Byggekostnader i et makroperspektiv. 7. september 2007, Steinar Juel

Transkript

1 Byggekostnader i et makroperspektiv 7. september 2007, Steinar Juel 1

2 % å / å B y g g e k o s t n a d e r b l o k k e r B y g g e k o s t n a d e r e n e b o l i g e r K o n s u m p r i s e r Byggekostnadene samvarierer normalt med inflasjonen generelt Nå et avvik tegn på spesielle forhold

3 S o u r c e : R e u t e r s E c o W i n Bygg- og anlegg; Nå ledende i lønnsvekst % å / å L ø n n s v e k s t B y g g o g a n l e g g V a r e h a n d e l I n d u s t r i e n Men ikke veldig mye høyere enn andre

4 Lavere prisvekst og høyere kostnadsvekst bør gi lavere nybygging Boligpriser i annenhåndsmarkedet Stor boligetterspørsel gir: 5 Byggekostnader 5 1. Høyere pris Høyere nybygging Skyggelagte felt: Perioder med fall i igangsettingen av boliger Høyere kostnader 4

5 Drivere for etterspørselen etter boliger: Lav rente Gunstige skatteregler Lengre avdragstidstider Høy inntektsvekst og godt arbeidsmarked 5

6 S o u r c e : R e u t e r s E c o W i n Verden var full av billige penger Styringsrenter % USA Ga boligboom 4 3 ØMU Norge 4 3 Mange trodde renten aldri ville komme opp på gamle 2 2 nivåer igjen. 1 Japan

7 Boliger et skatteparadis Fordelsbeskatningen fjernet kan ha betydd 3-5 % høyere priser Lav rente øker verdien på spart formueskatt Formue på 1,5 mill kan reduseres til f.eks 0,3 mill ved investering i leilighet Tilsvarer avkastning på 0,9 % pr år i form av spart formueskatt Nåverdien av det øker når renten er lav og faller når renten har økt Avviklingen av livrente relative fordelen med eiendomsinvesteringer økte Men eiendomsskatt en lurende trussel 7

8 Kan betale mer når lengre avdragstid 18.0 % 16.0 % % av brutto lønn Norge 18.0 % 16.0 % Kontantutgifter trolig 14.0 % 14.0 % avgjørende for 12.0 % 10.0 % 10 års avdragsfrihet, B-family 12.0 % 10.0 % kjøpsbeslutningene 8.0 % 8.0 % 10 års avdragsfrihet; Kan 6.0 % 4.0 % 2.0 % Ordinært annuitetslån A-familie 6.0 % 4.0 % 2.0 % betale ca 20 % mer enn ved jevn annuitet 0.0 % % 8

9 Stramt arbeidsmarked trygge jobber 7 % 6 % Arbeidsledighet Overraskende sterk sysselsettingsvekst i år Sterkere lønnsvekst Sysselsettingsvekst

10 % a v F a s t l a n d s - B N P B o l i g i n v e s t e r i n g e n e s o m a n d e l a v B N P G j e n n o m s n i t t Er det noe rart at nybyggingen tok av? Kapasitetsproblemer fordi det samme i hele Nord-Europa. Og så har vi Kina

11 Boligprisene har steget langt mer enn byggekostnadene Boligprisene bestemmes av etterspørselen, ikke av byggekostnadene. Tomteeierne er de store vinnerne Utgjorde tomten i prosent av boligverdien, er tomteverdien nå 9-doblet Stigning i byggekostnadene negativt for de som bygger, og for tomteeiere 400 Indeks 1993= Priser brukte leiligheter 250 Priser nye eneboliger Byggekostnader

12 Renter og avdrag er nå belastende 35 % For en gjennomsnittsfamilie som kjøper bolig nærmer andelen av inntekten som går til renter og avdrag seg gamle toppnivåer 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % % av en husholdningens lønn "Hva har jeg råd til" indeks for boligmarkedet Fremskriving 0 % mar.92 mar.93 mar.94 mar.95 mar.96 mar.97 mar.98 mar.99 mar.00 mar.01 mar.02 mar.03 mar.04 mar.05 mar.06 mar.07 12

13 Neste år vil folk inntektsvekst avta 7.0% 5.0% % Reell inntekstvekst ex aksjeutbytte % 7.0% 5.0% Høyere prisvekst, rente og 3.0% 1.0% Forbruksvekst 3.0% 1.0% lavere sysselsettingsvekst neste år -1.0% % -3.0% -3.0% -5.0% -5.0% 13

14 Høyt press betyr at renten skal videre opp 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 21Aug06 28Mar07 02Nov07 08Jun08 13Jan09 20Aug09 NO Folio rate Nordea ECB 14

15 Hva med eiendomsmarkedet ellers? = Prisindeks kontor- og forretningsbygg Simulert prisindeks 1* *Nåverdi kontorleie god standard sentralt i Oslo. Diskontert med faktisk 10 års swaprente. Dersom renten ikke hadde falt

16 Denmark Norway Economic Research Finland Sweden Helge J. Pedersen Chief economist Head of Economic Research Johnny Bo Jakobsen Chief analyst, US Anders Matzen Chief analyst, Denmark & UK Anders Svendsen Analyst, Emerging Markets Steinar Juel Chief economist, Norway Erik Bruce Chief analyst, Norway Thina Margrethe Saltvedt Analyst, Norway & oil Leena Mörttinen Chief economist, Finland Reijo Heiskanen Chief analyst, Euro area & Finland reijo.heiskanen@nordea.com Mika Erkkilä Senior analyst, Emerging Markets mika.erkkila@nordea.com Jörgen Appelgren Chief economist, Sweden jorgen.appelgren@nordea.com Annika Winsth Senior analyst, Sweden annika.winsth@nordea.com Torbjörn Isaksson Senior analyst, Sweden torbjorn.isaksson@nordea.com Bengt Roström Senior analyst, Sweden & Canada bengt.rostrom@nordea.com Anette Skovgaard Analyst, Euro area & Switzerland anette.skovgaard@nordea.com Bjarke Roed-Frederiksen Analyst, Japan & Emerging Markets bjarke.roed-frederiksen@nordea.com Troels Theill Eriksen Senior analyst, Housing markets troels.t.eriksen@nordea.com

17 Disclaimer Nordea Markets er navnet p å Markets -avdelingene i Nordea Bank Norge ASA, Nordea Bank AB ( publ ), Nordea Bank Finland Plc og Nordea Bank Danmark A/S. Opplysningene her er bare for diskusjonsform ål og for bruk av mottakere som materialet er rettet mot. Opplysn ingene er utarbeidet av og gjenspeiler Nordea Markets n åvæ rende vurdering. Dette dokumentet er ikke en utfyllende beskrive lse av produktet eller dets risiki. Det gis ingen garanti for at opplysningene er n øyaktig eller komplette. Opplysningene er ikke ment å væ re og er ingen r åd om investering og skal heller ikke ses p å som et tilbud eller en oppfordring til kj øp eller salg av et finansielt instrument. Opplysningene her tar ikke h øyde for mottakerens økonomiske situasjon eller investeringsbehov. Det m å alltid innhentes relevante og profesjonelle r åd f ør man tar en investerings - eller kredittbeslutning. Tidligere resultater gir ingen garanti for fremtidige resultater. Nordea Markets er ikke og skal ikke ses p å som r ådgiver for s å vidt ang år juridiske, skattemessige, regnskapsmessige eller lovbestemte f orhold i et rettsomr åde. Dette dokumentet skal ikke gjengis, distribueres eller offentlig gjøres uten skriftlig forh åndsgodkjennelse av Nordea Markets. 17