Gnr. 6 bnr. 143 Detaljregulering for BS8, Spikkestad sentrum

Transkript

1 Røyken kommune Grønn, nær og levende Gnr. 6 bnr. 143 Detaljregulering for BS8, Spikkestad sentrum Tilbakemelding etter oppstartsmøte Tema: Planinitiativ for gnr./bnr. 6/143 felt BS8, Spikkestad sentrum Møtedato: Tiltakshaver: Conceptor Eiendom AS / Røyken Eiendom AS Plankonsulent: Halvorsen og Reine AS Til stede: Mailadresse: Rolle: Per Arvid Andersen paa@conceptor.no Tiltakshaver Birgitta Norrud norrud@heras.no Plankonsulent Sindre Andreas Skarra skarra@heras.no Plankonsulent Ingvild Skaset ingska@rkn.no Plansjef Marianne Strandseter masolb@rkn.no Planavdelingen, referent Saksnr./Arkivkode Sted Dato 18/2759 Røyken rådhus Adresse: Teglverksveien og Gamle Drammensveien Plantype: Detaljregulering Eiendom (gnr./bnr.): 6/143 Saksnummer: 18/2759 PlanID: Bestilling mottatt: P plankonsulent K kommunen Kommunalavdeling plan, bygg og oppmåling Telefon: Postadr.: Rådhuset 3440 Røyken Telefaks: Org.nr.: MVA Internett: Epost: postmottak@royken.kommune.no Kontonr.:

2 Kommunens planpakke I tilbakemeldingsbrevet henvises det til kommunens planpakke. Kommunens planpakke gir informasjon om prosess, forventninger, mv. Planpakken er tilgjengelig på kommunens hjemmesider: 1 Hensikt med planarbeidet Fra planinitiativet: «Hensikten med planarbeidet er å utvikle området angitt som BS8 i områdeplanen, til et attraktivt boligområde, med gode bo - og estetiske kvaliteter.» Planforslaget legger opp til en utbygging på ca. 140 boenheter med tilhørende infrastruktur. Totalt boligareal er på ca m2 (BRA) og næringsareal på ca. 590 m2 (BRA). 2 Konsekvensutredning Planforslaget vil være i tråd med overordnet plan, for dette området gjelder Områdeplanen for Spikkestad sentrum. Forslaget er således vurdert å falle inn under alternativ 1: Planinitiativet faller ikke inn under pbl. 4-1 eller virkeområde for forskrift om konsekvensutredning (FOR ). Planforslaget utløser ikke krav til planprogram eller konsekvensutredning. 3 Planstatus Kommuneplanens arealdel: Planinitiativet samsvarer med arealbruk og bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Området er avsatt til framtidig sentrumsformål. Kommuneplanen legger til rette for 50% BYA. Planområdet berøres ikke av hensynssoner i planen. Relevante bestemmelser: 6 Generelle bestemmelser alle arealformål (gjelder for fremtidig reguleringsarbeid), 8 Sentrumsformål. Det er ikke noen rekkefølgekrav ifm. detaljregulering, rekkefølgekrav gjelder først ved «utbygging av områder avsatt til bebyggelse og anlegg».

3 Utsnitt av kommuneplanens arealdel, vedtatt Reguleringsplan: Planinitiativet omfattes av Områdeplan for Spikkestad sentrum, og området er avsatt til BS8 sentrumsformål. Planinitiativet samsvarer med arealbruk og bestemmelser i områdeplanen, med unntak av det som er nevnt i avsnitt (om byggegrenser i planinitiativet). Planområdet berøres av hensynssone H430_# i planen, som omhandler den tidligere nevnte vannledningen som går gjennom planområdet. Det er ikke noen rekkefølgekrav ifm. detaljregulering. Det er rekkefølgekrav knyttet til søknad om rammetillatelse og gjennomføring. Utsnitt som viser felt BS8 i Områdeplan for Spikkestad sentrum, vedtatt

4 Området er ikke tidligere detaljregulert. Tilgrensende planer: Det pågår for tiden arbeid med regulering av felt BS12, like sør for planområdet og det nye torget C. A. Johansens plass. Utsnitt som viser felt BS12 i Områdeplan for Spikkestad sentrum, vedtatt Kommunale vedtekter og retningslinjer Vi forutsetter at dere setter dere inn i politiske og strategiske dokumenter som kan ha betydning for deres plan. Røyken kommunes Energi- og klimaplan Røyken kommunes vei og gatenorm. Retningslinjer til kommuneplanens arealdel ( ) Veilederen Tilrettelegging for rednings- og slukkemannskaper Strategiplan for masseforvaltning Røyken kommunes Sykkelstrategi : Sykkel skal prioriteres foran bil i alle planer, rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Det skal gjøres undersøkelser av bruk og behov for tilrettelegging for sykkel og gange (for eksempel kartlegging av barnetråkk). Hovedmålet er å øke sykkelbruken i Røyken med 25% innen Sjekkliste vei fra VIVA K oversender Sjekkliste VA med overvann under utarbeidelse, K oversender når klar 5 Aktuelle planretningslinjer og regionale føringer Vi forutsetter at dere setter dere inn i retningslinjer og regionale føringer som kan ha betydning for deres plan. Det vises til plankonsulentens planinitiativ, pkt I tillegg påpekes følgende:

5 Regionale planer: Planlegging etter plan- og bygningsloven: 6 Foreløpig vurdering av planinitiativet Det vises til listen «krav til materiale for komplett planforslag» som er vedlagt referatet. Du finner den også under kommunens planpakke sammen med annen informasjon som er nødvendig for å fremme et privat planforslag i Røyken kommune, for eksempel maler. Alle dokumenter på skal-listen skal utarbeides, uavhengig av vurdering under. Husk at alle forhold må dokumenteres! Under følger en foreløpig vurdering basert på det materialet som er sendt inn i planinitiativet. Plangrense og områdeplanens bestemmelser: Områdeplanen inneholder flere felles rekkefølgebestemmelser. Med bakgrunn i disse må planområdet inkludere følgende felt: o_st3-4: Opparbeidelse av torget felt o_st3-4 skal være sikret. Må huske å sette av areal for BO_#4 (gamle stasjonsbygningen) på felt o_st4. o_sgt3: Opparbeidelse av gatetun felt o_sgt3 skal være sikret. Opparbeidelse av kjøreveg o_skv4 til og med krysset o_skv4/o_skv6, o_skv6, krysset o_skv6/o_skv7, og deler av o_skv10. Inkluderer opparbeidelse av fortau, gang-/sykkelveg, sykkelveg/-felt, annen veigrunn, og langsgående parkeringsplasser. SGS3, opparbeidelse av gs-veg skal være sikret. o_ss4 og 6, opparbeidelse av sykkelvei/-felt skal være sikret. I planarbeidet må det også vurderes om dette feltet skal bidra økonomisk til opparbeidelse av parkeringsplasser på felt SPI (pendler-/innfartsparkering) og o_spa. Det vil eventuelt inngå som en del av en utbyggingsavtale. Løsning: Løsningen med en «åpen» diagonal over feltet deler det veldig opp. Hvordan påvirker dette løsningen av utearealene? Tenker man en «åpen» løsning som vist eller er det en mulighet å «lukke»? Uheldig med ev. innkjøring fra begge sider av feltet, dette sier områdeplanen noe om. Se punkt om adkomst under. Løsningen må diskuteres i det videre arbeidet med planen. Uteoppholdsarealer: Områdeplanen setter krav til at det redegjøres for hvordan skillet mellom privat, halvprivat og offentlig utearealer skal utformes og sikres. Planinitiativet sier ikke noe om dette, og kommunen vil fokusere på hvordan en tenker dette løst. Områdeplanens krav til solforhold og uteoppholdsarealer (MUA) må oppfylles. Utnyttelse og høyder en legger seg på vil være med på å påvirke dette.

6 Byggegrenser: Utgangspunktet er områdeplanens byggegrenser. Andre løsninger må diskuteres og begrunnes godt, og det må framkomme av planbeskrivelsen og sikres i bestemmelser. Hensynssone vannledning (og annen teknisk infrastruktur) må også hensyntas i avgrensingen og plassering av bygninger om en ikke planlegger å flytte disse. Vannledningen følger felt o_skv9, og ledningen må ha en byggegrense 4 m fra utkant ledning i begge retninger. Kontakt Glitre, som eier ledningen, om hvordan dette bør løses. Adkomst: Gode gangforbindelser gjennom området er viktig, og aksen fra Spikkestad nord til torget er nevnt spesifikt i områdeplanen. Aksen må være «tilgjengelig for alle, godt opplyst, og ha en størrelse og utforming som innbyr til bruk» som det står i beskrivelsen. Områdeplanens bestemmelser sier i 20.5 at «felt BS8 skal ha adkomst fra o_skv9». Andre løsninger må diskuteres og begrunnes godt, og det må framkomme av planbeskrivelsen og sikres i bestemmelser. Økonomi: Det må vises at prosjektet er gjennomførbart kostnadsmessig 7.1 Forhold til overordnet plan: Områdeplanens bestemmelser og planbeskrivelse sier noe om ønskede funksjoner i feltet: «Det er ønskelig med funksjoner som kan trekke til seg barnefamilier og som kan utnyttes i sambruk med parken (og torget). For eksempel vil en barnehage være et godt tilbud og alternativ på feltet. Dette er gitt i bestemmelsene. Området skal i hovedsak utnyttes til boliger, men ut mot den nye gaten inn mot kirke- og kultursenteret skal det være næring eller offentlig og privat tjenesteyting i 1. etasje. Det tillates også næring i øvrige 1. etasjer, men her er det valgfritt.» 7.2 Grunnforhold: marine avsetninger/kvikkleire og fyllmasse (antropogent materiale) forurensning i grunnen radon Det må utarbeides en geoteknisk vurdering som vurderer fare for kvikkleire og områdestabilitet. Konklusjonen må gi føringer for det videre planarbeidet og gjennomføring av boligprosjektet. På bakgrunn av grunnforholdene og funn av forurenset grunn på felt BS12, understreker det behovet for å gjennomføre geotekniske undersøkelser på et tidlig tidspunkt. Det er høy forekomst av radon i Røyken kommune. Krav til avbøtende tiltak følger av teknisk forskrift. 7.3 Naturgrunnlag og biologisk mangfold: biologisk mangfold/naturtypekartlegging Fremmede arter/ «Fremmedartslista» (tidligere «Svartelista»)

7 Rødlista arter Konklusjon og anbefalinger fra naturtypekartleggingen følges opp i planarbeidet, og sikres i kart og bestemmelser. Håndtering av fremmede arter og ev. Rødlista arter må også sikres gjennom bestemmelsene. 7.4 Grønnstruktur: lokalt viktige strukturer (sti, trasé, smett, o.l.) områder for allmennheten naturområder Koblinger mellom boligområder, også internt, med torget/park og nærliggende naturområder må sikres i kart og bestemmelser. Se områdeplanens beskrivelse. 7.5 Skog- og landbruksområder: Buffersone: Det kan være aktuelt med en buffersone som skille mellom private, halvprivate og offentlige uteoppholdsarealer. Ev. buffersone innarbeides i kart og bestemmelser. 7.6 Sjø og vassdrag: Flom, overvann og VA må jobbes med, og ses i sammenheng med, områdene rundt. 7.7 Landskap: Favner om både kultur og natur, men i og med at dette er egne punkter fokuserer vi her på: Nær- og fjernvirkning, må ses i sammenheng med eksisterende og planlagt bebyggelse Landskapskonvensjonen: Konvensjonen omfatter alle typer landskap; by- og bygdelandskap, kyst- og fjellandskap. Den handler om verdifulle landskap, ordinære landskap og om landskap som kan trenge reparasjon. Landskapet er i stadig endring. Konvensjonen tar ikke sikte på å hindre endringer, men å påvirke endringene i en retning som folk ønsker. Konvensjonen legger særlig vekt på landskapet der folk bor og arbeider, og der barn vokser opp. 7.8 Kultur: Kulturmiljø/kulturlandskap: Planområdet tangerer hensynssone kulturmiljø med vernekode C, men vernekode C er ikke tatt med i vedtatt «Temaplan for kulturminner og kulturmiljøer». 7.9 Bokvalitet: Med bokvaliteter mener vi forhold som: Sol- og utsiktsforhold Lekearealer (solfylte og skjermede arealer) Grendeplass (solfylte og skjermede arealer) Uteoppholdsarealer (solfylte og skjermede arealer) Universell utforming Bebyggelsesmønster (lys og luft mellom bygninger) Lokale vindforhold/turbulens

8 Det må leveres sol- og skyggeanalyse, og det må dokumenteres at antall soltimer tilfredsstilles både på privat og felles uteareal. Områdeplanens krav til MUA og lek må følges. Uteområdene må utnyttes og ses i sammenheng, og det må legges til rette for naturlige gangforbindelser for «alle mellom 8-80». Det blåser «alltid» i området, det er åpent og oppleves «iskaldt». Det må fokuseres på skjerming og plassering av bebyggelse Eierskap til fellesskapet må det også fokuseres på Bebyggelsen: Estetikk, byggeskikk og formspråk egenart/stedstilpasning Tilpasning til terreng Områdets egenart FNs bærekraftsmål Planiniativet sier lite spesifikt om estetikk, byggeskikk og formspråk på bebyggelsen. Det vil fokuseres på variasjon i boligtype og fasader i arbeidet med planen. Videre må det ses i sammenheng med andre prosjekter i Spikkestad, som BS11, BS12 og Oddevald, og hva som allerede finnes i sentrum i dag. Hva med å planlegge for kvaliteter vi ikke ser andre steder? Det må redegjøre for om de nye boligene skal ha en særlig miljøprofil, for eksempel passivhus, breeam eller annen miljøsertifisering. Kommunen ønsker nedgravde avfallsløsninger. Områdeplanen krever at det utarbeides en renovasjonsteknisk plan. Hvordan blir FNs bærekraftsmål ivaretatt? Bærekraftsmålene skal gjelde i alle tjenesteområder i Nye Asker kommune. Tek17 strekker ikke til, vi ønsker at det vises vilje til å gå ut over dagens krav Området: Stedsanalyse Nærhet til Sentrum Nærhet til kollektivknutepunkt Nærhet til barnehage/skole Noe er tatt med i planinitiativet, må tas med og utdypes i arbeidet med planen Miljø: forurensning (luft, vann, grunn, støy) klimatiltak Kvitteres ut i planbeskrivelsen. Røyken kommune og Nye Asker kommune har høye miljøambisjoner. Utbygger oppfordres til å følge opp og ivareta dette i prosjektet. Miljøprogram: Det er krav om utarbeidelse av et miljøprogram iht. NS 3466, ref. 6.9 i

9 bestemmelser til kommuneplanen. I retningslinjer til kommuneplanen er det gitt noe mer utfyllende hva miljøprogrammet skal inneholde. Planer for flytting av masser må inngå som en del av miljøprogrammet. FNs bærekraftsmål: Nye Asker kommune skal tuftes på FNs bærekraftsmål. Foreløpig er det de seks punktene under som skal prioriteres. Målene skal innarbeides i kommunens planer: Mål 3 God helse Mål 4 God utdanning Mål 9 Innovasjon og infrastruktur Mål 11 Bærekraftige byer og samfunn Mål 13 Stoppe klimaendringene Mål 17 Samarbeid for å nå målene Ikke tatt opp i møtet: Kommunen ønsker at utbygger løfter fram miljøambisjonen som omhandler: alternativ energi og materialbruk massebalanse se på muligheter for gjenbruk av interne masser. Se strategi for massebalanse overvann transport 7.13 Trafikk og veg: trafikkforhold, alle trafikantgrupper kollektivdekning parkeringsforhold og -kapasitet vegutforming kommunens sykkelstrategi avkjørsler og kryss trafikksikkerhet og trygg skolevei, også i anleggsperioden Se kommunens vei og gate norm og sjekkliste for vei, vann og avløp under planpakken. Løsning av kjøremønster skal vises i detalj. Parkeringskjeller må reguleres i vertikalnivå Vann og avløp samt overvann: vannforsyning, avløpsforhold, overvannshåndtering brannvann kapasitet VA Se kommunens sjekkliste for vei, vann og avløp under planpakken, og veilederen «Tilrettelegging for rednings- og slukkemannskaper». Kapasitet Lahell renseanlegg: Per i dag (2019) er det mulig med flere påkoblinger, men dette vurderes fortløpende. Etter 100 boliger skal VIVA gjøre en ny vurdering. Det er VIVA-IKS som behandler søknad om påkobling, som oftest i tilknytning til byggesaksprosessen, så tidspunkt for konkret søknad vil være avgjørende i vurderingen.

10 I økonomiplan for er det bevilget 10 mill. kr. til tiltak for å øke avløpskapasiteten i Spikkestadområdet. Tiltaket skal redusere «vann på avveie», det vil si både inn- og utlekking i ledningsnettet. Dette er derfor ikke midler som vil avhjelpe i forhold til utslippstillatelse Annet: utbyggingsrekkefølge økonomi- gjennomførbarhet/realisme i planforslaget ROS (risiko- og sårbarhetsanalyse) infrastruktur barn og unges oppvekstsvilkår kriminalitetsforebygging anleggsfase og massehåndtering grunnerverv usikre grenser i nord, disse må kartlegges før en 1. gangs behandling Denne listen er ikke uttømmende Aktuelle rekkefølgekrav: Det skal være rekkefølgekrav i bestemmelsene om opparbeidelse og ferdigstillelse av fellesanlegg og teknisk infrastruktur innenfor planområdet. I planarbeidet må det også vurderes om dette feltet skal bidra til opparbeidelse av parkeringsplasser på felt SPI (pendler-/innfartsparkering) og o_spa økonomisk. Det vil inngå som en del av en utbyggingsavtale. 8 Konklusjon foreløpig vurdering av planinitiativet Kommunen anbefaler oppstart av planarbeid, men planområdet må utvides i forhold til innsendt planinitiativ. 9 Varsel om oppstart av planarbeid Forslagsstiller kan ikke foreta varsling og kunngjøring før kommunen har tatt stilling til planinitiativet, og forslagsstilleren har mottatt skriftlig underretning, ref. pbl Det bekreftes med dette referatet at oppstart av planarbeid kan kunngjøres. Varselet skal utarbeides etter kommunens mal, se planpakken. Dersom byggesak skal behandles parallelt med plansaken må dette fremgå av varselet. Det skal kunngjøres en melding om oppstart av planarbeid i minst Røyken og Hurums avis (og ev. Drammens Tidende) og på kommunens hjemmesider. Varselet om at planarbeidet starter opp etter plan- og bygningsloven 12-8 første ledd, skal ha vedlagt planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet eller opplyse om hvor det er tilgjengelig (ref. forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven, 5). Annonsen skal likeledes gi opplysninger om hvor planinitiativet og referatet fra oppstartmøtet er tilgjengelig for innsyn. 10 Planområdet Ved varsel om planoppstart skal følgende område inngå i planavgrensningen: o_st3-4 o_sgt3

11 o_skv4 til og med krysset o_skv4/o_skv6, o_skv6, krysset o_skv6/o_skv7, og deler av o_skv10. Inkluderer fortau, gang-/sykkelveg, sykkelveg/-felt, annen veigrunn, og langsgående parkeringsplasser. SGS3 o_ss4 og 6 Planavgrensning skal leveres til kommunen i henhold til gjeldende SOSI-standard og godkjennes av kommunens kartavdeling, før det varsles oppstart av planarbeid. Kommunen kan tilpasse varslingsområdet og legge til mindre arealer for å sikre en hensiktsmessig avgrensning mot tilgrensende planer. 11 Hvem skal varsles Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp. Naboliste bestilles samtidig med kartgrunnlag på Infoland. Det er link til siden i kommunens planpakke. Du får liste over myndigheter og lag/foreninger fra saksbehandler når annonsetekst og planavgrensning er godkjent av kommunen. 12 Utbyggingsavtale Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale kan gjøres samtidig med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Det kan derfor være hensiktsmessig å ta kontakt med juridisk (jus@rkn.no) rett etter oppstartsmøtet for å koordinere prosessene og kunngjøre begge tiltak samlet. Se vedlagt informasjonsskriv. 13 Plan for informasjon og medvirkning Det er lagt opp til at man følger medvirkningsprosessen angitt i Plan- og bygningsloven gjennom varsel av oppstart og offentlig høring etter 1.gangsbehandling. Kommunen anbefaler tett kontakt med barneskole og FAU, og oversender kontaktinformasjon til disse. 14 Fremdrift Generell info: Avtalt fremdrift betinger at forslagsstiller overholder avtalt dato for innsendelse, og at mottatt dokumentasjon er komplett og har nødvendig kvalitet. Hva som inngår i et komplett planforslag fremgår av kommunens planpakke. Hvis materialet ikke har nødvendig kvalitet og/eller ikke er entydig, må ny fremdrift avtales. Det er ønskelig med en tett dialog mellom saksbehandler og plankonsulent. Dialog/møter avklares underveis i prosessen. Før det kan sendes inn et komplett planforslag skal det sendes inn et utkast til planforslag. Utkastet skal være tilnærmet komplett, og inneholde all nødvendig dokumentasjon. Utkastet vil være grunnlag for en intern avklaring, og samlet tilbakemelding vil bli gitt plankonsulent i møte. Ansvar K/P P Frist

12 Etter plankonsulentens justeringer/rettelser/suppleringer av utkast til plan, sendes komplett planforslag til 1.gangs behandling til kommunen. Iht. pbl har kommunen en frist på tolv uker (eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller) til å avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i 12-9 og K P K 15 Videre saksgang etter 1. gangs behandling Ved offentlig ettersyn kan det fremkomme krav til ytterligere dokumentasjon. Saken kan ikke fremmes for sluttbehandling før alle utredninger er ferdigstilt. 16 Informasjon om kartgrunnlag og utforming av plankart a. Grunnkart Kartgrunnlag bestilles på Infoland. Det er link på kommunens nettside under Planpakken. I enkelte tilfeller kan det være behov for oppmålinger, som for eksempel oppmåling av usikre eiendomsgrenser. Usikre grenser må klarlegges før 1. gangs behandling av planen. b. Plankart Endelig planforslag skal leveres digitalt i henhold til gjeldende SOSI-standard. Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett og fremmes til 1. gangs behandling. 17 Gebyr Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens gjeldende gebyrregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven det året komplett plan foreligger. På bakgrunn av de opplysningene vi har per i dag, og beregnet iht. gebyrregulativet for 2019, utgjør gebyret kr ,-. Det er da tatt utgangspunkt i oppgitt grunnareal på m2, og bruksareal (BRA) på m2 ( m2 (BRA) boligareal og 590 m2 (BRA) næringsareal). Det beregnes gebyr for BRA under terreng, også parkeringskjeller som ev. ikke inngår i beregning av BRA. Gebyr må beregnes på nytt når komplett plan til 1. gangs behandling foreligger. Det vises til gebyrregulativ på kommunens hjemmeside 18 Bekreftelser Dette dokumentet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige. Oppstartsmøtet og tilbakemeldingsbrevet gir ikke rettigheter i den senere saksbehandlingen.

13 Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk, og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift, uten at det er avtalt nytt tidspunkt for innsendelse, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Vedlegg: - Krav til materiale for komplett planforslag - VIVAs sjekkliste for vei, vann og avløp i reguleringsplan