Sakspapirer hovedutvalg teknisk

Transkript

1 Page 1 of 36 Sakspapirer hovedutvalg teknisk Karmøy kommune Utvalg: Hovedutvalg teknisk Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: Tid: Kl MØTEINNKALLING Eventuelle forfall må meldes til møtesekretær på telefon Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Før møtet vil det bli holdt befaring i forbindelse med følgende saker: 0057/05 04/0368 GNR. 25, BNR. 32, LANGÅKER. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM KLAGEBEHANDLING 0067/05 03/03281 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR ØSTREM REGULERINGSENDRING - FRIOMRÅDE/VEGTRASE TIL BOLIGFORMÅL Oppmøte: Karmøy rådhus kl eller Kiwi v/ferkingstad skole kl SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel Tekniske saker: 0054/05 05/00259 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL - GARDSHUS - GNR. 63, BNR. 23, 38 - OVE A. SØRVIK 0055/05 05/00664 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL, HUS NR. 2 - GNR. 20, BNR JOHAN OLSEN LIKNES Brannstyresak: 0056/05 04/00397 MELDING OM BRANNVERNET FOR 2004 Bygg- og delingssaker: 0057/05 04/03684 GNR. 25, BNR. 32, LANGÅKER. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM KLAGEBEHANDLING - Befaring 0058/05 05/00392 GNR. 138, BNR. 5, 6, TORVASTADVEGEN, HÅLAND, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING 0059/05 04/03565 GNR 106 BNR 1, FOSENNESET. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 0060/05 03/02167 GNR. 114, BNR. 3, EIKE, NORDRE - DELING AV GRUNNEIENDOM 0061/05 05/00076 GNR 106 BNR 6, SINAPLASSEN, FOSENNESET. DELING AV GRUNNEIENDOM

2 Page 2 of /05 04/03256 GNR. 43, BNR. 42, HØYNES. ENDRET ADKOMSTVEG 0063/05 04/02477 GNR. 57, BNR. 615, SKUDENESHAVN. REKKVERK PÅ BRYGGE OG FLYTEBRYGGE - KLAGE 0064/05 04/03156 GNR. 59, BNR. 70, ØSTREMLIA, KOPERVIK, NORDRE. RESTAURERING AV SJØHUS, BRYGGE OG NY FLYTEBRYGGE 0065/05 04/02114 GNR. 21, BNR. 20, STAVA. NYBYGG, DRIVHUS 0066/05 04/03836 PÅKLAGING AV VEDTAK -SAK 0063/05 BRUKSENDRING FRA SILDEKUM TIL OPPFØRING AV RORBU GNR. 110, BNR VÅGE Plansaker: 0067/05 03/03281 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR ØSTREM REGULERINGSENDRING - FRIOMRÅDE/VEGTRASE TIL BOLIGFORMÅL- Befaring 0068/05 04/01267 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR VEDAVÅGEN - OMRÅDE LANGS SJØEN FRA SOLHÅLÅ TIL SÆVIKEVIK - REGULERINGSENDRING GNR. 4/ /05 04/01409 PLAN NR BEBYGGELSESPLAN FOR KALVATREVN. 7 OG TELEBYGGET 0070/05 04/03681 R REGULERINGSPLAN FOR NORHEIM - "NYREGULERING" REGULERINGSENDRING VEDR. GNR. 148, BNR. 838 OG /05 04/03796 PLAN NR BEBYGGELSESPLAN FOR RØYSANE, DEL II - GNR. 15, BNR. 2, 5, 229 OG /05 04/03257 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR TORVVIKA, KOPERVIK 0073/05 05/00086 REFERATSAKER HOVEDUTVALG TEKNISK Karmøy rådhus, Trygve Hagland (s) Leder Ove Røys Teknisk sjef Sak 0054/05 Side 5 av 71 Sak 0054/05

3 Page 3 of 36 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL - GARDSHUS - GNR. 63, BNR. 23, 38 - OVE A. SØRVIK Side 3 av 71 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: V60 &18 Arkivsaksnr.: 05/ /05 Hovedutvalg teknisk I medhold av jordloven 9 avslår Hovedutvalg for tekniske saker omdisponering av ca.0,5 da til boligformål jfr saksfremstilling og begrunnelse fra teknisk sjef. SAKSFRAMSTILLING Ove A. Sørvik søker om omdisponering av ca. 0,5 da til boligformål. Søker opplyser at hensikten med gardshus nr.2 er at boligen skal fungere som kårhus når neste generasjon skal overta bruket. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal. (LNF- område). Regulering: Ikke regulert område. Omsøkt parsell: Parsellen består av ca. 0,5 da barskog og overflatedyrket jord. Se vedlagt detaljkart. Søkers landbrukseiendom: Driftsenheten består av fire registerenheter gnr. 63, bnr. 23, 38, 99 og 222. Huset ønskes plassert på bnr. 38. Eiendommen har et totalareal på ca. 450 da, hvorav ca. 82,5 da jordbruksareal ( ca. 41 da fulldyrket jord, ca. 8,5 da overflatedyrket jord og ca. 33 da gjødslet beite). Resten er skog og annet areal. Driftsenheten har følgende bygninger: 1 bolighus, 2 driftsbygninger og 2 andre landbruksbygg. Bruket har aktiv drift, med sau. Lovgrunnlag: Det følger av jordloven 9 at: "Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon." "Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika." "Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon." Kommunen kan, etter delegert myndighet, samtykke til omdisponering etter en samlet vurdering av forholdene. Vurdering: Omsøkte parsell består delvis av overflatedyrket jord. Dette er "dyrka jord". Oppføring av gårdshus nr 2 er ikke "jordbruksproduksjon" og krever dermed omdisponeringssamtykke. jfr Rundskriv M- 4/2003 Omdisponeringsforbudet legger opp til et sterkt vern av dyrka og dyrkbar jord jfr kravet om "særlege høve". Formålet med jordvernet er å sikre matproduserende areal for fremtidige generasjoner. Det er en rikspolitisk målsetting å halvere nedbyggingen av dyrka og dyrkbar jord. Jordvern er en nasjonal interesse og et landbrukspolitisk hovedsatsningsområde jfr. Rundskriv M- 4/2003. "godkjende planar etter plan- og bygningsloven" I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk, så er det i seg selv et moment av stor vekt mot at arealene skal benyttes til andre formål jfr Rundskriv M- 4/2003. Det vil også være dårlig arealutnyttelse med tanke på eventuell fremtidig

4 Page 4 of 36 regulering og bebyggelse å tillate bebyggelse i uregulerte områder. Huset søkes oppført i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Disse områdene har et generelt bygge- og deleforbud. I Karmøy kommunes registrering av verdier og kvaliteter (LNF plan, område 8) er dette "viktig jordbruksområde med husdyrproduksjon". Videre er det "prioritert landbruksområde" i Fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. I disse områdene skal jordbruksinteressene ha et særlig sterkt vern. Fra brukets hovedhus er det også kun noen hundre meter til flere områder som er avsatt til boligområde i kommuneplanens arealdel. Se vedlagt detaljkart. "det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi" Tiltak som har verdi for allmennheten eller en større gruppe personer går inn under bestemmelsen jfr Rundskriv M- 4/2003. Teknisk sjef kan ikke se at omdisponeringen vil ha slike konsekvenser. Kun kort avstand fra omsøkte parsell, er det lagt ut boligområder i kommuneplanens arealdel. Det har ikke betydning for bosettingen i området å tillate omdisponering ettersom det er tilgang på regulert boligareal i området. "om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon" Arealet kan ikke tilbakeføres til jordbruksproduksjon. Dette taler mot omdisponering. Teknisk sjef finner at det ikke er behov for gårdshus nr.2 på et bruk med denne størrelse og drift. På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at Hovedutvalg for tekniske saker etter jordloven 9, ikke tillater omdisponering av ca. 0, 5 da til gårdshus nr.2. Sak 0055/05 Side 8 av 71 Sak 0055/05 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL, HUS NR. 2 - GNR. 20, BNR JOHAN OLSEN LIKNES Side 6 av 71 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: V60 &18 Arkivsaksnr.: 05/ /05 Hovedutvalg teknisk I medhold av jordloven 9 avslår Hovedutvalg for tekniske saker omdisponering av ca. 0,75 da jordbruksareal til oppføring av bolighus jfr saksutredning og begrunnelse fra teknisk sjef. SAKSFRAMSTILLING Johan Marton Olsen Liknes søker om oppføring av bolighus på gnr 20 bnr 23. Dette krever omdisponering av ca. 0,75 da jordbruksareal til boligformål. Bolighuset blir det 3. på driftsenheten. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal. (LNF-område). Regulering:

5 Page 5 of 36 Ikke regulert område. Omsøkt parsell: Parsellen består i hovedsak av gjødslet beite, men det må opparbeides veg. Denne vil gå over fulldyrket jord, men kan med enkelhet legges utenom. Parsellen omkranses for det meste av gjødslet beite, men grenser mot fulldyrket jord i sørvest. Se vedlagt detaljkart. Søkers landbrukseiendom: Driftsenheten består av tre registerenheter gnr 20, bnr. 23 og 106 og gnr.19, bnr.37. Bruket har et totalareal på ca 192 da hvorav ca. 66 da jordbruksareal ( ca.22 da fulldyrket jord og ca 44 da gjødslet beite). Areal oppmålt av jordbrukskontoret sammen med søkers sønn. I tillegg leier søker ca 47 da jordbruksareal, hvorav ca 26 da fulldyrket jord og ca 21 da gjødslet beite. Driftsenheten har følgende bygninger: 2 bolighus, 2 driftsbygninger og 1 landbruksgarasje/redskapshus. Hus nr.1 ligger på gnr.20, bnr. 23 og hus nr.2 ligger på gnr.19, bnr 37. Begge husene reknes som en del av driftsenheten. Bruket er i aktiv drift med sauehold. Lovgrunnlag: Det følger av jordloven 9 at: "Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon." "Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika." "Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon." Vurdering: Omsøkte parsell består av gjødslet beite og noe fulldyrket jord.. Dette er "dyrka jord". Oppføring av gårdshus nr 3 er ikke "jordbruksproduksjon" og krever dermed omdisponeringssamtykke. jfr Rundskriv M- 4/2003 Omdisponeringsforbudet legger opp til et sterkt vern av dyrka og dyrkbar jord jfr kravet om "særlege høve". Formålet med jordvernet er å sikre matproduserende areal for fremtidige generasjoner. Det er en rikspolitisk målsetting å halvere nedbyggingen av dyrka og dyrkbar jord. Jordvern er en nasjonal interesse og et landbrukspolitisk hovedsatsningsområde jfr. Rundskriv M- 4/2003. Kommunen kan, etter delegert myndighet samtykke til omdisponering etter en samlet vurdering av forholdene. "godkjende planar etter plan- og bygningsloven" I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk, så er det i seg selv et moment av stor vekt mot at arealene skal benyttes til andre formål jfr Rundskriv M- 4/2003. Huset søkes oppført i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Disse områdene har et generelt bygge- og deleforbud. I LNF-områder skal jordbruksinteressene ha et særlig sterkt vern. Det ligger videre i "viktig jordbruksområde" i Kommuneplanens LNF-områder, registrering av verdier og kvaliteter. Dette taler mot å tillate omdisponering. "drifts- eller miljømessige ulemper" og "kulturlandskapet" Huset er søkt plassert midt i et beiteområde. Det har ikke betydning at parsellen består av en del fjellknauser da dette er verdifull beitemark og dermed nyttig jordbruksareal. Teknisk sjef finner plasseringen av huset ugunstig, da et bolighus midt i et beiteområde vil kunne begrense bruken av omliggende beiteområder og dermed vedlikeholdet av det eksisterende kulturlandskapet. Dette taler mot omdisponering. "det samfunnsgangnet ei omdisponering vil gi" Tiltak som har verdi for allmennheten eller en større gruppe personer går inn under bestemmelsen jfr Rundskriv M- 4/2003. Teknisk sjef kan ikke se at omdisponeringen vil ha slike konsekvenser. Kun kort avstand fra omsøkte parsell, er det lagt ut boligområde i kommuneplanens arealdel. Det har ikke betydning for bosettingen i området å tillate omdisponering ettersom det er tilgjengelig boligareal i nevnte område. "om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon" Arealet kan ikke tilbakeføres til jordbruksproduksjon. Dette taler mot omdisponering. Teknisk sjef finner at det ikke er behov for gårdshus nr.3 på et bruk med denne størrelse og drift. Teknisk sjef anbefaler heller ikke omsøkte plassering av huset.

6 Page 6 of 36 På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at Hovedutvalg for tekniske saker etter jordloven 9, ikke tillater omdisponering av ca. 0,65 da til gårdshus nr.3. Sak 0056/05 Side 10 av 71 Sak 0056/05 MELDING OM BRANNVERNET FOR 2004 Side 9 av 71 Saksbehandler: Onar Walland Arkiv: M80 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk Melding til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap om brannvernet for år 2004, samt fortegnelse over særskilte brannobjekt, tas til orientering. SAKSFRAMSTILLING Kommunen skal innen 1. mars hvert år sende skriftlig melding til Direktoratet for samfunnsikkerhet og beredskap (DSB) om brannvernet i kommunen foregående år. Jfr. Forskrift av 26. juni 2002 om organisering og dimensjonering av brannvesen, 2-3 Årlig melding om brannvernet. Direktoratet sender hvert år ut et skjema som skal fylles ut eller korrigeres. Innsendt skjema tilfredstiller kommunens plikt til å sende melding som omtalt. Det er utarbeidet veiledning for utfylling av skjemaet. DSB samarbeider med Statistisk sentralbyrå om statistikker som utarbeides med utgangspunkt i opplysningene gitt i skjemaet. Det vil derfor være med å danne grunnlag for bl.a. KOSTRA og DSB`s "Ressursoversikt". Hvert 5. år skal det dessuten sendes inn en fullstendig liste over særskilte tilsynsobjekter i kommunen. For mellomliggende år skal det bare sendes inn en oppgave over tilgang og avgang. For 2004 må det sendes inn en fullstendig liste over det særskilte tilsynsobjektene i Karmøy kommune. Direktoratet krever ikke at meldingen behandles av kommunestyret eller det organ som er delegert myndighet etter brann- og eksplosjonsvernloven, men det forutsettes at den blir lagt fram for aktuelt organ. Sak 0057/05 Side 12 av 71 Sak 0057/05 GNR. 25, BNR. 32, LANGÅKER. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Side 11 av 71 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 25/32

7 Page 7 of 36 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk HTS opprettholder vedtak i del. sak 0039/05, som lyder: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 1 parsell fra gnr 25 bnr 32 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen kommer fram nye momenter som har slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 0039/05 Behandling: Per Inge Eriksen foreslo: Saken utsettes for befaring. Eriksens forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Roy Malvin Warholm fikk avslag på sin søknad i del. sak 0039/05. Avgjørelsen blir påklagd i brev datert Omsøkt parsell ligger i LNF-område i arealdelen til kommuneplanen hvor det foreligger et bygge- og deleforbud. Klager mener følgende momenter burde medført at søknaden ble innvilget: - Kan ikke se at omsøkte fradeling medfører at viktig jorbruks-/kulturlandskapsområde forsvinner da omsøkte parsell ligger på gårdstunet for eiendommen. - Bakgrunnen for søknaden er at søkers sønn ønsker å gjenoppta drift på gården som en binæring og fradelingen kan karaktiseres som " i tilknytning til stedbunden næring." - Områdene i nærheten som er regulert til boligformål er ikke byggemodnet og det er uvisst når kommunen har planlagt å byggemodne disse. Søker ser derfor ikke bygging her som et reelt alternativ. VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkt parsell er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF- områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Ei fritt omsettelig boligtomt slik det søkes om, anses ikke å være i tilknytning til stedbunden næring.

8 Page 8 of 36 Omsøkte parsell ligger i et viktig jordbruksområde i LNF-plan for Karmøy kommune. Søker mener at fradeling som omsøkt ikke vil føre til at viktig jordbruksjord forsvinner, men at arealet er å anse som en del av tunet på eiendommen. Om omsøkte areal kan betegnes som en del av tunet på eiendommen kan diskuteres da kommunens digitale markslagskart viser at omsøkte areal er dyrket jord. Fradeling av en fritt omsettelig boligeiendom på dyrkbar jord er ikke ønskelig og taler mot fradeling. Skulle en falle ned på at omsøkte areal er en del av tunet på eiendommen, vil også dette være en lite ønskelig situasjon. En fradeling av en fritt omsettelig boligeiendom inne på tunet til en landbrukseiendom kan skape konflikter mellom boliginteresser og landbruksinteresser ved et eventuelt salg av landbrukseiendommen. Dette igjen kan på sikt føre til at landbruksinteressene må vike og en slik utvikling er således lite ønskelig. Dette taler mot fradeling. Om lag 1,5-2 km lenger nord ligger et område regulert til boligformål. Store deler av disse områdene eies av Karmøy kommune. Søker mener dette området ikke er et reelt alternativ for de som ønsker å etablere seg i området da områdene ikke er byggemodnet. Det er også ukjent når kommunen har tenkt å byggemodne området. Kommuneplanen er en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interessene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være enkelt å fravike den. I kommuneplanen legges det føringer for hvor i kommunen det er ønskelig med utbygging. Dette er for å kunne ivareta en best mulig arealutnyttelse. Fradeling av enkelttomter i LNF-områdene kan også føre til vanskeligheter med framtidig planarbeid dersom det skulle bli aktuelt. En kan da ha endt opp med en situasjon med for mange "uplanlagte" enkeltsituasjoner som gjør en ev. framtidig plan vanskelig å realisere. Boligområdet det vises til er omfattet av reguleringsplan. Bygging i dette området vil naturlig nok utløse krav om opparbeidelse av nødvendige tekniske anlegg. Tilsvarende krav til tilfredsstillende tekniske anlegg blir også stilt i LNFområder. At det regulerte området i nærheten ikke er byggemodnet kan neppe anses som en særlig grunn for å heller bygge i LNF-området. I henhold til 7 i plan- og bygningsloven kan det gis dispensasjon dersom særlige grunner foreligger. Det understrekes at ingen har rett på dispensasjon. På bakgrunn av ovenstående kan ikke teknisk sjef se at det foreligger grunner som har slik vekt at dispensasjon bør gis. Sak 0058/05 Side 15 av 71 Sak 0058/05 GNR. 138, BNR. 5, 6, TORVASTADVEGEN, HÅLAND, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING Side 13 av 71 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: GNR 138/5 Arkivsaksnr.: 05/ /05 Hovedutvalg teknisk I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av en parsell på ca. 1,8 da med bolighus jfr saksfremstilling og begrunnelse fra teknisk sjef. SAKSFRAMSTILLING Jakob K. Haaland søker fradeling av bolighus med ca. 1,8 da tomt. Arealet består i hovedsak av beplantet hage. I sak 03/00805 fikk søker sønn, Jarle Haaland, tillatelse til oppføring av gårdshus nr. 2 på bruket, samtidig som et eldre

9 Page 9 of 36 våningshus ble innvilget bruksendring til driftsbygning. Omdisponeringstillatelsen bygget på en forutsetning om at det var behov for to hus på bruket ved fremtidige generasjonsskifter. I følge søker er generasjonsskifte nå aktuelt. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal (LNF-område). Regulering: Ikke regulert område. Omsøkt parsell: Parsellen består av bolighus med opparbeidet og inngjerdet hage. Se vedlagt detaljkart. Søkers landbrukseiendom: Driftsenheten består av gnr. 138 bnr 5,6. Eiendommen har et totalareal på ca. 111,5 da hvorav ca. 86 da jordbruksareal ( ca. 26 da fulldyrket, ca. 15 da overflatedyrket og ca. 45 da gjødslet beite.) Areal hentet fra Digitalt markslagskart. Resten er ca. 10 da barskog og annet areal. Bruket har aktiv drift med ca 35 vinterfôra sau. Bruket har følgende bygningsmasse: 1 bolighus, 1 garasje, 1 landbruksbygg, 1 driftsbygning, 1 gammelt våningshus bruksendret til driftsbygning/verksted/lager og tillatt oppført 1 bolighus og 1 garasje. Lovgrunnlag: Det er knyttet sterke samfunnsinteresser til vern av produktivt jordbruksareal. Jordloven 12 har et generelt forbud mot deling av eiendom som "er nytta eller kan nyttast til jordbruk". Dersom "samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra omsynet til den avkastning eigedomen kan gi", "kan" kommunen, etter delegert myndighet, samtykke til fradeling. Dersom ikke minst ett av vilkårene er oppfylt, har kommunen ikke kompetanse til å samtykke til fradeling. Selv om ett av vilkårene er oppfylt kan kommunen avslå fradeling jfr "..kan kommunen..". Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om deling kan føre til "drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området" "godkjente planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven" og "omsynet til kulturlandskapet" jfr. Jordloven 12. Vurdering: Eiendommen "er eller kan nyttast til jordbruk" og omfattes dermed av delingsforbudet i 12. Delingsforbudet skal bidra til en tjenlig bruksstruktur. Formålet er å sikre og samle ressursene på bruket for nåværende og fremtidige eiere jfr rundskriv M-4/2003. Dette må sees i sammenheng med formålet med jordloven jfr. 1. Det fremgår av jordloven 1 at arealressursene bør disponeres på en måte som gir en tjenlig og variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. "Samfunnsinteresser av stor vekt": Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger samfunnsinteresser av stor vekt som taler for fradeling i denne saken. "Forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi": Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og fremtidige eiere. "omsynet til den avkasting eiendommen kan gi" må tolkes i lys av dette. Det en skal ta vare på er de inntektsmuligheter eiendommen har. Dette gjelder både arealer som kan brukes til landbruksproduksjon av ett eller annet slag og arealer som kan komme til nytte i forbindelse med virksomhet som naturlig grenser til landbruket, for eksempel turisme jfr. Rundskriv M-4/2003. Når det gjelder fradeling av bygninger, tar delingsforbudet sikte på å hindre fradeling av bygninger som er nødvendig for drift av eiendommen. Selv om den aktuelle bygningen ikke er nødvendig av hensyn til driften av arealene, kan den bidra til å skaffe inntekter til gården gjennom for eksempel gårdsturisme eller utleie. Dersom det er en påregnelig inntektsmulighet, vil det ikke være i samsvar med hensynet til den avkasting eiendommen kan gi å samtykke i fradeling av slike bygninger jfr rundskriv M-4/2003. Parsellen som søkes fradelt består av gårdshus nr.1 med omliggende areal. I sak 03/00805 fikk søkers sønn tillatelse til oppføring av gårdshus nr.2 på bruket. Det ble lagt til grunn at det var behov for to hus på bruket ved generasjonsskifte. Det ville innebære et klart brudd på forutsetningene for denne byggetillatelsen å tillate fradeling av omsøkte parsell. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger opplysninger som tilsier at situasjonen er annerledes i dag enn da hus nr.2 ble tillatt oppført.

10 Page 10 of 36 Teknisk sjef finner på bakgrunn av dette at fradelingen ikke er "forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi" Omsøkte parsell ligger i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Den ligger i "viktig jordbruksområde" (område 11) i Karmøy kommunes plan for LNF- områder, registrering av verdier og kvaliteter. I LNF- planen står følgende: "Torvastad er det største jordbruksområdet på Karmøy. Mange store bruk og relativt unge brukere. Det er stor produksjon av husdyrprodukt, både storfe, sau og gris." Videre ligger eiendommen i prioritert landbruksområde i fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. Dette er områder hvor landbruket skal ha et særlig sterkt vern. Dette taler mot fradeling. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med enkeltstående, fritt omsettelige boligeiendommer i områder som i hovedsak skal prioritere landbruk. Dette på grunn av at oppstykking av landbrukseiendommer generelt fører til et svakere ressursgrunnlag for den enkelte eiendom, men også at økt konsentrasjon av boliger uten tilknytning til landbruket, øker risikoen for at det aktive landbruket båndlegges når det gjelder blant annet gjødsling, sprøyting og oppføring av bygg som er nødvendig for å drive landbruksnæring. Dette taler mot fradeling. Omsøkte parsell ligger tett opp i gårdstunet. Teknisk sjef finner at parsellens plassering tilsier at fradeling vil kunne medføre ulemper for landbruket i området i forhold til lukt- og støyplager. På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at Hovedutvalg for tekniske saker ikke samtykker til omsøkte fradeling av en parsell på ca 1,8 da med bolighus fra gnr/bnr 138/5,6 etter jordloven 12. Sak 0059/05 Side 18 av 71 Sak 0059/05 GNR 106 BNR 1, FOSENNESET. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Side 16 av 71 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 106/1 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk HTS opprettholder vedtak i del. sak 0061/05, som lyder: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 17-2 og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 1500 m2 fra gnr 106 bnr 1 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen kommer fram nye momenter som har slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN

11 Page 11 of 36 Odd Ingar Våga fikk avslag på sin søknad i del. sak 0061/05. Avgjørelsen ble påklagd i brev datert Omsøkte parsell ligger i LNF-område i arealdelen til kommuneplanen samt i 100 m beltet langs sjø. I disse områdene foreligger et generelt bygge- og deleforbud. Klager mener følgende momenter burde medført at søknaden ble innvilget: - Kommuneplanen åpner for spredt boligbygging på Fosen. - Parsellen er tenkt i et område med eksisterende bolig-, hytte- og naustbebyggelse. I forhold til 100 meters regelen vil omsøkte tomt ikke "stikke seg ut", men harmonere med resten av bebyggelsen og terrenget rundt. - Jordbrukseiendommen er av en slik størrelse at den ikke er drivverdig. - I avslaget er det ikke tatt stilling til vaa og avløp. Fosen fikk kommunalt vann i 2002/2003. Kloakk er tenkt tilknyttet eksisterende renseanlegg. - I ferd med å bli en forgubbing på Fosen. Fosen trenger nye familier for å fortsatt være en "levende bygd". VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkt parsell er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF- områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Å dele fra ei fritt omsettelig boligtomt slik det er søkt om, vil dermed være i strid med kommuneplanen, jfr i plan- og bygningsloven. Det er riktig som klager anfører at det er åpnet for spredt boligbygging på Fosen dersom området inngår i en bebyggelsesplan (vist grønt m/gule prikker i kommuneplanen). Dette gjelder imidlertid ikke hele Fosen, men kun i enkelte områder som er merket av på kommuneplanen. Klagers eiendom ligger ikke innenfor disse områdene og da er det de vanlige reglene for LNF-områder som gjelder. Klager viser videre til kommuneplanen at det i boligområder kun er krav til bebyggelsesplan dersom eiendommen er mindre enn 3 daa. Den omsøkte parsellen er 1,3 da og vil da ikke bli omfattet av denne bestemmelsen mener klager. Omtalte bestemmelse er knyttet til byggeområder for boliger, altså rene boligområder (vist som heldekkende gult i kommuneplanen) og gjelder ikke i LNF-områdene. LNF-områdene går ikke inn under begrepet byggeområde i kommuneplansammenheng og det foreligger derfor et generelt bygge- og deleforbud her. De omtalte 3 daa henviser til avgivereiendommen, altså eiendommens størrelse før fradeling. Videre ligger parsellen på det nærmeste 35 m fra sjøen og vil også komme i strid med 17-2 i plan- og bygningsloven (bygge- og deleforbud i 100 m beltet langs sjø). Klager anfører at omsøkte parsell er lagt i et område med allerede eksisterende bebyggelse og at parsellen ligger i bakkant av eksisterende fritidsbolig. Strandloven kom i Flertallet av naboeiendommene til omsøkte parsell er eldre fritidseiendommer etablert i perioden , altså før vi hadde noen strandlov. Fra sentrale hold kommer det stadig føringer på innskjerpinger i den nasjonale strandproblematikken. Det at det er etablert eiendommer i området for så lang tid tilbake kan dermed vanskelig tillegges særlig vekt. Klager sier videre at det i avslaget ikke er tatt stilling til vann og avløp. Fosen fikk kommunalt vann i 2002/03 og avløpet er tenkt tilknyttet eksisterende renseanlegg på naboeiendommen. Tilfredsstillende tekniske anlegg er en forutsetning for å få bygge-/delingstillatelse, og er ikke å regne som særlig grunn for å gi dispensasjon. Tekniske anlegg blir først vurdert etter at ev. dispensasjon fra arealanvendelsen er gitt. Til slutt nevnes det at det er i ferd med å bli en "forgubbing" av Fosen, og det vises til lave fødselstall og få nye oppførte boliger. Karmøy kommune lanserte for noen år siden en visjon om bl.a. et ønske om "levende bygder". Klager mener Fosen trenger nye familier for å fortsatt være en levende bygd. Viser igjen til kommuneplanens arealdel hvor det er åpnet for stredt boligbebyggelse i enkelte områder. Ny bebyggelse på Fosen er derfor ønskelig innenfor disse områdene. I henhold til 7 i plan- og bygningsloven kan det gi dispensasjon dersom særlige grunner foreligger. Det understrekes at ingen har krav på dispensasjon. På bakgrunn av ovenstående kan ikke teknisk sjef se at det foreligger grunner som har slik vekt at dispensasjon bør gis.

12 Page 12 of 36 Sak 0060/05 Side 20 av 71 Sak 0060/05 GNR. 114, BNR. 3, EIKE, NORDRE - DELING AV GRUNNEIENDOM Side 19 av 71 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 114/3 Arkivsaksnr.: 03/ /03 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk På bakgrunn av vedtak i HTS sak 0171/04 og et prinsipp om likebehandling gis det i medhold av 7 i plan- og bygningsloven dispensasjon fra samme lovs 17-2 og 20-6 for fradeling av 2 naustparseller. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Hovedutvalg teknisk behandlet søknad om fradeling fra Judith Tørresdal og fattet følgende vedtak i HTS sak 0171/04: "HTS anbefaler utfra et prinsipp om likebehandling, at det gis tillatelse til fradeling av de to omsøkte naustparseller. Det anbefales dispensasjon fra PBL 7, 17, 2 og Saken utsettes og oversendes fylkesmannen for uttale." Søknaden ble behandlet etter jordloven og følgende vedtak ble fattet i HTS sak 0283/04: "I medhold av Jordloven 12 gir Hovedutvalget for tekniske saker gir samtykke til fradeling av to naustparseller a 90 m2 fra gnr./bnr. 114/3 slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Saken ble sendt for uttale Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune har samlet uttalt i skriv datert at de frarår at dispensasjon blir gitt. De påpeker at arveoppgjør er et forhold det ikke kan legges vesentlig vekt på i vurderingen om det er grunnlag for dispensasjon. Vedrørende momentet om forskjellsbehandling, vises det til saksframstillinga der det blir referert til innskjerpinger i den nasjonale strandsoneproblematikken. Fylkesmannen mener dette gir grunnlag for en saklig forskjellsbehandling om sakene ellers skulle være like. Videre anfører fylkesmannen at det allerede finnes et stort antall boliger som sogner til strandsonen på vestsiden av Førresfjorden, og i følge den langsiktige fylkesdelplanen som nylig er vedtatt, vil boligbygging i denne sonen øke framover. Det er således viktig å unngå videre nedbygging av strandsonen, både ut i fra landskaps- og visuelle hensyn, ferdsel langs strandlinja på land og på sjøen, og ut i fra hensynet til å sikre strandsonen som leveområde for en rekke arter. VURDERING Viser til tidligere HTS-vedtak og legger fram saken uten utfyllende saksutredning. Det er gitt tillatelse etter jordloven i HTS sak 0283/04.

13 Page 13 of 36 Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med fradelinger i LNF-områdene og i 100 m beltet langs sjø, men på bakgrunn av signaler i tidligere vedtak fra HTS, foreslår teknisk sjef likevel at dispensasjon blir gitt. Sak 0061/05 Side 22 av 71 Sak 0061/05 GNR 106 BNR 6, SINAPLASSEN, FOSENNESET. DELING AV GRUNNEIENDOM Side 21 av 71 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 106/6 Arkivsaksnr.: 05/ /05 Hovedutvalg teknisk Søknaden avvises uten realitetsbehandling. SAKSFRAMSTILLING Ingvald M. Johannessen har søkt om å dele 1000 m2 fra gnr 106 bnr 6 til boligformål. Søknaden framtrer som en ren gjentagelse av tidligere avslått søknad fra 1998 (også avslått av Rogaland fylkeslandbruksstyre), og avlsåtte/avviste søknader fra 2000 og Avgjørelsen i sakene fra 2000 og 2001 ble ikke påklagd og klagefristen er gått ut, jfr. 29 i forvaltningsloven. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger nye vektige momenter i saken og søknaden avvises derfor uten realitetsbehandling. Avvisningsvedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken. Sak 0062/05 Side 25 av 71 Sak 0062/05 GNR. 43, BNR. 42, HØYNES. ENDRET ADKOMSTVEG Side 23 av 71 Saksbehandler: Theodor Soland Arkiv: GNR 43/42 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk HTS finner at klagen ikke inneholder moment som var ukjent ved behandlingen av søknaden.

14 Page 14 of 36 Det vises derfor til vedtak i sak 0040/05 som opprettholdes. Søknad om oppsettende virkning innvilges ikke. Saken har vært gjenstand for grundig saksbehandling. Det legges vekt på at søknaden er i samsvar med rettskraftig reg. plan samt at det ikke er annen løsning som vurderes rimelig. HTS vurderer saken slik at sjansen til at klagen kan føre fram, er svært liten. Jfr. PBL pgr 15 og FVL pgr 42. Klage datert fra Arve Steffen Nilsen v/ adv Trond Hjelde tas ikke til følge. Saken oversendes fylkesmannen. SAKSFRAMSTILLING Saken i resyme. Søknad om endring av avkjørsel ble godkjent i sak 0040/05, den Protest fra nabo Arve Steffen Nilsen ble ikke tatt tilfølge begrunnet med at omsøkt er i samsvar med rettskraftig reg. plan samt at det foreligger nødvendig dokumentert tinglyst vegrett. Jfr kopi av Karmsund Tingrett sin dagbok, nr Det er satt fram påstand om at kommunen bl.a. ikke kan godkjenne omsøkt ettersom vegretten bestrides av Arve Steffen Nilsen. Imidlertid er dette, som kjent, et privatrettslig forhold som faller under rettsapparatet, ikke kommunen. Jfr vedlegg. Klagen Klagen framgår av brev datert til Karmøy Kommune og Fylkesmannen i Rogaland. Det framgår bl.a: -reg.planen anviser overhode ikke at bnr 42 skal ha adkomst over bnr 172 KOMMENTAR. Rettskraftig reg.plan kart viser at gnr 43 bnr 42 er en av flere eiendommer som ligger i et område merket BOLIGER. Området grenser i nord mot Gamle Syreveg, mot øst til en ikke opparbeidet regulert veg, mot sør til plan nr 163 og mot vest til Høynesvegen. Plankartet viser 2 regulerte avkjørsler, fra dette området, til off. veg, begge til Gamle Syreveg. Reg.plan kartet viser ikke kartfestet internt vegnett, og reg. best. setter ikke krav til bebyggelsesplan før tiltak etter PBL kan godkjennes. Reg.plan kartet viser entydig at en evt endring av avkjørsel for en etablert boligtomt der, skal skje til en av de to nevnte regulerte avkjørsler. -er ikke riktig at den reg. avkjørsel ble opparbeidet i forbindelse med oppføring av bygg på bnr 172, og det er ingen felles adkomst for bakenforliggende eiendom KOMMENTAR Krav til opparbeidelse av regulert avkjørsel ble satt i sak vedr. oppføring av boligbygg på bnr 172. Bygget ble tatt i bruk i Selve avkjørselen ligger i reg. plan Høynes, stadfestet Krav til opparbeidelse av avkjørselen er i h. t. PBL pgr 67, og skal være ferdigstilt, ettersom bygget er tatt i bruk.. Den omtalte regulerte avkjørselen har hattt rettskraft siden 1975 i Høynesplanen og siden tilpasset reg plan Skudeneshavn i Det nevnes at tilgang på disse opplysninger har vært tilgjengelige etter den tid. -evt rettsgyldig vegrett gir ikke hjemmel for endring av reg.planen KOMMENTAR. Endring av reg. planen er ikke registrert, og er ikke en forutsetning for godkjenning av omsøkt. -søker fremholder at det er avtale med kommunen i forbindelse med opparbeidelse av GS veg som forårsaket at eksisterende adkomst ble sperret KOMMENTAR. Kommunen behandler saken i samsvar med PBL pgr 93. Evt. avtale mellom kommunens driftsavd og søker tillegges ikke vekt. Jfr omtale i forrige saksbehandling vedr. at opprinnelig adkomst til Høynesvegen må tilbakeføres dersom omtalt tinglyst vegrett oppheves av rettsapparatet. -kan overhode ikke se at adkomst til Gamle Syreveg for bnr 42 er dokumentert. I forbindelse med bygging av hus på bnr 172 ble det ikke stilt krav til at avkjørselen også tjener som avkjørsel for bnr 42. Av dette følger at det er en etterfølgende begrunnelse som eier av bnr 42 mener er mest tjenlig for han. Dette er ikke akseptabelt og er i strid med PBL generelt og spesielt da det ikke er hjemlet i reg.planen. KOMMENTAR. Under henvisning til tidligere omtale tilbakevises påstanden. Godkjenning av omsøkt har som konsekvens at uheldig avkjørsel til GS vegen og Høynesvegen, blir sanert. Høynesvegen betjener trafikk til større boligområde (Hålandshøgda) samt til industriområder. -kopi av reg. planen vedlegges hvor det ikke er anvist noen som helst avkjørsel over bnr 42. KOMMENTAR. I dette område hvor det ikke er krav til bebyggelsesplan før tiltak etter PBL kan behandles, vil slike søknader bli behandlet i samsvar med bygningslovgivningen og innenfor rammer i reg. planen.

15 Page 15 of 36 -at lovlig avkjørsel til Høynesvn. er sperret kan ikke tillegges vekt. Han må selv sørge for å få gjenopprettet sin lovlige avkjørsel. KOMMENTAR. Det er som kjent ikke forbud mot å søke eller å få godkjent en endret avkjørsel. -det foreligger ikke lovlig fattet vedtak i h.t. eksisterende reg. plan, og innvilget søknad er derfor ugyldig KOMMENTAR. Påstand tilbakevises. Tiltaket er i samsvar med rettskraftig reg. plan. At dette aktuelle område kun har 2 avkjørsler til off. veg har vært kjent i lengre tid. Jfr reg. plan nr 125 egengodkjent i Karmøy kommunestyre i sak , den , (tilpasset reg. plan Høynes fra 1975). Det kan nevnes at reg.planforhold er et vesentlig moment før kjøp av eiendom. -søker om oppsettende virkning KOMMENTAR. Saken anbefales ikke gis oppsettende virkning. Jfr FVL 42 og begrunnelse i vedtaket.. SLUTTKOMMENTAR. Samlige registrerte dokument i saken vil bli lagt fram på møte. Sak 0063/05 Side 27 av 71 Sak 0063/05 GNR. 57, BNR. 615, SKUDENESHAVN. REKKVERK PÅ BRYGGE OG FLYTEBRYGGE KLAGE Side 26 av 71 Saksbehandler: Theodor Soland Arkiv: GNR 57/615 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk HTS finner ikke at klagen inneholder vesentlig nye moment som var ukjent ved behandling av byggesaken. Det vises derfor til vedtak i sak 0018/05 som opprettholdes. Klage datert fra Arnleiv Dale tas ikke til følge. Saken oversendes fylkesmannen. SAKSFRAMSTILLING Saken i resyme. Søknad om oppføring av rekkverk, levegg/vindfang samt flytebrygge ble avslått i sak 0018/05, den Omsøkt er utført. Hjemmel for avslaget var at tiltaket ligger i "Område av kulturell og historisk verdi" samt PBL pgr 74, krav til tilpassing til omgivelsene. Klagen. Arnleiv Dale har ved brev datert påklaget vedtaket. Det framgår bl.a: -foreslår å finne løsninger i samråd med forslaget fra foreningen Gamle Skudeneshavn -rekkverk langs kaikant fjernes. Rekkverket/vindfanget ble bygget i for å skjerme uteplassen på bryggen -naboskillene i enden av kai kan utformes/endres i samarbeide med kommuneantikvar. -naboskillene er kommet til i forbindelse med godkjenning og utbygging av kai i 1984/85 -flytebryggen søkes beholdt men kan fjernes om den er til hinder eller sjenanse. Alternativt å legge ut fortøyningsbøyer som er mer til sjenanse og hinder.

16 Page 16 of 36 Kommentar. Kommunen plikter å behandle slike søknader nøyaktig slik de foreligger, kartfestet og presisert ved tegninger. Omtalte endringer er gjenstand for separat søknad. Jfr også reg. best. pgr. 4 som setter krav til at byggesaker skal forelegges antikvariske myndigheter før kommunen fatter sitt vedtak.. Det nevnes at tiltaket er kartfestet på en brygge som framgår av reg. plankartet og bryggen inngår således i reguleringsplanen. Etter ny gjennomgang av saken samt klagen, anbefales vedtaket å bli opprettholdt. Sak 0064/05 Side 29 av 71 Sak 0064/05 GNR. 59, BNR. 70, ØSTREMLIA, KOPERVIK, NORDRE. RESTAURERING AV SJØHUS, BRYGGE OG NY FLYTEBRYGGE Side 28 av 71 Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 59/70 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Det vises til vedtak i HTS-møte, saksnr. 0014/05, som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Regulering : I sjøen: Uregulert. På land: R319 Østrem. Formål : I sjøen: Natur, friluftsliv, ferdsel og akvakulturanlegg. På land: Bolig. BRYGGE Bebygd grunnflate : 15 m2 PARTER Tiltakshaver : Hans Petter Hansen Klager : Hans Petter Hansen REGULERING Sjøområdene i Eidsbotn er uregulerte. Det er meldt oppstart av ny reguleringsplan for den sørvestre delen av Eidsbotn. Det er ikke foretatt noen planavgrensning ennå. I forbindelse med bryggeutvidelser i småbåtanlegget har det fremkommet innvendinger fra andre berørte parter i området. Innvendingene gjelder uavklarte grenser i sjøen, problemer med tilflott for tilgrensende eiendommer, og problemer for båttrafikken dersom innløpet blir for smalt. Både grunneiere, ledelse ved verftet/slipen og Havnevesenet har uttrykt behov for å regulere forholdene i dette området. Denne eiendommen ligger vis à vis småbåtanlegget og det vil være naturlig at reguleringen omfatter hele innløpet til Eidsbotn. SØKNAD om brygge innkom

17 Page 17 of 36 UTTALELSER Saken lå i bero hos Havnevesenet på grunn av det igangsatte reguleringsarbeidet. Saken ble forberedt for HTS uten at uttalelse fra Havnevesenet forelå. Like etterpå, den , ga imidlertid Havnevesenet midlertidig tillatelse til bryggen for ett år. VEDTAK I HTS I møtet den nedla HTS midlertidig bygge- og deleforbud i påvente av godkjent reguleringsplan. KLAGE innkom Bryggen er bestilt etter at det forelå tillatelse fra Havnevesenet, da han hadde forstått det slik at det var denne tillatelsen en godkjenning fra kommunen var avhengig av. De lange bryggene på sørsiden av vågen har presset båttrafikken nordover, slik at båtene der ligger mindre skjermet enn før. Båtene er blitt påført skader. En flytebrygge vil sikre at båtene ligger trygt. Bryggen vil ligge der dybden er mindre enn 5 meter, som er den minste seilingsdybden båtene må ha. Bryggen vil ikke ligge der sundet er smalest. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Saksbehandler avventet uttalelsen fra Havnevesenet for å kunne behandle saken. Denne beskjeden ble gitt tiltakshaver. Det kan ha blitt forstått slik at en tillatelse etter plan- og bygningsloven ville bli gitt når Havnevesenets tillatelse forelå. Det er ikke gitt et avslag, men et midlertidig forbud til reguleringspørsmålet er avklart. Kravet om regulering har sin grunn nettopp i ønsket om at godene (les sjøarealene) skal fordeles på en slik måte at både samfunnsinteressene og interessene til den enkelte grunneier ivaretas. En ønsker at grunneierne på nordsiden skal ha mulighet til å legge ut brygger og forankre båtene sine. Samtidig må trafikken til og fra slippen, og behovene til marinaen ivaretas. En reguleringsplan vil sikre dette. Midlertidig byggeforbud sikrer at planen kan utformes fritt, og uten for mange eksisterende brygger å ta hensyn til. Leia må sikres og plassering av nye brygger må styres av byggelinjer/byggeområder. På denne bakgrunn anbefaler teknisk sjef at klagen ikke tas til følge og at vedtaket opprettholdes. Sak 0065/05 Side 32 av 71 Sak 0065/05 GNR. 21, BNR. 20, STAVA. NYBYGG, DRIVHUS Side 30 av 71 Saksbehandler: Karl Inge Stumo Arkiv: GNR 21/20 Arkivsaksnr.: 04/ /04 Meldingsaker -BYG /04 Hovedutvalg teknisk /05 Meldingsaker -BYG /05 Hovedutvalg teknisk Det vises til vedtak 0012/05 av den som opprettholdes. Klagen videresendes til Fylkesmannen for videre klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: mottok kommunen melding om tiltak, drivhus på eiendom Gnr 21 Bnr mottok kommunen protest fra nabo Gnr 21 Bnr 61

18 Page 18 of mottok kommune protest fra nabo Gnr 21 Bnr mottok kommunen kommentar til protester fra tiltakshaver godkjente kommunen meldingen mottok kommunen en felles klage fra naboer Gnr 21 Bnr 61 og Gnr 21 Bnr opprettholdt HTS vedtak av den opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak av den , og returnerte saken til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen mente at kommunen ikke hadde foretatt en tilstrekkelig vurdering av plasseringen av drivhuset mottok kommunen reviderte tegninger og nytt situasjonskart fra tiltakshaver, naboer ble varslet i nytt nabovarsel mottok kommunen opprettholdelse av tidligere protest fra naboer, med tillegg hadde kommunen ved saksbehandler og saksbehandler fra landbruksavdelingen felles befaring. Alle parter m tte til befaringen mottok kommunen svar põ tillegg til protest fra tiltakshaver godkjente kommunen innkommet melding mottok kommunen klage põ godkjenning av den fra nabo Gnr 21 Bnr 61 Klagen I klagen påpeker naboene at høyden på 4m er høyere enn gesimshøyden på nabohusene, slik at tiltaket vil ta mye utsikt. Naboene mener at Karmøy kommune ignorerer problemet med lysforurensning. Naboene skriver også at det går kommunal vannledning under omsøkte drivhus, og at dette kommer i konflikt med kommunestyrets bestemmelser om avstand til kommunale ledninger. Naboene er av den oppfatning at denne delen av Gnr 21 Bnr 20 i liten grad er benyttet til jordbruk etter at bolighusene på naboeiendommene ble bygget, og at andre løsninger burde blitt vurdert. Tillegg til tidligere klage etter 2.behandling hos kommunen: Naboer fra Gnr 21 Bnr 61 mener at kommunen ikke har vurdert verdiforringelsen i sin saksbehandling. Kommentar til klage Tiltakshaver viser til tidligere kommentar til protester, og har ikke kommentert klagen ytterligere. Tiltakshaver ønsker ikke å kommentere tillegg til klage utover det som er skrevet tidligere i saken. Kommunens kommentar til klage Etter kommuns mening er omsøkte tiltak innenfor det en må kunne forvente i et område avsatt til LNF-område i kommuneplanen. Drivhuset er ikke i konflikt med bestemmelser i verken kommuneplan eller bestemmelser i Plan-og bygningsloven. Nevnte vannledning er privat, da kommunen ikke har ledninger over det aktuelle området, se vedlegg fra kommunens VAR-avdeling. Private ledninger omfattes ikke av kommunens regel eller lovverk, og er derfor privatrettslig område. Tillegg til klage: Saksbehandler har kommentert dette i pkt 5 side 5 i godkjenning av melding Teknisk sjef kan ikke se at det er kommet nye momenter i saken, vedtaket i 0012/05 opprettholdes. Saken videresendes Fylkesmannen for videre klagebehandling. Sak 0066/05 Side 35 av 71 Sak 0066/05

19 Page 19 of 36 PÅKLAGING AV VEDTAK -SAK 0063/05 BRUKSENDRING FRA SILDEKUM TIL OPPFØRING AV RORBU GNR. 110, BNR VÅGE Side 33 av 71 Saksbehandler: Ove M. Hansen Arkiv: GNR 110/14 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk viser til tidligere vedtak i sak 0063/05 som opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen SAKSFRAMSTILLING KLAGE PÅ VEDTAK, BRUKSENDRING FRA SILDEKUM TIL OPPFØRING AV RORBU, SAK 0063/05 GNR. 110, BNR. 14. Sammendrag: Byggesaken har tidligere vært behandlet i sak 0063/05 hvor følgende vedtak ble fattet: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet avslår teknisk sjef søknad om dispensasjon for bruksendring fra sildekum til rorbu. Søknaden er i strid både med arealbruken fastlagt i kommuneplanen samt 100-metersbelte langs sjøen, jf plan- og bygningslovens 17-2 og Teknisk sjef finner på grunnlag av en konkret vurdering ikke å kunne dispensere i dette tilfellet. Jf, samme lovs 7." Ansvarlig søker har i brev datert påklagd vedtaket. Klagen går i korthet ut på at tiltaket ikke medfører ny bebyggelse, og at prosjektet har tatt utgangspunkt i allerede eksisterende byggverk. Det vektlegges i klagen at det kan bekreftes av omkringliggende naboer, at daværende sildekum var kombinert med en boligseksjon for å huse arbeidere ved mottaket. Det presiseres derfor at omsøkte rorbu ikke kan vurderes som en nyetablering i strandsonen, men må betraktes som en gjenoppretting av en eksisterende bygningsmasse. Tiltaket vil dermed ikke endre den allmenne ferdselen i området. Klagen vedlegges. Teknisk sjefs vurdering og anbefaling: Det påpekes at omsøkte tiltak er i strid med både arealbruken fastlagt i kommuneplanen og 100- metersbelte langs sjøen, jf PBL 17-2 og Det vises til at PBL 7 gir mulighet for å dispensere fra samme lovs 17-2 og Loven setter som forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger "særlige grunner". Dette begrepet er ikke nærmere definert, og dispensasjonsmyndighetene må derfor i det enkelte tilfelle vurdere konkret om særlige grunner foreligger. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn PBL-systemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. Som særlige grunner vises det til at omsøkte rorbu ikke vil føre til at allmennhetens ferdsel i området endres, da tiltaket er et erstatningsbygg for eksisterende sildekum. Det vektlegges også at tidligere bruk av området må betraktes som et kombinertbygg, formål sildekum m/boligseksjon. Det framgår av klagen at tiltaket ikke kan betraktes som nyetablering/bebyggelse i strandsonen. Ansvarlig søker viser da til at det allerede er oppført en sildekum på omsøkte parsell. Rorbuen det søkes om ligger innenfor 100-metersbelte langs sjø. Viser til plan- og bygningslovens 17-2 (forbud mot

20 Page 20 of 36 bygging i 100-metersbelte langs sjøen) der det framgår følgende: Bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegning kan ikke oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra standlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann og kan heller ikke endres vesentlig. Forbudet gjelder også deling, herunder salg eller bortleie av ubebygd del (parsell eller tomt) av eiendom." Det framkommer som referert i plan- og bygningslovens 17-2 at tiltak i strandlinjen ikke kan endres vesentlig. Etter en konkret vurdering er teknisk sjef av den formening, at dette tiltaket er så omfattende, at det må betraktes som en vesentlig endring. Dette tilsier at omsøkte tiltak er betinget av dispensasjon fra nevnte lovverk. Dispensasjon må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Myndighetene har den siste tiden innskjerpet praksisen med å gi dispensasjon for bygging i 100-metersbelte, da allmennheten skal sikres tilgang til kystsonen. Det skal svært gode grunner for å få en slik dispensasjon noe som etter kommunens oppfatning ikke er tilstede i dette tilfellet. I saker som angår bygging/vesentlige endringer i strandsonen hevdes ofte at tiltakene ikke vil hindre den alminnelige ferdselen. Kommunen vil presisere at det ikke bare er fysiske stengsler som hindrer ferdselen. Private tiltak kan ha mer eller mindre avvisende effekt på folk alt etter hvordan disse er utformet. Generelt ønsker folk ikke å gå for nært bebygd, privat eiendom. Selv om det allerede er oppført en sildekum på eiendommen vil en ytterligere oppgradering/bruksendring øke privatiserings- og avvisningseffekten i området. Arealbruken fastlagt i kommuneplanen er vist som LNF-område. Med dette menes at en i arealplansammenheng ikke ønsker å åpne for videre tiltak i dette området, jf 93 i plan- og bygningsloven. Det må presiseres at kommuneplanen viser hvilke områder som er utlagt til hyttebebyggelse. Med unntak av områder som er spesielt avsatt til dette formål, er det ikke tillatt å oppføre fritidsboliger eller fradele tomt til dette formål. Isolert sett er det ikke knyttet spesielle landbruksinteresser til omsøkte parsell, men kommuneplanens vurderinger går ut over vurdering av den enkelte søknad og må ses i en større sammenheng. En må også legge til grunn en vurdering hvilke konsekvenser det totale LNF-område vil påføres som følge av at omsøkte tiltak tillates, samt den signaleffekt som dette vil ha til omkringliggende arealer. Konsekvensen for det totale miljø er etter kommunens mening så negative at en med denne bakgrunn ikke kan anbefale dispensasjon fra arealbruken fastlagt i kommuneplanen, jf plan- og bygningslovens Det har vært flere søknader om oppføringer av tilsvarende tiltak i denne sonen av kommuneplanen, jf dispensasjon fra 17-2 og Kommunen har hele tiden hatt lik praksis og avslått med samme begrunnelse som ovenfor. Det kan etter en konkret vurdering ikke ses at denne søknaden skiller seg ut fra tilsvarende søknader i området. Teknisk sjef kan ikke se det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon, som oppveier de samfunnsinteresser loven skal ivareta. Teknisk sjef vil foreslå at tidligere vedtak opprettholdes, idet en ikke kan se at klagen har tilført nye momenter i saken som er av en slik art at vedtaket bør endres. Sak 0067/05 Side 40 av 71 Sak 0067/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR ØSTREM REGULERINGSENDRING - FRIOMRÅDE/VEGTRASE TIL BOLIGFORMÅL Side 36 av 71 Saksbehandler: Oddrun Lund Arkiv: PLANR Arkivsaksnr.: 03/ /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk

21 Page 21 of Det faste utvalget for plansaker finner ved 2. gangsbehandling ikke å ville fremme forslag til reguleringsendring for gnr. 66, bnr. 9 og 77 m.fl. - del av tidligere godkjent reguleringsplan for Østrem, med tilhørende reguleringsbestemmelser (Vist på kart datert ). Jf plan- og bygningslovens Det faste utvalget for plansaker viser til innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland og øvrige innkomne merknader. 2. Det foreliggende forslag til endring betraktes som et privat reguleringsforslag og forslagsstiller kan kreve at reguleringsspørsmålet forlegges kommunestyret. Jf plan- og bygningslovens 30. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 0051/05 Behandling: Elin Jelsa foreslo: Saken utsettes for befaring. Jelsas forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. SAKSFRAMSTILLING Ovennevnte forslag til endring i reguleringsplan ble behandlet av det faste utvalget for plansaker 1.gang i møte den sak 0234/04 og følgende vedtak ble fattet: 1. Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 1.gangsbehandling forslag til endring i reguleringsplan for gnr. 66, bnr. 9 og 77 m. fl. - del av godkjent reguleringsplan for Østrem med tilhørende reguleringsbestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 2. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere varsles. Jf plan- og bygningslovens nr.1. Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn med frist for merknader satt til Det er innkommet følgende uttalelser til planforslaget: A. Uttalelser: 1. Rogaland Fylkeskommune- planseksjonen; jfr. Fylkesmannens uttalelse 2. Rogaland Fylkeskommune- kulturavd.; jfr. Fylkesmannens uttalelse 3. Fylkesmannens miljøvernavdeling Haugaland Kraft VAR-sjefen Barnas representant Byen vår Kopervik v/ Rita Frette Egeland Det er ikke kommet inn private merknader til planforslaget. Samtlige uttalelser ligger ved saka. De uttalelser som inneholder anmerkninger til det foreliggende reguleringsforslaget, ligger ved saka som trykte vedlegg. Disse er kommentert enkeltvis under behandlingen av innkomne uttalelser og merknader. De øvrige uttalelser ligger ved som ikke-trykte vedlegg. Teknisk sjefs samlede vurdering:

22 Page 22 of 36 Det er av praktiske årsaker gjennomført uformell administrativ drøfting med Fylkesmannen for om mulig å komme frem til en slags mellomløsning, som evt. kunne føre til at innsigelse kunne trekkes. Man drøftet om saken kunne løses ved at et mindre areal ble omdisponert til boligformål, slik at man sikret en noe bedre passasje (grøntkorridor) enn i omsøkte planforslag. Bildemateriell fra området ble fremlagt. Tilbakemeldingen fra Fylkesmannen ble at det ikke er rom for kompromisser i dette tilfellet. Begrunnelsen for dette er at det er klare allmenne kvaliteter på stedet, og et overordnet grøntdrag som i utgangspunktet er smalt. Fylkesmannen ber også om at det innhentes uttalelse fra barnas representant i saken. Uttalelse fra barnas representant, fremmet i møte er vedlagt saken og er kommentert sammen med øvrige uttalelser i det etterfølgende. Bilder fra området er vedlagt saken. Bildene viser at arealet har spesielle kvaliteter som fortsatt burde sikres for allmennheten. Området har et grønt platå, som er sørvendt og har god utsikt mot Kittilsbotn og Kopervik. Det er en høy fjellvegg i bakkant som gjør området svært lunt. Stedet er ypperlig med tanke på en rast i bakken, for eksempel for skoleelever eller barnahagebarn på tur i nærområdet. Nærheten til både skole og barnehage og de store omkringliggende boligområdene understreker viktigheten av at nettopp dette arealet fortsatt bør sikres for allmennheten. Teknisk sjef minner også om at det omsøkte areal er en del av en overordnet grøntstruktur som strekker seg fra Kittilsbotn til RV47 ved skolen. Videre vises det til arbeidet med gang- og sykkelveg langs Sundvegen, som vil legge til rette for gangforbindelse frem til Fotvatn og de store friluftsområdene rundt. På den annen side viser teknisk sjef til tidligere vedtak i saken, hvor det faste utvalget for plansaker så langt har vist seg positive til å endre planen som omsøkt. Teknisk sjefs konklusjon: Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen, som også uttaler seg på vegne av Fylkeskommunen, mot det foreliggende planforslag. Signalene fra Fylkesmannen etter administrativ drøfting er at innsigelsen ikke vil bli trukket. Det faste utvalget for plansaker har da to alternative valg, - enten å avvise det foreliggende planforslag eller å gå direkte til mekling. De to alternative forslag til vedtak vil da kunne bli: Alternativ A: 1. Det faste utvalget for plansaker finner ved 2. gangsbehandling ikke å ville fremme forslag til reguleringsendring for gnr. 66, bnr. 9 og 77 m.fl. - del av tidligere godkjent reguleringsplan for Østrem, med tilhørende reguleringsbestemmelser (Vist på kart datert ). Jf plan- og bygningslovens Det faste utvalget for plansaker viser til innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland og øvrige innkomne merknader. 2. Det foreliggende forslag til endring betraktes som et privat reguleringsforslag og forslagsstiller kan kreve at reguleringsspørsmålet forlegges kommunestyret. Jf plan- og bygningslovens 30. Alternativ B: 1. Det faste utvalget for plansaker ber om at det gjennomføres mekling ihht. Rundskriv T-4/95 Retningslinjer for bruk av innsigelse i plansaker, med bakgrunn i utvalgets vedtak i sak 0234/04 og innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland på forslag til endring av reguleringsplan for Østrem. Vist på kart datert Mekling skal gjennomføres før det faste utvalget for plansaker tar stilling til det foreliggende planforslag (vist på kart datert ) Med bakgrunn i de signaler som foreligger fra Fylkesmannen, ser teknisk sjef det som lite hensiksmessig å gjennomføre en ressurskrevende meklingsrunde Ufra dette innstiller teknisk sjef på å velge alternativ A. INDIVIDUELL BEHANDLING AV DE INNKOMNE UTTALELSER SOM INNEHOLDER KONKRETE FORSLAG TIL ENDRINGER I DET FORELIGGENDE FORSLAG TIL PLAN: A. Uttalelser:

23 Page 23 of Rogaland Fylkeskommune, planseksjonen; jfr. Fylkesmannens uttalelse 2. Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen; jfr. Fylkesmannens uttalelse 3. Fylkesmannens miljøvernavdeling sier i sin uttalelse: Uttalelse også på vegne av Fylkeskommunen. Omregulering ble frarådet i uttalelse til oppstart av planarbeid. Arealet er del av et viktig overordnet grøntdrag mellom Kopervik skole og Kittilsbotn, og har dermed en viktig funksjon i forhold til skole og omkringliggende boligområder. Det vises til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge. Fylkesmannen er positiv til en mer effektiv arealbruk gjennom fortetting, men da med hensyn til miljøkvaliteter. Utbygging av sikrede grøntområder kan ikke vurderes som fortetting med kvalitet. Det er heller ikke reelle alternative erstatningsarealer, slik at omregulering vil gå utover både hovedgrøntstruktur og attraktive områder for barn og unge. Det vises også til stortingsmelding nr. 39 ( ) Friluftsliv, og stortingsmelding nr. 23 ( ) bedre miljø i byer og tettsteder. Planforslaget strider mot overordnet politikk og fylkesmannen fremmer derfor innsigelse. Vurdering: Teknisk sjef viser til at det er foretatt uformell administrativ drøfting i saken; jfr. Teknisk sjefs samlede vurdering og konklusjon. 4. Haugaland Kraft sier i sin uttalelse: Ingen merknader, men viser til eksisterende anlegg i området. Jfr. Vedlagt kart. 5. VAR-sjefen sier i sin uttalelse: Ingen merknader. 6. Barnas representant sier i sin uttalelse: Området er i dag del av et større grøntdrag som går fra området ved Kopervik skole til Kittilsbotn. Det føyer seg også inn i friområdet langs Kittilsbotn. Den foreslåtte endringen vil sperre grøntkorridoren. I planforslaget er det lagt inn en trace forbi boligene som skal knytte restene av friområdet sammen. Omreguleringen vil likevel medføre en visuell og konkret gjensnurping av korridoren mot sjøen. Det vil ikke være så lett å se at det faktisk går an å komme seg til sjøen forbi boligene. Det er ellers en tendens at hager som grenser til et smalt grøntbelte brer seg ut i det, og folk vil vegre seg for å gå forbi. Det vil redusere tilgjengelige friområder og dermed redusere arealet for lek og fysisk aktivitet for barn og unge. Generelt er manglende grønt- traceer et problem i byområder, og oppmerksomheten rundt dette er tiltagende. Konsekvensen blir at befolkningen må ut av byen for å finne grøntområder som er tilgjengelige. Dette slår mest ut for de yngste barna som beveger seg innenfor små avstander og er avhengige av lokale "hundremeterskoger" for å få tilgang til naturlige lekearealer. Flere steder for eksempel. I Stavanger arbeider man aktivt for å gjenopprette grønne korridorer i sentrumsområdene, for å skape trivelige lunger, lekeområder og muligheter til å legge stier på sikt. Om det umiddelbart kan se ut som om skadene ved å omregulere et friområde som nærmest ligger brakk til boligområde, kan det gjøre stor skade på sikt. Barnas representant går derfor imot reduksjon av det grønne beltet ned til Kittilsbotn. Vurdering: Barnas representant fremmer synspunkter som er i tråd med rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, som også administrasjonen på alle forvaltningsnivåer arbeider etter. Det vises til teknisk sjefs samlede vurdering og konklusjon. Det vises ellers til uttalelsen fra Byen vår Kopervik som også er imot omregulering.

24 Page 24 of Byen vår Kopervik v/ Rita Frette Egeland sier i sin uttalelse: Saken er tatt opp i byrådsmøte Byen vår Kopervik støtter ikke forslaget og er sterkt imot en reguleringsendring til boligformål. Byrådet ønsker å beholde området som friareal, og beholde muligheten for å kunne gjennomføre kommuneplanens fremtidige vegtrace. Vurdering: Det vises til innsigelse fra fylkesmannen, uttalelse fra barnas representant, og til teknisk sjefs samlede vurdering og konklusjon. Sak 0068/05 Side 45 av 71 Sak 0068/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR VEDAVÅGEN - OMRÅDE LANGS SJØEN FRA SOLHÅLÅ TIL SÆVIKEVIK - REGULERINGSENDRING GNR. 4/88 Side 41 av 71 Saksbehandler: Oddrun Lund Arkiv: PLANR Arkivsaksnr.: 04/ /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk / Kommunestyret Alternativ A: 1. Kommunestyret vedtar forslag til endring i reguleringsplan for gnr. 4, bnr del av godkjent reguleringsplan for Vedavågen. (Vist på kart sist datert ). 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens 27-2 nr. 3. SAKSFRAMSTILLING Ovennevnte forslag til endring i reguleringsplan ble behandlet av det faste utvalget for plansaker 1.gang i møte den sak 0225/04 og følgende vedtak ble fattet: Det faste utvalget for plansaker finner å ville fremme forslag til endring av reguleringsplan for gnr. 4, bnr. 88 for videre behandling. Jf plan- og bygningslovens HTS sin begrunnelse for at huset i sveitserstil "tas ut av planen" er følgende: Taksten på eiendommen konkluderer med at bygningen er saneringsmoden og bør rives, og at den representerer en negativ verdi for eiendommen. Boligen ligger nesten helt inntil Vea Sjoarveg og har byggelinje gjennom huset. Uteområdet tilfredsstiller ikke dagens krav til beboelse, og grunnet sterkt skrånende terreng mot vest vil det bli vanskelig å plassere garasje. Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn med frist for merknader satt til

25 Page 25 of 36 Det er innkommet følgende uttalelser og merknader til planforslaget: A. Uttalelser: 8. Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen Skole- og kultursjefen VAR-sjefen Samtlige uttalelser ligger ved saka som trykte vedlegg, og er kommentert individuelt i det etterfølgende. Historikk: Eiendommen ble innløst av kommunen i 1976 grunnet innregulert vegtrace gjennom boligen. Boligen ble iflg. Eiendomssjefen nyttet til kommunal utleiebolig frem til for noen år siden. Boligen ble dårlig vedlikeholdt da den i utgangspunktet skulle saneres. Rivingstillatelse ble gitt Fylkeskonservator henstilte kommunen om å bevare bygget ved brev datert I kommunens svarbrev datert vises det til at man er iferd med å starte planarbeid for området, og at eiendomsavdelingen vil avvente 1. gangsbehandlingen av planen før det tas stilling til å iverksette riving. Arbeidet med reguleringsplanen for området startet opp høsten 98. Dette arbeidet resulterte i at flere bygninger og bygningsmiljøer ble foreslått regulert til spesialområde bevaring. I løpet av planprosessen skjedde det en grundig "siling" av bevaringsområdene, og man sto til slutt igjen med de områdene man mente var de viktigste, deriblant sveitserboligen på 4/88 som kommunen er eier av. Eiendomsavdelingen søkte om rehabiliteringsmidler til å oppruste boligen i flere år mens denne prosessen pågikk, men dette ble ikke prioritert i budsjettbehandlingen. Reguleringsplanen for Vedavågen ble egengodkjent sak 0097/03. Sveitserboligen på 4/88 ble regulert til spesialområde bevaring. Vedtaket var enstemmig. Etter behandlingen av planen i kommunestyrets møte ble det fremmet et oversendelsesforslag fra Tove Helland Vea til hovedutvalg teknisk: Pkt.1 område 5 hus i sveitserstil oppført i murstein tas ut av bevaringsområdet. Dette oversendelsesforslaget dannet opptakten til den planprosess man nå er inne i. Rådmannens samlede vurdering på bakgrunn av de innkomne uttalelser: Som det fremgår av de innkomne uttalelser, har høringsrunden avdekket visse konflikter knyttet til å endre arealbruken innenfor planområdet. Rådmannen vil i denne forbindelse vise til gjennomgangen av de enkelte innspill med kommentarer. Både fylkeskommunens kulturavdeling og skole & kultursjefen i Karmøy fraråder omregulering til boligformål. Begge instanser anbefaler å legge eiendommen ut for salg med de forpliktelser og muligheter som ligger i gjeldende plan. Begge utrykker undring over at dette ikke er forsøkt før man bestemmer seg for å ta bort bevaringsformålet. Fylkeskommunen anbefaler primært bevaring, men kan sekundært akseptere gjenoppbygging som kopi. Som fylkeskommunens kulturavdeling antyder, er det mulig å regulere til spesialområde bevaring med bestemmelser om at riving og gjenoppbygging av kopi kan tillates. Dette er en løsning som vanligvis brukes der bygget først og fremst er bevaringsverdig som en viktig brikke i et større bevaringsmiljø (for eksempel en fasade i et helhetlig gateløp) og der forfallet på enkeltobjektet er kommet for langt til at ordinær bevaring er gjennomførbart. Rådmannen er av den oppfatning at boligen på 4/88 er bevaringsverdig som enkeltobjekt. Boligen er oppført rundt 1900 i sveitserstil. Sveitserstil er en godt representert stilart også i vårt område. Stilarten ble brukt i ulike varianter og med ulik detaljering, men fokuserte utelukkende på trearkitektur/ panelarkitektur. At man har brukt denne stilarten på en bolig i teglstein er det som er unikt her, og som gjør nettopp denne boligen bevaringsverdig. Rådmannen mener at det ikke vil være riktig at et enkeltobjekt tillates revet og gjenoppbygd som kopi. Det stiller seg helt annerledes i de tilfeller hvor man har et bevaringsmiljø bestående av flere bygninger, hvor hovedtyngden av objektene fremstår som opprinnelige, men hvor enkelte deler må "skiftes ut" for å bevare helheten. HTS sin begrunnelse for å ta bort bevaringsformålet og endre til boligformål er i pkt. 1. at taksten på eiendommen konkluderer med at bygningen representerer en negativ verdi for eiendommen. At forfallet er kommet så langt at bevaring ikke er mulig, brukes ofte som argument imot bevaring. En slik konklusjon må ses i lys av hvilke vurderinger som er lagt til grunn. De økonomiske kostnadene ved bevaring må alltid vurderes opp mot hvilken ressurs kulturminnevernet representerer for lokalmiljøet. Det vises ellers til Fylkeskommunens uttalelse ang. dette. I pkt. 2 begrunnes vedtaket med at det er regulert byggelinje gjennom huset, at uteområdet ikke tilfredsstiller dagens

26 Page 26 of 36 krav til beboelse, og at det vil være vanskelig å plassere garasje på tomta. Rådmannen minner om at dersom arealet endres til boligformål vil tomtens rammebetingelser likevel være de samme. Tomta har et areal på ca 480 kvm, boligen en grunnflate på ca 70 kvm. Tomtens areal er ikke liten i forhold til det som i dag er vanlig. Fylkesdelplan for areal og transport har også en intensjon om 2 boliger pr. dekar. Formålet i gjeldende plan viser bevaring av eksisterende bygg, slik at byggelinja ikke får konsekvenser så lenge bygget står. Dersom planen endres og man tillater riving, vil et evt. nybygg måtte forholde seg til byggelinje langs veg. Ved nybygg vil man muligens ønske en større grunnflate på boligen med den konsekvens at det blir enda mindre plass til garasje. Rådmannen kan ikke se at de momentene som er nevnt i pkt 2 skulle tale imot bevaring. Rådmannens konklusjon: Rådmannen viser til at det har foregått en grundig utvelgelse av bevaringsområdene i løpet av planprosessen, og at det faste utvalget for plansaker gjennom flere behandlinger av planen har vedtatt bevaring av bygget. Rådmannen viser dernest til det enstemmige vedtaket kommunestyret gjorde ved egengodkjenningen av planen, som innbefattet bevaring av boligen på 4/88. Ellers viser rådmannen til eiendomsavdelingens forsøk på å skaffe midler til renovering av bygget over kommunens budsjett. Behandlingen av saken har vist politisk vilje til å få til bevaring av sveitserboligen, på tross av manglende midler til gjennomføring så langt. Rådmannen viser også til uttalelsene til det foreliggende planforslag. På den annen side viser rådmannen til vedtak i HTS sitt møte den sak 0225/04 hvor det faste utvalget for plansaker var positive til å endre planen. HTS kan nå enten velge å slutte seg til kommunestyrets vedtak i sak 0097/03 og de uttalelsene som er kommet inn i forbindelse med offentlig ettersyn av det foreliggende planforslag, eller å prøve saken på nytt for kommunestyret med tanke på å ta bort bevaringsformålet. Rådmannen legger her frem to alternative forslag til vedtak: Alternativ A: 1. Kommunestyret vedtar forslag til endring i reguleringsplan for gnr. 4, bnr del av godkjent reguleringsplan for Vedavågen. (Vist på kart sist datert ). 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens 27-2 nr. 3. Alternativ B: 1. Det faste utvalget for plansaker finner ikke å ville fremme forslag til endring av reguleringsplan for gnr. 4, bnr. 88 for videre behandling. Jf plan- og bygningslovens Det faste utvalget for plansaker viser til kommunestyrets egengodkjenningsvedtak sak 0097/03 og finner ikke grunnlag for å endre planen. Det vises for øvrig til den vurdering som er gjort i saksforberedelsen. Videre behandling innstilles. Rådmannen anbefaler på bakgrunn av ovenforstående at alternativ A vedtas. Rådmannen i Karmøy, Arnt Mogstad sign. INDIVIDUELL BEHANDLING AV DE INNKOMNE UTTALELSER SOM HAR KONKRETE FORSLAG TIL ENDRINGER I DET FORELIGGENDE FORSLAG TIL PLAN. 1. Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen sier i sin uttalelse: Arbeidet med bevaring av dette bolighuset i upusset tegl startet før arbeidet med reguleringsplanen for Vedavågen. Det vises til fylkeskommunens brev av Er forundret over at eiendommen ikke er avertert for salg. Det forundrer ikke at en ordinær takst, der kulturminneverdier ikke tillegges vekt, konkluderer med at eiendommen har negativ verdi. Kommunen burde heller ikke forventet fortjeneste, men se på salg uten fortjeneste som sitt bidrag til kulturminnevernet.

27 Page 27 of 36 Bygningen har naturlig nok forfalt ytterligere disse siste 6 årene. Det blir ytterligere kostbart å få bygningen satt i stand. Vil primært anbefale at bygningen blir bevart. Sekundært kan gjenoppbygging som kopi aksepteres. Å omregulere vil gi feil signal. Eiere, heller ikke kommunen som eier, bør tjene økonomisk på å la bygninger forfalle. Anbefaler å legge eiendommen ut for salg, og informere om planstatus og forpliktelser, men også muligheter for for eksempel å kreve regnskapslikning. Dersom dette ikke fører frem kan kommunen vurdere å endre bestemmelsene slik at gjenoppbygging blir tillatt. Da må reguleringsbestemmelsene endres. (mindre vesentlig endring) Omregulering frarådes! Vurdering: Det vises til rådmannens samlede vurdering og konklusjon. 2. Skole- og kultursjefen sier i sin uttalelse: Viser til tidligere uttalelse i saken. Opprettholder tidligere uttalelse. Vurdering: Skole & kultur har tidligere fokusert på det unike ved bygningen, ved at det er et sveitserhus oppført i teglstein. Tidligere uttalelse konkluderer med at boligen er klart verneverdig. Skole & kultur mener det ennå er mulig å redde huset hvis det blir overtatt av private eiere som ønsker å sette det i stand. Fraråder omregulering. Det vises til råmannens samlede vurdering og konklusjon. 3. VAR-sjefen sier i sin uttalelse: Evt. ny bebyggelse må tilknyttes det kommunale ledningsnettet; jfr. Vedlagte kart. Ellers ingen merknader. Sak 0069/05 Side 47 av 71 Sak 0069/05 PLAN NR BEBYGGELSESPLAN FOR KALVATREVN. 7 OG TELEBYGGET Side 46 av 71 Saksbehandler: Oddrun Lund Arkiv: PLANR 386 Arkivsaksnr.: 04/ /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Det faste utvalget for plansaker vedtar forslag til bebyggelsesplan for Kalvatrevegen 7 og Telebygget, med tilhørende planbestemmelser. (Vist på kart sist datert ). Jf plan- og bygningslovens Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens SAKSFRAMSTILLING

28 Page 28 of 36 Ovennevnte forslag til bebyggelsesplan ble behandlet av det faste utvalget for plansaker 1.gang i møte den sak 0257/04 - og følgende vedtak ble fattet: 1. Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 1.gangsbehandlingforslag til bebyggelsesplan for Kalvatrevegen 7 og Telebygget, med tilhørende bestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 2. Planbestemmelsenes 5.1 tilføyes med: I bebyggelsen skal det på gateplan avsettes eget brannsikret rom for trafo med et areal på 3 x 3 m. Rommet skal være lett tilgjengelig, veg frem til bygget må dimensjoneres for liten lastebil. 3. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn med frist for merknader satt til Det er innkommet følgende uttalelser og merknader til planforslaget: A. Uttalelser: 11. Rogaland Fylkeskommune, regionalplanavdelinga Rogaland Fylkeskommune, kulturavdelinga; jfr. Fylkeskommunens regionalplanavdeling 13. Fylkesmannens miljøvernavdeling; jfr. Fylkeskommunens regionalplanavdeling 14. VAR- sjefen Det er ikke innkommet private merknader til det foreliggende planforslag. Samtlige uttalelser ligger ved saka som trykte vedlegg. Teknisk sjefs samlede vurdering på bakgrunn av de innkomne uttalelser: Høringsrunden har ikke avdekket konflikter knyttet til det foreliggende forslag til bebyggelsesplan. Fylkeskommunen kommenterer at de ønsker plankart i farger i slike saker. Har ellers ingen merknader. VAR- sjefen påpeker at overvannsledning må oppdimensjoneres til 300 mm. Har ellers ingen merknader. Arealbruken i det foreliggende planforslag er i tråd med kommuneplanen for området, og er i tråd med sentrale retningslinjer om fortetting i sentrale områder. Det foreligger ikke innsigelse mot planforslaget fra fylkeskommunen eller statlig fagmyndighet. Teknisk sjefs konklusjon: Det er i denne gjennomgang ikke foreslått endringer i planforslaget som betinger nytt offentlig ettersyn. På bakgrunn av det som er sagt over vil teknisk sjef anbefale at planforslaget med tilhørende bestemmelser, sist datert , godkjennes. Sak 0070/05 Side 49 av 71 Sak 0070/05 R REGULERINGSPLAN FOR NORHEIM - "NYREGULERING" REGULERINGSENDRING VEDR. GNR. 148, BNR. 838 OG 839 Side 48 av 71

29 Page 29 of 36 Saksbehandler: May Britt Vikingstad Arkiv: PLANR Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk Det faste utvalget for plansaker godkjenner endring i reguleringsplan for gnr. 148, bnr. 838 og del av godkjent reguleringsplan for Norheim, nyregulering med tilhørende reguleringsbestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 2. Endringen anses som en mindre vesentlig reguleringsendring. Jf plan- og bygningslovens 28-1 nr De berørte parter er varslet. Jf plan- og bygningslovens nr. 4. Vedtaket kan påklages. Jf plan- og bygningslovens 15. SAKSFREMSTILLING: Ved brev datert fremmer Arkitektkontoret Brekke Helgeland Brekke AS, på vegne av A. Utvik AS, forslag til endring i godkjent reguleringsplan for Norheim, nyregulering. Omsøkte endring går ut på at eiendommene gnr. 148, bnr. 838 og 839 endres fra boligområde med BYA = 25 % til boligområde med BYA = 30 %, samt at regulert kryss mellom Kjellesvikvegen og Salhusvegen endres slik at eiendommen får adkomst direkte ut i Salhusvegen. Krysset mellom Salhusvegen og Kjellesvikvegen fungerer i dag som en kjøreadkomst til eiendommene langs Kjellesvikvegen. I gjeldende reguleringsplan er det vist gang- og sykkelveg som forbindelse mellom Salhusvegen og Kjellesvikvegen. Adkomst til de omsøkte eiendommene er i gjeldende plan vist gjennom regulert boligområde som fortsatt ikke er opparbeidet. Begrunnelse for omsøkte endring er at det er ønskelig å ha en høyere utnyttelse av eiendommen, og å få en bedre og enklere adkomst til eiendommen. Berørte parter er varslet ved brev datert Det er ikke kommet inn merknader til omsøkte endring. Vurdering: Det faste utvalget for plansaker må ta stilling til om den omsøkte endring skal betraktes som en mindre vesentlig endring. Jf plan- og bygningslovens 28-1 nr. 2. Hva som er vesentlige og hva som er mindre vesentlige endringer, må en vurdere konkret i det enkelte tilfelle. Generelt har en tidligere lagt til grunn at endringer som ikke endrer formål i planen, men der en bare endrer plassering av de ulike formål eller at formålsendringene er uvesentlige og planens intensjoner og hovedinnhold ikke endres, er å betrakte som mindre vesentlige endringer. På grunnlag av en konkret vurdering av innholdet i det foreliggende forslag til endring og på bakgrunn av tidligere praksis, vil teknisk sjef anbefale at den omsøkte endring betraktes som en mindre vesentlig endring og behandles i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens 28-1 nr. 2 og 4. Teknisk sjefs anbefaling: Teknisk sjef finner ikke at det foreligger vesentlige innvendinger mot omsøkte endring og en kan ikke se at det er kommet fram forhold som skulle tilsi at endringen ikke kan godkjennes. Teknisk sjef foreslår at det i planbestemmelsene stilles krav om opparbeidelse av lekeplass på eiendommen. Det er ikke vist regulerte lekeplasser i nærheten av eiendommen. Dersom det skal tilrettelegges for en høyere utnyttelse av eiendommen med flere boenheter, er det behov for lekeplass i området.

30 Page 30 of 36 På bakgrunn av det som er sagt over, vil teknisk sjef anbefale at det faste utvalget for plansaker godkjenner omsøkte endring. Berørte parter er varslet og er gitt anledning til å uttale seg. Teknisk sjef har funnet at det foreliggende forslag til endret plan legger til rette for en rasjonell arealbruk. Sak 0071/05 Side 52 av 71 Sak 0071/05 PLAN NR BEBYGGELSESPLAN FOR RØYSANE, DEL II - GNR. 15, BNR. 2, 5, 229 OG 2113 Side 50 av 71 Saksbehandler: Hilde Pettersen Arkiv: PLANR 2020 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 1.gangsbehandlingforslag til bebyggelsesplan for Røysane, Del II med tilhørende bestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 2. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens SAKSFRAMSTILLING Arkitektfirmaet Vikanes Brekke AS har på vegne av Grunnavikjo Tomteselskap A/S og Trygve Sjøen A/S utarbeidet forslag til bebyggelsesplan for Røysane, Del II. Planforslaget omfatter et areal på 34,5 da. Den foreslåtte arealdisponeringen er i hovedtrekkene vist regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Planen legger opp til at områdets søndre del bebygges med kjedete, vertikaldelte eller frittstående boliger med parkering og garasje på egen grunn. I alt 27 boenheter organiseres langs tilkomstveg. Denne tilkomstvegen skal opparbeides med fartsdumper og siderabatter. I områdets nordre del oppføres 12 rekkehus med til sammen 48 boenheter og 6 bygg som samlet inneholder 24 leiligheter. Leilighetene organiseres i bygg med 4 leiligheter fordelt på to plan, og der to og to bygg får felles adkomst og heis. Leilighetenes boder er fristilte og er med på å definere adkomstsoner for leilighetene. Rekkehusene inneholder hver 4 boenheter, der boder definerer adkomstsoner og private uterom. Planen åpner for i alt 99 boenheter innenfor området. Grunnlaget for utarbeiding av bebyggelsesplan: Bebyggelsesplan skal utarbeides der det etter arealdelen av kommuneplanen eller reguleringsplan er stilt krav om slik

31 Page 31 of 36 plan som grunnlag for utbygging. I det foreliggende tilfellet er det i bestemmelsene til reguleringsplan for Åkra Sentrum, Del I, stilt krav om at det skal utarbeides bebyggelsesplan for det aktuelle området. Teknisk plan - vann- og avløp: Teknisk plan må godkjennes før bebyggelsen kan igangsettes. Tilknytning til offentlig vann og avløp er mulig innenfor området. Saksbehandling: Varsel om igangsetting av planarbeid er gjort i tråd med bestemmelsene i plan- og bygningslovens Frist for merknader var satt til Det er ikke kommet inn merknader til oppstart av planarbeidet. Planens konsekvenser for barn og unge: Planen legger opp til utbygging av arealer som er regulert til boligformål. Etter utbygging vil området bli et boligområde med lekeplassdekning i tråd med de krav som kommunen stiller i sine normer. Teknisk sjef vil bemerke: Det foreliggende forslag til bebyggelsesplan er et ledd i gjennomføringen av reguleringsplanen for Åkra sentrum, del I. Området har sentral beliggenhet i forhold til sentrumsfunksjoner og Åkra barneskole. Med 99 boenheter innenfor området, vil dette igjen legge press på kapasiteten på skolen. Innsendt plan legger opp til en svært konsentrert utbygging, men signaliserer trenden i dagens boligbygging med små og tett beliggende boenheter. Fra statlig hold blir denne form for arealutnytting fremhevet som svært ønskelig. Tetthet med kvalitet er et begrep som går igjen i st.meldinger, m.m. En skal derfor ikke bygge tett for en hver pris. Utfordringen blir derfor å vurdere om innsendt plan opprettholder et tilfredsstillende bokvalitet for de som skal etablere seg i området, både barn, unge og voksne. Nedenfor er enkelte elementer drøftet med tanke på bokvalitet. Boligene virker plassert på en gunstig måte i forhold til klima, private uteoppholdsareal og annet fellesareal. Boligenhetene i nordøst er plassert på en måte som gir gunstig levirkning for nordavinden, både med tanke på egne uteareal, fellesarealer og bebyggelsen mot sør. Adkomsten til boenhetene legges, for det nordlige området, opp til parkering på felles parkeringsplasser med rene gangveger fram til den enkelte boenhet. Det er imidlertid åpnet for kjøring helt fram ved behov. Dette er en ideell løsning dersom en kan klare å opprettholde bilfrie soner langs fellesarealer og lekeplasser. Erfaringer på Karmøy så langt har imidlertid vist seg at dette ikke fungerer i praksis. Når veger og tomtearrondering ikke er dimensjonert for bilparkering, kan det fort skape misnøye blant beboerne dersom noen kjører helt frem for å parkere. Det vil derfor være vesentlig for feltet at gangvegene og fellesarealene gis en klar avgrensning og definering i opparbeidelsen. Planen legger ikke opp til felles garasjeanlegg. På områdets nordlige del vil boenhetene ikke ha tilgang på garasjer, men kun parkering på felles parkeringsplass. Felles parkeringsareal er vist langs adkomstvegen mot øst. Planen forutsetter rygging i veg for at parkeringen skal kunne betjenes. Dette er primært ikke ønskelig i offentlig veg. I dette tilfellet er det kun dette feltet vegen skal betjene, samt at det er regulert inn eget fortau langs vegen. Disse forhold tilsier at løsningen kan vurderes benyttet. Teknisk sjef vil for øvrig avvente innspillene til den offentlige høringen når det gjelder planen i sin helhet. I reguleringsplanen for Åkra sentrum er det regulert inn et areal for trafostasjon langs hovedveg i nord. Denne er vist utgått da det ble etablert en trafostasjon i bygget til John Knutsen da utbyggingen av Røysane del I ble gjennomført. En avventer uttalelsen fra Karmsund Kraftlag hvorvidt det er behov for en trafostasjon i forbindelse med den foreliggende utbyggingen.

32 Page 32 of 36 Teknisk sjefs konklusjon: Teknisk sjef kan ikke se at det til nå i saksbehandlingen er avdekket forhold som skulle tilsi at planen ikke bør godkjennes og legges ut til offentlig ettersyn i den foreliggende form. En viser for øvrig til de momenter som er drøftet i saken og at en avventer hvilke innspill som fremkommer til høringen. På bakgrunn av det som er sagt over, vil teknisk sjef derfor anbefale at det faste utvalget for plansaker ved 1.gangsbehandling godkjenner det foreliggende forslag til bebyggelsesplan. Sak 0072/05 Side 58 av 71 Sak 0072/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR TORVVIKA, KOPERVIK Side 53 av 71 Saksbehandler: Oddrun Lund Arkiv: PLANR 389 Arkivsaksnr.: 04/ /05 Hovedutvalg teknisk Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 1.gangsbehandling i prinsippet forslag til reguleringsplan for Torvvika med tilhørende reguleringsbestemmelser (Vist på kart datert ). 2. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn må følgende endringer foretas: det legges inn fortau langs hovedadkomsten inn i området fra krysset med RV511 til spesialområde trafo det legges inn gangveg mellom busslomme og snuhammer sør for F2 lek F4 lek endres i tråd med skisse datert det legges inn følgende rekkefølgekrav i planbestemmelsene: "busslomme ved F2 lek og F3, samt regulert sykkel- og gangveg langs RV511 mellom Stangeland gravplass og F2 lek, skal opparbeides før utbygging av boligområdene i planen tillates." 3. Når endringene er foretatt legges planforslaget ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere varsles. Jf plan- og bygningslovens nr. 1. SAKSFRAMSTILLING Siv.ing. Trond Heskestad har på vegne av Haugesund Bygg AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for Torvvika. Planforslaget omfatter et areal på 38,3 da. Arealet ligger langs østsiden av RV511 fra Torvvikvegen til Haugane og inkluderer eksisterende bebyggelse langs RV511 her. Den foreslåtte arealdisponeringen er boligområder med tilhørende anlegg. Beskrivelse av de eksisterende forhold og planens hovedtema: Planområdet er uregulert. Eksisterende bebyggelse i området består av 8 eneboliger, samt et lagerbygg nær RV511. Utbyggingsarealene i planen består av dyrka mark, så å si uten vegetasjon.

33 Page 33 of 36 Planen legger til rette for konsentrert boligbebyggelse i 3 områder langs RV511, med plass til ca 18 boenheter. For øvrig legger planen til rette for 25 nye eneboligtomter. Planområdet har 3 avkjørsler til RV511. De 2 nordligste kryss med riksvegen er uoversiktlige og er i planen foreslått stengt mot riksvegen. Eksisternede adkomstveger reguleres som kjørbare gangveger. Krysset RV511/ Haugane er beholdt i planen. Hovedadkomsten til utbyggingsområdet vil ligge i ny trace 120 m nord for krysset Rv511/ Haugane. Eksisterende vann- og avløpsnett ligger i trace for ny adkomstveg. Dimensjonering av veganleggene i planen er vist i tråd med kommunens vegnorm. En viktig kvalitet ved området er nærheten til sjø. Den mye brukte badeplassen Jonsstranda ligger like utenfor planområdet i nordøst. Dette arealet er ikke tatt med i planen, men er allerede sikret som friområde i kommuneplanen. Balløkker og lekeplasser er vist i tråd med kommunens lekeplassnorm. Den gamle riksvegtraceen som går langs østsiden av K1 og K2 foreslås bevart som friområde med tursti mellom Haugane og ny adkomstveg. Det foreliggende planforslag legger opp til støyskjerm og fasadeisolering av 2. etasje for å ivareta støykrav mot Rv511 for områdene K1, K2 og K3. Planbestemmelsene stiller krav til at det foretas mer detaljerte støyberegninger når det lages detaljplan for områdene i tilknytning til byggesakene, slik at man kommer frem til korrekte høyder på støyskjerm. Det vises forøvrig til oversendelsesbrevets beskrivelse av planforslaget. Kommuneplanen: Planforslaget omfatter arealer som i kommuneplanen er vist til boligområde med krav om reguleringsplan før utbygging. Teknisk plan - vann- og avløp: En framtidig utbygging av området kan knyttes til offentlig ledningsanlegg. Det er utarbeidet en skisse til teknisk plan som viser hvordan slik tilknytning i prinsippet kan løses. Denne er vedlagt saken. Saksbehandling: Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid er gjort i tråd med bestemmelsene i plan- og bygningslovens nr.1. Frist for merknader var satt til Det er innkommet følgende uttalelser og merknader til oppstart av planarbeidet. A. Uttalelser: 15. Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen , Statens vegvesen, Rogaland vegkontor Haugaland Kraft Naturforvalteren i Karmøy B. Private merknader: 1. Tveit Hus Roy Inge Welde De innkomne merknader er vedlagt saken og er kommentert individuelt i det etterfølgende. Merknadene er vurdert og endringer er foretatt før planen er innsendt for behandling. Planens konsekvenser for barn og unge: Planen legger opp til utbygging av arealer som idag er ubebygde og som kan være arena for fri lek, men som er vist til boligformål i kommuneplanens arealdel. Etter utbygging vil området bli et boligområde med lekeplassdekning i tråd med de krav som kommunen stiller i sine normer. Særlig attraktiv er badeplassen Jonsstranda som ligger like utenfor

34 Page 34 of 36 planområdet. Dagens adkomst til badeplassen, Torvvikveien foreslås regulert til gangveg med kjørbar adkomst til de eksisterende boligene. Dette vil gi en mer trafikksikker adkomst for myke trafikkanter enn det som er tilfelle i dag. Ellers er det i planen krav til opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs RV511. Teknisk sjefs vurdering: Det foreliggende forslag til reguleringsplan er et ledd i gjennomføringen av kommuneplanen for Karmøy. Teknisk sjef kan ikke se at det til nå i saksbehandlingen er avdekket forhold som skulle tilsi at planen ikke bør godkjennes og legges ut til offentlig ettersyn. Mindre endringer bør imidlertid gjøres før planen legges ut. Søker har kommet med ønsker om mindre justeringer av det innsendte planforslag etter å ha presentert planforslaget for Husbanken. Husbanken anbefaler at det etableres fortau langs hovedadkomsten inn i området, fra krysset med RV511 og frem til område for trafo. Ellers at det etableres gangveg mellom busslomme og adkomstveg ved F2 lek. I oppstartsmøte og underveis i arbeidet med planforslaget har grøntstrukturen stått i fokus. Kommunen har ønsket å få regulert balløkke innenfor planområdet, da det er større uregulerte boligområder rundt planområdet som ikke har løkker eller lekeplasser. Dette er kommet på plass i det innsendte planforslag. Dette har imidlertid gått litt på bekostning av en større kvartalslekeplass som var foreslått i utgangspunktet. Denne er nå erstattet av en mindre lekeplass F4. Teknisk sjef er fornøyd med at balløkke er på plass, men mener F4 er liten og har en uhensiktsmessig form som begrenser mulighet for plassering av lekeapparater. Teknisk sjef foreslår å flytte denne lengre nord og øke bredden noe for å bedre dette, jfr vedlagte skisse datert Endringen vil ikke gå på bekostning av antall tomter. Reguleringsplan for Rusvik R374, egengodkjent har rekkefølgebestemmelser ang. utbygging av gang- og sykkelvegnett langs RV511 mellom Stangeland gravplass og Nordstokke. Gang- og sykkelvegnettet er utbygd fra busslomme ved F2 lek og sørover. Rekkefølgekravet i R374 vil også berøre det foreliggende planområde ved utbygging. Teknisk sjef foreslår å legge inn rekkefølgekravet i det foreliggende planforslag også, slik at rekkefølgekravet kommer klart frem. Teknisk sjefs konklusjon: På bakgrunn av det som er sagt over, vil teknisk sjef anbefale at det faste utvalget for plansaker ved 1.gangsbehandling godkjenner det foreliggende forslag til reguleringsplan med følgende endringer: det legges inn fortau langs hovedadkomsten inn i området fra krysset med RV511 til spesialområde trafo det legges inn gangveg mellom busslomme og snuhammer sør for F2 lek F4 lek endres i tråd med skisse datert det legges inn følgende rekkefølgekrav i planbestemmelsene: "busslomme ved F2 lek og F3, samt regulert sykkel- og gangveg langs RV511 mellom Stangeland gravplass og F2 lek, skal opparbeides før utbygging av boligområdene i planen tillates." Disse endringene må foretas før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. INDIVIDUELL BEHANDLING AV DE INNKOMNE UTTALELSER OG MERKNADER SOM INNEHOLDER KONKRETE FORSLAG TIL ENDRINGER I DET FORELIGGENDE FORSLAG TIL PLAN: A. Uttalelser: 1. Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen sier i sin uttalelse: Det må foretas befaring før det kan gis endelig uttalelse til planen. All erfaring tilsier at tiltakshaver har nytte av å få utført befaring på et tidlig tidspunkt i planprosessen. Befaring er foretatt Kan ikke se at tiltaket kommer i konflikt med legalfredede eller andre verneverdige kulturminner. Har på bakgrunn av dette ingen merknader til planforslaget. Viser til veiledere og rundskriv om estetikk. Evt. funn ved gjennomføringen av planen må straks varsles Rogaland Fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil forholdet er avklart.

35 Page 35 of Statens vegvesen, Rogaland vegkontor sier i sin uttalelse: Statens vegvesen har ikke kommet med uttalelse til oppstart av planarbeidet. Det har imidlertid vært kontakt på et tidligere stadium, hvor tiltak langs RV511 var tema. Vegvesenet kommenterte da følgende: I dette området er det bygd gang- og sykkelveg fra sør. Videre nordover er det regulert gang- og sykkelveg i R374 Rusnes. Plan- og bygningslovens 26 gir hjemmel for å stille rekkefølgekrav for infrastrukturtiltak også utenfor planområdet. Rekkefølgekrav for opparbeidelse av gang- og sykkelveg ligger allerede i reguleringsplanen for Rusnes, og kan ikke påregnes her. Det vil være ønskelig at også Haugesund Bygg AS deltar for å få realisert dette. Det vil bli stilt krav om utforming av adkomstveg og andre trafikksikringstiltak i området (redusere antall kryss etc). Vurdering: Det innsendte planforslag er bearbeidet i tråd med Vegvesenets krav til trafikksikringstiltak. Teknisk sjef foreslår å legge inn rekkefølgebestemmelser i planen før den legges ut til offentlig ettersyn; jfr. Teknisk sjefs vurdering og konklusjon. 3. Haugaland Kraft, sier i sin uttalelse: Viser til eksisterende anlegg i området; jfr vedlagt kart. Det må legges opp til ny trafo i området for å forsyne den planlagte bygningsmassen. Område for trafo må få en hensiktsmessig plassering med tilfredsstillende adkomst for lastebil. Vurdering: Område for trafo er innarbeidet i det foreliggende planforslag. 4. Naturforvalteren i Karmøy sier i sin uttalelse: Kan ikke se at en evt. utbygging vil føre til konflikter med interessefeltene vilt, fisk, naturvern eller biologisk mangfold. I forhold til friluftsliv kan det derimot oppstå konflikter helt nord i det planlagte området (merket blått). Utbygging i dette området kan føre til privatisering også av områdene som ligger øst for dette arealet, mot badestranden. Dette kan virke som et stengsel for badegjester, turgåere og andre som bruker strandsonen. Ber om at forholdet mellom utbygging og bruk av strandsonen vurderes på nytt, og at det tas tilstrekkelig hensyn til friluftsinteressene i det videre arbeidet. Vurdering: Uttalelsen er hensyntatt ved at arealene nord for Torvvikveien er tatt ut av innsendt planforslag. Strandsonen er allerede sikret som friområde i kommuneplanens arealdel. B. Private merknader: 1. Tveit Hus, 64/1394, sier i sin merknad: Det foreligger avtale mellom grunneier på 64/1394 og grunneier på 64/9 om kjøp av areal; jfr. Vedlagt kart. Ber om at dette blir hensyntatt i den videre behandling av planen. Vurdering: Merknaden er hensyntatt ved at arealet er tatt ut av innsendt planforslag. 2. Roy Inge Welde, 63/18, sier i sin merknad: Et lite areal av 63/18 (sør for Haugane) er lagt ut til boligformål i kommuneplanen, men er ikke medtatt i planforslaget. Ber om at dette tas med; jfr. Vedlagt kart. Vurdering:

36 Page 36 of 36 Merknaden er hansyntatt ved at arealet er innlemmet i innsendt planforslag og vist til boligformål. Sak 0073/05 Side 60 av 71 Sak 0073/05 REFERATSAKER HOVEDUTVALG TEKNISK Side 59 av 71 Saksbehandler: Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 05/ /05 Hovedutvalg teknisk DS FMV 0905/04, 0947/04, 0980/04, 0077/05, 0079/ /05 2. DS MEL 0020/ /05