A-lab har utarbeidet forslag til ny plan for Silokaia på vegne av Kanalbyen Eiendom AS.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Elin Aabel Bergland Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Silokaia - detaljregulering - sluttbehandling Silokaia ligger på vestsida av Odderøya, sør for Kvadraturen. Gjeldende reguleringsplan for Silokaia ble vedtatt av bystyret A-lab har utarbeidet forslag til ny plan for Silokaia på vegne av Kanalbyen Eiendom AS. Kort oppsummert er bakgrunnen for endringen - Behov for enklere og mer rasjonell gjennomføring av prosjektet enn det som er vist i gjeldende plan. - Endrede rammebetingelser (flytting av cruisehavn til Lagmannsholmen og nedleggelse av Shells oljetankanlegg på Odderøya). - Behov for å knytte rekkefølgekrav til planen som er gjennomførbare mht. eierskap på de arealene rekkefølgekravene omhandler. - Ønske fra kommunen om å redusere antall m² offentlig eid uteareal med offentlig drift. Nytt planforslag skiller seg fra gjeldende plan på følgende punkter: - Flere mini-kanaler/poller inn i Silokaia er erstattet med en langsgående kanal. - Cruisehavn flyttes til Lagmannsholmen. - Næringsformål lokaliseres i bebyggelse nærmest siloen og Kilden, i stedet for i alle byggenes 1. etasje. - Antall boliger er angitt med min. 521 boenheter, maks. 869 boenheter innenfor planområdet. - Uteareal knyttet til bebyggelsen skal være privateid fellesareal, (men allmennhetens ferdselsrett skal sikres gjennom tinglyste avtaler). - Atkomstvei med fortau gjennom området, kanalen med tilstøtende gang/sykkelareal, badeplass og friområde i Peisestue-området skal eies av kommunen. - Antall lekeplasser er redusert, økt i størrelse og samlokalisert, i tråd med bestemmelser til kommuneplanen fra Del av plan for Odderøya felt 6 (plan id. 980) er etter plan-, bygg- og oppmålingsetaten og parkvesenets ønske tatt inn i planområdet, for å få en bedre overgang til friområdet, samtidig som områder med rekkefølgekrav inngår i planen. - Siloen inngår ikke i ny plan. - Kulvert i bakkant av bebyggelsen tas bort, slik at trafikken til og gjennom området går i dagen. - Oljetankanlegget på Shell-tomta er revet. - Rekkefølgekrav til opparbeidelse av Havnegata er redusert til å gjelde midlertidige tiltak (fortau, overganger mv.) i Havnegata fram til Rådhusgata.

2 Teknisk direktør mener at forslag til ny plan for Silokaia gir et godt grunnlag for å få til en utbygging av området med et variert uttrykk på bebyggelsen, gode uterom og et transportsystem/bevegelseslinjer som fungerer rent praktisk. Kanalen på langs av området gir en flott kvalitet til utearealene mellom byggene. Denne, sammen med de ulike forbindelseslinjene på langs og tvers av området i ulike nivåer gir mulighet for varierte opplevelser. Teknisk direktør anbefaler at detaljregulering for Silokaia vedtas.. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Silokaia, plankart nivå 1 (parkeringskjeller) sist datert og plankart nivå 2 (gatenivå) sist datert , med bestemmelser sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg 1. Plankart nivå 2 (over bakken), sist datert Plankart nivå 1 (under bakken), sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Tegningsvedlegg, datert D-illustrasjoner 8. Tiltak, skolevei til Grim skole, tegninger datert og Tiltak, skolevei til Tordenskjolds gate skole, tegninger datert , og Saksprotokoll, byutviklingsstyret Utrykte vedlegg 1. Rammeplan, VA, datert Trafikkvurdering, datert Støyanalyse, datert D-vindberegninger, datert Sol- og skyggestudier 6. Luktrisikoanalyse, datert ROS-analyse, datert Notat om brann, redning og slokking, datert Vannlinjeberegninger, datert Miljøteknisk grunnundersøkelse, datert Supplerende miljøteknisk undersøkelse, datert Kanalbyen Kristiansand vurdering av rasfare, rapport datert Høringsuttalelser 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN A-lab fremmer planforslaget for Silokaia på vegne av Kanalbyen Eiendom AS. Kort oppsummert er bakgrunnen for endringen - Behov for enklere og mer rasjonell gjennomføring av prosjektet enn det som er vist i gjeldende plan. - Endrede rammebetingelser (flytting av cruisehavn til Lagmannsholmen og nedleggelse av Shells oljetankanlegg på Odderøya). - Behov for å knytte rekkefølgekrav til planen som er gjennomførbare mht. eierskap på de arealene rekkefølgekravene omhandler. - Ønske fra kommunen om å redusere antall m² offentlig eid uteareal med offentlig drift. Det er lagt fram en velskrevet og solid planbeskrivelse, som omhandler temaene som skal belyses i et planarbeid. I saksfremlegget viser plan-, bygg- og oppmålingsetaten i stor grad til denne og tilhørende illustrasjoner og utredninger. Dagens situasjon Silokaia ligger på vestsida av Odderøya, sør for Kvadraturen. Området er flatt, og er preget av havneaktivitet. Mot øst grenser området til friområdene på Odderøya. I overgangen ligger eldre næringsbebyggelse inntil bratte skjæringer. Skråfoto fra planbeskrivelsen. 3

4 Gjeldende planer Bystyret vedtok reguleringsplan for Silokaia. I denne inngår: boliger. - Næring i 1. etg, m² BRA). - Alle utearealer offentlige. - Barnehagetomt. - Cruisekai foran bebyggelsen. - Atkomst til renseanlegg og oljetankanlegg i kulvert bak bebyggelsen. - Tunge rekkefølgekrav på infrastruktur utenfor planområdet, bl.a opparbeidelse av Havnegata og trygg skolevei til Grim og Tordenskjoldsgate skole. I sørøstre del ligger gjeldende reguleringsplan for Silokaia delvis over arealer som ble regulert til friområde i reguleringsplan for Odderøya felt 6 (vedtatt i bystyret ). Dette ble gjort for å føre frem kulvert til boligbebyggelse, renseanlegg og oljetankanlegg. For å ha bedre oversikt på terrengovergangene mellom Silokaia og Odderøya, samt ha områder med rekkefølgekrav innenfor planen, er deler av friområdet i felt 6 tatt med i planforslaget for Silokaia. Formål i gjeldende plan videreføres i ny plan som grønnstruktur friområde og turvei. Gjeldende plan for Silokaia Gjeldende plan for Odderøya felt 6 Nytt planforslag for Silokaia (vedlegg 1) 4

5 Planens innhold Illustrasjonsplan (vedlegg 5) Nytt planforslag skiller seg fra gjeldende plan på følgende punkter: - Flere mini-kanaler/poller inn i Silokaia er erstattet med en langsgående kanal. - Cruisehavn flyttes til Lagmannsholmen. - Næringsformål lokaliseres i bebyggelse nærmest siloen og Kilden, i stedet for i alle byggenes 1. etasje. - Antall boliger er angitt med min. 521 boenheter, maks. 869 boenheter innenfor planområdet. - Uteareal knyttet til bebyggelsen skal være privateid fellesareal, (men allmennhetens ferdselsrett skal sikres gjennom tinglyste avtaler). - Atkomstvei med fortau gjennom området, kanalen med tilstøtende gang/sykkelareal, badeplass og friområde i Peisestue-området skal eies av kommunen. - Antall lekeplasser er redusert, økt i størrelse og samlokalisert, i tråd med bestemmelser til kommuneplanen fra Del av plan for Odderøya felt 6 (plan id. 980) er etter plan-, bygg- og oppmålingsetaten og parkvesenets ønske tatt inn i planområdet, for å få en bedre overgang til friområdet, samtidig som områder med rekkefølgekrav inngår i planen. - Siloen inngår ikke i ny plan. - Kulvert i bakkant av bebyggelsen tas bort, slik at trafikken til og gjennom området går i dagen. - Oljetankanlegget på Shell-tomta er revet. - Rekkefølgekrav til opparbeidelse av Havnegata er redusert til å gjelde midlertidige tiltak (fortau, overganger mv.) i Havnegata fram til Rådhusgata. For en mer inngående beskrivelse av endringer i forhold til gjeldende plan, se planbeskrivelsen s

6 PLANPROSESSEN Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 10 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen s Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 10 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering NVE, brev datert og : NVE har tidligere pekt på dårlige grunnforhold under fyllmassene i området. I innspill til oppstartsmelding skrev NVE at det må gjøres undersøkelser for å avklare om det er kvikkleire i grunnen, og om det er skredfare i området. Reiser innsigelse til planforslaget fordi den reelle faren for skred ikke er utredet og ivaretatt i planen : Basert på dokumentasjonen i Sweco sin rapport «Kanalbyen, Kristiansand vurdering av rasfare» datert , trekker NVE sin innsigelse. Jernbaneverket, brev datert Planforslaget fastsetter at det skal etableres midlertidige tiltak for gående og syklende fra planområdet fram til Rådhusgata. Illustrasjon (vedlegg 8) viser ny rabatt mellom havnegata og jernbanesporet. Dette vil redusere havnesporets funksjonalitet og kan ikke tillates. Jernbaneverket krever at midlertidig tiltak for gang-/sykkel fjernes fra Vestre Strandgate/havnegata. Kravet fremmes i form av innsigelse til planforslaget. - For Jernbaneverket er det av avgjørende betydning at ikke økt trafikkmengde tillates på bekostning av havnesporets funksjonalitet. Viser til at det i korrespondanse med Kristiansand kommune (saksbehandler) har fremkommet at trafikk til og fra planområdet forutsettes løst i kommende kommunedelplan for Vestre havn. En samordnet areal- og transportplanlegging er påkrevd. Jernbaneverket reiser innsigelse og krever at planområdet utvides til å inkludere påkobling til overordnet trafikal infrastruktur, eller at planforslaget utsettes til kommunedelplan for Vestre havn er vedtatt. - Rabatten som er vist på tegningene datert (vedlegg 8) er eksisterende rabatt som skiller havnesporet fra Havnegata. Fortauet som er vist langs Havnekvartalet tar kun areal av kjøregata. De midlertidige tiltakene i havnegata medfører ikke redusert framkommelighet for havnesporet. - Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har ikke skrevet i korrespondanse med jernbaneverket at trafikk til og fra planområdet forutsettes løst i kommende kommunedelplan for Vestre havn. Slik planen er utformet, skal biltrafikk fra Silokaia benytte seg av eksisterende veinett; biltrafikk ledes ut Sjølystveien/Gravane (som er den eneste kjøreveien til Silokaia), og fra Gravane kan en velge å kjøre direkte ut på Vestre Strandgate, eller kjøre via havnegata, og inn i Vestre Strandgate på strekningen mellom Gravane og Rådhusgata. Havnegatas endelige utforming vil bli en del av kommunedelplan for Vestre havn som er igangsatt. Så lenge havnevirksomheten på Lagmannsholmen opprettholdes, er det ikke mulig å gjøre større endringer på havnegata mellom Gravane og Rådhusgata. - Gjeldende plan medførte trafikkløsninger i havnegata som hadde større konsekvens for havnegata og jernbanesporet enn midlertidige tiltak som nå inngår i planen. Ved offentlig ettersyn av gjeldende plan i 2008 hadde Jernbaneverket ingen innspill. - Fylkesmannen i Vest-Agder har i brev datert avskåret Jernbaneverkets innsigelse. Begrunnelsen er at første del av innsigelsen (etablering av tiltak/rabatt) er fremmet på feil faktagrunnlag. Annen del av innsigelsen vurderer Fylkesmannen slik at det ikke er sikkert nok grunnlag for å hevde at havnesporets funksjonalitet vil bli redusert som følge av utbyggingen på Silokaia. 6

7 Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Understreker viktigheten av at kommunen kvalitetssikrer planforslaget, og at endringsforslagene til bestemmelsene følges opp videre. - Miljøvernavdelingen forutsetter at forurensningslovens krav til håndtering av forurensede masser følges opp som i PBOs forslag til endret bestemmelse. - Det går ikke fram av bestemmelsen hvor stor andel leiligheter som ikke vil ha en stille side, selv om støy er beregnet på fasader til planlagte bygg. I videre arbeid bør det gjøres undersøkelser om impulsstøy fra containerhåndtering er kraftig nok og inntreffer hyppig nok til at grenseverdiene for støy med impulskarakter bør legges til grunn. - Registrerer at NVE har fremmet innsigelse til planforslaget. Denne innsigelsen må kommunen kommunisere direkte med NVE om. - PBO og forslagsstiller har i etterkant av høringen diskutert og bearbeidet bestemmelsene videre, og det er enighet om bestemmelsene som nå legges fram.< - PBOs innspill om krav til håndtering av forurensede masser på land og i sjø er lagt inn i bestemmelsene. Forurensningslovens krav til håndtering av forurensede masser følges opp videre i prosessen. - I tråd med rekkefølgebestemmelsene skal det fremlegges støyvurderinger for det enkelte delfelt før det gis rammetillatelse. - Innsigelsen fra NVE er løst, se innspill fra NVE. Kystverket, brev datert Ber om at bestemmelsen til o_h1 endres til «Innenfor felt oh1 (farled) skal det ikke planlegges tiltak som kan komme i konflikt med nyttetrafikk i hovedleden. I formålsgrensen mellom o_h1 (farled) og o_h2 (ferdsel) kan det vurderes etablert markeringsbøyer. Markeringsbøyer regnes som spesialmerker og søknad om slike skal i henhold til havne- og farvannsloven behandles av Kystverket». - Ber om at det tilføyes følgende i bestemmelsen til o_h4: «Badebøyer skal i henhold til havne- og farvannsloven godkjennes av Kystverket». - Formuleringene fra Kystverket er lagt inn i bestemmelsene. Statens Vegvesen, brev datert Maksimumskrav til parkering anses som positivt. - Ingen merknader til forslag om utbedring av kryss mellom Tollbodgata og Holbergs gate. I reguleringsbestemmelsene må det tas inn en bestemmelse om at teknisk plan for utbedring av krysset skal være godkjent av Statens vegvesen før tiltak blir igangsatt. - Det er stilt krav i rekkefølgebestemmelsene om at teknisk plan for krysset Tollbodgata/Holbergs gate skal godkjennes av Statens Vegvesen. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert Oppfatter planforslaget som godt gjennomarbeidet. - Usikker på hvordan kommunen vil hindre maks utnyttelse med angitt spenn på min. 521 boenheter til maks Forutsetter at forhold som parkering, utomhusareal, lekeplasser mv. er dimensjonert for maks. utnyttelse. - Anbefaler at det innenfor de enkelte delområdene stilles krav til variasjon i leilighetsstørrelser, slik at både enslige og barnefamilier kan få anledning til å bo her. - Anbefaler at det gis eksakte maks. høyder for de enkelte bygningene i plankartet/ bestemmelsene for å sikre forutsigbarhet blant annet i forhold til sol/skygge og utsikt. - Mener kommunen bør begrense omfanget av utkraginger (dybde og lengde), spesielt over områder tilgjengelig for allmenheten. - Mener kommunen bør øke m² lekeplasser med sol fremfor å redusere kravet. Forutsettes at kommuneplanens bestemmelser til sol følges. Mener det ikke bør være 7

8 problem å oppfylle krav til størrelse og solforhold på lekeplassene. Bør også kunne løse beskyttelse mot vind. - I gjeldende plan er det lagt til rette for barnehage. Fremkommer ikke i planforslaget om det vil være behov for barnehage. Bør avklares hvordan barnehagetilbudet i området skal dekkes. Barnehage i felt 6 er midlertidig, og kommunen anbefales å vurdere framtidig behov for barnehage og lokalisering. - Positivt at alle byrom, havnepromenade, grønnstruktur, gangforbindelser i gårdsrom mv. skal være allment tilgjengelige. Det forutsettes at kommunen sikrer dette for områder som ikke skal være i offentlig eie. - Det anbefales at det langs Havnepromenaden, kanalen og o_v3 legges til rette for fiske fra land og at det åpnes for fiske i sjø. - Anbefaler at det tilrettelegges for universelt utforma gjestebrygge og utsettingsplass for kano og kajakk. - Anbefaler kommunen å ha skal bestemmelser fremfor kan/bør. Kommunens forslag til bestemmelser synes å gi bedre styring. - Må være fokus på klima og energibruk. Anbefaler at det tilrettelegges for økt bruk av tre i bygningen da det å bygge i tre krever mindre enn andre materialer. Anbefaler at det innarbeides minimums verdi for blågrønn arealfaktor for de enkelte delområdene. Beregning av blågrønnarealfaktor må gjøres på byggesaksnivå. - Ingen merknader til samferdsel og fylkeskonservators fagområder. - Antall enheter i det enkelte byggetrinn styres av krav til uteoppholdsareal og parkering. Såfremt kravene som er stilt i reguleringsbestemmelsene kan tilfredsstilles, mener vi en høy utnyttelse er positivt. - Gjennom bestemmelsene sikres en variert leilighetssammensetning i området, og det stilles krav om at det ved rammesøknad skal redegjøres for leilighetsfordelingen innenfor byggetrinnet. Antall boenheter styres av krav til uteoppholdsareal og parkering, samt bruksareal i delfeltet. En fleksibel minimums- og maksimumsramme er satt for det enkelte delfelt, slik at planen har fleksibilitet til å kunne tilpasse seg fremtidige endringer i etterspørsel etter boliger, både mht. størrelsen på boenhetene og fordelingen av disse. - Vi har i arbeidet med planen vært opptatt av å lage en plan som står seg over tid, og som ikke låser én enkelt løsning, men gir fleksibilitet i prosjekteringsfasen, samtidig som absolutte krav og kvaliteter sikres. Bestemmelsene angir en %-vis fordeling av byggehøyder som tilsvarer 4, 5 og 6 etasjes bygg. Vi mener at å angi en eksakte maks. høyde for hvert enkelt bygg i plankartet/ bestemmelsene blir for detaljert i forhold til plannivået og prosjektets størrelse og omfang. Det er lagt inn bestemmelser om at illustrasjonsplanens prinsipper for plassering, utforming og arealstørrelser skal følges i utbygging av delfeltene. - Bestemmelser om utkraginger er basert på det som er illustrert i illustrasjonsplanen, og skal bidra til variasjon i utformingen. Bestemmelsene angir maks. lengde for utkraging over offentlig areal. - I planområdet sammenfaller vind- og solretning, så det er vanskelig å tilrettelegge lekeplasser som både er vindstille og solrike. Etter en helhetlig vurdering av klima (solog vindforhold), er det lagt inn krav om at det ved fullt utbygget planområde skal være sol på min. to av plassene kl 17 jevndøgn. I byggeperioden vil det være problematisk å tilfredsstille kommuneplanens krav til sol. Det er derfor lagt inn krav om at fram til området er ferdig utbygget, skal det etableres midlertidige sandlekeplasser med sol kl 15 jevndøgn. - Barnehagetomta som er vist i gjeldende plan er tatt ut og erstattes av utvidet bruk av eksisterende midlertidige barnehage i felt 6. Planmessig er det enighet om at eksisterende barnehage er en bedre lokalisering enn på Silokaia. (Nær turområdet, høyere i terrenget, enklere logistikk for barnehagen mv). - Det er stilt krav i bestemmelsene om at alle byrom og viktige forbindelser i/gjennom planområdet, herunder park/grønnstruktur, promenader, tursti, torg, gangforbindelser i gårdsrom og gaterom skal være allment tilgjengelige og ha mulighet for opphold. Dette følges opp i utbyggingsavtale, og med tinglysing av allmenn ferdsel- og oppholdsrett. 8

9 - I formålet bruk og vern av sjø og vassdrag ferdsel er «alt» tillatt med mindre det er forbudt. Det vil dermed være uproblematisk å fiske fra land i kanalen og langs havnepromenaden. - I kanalen skal det etableres en universelt utforma bryggeanlegg. - PBO og forslagsstiller har i etterkant av høringen diskutert og bearbeidet bestemmelsene videre, og det er enighet om bestemmelsene som nå legges fram. - Materialbruk sikres ikke særskilt i bestemmelsene, men dette vil det arbeides med i detaljutformingen av prosjektet. Det er ikke anledning til å stille krav i bestemmelsene om blågrønn arealfaktor. Vi mener imidlertid at illustrasjonsplanen viser løsninger som ivaretar blågrønne kvaliteter, og mener at hensynet ivaretas. Norsk Maritimt Museum, brev datert Viser til brev av hvor NMM påpekte at området har et høyt potensial for kulturhistorisk materiale og at det er behov for sedimentundersøkelser for å vurdere bevaringsbetingelsene før de kunne uttale seg til planen, jf. kulturminneloven 9 og Større deler av reguleringsområdet er undersøkt. Bevaringsbetingelsene for kulturhistorisk materiale vurderes som dårlig i store deler av reguleringsområdet og det er ikke nødvendig å gå videre med en kulturminneregistrering. - Undersøkelsene oppfyller undersøkelsesplikten i kulturminneloven med hensyn til marine kulturminner. - Gjør oppmerksom på at eventuelle kulturminner omfattet av kulturminneloven 14 (skipsfunn/last etc) ikke dispenseres for gjennom reguleringsplanen. Om det under gjennomføringen av tiltaket oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet, må arbeidene straks stanses og museet varsles, jf. kml 14 tredje ledd. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt. Odderøyas venner, brev datert Odderøyas Venner vil gjerne bidra til utomhusplanen for o_f1 og o_f3. Viser til tidligere ryddings-/vedlikeholdsarbeid av Peisestuetomta og eksisterende kunnskap om området. Første del av gamle stien fra Peisestuetomta til Odderøya fyr ligger innenfor o_f1 og mener derfor denne må bli del av utomhusplanen. - Viser til punkt om at eksisterende vegetasjon og markflater i o_f1 skal bevares og beskyttes inntil godkjent utomhusplan foreligger. Påpeker viktighet av at trær blir bevart blant annet pga. skjulested for rådyrene i området. - Den gamle stien fra Peisestuaområdet er intakt i lange partier. Mener det må være en målsetning å forbinde de intakte partiene på en god måte. - Kommunen har samme ønsker for Peisestueområdet som Odderøyas venner, og mener bestemmelsene i planen ivaretar ønsket om en naturlig opparbeidelse av området, der eksisterende stier/turveier inngår. - Utomhusplanene for friområdene i peisestueområdet vil tas opp med Odderøyas venner. Christianssands byselskab, brev datert Tror området vil bli et privatisert område som ikke inviterer allmennheten til bruk. Ønsker det settes av arealer i første etasje i flere av byggene til kulturelle aktiviteter som inviterer allmennheten inn i området. Viser til området Tjuvholmen i Oslo. Viser til areal avsatt til slike aktiviteter bak siloen. Mener dette området i store deler av året ligger i skyggen og er svært vindutsatt. - Mener det ikke er nødvendig å bygge veien opp til Odderøya, da det vil medføre økt biltrafikk gjennom området. Mener den vil havne i konflikt med Vest-Agder museets areal på «Sletten», og at omleggingen vil medføre omfattende og kostbart sprengningsarbeid fordi den er lagt i en bratt skjæring i stedet for å følge den allerede foreliggende veien. For gående er det tilgang til Odderøya gjennom trapp og parkeringshuset Kilden både oppe og nede. Foreslår at hovedveien til Odderøya utbedres, føres ned mot Bendiksbukta, deretter på grusveien mot det andre festivalområdet. Mener denne 9

10 løsningen er billigere og skjermer museumsområdet og de første nybyggene i Kanalbyen mot trafikk til Odderøya. - Mener 0,1 plasser til gjesteparkering per boenhet er altfor lite. Kan ikke se at det er tenkt parkering for tilfeldig brukere av strandpromenaden, badeanlegget og andre fasiliteter i området. Mener dette igjen er med på å stenge allmennheten ute fra området. - Ønsker mulighet til å legge til med båt, både for beboere og tilfeldig passerende. - Alle utearealer i området skal være tilgjengelige for allment bruk; de mest sentrale veiarealene og friområdene skal eies av kommunen, og på arealer mellom bebyggelsen skal det tinglyses ferdsels- og oppholdsrett for allmennheten. Dette følges opp i utbyggingsavtalen. Næringsarealene i planen er konsentrert i felt f_1a og f_1b, men det er også krav om å etablere publikumsrettet aktivitet andre steder i planen, i tilknytning til torg og viktige møteplasser. Dette er viktig for å understøtte en flerfunksjonell bydel med variasjon og byliv i hele området, og understøtte graden av allmenn tilgjengelighet. - Veiløsningen følger vedtatte planer. Kjørevei til Odderøya bak Silokaia inngår i reguleringsplan for Odderøya museums- og festivalområde. Denne planen forutsetter samtidig at eksisterende kjørevei fra Gravane/Nodeviga skal omklassifiseres til gang- /sykkelvei. Vi mener fortsatt dette er et godt grep for å gi en god forbindelse mellom Kvadraturen og Odderøya, både i bil, til fots og på sykkel. - Gjesteparkering er i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Silokaia. Besøkende kan blant annet benytte seg av parkeringshuset bak Kilden. Nærheten til sentrum med sine kollektivforbindelser, samt tilretteleggingen av en rekke attraktive forbindelser for syklende og gående, understøtter ønsket om at Kanalbyen skal bli en bydel på de myke trafikantenes premisser. - Det tilrettelegges for av- og påstigning for folk som kommer med båt, men det sikres ikke særskilte gjestehavner/langtidsopphold for båter. Agder Energi, brev datert For å forsyne området med strøm må det etableres en ny transformasjonsstasjon for distribusjon av 11 kv til omkringliggende nettstasjoner, samt tilførselskabel for byen. - Ny nettstasjon som etableres i tilknytning til større bygg som eget rom på min. 16 m² med minimum en yttervegg. Rommene plasseres slik at fordelingstransformator og koblingsanlegg kan transporteres rett inn fra bakkeplan. Flytting/omlegging av anlegg må bekostes av utbygger ble det avholdt eget møte om lokalisering av transformatorstasjon til den sørvestre delen av Kvadraturen. I møtet ble det avklart at lokalisering av denne må gjøres i forbindelse med kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre havn del 2 Vestre havn. Det avsettes ikke areal til dette innenfor Silokaia. - Nettstasjoner for planområdet innarbeides i videre prosjektering. Plassering av disse må vises i teknisk plan ved rammesøknad. Størrelseskrav til nettstasjon er i tillegg sikret i bestemmelsene. Kilden IKS, brev datert Utbyggingen fører til en økning av ÅDT fra 900 til 5606, og det bør stilles krav om bedre sikring av fotgjengerovergangen ved Camilla Collettsplass. - Bekymret for kryssing av Sjølystveien ved andre overganger. Dagens fartsgrense på 30 km/t blir ikke fulgt. Bør sette krav til utbyggere å sikre trafikksikkerheten generelt. - Der er to opphøyde og markerte overganger over Sjølystveien ved Kilden. Det oppfatter vi som tilstrekkelig i en bysituasjon. 10

11 Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er det kun gjort mindre presiseringer på plankartet av teknisk karakter. Bestemmelsene er bearbeidet i samarbeid mellom forslagsstiller og kommunen, slik at merknadene plan-, bygg- og oppmålingsetaten hadde til bestemmelsene ved offentlig ettersyn av planen nå er ivaretatt. Medvirkning Forslagsstiller og kommunen v/ plan-, bygg- og oppmålingsetaten, parkvesenet, ingeniørvesenet og teknisk direktør har hatt jevnlig dialog, og ulike løsninger i planen har blitt avklart underveis. I tillegg har forslagsstiller hatt dialogmøter med Odderøyas venner, Kilden, Odderøya renseanlegg, Kristiansand havn, Kystverket og Agder Energi. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble presentert og diskutert i samarbeidsgruppa Kommentarer fra samarbeidsgruppa er fulgt opp. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planmateriale A-lab med samarbeidspartnere har utarbeidet et solid og omfattende planmateriale. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten viser spesielt til planbeskrivelsen, der utgangspunkt for endring av planen, forskjellen på gammel og ny plan, og beskrivelse og konsekvenser av ny plan er grundig redegjort for. Det er utarbeidet detaljerte illustrasjoner som bidrar godt til å redegjøre for prosjektet. De fleste illustrasjonene er vist i planbeskrivelsen, men bør sees i sin helhet i tegningsvedlegget. Konsekvensutredning Ved utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan for Silokaia ble det utarbeidet en konsekvensutredning. I det framlagte forslag til endring av planen, er følgende utredninger utarbeidet/oppdatert som følge av endringene - Støy som følge av at veisystemet flyttes fra kulvert til vei i dagen - Lukt fra septikbiler til renseanlegget, som følge av at veisystemet flyttes fra kulvert til vei i dagen - Klimatiske forhold (vind og sol/skygge) som følge av endret bebyggelsesstruktur. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener planbeskrivelsen med illustrasjoner og tilleggsutredninger dekker godt de problemstillingene en detaljregulering skal belyse, og viser til dette materialet for en detaljert gjennomgang av planen. Plantypen Plankartet er utarbeidet med lite detaljering, mens tilhørende reguleringsbestemmelser er omfattende. I vurderingen av forslaget er det illustrasjonsplanen vi har diskutert løsningene ut fra. I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn krav om at illustrasjonsplanens utformingsprinsipper, arealstørrelser og plassering av funksjoner skal være utgangspunkt for videre detaljering. Eksempelvis gjelder dette plassering av forhager, størrelser på lekeplasser, utkraginger, utforming av kanal mv. Hensikten med å utforme planmaterialet på denne måten, er å gi en fleksibel plan som står seg over tid, og som gir rom for å tilpasse fremtidige byggeprosjekter innenfor fleksible rammer. Samtidig er det vi mener er «absolutter» på arealstørrelser, funksjoner og 11

12 rekkefølge, sikret i bestemmelsene. Bestemmelsene er også mer preget av intensjoner enn hva som har vært vanlig i planene som er lagt fram av plan-, bygg- og oppmålingsetaten de siste år. Dette krever at planbeskrivelsen og illustrasjonsplanen vil være viktig å se til når byggesaker skal behandles. Hovedgrep På s i planbeskrivelsen redegjør forslagsstiller for planens hovedgrep. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at forslag til ny plan for Silokaia gir et godt grunnlag for å få til en utbygging av området med et variert uttrykk på bebyggelsen, gode uterom og et transportsystem/bevegelseslinjer som fungerer rent praktisk. Kanalen på langs av området gir en flott kvalitet til utearealene mellom byggene. Denne, sammen med de ulike forbindelseslinjene på langs og tvers av området i ulike nivåer gir mulighet for varierte opplevelser. Store deler av planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg sentrumsformål. I dette inngår forretning, tjenesteyting og boligbebyggelse, og i bestemmelsene er arealbruken ytterligere presisert. Det er stilt krav om at det skal anlegges min m² næring (forretning, kafé, tjenesteyting) i tilknytning til offentlige utearealer innenfor felt f_2, f_3 og f_4. Kontorformål innenfor samme områder er begrenset til maks 3000 m² innenfor disse områdene. Det tillates ikke bolig i felt f_1b. I felt f_1a (ved Kilden/Siloen) er boliger kun tillatt fra 2. etg. og opp, henvendt mot kanalen i sør. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener det er et godt grep å legge hovedandelen av næring i kvartalet nærmest Kilden. I stedet for å smøre næringsformål tynt ut over hele planområdet, blir det nå konsentrert opp mot Kilden, i området nærmest byen. Dette mener vi er riktig, sett i lys av utfordringene man har i Kvadraturen med tomme lokaler og «døde» fasader; i stedet for å konkurrere med sentrum, bør disponeringene i området bidra til økt bruk av eksisterende sentrumsfunksjoner. Forholdet til siloen Siloen inngår ikke i foreliggende planforslag. Bruk/vern av bygget reguleres fortsatt av planen som ble vedtatt i I foreliggende planforslag er det lagt inn en bestemmelse om at utbygging av f_1a først kan gjennomføres når framtidig bruk av siloen er avklart. Dette mener vi er viktig, slik at ikke det gjøres grep som vanskeliggjør framtidig bruk av silobygget. Bebyggelse struktur Illustrasjonene viser en bebyggelsesstruktur som tar hensyn til vind og klima på en bedre måte enn i gjeldende plan. Bestemmelsene sikrer på en god måte variasjon i bebyggelsens uttrykk, ulike høyder, fasadeinndelinger mv. Antall boenheter I planen er det lagt inn minimums- og maksimumskrav til antall boenheter innenfor delfeltene. Til sammen vil det kunne etableres min. 521, maks. 869 boenheter. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har som utgangspunkt at det reelle antallet må være et sted i mellom min. og maks. Ved å legge inn denne bestemmelsen, vil hvert enkelt byggetrinn avklare det endelige antall boenheter og størrelsen på dem innenfor relativt romslige rammer ved prosjektering. Dette ser vi som positivt i forhold til en faktisk realisering av planen. Grønnstruktur uteareal lekeplasser Antall sandlekeplasser og kvartalslekeplasser er redusert i forhold til gjeldende plan, men er i samsvar med bestemmelsene til kommuneplanen som ble vedtatt i Kvartalslek og noe sandlek er flyttet fra kaiflaten til det kommunale friområdet i felt 6. Dette mener vi er positivt, da funksjonene vil bidra til å aktivisere et område som i dag har begrenset bruk, men som har en fantastisk beliggenhet og flotte naturkvaliteter. Det er imidlertid stilt som krav i bestemmelsene at opparbeidelsen skal være mest mulig naturpreget, slik at dagens 12

13 kvaliteter og egenart kan videreføres. Sandlekeplasser som ligger oppå private parkeringskjellere skal være fellesområder som eies av delfeltene. I kommuneplanen er det stilt krav om at det skal være sol på minst halve utearealet klokken 15 vårjevndøgn. I området er fremherskende sol- og vindretning sammenfallende, og dette gir utfordringer for å følge opp solkravet. En vindfull plassering vil heller ikke være gunstig for bruken av lekeplassene. Spesielt på felt f_2 vil dette være problematisk. Etter en helhetlig vurdering av klima både sol- og vindforhold), og diskusjoner internt, med forslagsstiller og fylkeskommunen, er dette kravet nå lagt inn i bestemmelsene: Sandlekeplassene plasseres slik at lune- og vindavskjermede forhold oppnås. Kommuneplanens krav til sol for den enkelte sandlekeplass kan fravikes til fordel for god vindavskjerming. Ved full utbygging av planområdet skal det være 50 % sol på min. to av plassene i hele planområdet 21. mars kl. 17. Frem til planområdet er fullt utbygget skal det etableres midlertidige sandlekeplasser med sol 21. mars kl. 15. Barnehage I gjeldende reguleringsplan er det avsatt areal til barnehage i overgangen mellom Silokaia og friområdene i felt 6. Formålet er nå tatt ut, og erstattes av utvidet bruk av eksisterende midlertidige barnehage i felt 6. Offentlige/private utearealer Forslagsstiller har gjort rede for byrom og byliv på s i planbeskrivelsen, og i illustrasjoner angitt hvordan de ulike arealene skal oppfattes og brukes. Atkomstvei gjennom området, kanalen og gang-/sykkelvei langs kanalen skal være kommunale. Det samme gjelder friområdet i peisestueområdet (felt 6), og badeanlegget, som med sine funksjoner samlet sett utgjør en nærmiljøpark som kommunen vil ha hånd om. Utearealer oppå private parkeringskjellere er forutsatt private, og er regulert til fellesområder som er felles for alle delfeltene. For å sikre muligheten for liv mellom husene, og unngå avstengning av kvartaler er det lagt inn følgende i bestemmelsene punkt 2.2: «Alle byrom og viktige forbindelser i/gjennom planområdet, herunder park/grønnstruktur, promenader, tursti, torg, gangforbindelser i gårdsrom og gaterom skal være allment tilgjengelige og ha mulighet for opphold». Juridisk må dette følges opp ved tinglysing av allmenn ferdsels- og oppholdsrett på arealene. Havnepromenaden (f_g1) vil bygges som en trekonstruksjon som «hektes» utenpå kaifronten. (Eksisterende kaifront ligger i formålsgrensa mellom sentrumsformål f_2 og f_g1). På grunn av forventa driftskostnader til en slik konstruksjon, det at det er en relativt lett konstruksjon i et potensielt værhardt område, og erfaringsmessig vanskelig grensesnitt med ulike eiere på ulike konstruksjoner, har ikke kommunen ønsket å eie den. 13

14 Det har blitt diskutert hvorvidt dette er et riktig grep. Motforestillingene mot å si fra seg eierskap til en viktig havnepromenade handler om hvorvidt kommunen har anledning til å pålegge en privat eier å vedlikeholde, gjenoppbygge og å holde promenaden åpen. Plan- og bygningsloven 31-3 sammen med TEK og 7-1 gir grunnlag for å kunne stille krav om vedlikehold, sikring og istandsetting: Plan- og bygningsloven 31-3.Sikring og istandsetting. ( ) Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Blir plikten ikke overholdt, kan kommunen gi pålegg om sikring og istandsetting. TEK Dokumentasjon for driftsfasen (1) Ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende skal, innenfor sitt ansvarsområde, framlegge for ansvarlig søker nødvendig dokumentasjon som grunnlag for hvordan igangsetting, forvaltning, drift og vedlikehold av byggverk, tekniske installasjoner og anlegg skal utføres på tilfredsstillende måte. TEK Generelle krav om sikkerhet mot naturpåkjenninger (1) Byggverk skal plasseres, prosjekteres og utføres slik at det oppnås tilfredsstillende sikkerhet mot skade eller vesentlig ulempe fra naturpåkjenninger. Transport/infrastruktur En forenkling av veisystemet som vist i planen, mener vi er positivt for området. Veiareal i planen reduseres, og løsningen gir et enklere kjøremønster i området, og for myke trafikanter gir planen trygge løsninger. For en inngående beskrivelse av temaet, se s i planbeskrivelsen. I rekkefølgebestemmelsene til gjeldende reguleringsplan er det krav om plan og opparbeidelse av Havnegata, på areal utenfor utbyggers rådighet. For at planen i det hele tatt skal realiseres, har det vært vesentlig å rasjonalisere disse rekkefølgekravene. Kravene til opparbeidelse av Havnegata, og trygg skolevei til Grim reduseres til å gjelde midlertidige tiltak (fortau, fotgjengerfelt mv) i Havnegata fram til Rådhusgata (se vedlegg nr. 8). Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener dette sikrer trafikkforholdene i Havnegata tilstrekkelig. I detaljregulering for E39 Gartnerløkka-Meieriet inngår den vestre delen av Havnegata. I kommende detaljregulering for Lagmannsholmen, vil østre del av Havnegata reguleres (Gravane til Rådhusgata). På arealet mellom disse områdene må kommunen finne og opparbeide løsninger som tilfredsstiller krav om trygg skolevei til Grim. I fremlagt planforslag beholdes krav om trygg skolevei til Tordenskjolds gate skole, som i gjeldende plan, med utbedring av tre kryss (se vedlegg nr. 9). En utvidet bruk av eksisterende midlertidige barnehage i felt 6 på Odderøya forsterker behovet for å få etablert kjørevei til Odderøya slik at barnehagen får en trafikksikker atkomst. I rekkefølgebestemmelsene er det lagt inn krav om at denne skal være ferdig ved brukstillatelse nr. 250 eller senest 5 år etter byggestart. Utbyggingsavtale Kanalbyen og kommunen v/teknisk direktør er i forhandlinger om en utbyggingsavtale som avklarer kommunale bidrag til infrastruktur i området, og hvilke forpliktelser utbygger påtar seg som følge av rekkefølgebestemmelsene. Utbyggingsavtalen vil legges frem for kommunalutvalget/ formannskapet når den er ferdig forhandlet, og sendes deretter på høring. Dette planlegges gjennomført rett etter sommerferien. 14

15 Partene er enige om hva som defineres som hovedanlegg (badeanlegg, ny veiadkomst til Odderøya og offentlig regulert friområde på Odderøya). Det er hovedanleggene kommunen er forutsatt å yte bidrag til i forbindelse med realisering av området. Standard politikk og avtale er lagt til grunn i forhandlingene. Dette innebærer at utbygger planlegger og gjennomfører alle rekkefølgekrav knyttet til utbyggingen av området. Dette omfatter tiltak både innenfor og utenfor det regulerte området. Kommunens politikk med hensyn til overføring av grunn/anlegg for senere drift og vedlikehold er forutsatt fulgt. Utbygger har signalisert at spørsmål om garanti og størrelse på denne bør reises i videre drøftelser. Dette vil fremlegges frem for kommunalutvalget/formannskapet når forslag til avtale skal behandles. Økonomiske konsekvenser for kommunen Investerings-/driftsutgifter Som sagt i punkt om utbyggingsavtalen forutsettes det at kommunen skal yte bidrag til hovedanlegg. Størrelse og betalingsplan for bidrag vil fremlegges i som en del av utbyggingsavtalen. Økonomiske konsekvenser av å flytte barnehagefunksjonen inngår i utbyggingsavtalen. Sett i forhold til gjeldende plan reduserer nytt planforslag antall m² offentlig uteareal, men det offentlige anlegget er likevel omfattende, og bidrar til å øke driftskostnadene for kommunen. For offentlige utearealer til lek og rekreasjon utgjør økte driftskostnader innenfor planområdet årlig kr (2014 priser), basert på erfaringstall fra drift i andre tilsvarende anlegg. Dette gjelder kvartalslekeplass, grøntarealer i Peisestua og langs kanal og selve kanalen, drift av badeplass og turvei med lys og brøyting. Kommunen ved ingeniørvesenet skal stå for drift av offentlige veier med fortau, gang og sykkelveier og torg. Kostnadene er anslått til ca kr basert på erfaringstall og bevilgninger (2014 priser). Utbygging av planområdet gir nye arealer til offentlig infrastruktur, både vei og grønnstruktur. Dette gir økte kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av anleggene. Økte FDVkostnader innarbeides i kommunens handlingsprogram i takt med at området bygges ut. Veinavn Eksisterende veinavn i området er Sjølystveien og Silokaia. I planforslaget omtales veiene i området som Havnepromenaden, Kanalgata og Kanalpromenaden. Som prosjektnavn er dette uproblematisk. En eventuell varig endring av eksisterende gateadresse vil gi konsekvenser for veinavn og adresser utenfor planområdet, og må i så fall avklares ved behandling i kommunens navnekomité. Oppsummering Forslagsstiller har lagt fram et godt og solid planmateriale. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at forslag til ny plan for Silokaia gir et godt grunnlag for å få til en utbygging av området med et variert uttrykk på bebyggelsen, gode uterom og et transportsystem/bevegelseslinjer som fungerer rent praktisk. Kanalen på langs av området gir en flott kvalitet til utearealene mellom byggene. Denne, sammen med de ulike forbindelseslinjene på langs og tvers av området i ulike nivåer gir mulighet for varierte opplevelser. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planforslaget vedtas. Elin Aabel Bergland