HITRA KOMMUNE. Innkalling til møte i Teknisk komite Fillan den: Medlemmer og varamedlemmer av Teknisk komite

Transkript

1 HITRA KOMMUNE Fillan den: Medlemmer og varamedlemmer av Teknisk komite Innkalling til møte i Teknisk komite Medlemmene kalles med dette inn til Fjernmøte Varamedlemmer som mottar denne innkalling skal ikke møte uten nærmere varsel. Evt. forfall bes omgående meldt til Hitra kommune tlf.: eller postmottak@hitra.kommune.no Representant som ønsker å få vurdert sin habilitet i forhold til behandling av saker ført opp på sakslisten, skal melde fra om dette til rådmannen i god tid slik at dette kan klargjøres før møtet. Spørsmål meldes rådmannen. E-postadresse: postmottak@hitra.kommune.no Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett: 1

2 2 Side 2 av 2

3 Saksliste Utvalgssaksnr. Sakstittel / Innhold Lukket Saker til behandling PS 148/18 Søknad om tiltak på eiendommen gnr 122, bnr 309. Dispensasjon fra reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya 3

4 Saker til behandling PS 148/18 Søknad om tiltak på eiendommen gnr 122, bnr 309. Dispensasjon fra reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya 4

5 HITRA KOMMUNE Teknisk sektor Arkiv: 0122/0309 Saksmappe: 2018/ Saksbehandler: Monica Jensø Dato: Søknad om tiltak på eiendommen gnr 122, bnr 309. Dispensasjon fra reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya Utvalg Møtedato Utvalgsaknr. Teknisk komite /18 Vedlegg: 1 Tegningsdokumentasjon Innstilling: 1. Det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya, til oppføring av forretnings- og kontorbygg på eiendommen gnr 122, bnr 309, med bygningshøyde på inntil kotehøyde +12,60 m. 2. Vedtaket gjøres i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, og begrunnes med at hensynet bak reguleringsplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge dispensasjonen. Dette med bakgrunn i at hele området er planert på høyere nivå enn minimumskravet i bestemmelsene, samt at en ikke kan se at det omsøkte byggets høyde blir for høyt i forhold til siktlinjer fra boliger på Sandstad eller i forhold til omkringliggende terrengelementer og annen bebyggelse i området. 3. Saken anses som tilstrekkelig belyst iht. naturmangfoldlovens 7, og med bakgrunn i at arealformålet og bruken forblir uendret, antas vedtaket å ikke ha betydning for naturmangfoldet i området. Harald M. Hatle Ass. rådmann Dokumentet er elektronisk godkjent Dag Robert Bjørshol Kommunalsjef RO4 Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett: 5

6 Bakgrunn for saken Grimstad og Tønsager AS, v/mathias Leirgulen, Innherredsveien 9, 7014 Trondheim, søker på vegne av tiltakshaver Tess Nord Eiendom as, Postboks 1540, 3007 Drammen, om tillatelse til oppføring av nytt forretnings- og kontorbygg på Kalvøya, på eiendommen gnr 122, bnr 309. Figur: det omsøkte tiltaket Figur: utsnitt av reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya Det omsøkte tiltaket ligger i reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya, innenfor område avsatt til arealformålet forretning/kontor/industri, i område V, der følgende bestemmelser er gjeldende: Område V for forretning/kontor/industri Bebyggelsens form: Det skal ved søknad om oppføring av nybygg legges ved nødvendig illustrasjon som viser at bebyggelsen forholder seg godt til landskap og nabobygninger. Bebyggelsens høyde: For industriarealene på Kalvøya settes kote for opparbeidelse av utbyggingsarealer til min. +3,0 m. Høydebegrensning for bebyggelse settes til kote +10,0 for område V. Det Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett: 6 Side 2 av 2

7 kan gjøres unntak for skorstein, master, kraner og lignende som kan dokumenteres i søknad om tiltak. Bebyggelsens farge, materialbruk og lyssetting: Bebyggelsen skal gis en god form og materialbruk. Standarden på utforming og materialbruk skal være høy. Utvendig farge, også farge på tak, skal godkjennes av kommunen. Det skal ved søknad om oppføring av nybygg legges ved nødvendig illustrasjon som viser at bebyggelsen forholder seg godt til landskap og nabobygninger. Utomhusområder: Atkomst skal skje fra atkomstvei vist i plana. Atkomst, parkering, kjøreareal, beplantning, evt. inngjerding og utendørs oppholdsarealer for ansatte i virksomheten skal framgå av utomhusplan som skal følge byggesøknad. Utomhusplana skal også vise håndtering av overflatevatn. Skjæring/fylling skal ha maksimumsfall 1:2 og skal opparbeides og beplantes. Bygningsmassen skal henvende seg bort fra FV 714 mht parkering og adkomst/inngang. Parkering for virksomheten skal skje på egen tomt. Utforming av evt. kaianlegg skal godkjennes av kommunen. Det tillates ikke inngjerding som er til hinder for allmennhetens ferdsel langs sjøen. Med bakgrunn i at bygningen omsøkes oppført med høyde på ca 8,5 m,og at byggets gesims blir på ca kote moh må søknaden behandles som dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for området. Saksopplysninger I søknaden anføres følgende: «For eiendommen med gnr 122 bnr 309 gjelder reguleringsplan nr : «Kalvøya/Jøstenøya», vedtatt I følge plankart ligger tomta i område V. Formål er forretning/kontor/industri. I i planbestemmelsene under punkt som omhandler bebyggelsens høyde står det at kote for opparbeidelse av utbyggingsarealer settes til min. +3,0m. Høydebegrensning for bebyggelse settes til kote +10,0m. Området er i dag grovplanert på omtrent kote +4. Bygget plasseres derfor med overkant gulv på ca kote +4,1 m. Bygget er ca 8,5 m høyt. Dvs at byggets gesims blir på c akt. +12,6m. Vi søker derfor om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Begrunnelse: Det søkes om oppføring av et kontor- og forretningsbygg med to etasjer. Det er ønske om flere virksomheter i bygget foruten Tess AS. Tiltakshaver ønsker å legge til rette for at samarbeidende bedrifter innenfor samme bransje kan etablere seg i umiddelbar nærhet til virksomheten. Dette vil bidra til en bærekraftig og arealeffektiv utnyttelse av eiendommen. Imidlertid er det ikke mulig med bygg med to etasjer om det skal være it råd med reguleringsplanens høydebegrensning, der bebyggelse kan ha maksimal høyde på kun 7 m. Omsøkt bygg er planlagt med gesimshøyde på ca 8,5 m. Dette sikrer god etasjehøyde som er egnet til formålet forretning og kontor. Byggets høyde og to etasjer vil medføre at tiltakshaver og fremtidige leietakere får et funksjonelt bygg med god fleksibilitet der bygget på sikt også vil kunne utvides øst- og sørover om det skulle bli behov for dette. Tomta blir vesentlig mer funksjonell og bedre utnyttet når bygget oppføres i to mindre etasjer enn om det oppføres som kun en stor etasje. Høydebegrensningen i reguleringsplanen er trolig satt lavt for å sikre utsikt fra områdene nord for planområdet. Byggets høyde vil etter vår oppfatning ikke være til sjenanse hverken for naboer Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett: 7 Side 3 av 3

8 eller andre. Avviket på 2,6 meter fra kote + 10 til kote +12,6 er relativt lite. Sørøst for bygget er det en bergformasjon som har topp på ca kote + 13m. Det relativt nye terminalbygget mot sør har høyde på ca 10,3m, og er dermed 2 m høyere enn omsøkt bygg. Mønet på terminalbygget ligger på ca kote + 13m. Både berget og terminalbygget er høyere enn omsøkt bygg og vil derfor skjerme mer mot sør. Se vedlagt illustrasjon (tegning ). Vi kan derfor ikke se at omsøkt bygg kan være til vesentlig ulempe for noen. Tomta er planert på ca kote + 4. Kotehøyden på området er anleggsteknisk lagt for å bli kvitt overflatevannet uten pumping osv., og er også relatert til omkringliggende veinett, bebyggelse og avløpsnett. I reguleringsplanen står det at utbyggingsarealer skal opparbeides på kote + 3,0. Det vil være lite hensiktsmessig å grave ut og senke hele tomta slik at denne blir liggende 1 meter lavere enn området rundt. Det vil også bli store utfordringer med teknisk infrastruktur og håndtering av overvann. Vi søker derfor om at bygget kan ligge på c akt + 4,1 og at topp gesims blir ca kote +12,6. Etter vårt syn vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn mulige ulemper.» Figur: illustrasjon, tegning Høringer Det er gjennomført nabovarsling, og det er ikke mottatt nabomerknader innen fristens utløp. Vedlagt søknaden er erklæring fra Hitra kommune knyttet til at det tillates oppføring av bygning nærmere enn 4 m fra felles tomtegrense mot vest og nord. Det tillates oppføring av bygning med avstand på 2,0 m til felles tomtegrense. Med bakgrunn i sakens karakter og omfang vurderes det ikke å være nødvendig å oversende saken til sektormyndighetene til høring. Søknaden medfører ikke endring i arealformål, kun en Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett: 8 Side 4 av 4

9 endring i høyde på bygg, og man ser derfor ikke nødvendigheten av at denne saken blir oversendt. Vurdering Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Hvis konklusjonen etter vurdering i forehold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering av om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya ble sist endret via endelig vedtak i Høydebestemmelsene i planen er fastsatt med bakgrunn i følgende forhold: ( ) Det er her lagt vekt på siktlinjer og terrengformasjoner, slik at ikke bygningsmassen skal bli for høy i forhold til omkringliggende terrengelementer, og man har tatt utgangspunkt i de analyser som ble utført av Eggen arkitekter as i I bestemmelsene for planområdet er det satt krav om at opparbeidelsen av utbyggingsarealene skal gjøres på minimum kote +3,0, og at høydebegrensning for bebyggelse skal settes til kote +10,0m. Planert høyde på tomtearealet ved overdragelse av tomta er høyere enn minimumskravet satt i bestemmelsene, det er planert på høydekote +4,0m. Det samme er gjeldende for hele området og infrastrukturen rundt (veinett osv) Som det anføres i søknaden vurderes det å være uhensiktsmessig og uheldig å måtte fjerne topplaget på tomta for å delvis imøtekomme bestemmelsene. Dette spesielt ettersom veianlegg og annen infrastruktur også er etablert med høyde på kote +4,0 Det søkes dispensasjon til oppføring av bygningsmasse på tomta med høyde på kote +12,6m, noe som utgjør et mindre avvik i forhold til høydebestemmelsen i planbestemmelsene. En kan ikke se at det omsøkte byggets høyde blir for høyt i forhold til siktlinjer fra boliger på Sandstad, eller i forhold til omkringliggende terrengelementer og annen bebyggelse i området. Dette med bakgrunn i vedlagte visualisering av det omsøkte tiltaket. Den økte høyden vurderes å være akseptabel ut i fra en helhetsvurdering, samt med utgangspunkt i bygningens funksjon og brukbarhet. Det skal i slike saker redegjøres for hvordan prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 er vurdert. I og med at arealformålet og bruken vil bli uendret, antas vedtaket å ikke ha betydning for naturmangfoldet i området. Med bakgrunn i ovennevnte momenter vil administrasjonen tilrå overfor teknisk komite at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Kalvøya/Jøstenøya, til oppføring av forretnings- og kontorbygg på eiendommen gnr 122, bnr 309, med bygningshøyde på inntil kotehøyde +12,60 m. Vedtaket gjøres i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, og begrunnes med at hensynet bak reguleringsplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge dispensasjonen. Dette med bakgrunn i at hele området er planert på høyere nivå enn minimumskravet i bestemmelsene, samt at en ikke kan se at det omsøkte byggets høyde Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett: 9 Side 5 av 5

10 blir for høyt i forhold til siktlinjer fra boliger på Sandstad eller i forhold til omkringliggende terrengelementer og annen bebyggelse i området. Saken anses som tilstrekkelig belyst iht. naturmangfoldlovens 7, og med bakgrunn i at arealformålet og bruken forblir uendret, antas vedtaket å ikke ha betydning for naturmangfoldet i området. Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett: 10 Side 6 av 6

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18