HITRA KOMMUNE. Innkalling til møte i Teknisk komite Fillan den: Medlemmer og varamedlemmer av Teknisk komite

Transkript

1 HITRA KOMMUNE Fillan den: Medlemmer og varamedlemmer av Teknisk komite Innkalling til møte i Teknisk komite Medlemmene kalles med dette inn til møte i Telefonmøte, sommerfullmakt Kl 08:30 Varamedlemmer som mottar denne innkalling skal ikke møte uten nærmere varsel. Evt. forfall bes omgående meldt til Hitra kommune tlf.: eller postmottak@hitra.kommune.no Spørsmål meldes rådmannen. E-postadresse: postmottak@hitra.kommune.no Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett:

2 Side 2 av 2

3 Saksliste Utvalgssaksnr. Sakstittel / Innhold Lukket PS 52/13 Saker til behandling Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Fillan del IV for gnr 93 bnr 144, gnr 93 bnr 148, gnr 93 bnr 151

4 Saker til behandling

5 Saker til behandling

6 HITRA KOMMUNE Teknisk sektor Arkiv: 0093/0148 Saksmappe: 2013/745-6 Saksbehandler: Marit Aune Dato: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Fillan boligfelt del IV for gnr 93 bnr 144, gnr 93 bnr 148, gnr 93 bnr 151 Utvalg Møtedato Utvalgsaknr. Teknisk komite /13 Vedlegg: 1 Situasjonsplan tomt 22 2 Situasjonsplan tomt 24 3 Situasjonsplan tomt 27 4 Gjeldende reguleringsplan for området - kart 5 Gjeldende reguleringsplan for området - bestemmelser Innstilling: 1. Det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Fillan boligfelt del IV til utnyttelsesgrad på 34 % for tomt 24 (gnr 93 bnr 144) og tillatelse til å bygge nærmere nabogrensen i sør enn 4 meter. Ny avstand til nabogrense i prosjektet skal forholde seg til situasjonsplan for tomt 24 datert Det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Fillan boligfelt del IV til utnyttelsesgrad på 34 % for tomt 22 (gnr 93 bnr 148) og tillatelse til å bygge nærmere nabogrensen enn 4 meter. Ny avstand til nabogrense skal forholde seg til situasjonsplan for tomt 22 datert Det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for Fillan boligfelt del IV til utnyttelsesgrad på 27,5 % for tomt 27 (gnr 93 bnr 151). 4. Vilkår for å innvilge dispensasjonen er at lekeplass som grenser mot tomt 24 skal opparbeides og ferdigstilles av utbygger samtidig som første prosjekt ferdigstilles. Vilkåret stilles for å erstatte tilstrekkelig uteområde for det økte antallet leiligheter. 5. Vedtaket er gjort i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, og begrunnes med at en høyere utnyttelse er ønskelig i området. En kan ikke se at hensynet bak reguleringsplan for Fillan del IV blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge søknadene, under forutsetning av at vilkåret oppfylles. 6. Naturbasen viser ingen funn i området og saken anses dermed som tilstrekkelig belyst i henhold til naturmangfoldlovens 7. Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett:

7 Side 2 av 2 Roger Antonsen Rådmann Dokumentet er elektronisk godkjent Dag Robert Bjørshol Kommunalsjef RO4 Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett:

8 Side 3 av 3 Bakgrunn for saken Sivilarkitekt Håvard Eide AS, Nedre Kristianstens gate 14, 7014 Trondheim søker dispensasjon for høyre utnyttelsesgrad på tomt 22, 24 og 27 i reguleringsplan for Fillan boligfelt del IV. Det søkes også om dispensasjon fra nabogrense på 4 meter på tomt 22 og 24. Saksopplysninger Dispensasjonssaken omhandler dispensasjon som er søkt for tre tomter. Da sakene omhandler samme tema, samles de i en dispensasjonssak. Tomtene det søkes dispensasjon for, ligger i reguleringsplan for Fillan boligfelt del IV. Endring i planen ble sist godkjent Som begrunnelse for dispensasjonene i saken anføres følgende fra søker: Tomt 22: «På 1. befaring så vi at tomten med fordel kunne fortettes utover reguleringsplanens krav til utnyttelse. Og i løpet av planleggingsprosessen landet vi på 4 boenheter. Med dette antallet ville vi fremdeles kunne tilby bra utomhusareal samt dekning av områdets parkeringskrav. Reguleringsplanen begrenser bygningenes grunnflate til maks 25 % av tomtens nettoareal. Med 4 boenheter vil vi få en utnyttelse på 34 %. Det er derfor nødvendig og søke om dispensasjon. For og få størst mulig avstand mellom bygningene ble de plassert inntil 1,5 meter fra nabogrensen mot vest og nord. Da kommunen i tilsvar til nabovarselet var negative til dette, justerte vi planen slik at minste avstand nå er 2 meter til nabogrense mot vest og 3,5 meter mot sør og nord. Avstanden mellom bygningene vil bli 8 meter etter justeringen og vi unngår således branntekniske begrensninger. Vi har opprettholdt 4 meter byggegrense mot kommunens tomt 23 (93/149). Vi søker om dispensasjon etter Plan og Bygningsloven 19-1 fra 29-4 for bygging nærmere nabogrense enn 4 meter.» Tomt 24: «På 1. befaring så vi at tomten med fordel kunne fortettes utover reguleringsplanens krav til utnyttelse. Og i løpet av planleggingsprosessen landet vi på 4 boenheter. Med dette antallet ville vi fremdeles kunne tilby bra utomhusareal samt dekning av områdets parkeringskrav. Reguleringsplanen begrenser bygningenes grunnflate til maks 25 % av tomtens nettoareal. Med 4 boenheter vil vi få en utnyttelse på 34 %. Det er derfor nødvendig og søke om dispensasjon. For å få best utnyttelse av tomten valgte vi og plassere bygningen slik at det sørøstlige hjørnet ligger 2 meter fra nabogrensen mot felles lekeareal. Dette sikrer solrike uteplasser mot sør. Vi søker om dispensasjon etter Plan og Bygningsloven 19-1 fra 29-4 for bygging nærmere nabogrense enn 4 meter.» Tomt 27: «På 1. befaring så vi at tomten med fordel kunne fortettes utover reguleringsplanens krav til utnyttelse. Og i løpet av planleggingsprosessen landet vi på 4 boenheter. Med dette antallet ville vi fremdeles kunne tilby bra utomhusareal samt dekning av områdets parkeringskrav. Reguleringsplanen begrenser bygningenes grunnflate til maks 25 % av tomtens nettoareal. Med 4 boenheter vil vi få en utnyttelse på 27,5 %. Det er derfor nødvendig og søke om dispensasjon.» Høringer Det er gjennomført utvidet nabovarsling i området og det er ikke innkommet merknader innen fristen. Saken er oversendt sektormyndighetene for uttalelse. Følgende anmerkes i brev innkommet til Hitra kommune : Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett:

9 Side 4 av 4 «Landbruk og bygdeutvikling Ingen merknad. Miljøvern Det er positivt at det legges til rette for en høy utnytting av arealene et område som allerede er satt av til boligbygging. Det er like vel viktig at verdiene i grønnstrukturen i området og på de enkelte eiendommene ivaretas også i tettstedsområdene i kommunen. Samfunnssikkerhet Ingen merknad. Barn og unge Fylkesmannen minner om at det skal avsettes tilstrekkelig og hensiktsmessige areal for lekeområder for barn og unge, herunder areal for nærlekeplasser rettet mot de aller minste barna, og at tilrettelegging tas inn i rekkefølgebestemmelsene. Fylkesmannen vil peke på at det i forslaget er satt av knappe areal for lekeområder i forhold til den økte utnyttelsesgrad som foreslås. Plasseringen av lekeområdene er heller ikke optimale ved at de er lagt i utkantene av boligområdet. Konklusjon Fylkesmannen anmoder om at hensynene til barn og unge ivaretas på en bedre måte, og ber om å bli underettet om kommunens vedtak. Saken er også forelagt Sør-Trøndelag fylkeskommune som støtter kommunens vurderinger samt vilkår for dispensasjon. Fylkeskommunen ønsker å minne om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Vi ber om at dette formidles til den som skal gjennomføre arbeidet. Vurdering av prinsippene i naturmangfoldloven Fylkesmannen minner om at alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 (jf nml 7). Før det fattes vedtak i saken må det skriftlig redegjøres for hvordan prinsippene 8-12 er vurdert. Manglende synliggjøring av dette vil regnes som en saksbehandlingsfeil.» Vurdering Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er adgang til å gi dispensasjon, så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering av om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Det er søkt om dispensasjon for bygging av flerboligbygg i reguleringsplan for Fillan del IV på tomtene 22, 24 og 27. Denne reguleringsplanen har i dag 28 tomter som er regulert til boliger. Reguleringsplanens bestemmelser har begrensinger i forhold til utnyttelsesgrad på 25 %. Søker ønsker fortetting på tre av tomtene med 4 boenheter for hver. I søknad som gjelder tomt 27 ønskes en utnyttelsesgrad på 27,5 % og på tomt 22 og 24 ønskes en utnyttelsesgrad på 34 %. Antallet boenheter på disse tomtene vil øke fra 3 til 12. Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett:

10 Side 5 av 5 Området vil endres betraktelig for de som er naboer til tomtene blant annet gjennom større trafikkmengde som kun har en adkomstmulighet. På bakgrunn av dette ble det sendt krav om utvidet nabovarsel for alle naboer som blir berørt av den økte trafikkmengden. Ingen naboer hadde merknader innen fristen. Kommunen har stort behov for den type boliger som omsøkes, og planen gir åpning for flerboligbygg på tomtene. I dette tilfellet forholder man seg ikke til reguleringsplanens bestemmelser for å holde bygningenes maksimale grunnflate på 25 % av tomtens nettoareal. Slik reguleringsbestemmelsene er formulert, kommer parkering og kjøreareal på tomten utenom. I dagens planer regnes parkerings- og kjøreareal inn i utnyttelsesgraden. Hvis man regner tomteutnyttelsen ut fra dagens bruk av begrepet utnyttelsesgrad, er det lagt opp til utbygging på enkelte tomter på over 50 % av arealet på tomten. Spørsmålet blir om det gjenværende utearealet er tilfredsstillende for opphold. Leilighetene har et areal som gjør de egnet for familier. Det må derfor kunne påregnes at barn vil bo i området. Slik kommunen ser det, er ikke utearealet rundt boligene tilfredsstillende i forhold til lek med den utnyttelsesgraden som er oppsatt. For å sikre prosjektene godt nok areal for lek settes det vilkår om at lekeareal som grenser til tomt 24 opparbeides som lekeplass i området. Kommunen skal snarest igangsette reguleringsendring i området for å sikre en plan som ivaretar kommunens behov for fortettede boligområder, men som samtidig tar hensyn til grønnstruktur og lekearealer på best mulig måte. Iht. naturmangfoldlovens 7 skal denne type saker vurderes i henhold til naturmangfoldlovens prinsipper i 8-12 før det fattes vedtak. Saken representerer større utnyttelse i et eksisterende regulert boligfelt. Naturbasen er gjennomgått og det er ikke funn i området som tyder på at området har arter som må hensyntas. Saken betraktes dermed som opplyst i forhold til prinsippene i naturmangfoldlovens Administrasjonen vil på bakgrunn av det overnevnte tilrå følgende: 1. at det gis dispensasjon til utnyttelsesgrad på 34 % for tomt 24 (gnr 93 bnr 144) og tillatelse til å bygge nærmere nabogrensen i sør enn 4 meter. Ny avstand til nabogrense i prosjektet skal forholde seg til situasjonsplan for tomt 24 datert at det gis dispensasjon til utnyttelsesgrad på 34 % for tomt 22 (gnr 93 bnr 148) og tillatelse til å bygge nærmere nabogrensen enn 4 meter. Ny avstand til nabogrense skal forholde seg til situasjonsplan for tomt 22 datert at det gis dispensasjon til utnyttelsesgrad på 27,5 % for tomt 27 (gnr 93 bnr 151). Administrasjonen anbefaler at det stilles vilkår for dispensasjonen som følger: Lekeplass som grenser mot tomt 24 skal opparbeides og ferdigstilles av utbygger samtidig som første prosjekt ferdigstilles. Vilkåret stilles for å erstatte tilstrekkelig uteområde for det økte antallet leiligheter. Vedtaket er gjort i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, og begrunnes med at en høyere utnyttelse er ønskelig i området. En kan ikke se at hensynet bak reguleringsplan for Fillan del IV blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge søknadene, under forutsetning av at vilkåret oppfylles. Postadresse: Telefon: Telefaks: Bankgiro: Skattekonto: Hitra kommune Postmottak Hitra Org.nr E-post: postmottak@hitra.kommune.no Internett:

11 Tomt 22 Gnr. 93 Bnr e 93i149 < ;, Q 4,,, ' `>'\ I'' ' ''' ;.:.0.\'' ' \ 4 ' !146 Opprinnelig terreng Bearbeidet terreng REVISJON: A Endret orientering tomannsbolig mot nord B Justert plassering tomannsbolig mot nord Situasjonspian Mål. 1:500 Søknad om rammetillatelse: Blåskogporten Nye boliger Fillan boligfelt del IV øya Boligutvikling AS

12 D Tomt 24 Gnr. 93 Bnr /152 Ok guiv Ok. gun +37,35 nci r,- 35, /143 - Opprinnelig terreng Bearbeidet terreng Situasjonsplan Mål. 1:500 Søknad om rammetillatelse: Blåskogporten Nye boliger Fillan boligfelt del IV øya Boligutvikling AS

13 DliAC b-ol I Tomt 27\ Gnr. 93 Bnr /150 93/ /144 Opprinnelig terreng Bearbeidet terreng Situasjonsplan Mål. 1:500 Søknad om rammetillatelse: Blåskogporten Nye boliger - Fillan boligfelt del IV - øya Boligutvikling AS

14

15 REGULERINGSBEsTEMM~LsER TIL REGULERINGSPLAN FOR Fillan Boligfelt, dcliv, DELER AV GNR 93, BNR li ffltra KOMMUNE. Egengodkjent i Hitra kommunestyre den Sak nr: 102/92 Arkivsak: 11/1626 Reguleringsplan er datert : Reguleringsbestenmielser er datert : Dato for siste revisjon av reguleringsplankartet : Dato for siste revisjon av reguleringsbestemmelsene : i Generelt Det regulerte området er på plankartet vist med plangrense. 2 Område for boliger a) I området kan oppføres bolighus i 2 etasjer med tilhørende garasje og uthus. Der terrenget, etter bygningsmyndighetens skjønn, ligger til rette for det, kan det for I etasjes hus tillates innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. b) Bygningens grunnfiate, inklusive garasje og utbus må ikke overstige 25 o av tomtens nettoareal. c) Bygningenes høyde må ikke overstige 6,0 m fra ferdig planert terreng til gesims. d) Garasje/uthus kan bare oppføres i i etasje med grunnfiate ikke over 35 m2, og skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge. e) Garasje kan innenfor bestemmelsene i byggeforskriftene oppføres i nabogrensen. Garasjenes endelige plassering fastsettes av bygningsmyndigheten. fl Plassering av garasje skal være vist pa situasjonspian som følger søknad om byggetillatelse for bolighuset, selv om garasjen ikke skal oppføres samtidig med dette. g) I tillegg til garasje skal det for eneboliger være oppstillingspiass på egen tomt for i personbil. h) Ved flerboligbygg heves 1,5 parkeringsplass pr boenhet på egen tomt. 3 Fellesbestenijnelser a) Bygningsmyndigheten skal ved behandling av søknad om byggetillatelse påse at bebyggelsen får en god utforming og at bygninger i samme område og gruppe får en enhetlig og harmonisk utførelse med hensyn til takform og materialvalg. b) Avkjørsel til offentlig veg skal være oversiktlig og mest mulig trafikksilcker. c) Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter bygningsmyndighetens skjønn kan være sjenerende for den offentlige ferdsel. De ubebygde områder må gis en tiltalende form og behandling. d) Lekeplassene skal opparbeides samtidig med feltet for øvrig. e) Unntak fra disse reguleringsbestemmelser kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av plan- og bygningsloven, byggeforskriftene og bygningsvedtektene i kommunen. Reguleringsbestemmelser for Fillan boligfelt, dcliv, deler av gnr 93, Dato bnr 1 i Bitra kommune. Rev.: Side I