SALGSPROSPEKT. Eiendommer i Hauskvartalet Hausmanns gate 28-32, 40, 42 og Brenneriveien 1 i Oslo kommune

Transkript

1 SALGSPROSPEKT Eiendommer i Hauskvartalet Hausmanns gate 28-32, 40, 42 og Brenneriveien 1 i Oslo kommune Selges av Eiendoms- og byfornyelsesetaten ved Hadrian Eiendom AS

2 INNLEDNING Fire eiendommer i Hauskvartalet selges: Hausmanns gate 28-32, 40, 42 og Brenneriveien 1 Sentralt beliggende i Bydel Grünerløkka, rett ved Akerselva i et område i utvikling Eiendommene er regulert til spesialområde: byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med boliger, allmennyttige formål (sirkushall/flerbrukshall), spesialområde bevaring (bolig/forretning) og fellesområde: lek/opphold Tomtene utgjør til sammen ca. 2,2 daa To av tomtene er ubebygget, og to bebygget med bygårder Bygningsmasse på ca m² BRA eks. kjeller og loft for Hausmanns gate 40 og 42 Reguleringsplanen tillater oppført m² BRA bolig i Brenneriveien 1 Eiendommene selges samlet slik de er i dag, med gjeldende regulering og krav til utvikling av eiendommene Dette prospektet består av tre deler som sammen med vedleggene utgjør fullstendig prospekt: inneholder uklarheter eller mangelfull informasjon, slik at selger får mulighet til å vurdere om informasjonen i prospektet bør presiseres, utdypes eller endres. Spørsmål rettes til Hadrian ved oppgitte kontaktpersoner, og vil bli besvart av megler og/eller Eiendoms- og byfornyelsesetaten avhengig av tema. Svarene vil bli formidlet via Hadrian. Spørsmål og svar som antas å ha interesse for flere vil bli publisert på nettsiden: Det vil ikke fremgå hvem som har stilt spørsmålet. BAKGRUNN Oslo kommune kjøpte Hauskvartalet fra Statsbygg i Bakgrunnen for kjøpet var et ønske om å sikre eierskap til lokalitetene hvor kulturhuset holdt til i Hausmanns gate Statsbygg solgte imidlertid alle eiendommene i kvartalet samlet, inkludert boligeiendommene i Hausmanns gate 40 og 42, og Oslo kommunen ble derfor eier av hele kvartalet. Det forelå ingen konkrete planer for utvikling av andre eiendommer enn eiendommene som huset kulturhuset. KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Del I: Eiendomsinformasjon Del II: Salgsprosess og salgsvilkår Del III: Salgskontrakt SALGSOPPDRAG Oslo kommune er eier av eiendommene som skal selges. Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå salg av eiendommer i Hauskvartalet på vegne av Oslo kommune v/eiendomsog byfornyelsesetaten. Bystyret fattet samme år vedtak om at byrådet skulle sette i gang omregulering av eiendommene i kvartalet til i hovedsak kultur samt næring og boligformål basert på økologiske og bærekraftige prinsipper. Oslo kommune Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) gjennomførte en reguleringsprosess med involvering fra offentlige etater, Hauskvartalets ulike brukergrupper, prosjekterende arkitekter, Husbanken, byråden for byutvikling og ulike fag- og ressurspersoner innen planlegging, energi med mer vedtok Oslo Bystyre reguleringsplan S-4387 for Brenneriveien 1 m.fl., med sikte på å legge til rette for byøkologisk kulturkvartal. Øivind Solbakken Mob oivind.solbakken@hadrian.no Atle Standnes Mob: atle.standnes@hadrian.no Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Olav Vs. gata 1, Oslo, 7. etasje Telefon: Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egenhånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtale som er forpliktende for oppdragsgiver/ selger. SPØRSMÅL TIL PROSPEKTET Interessenter oppfordres til å ta kontakt med megler i god tid før budfristen utløper dersom prospektet I reguleringsbestemmelsene står det at planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med hovedformål å legge til rette for utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal, med stor grad av brukermedvirkning. 3

3 Eiendommene som huser Kulturhuset Hausmania vil fortsatt være i kommunalt eie. Oslo kommune har inngått en langsiktig leieavtale på 15 år med Hausmann SA. Bygningene har stort behov for oppgradering og kommunen har satt av 25 mill. til tiltak. Nødvendige sikringsarbeider er godt i gang i regi av EBY i samarbeid med Hausmann SA. Det å realisere reguleringsplanen for utviklingseiendommene i kvartalet ligger ikke inne som en del av kommunens planer for området, hverken for utbedring av boliggårdene i Hausmanns gate 40 og 42, for bygging av boliger i Brenneriveien 1 eller nybygg på Sirkustomta. Oslo kommune ønsker å selge de aktuelle eiendommene samlet med gjeldende regulering (boligeiendommene samt Sirkustomta) slik at utviklingen av denne delen av kvartalet kan skje i privat regi. Etter pålegg fra Brann- og redningsetaten om bruksnekt ble Hausmanns gate 42 stengt i 2010, og bygget har stått tomt siden. Da kommunen kjøpte Hausmanns gate 40 i 2004 var eiendommen okkupert. Det oppholder seg fortsatt et ukjent antall mennesker i Hausmanns gate 40, men det foreligger ikke leiekontrakter. Alle eiendommene selges slik de er. DEL 1: EIENDOMSINFORMASJON En utvikling av boligeiendommene og Sirkustomta vil kunne gi et løft til kvartalet og området med synergieffekter som vil kunne tjene bolig-, kulturog næringsutviklingen langs Akerselva på en god måte. Oslo kommune er opptatt av at den som kjøper eiendommene kan realisere reguleringsplanen og intensjonene i den (byøkologisk kulturkvartal) på en god måte. 4 5

4 SALGSOBJEKTET Selger: Oslo Kommune, Eiendoms- og byfornyelsesetaten, org. nr Hjemmelshaver: Oslo Kommune, org. nr Salgsobjektet: Salgsobjektet utgjør; Hausmanns gate gnr 208 bnr 295, 297, 299 og gnr 208 bnr 180, og deler av gnr 208 bnr 181 Hausmanns gate 40 gnr 208 bnr 303 Hausmanns gate 42 gnr 208 bnr 304 Brenneriveien 1 gnr 208 bnr 60 i Oslo kommune EIENDOMMEN BELIGGENHET/OMRÅDE/ OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Eiendommene ligger på Fredensborg i Oslo, inntil krysset Maridalsveien Brenneriveien Rosteds gate Møllergata Hausmanns gate. Fredensborg er et område som ligger mellom sentrum og Grünerløkka, på vestsiden av Akerselva. Nærliggende eiendommer består av skole, bolig, kontor- og forretningsbygg. Hauskvartalet som helhet omfatter i dag et mangfold av virksomheter; Kulturhuset Hausmania med blant annet Grusomhetens teater, kulturverksteder, atelier for kunstnere, gallerier, dans- og musikkstudioer, skriveverksteder, øvingslokaler med mer. Eiendommene ligger nær til Akerselva. Langs Akerselva ligger en rekke kulturinstitusjoner og skoler, omtalt som kulturaksen. Kulturaksen inneholder mange og varierte kulturrelaterte steder: Kulturkirken Jacob, DogA, Dansens hus, Blå og Fabrikken. Området Vulkan med kulturbygg, hotell, kontorer ligger like ovenfor. Eiendommene er sentralt plassert i sentrum av Oslo. Det er 10 minutters gange til Oslo S. Bussforbindelse i Hausmanns gate og Maridalsveien. Tomten tilhørende adressen Hausmanns gate 28 32, sett fra vest mot øst. Eiendommene er markert med rødt i kartet. Orienteringskart, Kilde: googlemaps. 6 7

5 ADKOMST Adressene er Hausmanns gate 28-32, 40 og 42, og Brenneriveien 1 i Oslo kommune. Eiendommene ligger i Bydel Grünerløkka. Det er god kjøreadkomst til eiendommene via Maridalsveien, Hausmanns gate, og eventuelt Rosteds gate. Inngang til bygårdene/eiendommene er direkte fra Hausmanns gate/brenneriveien. Adresse Gårds- og bruksnummer Hausmanns gate gnr 208 bnr 180* gnr 208 bnr 295 gnr 208 bnr 297 gnr 208 bnr 299 Hausmanns gate 40 gnr 208 bnr 303 Hausmanns gate 42 gnr 208 bnr 304 Brenneriveien 1 gnr 208 bnr 60 Sum gnr 208 bnr 295 Tomtareal 997 m² 346 m² 314 m² 616 m² 2274 m² *75 kvm av gnr 208 bnr 181 ligger inn under arealet i gnr 208 bnr 180. TOMT Følgende tomtearealer følger de ulike eiendommene, se for øvrig arealbekreftelser i vedlegg 2: Hausmanns gate er under fradeling/ sammenføyning i regi av selger. Gnr/bnr 208/299,208/297,208/295,208/180 samt deler av 208/181 med adresse Hausmansgate 28, 30, 32, Vestre Elvebakke 10 og deler av Vestre Elvebakke 12 er under fradeling/sammenføying av eier. REGULERING Eiendommene omfattes av reguleringsplan S-4387, datert 18. juni Reguleringsplanen omfatter eiendommene Vestre Elvebakke 10, 12, 14, Hausmanns gate 28, 30, 32, 34, 40 og 42, samt Brenneriveien 1. Området reguleringsplanen omfatter er benevnt som Hauskvartalet. Generelt I reguleringsplanens 2, formål og intensjon, fremgår det at området er regulert til spesialområde - byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med: Byggeområde for bolig Byggeområde allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Spesialområde - bevaring (bolig, forretning) Fellesområde - gårdsplass, lek, opphold Friområde - park, lek I reguleringsplanens 2 står det blant annet følgende: «Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål: Å legge til rette for utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21 prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides et miljøprogram i samarbeid med Hauskvartalet og eierne. Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig.» For fullstendig reguleringsplan med bestemmelser, se vedlegg 4 og 5. Eiendommen vil få et felles gnr/bnr med benevnelsen 208/180, endelig adressebenevnelse er ikke avgjort men er av eier forslått til Hausmansgate 28 hvor hovedatkomst for gående skal etableres. 8 Oversikt over eiendommens tomtegrenser (markert med røde linjer).

6 Fasaden på Hausmanns gate 40 og 42, sett fra vest mot øst. Hausmanns gate 28-32, «Sirkustomta»: Eiendommen er regulert til allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). Det tillates oppført heisekran tilknyttet sirkusaktiviteter. Sirkushall/flerbrukshall tillates oppført på hjørnet av Hausmanns gate og Vestre Elvebakke. Hausmanns gate 40 Eiendommen er regulert til byggeområde: bolig. Leilighetene mot Hausmanns gate skal være gjennomgående. Deler av eiendommen er regulert til fellesområde. Hausmanns gate 42: Eiendommen er regulert til «spesialområde bevaring» med underformålene bolig og forretning. Bakgårdsarealet er regulert til «Fellesområde gårdsplass, lek og opphold» sammen med tomtearealer i Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40. Forretninger tillates kun i 1. etasje. Det betyr at det i øvrige etasjer kun kan være boliger. Det er satt krav til maks gesimshøyde på bebyggelsen i planen. I reguleringsbestemmelsen fremgår det at «tiltak kan kun tillates under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende». Videre følger det at: «det opprinnelige og karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming, materialbruk, farge og utførelse skal bevares». Brenneriveien 1: Eiendommen er regulert til «byggeområde for boliger» samt «Fellesområde gårdsplass, lek, opphold». Nærmere ¾ av tomtearealet inngår som utomhus areal for boligeiendommene i kvartalet. Tomten tilhørende adressen Hausmanns gate 28-32, sett fra vest mot øst. Deler av fasaden på Hausmanns gate 42 og tomten tilhørende adressen Brenneriveien 1 sett fra nord mot syd

7 Plantegning av Hausmanns gate 42 som viser hvordan opprinnelig plastruktur har vært i 2. etasje, dagens planstruktur kan fravike fra fremlagt planstruktur. MINDRE REGULERINGSENDRINGER UTNYTTELSESGRAD Gjeldende reguleringsplan S-4387, er endret ved Plan- og bygningsetatens vedtak av ved at maksimalt tillatt bruksareal i 3.1 fellesbestemmelsene for byggeområder endres fra m² til m². Maksimalt tillatt bruksareal i 3.2 byggeområde for bolig endres fra m² til m². Endringene retter opp feil som ved en inkurie oppstod i forbindelse med utarbeidelse av beregningsgrunnlaget til 3.1 og 3.2. Endringene gjør at maksimalt tillatt bruksareal blir korrekt reguleringsmessig. Dokumentet er vedlagt prospektet som vedlegg 5. BEBYGGELSEN Sirkustomten, Hausmanns gate er ubebygd. Det gjøres oppmerksom på at kunstinstallasjon kalt «UFO en» som står på sirkustomten ikke inngår som del av eiendommen, verken som løsøre eller fast installasjon. Denne vil bli fjernet før overtakelse. Hausmanns gate 42 består av et eldre bygg i 4 etasjer samt kjeller og loft og har et bygningsareal eks. kjeller og loft på 858 m² BRA. Bygningen ble oppført rundt Bygget har 6 boenheter og næringslokaler i første etasje. Bygget står tomt og er gjenmurt/avstengt. Innvendig er bygningen nedslitt og sterkt angrepet av sopp og råte. Bygningen er oppført på Byantikvarens gule liste. Hausmanns gate 40 bestod opprinnelig av bygg med 9 boenheter og har et bygningsareal eks. kjeller og loft på 607 m² BRA. Oslo kommune har i sin eiertid gjennomført brannsikring (sprinkling og varslingsanlegg) og utbedret det elektriske anlegget. Eiendommen har et betydelig vedlikeholdsetterslep. Selger har begrenset informasjon om bygningen, da selger i liten grad har hatt tilgang til bygningen i sin eiertid. Et ukjent antall mennesker oppholder seg i bygget. Bruken anses som tålt. Kjøper erverver eiendommen med de som oppholder seg der. Selger har ikke nøkler til bygget. Selger fraskriver seg ethvert ansvar knyttet til dette forholdet, jf. kontraktens pkt. 14. Det vil ikke være mulighet for befaring av denne delen av salgsobjektet. Brenneriveien 1 som grenser inn til Hausmanns gate 42, tidligere lagerbygning i en etasje på nordsiden av tomten ble revet i Eiendommen fremstår i dag som en ubebygd tomt. Plan- og fasadetegninger av Hausmanns gate 40 og 42 er vedlagt prospektet i vedlegg 6. Takst og tilstandsanalyse er vedlagt prospektet som vedlegg 7 og 8. Plantegning av Hausmanns gate 40 som viser hvordan opprinnelig plastruktur har vært i 2. etasje, denne delen av eiendommen har ikke vært befart så dagens planstruktur er uvisst

8 REHABILITERING/UTBYGGINGSPOTENSIAL Sirkustomten, Hausmanns gate er ubebygd. Reguleringsbestemmelsen tillater sirkushall/flerbrukshall som ikke skal overstige BRA = m². Hausmanns gate 40 og 42 bestod av 15 boenheter og Brenneriveien 1 består av en råtomt. Maksimalt tillatt bruksareal for byggeområde for bolig er m² BRA. Leilighetene mot Hausmanns gate skal være gjennomgående. Uteareal pr. boenhet skal være 20 % av boligens BRA. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som takterrasse eller balkong. Det er innhentet uttalelse fra VAV, Hafslund og Telenor, se vedlegg 9. BEVARING Hausmanns gate 42 er regulert til bevaring (bolig, forretning), og er oppført på Byantikvarens gule liste. I henhold til reguleringsplanen tillates bygningen ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Ved istandsetting/restaurering av eksisterende bygning skal de opprinnelige materialer og elementer søkes bevart i sin sammenheng. Se reguleringsplanen 4, vedlegg 4. GRUNNFORHOLD/FORURENSNING Grunnundersøkelser: Det er ikke utført noen grunnundersøkelser på eiendommene. Selger tar derfor ikke ansvar for om det skulle vise seg å være vanskelige grunnforhold eller lignende som fordyrer et eventuelt byggeprosjekt. Forurensning: Det vises til vedlagte forurensingsrapporter, vedlegg 10. Selger fraskriver seg ansvaret for enhver form for forurensning i grunnen. PARKERING Parkering tilknyttet eiendommene er i dag mulig i omkringliggende gater etter gjeldende parkerings-bestemmelser. For øvrig vises det til reguleringsplanen 10, vedlegg 4. I henhold til reguleringsplanen skal sykkelparkering opparbeides iht. den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. For boligdelen skal det være 20 % flere sykkelparkeringsplasser enn normen. ENERGIATTEST Det foreligger energiattest for Hausmanns gate 40, vedlegg 11. Det vil i løpet av januar 2015, foreligge energiattest for Hausmanns gate 42. Det antas at energiklassen for Hausmanns gate 42 er G. LEIEFORHOLD - INNTEKT-/KOSTNADSBILDE LEIEFORHOLD/LEIEINNTEKTER Det er ingen leieinntekter tilknyttet eiendommene. EIERKOSTNADER/OFFENTLIGE AVGIFTER/ SKATTETAKST/LIGNINGSVERDI/FORSIKRING Eiendommene har følgende offentlige avgifter for 2013 (2010): NOK for Hausmanns gate 28-32, (Sirkustomten): ,- (2010) NOK for Hausmanns gate 40: ,- NOK for Hausmanns gate 42: ,- NOK for Brenneriveien 1: 9 656,- Oslo kommune er selvassurandør. Det er for tiden ikke eiendomsskatt i Oslo kommune. Det føres ikke likningsverdi for kommunal eiendom. YTTERLIGERE INFORMASJON HEFTELSER Eiendommene selges uten pengeheftelser. Kjøper overtar andre heftelser som hviler på eiendommene uten fradrag i kjøpesummen. Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens heftelsesbilde. Utskrift av grunnbokblader følger som vedlegg 1. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet eiendommene. Utover de standardheftelser som skal tinglyses på eiendommen i forbindelse med overskjøting nevnt i kontraktens pkt. 22, gjør selger spesielt oppmerksom på at følgende heftelser vil bli tinglyst: Gnr/bnr 208/300 (Kulturhuset Hausmania) har adkomstrett over Gnr /bnr 208/180/181. Gnr/bnr 208/300 har rett til rømningsvei på gnr/bnr 208/60 (Brenneriveien 1). Gnr/bnr 208/300 har rett til å ha liggende privat kum og overvannsledning på gnr/bnr 208/60. Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat vannledning på den eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299. Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat El-kabel på gnr/bnr 208/303. Se kontrakten pkt. 22. TINGLYSTE SERVITUTTER Tinglyst servitutter for eiendommene fremkommer av grunnbokutskrifter som ligger som vedlegg 1. Kopi av servitutter tinglyst etter 1952 kan skaffes ved henvendelse til megler. Tinglyste dokumenter i Oslo før 1952 kan hentes ut via denne linken; primreg=pbok&idx_fylke=3&idx_textsearch=&js=j KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven 4. OMKOSTNINGER Ved eiendomsoverdragelse påløper følgende kostnader for kjøper: Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum Tinglysingsgebyr skjøte: NOK 525,- Tinglysingsgebyr pantobl.: NOK 607,- pr. stk. inkl. pantattest Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie. ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av investeringer i eiendommene

9 SALGSPROSSESS SALG VED BUDRUNDE Salget gjennomføres ved åpen budrunde. Eiendommene selges med det formål at kjøper skal realisere gjeldende reguleringsplan for eiendommene, plan S-4387 av For å sikre en realistisk og tilfredsstillende utbygging i samsvar med vedtatt regulering, er det et vilkår for salg at kjøper påtar seg særlige forpliktelser for utviklingen av eiendommene. Selger har her fastsatt minstekrav som kjøper må tilfredsstille, samtidig som selger åpner for at budgivere kan påta seg mer omfattende salgsvilkår. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. Innenfor disse rammene selges eiendommene til markedspris. Eiendommene selges samlet. Det er ikke anledning til å gi separate bud på enkelteiendommer som inngår i salget. Det er fastsatt følgende minstekrav for utvikling av eiendommene: DEL 2: SALGSPROSESS OG SALGSVILKÅR 1. Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene skal utbygges og utvikles med miljøsertifisering etter BREEM standarden, klassifiseringsnivå PASS. 2. Eiendommene skal utbygges og utvikles i henhold til gjeldende regulering innen en utbyggingsfrist på 12 år. For å klargjøre hvordan eiendommene realistisk vil bli utviklet og utbygget, skal budgiver gi en nærmere redegjørelse og dokumentasjon for hvordan minstekravene skal oppfylles. Slik dokumentasjon skal leveres sammen med budet. Kjøper inviteres til å gi bud på oppfyllelse av salgsvilkårene utover minstekravene. Oslo kommune har på denne bakgrunn til hensikt å selge eiendommene til den kjøper som tilbyr høyest totalpris. Totalprisen utgjøres av elementene: Tilbudt kontantvederlag og Tilbudt oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene utover minstekravene. Dersom kjøper ved bud forplikter seg til å bygge og utvikle Brenneriveien 1 og fellesområdet med miljøsertifisering etter et høyere klassifiseringsnivå enn minstekravet, og/eller utvikle en eller flere av eiendommene innen kortere tid enn minstekravet på 12 år, vil selger foreta en økonomisk verdsetting av disse forpliktelsene. Denne verdien vil tillegges tilbudt kontantvederlag, og vil sammen utgjøre totalprisen. Det henvises til avsnittet «Vilkår for utvikling av eiendommene» for nærmere informasjon, om minstekravene, dokumentasjonskrav for oppfyllelse av minstekrav, bud og selgers vurdering av bud. BUD Bud skal inngis skriftlig til Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Det er utarbeidet et eget budskjema som skal benyttes. Vedlegg 13. Av utfylt budskjema skal det fremgå: Tilbudt kontantvederlag Eventuelt, ved bud på oppfyllelse av salgsvilkårene utover minstekravene: Klassifiseringsnivå etter BREEAM standarden for bygging og utvikling av Brenneriveien 1 og fellesområdet til boligeiendommene Utbyggingsfrist for en eller flere eiendommer 16 17

10 Budet skal utformes på norsk og signeres av person som har fullmakt til å forplikte kjøper, for eksempel ved prokura eller signaturrett. Følgende dokumentasjon vedlegges budskjemaet: Dokumentasjon i henhold til angitte dokumentasjonskrav for oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene. Se avsnittene «Dokumentasjon for oppfyllelse av minstekrav» for henholdsvis miljøsertifisering etter BREEAM- standarden og utbyggingsfrist. Villighetserklæring fra bank, finansinstitusjon eller morselskap/konsern for at angitt garanti iht. vedlagt mal vil bli stilt ved kontrakt. Er villighetserklæring gitt av morselskap/konsern skal det også vedlegges kredittrating av garantistilleren (morselskapet/konsernet), ikke eldre enn 6 måneder regnet fra budfrist. Kopi av firmaattest og legitimasjon til den som underskriver budet. Bud skal inngis uten forbehold, forutsetninger eller betingelser. Forbehold om styregodkjenning og finansiering godtas ikke. BUDFRIST Budet skal være mottatt av Eiendoms- og byfornyelsesetaten, dvs. kommet frem til angitt postadresse eller besøksadresse innen følgende frist: 2. mars 2015, Klokken Bud kan innleveres tidligere, men selger vil ikke anta bud før fristen er utløpt. Det er budgivers risiko å forsikre seg om at selger har mottatt budet innen fristens utløp. ADRESSE FOR LEVERING AV BUD Bud leveres i lukket (gjenklistret eller forseglet på annen måte) konvolutt eller pakke. Budet skal derfor ikke sendes pr. e-post eller telefaks. Konvolutten eller pakken skal merkes på følgende måte: Bud på kjøp av eiendommer i Hauskvartalet Adresse for levering av bud (Besøksadresse) Navn: Eiendoms- og byfornyelsesetaten Adresse: Christian Krohgs gt. 16, 0186 Oslo Adresse for levering av bud pr. post (Postadresse) Navn: Eiendoms- og byfornyelsesetaten Adresse: Postboks 491 Sentrum, 0105 Oslo VEDSTÅELSESFRIST Budgiver må vedstå seg sitt bud i 3 måneder fra budfrist frem til salgskontrakt er signert av kjøper. * Det henvises til Norwegian Green Building Council (NGBC) for krav til sertifisering og metode for klassifiseirng. Hjemmeside: PROSEDYRE FOR BEHANDLING AV BUD Det er Eiendoms- og byfornyelsesetaten som vil motta, evaluere og akseptere administrativt hvem Oslo kommune har til hensikt å inngå avtale med. Salg av eiendommene i Hauskvartalet skal vedtas av Oslo bystyre. Når avtale er signert av kjøper, vil Eiendoms- og byfornyelsesetaten utarbeide og sende innstilling til vedtak til bystyret. Avtalen kan først signeres av selger når vedtak foreligger. Det tas således forbehold om kompetent myndighets vedtak. Oslo kommune forbeholder seg retten til å anta eller forkaste ethvert bud. Det tas forbehold om å kunne gå i direkte forhandlinger med budgiver på ethvert tidspunkt fra innlevering av budet til avtalen er signert, for å klargjøre premissene for budet. Slike forhandlinger kan til slutt nedfelles i skriftlige presiseringer og justeringer av budet. VILKÅR FOR UTVIKLING AV EIENDOMMENE 1. MILJØSERTIFISERING ETTER BREEAM STANDARDEN MINSTEKRAV Kjøper forplikter seg til å oppføre bygg på eiendommen Brenneriveien 1, samt utvikle fellesområdet for boligeiendommene som et miljøprosjekt med sertifisering etter BREEAM- standarden (Building Research Establishment Environmental Assement Method)*, klassifiseringsnivå PASS. Se kontrakten pkt. 18. Fellesområdet er angitt område på Gnr 208, bnr 60, samt deler av 208/304 og 208/303, i reguleringsplanen avsatt til felles uteoppholdsareal for de boligregulerte eiendommene i kvartalet. Selger gjør oppmerksom på at bolig og uteområder per i dag ikke dekkes av BREEAM-NOR manualen. Kjøper kan inntil videre benytte BREEAM-NOR Bespoke-prosessen, med prosjektspesifikk tilpasning av et eget kriteriesett basert på BREEAM Internationals manual for boliger. BAKGRUNN FOR MINSTEKRAVET I Oslo kommunes Byøkologisk program , som beskriver kommunes miljøpolitikk vedtatt av Oslo bystyre den 23. mars 2011, er det et uttalt mål at Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling med miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom. Den norske eiendomsmassen står for rundt 40 prosent av det totale energiforbruket i Norge. Redusert energiforbruk betyr lavere klimagassutslipp og effektive klimatiltak kan gjøres i det bebygde miljø. Gjennom salg av eiendommene ønsker kommunen å forplikte ny eier til å redusere energibruk og utvikle minst en av eiendommene til et miljøeffektivt bygg, utover de krav som følger av reguleringsplanen og tekniske forskrifter. Det er på denne bakgrunn stilt krav i kontrakten om at kjøper skal miljøsertifisere nybygg i Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene etter klassifiseringssystemet BREEAM. Forskning viser at miljøsertifiserte bygg bruker i gjennomsnitt 30 prosent mindre energi enn tradisjonelle bygg og slipper ut 33 prosent mindre CO2. Den valgte miljøsertifiseringsstandarden, BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assement Method) er verdens eldste og blant de ledende miljøklassifiseringsverktøyene. Klassifiseringssystemet er kjent for å være troverdig og uavhengig, der både bruker og byggeier settes i fokus

11 Både eksisterende bygg og nybygg kan klassifiseres med dette verktøyet, som definerer et byggs miljøprestasjon ut fra en rekke kategorier (energibruk, materialvalg, beliggenhet, transport, avfallshåndtering, helse og komfort, vann og forurensning). Det gis poeng for hver kategori og totalsummen danner grunnlag for oppnådd klassifiseringsnivå: fra «pass» (det laveste) via «good», «very good» og «excellent» til «outstanding» (øverste nivå). BREEAM sertifisering sikrer at prosjekter får en dokumentert database over alle de viktigste miljøaspektene ved bygget, og BREEAM forutsetter dokumentasjon av miljø- og energieffektiviseringstiltak som kontrolleres av ekstern revisor. Sertifisering etter BREEAM gjøres av autorisert revisor (Assessor), utdannet, godkjent og lisensiert av NGBC. Bruker av BREEAM engasjerer revisor for tredjeparts godkjenning. Revisor kan rådspørres, men kan ikke ha selvstendige oppgaver i prosjektet/eiendommen. Revisors gjennomgang og klassifisering, kvalitetssikres av institutt godkjent av Norsk Akkreditering, på vegne av NGBC. Instituttets endelige aksept av revisors klassifisering, gir grunnlag for utstedelse av rett sertifikat. DOKUMENTASJON PÅ OPPFYLLELSE AV MINSTEKRAV Som dokumentasjon på hvordan kjøper skal oppfylle minstekravet, skal det ved innlevering av bud vedlegges følgende dokumentasjon: Beskrivelse av hvordan prosjektet er tenkt gjennomført Oversikt og kort beskrivelse av eventuelle relevante referanseprosjekter For eksempel: Påbegynte og registrerte BREEAM- NOR prosjekt. Gjennomførte og sertifiserte BREEAM- NOR prosjekt Påbegynte og/eller gjennomførte passiv- hus prosjekt Andre miljøprosjekt Det forutsettes at kjøper kan oppfylle minstekravet. Selger forbeholder seg retten til å vurdere om kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle minstekravet på bakgrunn av dokumentasjonen. BUD Kjøper kan forplikte seg til å utvikle og sertifisere bygg og fellesområdet etter et høyere klassifiseringsnivå enn minstekravet PASS. Bud gis ved å oppgi en av følgende klassifiseringsnivå: GOOD, VERY GOOD, EXCELLENT eller OUTSTANDING. Dokumentasjonen som skal vedlegges budet må tilpasses det klassifiseringsnivå som tilbys. VURDERING AV BUD Selger vil foreta en økonomisk verdsetting av den kontraktsforpliktelsen et bud på høyere klassifiseringsnivå enn minstekravet PASS innebærer. Verdsettingen vil bli foretatt på bakgrunn av tilbudt klassifiseringsnivå, og vil skje samlet med eventuelt bud på kortere utbyggingsfrist enn 12 år for en eller flere av eiendommene. Oslo kommune har til hensikt å selge eiendommene til den kjøper som tilbyr høyest totalpris, hvor totalprisen utgjøres av elementene tilbudt kontantvederlag og tilbudt oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene utover minstekravene. Verdien av tilbudte forpliktelser vil legges til tilbudt kontantvederlag, og til sammen utgjøre totalprisen. Verdsetting av tilbudte forpliktelser for utvikling av eiendommene: Selger har i forkant av annonsering av salget innhentet en uavhengig vurdering av markedsverdien til salgseiendommene, hvor minstekravene til utviklingen av eiendommene og salgsvilkårene for øvrig er reflektert. Økonomisk verdsetting av bud vil bli foretatt på samme måte. Det vil bli foretatt en ny vurdering av markedsverdien til salgseiendommene hvor tilbudt klassifiseringsnivå etter BREEAM standarden og eller kortere utbyggingsfrist, samt salgsvilkårene for øvrig er reflektert. Det forutsettes at kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle tilbudt klassifiseringsnivå for utbygging og utvikling etter BREAM standarden. Selger forbeholder seg retten til å vurdere gjennomføringsevnen på bakgrunn av dokumentasjonen som skal vedlegges budet. 2. UTBYGGINGSFRIST MINSTEKRAV Eiendommene skal utbygges og utvikles innen 12 år. Se kontrakten pkt. 19. Prosjekt som bygges og utvikles på Brenneriveien 1 og fellesområdet skal også BREEAM sertifiseres innen denne fristen. Frist regnes fra eiendommene er overtatt, jf. kontrakten pkt. 11. BAKGRUNN FOR MINSTERKAVET Hauskvartalet har med sin sentrale beliggenhet i byen og langs kulturaksen langs Akerselva et potensiale for utvikling. En utvikling av boligeiendommene vil kunne gi et løft til kvartalet og området med synergieffekter som vil kunne tjene bolig-, kultur- og næringsutviklingen langs Akerselva på en god måte. I tillegg er det behov for sentrumsnære boliger som gir gode bomiljøer. Det er sentralt for Oslo kommune at kjøper uten unødig opphold kommer i gang med sin utbygging, og at det er forutberegnelig for kommunen at samtlige eiendommer utbygges i overskuelig fremtid. DOKUMENTASJON PÅ OPPFYLLELSE AV MINSTEKRAV Som dokumentasjon på at kjøper kan oppfylle minstekravet, skal det ved innlevering av bud vedlegges følgende dokumentasjon: Tentativ fremdrifts- og utviklingsplan for eiendommene Kjøper må fremlegge en plan som viser hvordan salgseiendommene er tenkt utviklet innenfor utbyggingsfristen. Av beskrivelsen skal det også fremgå hvordan reguleringsplanens bestemmelser om medvirkning skal ivaretas. Det forutsettes at kjøper kan oppfylle minstekravet. Selger forbeholder seg retten til å vurdere om kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle minstekravet på bakgrunn av dokumentasjonen. BUD Kjøper kan forplikte seg til kortere utbyggingsfrist for en eller flere av eiendommene. Bud gis ved å angi utbyggingsfrist i antall år, og hvilke eiendommer tilbudt frist skal gjelde for. Det kan tilbys ulike utbyggingsfrister for de ulike eiendommene. Dokumentasjonen som skal vedlegges budet må tilpasses den utbyggingsfristen som tilbys

12 VURDERING AV BUD Selger vil foreta en økonomisk verdsetting av den kontraktsforpliktelsen bud på kortere utbyggingsfrist for en eller flere eiendommer innebærer. Verdsettingen vil bli foretatt på bakgrunn av fristens lengde og antall eiendommer fristen gjelder for. Verdsettingen vil videre skje samlet med eventuelt bud på klassifiseringsnivå etter BREEAM- standarden for Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene. Oslo kommune har til hensikt å selge eiendommene til den kjøper som tilbyr høyest totalpris, hvor totalprisen utgjøres av elementene tilbudt kontantvederlag og tilbudt oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene utover minstekravene. Verdien av tilbudte forpliktelser vil legges til tilbudt kontantvederlag, og til sammen utgjøre totalprisen. Verdsetting av tilbudte forpliktelser for utvikling av eiendommene: Selger har i forkant av annonsering av salget innhentet en uavhengig vurdering av markedsverdien til salgseiendommene, hvor minstekravene til utviklingen av eiendommene og salgsvilkårene for øvrig er reflektert. Økonomisk verdsetting av bud vil bli foretatt på samme måte. Det vil bli foretatt en ny vurdering av markedsverdien til salgseiendommene hvor tilbudt utbyggingsfrist for en eller flere eiendommer og/ eller klassifiseringsnivå etter BREEAM standarden, samt salgsvilkårene for øvrig er reflektert. Det forutsettes at kjøper har evne til å oppfylle tilbudt utbyggingsfrist. Selger forbeholder seg retten til å vurdere om kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle tilbudt utbyggingsfrist, og videre om utbyggingsfristen er realistisk på bakgrunn av dokumentasjonen som skal vedlegges budet. Morselskap/konsern som garantistiller: Dersom garantistilleren er morselskap eller tilsvarende, forutsettes det at garantistilleren har tilstrekkelig økonomisk og finansiell soliditet. Dette skal bekreftes ved at det i budet er lagt ved en internasjonal anerkjent kredittrating av garantistilleren, ikke eldre enn 6 måneder regnet fra budfrist. Selger forbeholder seg retten til å avvise villighetserklæringen dersom morselskapet ikke anses å ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet til å kunne stille garanti. Oslo kommune kan be om oppdatert kredittrating ved tidspunkt for utstedelse av garantien, og forbeholder seg retten til å avvise morselskapet som garantistiller dersom selskapet ikke anses å ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet. FORBEHOLD OM GODKJENNELSE AV KJØPEKONTRAKTEN FRA ESA Selger tar forbehold om at kjøpekontrakten godkjennes av EFTA Surveillance Authority (ESA). Oslo kommune anser at salgsprosessen sikrer salg til markedspris. For å sikre at salget ikke er beheftet med usikkerhet vil selger likevel notifisere salget til ESA. Eiendoms- og byfornyelsesetaten vil ved annonsering av salget innlede notifikasjonsprosessen, hvor behovet for notifikasjon og prosess søkes klarlagt. FORHOLDET TIL AVHENDINGSLOVEN Avhendingslovens bestemmelser om selgers mangelansvar er fraveket til kjøpers ugunst på den måten som fremgår av kontrakten pkt. 14. ØVRIGE SALGSVILKÅR Kontrakten skal i utgangspunktet betraktes som endelig og ikke være gjenstand for forhandlinger. Kontraktbestemmelsene er gjengitt i sin helhet i prospektets del III. Selger oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med bestemmelsene i kontrakten. I dette avsnittet er enkelte bestemmelser i kjøpekontrakten omtalt. GARANTI FOR OPPFYLLELSE AV SALGSVILKÅRENE Kjøper skal for egen regning stille en samlet sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, forsinkelsesrente og inndrivelsesomkostninger ved mislighold. Sikkerheten stilles som påkravgaranti av bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon, eller morselskap/konsern, se nedenfor om morselskap/konsern som sikkerhetsstiller. Som sikkerhet aksepteres også at garantibeløpet plasseres på sperret konto til fordel for Oslo kommune. Se kontrakten pkt. 8. Sikkerheten skal utgjøre NOK Garantien skal være gyldig fra eiendommene overtas, jf. utkast til kontrakt pkt. 11, og frem alle kontraktens forpliktelser er oppfylt. Garantien skal være utformet etter vedlagte standardformular. Ved budet må det vedlegges en villighetserklæring fra bank, finansinstitusjon eller morselskap for at slik garanti vil bli stilt ved kontrakt. Villighetserklæringen skal bekrefte at bank/ finansinstitusjon/morselskap/konsern påtar seg å stille nødvendig påkravgaranti utformet etter standardformularet fra det tidspunktet eiendommen overtas

13 DEL 3: SALGSKONTRAKT SALGSKONTRAKT Følgende salgskontrakt er inngått mellom: Navn: Oslo kommune Org.nr.: v/eiendoms- og byfornyelsesetaten Besøksadr.: Christian Krohgs gate Oslo Postadr.: Postboks 491 Sentrum 0105 Oslo heretter betegnet «Selger» Navn: Besøksadr.: Postadr.: og Org.nr.: DEL 3: SALGSKONTRAKT heretter betegnet «Kjøper». 1. BAKGRUNN OG FORMÅL Selger utlyste i november 2014, eiendommene som beskrevet i punkt 3 for salg i Hauskvartalet. I prospektet ble interessentene invitert til å inngi tilbud på vederlag og oppfyllelse av salgsvilkår utover minimumskravene på salgseiendommene. Formålet med salget er en utbygging av salgseiendommene i samsvar med reguleringsplanen, hvor bl.a. miljøkrav er ivaretatt. Dette slik at salgseiendommene etter utbygging tilfører kvartalet og bydelen en generell oppgradering, miljøvennlig bebyggelse, og gode uteplasser for både barn og eldre. Kjøper inngav tilbud på vederlag og oppfyllelse av salgsvilkårene for utbygging av eiendommene, som samlet best er i tråd med Selgers mål og krav til utvikling av kvartalet. Selger avhender på de vilkår som følger av denne kontrakten («Avtalen»), eiendommene angitt i punkt 3, med påstående bygninger og anlegg i Oslo kommune, («Eiendommen»), for å sikre utbygging i henhold til formålet. 2. DEFINISJONER Hauskvartalet: De eiendommene som omfattes av reguleringsplan S-4387, vedtatt Reguleringsplanen: Eiendommen: Reguleringsplan S 4387 vedtatt Planområdet omfatter vestre Elvebakke 10, 12 og 14, Hausmannsgate 28, 30, 32, 34, 40, og 42, Brenneriveien 1, gnr/bnr 208/60, 180, 181, 182, 295, 297, 299, 300, 303 og 304. Reguleringsplanen er vedlagt prospektet. De eiendommer som omfattes av Avtalen i henhold til punkt 3, med påstående bygninger og anlegg i Oslo kommune. Nærmere beskrivelse av 24 25

14 Fellesområde: Overtakelse: 3. EIENDOMMEN 3.1. Eiendommer som inngår i Avtalen. Eiendommen er inntatt i punkt 3.2. nedenfor. Eiendommen er markert på ortofoto vedlagt prospektet. Fellesområdet er i Reguleringsplanen avsatt til felles uteoppholdsareal for de boligregulerte eiendommene i kvartalet. Fellesområdet ligger på Gnr/bnr 208/60, samt deler av 208/304 og 208/303. Overtakelse er sammenfallende med forfallsfristen for betaling av kjøpesummen. Overtakelse kan tidligst skje 30 dager etter bystyrebehandling av salgssaken, og når eventuelt endt saksbehandling av salget er avsluttet i ESA. Overtakelse er fristutgangspunkt for en rekke forpliktelser etter denne Avtalen. 4. AREALOVERFØRING OG SAMMENFØYNING/GRENSEJUSTERING Kjøper er orientert om at det pågår arbeide med arealoverføring /sammenføyning/grensejustering knyttet til Hausmannsgate (Sirkustomten). Dette mede sikte på at den eiendommen som selges som «Sirkustomten» får ett gårds- og bruksnummer. Selger har rekvirert oppmålingsforretning hos Plan- og bygningsetaten med påfølgende fradeling og sammenføyning. Selger dekker alle kostnader i forbindelse med ovennevnte. Kjøper forplikter seg til å bistå i denne prosessen i den utstrekning det er nødvendig slik at fradeling eller grensejustering/arealoverføring kan gjennomføres. 5. EIENDOMMENS TILBEHØR Selger avhender herved Eiendommen til Kjøper: Gnr/bnr Adresse Ca Areal m² Reguleringsformål 208/303 Hausmannsgate m2 Bolig 208/304 Hausmannsgate m2 Spesialområde: bevaring (bolig/forretning) 208/60 Brenneriveien m2 Bolig 208/ / / /180 Del av 208/181 Sum Hausmannsgate , m2 Byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) 2273 m2 De enkelte eiendommer, utgjør tilsammen «Eiendommen». Eiendommen fremgår av rød skravur på vedlagte kart til prospektet. Kartet er av orienterende art, og kan ikke påberopes ved eventuell grensetvist. Eventuelt arealavvik kan ikke gjøres gjeldende som mangel Beskrivelse av Eiendommen Hausmannsgate 40 bestod av 9 boenheter i bygget. EBY har i sin eiertid utført arbeider med brannsikring, og elanlegg. Eiendommen har et betydelig vedlikeholdsetterslep. Kjøper er opplyst om at selger har begrenset informasjon om bygningen, da selger i liten grad har hatt tilgang til bygningen i sin eiertid. Et ukjent antall mennesker oppholder seg i Hausmannsgate 40. Bruken anses som tålt. Kjøper erverver eiendommen med de som oppholder seg der. Selger har ikke nøkler til bygget. Selger fraskriver seg alt ansvar knyttet til de som oppholder seg i gården, se punkt 14. Hausmannsgate 42 består av 6 boenheter i tillegg til næringslokaler i første etasje. Bygget står tomt, og er gjenmurt/avstengt. Innvendig er bygningen fullstendig nedslitt og sterkt angrepet av sopp og råte. Bygningen er oppført på Byantikvarens (BYAs) gule liste. Brenneriveien 1 er en ubebygd tomt, og er regulert til bolig. Det er tidligere foretatt forurensningsundersøkelser og eiendommen er ryddet for forurensning. Sirkustomten, Hausmannsgate 28-32, er en ubebygd tomt, og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). For nærmere beskrivelse av Eiendommen, vises det til prospektet med vedlegg. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte dokumenter i prospektet beskriver forhold ved Eiendommen slik de var på det tidspunktet dokumentene ble utarbeidet. Selger gjør oppmerksom på, og tar ikke ansvar for at dagens forhold kan avvike. Kjøper overtar Eiendommen i samme stand som den var ved avtaletidspunktet. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller lignende på Eiendommen fra Selgers side. Når det gjelder bygningsmassen er følgende inkludert i salget:! Varig innretning som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen/bygningene, slik som anlegg og installasjoner for oppvarming, faste elektriske installasjoner, faste antenner, faste gulvtepper uansett festemåte, doble vinduer, innebygde kjøkkenapparater og maskiner og andre innebygde ting, jf. avhol Det som eventuelt ikke fungerer av fastmontert utstyr, brannsikringsutstyr med mer og/eller mangler, f.eks. brannsikringsutstyr m.m. vil ikke bli istandsatt og/eller fremskaffet av Selger før overtakelse. Det som er opplyst i salgsdokumenter om feil og mangler ved bygningen, herunder pålegg, vil ikke bli rettet av Selger før overtakelse. Tilbehør for øvrig i bygningen/bygningene følger med i salget med mindre Selger og Kjøper skriftlig avtaler annet innen fristen for overtakelse. Ufo på Sirkustomten følger ikke med. Denne vil bli fjernet før overtakelse. 6. KJØPESUMMEN Som kjøpesum betaler Kjøper kr. xxxxxxx,-, (kronerxxxxxxx) («Kjøpesummen»). Kjøpesummen er endelig og skal ikke justeres ved eventuelt arealavvik. 7. OMKOSTNINGER I tillegg til Kjøpesummen betaler Kjøper dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved utstedelse av skjøte(r) samt eventuelt konsesjonsgebyr. Til sammen utgjør dette: Kjøpesum kr. xxxxxxx,- Dokumentavgift (2,5 % av kjøpesum/minimumsbeløp) kr. xxxxxxx,- Tinglysningsgebyr kr. 525,- SUM kr.,

15 Dokumentavgift og tinglysingsgebyr skal innbetales samtidig med Kjøpesummen. Avregning av omkostningene skjer når samtlige omkostninger er påløpt. Kjøper må være forberedt på at det kan skje endringer i offentlige avgifter/gebyrer i tidsrommet mellom signeringen av Avtalen og Overtakelse. 8. GARANTI Kjøper skal for egen regning og risiko stille en samlet sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, forsinkelsesrente og inndrivelsesomkostninger ved mislighold, på kr Sikkerheten stilles som påkravsgaranti av bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon eller morselskap/konsern. Selger har rett til å avvise morselskap/konsern som garantistiller dersom morselskapet ikke anses å ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet. Kjøper har sammen med sitt tilbud fremlagt en villighetserklæring fra X som bekrefter at X påtar seg å stille nødvendig påkravsgaranti senest ved overtakelse på kr som sikkerhet for oppfyllelse av miljøbestemmelsene i punkt 19 og utbyggingsfristene i punkt 20, se vedlegg X. Senest ved overtakelse skal Kjøper forelegge Selger en signert påkravsgaranti utformet i samsvar med vedlagte standard i denne Avtalen. Garantien skal gjelde fra overtakelsesdato, og frem til alle kontraktsforpliktelser er oppfylt. Selger kan kreve beløpet utbetalt innen 14 dager etter påkrav fra Selger. Garantien skal være en ren påkravsgaranti («on demand»). Dette innebærer at garantisten ikke kan fremsette noen innsigelser knyttet til hovedforholdet til spørsmålet om det foreligger mislighold eller vesentlig mislighold før beløpet utbetales. Garantien knytter seg til følgende omstendigheter / krav: Mislighold av punkt 18: 1. For vesentlig mislighold knyttet til punkt 18, utløses garantien med 50 % 2. For alminnelig mislighold knyttet til punkt 18 utløses garantien med 25 %. Mislighold av punkt 19: 1. For vesentlig mislighold av punkt 19 utløses garantien slik: * 25 % for Brenneriveien 1 og Fellesområdet, * 25 % for Hausmannsgate 40, * 25 % for Hausmansgate 42, * 25 % for Hausmannsgate (Sirkustomta). 2. Dersom vesentlig mislighold foreligger for alle de nevnte eiendommene utløses 100 % av garantien. 9. OPPGJØR Kjøpesummen med tillegg av omkostninger betales i sin helhet innen 30 dager etter skriftlig påkrav. Påkrav kan tidligst sendes etter at vedtak om salg i henhold til denne kontrakten er fattet av kompetent kommunalt organ, og salgsavtalen eventuelt er behandlet i ESA. Partene er enige om at oppgjøret mellom partene og overdragelse av Eiendommen skal gjennomføres med bistand av oppgjørsmegler som Selger har rammeavtale med. Oppgjøret gjennomføres i henhold til oppgjørsmeglers standard oppgjørsavtale. Selger bekoster utgiftene til oppgjørsmegler. At Eiendommen/arealet eventuelt ikke er matrikulert utsetter ikke betalingstidspunktet. Ved forsinket betaling svares rente etter lov om renter ved forsinket betaling m.m. av nr Selger har videre rett til å heve Avtalen dersom forsinkelsen varer mer enn 4 uker. Tilsvarende har Selger rett til å heve dersom garantien ikke er stilt i samsvar med punkt 8 og HEFTELSER Eiendommen selges fri for pengeheftelser. Kjøper er kjent med og overtar andre heftelser som hviler på Eiendommen uten fradrag i Kjøpesummen. Kjøper har fått seg forelagt grunnboksutskrifter hvor det fremgår hvilke heftelser som er tinglyst på Eiendommen, se prospekt. Det skal tinglyses heftelser på eiendommen i henhold til bestemmelsen i punkt OVERTAKELSE -RISIKOOVERGANG Eiendommen overtas av Kjøper på forfallstidspunktet i henhold til påkrav («Overtakelse»), jf punkt 9. Forutsetning for Overtakelse er at Kjøper per samme tidspunkt har innbetalt kjøpesummen uten forbehold eller reservasjoner av noen art, og at garanti i henhold til punkt 8 er stilt. Tidspunkt for overtakelsesforretning skal i utgangspunktet finne sted kl 1300 samme dato som kjøpesummen forfaller til betaling, eventuelt etter nærmere avtale. Kjøper kan ikke råde rettslig eller faktisk over Eiendommen før Overtakelse, og betingelsene i første avsnitt er oppfylt. Risikoen for Eiendommen går over på kjøper fra forfallstidspunktet for betaling av kjøpesummen, jf. punkt HJEMMELSOVERFØRING Skjøte på Eiendommen utstedes så snart sammenføyning er gjennomført og etter at oppgjør og Overtakelse har funnet sted og for øvrig i samsvar med oppgjørsavtalen. 13. EIENDOMMENS AVKASTNING OG KOSTNADER - PRO & CONTRA Selger har rett til avkastning som Eiendommen gir frem til tidspunkt for Overtakelse. Inntil samme tidspunkt svarer Selger for eventuelle driftsomkostninger ved Eiendommen. Senest to måneder etter Overtakelse skal Selger og Kjøper direkte seg i mellom foreta pro & contra oppgjør for inntekter og utgifter knyttet til Eiendommen per Overtakelse. 14. EIENDOMMENES TILSTAND SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT Eiendommen selges som den er, jf. avhendingslovens 3-9. Det presiseres at forhold dekket av avhendingslovens 3-9 annet punktum ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller lignende på Eiendommen fra Selgers side. Ufoen på Hausmannsgaten 28-32, Sirkustomten, vil bli fjernet før overtakelse. Selger har gitt Kjøper alle opplysninger om eiendommene som er kjent for etaten. Likeledes er Kjøper gjort kjent med alle dokumenter som er vedlagt denne kontrakt. Som kommune med mange virksomheter kan Selger ikke garantere at det ikke eksisterer informasjon om Eiendommen som ikke er fremkommet. Avhendingslovens 3-9 fravikes derfor slik at manglende opplysninger i henhold til avhendingslovens 3-7 ikke kan utgjøre en mangel. Likeledes fravikes avhendingslovens 3-9 slik at Kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold etter avhendingslovens 3-8 hvor eventuelle uriktige opplysninger om Eiendommen er gitt av andre enn Selger. Hva gjelder Selgers kunnskap så skal dette begrenses til Selger v/eiendoms- og Byfornyelsesetaten. Dette slik at Selger hva gjelder opplysningsplikt ikke skal identifiseres med personer utenfor nevnte etat

16 Opplysninger om Eiendommen i vedlegg til denne Avtalen og forhandlinger kan inneholde mindre unøyaktigheter. For så vidt er Selger ikke kjent med feilene, dog fravikes avhendingsloven 3-8 slik at Kjøper ikke kan gjøre gjeldende at eventuell uriktig informasjon utgjør en mangel. Avsnittene ovenfor fraviker avhendingsloven til ugunst for Kjøper, og dette er hensyntatt av partene ved fastsettelse av Kjøpesummen. Kjøper er oppfordret til å undersøke Eiendommen og forhold knyttet til denne selv, og ved bruk av dertil egnede fagpersoner. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til ved sin signering av Avtalen. Kjøper overtar Hausmannsgate 40 usett og med de som oppholder seg på eiendommen. Kjøper er orientert om at Selger ikke besitter nøkler til Hausmannsgate 40, og kan følgelig ikke gi Kjøper fysisk tilgang til bygningen på overtakelsestidspunktet. Kjøper er inneforstått med betydningen av at han overtar denne eiendommen på disse betingelsene og risikoen som følger med. Selger fraskriver seg alt ansvar knyttet til dette forholdet, herunder eiendommens tilstand, arealbeskrivelser og eventuelt behov for utkastelse av de som oppholder seg i bygningen. 15. REKLAMASJONSFRIST Avhendingslovens 4 19 (2) fravikes, slik at den endelige reklamasjonsfrist settes til 2 år etter overtakelse. Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor Selger tilknyttet forhold Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av Eiendommen før signering av Avtalen. Kjøper taper retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende dersom Kjøper ikke gir Selger melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. 16. FORSIKRING Selger er forpliktet til å holde Eiendommen og påstående bebyggelse og anlegg forsikret fram til overtakelsesdagen. Eiendommen er forsikret gjennom Oslo kommunes felles forsikring for bygninger og eiendom i Oslo Forsikring AS. Denne forsikringen er ingen fullverdiforsikring. For øvrig er selger selvassurandør. Selger sier opp sine forsikringer for Eiendommen fra og med dagen etter Overtakelse. Fra dette tidspunktet påhviler denne forpliktelse Kjøper uten noe nærmere varsel fra Selger. Dersom det skulle oppstå skade som følge av brann eller annet som dekkes av forsikringen, plikter Selger å transportere sitt erstatningskrav til Kjøper forutsatt at Kjøper gjør opp i samsvar med denne kontrakt. 17. GRUNNFORHOLD OG FORURENSNING 17.1 Grunnundersøkelser Det er ikke gjort noen grunnundersøkelser på Eiendommen. Selger tar derfor ikke ansvar for om det skulle vise seg å være vanskelige grunnforhold eller lignende som fordyrer et eventuelt byggeprosjekt Forurensning Selger har utarbeidet forurensningsrapporter for Eiendommen, se prospekt. Kjøper har hensyntatt dette i sitt tilbud. Selger er ikke kjent med forurensning på Eiendommen utover hva som er opplyst. Selger fraskriver seg ansvaret for enhver form for forurensning i grunnen uavhengig av hvem som har vært forurenser. 18. MILJØKRAV Miljøkrav Brenneriveien 1 inkludert Fellesområdet skal utvikles som et miljøprosjekt med sertifisering etter BREEAMstandarden, klassifiseringsnivå PASS/XXXXXX. Selger forplikter seg til å gjennomføre sin utbygging i samsvar med sitt tilbud, se vedlegg Nærmere om dokumentasjonskrav i forbindelse med kontraktsoppfyllelse. Kravet i henhold til punkt 18 anses oppfylt ved fremleggelse av følgende dokumentasjon: 1) Kopi av «as built»-sertifikat med avtalt klassifiseringsnivå. Øvrig dokumentasjon og kommunikasjon skjer mellom Kjøper og autorisert revisor/ Norwegian Green Building Council (NGBC). Dersom Selger har saklig grunn til å anta at Kjøper ikke vil få utstedt rett sertifikat etter BREEAM standarden plikter Kjøper etter Selgers krav å fremlegge nødvendig dokumentasjon for at de relevante krav vil bli tilfredsstilt Frist for oppfyllelse og sanksjoner Dokumenterte miljøkrav må foreligge innen ferdigstillelse av bebyggelse. Dersom Kjøper ikke får utstedt rett sertifikat etter BREEAM standarden for Brenneriveien 1 inkludert Fellesområde, klassifiseringsnivå PASS/ XXXXXX utløses garantien på denne måten: Unnlatelse av å bygge i henhold til BREEAM sertifisering anses som et vesentlig kontraktsbrudd, og utløser garantien, se punkt 8. Ferdigstillelse og utstedt sertifikat med et lavere klassifiseringsnivå enn avtalt, anses som alminnelig mislighold og utløser garantien, se punkt UTBYGGING/UTVIKLING AV EIENDOMMEN KRAV TIL FREMDRIFT SANKSJONER 19.1 Utbygging/Utvikling Kjøper skal innen XXXX/12 år etter Overtakelse, og i samsvar med reguleringsplan for Eiendommen ferdigstille sin utbygging av Brenneriveien 1 og Fellesområdet, herunder å ha innhentet midlertidig brukstillatelse for den nye bebyggelsen. Kopi av midlertidig brukstillatelser skal oversendes Selger. Kjøper skal tilsvarende som første avsnitt og innen XXX/12 år etter overtakelse ha ferdigstilt sin utvikling av Hausmannsgate 40 Kjøper skal tilsvarende som første avsnitt og innen XXX/12 år etter overtakelse ha ferdigstilt sin utvikling av Hausmannsgate 42. Kjøper skal tilsvarende som første avsnitt og innen xxxx/12 år etter Overtakelse ferdigstille sin utbygging av Hausmannsgaten (Sirkustomten). Dersom behandlingstiden for rammesøknad og igangsettingstillatelse blir vesentlig lenger enn det som er vanlig, og dette skyldes forhold som ligger utenfor Kjøpers kontroll, kan Kjøper kreve fristen for ferdigstillelse utsatt med inntil 12 måneder Sanksjoner ved fristoversittelser Dersom ovennevnte tidsfrister for utbygging/utvikling og midlertidig brukstillatelse for den nye bebyggelsen på Eiendommen ikke overholdes, er dette å betrakte som en forsinkelse og et alminnelig mislighold

17 Ved forsinkelse på en eller flere av Eiendommen kan Selger kreve dagbøter på kr 2000,- pr. dag pr. eiendom regnet fra tidsfristen overskrides og frem til ferdigattest for den nye bebyggelsen på eiendommene foreligger. Dagbotssatsen er gjenstand for årlig konsumprisjustering etter den generelle byggekostnadsindeks for boliger. Justering skjer med utgangspunkt i tidspunkt for kontraktssignering. Dersom forsinkelsen overskrider 12 måneder, eller det er på det rene at en eller flere av eiendommene ikke vil bli utbygget/utviklet anses dette som et vesentlig mislighold. Ved vesentlig mislighold kan Selger kreve garantien utløst. Dersom garantien kreves utløst se punkt 8, gjøres det fradrag i utbetalt dagbøter. 20. FORBUD MOT HELT ELLER DELVIS VIDERESALG M.M. UTEN SELGERS GODKJENNELSE I tiden frem til Plan- og bygningsetaten gir ferdigattest for den nye bebyggelsen på eiendommene, kan Kjøper ikke videreselge hele eller deler av Eiendommen eller på noen måte overføre ansvaret for alle eller deler av sine forpliktelser etter denne kontrakt til andre uten at dette er skriftlig godkjent av Selger på forhånd. Salgsforbudet i henhold til dette punkt gjelder ikke ved salg av enkeltleiligheter og næringsseksjoner eller ved utsalg av mindre deler av arealene i forbindelse med tredjemanns utvikling av næringsarealer som del av det totale byggeprosjektet i regi av Kjøper. Kjøper kan overføre eiendomsretten til hele eller deler av eiendommen til heleide selskaper inne samme konsern (XXX AS). Dette forutsetter at Kjøper og selskapene er solidarisk ansvarlige for oppfyllelse av denne Avtalen. 21. HEFTELSER SOM SKAL TINGLYSES Heftelser med følgende ordlyd skal tinglyses på Eiendommen: «Mot nåværende og fremtidige parker, friareal, turareal og lignende ubebygget kommunal eiendom, påhviler gjerdeholdet kjøper alene. Dersom dette ikke blir overholdt av kjøper, kan selger sørge for arbeidet på kjøpers regning. Gjerdeplikten er evigvarende. Selger har rett til å legge og ha liggende ledninger, kummer og lignende, i eller over den ubebygde del av eiendommen. På tilsvarende vis har Hafslund Nett AS (org.nr ) rett til å ha liggende ledninger, kummer og lignende lagt av Oslo Lysverker, i eller over den ubygde del av eiendommen. Slike anlegg skal legges slik at de er til minst mulig sjenanse for grunneier. Selger og Hafslund Nett AS har rett til adkomst til sine anlegg for vedlikehold av disse, herunder også utskiftning. Hvis slikt arbeid har skadet opparbeidet del av eiendommen, skal den bringes tilbake til opprinnelig stand for tiltakshavers regning. Dersom kjøper/eier ønsker å gjennomføre større tiltak (bygninger og andre varige konstruksjoner) som gjør det nødvendig å beskytte eller flytte ledningene, plikter kjøper/eier å finne en løsning hvor det fortsatt er mulig å opprettholde ledningene gjennom eiendommen. Løsningen for ledningene skal godkjennes av Oslo kommune (org.nr ), blant annet skal avstanden fra ledning til tiltaket ikke være mindre enn 2 meter. Fordelingen av utgiftene til eventuell flytting og/eller beskyttelse av ledningene (kanal, varerør) skjer i samsvar med de til enhver tid gjeldende regler i Oslo kommune. Selger og Hafslund Nett AS betinger seg evigvarende rett til å ha kommunale eksisterende installasjoner fortsatt værende på eiendommen, samt å drive, fornye og vedlikeholde disse. Retten til å ha anleggene liggende kan overføres til andre rettssubjekter som overtar kommunens rolle som tjenesteyter. Kjøper overtar eiendomsretten og vedlikeholdsplikten til stikkledninger som betjener eiendommen. Gnr/bnr 208/300 (Kulturhuset Hausmania) har adkomstrett over Gnr /bnr 208/180/181. Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat vannledning på den eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299. Dersom utbygging av eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299 krever flytting av nevnte vannledning, ligger risikoen og kostnaden på den til enhver tid eier av denne eiendommen. Retten som omtales i dette punktet overføres det nye gårds- og bruksnummeret når dette er etablert, jf punkt 4. Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat El-kabel på gnr/bnr 208/303. Dersom utbygging av eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299 krever flytting av nevnte, ligger risikoen og kostnaden på den til enhver tid eier av gnr/bnr 208/299. Retten som omtales i dette punktet overføres det nye gårds- og bruksnummeret når dette er etablert, jf punkt 4. Bestemmelsen i punkt 20 skal tinglyses på Eiendommen. 22. TINGLYSNING OG PANTSETTELSE AV SALGSKONTRAKTEN Denne salgskontrakten kan ikke tinglyses eller pantsettes uten Selgers skriftlige samtykke, som ikke kan nektes uten saklig grunn. Hvis samtykke gis, skal alle omkostninger betales av Kjøper. 23. RISIKO FOR OFFENTLIGE BYRDER Risikoen for eventuelle offentlige byrder (herunder veipålegg og rekkefølgebestemmelser etter plan- og bygningsloven) og rådighetsinnskrenkninger (i henhold til lov, forskrift eller enkeltvedtak, herunder reguleringsplan) som gjelder eller måtte bli lagt på eiendommene, påhviler Kjøper. Risikoen for å få godkjent mulig fremtidige søknader etter plan- og bygningsloven påhviler Kjøper. 24. ETTEROPPGJØR. Dersom Eiendommen etter overtakelse omreguleres, som medfører en annen/høyere utnyttelse/bruk, skal det svares et etteroppgjør til Selger dersom ovennevnte resulterer gir en verdiøkning på Eiendommen. I dette tilfelle skal Selger innhente en takst basert på tillatt utnyttelse/bruk, som skal beregne merverdien som omreguleringen medfører for Kjøper. Etteroppgjøret skal tilsvare verdiøkningen med fradrag for reguleringsomkostninger. 25. FORBEHOLD Det tas forbehold om ESAs godkjennelse av Avtalen. Kjøper kan ikke fremme krav som følge av at ESA ikke godkjenner Avtalen. 26. VEDTAK AV KOMPETENT ORGAN Denne Avtalen er ikke bindende før den er godkjent av kompetent organ i Oslo kommune. 27. KONTRAKTSDOKUMENTER. 1. Denne salgskontrakt, herunder mal for påkravsgaranti 2. Referat fra forhandlinger 3. Kjøpers tilbud med vedlegg, herunder villighetserklæring 4. Prospekt med vedlegg. Inneholder kontraktsdokumentene motstrid, gjelder de i den rekkefølgen som angitt overfor. Gnr/bnr 208/300 har rett til rømningsvei på gnr/bnr 208/60 (Brenneriveien 1). Gnr/bnr 208/300 har rett til å ha liggende privat kum og overvannsledning på gnr/bnr 208/60. Dersom utbygging av gnr/bnr 208/60 krever flytting av nevnte overvannsledning, ligger risikoen og kostnaden på den til enhver tid eier av gnr/bnr 208/

18 28. PARTENES UNDERSKRIFTER (Skjemaet skal ikke legges ved budet. Selger skal motta utfylt Garantierklæring senest 30 dager før overtagelse av eiendommene). Oslo, den 2014 Oslo, den 2014 Garantierklæring/Påkravsgaranti Som Selger: Oslo kommune v/eiendomsog byfornyelsesetaten avdelingsdirektør seksjonsleder Som Kjøper: for XXXXX AS gjentas med blokkbokstaver Org.nr Undertegnede..(heretter Garantisten ) Organisasjonsnr.. stiller seg herved overfor Selger Eiendom- og byfornyelsesetaten Organisasjonsnr. (heretter Garantikreditor ) som påkravsgarantist for de kontraktsforpliktelser Kjøperen.(heretter Garantidebitor ) Organisasjonsnr.. har overfor Garantikreditor i henhold til kontrakt av [dato] (heretter Kontrakten ) som gjelder salg av GNR/BNR. Garantien gjelder for Garantidebitors kontraktsforpliktelser, med tillegg av renter, forsinkelsesrenter og inndrivelsesomkostninger ved mislighold. Garantien begrenses oppad til kr ,-. Ved mislighold av Garantidebitors forpliktelser overfor Garantikreditor, forplikter Garantisten seg til, ved påkrav fra Garantikreditor, å utbetale det beløp Garantidebitor er ansvarlig for overfor Garantikreditor i henhold til Kontrakten, innen 14 dager fra dato for påkravet, begrenset oppad som nevnt ovenfor. Påkrav skal fremsettes skriftlig og erklære at det foreligger mislighold og angi det krav Garantikreditor gjør gjeldende under garantien. Garantisten kan ikke kreve at Garantikreditor skal ha forsøkt inndrivelse av kravet hos Garantidebitor eller hos andre, herunder annen garantist eller annen sikkerhet. Garantistens ansvar gjelder alle Garantidebitors forpliktelser overfor Garantikreditor som springer ut av Kontrakten. Garantien gjelder fram til Garantidebitors kontraktsforpliktelser etter at Kontrakten er oppfylt. Garantidokumentene returneres til Garantisten, så snart Garantistens ansvar i følge denne garantien er opphørt eller innfridd. sted/dato (sign./navn/stempel 34 35

19 VEDLEGG TIL PROSPEKTET 1. Grunnbokutskrifter, datert og Arealbekreftelse 3. Ortofoto 4. Reguleringskart m/bestemmelser 5. Vedtak fra Plan- og bygningsetaten av om mindre reguleringsendringer 6. Plan- og fasadetegninger 7. Takst utarbeidet av BER AS datert Tilstandsanalyse av H42 utarbeidet av AL Høyer, datert Uttalelse fra VAV, Hafslund og Telenor 10. Forurensingsrapporter 11. Energiattest for H Rapport soppinspeksjon H42, utført av Mycoteam, datert Budskjema 36 37

20 Hadrian Eiendom AS ble etablert i 1996 og har i dag 7 ansatte. Våre kontorer ligger sentralt i Oslo sentrum. Vårt forretningsområde er næringsmegling og vi tilbyr tjenester innen transaksjon, rådgivning, verdivurdering og utleie av næringseiendom. Hadrian har med tiden opparbeidet omfattende erfaring som rådgiver og megler ved eiendomstransaksjoner. Vi jobber tett med våre oppdragsgivere for å få den beste verdiutviklingen. Vår spisskompetanse er rådgivning og salg av utviklingseiendommer som er opparbeidet gjennom langsiktighet, fokusert og systematisk arbeid. Vårt team har variert bakgrunn og relevant faglig utdannelse samt lang yrkesmessig fartstid. Internett: Telefon: Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 7. etg. Postadresse: Postboks 1242 Vika, 0110 Oslo