Forslag til detaljregulering avviker fra reguleringsplan på følgende punkter.: Gjelder etasjehøyder innenfor B8.1 og B8.2. Gjeldende plan forutsetter 3 etg med en tilbaketrukket 4.etg. For deler av områdene innenfor B8.1 økes hyggehøyden til 5 etg. Innenfor område S2 (naturområde) skal terreng og vegetasjon bevares, og inngrep tillates ikke som forringer verdien av landskap og vegetasjon. 18