SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Knut Grimnes Arkiv: 610 Arkivsaksnr.: 18/4447 MODUM RÅDHUS - INFORMASJON ETTER TVERRFAGLIG GJENNOMGANG AV EIENDOM

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Knut Grimnes Arkiv: 610 Arkivsaksnr.: 18/4447 MODUM RÅDHUS - INFORMASJON ETTER TVERRFAGLIG GJENNOMGANG AV EIENDOM Rådmannens innstilling Saken tas til orientering. Vedlegg Tverrfaglig tilstandsvurdering Norconsult as Tilstandsvurdering VVS Erichsen og Horgen as Brannteknisk tilstandsvurdering/risikovurdering Roar Jørgensen as. Kommunedelplan for kulturminner i Modum kommune fagrapport bygninger Saksfremlegg Kommunedelplan for kulturminner Kortversjon Tverrfaglig rapport med informasjon om teknisk- og bygningsmessig tilstand i Modum rådhus foreligger. Resultatet fra tilstandsvurderingen skal brukes som beslutningsunderlag for fremtidig forvaltning av eiendommen med tanke på videre bruk samt behov for vedlikehold og eventuell oppgradering. Rådgivende ingeniørfirma Norconsult as har gjennomført tverrfaglig tilstandsvurdering av bygget samt foretatt en oppsummering av mulige strategier for fremtidig disponering av eiendommen. Rådhuset har vært i bruk i 55 år. Bortsett fra utskifting av enkelte deler av de tekniske installasjonene og delvis fornyelse av innvendige overflater, fremstår bygningen slik som den var da den var ny. På flere områder bærer rådhuset derfor preg av forsømt vedlikehold samt tidsmessighet. Ut fra verifikasjon av rapporter på hhv. Brannsikkerhet og VVS samt ut fra egne

2 vurderinger på bygningsdeler anbefaler Norconsult følgende strategi for fremtidig disponering av eiendommen: Alternativ 1: Riving og nybygging Alternativ 2: Totalrehabilitering Saken legges fram som orientering og videre prosess drøftes i byggekomiteen. Bakgrunn Kommunestyret vedtok følgende i sak 48/14: Fasaden i rådhuset rehabiliteres i henhold til alternativ 1. Utskifting av fasader i rådhuset utføres i ett byggetrinn. Solskjerming, tilsvarende ZIP Screen velges, og integreres i fasadeløsningen. Utgiften innarbeides i økonomiplanen Det registreres avvik i vedtak fra sak i kommunestyre 48/14, utskifting av vinduer. Dette opp i mot faglig vurdering i tverrfaglig tilstandsvurdering fra de rådgivende konsulentfirma som har forestått karlegging av tilstand i bygning. I tverrfaglig tilstandsvurdering anbefales det ikke å gjennomføre kun delvis utskifting av komponenter isolert sett, som f. eks. vinduer, hele klimaveggen eller luftbehandlingsanlegget. I sak 97/17 - investeringsbudsjett 2018/økonomiplan vedtok Kommunestyret følgende: «Det settes av 1 mill. kr i 2018 til en tverrfaglig gjennomgang av rådhuset med prosjektering av tiltak som bør gjøres samtidig som fasaden byttes. Ut i fra denne gjennomgangen vil det bli satt opp et revidert kostnadsoverslag med følgekostnader for ombyggingen. Det fremmes politisk sak før tilbudsforespørsel på prosjektet utarbeides. Anslått kostnad på til sammen 20 mill. kr er lagt inn i økonomiplanen for 2019 og 2020». Teknisk etat v/ avd. formålsbygg har forestått arbeider med gjennomføring av tverrfaglig tilstandsvurderinger. Resultatet fra tilstandsvurderingen skal brukes som beslutningsunderlagene for fremtidig forvaltning av eiendommen med tanke på videre bruk samt behov for vedlikehold og eventuell oppgradering. Til informasjon er Modum rådhus tatt inn i «Kulturminneplan for kulturminner» for Modum kommune. Bygget står oppført med «høy verdi» hvilket er nærmere beskrevet i fagrapport 2 som omhandler verneverdige bygninger og kulturmiljø jfr. vedlegg Saksopplysninger En kortversjon om hva saken handler om, samt hva som er innstilling til vedtak.

3 I henhold til sak 97/17 i Kommunestyret er det gjennomført tverrfaglig tilstandsanalyser til informasjon om byggets tilstand. Dette som grunnlag for revidert kostnadsoverslag og videre planer for rehabilitering samt videre diskusjon om fremtidig disponering av eiendom. Tverrfaglig tilstandsvurdering og denne sak omhandler kun Modum rådhus. Modum kulturhus og gamle rådhus anses ikke relevant i forbindelse med rehabilitering og ombygging av rådhuset i denne fase. Det er dog utført tilstandsvurdering av Modum Kulturhus for fagene VVS og Brannteknikk, men som nevnt ikke medtatt i vurdering av selve rådhusbygningen. Det er gjennomført tilstandsvurdering innen fagområdene: Brannsikkerhet VVS Byggeteknikk Elektro Miljøteknikk Det er 3 firma som har medvirket i vurdering av rådhuset: Tverrfaglig tilstandsvurdering Norconsult as Tilstandsvurdering VVS Erichsen og Horgen as Brannteknisk tilstandsvurdering/risikovurdering Roar Jørgensen as. Tverrfaglig sluttrapport fra Norconsult er basert på og har verifisert tidligere innhentet tilstandsvurderinger innenfor fagene VVS og Brannteknikk fra nevnte firma. Rapportering/oppsummering på faglig nivå Videre følger informasjon på faglig nivå med kort oppsummering. Informasjon er i hovedsak hentet fra tilstandsvurderingene for de ulike fagområdene. For helhetlig informasjon jfr. tilstandsvurderingene for de respektive fagområder. Brannsikkerhet Med hensyn til brannsikkerheten foreligger det flere alvorlige avvik fra Byggeforskrift 1985 (BF 85) og Forskrift om brannforebygging. I de tilstandsanalyser som foreligger opplyses det at det snarest må gjennomføres utbedringstiltak i rådhuset for å tilfredsstille Forskrift om brannforebygging 8. Dette er uavhengig om bygningen brukes videre slik den er i dag eller rehabiliteres. De viktigste nødvendige tiltak gjelder:

4 Rømning: Oppgradering av alternativ rømningsvei, enten ved oppgradering av eksisterende bitrapp eller ved etablering av et nytt trapperom i tillegg til hovedtrapperommet. Ventilasjon: Utbedring/utskifting av ventilasjonsanlegg for å redusere mulighet for brann- og røykspredning mellom etasjene. Slik ventilasjonsanlegget er utformet i dag vil det kunne bidra til hurtigbrannspredning i bygningen. Vi kan vanskelig se at en oppgradering av eksisterende ventilasjon vil gi den nødvendige brannsikkerhet, også iht. BF85. Utskifting av eksisterende ventilasjonsanlegg vil medføre omfattende innvendig ombygninger. Omfanget for dette vil ligne på en innvendig totalrehabilitering. Bygningsmessige utbedringer på gjennomgående installasjonssjakt, slik at denne utgjør egen branncelle. Det er avdekket at den gjennomgående installasjonssjakten bak heisen i 6. etg. er åpen over himling. Det antas, men det er ikke verifisert, at dette også er tilfelle i flere andre etasjer. Utbedringen vil medføre lokale bygningsmessige tiltak i alle angjeldende plan. I rapporten opplyser Norconsult om eiers plikter iht. Forskrift om brannforebygging og hva det innebærer. 8 Oppgradering av byggverk: Eieren av et byggverk skal sørge for å oppgradere sikkerhetsnivået i byggverket slik at det minst tilsvarer nivået som fremkommer av de samlede kravene gitt i byggeforskrift 15. november 1984 nr.1892 eller senere byggeregler (BF 85). Oppgraderingen kan skje ved bygningstekniske tiltak, andre risikoreduserende tiltak eller ved en kombinasjon av slike. Oppgraderingsplikten gjelder så langt den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. VVS-anlegg (sanitæranlegg, varmeanlegg og luftbehandlingsanlegg) Det rapporteres at de VVS tekniske anleggene har dels store avvik i forhold til satt referansenivå, dagens standard. En oppgradering/utskifting av de VVS tekniske installasjoner vil ha store arkitektoniske, bygningsmessige, branntekniske og elektroniske konsekvenser. Utskifting av sanitær- og luftbehandlingsanlegget vil også medføre store bygningsmessige inngrep i alle etasjer samt i konstruksjonen for klimaveggen. Tiltaket

5 med utskifting av disse anleggene vil dermed bli svært omfattende og medføre behov for bygningsmessig rehabilitering i mesteparten av arealene. Bygningens sanitæranlegg bærer preg av alderen. Både estetisk og mht. sikkerhet mot lekkasjer, kondensskader fra uisolerte rør etc. er anlegget modent for utskifting. Sanitæranlegget har i stor grad passert forventet levetid. Tilstandsgrad TG2 på anlegget er nær ved å gå over mot TG3. Det samme med konsekvensgraden, da vannlekkasje ved f.eks. rørbrudd vil kunne få store bygningsmessige følger. Rør fram i gulv og rør til servanter og klosetter er ikke skiftet. Disse rørene som er laget av glødde kobberrør i gulv må følges opp med tanke på lekkasje. Sanitær- og luftbehandlingsanlegget har i stor grad passert forventet levetid og er modne for utskifting. Grunnet tilsynelatende god drift av de tekniske anleggene har teknisk etat klart å holde liv i disse, til tross for at normal teknisk levetid er overskredet med god margin. Varmeanlegg i energisentral er nytt og i god stand. Det er vannbåren varme i bygget. Energisentralen har varmepumper med kollektorer i borehull som primærkilde. Dette er av nyere dato og det er ikke behov for tiltak på dette. Unntak er oljekjelen som er fra 1973 og har brenner fra Rørnett til ventilasjonsrom plan 9 er fra 1963 og bør skiftes. Oppvarming skjer hovedsakelig via ventilasjonsluft med innblåsing langs fasaden i vindusbenker. I hovedtrapp samt toalettrom er det oppvarming med konvektorer montert i vindusbenk. Dette er fra Luftbehandlingsanlegg i bygget 2 stk. ventilasjonsanlegg. Et hoved ventilasjonsanlegg som betjener alle etasjer i høyblokka samt et system som betjener servicetorg i 1. etg. Hovedventilasjonsanlegget er fra 1963 og er montert i takoppbygg. Tilluftsdelen av hovedanlegget (VA-1) er et høytrykksanlegg hvor lufthastighetene i hovedkanalene er svært høy. Det er plassert kombinerte reduksjonsbokser/blandebokser ute i kanalnettet. Disse regulerer tilluftstemperaturen til rommene ved å blande luft fra varm- og kald kanal. Kanalnettet for tilluft er slik at tilluft til en etasje ligger over himling i etasjen under. Det går da kanal fra underliggende etasje gjennom dekket og opp i vindusbenk med tilluft opp langs vinduene. Disse kanalføringene gjennom dekke er ikke brannsikret. Kapasitetsbehov avhenger av bruksmønster og persontetthet i de enkelte etasjene og i enkeltområder i hver etasje. I 8. etg. med kommunestyresal og andre møterom vil ventilasjonsanleggets kapasitet være utilstrekkelig i perioder med mange personer tilstede. Dette vil høyst sannsynlig være tilfelle også i områder med stor persontetthet i andre etasjer. Spesielt gjelder at all tilluft er konsentrert langs fasaden. Eventuelle rom som ligger uten tilknytning til fasaden har altså ikke friskluft, men ventileres med

6 omluft fra fasadearealer. Trapperom er uventilert. Aggregatet har også oppvarmingsfunksjon. Dette fungerer ikke tilfredsstillende det er observert flere steder i bygget hvor det er plassert elektriske ovner i tillegg. Det er også opplyst at på kalde vinterdager er det målt innetemperaturer på C, og at det i kalde perioder også er klager på trekk fra ansatte. Temperaturstyring skjer med romfølere og blandebokser over himling. Dette reguleres med trykkluft. Utstyret er fra Det er ikke lenger standard handelsvare i Norge. I perioder hvor hovedaggregatet går med en høy andel omluft og avtrekksvifte fra toaletter går vil undertrykk i bygget føre til at uteluft trekke inn, og i den kalde årstid føre til trekk og lave innetemperaturer. Lydforholdene i anlegget er ikke tilfredsstillende. Det antas å være høyere lydnivå i anlegget enn dagens krav. Dette er ikke målt, men observasjon under befaring gir inntrykk av dette. I tillegg antar vi det også må være problemer med overhøring mellom en del av rommene. Dette fordi det er åpne kanalføringer mellom enkelte rom i vindusbenkene. Kanalføringer er ikke brannsikret. Brann vil derfor kunne spre seg raskt gjennom ventilasjonsanlegget. Slik det er utført vil røyk og brann kunne spre seg raskt i hele bygget via ventilasjonsanlegget. Siden trapperom er uventilert vil røykspredning dit hindres så lenge dørene er lukket og røyktette. Det er etter det vi ser ikke røykventilering av trapperom, evt. røyk som kommer ut i trapperommet vil dermed bli værende der. Tilluften er utført som høytrykksløsning. Tilluftsvifta går med et trykk på 1080 Pa. Helhetsvurdering ventilasjonsanlegg: Tilstandsgrad - TG3 Konsekvensgrad- KG2 KG3 for brannsikkerhet Systemet har: I perioden for lave luftmengder med konsekvens for helse og miljø. Teknisk levetid er langt overskredet, noe deler av anlegget også bærer sterkt preg av. Oppvarming med luft som ikke fungerer tilfredsstillende. Dette er en løsning som ikke benyttes i kontorbygninger i dag. Branntekniske løsninger som ikke er tilfredsstillende. Anbefaling: Ventilasjonsanlegg bør rives og erstattes med nytt anlegg med kapasitet i henhold til dagens krav. Ventilasjonsprinsipp bør endre. Vannbåret varmeanlegg etableres med separate varmekilder i hvert rom.

7 Byggeteknikk Det er ikke registrert indikasjoner på alvorlige feil eller sviktsymptomer ved bæresystemet og ved fundamenteringen. Hovedbæresystemet inkludert etasjeskiller av betong antas er i god/tilfredsstillende teknisk stand og vil kunne ha lang restlevetid. De fleste bygningsmessige komponenter er fra byggeåret. Unntaket er i all hovedsak gulvbelegg og noen dører og himlinger, som er blitt skiftet ut på ulike tidspunkt. Behovet for vedlikehold og oppgradering/utskifting er størst hva gjelder klimaskjermen inkludert vinduer. Klimaskjermen er verken tilstrekkelig vind- eller regntett og oppfyller ikke moderne krav til energiøkonomisering. Det er i tillegg mangelfull solskjerming i fasadene, hvilket fører til høy temperatur inne og diskomfort. Etter at tiltak med utskifting av sanitær- og luftbehandlingsanlegget er utført, antas det at også de fleste innvendige overflater ville ha behov for rehabilitering eller oppussing. Elektro Mesteparten av de elektrotekniske anleggene er originale, dvs. at de er utgått på teknisk levetid eller nærmer seg slutten av teknisk levetid. Det vil si ved ikke utskiftede elementer vil det være behov for å fornye om relativt kort tid. Helse- og miljøfarlige stoffer Det er utført en overordnet kartlegging av helse- og miljøfarlige stoffer i bygningen. Kartleggingen er basert på lang erfaring fra miljøkartlegging av tilsvarende bygninger fra samme tidsepoke. Den utførte kartleggingen erstatter ikke utarbeidelse av en miljøsaneringsbeskrivelse i forkant av at det utføres fysiske tiltak i bygningen, slik det kreves iht. TEK. Miljøteknisk sett er bygningen ryddig og enkel. Dette har sin årsak i at bygningen er homogen/ikke er ombygget i vesentlig grad og at det er brukt kun et begrenset antall materialer. Det er påvist miljø- og helsefarlige stoffer i bygningen. Som eksempler nevnes asbest og bromerte flammehemmere. Omfanget for forekomst av miljø- og helsefarlige stoffer i bygningen vurderes å være normalt eller mindre enn det som kunne forventes med grunnlag i byggeåret Drøftinger

8 Ut fra gjennomført kartlegging og tverrfaglige analyser for nevnte fagområder har Norconsult kommet frem til to aktuelle muligheter for fremtidig disponering av eiendommen: Alternativ 1: Riving og nybygging Alternativ 2: Totalrehabilitering Basert på den tverrfaglige vurderingen Norconsult har gjort, anbefales det ikke å gjennomføre kun delvis utskiftning av komponenter isolert sett, som f.eks. vinduer, hele klimaveggen eller luftbehandlingsanlegget. Siden de bygningsmessige og tekniske komponentene må ses og skal fungere i samspill med hverandre, vil en partiell rehabilitering av kun utvalgte bygningsdeler fort medføre behov for ytterligere fornyelse og oppgradering på tilstøtende elementer og ikke føre til et vedvarende godt resultat. En oppdeling av det totale rehabiliteringsbehovet i mindre delrehabiliteringer vil i tillegg føre til større investeringskostnader enn for en totalrehabilitering. Totalrehabiliteringen vil i dette tilfelle trolig medføre at bygningen strippes ned til betongen, dvs. kun hovedbæresystemet og etasjeskiller blir igjen. Det antas at det eksisterende bæresystemet vil kunne brukes videre i den forutsatte restbrukstiden på 30 år. Dette må imidlertid verifiseres før en eventuelt går videre med dette alternativet. Alle andre bygningsdeler rives/demonteres og bygges opp igjen iht. gjeldende tekniske krav, dvs. TEK17. Kostnadsvurdering Kostnadsvurdering i tverrfaglig tilstandsanalyse er basert på terminologi og begrep i Norsk standard 3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt med totale bygg- og entreprisekostnader. Jfr. kapittel om strategi for fremtidig disponering av eiendommen for nærmere forklaring for hvordan vurderingen er bygget opp og hva som inngår i vurderingen. Kostnadsrammen for Alternativ 1 (ekskl. utendørsarbeider, spesielle kostnader, mva. og prisregulering) er anslått til omtrent kr /m 2 BTA. Restverdien på den strippede bygningen er anslått til i underkant av kr 4.000/m 2 BTA. Ved samlet BTA på ca m 2 ligger kostnadsrammen for Alternativ 1 på ca. kr 102 millioner. Ved valg av Alternativ 2 vil reduksjonen på investeringskostnaden sammenlignet med Alternativ 1 utgjøre ca. kr 13 millioner, dvs. kostnadsrammen ville reduseres til omtrent kr 90 millioner. Jfr. tabell i tilstandsvurdering fra Norconsult som beskriver kostnadssammenligning mer detaljert med kostnadselementer i kr/m 2 bruttoareal (BTA)

9 Konklusjon Rådhuset har vært i bruk i 55 år. Bortsett fra utskifting av enkelte deler av de tekniske installasjonene og delvis fornyelse av innvendige overflater, fremstår bygningen slik som den var da den var ny. På flere områder bærer rådhuset derfor preg av forsømt vedlikehold samt utidsmessighet. Ut fra de tekniske- og bygningsmessige vurderinger som er gjennomført har dette gitt et bedre og mer helhetlig grunnlag når det gjelder status for tilstand i bygning. Saken tas til orientering og videre prosess drøftes i møtet.