Vår dato Kvinnherad komrry.ww dat 24 JAN Liii55 U off : Saksbeh _, Kop}

Transkript

1 FYLKESMANNEN I SOGN OG FJORDANE Sakshandsamar: Astrid Terese Aam Telefon: E-post: fmsfata@fylkesmannen.no Torill Nordhus Kringsjå STORD Saksnr C ct Vår dato Kvinnherad komrry.ww dat 24 JAN Liii55 U off : Saksbeh _, Kop} 1N Vår refera nse 2011/ Dykkar referanse Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon for frådeling av tomt til fritidsformål frå eigedomen gbnr. 209/2 i Kvinnherad kommune Fylkesmannen i Sogn og Fjordane er i brev av frå Fornyings-, administrasjons-, og kyrkjedepartementet oppnemnt som setjefylkesmann for å handsame klagesaka. Saka kom inn til oss den Det er klaga innanfor fristen, og vilkåra for å handsame klagen er oppfylt. Klagen frå Fylkesmannen i Hordaland vert teken til følgje. Fylkesmannen gjer om vedtaket frå Forvaltningskomiteen i Kvinnherad kommune av , slik at det ikkje vert gjeve dispensasjon for frådeling av tomt til fritidsformål frå eigedomen gbnr 209/2 i Kvinnherad kommune. Bakgrunn for saka Det er søkt om frådeling av ei tomt frå eigedomen gbnr 209/2 i Kvinnherad kommune. Eigedomen har eit areal på totalt 1835 dekar, der 140 dekar er dyrka mark, 760 dekar er skog og 885 dekar er anna areal. Det er drift på bruket, og eigar får produksjonstilskot for jordbruksareala. For rundt 40 år sidan vart det oppført eit hus på tomta som no er søkt delt frå. Det er opplyst frå kommunen at huset er ulovleg oppført. I skriv motteke av kommunen den skriv du at det vart gjeve eit munnleg samtykke frå kommunen til oppføring av huset. Dispensasjonssøknaden er slik Fylkesmannen forstår det grunngjeve med at huset er nytta som hytte i lang tid, og at ein no ønskjer at de som nytter hytta skal eige den og grunnen den står på. Jordlova 12 har eit generelt forbod mot deling av landbrukseigedomar. Fordi tomta ligg på ein landbrukseigedom, er det nødvendig med løyve etter jordlova 12 for å få delt frå tomta. Tomta ligg vidare i eit område som i arealdelen til kommuneplanen er sett av til LNF-formål. På bakgrunn av at frådelinga er i strid med arealdelen til kommuneplanen, er det det omsøkte tiltaket også avhengig av dispensasjon frå plan- og bygningslova. Administrasjonen vurderer saka på følgjande måte: Deling kan føre til miljø- og driftsulemper for landbruket i området. Det er eit nasjonalt mål å unngå deling på dyrka eller dyrkbar mark. Administrasjonen vil derfor rå ifrå deling av ein slik ressurs som dette er for bruket. Hytta ligg tett om til tunet på garden og ein slik fritt omsetjeleg eigedom inne i tunet vil kunne skape vansker for drift av bruket. Det er sett av mykje areal av bruket til fritidsbustader/ hyttefelt andre stader på eigedomen. Det omsøkte arealet ligg tett i tunet på garden og er ikkje eigna som ein fritt omsetjeleg eining. Rådmannen gav følgjande innstilling: Hovudkontor Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Telefon: Telefaks: Org.nr Landbruksavdelinga Fjellvegen 11, 6800 Førde Postboks 14, 6801 Førde Telefon: Telefaks: E-post: fmsfpost fylkesmannen.no Internett:

2 2/6 Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje Per Jarle Nordhus løyve til å dele frå ein tomt med hytte av gnr bnr 209/2 på Fjelbergøy. Det er sett av areal til hyttebygging fleire andre stader på eigedomen. Avslaget er heimla i jordlova 9 og 12. Saka vart handsama av Forvaltningskomiteen den Det vart gjort følgjande vedtak: Jordlovsbehandling: Kvinnherad kommune gjev med heimel i Jordlova 12 løyve til frådeling av tomt med hytte på gnr/bnr 209/2 på Fjelbergøy. Hytta har vore i bruk i 30 år utan at det har vore driftsmessige ulemper og kommunen meiner at delinga er forsvarleg ut frå den avkastninga eigedommen kan gje. Dispensasjon Kvinnherad kommune gjev med heimel i pb tilsegn om dispensasjon frå arealformål LNF i gjeldande kommunedelplan slik at hytta på 209/2 kan delast frå som omsøkt. Kvinnherad kommune meiner at sidan det er eit eksisterande bygning, vert omsynet bak planen ikkje vesentleg tilsidesett. Det er i samfunnet si interesse med fritidshus i utkantane og fordelene med dispensasjon vert difor vurdert å vera større enn ulempene. Dispensasjonen er heimla i pb Før det vert gjort endeleg vedtak, må regionale og statlege mynder hatt høve til å uttala seg, jf pb Det vart ikkje gjeve uttale frå Fylkesmannen i Hordaland i saka. Forvaltningskomiteen handsama saka på nytt den Innstillinga frå rådmannen svarar til vedtaksteksten ovanfor. Forvaltningskomiteen vedtok innstillinga, slik at det vart gjeve dispensasjon etter plan- og bygningslova 19-2 og delingsløyve etter jordlova 9 og 12. Vedtaket vart klaga på av Fylkesmannen i Hordaland i skriv av , og er klaga ut frå følgjande omsyn: Fylkesmannen vil peike på at eigedomen er i drift og er relativt stor i regional målestokk. Omsøkt parsell ligg i tunet, kloss opp i driftsbygningen og kloss opp i dyrka jord i drift. Erfaringsmessig vil frådelte fritidsbustadtomter i tunet kunne medføre konfliktar mellom eigar av fritidseigedomen og landbruksdrifta på eigedomen, til dømes knytta til lukt, støv og støy som følgje av drifta. Ofte vil slike konfliktar ende med at landbruksdrifta blir den tapande part, og slik vil frådelinga kunne føre til at høva for landbruksdrift på eigedomen blir dårlegare. Vi syner i denne samanheng til at ein frådelt tomt blir fritt omsetteleg, og at det ikkje er gitt at eventuelt nye eigarar er like positive til landbruksdrifta i området som noverande eigarar. Vi peikar på at tidsaspekteret i høve til arealplanlegging må vere langsiktig. At bygningen står på staden frå før har ikkje vesentleg vekt i denne samanheng. Det er ikkje ein eventuell nedbygging som er problematisk i denne saka. Så lenge omsøkte parsell ligg til bruket, kan den ikkje omsettast fritt, og driftsproblem oppstår ikkje. Fylkesmannen vil også peike på at det er lagt ut områder til fritidsbustader på eigedomen frå før. Fylkesmannen meiner på dette grunnlaget at omsyna bak landbruksdelen av LNFføremålet gjer seg gjeldande med kraft i denne saka, og at omsøkte tiltak derfor set omsynet bak arealbruken i kommuneplanen vesentleg til side. Kommunen kan då ikkje gje dispensasjon i saka, jf Vi kan heller ikkje sjå at dei føremona med å gje dispensasjon som er trekt fram i saka er klar større enn ulempene. Vi syner til at kommunen kan legge til rette for fritidsbustadbygging på eigedomen utan å opne for frådelte hyttetomtar i gardstunet, og at dette også er gjort. Omsynet til å legge til rette for fritidsbustader i området kan derfor ikkje ha vesentleg vekt i saka. Fylkesmannen er redd for at eit positivt vedtak i saka kan gje presedensverknader i området og også i resten av kommunen. Dette vil kunne utvatne

3 3/6 arealføremåla og vanskeleggjere landbruksdrift i LNF-områda. Dette vil på sikt kunne svekke kommuneplanen som planverktøy og informasjonsskilde, og på sikt ta frå kommunen styringa over arealbruken. Elles syner til argumentasjonen i innstillinga til rådmannen før møtet , der han råder utvalet til å avslå søknaden. Fylkesmannen er samd i det som går fram av denne innstillinga. Du kommenterer klagen i skriv av Du viser til at "teigen" er bratt, steinfull, og at den til alle tider har vore nytta til beiteland og frukttre. I fjor vart det ført opp eit nytt våningshus til garden på motsett side av den same "teigen", bygd av komande odelsovertakar. Tomta dykkar på 1-2 mål, ligg ikkje i tunet, men naturleg til på ei fjellhylle. Den ligg også i eit hjørne med grense til to naboar, som begge har godteke frådelinga. Sistnemnte har nyleg søkt om regulering til fleire hytter på si tomt parallelt med, og på same fjellhylle som dykkar aktuelle tomt. Fylkesmannen i Hordaland viser til usikkerheit med tanke på om nye eigarar vil vere positive til landbruksdrifta. Du viser til at denne usikkerheita vil finnast mellom alle overtakarar og naboar, anten eigedomen er kjøpt eller arva. Fylkesmannen viser også til at det ikkje kan vektleggjast at bygget er oppført, då det problematiske i saka er at tornta kan omsetjast fritt dersom den vert fråskilt, slik at driftsproblem kan oppstå. Til dette svarer du at frådeling vart presentert som ein moglegheit, då du kontakta kommunen for å gjere merksam om eigedomsskatt og anna. Tomta er ein del av ei arveutløysing frå garden. Hytta har vore i bruk i fleire tiår, og er ikkje registrert. Sidan hytta må "papirførast" med eigarar uansett, synes det å få eige gards- og bruksnummer som den enklaste løysinga for dykk og det offentlege. Klagen vart ikkje teke til følgje av Kvinnherad kommune. Saka vart sendt til Fylkesmannen for endeleg handsaming. I epost av utdjupa Fylkesmannen i Hordaland sin klage. Av eposten går det fram følgjande: Vi mener en fradeling her er uheldig. Det bør være to hus på brukene for å sikre generasjonsskifte. Dette huset ligger ca. 50 meter fra driftsbygningen. Til sammenligning mener vi at fradelte hus i LNF-ja ikke skal plasseres nærmere enn 100 meter fra driftsbygningen for å unngå drifts- og miljømessige ulemper med påfølgende klager på støy og lukt osv, fra driften. Dette huset ligger nærmere enn det og er derfor uheldig. Regelverk Fylkesmannen skal som klageinstans sjå til at kommunen under handsaming av saka har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på området. Fylkesmannen kan stadfeste eller endre kommunen sitt vedtak, eller oppheve det og sende saka til heilt eller delvis ny handsaming hos kommunen. Fylkesmannen kan under handsaminga prøve alle sider av vedtaket, også den skjønnsmessige vurderinga som kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøving av det kommunale skjønnet skal vi vektleggje omsynet til det lokale sjølvstyret. Søknaden er sendt kommunen etter Dispensasjonsspørsmålet vert derfor vurdert etter plan- og bygningslova , jf. samvirkeforskrifta av nr. 669, 13. Sidan søknaden gjeld frådeling frå landbrukseigedom, er det også eit krav om løyve etter jordlova 9 og 12. Kommunen har gjeve løyve til frådeling etter jordlova, men eit slikt samtykke får berre verknad dersom det vert gjeve dispensasjon etter plan- og bygningslova. Det er derfor nødvendig med sakshandsaming etter både jordlova og plan- og

4 4/6 bygningslova. Her vert berre dispensasjonssøknaden etter plan- og bygningslova handsama. Dersom det ikkje er grunnlag for dispensasjon, vil det ikkje ha verknad at det er gjeve delingsløyve etter jordlova. I arealdelen til kommuneplanen er området sett av til "LNF-område der landbruk er dominerande". Frådelinga er i strid med denne arealdisponeringa. Tiltaket krev derfor dispensasjon etter plan- og bygningslova Dispensasjonsregelen i plan- og bygningslova 2008 klargjer og innskrenkar høvet til å dispensere samanlikna med plan- og bygningslova Det følgjer no av plan- og bygningslova 19-2 at kommunen ikkje kan gje dispensasjon dersom omsynet bak den aktuelle regelen, eller formålet med regelen, vert vesentleg sett til sides. I tillegg må fordelane ved å dispensere etter ei samla vurdering vere klårt større enn ulempene. Ved vurderinga av om det skal dispenserast frå planar skal statlege og regionale rammer og mål særleg vektleggjast. Grunngjevinga for å dispensere skal vere spesiell og gjelde særleg i høve til det konkrete tiltaket. Det skal ikkje gjevast dispensasjon ut frå meir generelle vurderingar. Normalt bør kommunen heller ikkje gje dispensasjon frå planar, når statlege eller regionale mynde har uttala seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. plan- og bygningslova 19-2 fjerde ledd. Fylkesmannen si vurdering Den sentrale problemstillinga er om dispensasjonen medfører at omsyna som skal ivaretakast gjennom arealdisponeringa av området til LNF-føremål vert vesentleg sett til sides ved dispensasjonen. Dersom tiltaket etter denne vurderinga ikkje reknast for å vesentleg setje til side føremålet, må fordelane ved ein dispensasjon i tillegg vurderast som å vere større enn ulempene, for at vilkåra for dispensasjon skal vere oppfylt. I ditt brev motteke av kommunen den går det fram at kommunen gav far din, Pål Nordhus, ein munnleg aksept til å oppføre huset. Kommunen meiner at bygget er ulovleg oppført. Det kan argumenterast for at eigar av garden burde ha forstått at det ikkje var nok med ein munnleg aksept for at bygget kunne oppførast lovleg. Samtidig har kommunen ei utstrekt rettleiingsplikt. Arsaka til at bygget er ulovleg oppført er derfor ikkje klar. Fordi bygget er ulovleg oppført framstår det ikkje som klart kva formål bygget vart oppført til. I brevet motteke av kommunen den omtalar du huset som eit anneks/kårhus. Dette og andre opplysningar i saksdokumenta, og det at bygget er plassert nært driftsbygningen, tilseier at bygget vart oppført til bustadføremål. Frådeling av tomta til fritidsføremål medfører etter dette at bygget skal frådelast tii eit anna formål enn det det vart oppført til. Føremålet med arealdisponeringa av eit område til LNF-formål er vern av landbruks-, naturog friluftslivsinteresser. Det at området er sett av til "LNF-område der landbruk er dominerande" viser at den omsøkte tomta er ein del av eit område som er vurdert å ha særlege landbruksverdiar. At det blir gitt dispensasjon til frådeling til fritidsføremål medfører dermed at bruken av det omsøkte området vil avvike frå den som er fastsett i arealplanen. I førearbeida til plan- og bygningslova, Ot.prp.nr. 32 ( ) side 242 vert det vist til at avvik frå arealplanar gjennom dispensasjon reiser særlege spørsmål. Om bakgrunnen for dette blir det sagt følgjande: De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.

5 5/6 Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dette viser at det ein klar føresetnad i lova at arealforvaltninga bør skje etter fastlagt plan, og ikkje gjennom enkeltvise dispensasjonar. Ein dispensasjon er ikkje vedteken på bakgrunn av ein så omfattande prosess som den som ligg bak ein kommuneplan. Planen som styringsdokument må derfor få stor vekt når dispensasjon vert vurdert. Ein for lempeleg eller inkonsekvent praktisering av dispensasjonsregelen vil på sikt kunne undergrave kommuneplanen som styringsdokument. Kommunen har høve til å leggje til rette for bygging av fritidsbustadar gjennom plan, og dette er gjort for andre delar av grunneigaren sine eigedomar. Den omsøkte tomta er derimot avsett til "LNF-område der landbruk er dominerande". Dette indikerer at det er kommunen sin intensjon at tomta skal vere ein del av landbruksområdet. Frådeling av ei tomt til fritidsføremål bør derfor berre skje om det er i samsvar med kommuneplanen eller det vert tillate ved reguleringsplan. Informasjon vi har innhenta frå ulike databasar med til dømes kart og flyfoto viser at huset som er søkt frådelt ligg rundt 50 meter frå driftsbygningen. Ofte oppstår det konfliktar mellom eigar av fritidseigedomar og eigar av landbrukseigedomar når ein fritidseigedom er plassert så nær driftsbygningen. Årsaka til dette er at drifta medfører lukt, støv og støy som kan vere sjenerande for eigar av fritidseigedomar. Røynsla viser at det ofte er landbruksdrifta som vert skadelidande når slike konfliktar oppstår. Dette gjer at frådelinga framstår som vesentleg i strid med føremålet med arealdisponeringa for området, nemleg vern av landbruksinteressene. Dette gjeld spesielt sidan landbrukseigedomen er i drift og er relativt stor i regional målestokk. Vidare vil frådeling medføre at tomta kan omsetjast fritt. Dette medfører at bustaden kan seljast til personar som ikkje har tilknyting til garden. Fylkesmannen vurderer risikoen for at det skal oppstå konfliktar mellom fritidseigedomen og landbruksdrifta som større dersom eigaren av fritidsbustaden ikkje har tilknyting til garden. Langsiktig vern av landbruksdrifta kan derfor best skje ved at tomta ikkje vert frådelt. Ein dispensasjon i saka kan vidare få negative presedensverknader i form av at det må opnast for liknande tiltak andre stader i kommunen. Årsaka til dette er at den generelle grunngjevinga kommunen har gjeve for dispensasjon kan gjera st gjeldande av andre som ønskjer frådeling av tomt til fritidsføremål. Det er viktig at det vert utøvd ein streng praksis for dispensasjonar, nettopp fordi ein dispensasjon kan få konsekvensar utover det tiltaket det dispenserast for. Vi legg etter ei konkret vurdering til grunn at omsyna bak arealdisponeringa kommuneplanen vert vesentleg sett til side ved dispensasjonen. i Vedtak Klagen frå Fylkesmannen i Hordaland vert teken til følgje. Fylkesmannen gjer om vedtaket frå Forvaltningskomiteen i Kvinnherad kommune av , slik at det ikkje vert gjeve dispensasjon for frådeling av tomt til fritidsformål frå eigedomen gbnr 209/2 i Kvinnherad kommune.

6 6/6 Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28, tredje ledd. Meckh,elsing -f.kl-\,_ ;,,'\,, Tu id as ide- Asirid Terese Aam juridisk sjef rådgjevar Kopi til Fylkesmannen i Hordaland Postboks Bergen Per Jarle Nordhus 5459 FJELBERG Kvinnherad kommune Rådhuset 5470 Rosendal