Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Jord- og konsesjonslov Orientering for politisk utvalg

Transkript

1 Jord- og konsesjonslov Orientering for politisk utvalg

2 Jordloven 12 - delingsbestemmelsen Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området.

3 Ble endret i 2012, skulle gjøre det lettere å fradele landbruksarealer for å harmonisere eierog bruksstruktur Fortsatt overordna mål om rasjonelle og robuste bruk (bruksrasjonalisering) Det skal legges vekt på om deling legger til rette for Tjenlig og variert bruksstruktur God driftsmessig løsning Vern av arealressursene Drifts- og miljømessige ulemper for landbruket

4 Omdisponering etter jordloven 9 Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, driftseller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Det er nasjonal målsetting om å redusere antall daa dyrkamark som omdisponeres årlig. Dette nåløyet er og skal være lite. Samfunnsinteressene må være åpenbare for at tillatelse til omdisponering kan gis.

5 Ulike former for delingssøknader Fradeling av tilleggsareal til eksisterende bolig- /fritidseiendom* Fradeling av ny bolig-/hyttetomt i LNF-område* Fradeling av enkeltteig jord/skog fra ett bruk til et annet Full bruksrasjonalisering* Fradeling av kårbolig* Fradeling av seter* *Bruksendring i strid med plan krever dispensasjon jf. pbl 19-1

6 Hvordan delingsbestemmelsen praktiseres Fradeling av tilleggsareal til bolig-/fritidseiendom godkjennes i hovedsak ikke med mindre det er et konkret behov som skal dekkes og som ikke kan løses innenfor eksisterende tomtegrenser. Tomtestørrelse, terreng/topografi og tomteutforming inngår i vurderinga. Det er ikke tilstrekkelig grunn med ønske om større tomt, kontroll med skog som skygger for sol/utsikt eller ønske om å eie grunn til veg, vannkilde, infiltrasjonsanlegg el.l. Nye tomter i LNF-områder godkjennes kun unntaksvis dersom det er åpning i kommuneplan og det gis dispensasjon. Det er nærmest en forutsetning at det ligger annen spredt bolig-/fritidsbebyggelse inntil.

7 Fradeling av enkeltteig jord/skog kan tillates fradelt dersom det gir klare drifts- og arronderingsmessige fordeler for begge bruk. Dette kan være små «hiker» som vanskelig kan drives rasjonelt eller at det er geografisk avstand som opplagt tilsier at rasjonell drift er vanskelig. Ellers oppfordres det til full bruksrasjonalisering. Full bruksrasjonalisering godkjennes som regel. Dette er særlig aktuelt for mindre bruk hvor boligelementet er mest fremtredende. Videre betinger deling at landbruksarealene kan legges til annen/andre landbrukseiendom(mer) i nærområdet som tilleggsareal og at det oppnås gode drifts- og arronderingsmessige løsninger. Det er i slike saker tunet som fradeles.

8 Fradeling av kårbolig kan godkjennes. Dette er helst på mindre bruk hvor det ikke er husdyrproduksjon og det ikke er påregnelig at det blir husdyrproduksjon i framtida (lite bruk, ikke driftsbygning, dyrkamark omregulert etc.) Det er en forutsetning at kårboligen ligger utenfor tunområdet. Det er ugunstig med nærhet til dyrkamark (drifts- og miljømessige ulemper for landbruket). Ved slike fradelinger må en vurdere dette i et langsiktig perspektiv og ha tanke for at huset etter hvert kan bli solgt ut av familien. Det kan ikke påregnes tillatelse for oppføring av ny kårbolig i framtida.

9 Fradeling av seter (dvs. setertunet) godkjennes som regel kun i tilfeller der bruket «slaktes» og den som kjøper resten av landbruksarealene har seter fra før. Deling med bruksendring krever dispensasjon fra overordna plan. Saksbehandling etter de ulike lovverk samkjøres i stor grad. I «opplagte» avslagssaker har vi av og til foretatt jordlovsbehandling først, hvorpå det ikke har blitt behandlet dispensasjon. Dette har vært en «service» overfor søker med tanke på at dispensasjonsgebyret er vesentlig høyere enn jordlovsgebyret på kr 2000 (1000).

10 Konsesjonsloven Omstridt lovverk stadig i hardt vær men ikke politisk flertall for å oppheve loven. Endringer kan komme, inntil dette gjelder loven som før!

11 1.(lovens formål) Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen. Bærende prinsipp 1: I utgangspunktet er alt areal i Norge landbruksareal, inntil det tas i bruk til et annet formål.

12 2.(virkemiddel) Med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse av Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen. Bærende prinsipp 2: All eiendomsomsetning må godkjennes av myndighetene, foruten det som direkte er unntatt i loven. Unntak i 2: Arealer/rettigheter som er konsesjonsbelagt av anna lovverk (vannfall, gruver etc)

13 Unntak i 4 pga. eiendommens karakter: Ubebygde tomter under 2 daa, ubebygde tomter i områder regulert til anna formål enn landbruk, andre arealer i omregulert område. Det mest kjente unntaket: Bebygd eiendom, ikke over 100 daa, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 25 daa. Unntak i 5 pga. erververs stilling: Nært slektskap, odelsberettiget, staten mm. Konsesjonsfrihet ved nært slektskap/odelsberettiget for eiendommer over 25 daa fulldyrket/overflatedyrket mark og 500 daa produktiv skog er betinget av at erverver tilflytter eiendommen innen ett år og bebor den i minimum 5 år. (Lovbestemt boplikt.) For at den lovbestemte boplikten kommer til anvendelse må det være bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig og som faktisk kan bebos.

14 9.(særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Lovverket er supplert med en mengde rundskriv og brev fra LMD!

15 Altså Konsesjonspliktige erverv: Bebygd eiendom over 25 daa jord eller 100 daa totalt med en bebyggelse som ikke er ubrukelig av alder og forfall. Trenger ikke nødvendigvis å være bolighus på eiendommen Ubebygde landbruksarealer over 0 daa Dersom odelsberettiget overtar landbrukseiendom over 25 daa jord eller 500 daa produktiv skog og den lovbestemte boplikten ikke kan eller vil oppfylles Boliger i null-konsesjonsområder som erverver ikke ønsker å bebo Tomter i regulert område som ikke bebygges innen 5-års fristen

16 Vurdering av om konsesjon skal gis: Konsesjon skal i alminnelighet gis, med mindre det er saklig grunn for å avslå. Ingen har derimot krav på konsesjon.

17 Priskontrollen to unntak: Bebygd eiendom med bolighus som kan tilflyttes direkte hvor kjøpesum er <2,5 mill Bebygd eiendom med dyrkamark <25 daa og produktiv skog <500 daa Alle andre erverv skal underlegges prisvurdering ved konsesjon. Priskontrollen har vært praktisert relativt stramt. Når prisene på landbrukseiendommer har økt har nok også prisvurderinger ved konsesjon til en viss grad fulgt etter i takt med markedet. Dette gjelder særlig i tilfeller hvor boverdi har blitt tillagt. Økte byggekostnader har også bidratt til å løfte konsesjonspris. Bruksverdiprinsippet står sentralt i prisvurderingene. Det skal være mulig å forrente den delen av eiendommen som ikke dekker boligfunksjonen

18 Verdsettingsprinsipper: Jord/skog/beiter: kapitalisert verdi av årlig nettoavkastning Våningshus, driftsbygninger og andre bygg tilknyttet landbruksdrifta: nedskrevet gjenanskaffelsesverdi Utleiehus (seter der drifta er nedlagt): kapitalisert verdi av forventa netto utleieverdi Jaktutbytte, bygslingsinntekter etc: kapitalisert verdi av framtidig kontantstrøm Det kan tillegges en «boverdi» til kostnadsverdien på boliger i landbruksområder der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn det alminnelige prisnivå på boligeiendommer. Øvre grense for boverdi som kan tillegges er kr

19

20 Bosettingshensynet Lovbestemt boplikt ved konsesjonsfri overdragelse i familien Boplikt kan legges som vilkår for konsesjon jf. 11 Som regel har vi fulgt arealgrensene som for konsesjonsfri overdragelse (25 daa dyrka eller 500 produktiv skog) Vurderes ut fra hensynet til bosettingen i området, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Ikke eiendomsmeglernes rolle å avgjøre om det er boplikt eller ei

21 Mest aktuelt ved tilleggsarealer Driftsmessig løsning Kan unngå uønskede effekter av ervervet, men bruksendring må uansett behandles som dispensasjon eller omregulering Om erverver anses skikket Fra gammelt var det krav om landbruksutdanning eller dokumentert praksis for å få konsesjon Det må foretas en helhetsvurdering av søker opp mot eiendommens beskaffenhet og påregnelig driftsopplegg Det må utvises varsomhet når spørsmålet vurderes I praksis kan en vanskelig avslå en søknad på dette momentet alene samtidig som om kravet til saklighet er oppfylt

22 Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet En må vurdere hvilke virkninger et eierskifte har på alle ressursene på eiendommen (jord/skog/bygninger) Perspektivet er at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov og at eiendommen i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Departementet legger til grunn at eier som selv bebor en eiendom har bedre forutsetninger til å ivareta eiendommens ressurser enn den som ikke bebor eiendommen Kulturlandskapet skapes, formes og vedlikeholdes gjennom aktiv drift og bosetting. Ved fravær av drift og bosetting forvitrer kulturlandskapet

23 Saker behandlet etter jord- og konsesjonslov i 2015 Rapportert i KOSTRA Gausdal kommune Jordloven 12 Konsesjon Antall saker behandlet Innvilget helt eller delvis Avslått 1 1