SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/491 /56587/14-PLNID Anniken Romuld Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/491 /56587/14-PLNID Anniken Romuld Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet PLAN REGULERINGSPLAN FOR STRANDKANTEN DELFELT VIA Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for Strandkanten delfelt VIA, med plankart datert og tilhørende bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i åtte uker. Vedtaket er gjort iht. PBL Øyvind Hilmarsen byrådsleder Britt Hege Alvarstein byråd for byutvikling

2 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Byrådets vurdering Borealis arkitekter as fremmer på vegne av Nord-Eiendomsutvikling AS et forslag til detaljreguleringsplan for Strandkanten, delfelt VIa. Plan 1426, Strandkanten boligbydel, ligger til grunn for planarbeidet. Målet med planen er å legge til rette for etablering av boliger i blokk og arealer for tjenesteyting, parkeringskjeller og felles uteoppholdsarealer. Planen åpner for etablering av ca. 100 boenheter, K12-14, med parkeringskjeller og felles uteopphold på parkeringslokk. Areal avsatt til balløkke i plan 1426 skal være felles uteoppholdsareal for hele delområde VI, og vil bli etablert som parkareal på nytt terreng, én etasje over torg. Det vil etableres en åpen gang- og sykkeltrasé samt kjøreadkomst til parkeringsanlegg for K15-16, øst for planområdet, under lokket. Eksisterende bygning i Strandveien 90 skal beholdes, og planen legger til rette for at virksomheten skal videreføres kombinert med tjenesteyting og boliger. Strandpromenaden videreføres gjennom området. Byrådet er postiv til at eiendommen transformeres, og at rekken av boligplaner på Strandkanten kompletteres. Planens justeringer ift plan 1426, Strandkanten boligbydel; mindre justeringer av formål, økt høyde og utnyttelse, vurderes å være i tråd med utviklingen av boliger i sentrumsnære områder. Planen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.

3 Dato: 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart + lokaliseringskart 02. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse og forhåndsuttalelser 05. Programskisser 06. Utomhusplan, rev. D, Steinsvik Arkitekter AS 07. Beskrivelse landskapsplan 08. Terrengsnitt 1: ROS-analyse 10. Rapport Multiconsult, områdestabilitet 11. Støyrapport: Asplan Viak Avklaringer VA, møtereferat og mail 13. Notat Brann og redning 14. Møtereferat Samferdsels- og miljøetaten 15. Teknisk infrastruktur 16. Utvidelse av planavgrensning Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommuneplanen Plan 1426, Strandkanten boligbydel Plan 1595, Standkanten delfelt V Plan 1595 MVE

4 02 Planfakta Lokalisering (Hålogaland Teater øverst til høyre) Planområdets størrelse: 5,5 daa Gjeldende reguleringsformål: Kombinert formål: bolig/forretning/ kontor, bolig/parkering, felles uteoppholdsrom, kommunalteknisk anlegg, turveg/strandpromenade, kjøreveg, torg, gang- og sykkelareal Foreslått reguleringsformål: Boligbebyggelse-blokkbebyggelse, bolig-tjenesteyting, uteoppholdsareal, avløpsanlegg, pumpestasjon, kjøreveg, fortau, torg, gang-/sykkelveg, annen veggrunn, turveg/strandpromenade, friluftsområde i sjø og vassdrag Antall boenheter: 100 boenheter Utnyttingsgrad: Total BRA 9200 m2

5 03 Beskrivelse av planprosessen Informasjonsmøte med Byutvikling Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (frist forhåndsmerknader) Komplett forslag til reguleringsplan Begrenset høring, utvidelse av planavgrensning Dato: Planprosessens spesielle sider Byutvikling ønsker ett felles planforslag for hele delfelt VI, men tiltakshaver har hatt et sterkt ønske om å dele opp delfeltet i to planer da det både er ulike arkitekter og framdriftsplaner for henholdsvis K12-14 og K Fra utbyggers side er det ønskelig at K12-14 igangsettes før K Begge planer legger opp til parkeringsanlegg under felles uteoppholdsareal, med innkjøring til parkeringsanlegget til K15-16 i denne planen. Det har vært en forutsetning at planforslagene samordnes for å få en best mulig felles løsning for begge detaljplanene, og at uteromsplanene for begge planene utarbeides av samme konsulent. Komplett planforslag ble første gang levert , men pga. for høy parkeringsdekning, planforslaget inneholdt noe parkering (38 plasser for K15-16), ble ikke dette godkjent av Tromsø kommune. Planforslaget er nå revidert og parkering for K15-16 er nå tatt ut av denne planen. Det har vært en forutsetning at tilgang for utrykningskjøretøy for K15-16 ivaretas i denne planen. Torg, o_st1, er regulert i naboplan i sør, Strandkanten delfelt VII, men tas med i denne planen da arealet skal endres til å også inneholde kjøreadkomst til parkeringsanlegg for K15-K16. Planforslaget legger til rette for at søndre del av planområdet skal opparbeides som et opphevet parkareal én etasje over torg. Annonsert planavgrensning gikk til midterlinje veg i Strandvegen. På grunn av at det er igangsatt arbeid med en plan for ny vegprofil for strekningen sydspissen Sentrumstangenten siden planprosessen startet, er det mest heniktsmessig å utvide planen slik at den kan ta med seg hele vegprofilen for Strandvegen. Planen ble derfor sendt ut på begrenset høring i 3 uker med frist for forhåndsmerknader satt til 9. april. Det kom inn 2 uttalelser, fra Statens vegvesen og Fylkesmannen i Troms, uten merknader til utvidelsen.

6 04 Planvurdering Bakgrunn Mål for planen Borealis arkitekter as har utarbeidet et forslag til detaljregulering for Strandkanten, delfelt VIa. Området er del av delfelt VI, K12-14, i reguleringsplan 1426, Strandkanten boligbydel. Målet med planen er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse med parkering og uteopphold på Strandkanten. Strandveien 90 vil bli beholdt, og fortsette sin virksomhet innenfor planområdet. Forhold til overordna planer Planområdet for plan 1752 Planforslaget er i tråd med reguleringsplan 1426, Strandkanten boligbydel, med følgende hovedføringer: - Felt K12-14 er regulert til kombinert formål. K12 og K13 er regulert til bolig, forretning og parkering, og felt K14 er regulert til boliger og parkering. - K13-14 skal ha samordna parkeringsanlegg. - Parkering for S2, «Fiskerboligene», skal løses i p-anlegg i K Balløkke, som opparbeides som felles uteopphold innenfor planområdet skal være allment tilgjengelig Utfordringer og endringer ift gjeldende plan: - Plan 1426 tillater ca. 3 etasjer, dvs. kote +16, mens planforslaget foreslår kote 26,5, eller 6 etasjer, som høyeste punkt - Plan 1426 forutsetter passasje mellom feltene K13 og K14, denne er nå flyttet mellom K12 og K13. - F_KV2 er foreslått brukt som adkomst til garasjene for K12, mens plan 1426 ikke tillater bruk for allmenn trafikk i dette området (FTS i 1426). - Balløkke erstattes av uteoppholdsareal - Kantparkering langs Strandvegen reguleres inn, noe som avviker fra plan 1426 hvor det sies at denne skal avvikles og opparbeides som fotgjengerareal når virksomheten i Strandvegen 90 avvikles eller

7 planen realiseres. Hovedinnhold Utsnitt av plan 1426 Planen hjemler en mulighet til å etablere boligbebyggelse på 9200 m2. Området reguleres hovedsakelig til bolig, tjenesteyting, uteoppholdsareal, turveg/strandpromenade og samferdselsanlegg. Boligbebyggelse Planforslaget åpner for utbygging av ca 100 boliger med parkeringsanlegg. Ny bebyggelse i sør er organisert som en hestesko, BB2-BB3, rundt et felles uteoppholdsrom mot øst anlagt ovenpå garasjeanlegg. Bebyggelse i nord, BB1, utformes som en lamellblokk med langfasade mot sør. Eksisterende bygninger i Strandveien 90 skal beholdes, og planen legger til rette for videreføring av dagens virksomhet (Pizza Ekspress), kombinert med tjenesteyting og boliger. Boligbebyggelse sett fra Strandvegen, Borealis arkitekter as Byrådet vurderer en sammenhengende vegg langs Strandveien, 60 m, som

8 problematisk i forhold til gateperspektiv langs Strandveien, spesielt på grunn av naboer vest for planområdet. Hesteskoformen vurderes likevel som et godt alternativ på grunn av at formen vil kunne fungere som støyskjerm mot Strandveien, samtidig som den vil gi akseptable solforhold og utsikt. Mellom hestesko og lamell skal det etableres en forholdsvis bred passasje mellom Strandvegen og utearealene mot øst. I hesteskoens fasade vil det etableres en trapp som vil bryte opp bebyggelsen langs Strandvegen. Hestesko, BB2-BB3, sett fra øst, illustrasjon: Borealis arkitekter Boligene i hesteskoen skal utformes med gjennomgående og/eller sør- /sørvestvendte leiligheter, og alle boliger får stille side mot uterommet samt henvendelse og utsikt mot sundet. Private uteplasser etablerers på balkong eller terrasse mot felles uterom, og på takterrasser i øvre etasjer og på balkonger mot sør. Boligene i nord vil bli nord- og vestvendte på grunn av eksisterende brannvegg i nr. 90, men alle boenheter vil få stille side mot sørøst. Det vil bli etablert felles uteoppholdsareal på tak av garasjen. Byggehøyder Forslag til byggehøyder er basert på sol-/skyggestudier, beliggenhet i området og hensyn til omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen på motsatt side av Strandvegen består av fire 2-3 etasjes bolighus, tre tomannsboliger samt det gamle meieriet. Boligene vil miste noe utsikt, men berøres lite med tanke på solforhold. I felt BB1 er det tatt hensyn til eksisterende bebyggelse i nord og sør, slik at høyde mote Strandvegen her er satt til maks. c+ 14. Blokka er utforma som

9 lamell, med 3 etasjer mot Strandvegen og c+ 17, 4 etasjer, mot balløkka. Bebyggelsen i BB2-BB3 er utforma som U-blokk med varierende høyder. Bebyggelsen er lavest i sør for å sikre best mulig solforhold for uteområdene i hesteskoen. Høyeste punkt ligger mot nordvest, med 7 etasjer på hjørnet mot Strandvegen. Høyden trapper så ned mot balløkka med maks. 4 etasjer i nordøst, 5 etasjer i sørvest og 3 etasjer i sørøst. Plan 1426 setter maks. høyde på k+ 16, tilsvarende 4 etasjer over Strandvegen for hele planområdet. Utearealer Planforslaget omfatter felles balløkke/ uteoppholdsareal og del av offentlig strandpromenade. Det oppheva oppholdsarealet skal opparbeides parkmessig, med landskap med vegetasjon, gangpassasjer og arealer for lek og opphold. Arealet regulert til balløkke i 1426 reduseres, og erstattes av et mer generelt lekeareal som inngår i et sammenhengende uteoppholdsareal for delområde VI. Vedlegg 6: Utsnitt uteomhusplan for Strankanten, delfelt VI. Steinsvik Arkitekter. Balløkka, f_but1, etableres delvis på bakkenivå og delvis som oppheva terreng/ på lokk over innkjøring. Balløkka skal være et tilbud for fysisk aktivitet for større barn med kuleløype for sykling, bakke for aking og skilek. Balløkka vil også kunne være en møteplass for nabolaget, og store deler av arealet er satt av til et større, grønt gressområde av mer generell karakter. Det er satt av plass for snødepot på terrengformene i arealet for balløkka, noe som også bidra til å forsterke landskapet og skjerming av vind om vinteren. I tillegg vil det kunne gi utvidede lekemuligheter vinterstid. Torget i sør skal opparbeides med en solrik terrengtrapp for uteopphold kombinert med trinnfri adkomst fra torget opp til parknivå.

10 Strandpromenaden Strandpromenaden skal opparbeides i tråd med overordna plan for Strandkanten boligbydel, og skal sikre offentlig tilgjengelighet langs sundet. Denne planen har med seg overgang til delfelt V i nord, mens forbindelsen videre reguleres i planen for K15-K16. Sol og skygge Sol- og skyggeanalysen viser at planlagt bebyggelse kaster noe skygge på balløkke og egne uterom ved vår- og høstjevndøgn, men at det samlet vil være tilfredsstillende solforhold, og at det gjennom dagen alltid vil finnes områder med sol. Fiskerboligene og vannspeilet i vannparken vil få noe skyggevirkning ved vårog høstjevndøgn. Barnehagen og bebyggelse i delområde V vil ikke bli berørt av utbygginga i denne planen. Universell utforming Alle uterom skal være universelt tilgjengelige. Øvre areal av balløkke har både adkomst med gang- og sykkelvei med maks. stigning 1:20, samt trapper. Adkomst fra torget til balløkke, Borealis arkitekter. Trafikk og adkomst Hovedadkomst til området vil være fra Strandvegen. Adkomst til parkeringskjeller både for boenhetene lengst sør samt til K15-K16, i tilgrensende plan øst for planområdet, vil være fra sør. Adkomst til parkering for boenheter og adkomst for næringsarealer i nord vil være fra krysset med Strandvegen lengst nord i området. Samme kryss vil også betjene adkomst for utrykningskjøretøy til K15-K16 samt kjøring til småbåthavn, begge regulert i Strandkanten delfelt VI. Eksisterende virksomhet i Srandvegen 90 vil ha adkomst for varelevering fra Strandvegen. Det vurderes som uheldig å måtte krysse over gang-/sykkelveg og fortau for å komme til virksomheten, men da dette er eneste inngang til en eksisterende virksomhet aksepteres dette.

11 Adkomst varelevering over sykkelveg og fortau. Parkering Forholdet for gående og syklende vil forbedres som følge av planen, gjennom oppgradering av gateløpet i Strandvegen. Det vil spesielt legges til rette for gående og syklende gjennom etablering av brede fortau, og sykkelveg adskilt fra kjørebanen i Strandvegen. Tverrprofilen på gateløpet er utarbeidet i samarbeid med Tromsø kommune. Innganger til boligene er hovedsakelig fra Strandvegen og adkomstveiene i nord og sør. Det vurderes som positivt at boligene henvender seg mot, og dermed bidrar til å aktivisere Strandvegen. Gang- og sykkeltrasé Det skal etableres en gang- og sykkeltrasé under parkeringslokk gjennom boligområdet. Det legges også til rette for alternativ rute som del av felles uteoppholdsareal, på nytt terreng. Utsnitt av situasjonsplan med gang- og sykkeltrasé. Illustrasjon: Steinsvik Arkitekter Parkering Parkering for boliger legges i underetasje med avkjøring fra adkomstveier fra Strandvegen, henholdsvis nord og sør i området.

12 Innkjøring til parkering for K15-16 vil skje fra torget, i forlengelse av adkomstvei fra Strandvegen i sør. Det legges ikke inn noen parkeringsplasser for boenhetene i K15-16 i denne planen. Parkering for næringsarealer i eksisterende og planlagt bebyggelse lengst nord i området vil inngå i parkeringsareal i parkeringskjeller. Det vil bli avsatt korttidsparkering for 6 biler i form av kantparkering langs Strandvegen for besøkende til virksomheten i Strandvegen 90. Det legges til rette for sykkelparkering ved innganger, og langs gang- og sykkeltraséen er det satt av et låsbart rom for sykkelparkering. I tillegg er det satt av plass til sykkelparkering under tak, under utkraging ved torget. Vann og avløp Eksisterende vann- og avløpstrasé ligger i Strandvegen. Avløps- og overvannsledninger øst for Strandvegen er tilkoblet kommunal pumpestasjon, PS2, som inngår i planområdet og betjener området rundt. Det har vært en forutsetning i planen at pumpestasjonen ikke skal bygges inn. Ny infrastruktur for VA skal legges frem til hovedtrasé i Strandvegen for delområde V, VI og VII, som er under utbygging. I henhold til overordan plan skal fremføring følge samme trasé som offentlig gangforbindelse gjennom balløkke, og skal tilkobles PS2. Eksisterende anlegg under bakken skal være tilgjengelig for vedlikehold. Avløps- og overvannsledning som krysser planområdet tenkes lagt om til ny adkomstvei sør for planområdet, sammen med ny ringledning for vannforsyning, se kartutsnitt. Eksisterende VA-nett

13 Klima Området er vindutsatt, med fremherskende vindretning fra nord-nordøst sommerstid. Bebyggelsen er organisert i den hensikt å skjerme mot vind og støy. Utearealet vil ha gode solforhold frem til 5-6 tida om ettermiddagen ved midtsommer. Utearealene lengst nord må skjermes mot vind fra nord. For balløkka foreslås vinddempende tiltak ved oppbygde terrengformer og lebeplantning, se vedlegg 6: Utomhusplan. Støy Bebyggelsen er utformet med henblikk på støy fra Strandvegen, hvor hesteskoformen vil kunne fungere som skjerming mellom trafikkstøy og uterommene. Deler av fasader nærmest Strandvegen vil ligge over grenseverdi for rød støysone. Lydisolerende tiltak på ytterveggkonstruksjoner, vinduer samt ventiler vurderes som nødvendig her. Det er i tillegg planlagt gjennomgående leiligheter for å imøtekomme krav til minimum ett soverom mot stille side. Balkonger og fasader i sør må evt. støyskjermes spesielt. Fartsgrense for Strandvegen er redusert til 40 km/t, og støyrapport er basert på dette. Det er foretatt endringer i bebyggelsen slik at det oppnås tilfredsstillende støyforhold for alle boligene og uteområder innenfor planområdet. Støysoner, inngår i plan 1426 og KP

14 Forurensede masser Det er grunn til å tro at byområder og sjøbunnen i Tromsøsundet kan være forurensa, og det kreves kartlegging før igangsetting av byggetiltaket slik at det kan settes vilkår for å hindre eventuell spredning. Reguleringsbestemmelsene setter krav om at dokumentasjon senest skal foreligge ved søknad om rammetillatelse. Grunnforhold Multiconsult har utført grunnundersøkelser, og grunnforholdene vurderes som tilfredsstillende. Planområdet ligger under marin grense, og det er gjennomført geoteknisk vurdering som tilsier at byggegrunnen er tilstrekkelig sikker som grunnlag for reguleringsplan. 07 Konklusjon Planforslaget er utarbeidet i samarbeid med Byutvikling, og er i tråd med reguleringsplan 1426, Strandkanten boligbydel. Realisering av planforslaget vil føre til transformasjon av området, og legge til rette for at området går inn i boligbydel for Strandkanten. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.