Sakspapirer hovedutvalg teknisk

Transkript

1 Page 1 of 39 Sakspapirer hovedutvalg teknisk Karmøy kommune Utvalg: Hovedutvalg teknisk Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: Tid: Kl MØTEINNKALLING Eventuelle forfall må meldes til møtesekretær på telefon Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Før møtet vil det bli holdt befaring i forbindelse med følgende saker: 0076/05 04/03565 GNR 106 BNR 1, FOSENNESET. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM KLAGEBEHANDLING 0077/05 05/00392 GNR. 138, BNR. 5, 6, TORVASTADVEGEN, HÅLAND, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM JORDLOVSBEHANDLING 0075/05 05/00664 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL, HUS NR. 3 - GNR. 20, BNR. 23 JOHAN OLSEN LIKNES Oppmøte Karmøy rådhus kl eller parkeringsplass Tuastad gård kl SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel Teknisk sak: 0075/05 05/00664 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL, HUS NR. 3 - GNR. 20, BNR JOHAN OLSEN LIKNES Bygg- og delingssaker: 0076/05 04/03565 GNR 106 BNR 1, FOSENNESET. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 0077/05 05/00392 GNR. 138, BNR. 5, 6, TORVASTADVEGEN, HÅLAND, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING 0078/05 05/00574 GNR. 88, BNR. 19, HELGANESVEGEN, VELDE, SØNDRE. BRUKSENDRING FRA BOLIG TIL BARNEHAGE 0079/05 05/00157 GNR. 145, BNR. 3, 9, 30, 31, 38, 72, ØVRABØVEGEN, ØVRABØ. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING 0080/05 05/00067 GNR.29, BNR. 5, 23, 62, 67, HEMNES. DELING AV GRUNNEIENDOM JORDLOVSBEHANDLING 0081/05 04/03536 GNR. 126, BNR. 5, VIKSHÅLANDSVEGEN, VIKSHÅLAND. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING KLAGE 0082/05 03/02686

2 Page 2 of 39 GNR. 139, BNR. 9, TORNES, HAUSKE. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENES DISPENSASJONSVEDTAK 0083/05 04/02458 GNR. 74, BNR. 1, YTRELAND. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM 0084/05 04/02648 GNR. 120, BNR. 17, THUESTAD. DELING AV GRUNNEIENDOM 0085/05 04/03041 GNR. 9, BNR. 2, VARNEVEGEN, DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Plansaker: 0086/05 05/01057 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR ÅKRA SENTRUM - DEL 1 PRINSIPPVURDERING OM REG.ENDRING FOR GNR. 15/1337, 1368 OG /05 04/00495 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR GNR. 57, BNR. 486, 500 M.FL., NESET FORT 0088/05 01/01607 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR HAUGALAND FAMILIEPARK 0089/05 04/02911 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR NORHEIM REG.ENDRING FRA SMÅHUSBEBYGGELSE TIL KONSENTRERT, GNR. 148/ /05 01/00043 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR LYNGHEIOMRÅDET, GEITHAUG - STIKLEVATN 0091/05 05/00086 REFERATSAKER HOVEDUTVALG TEKNISK Karmøy rådhus, Trygve Hagland (s) Leder Ove Røys Teknisk sjef Sak 0075/05 Side 5 av 70 Sak 0075/05 OMDISPONERING AV LANDBRUKSAREAL, HUS NR. 3 - GNR. 20, BNR JOHAN OLSEN LIKNES Side 3 av 70

3 Page 3 of 39 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: V60 &18 Arkivsaksnr.: 05/00664 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0055/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 9 avslår Hovedutvalg for tekniske saker omdisponering av ca. 0,75 da jordbruksareal til oppføring av bolighus jfr saksutredning og begrunnelse fra teknisk sjef. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 0055/05 Behandling: Trygve Hagland foreslo: Saken utsettes for befaring. Haglands forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. SAKSFRAMSTILLING Johan Marton Olsen Liknes søker om oppføring av bolighus på gnr 20 bnr 23. Dette krever omdisponering av ca. 0,75 da jordbruksareal til boligformål. Bolighuset blir det 3. på driftsenheten. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal. (LNF-område). Regulering: Ikke regulert område. Omsøkt parsell: Parsellen består i hovedsak av gjødslet beite, men det må opparbeides veg. Denne vil gå over fulldyrket jord, men kan med enkelhet legges utenom. Parsellen omkranses for det meste av gjødslet beite, men grenser mot fulldyrket jord i sørvest. Se vedlagt detaljkart. Søkers landbrukseiendom: Driftsenheten består av tre registerenheter gnr 20, bnr. 23 og 106 og gnr.19, bnr.37. Bruket har et totalareal på ca 192 da hvorav ca. 66 da jordbruksareal ( ca.22 da fulldyrket jord og ca 44 da gjødslet beite). Areal oppmålt av jordbrukskontoret sammen med søkers sønn. I tillegg leier søker ca 47 da jordbruksareal, hvorav ca 26 da fulldyrket jord og ca 21 da gjødslet beite. Driftsenheten har følgende bygninger: 2 bolighus, 2 driftsbygninger og 1 landbruksgarasje/redskapshus. Hus nr.1 ligger på gnr.20, bnr. 23 og hus nr.2 ligger på gnr.19, bnr 37. Begge husene reknes som en del av driftsenheten. Bruket er i aktiv drift med sauehold. Lovgrunnlag: Det følger av jordloven 9 at: "Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon." "Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika." "Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon."

4 Page 4 of 39 Omsøkte parsell består av gjødslet beite og noe fulldyrket jord.. Dette er "dyrka jord". Oppføring av gårdshus nr 3 er ikke "jordbruksproduksjon" og krever dermed omdisponeringssamtykke. jfr Rundskriv M- 4/2003 Omdisponeringsforbudet legger opp til et sterkt vern av dyrka og dyrkbar jord jfr kravet om "særlege høve". Formålet med jordvernet er å sikre matproduserende areal for fremtidige generasjoner. Det er en rikspolitisk målsetting å halvere nedbyggingen av dyrka og dyrkbar jord. Jordvern er en nasjonal interesse og et landbrukspolitisk hovedsatsningsområde jfr. Rundskriv M- 4/2003. Kommunen kan, etter delegert myndighet samtykke til omdisponering etter en samlet vurdering av forholdene. "godkjende planar etter plan- og bygningsloven" I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk, så er det i seg selv et moment av stor vekt mot at arealene skal benyttes til andre formål jfr Rundskriv M- 4/2003. Huset søkes oppført i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Disse områdene har et generelt bygge- og deleforbud. I LNF-områder skal jordbruksinteressene ha et særlig sterkt vern. Det ligger videre i "viktig jordbruksområde" i Kommuneplanens LNF-områder, registrering av verdier og kvaliteter. Dette taler mot å tillate omdisponering. "drifts- eller miljømessige ulemper" og "kulturlandskapet" Huset er søkt plassert midt i et beiteområde. Det har ikke betydning at parsellen består av en del fjellknauser da dette er verdifull beitemark og dermed nyttig jordbruksareal. Teknisk sjef finner plasseringen av huset ugunstig, da et bolighus midt i et beiteområde vil kunne begrense bruken av omliggende beiteområder og dermed vedlikeholdet av det eksisterende kulturlandskapet. Dette taler mot omdisponering. "det samfunnsgangnet ei omdisponering vil gi" Tiltak som har verdi for allmennheten eller en større gruppe personer går inn under bestemmelsen jfr Rundskriv M- 4/2003. Teknisk sjef kan ikke se at omdisponeringen vil ha slike konsekvenser. Kun kort avstand fra omsøkte parsell, er det lagt ut boligområde i kommuneplanens arealdel. Det har ikke betydning for bosettingen i området å tillate omdisponering ettersom det er tilgjengelig boligareal i nevnte område. "om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon" Arealet kan ikke tilbakeføres til jordbruksproduksjon. Dette taler mot omdisponering. Teknisk sjef finner at det ikke er behov for gårdshus nr.3 på et bruk med denne størrelse og drift. Teknisk sjef anbefaler heller ikke omsøkte plassering av huset. På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at Hovedutvalg for tekniske saker etter jordloven 9, ikke tillater omdisponering av ca. 0,65 da til gårdshus nr.3. Sak 0076/05 Side 8 av 70 Sak 0076/05 GNR 106 BNR 1, FOSENNESET. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Side 6 av 70 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 106/1 Arkivsaksnr.: 04/03565 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0061/05 Hovedutvalg teknisk

5 Page 5 of /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i del. sak 0061/05, som lyder: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 17-2 og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 1500 m2 fra gnr 106 bnr 1 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen kommer fram nye momenter som har slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 0059/05 Behandling: Alf Inge Flokketvedt foreslo: Saken utsettes for befaring. Flokketvedts forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Odd Ingar Våga fikk avslag på sin søknad i del. sak 0061/05. Avgjørelsen ble påklagd i brev datert Omsøkte parsell ligger i LNF-område i arealdelen til kommuneplanen samt i 100 m beltet langs sjø. I disse områdene foreligger et generelt bygge- og deleforbud. Klager mener følgende momenter burde medført at søknaden ble innvilget: - Kommuneplanen åpner for spredt boligbygging på Fosen. - Parsellen er tenkt i et område med eksisterende bolig-, hytte- og naustbebyggelse. I forhold til 100 meters regelen vil omsøkte tomt ikke "stikke seg ut", men harmonere med resten av bebyggelsen og terrenget rundt. - Jordbrukseiendommen er av en slik størrelse at den ikke er drivverdig. - I avslaget er det ikke tatt stilling til vaa og avløp. Fosen fikk kommunalt vann i 2002/2003. Kloakk er tenkt tilknyttet eksisterende renseanlegg. - I ferd med å bli en forgubbing på Fosen. Fosen trenger nye familier for å fortsatt være en "levende bygd". VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkt parsell er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF- områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Å dele fra ei fritt omsettelig boligtomt slik det er søkt om, vil dermed være i strid med kommuneplanen, jfr i plan- og bygningsloven. Det er riktig som klager anfører at det er åpnet for spredt boligbygging på Fosen dersom området inngår i en bebyggelsesplan (vist grønt m/gule prikker i kommuneplanen). Dette gjelder imidlertid ikke hele Fosen, men kun i

6 Page 6 of 39 enkelte områder som er merket av på kommuneplanen. Klagers eiendom ligger ikke innenfor disse områdene og da er det de vanlige reglene for LNF-områder som gjelder. Klager viser videre til kommuneplanen at det i boligområder kun er krav til bebyggelsesplan dersom eiendommen er mindre enn 3 daa. Den omsøkte parsellen er 1,3 da og vil da ikke bli omfattet av denne bestemmelsen mener klager. Omtalte bestemmelse er knyttet til byggeområder for boliger, altså rene boligområder (vist som heldekkende gult i kommuneplanen) og gjelder ikke i LNF-områdene. LNF-områdene går ikke inn under begrepet byggeområde i kommuneplansammenheng og det foreligger derfor et generelt bygge- og deleforbud her. De omtalte 3 daa henviser til avgivereiendommen, altså eiendommens størrelse før fradeling. Videre ligger parsellen på det nærmeste 35 m fra sjøen og vil også komme i strid med 17-2 i plan- og bygningsloven (bygge- og deleforbud i 100 m beltet langs sjø). Klager anfører at omsøkte parsell er lagt i et område med allerede eksisterende bebyggelse og at parsellen ligger i bakkant av eksisterende fritidsbolig. Strandloven kom i Flertallet av naboeiendommene til omsøkte parsell er eldre fritidseiendommer etablert i perioden , altså før vi hadde noen strandlov. Fra sentrale hold kommer det stadig føringer på innskjerpinger i den nasjonale strandproblematikken. Det at det er etablert eiendommer i området for så lang tid tilbake kan dermed vanskelig tillegges særlig vekt. Klager sier videre at det i avslaget ikke er tatt stilling til vann og avløp. Fosen fikk kommunalt vann i 2002/03 og avløpet er tenkt tilknyttet eksisterende renseanlegg på naboeiendommen. Tilfredsstillende tekniske anlegg er en forutsetning for å få bygge-/delingstillatelse, og er ikke å regne som særlig grunn for å gi dispensasjon. Tekniske anlegg blir først vurdert etter at ev. dispensasjon fra arealanvendelsen er gitt. Til slutt nevnes det at det er i ferd med å bli en "forgubbing" av Fosen, og det vises til lave fødselstall og få nye oppførte boliger. Karmøy kommune lanserte for noen år siden en visjon om bl.a. et ønske om "levende bygder". Klager mener Fosen trenger nye familier for å fortsatt være en levende bygd. Viser igjen til kommuneplanens arealdel hvor det er åpnet for stredt boligbebyggelse i enkelte områder. Ny bebyggelse på Fosen er derfor ønskelig innenfor disse områdene. I henhold til 7 i plan- og bygningsloven kan det gi dispensasjon dersom særlige grunner foreligger. Det understrekes at ingen har krav på dispensasjon. På bakgrunn av ovenstående kan ikke teknisk sjef se at det foreligger grunner som har slik vekt at dispensasjon bør gis. Sak 0077/05 Side 11 av 70 Sak 0077/05 GNR. 138, BNR. 5, 6, TORVASTADVEGEN, HÅLAND, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING Side 9 av 70 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: GNR 138/5 Arkivsaksnr.: 05/00392 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0058/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av en parsell på ca. 1,8 da med bolighus jfr saksfremstilling og begrunnelse fra teknisk sjef.

7 Page 7 of 39 Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 0058/05 Behandling: Roald Alsaker foreslo: Saken utsettes for befaring. Alsakers forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. SAKSFRAMSTILLING Jakob K. Haaland søker fradeling av bolighus med ca. 1,8 da tomt. Arealet består i hovedsak av beplantet hage. I sak 03/00805 fikk søker sønn, Jarle Haaland, tillatelse til oppføring av gårdshus nr. 2 på bruket, samtidig som et eldre våningshus ble innvilget bruksendring til driftsbygning. Omdisponeringstillatelsen bygget på en forutsetning om at det var behov for to hus på bruket ved fremtidige generasjonsskifter. I følge søker er generasjonsskifte nå aktuelt. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal (LNF-område). Regulering: Ikke regulert område. Omsøkt parsell: Parsellen består av bolighus med opparbeidet og inngjerdet hage. Se vedlagt detaljkart. Søkers landbrukseiendom: Driftsenheten består av gnr. 138 bnr 5,6. Eiendommen har et totalareal på ca. 111,5 da hvorav ca. 86 da jordbruksareal ( ca. 26 da fulldyrket, ca. 15 da overflatedyrket og ca. 45 da gjødslet beite.) Areal hentet fra Digitalt markslagskart. Resten er ca. 10 da barskog og annet areal. Bruket har aktiv drift med ca 35 vinterfôra sau. Bruket har følgende bygningsmasse: 1 bolighus, 1 garasje, 1 landbruksbygg, 1 driftsbygning, 1 gammelt våningshus bruksendret til driftsbygning/verksted/lager og tillatt oppført 1 bolighus og 1 garasje. Lovgrunnlag: Det er knyttet sterke samfunnsinteresser til vern av produktivt jordbruksareal. Jordloven 12 har et generelt forbud mot deling av eiendom som "er nytta eller kan nyttast til jordbruk". Dersom "samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra omsynet til den avkastning eigedomen kan gi", "kan" kommunen, etter delegert myndighet, samtykke til fradeling. Dersom ikke minst ett av vilkårene er oppfylt, har kommunen ikke kompetanse til å samtykke til fradeling. Selv om ett av vilkårene er oppfylt kan kommunen avslå fradeling jfr "..kan kommunen..". Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om deling kan føre til "drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området" "godkjente planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven" og "omsynet til kulturlandskapet" jfr. Jordloven 12. Eiendommen "er eller kan nyttast til jordbruk" og omfattes dermed av delingsforbudet i 12. Delingsforbudet skal bidra til en tjenlig bruksstruktur. Formålet er å sikre og samle ressursene på bruket for nåværende og fremtidige eiere jfr rundskriv M-4/2003. Dette må sees i sammenheng med formålet med jordloven jfr. 1. Det fremgår av jordloven 1 at arealressursene bør disponeres på en måte som gir en tjenlig og variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. "Samfunnsinteresser av stor vekt": Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger samfunnsinteresser

8 Page 8 of 39 av stor vekt som taler for fradeling i denne saken. "Forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi": Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og fremtidige eiere. "omsynet til den avkasting eiendommen kan gi" må tolkes i lys av dette. Det en skal ta vare på er de inntektsmuligheter eiendommen har. Dette gjelder både arealer som kan brukes til landbruksproduksjon av ett eller annet slag og arealer som kan komme til nytte i forbindelse med virksomhet som naturlig grenser til landbruket, for eksempel turisme jfr. Rundskriv M-4/2003. Når det gjelder fradeling av bygninger, tar delingsforbudet sikte på å hindre fradeling av bygninger som er nødvendig for drift av eiendommen. Selv om den aktuelle bygningen ikke er nødvendig av hensyn til driften av arealene, kan den bidra til å skaffe inntekter til gården gjennom for eksempel gårdsturisme eller utleie. Dersom det er en påregnelig inntektsmulighet, vil det ikke være i samsvar med hensynet til den avkasting eiendommen kan gi å samtykke i fradeling av slike bygninger jfr rundskriv M-4/2003. Parsellen som søkes fradelt består av gårdshus nr.1 med omliggende areal. I sak 03/00805 fikk søkers sønn tillatelse til oppføring av gårdshus nr.2 på bruket. Det ble lagt til grunn at det var behov for to hus på bruket ved generasjonsskifte. Det ville innebære et klart brudd på forutsetningene for denne byggetillatelsen å tillate fradeling av omsøkte parsell. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger opplysninger som tilsier at situasjonen er annerledes i dag enn da hus nr.2 ble tillatt oppført. Teknisk sjef finner på bakgrunn av dette at fradelingen ikke er "forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi" Omsøkte parsell ligger i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Den ligger i "viktig jordbruksområde" (område 11) i Karmøy kommunes plan for LNF- områder, registrering av verdier og kvaliteter. I LNF- planen står følgende: "Torvastad er det største jordbruksområdet på Karmøy. Mange store bruk og relativt unge brukere. Det er stor produksjon av husdyrprodukt, både storfe, sau og gris." Videre ligger eiendommen i prioritert landbruksområde i fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. Dette er områder hvor landbruket skal ha et særlig sterkt vern. Dette taler mot fradeling. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med enkeltstående, fritt omsettelige boligeiendommer i områder som i hovedsak skal prioritere landbruk. Dette på grunn av at oppstykking av landbrukseiendommer generelt fører til et svakere ressursgrunnlag for den enkelte eiendom, men også at økt konsentrasjon av boliger uten tilknytning til landbruket, øker risikoen for at det aktive landbruket båndlegges når det gjelder blant annet gjødsling, sprøyting og oppføring av bygg som er nødvendig for å drive landbruksnæring. Dette taler mot fradeling. Omsøkte parsell ligger tett opp i gårdstunet. Teknisk sjef finner at parsellens plassering tilsier at fradeling vil kunne medføre ulemper for landbruket i området i forhold til lukt- og støyplager. På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at Hovedutvalg for tekniske saker ikke samtykker til omsøkte fradeling av en parsell på ca 1,8 da med bolighus fra gnr/bnr 138/5,6 etter jordloven 12. Sak 0078/05 Side 13 av 70 Sak 0078/05 GNR. 88, BNR. 19, HELGANESVEGEN, VELDE, SØNDRE. BRUKSENDRING FRA BOLIG TIL BARNEHAGE Side 12 av 70 Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 88/19 Arkivsaksnr.: 05/00574 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0119/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk

9 Page 9 of 39 Forslag til vedtak: Det vises til vedtak saknr. 0119/05, som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for videre klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Regulering : Uregulert Kommuneplan : Bolig TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Husøy Atkomst : Kommunal veg BOLIG Bebygd grunnflate : Ikke oppgitt Ant.etasjer : 3 PARTER Tiltakshaver : Wenche Framnes Vikse og Terje Vikse Klager : Wenche Framnes Vikse og Terje Vikse EKSISTERENDE FORHOLD OG GJELDENDE REGULERING Området er uregulert, men avsatt til boligformål i kommuneplanen. Området like sør for dette er regulert til næring og det er regulert atkomst fram til boligområdet. Den regulerte vegen er ikke opparbeidet. Bygningen som søkes bruksendret er en eldre bolig. Boligen ligger mindre enn 30 m fra riksvegen. På eiendommen står det også et uthus. Nåværende atkomst går på gang- og sykkelvegen. SØKNAD om bruksendring fra bolig til barnehage med to avdelinger innkom AVSLAG ble gitt med hjemmel i plan- og bygningslovens Begrunnelsen for avslaget er at søknaden ikke er i samsvar med formålet i kommuneplanen. Etablering av barnehage krever en reguleringsplan. KLAGE innkom Det påpekes at eiendommen ikke ligger i LNF-område, men i boligområde. Det hevdes at søknaden derfor ikke trenger omregulering eller dispensasjon. Det hevdes at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra Vegvesenet. Støyskjerm vil bli montert. Beliggenheten er sentral. Det vises til Lov om barnehager om utbyggingsmønster og krav til barnehager. Utvidet åpningstid vil gjøre barnehagen attraktiv. Påkobling til kommunalt avløp vil bli gjort. Branntegninger vil bli utarbeidet og plantegningene endret. Det stilles spørsmål ved krav om heis. Arealkravene vil bli oppfylt, både ute og inne. Atkomsten vil bli løst når hjørnetomten blir utbygd i henhold til regulering. Det foreslås 5 p-plasser på egen eiendom. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Eiendommen er vist til boligområde i kommuneplanen. Det er dessverre skrevet feil formål, nemlig LNF, i avslagsvedtaket. Det er imidlertid uten betydning for utfallet av vedtaket, da formålet uansett ikke er i samsvar med søknaden. Barnehage er ikke i samsvar med boligformål. Etablering av en barnehage krever regulering. Det er ingen av barnehagene som har blitt etablert i Karmøy de senere årene, som ikke har gått vegen om en regulering først. De mangler ved prosjekteringen som er nevnt i saksutredningen er ikke årsak til avslaget, men en påminnelse i en eventuell fremtidig prosjektering. Når en reguleringsplan er på plass vil en del av disse tingene være løst (Vegvesen, atkomst, støyskjerming, parkering m.m.), mens planløsning, tilgjengelighet m.m. vil bli krav til en bruksendring. De enkelte punktene vil derfor ikke bli kommentert, da avslagsgrunnen er at en ikke ønsker å dispensere fra kommuneplanen for etablering av en barnehage. Et slikt tiltak krever reguleringsplan. På denne bakgrunn anbefaler teknisk sjef at vedtaket opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Sak 0079/05

10 Page 10 of 39 Side 16 av 70 Sak 0079/05 GNR. 145, BNR. 3, 9, 30, 31, 38, 72, ØVRABØVEGEN, ØVRABØ. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING Side 14 av 70 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: GNR 145/3 Arkivsaksnr.: 05/00157 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0079/05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av en parsell på ca. 0,7 da med påstående bolighus jfr saksfremstilling og begrunnelse fra teknisk sjef. SAKSFRAMSTILLING Erlend Kvinnesland søker om fradeling av en parsell på ca. 0,7 da med påstående bolighus/ utleiehus. Søker overtok eiendommen i I 2003 fikk søker tillatelse til bruksendring av et gammelt fabrikkhus til bolig/ gårdshus nr.2. Eiendommen hadde på dette tidspunkt et bolighus Tillatelsen var begrunnet med at det på bakgrunn av brukets driftsomfang og arealgrunnlag var behov for to gårdshus når ny eier skulle bosette seg på bruket. Kommuneplan: Landbruks,- Natur- og Friluftsareal. (LNF- område). Regulering: Ikke regulert område. Omsøkt parsell: Parsellen består i hovedsak av opparbeidet hage og noe overflatedyrket jord. Parsellen grenser mot veg i vest, boligeiendom i sør og for øvrig overflatedyrket jord. Søkers landbrukseiendom: Driftsenheten består av åtte registerenheter (gnr.145, bnr.3, 9, 30, 31, 38, 72 og gnr. 128, bnr.13 og 19) og har et totalareal på ca.417,5 da hvorav ca 326 da jordbruksareal (ca. 103 da fulldyrket mark, ca. 103,5 da overflatedyrket mark og ca 119,5 da gjødslet beite). (Areal hentet fra digitalt markslagskart). Eiendommen har følgende bygninger:2 bolighus, 1 garasje/ uthus, 2 driftsbygninger (opplysninger hentet fra GAB). Driften på bruket er sauehold. Lovgrunnlag: Det er knyttet sterke samfunnsinteresser til vern av produktivt jordbruksareal. Jordloven 12 har et generelt forbud mot deling av eiendom som "er nytta eller kan nyttast til jordbruk". Dersom "samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra omsynet til den avkastning eigedomen kan gi", "kan" kommunen, etter delegert myndighet, samtykke til fradeling. Dersom ikke minst ett av vilkårene er oppfylt, har kommunen ikke kompetanse til å samtykke til fradeling. Selv om ett av vilkårene er oppfylt kan kommunen avslå fradeling jfr "..kan "kommunen... Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om deling kan føre til "drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området" "godkjente planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven" og "omsynet til kulturlandskapet" jfr. Jordloven 12. Eiendommen "er eller kan nyttast til jordbruk" og omfattes dermed av delingsforbudet i 12. Delingsforbudet skal bidra til en tjenlig bruksstruktur. Formålet er å sikre og samle ressursene på bruket for nåværende og fremtidige eiere jfr rundskriv M-4/2003. Dette må sees i sammenheng med formålet med jordloven jfr. 1. Det fremgår av jordloven 1 at arealressursene bør disponeres på en måte som gir en tjenlig og variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. "Samfunnsinteresser av stor vekt":

11 Page 11 of 39 Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger samfunnsinteresser av stor vekt som taler for fradeling i denne saken. "Forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi": Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og fremtidige eiere. "omsynet til den avkasting eiendommen kan gi" må tolkes i lys av dette. Det en skal ta vare på er de inntektsmuligheter eiendommen har. Dette gjelder både arealer som kan brukes til landbruksproduksjon av ett eller annet slag og arealer som kan komme til nytte i forbindelse med virksomhet som naturlig grenser til landbruket, for eksempel turisme jfr. Rundskriv M-4/2003. Når det gjelder fradeling av bygninger, tar delingsforbudet sikte på å hindre fradeling av bygninger som er nødvendig for drift av eiendommen. Selv om den aktuelle bygningen ikke er nødvendig av hensyn til driften av arealene, kan den bidra til å skaffe inntekter til gården gjennom for eksempel gårdsturisme eller utleie. Dersom det er en påregnelig inntektsmulighet, vil det ikke være i samsvar med hensynet til den avkasting eiendommen kan gi å samtykke i fradeling av slike bygninger jfr rundskriv M-4/2003. Parsellen som søkes fradelt består av gårdshus med omliggende areal og har blitt brukt som utleiehus. At søker fremholder at utleieforholdene har vært problematiske, med utskifting av leietakere, slurv fra leietakernes side og økonomisk underskudd og ergrelse, kan ikke tillegges stor vekt. Huset er en potensiell inntektskilde. Det vil dermed ikke være i samsvar med hensynet til den avkastning eiendommen kan gi å samtykke til fradeling. Omsøkte parsell ligger i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Den ligger videre i viktig jordbruksområde (område 11) i Karmøy kommunes plan for LNF- områder, registrering av verdier og kvaliteter og i prioritert landbruksområde i fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. Dette er områder hvor landbruket skal ha et særlig sterkt vern. Dette taler mot fradeling. Omsøkte parsell ligger i et område med mye overflatedyrket jord. Teknisk sjef finner at parsellens plassering tilsier at fradeling vil kunne medføre ulemper for landbruket i området i forhold til lukt- og støyplager. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med enkeltstående, fritt omsettelige boligeiendommer i områder som i hovedsak skal prioritere landbruk. Oppstykking av landbrukseiendommer fører generelt til et svakere ressursgrunnlag for den enkelte eiendom. Økt konsentrasjon av boliger uten tilknytning til landbruket, øker risikoen for at det aktive landbruket båndlegges når det gjelder blant annet gjødsling, sprøyting og oppføring av bygg som er nødvendig for å drive landbruksnæring. Driftsomfanget på bruket har ikke endret seg vesentlig siden 2003, da søker fikk tillatelse til bruksendring til bolig. Bruket hadde på dette tidspunkt ca. 230 vinterfora sau og noe storfe. Bruket har i dag ca. 240 vinterfora sau og to hester. I 2003 overtok søker også gnr. 128, bnr 13 og 19. Arealgrunnlaget på bruket har således blitt større. På bakgrunn av dette anser teknisk sjef at det fremdeles er behov for to hus på et bruk av denne størrelse og driftsomfang. Teknisk sjef anbefaler at Hovedutvalg for tekniske saker ikke samtykker til omsøkte fradeling av en parsell på ca 0,7 da med påstående bolighus fra gnr/bnr 145/3 etter jordloven 12. Sak 0080/05 Side 20 av 70 Sak 0080/05 GNR.29, BNR. 5, 23, 62, 67, HEMNES. DELING AV GRUNNEIENDOM JORDLOVSBEHANDLING Side 17 av 70 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: GNR 29/5

12 Page 12 of 39 Arkivsaksnr.: 05/00067 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0080/05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av to parseller fra gnr.29, bnr. 5 m.fl jfr saksfremstilling og begrunnelse fra teknisk sjef. SAKSFRAMSTILLING Adv. Olav Munkajord søker på vegne av Jakob K. Hemnes om fradeling av to parseller fra gnr. 29, bnr. 5, 23, 62 og 67. Resteiendommen skal overdras til Torgeir Huus som tilleggsjord. Parsell 1 består av gårdshuset med omliggende ca. 7,5 da tomt som Jakob Hemnes skal beholde selv. Parsell 2 skal overdras til Olav Munkajord, som opplyser at arealet skal benyttes til fritidsbebyggelse. I 2001 søkte adv. Olav Munkajord, på vegne av Jakob Hemnes om fradeling av to mindre parseller innenfor arealet av dagens parsell 2 (se vedlagt kart), Saknr.02/ Søknaden ble avslått i del saknr. 0827/02. Vedtaket ble påklaget. I saknr 0173/04, den opprettholdt Hovedutvalg for tekniske saker avslaget. Den , forelå endelig avslag fra Fylkesmannen på klagen. Det ble foretatt befaring den av Landbruksrettleder Birgitte Broshaug, saksbehandler ved Jordbrukskontoret Kjersti Marie Gjerd og avd. ing. Hanne Karin Mæland sammen med søker, Adv. Olav Munkajord, eier Jakob K. Hemnes, Torgeir Huus som skal overta restarealet, protesterende nabo Rune Hemnes og hans far, Kåre Hemnes. Kommuneplan Landbruks-, Natur- og Friluftsareal. (LNF- område). Regulering Ikke regulert område. Omsøkte parseller Parsell 1: Består av gårdshuset med ca. 7,5 da omliggende areal, hvorav ca. 5,2 da fulldyrket jord og ca. 1,5 da gjødslet beite. For øvrig består parsellen av veg og hageareal. Parsellen grenser mot veg i nord, ellers i hovedsak mot fulldyrket jord. Se vedlagt detaljkart. Parsell 2: Består av ca. 28 da. Arealet er gjødslet beite, ikke av beste kvalitet. I øst grenser parsellen til noen boligeiendommer og et lite fulldyrket jorde nord for boligene. I sør grenser parsellen til sjø. Parsellen grenser delvis mot veg i nord. For øvrig grenser parsellen mot gjødslet beite. På parsellen ligger også deler av Hemnes fort fra 2. verdenskrig. Sørvest for parsellen ligger et område med kulturminner. Se vedlagt detaljkart. Søkers landbrukseiendom Driftsenheten består av fire registerenheter ( gnr. 29, bnr. 5, 23, 62 og 67). Bruksnummer 67 ligger i sameie mellom Jakob Hemnes og hans to barn, Joyce Rosemary Hemnes og Kurt Inge Hemnes. Disse far samtykket i fradelingen ved særskilt fullmakt. Bruket har et totalareal på ca. 208 da hvorav ca. 104 da jordbruksareal ( ca. 24 da fulldyrket mark og ca. 80 da gjødslet beite). Det er ikke selvstendig drift på bruket. Bruket har følgende bygninger: enebolig. Merknader Det har kommet en protest på søknaden fra Rune Hemnes datert I korthet kan merknadene oppsummeres slik: - Det er parsell 2 han protesterer på fradeling av. - Rune Hemnes reagerer på formålet med fradelingen fritidsbebyggelse. Han viser til at tidligere forsøk på tillatelse til oppføring av boliger/fritidsbebyggelse har blitt avslått av teknisk etat på grunn av at det ikke er mulig å få utslippstillatelse for kloakk og spillvann i Hemnesvika. - Rune Hemnes er bekymret for at det vil komme flere hytter på parsellen på sikt. - Han viser til at parsellen ligger i et mye brukt friluftsområde, for både lokalbefolkning og turister. - Han viser til at dette er et spesielt landskaps-/ kulturlandskapsområde hvor der er flere forekomster av kulturminner og særlig Hemnes fort fra 2. verdenskrig. - Arealet bør benyttes til landbruksdrift/ beite, da dette ville være best forenelig med å ivareta områdets kvaliteter. - Hans familie har leid teigen de siste 35 år. Det har ligget i kortene at de skulle få overta denne teigen ved et eventuelt salg. Dette er et av deres beste beiter, hvor de slipper dyrene først ut på i sommerhalvåret, dels fordi det er sørvendt

13 Page 13 of 39 med god vokster og dels fordi det ligger bare 5 meter fra fjøsdøren. Søker har kommentert merknadene i brev datert : Dette kan i korthet oppsummeres slik: - Munkajord er ukjent med at Rune Hemnes sin familie har leid teigen i 35 år. I følge Jakob K. Hemnes foreligger ingen avtale om at Rune Hemnes skulle få kjøpe eiendommen ved et eventuelt salg. - Munkajord har intensjon om å oppføre én hytte på teigen. Dette arealet har ingen landbruksverdi. Den omsøkte teigen har svært liten landbruksverdi. Straks han får skjøte på eiendommen vil Rune Hemnes få tilbud om å leie teigen. - Det kommer ikke frem at Rune Hemnes selv driver utleie til turister på Hemnes. - Allmenhetens rett til bruk av teigen vil være upåvirket av fradelingen. - Eventuelle rettigheter andre har på teigen, vil være uberørt av hvem som eier teigen. - Kulturinteresser vil heller ikke bli svekket. Lovgrunnlag Jordloven 12: "Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk kan ikkje delast utan samtykke". Kommunen "kan" etter delegert myndighet "samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi" "Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven og omsynet til kulturlandskapet". Det er knyttet sterke samfunnsinteresser til vern av produktivt jordbruksareal. Delingsforbudet skal bidra til en tjenlig bruksstruktur. Formålet er å sikre og samle ressursene på bruket for nåværende og fremtidige eiere jfr rundskriv M-4/2003. Dette må sees i sammenheng med formålet med jordloven jfr. 1. Det fremgår av jordloven 1 at arealressursene bør disponeres på en måte som gir en tjenlig og variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. Vurdering Eiendommen "er eller kan nyttast til jordbruk" og omfattes dermed av delingsforbudet i 12. "Samfunnsinteresser av stor vekt": Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger samfunnsinteresser av stor vekt som taler for fradeling i denne saken. "Forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi": Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og fremtidige eiere. "omsynet til den avkasting eiendommen kan gi" må tolkes i lys av dette. Det en skal ta vare på er de inntektsmuligheter eiendommen har. Dette gjelder både arealer som kan brukes til landbruksproduksjon av ett eller annet slag og arealer som kan komme til nytte i forbindelse med virksomhet som naturlig grenser til landbruket, for eksempel turisme jfr. Rundskriv M-4/2003. Når det gjelder fradeling av bygninger, tar delingsforbudet sikte på å hindre fradeling av bygninger som er nødvendig for drift av eiendommen. Selv om den aktuelle bygningen ikke er nødvendig av hensyn til driften av arealene, kan den bidra til å skaffe inntekter til gården gjennom for eksempel gårdsturisme eller utleie. Dersom det er en påregnelig inntektsmulighet, vil det ikke være i samsvar med hensynet til den avkasting eiendommen kan gi å samtykke i fradeling av slike bygninger jfr rundskriv M-4/2003. Hensynet til eiendommens avkastningsevne kan ikke tillegges like stor vekt mot fradeling når eiendommen er ute av drift og det ikke er realistisk å tro at eiendommen vil komme i drift igjen som når eiendommen er i drift eller det er grunn til å regne med at den vil bli drevet i overskuelig framtid jfr rundskriv M-4/2003. Det er ikke selvstendig drift på eiendommen. Det er heller ikke sannsynlig at det vil bli det i fremtiden. Parsell nr.2 består av gjødslet beite. Etter befaring anser teknisk sjef ikke beitet på parsell 2 for å være av særlig god kvalitet. Sett i forhold til det totale areal med gjødslet beite som overdras til Torgeir Huus som tilleggsjord, kan teknisk sjef ikke se at fradelingen vil få stor betydning for eiendommens avkastningsevne. Torgeir Huus som skal overta resteiendommen som tilleggsareal har ikke behov for flere boliger. Parsell 1 omfatter en del fulldyrket jord ( ca. 5,2 da). Denne fradelingen vil medføre en reduksjon i areal med fulldyrket jord på eiendommen med ca. 20 %. Dette må anses som en betydelig reduksjon i arealet. Teknisk sjef bemerker at en fradeling av huset med en naturlig arrondert tomt, samtidig med salg av restarealet som tilleggsjord trolig ville bli ansett som forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Teknisk sjef finner på bakgrunn av dette at fradelingen ikke er "forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi"

14 Page 14 of 39 "godkjende planer etter plan og bygningsloven" Omsøkte parseller ligger i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Den ligger videre i viktig jordbruksområde (område ) i Karmøy kommunes plan for LNF- områder, registrering av verdier og kvaliteter hvor det heter " svært viktig jordbruksområde med mange heltidsbruk med husdyr og grønnsakproduksjon. Fin sandjord godt egnet til gulrot, potet og annen grønnsakproduksjon. Høgt prioritert jordbruksområde i Karmøy". Parsellene ligger også i prioritert landbruksområde i fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. Dette er områder hvor landbruksinteressene skal ha et særlig sterkt vern. Dette taler mot fradeling. "omsynet til kulturlandskapet" Parsellene ligger i viktig landskapsområde og viktig kulturlandskapsområde i Karmøy kommunes plan for LNFområder, registrering av verdier og kvaliteter. Det fremgår at: "Naturområde ved Hemnes er beite for sjøender, skarv og vadefugl". "Området mellom Vikra og Liknes (område 5) har en variert og særpreget kystlinje, hvor opprevne svaberg, rullestein- og sandstrender og nærheten til havet dominerer i landskapet. Den vide kontakten til det åpne havet i vest virker hele tiden inn i landskapsbildet. Det åpne kulturlandskapet er preget av gras- og beitemark, steingarder og spredt bebyggelse. De mest dominerende er tettheten av steingarder, spesielt på vestsiden av riksvegen på Hemnes Andre kulturminner i området er festningsanlegget på Hemnes " " Bebyggelsen i området ødelegger noe av helheten i landskapet, spesielt der bebyggelsen er lokalisert langs vegene. Den varierte og særpregete kystlinjen er svært sårbar for fysiske inngrep". Hensynet til kulturlandskapet taler på bakgrunn av dette mot fradeling og særlig parsell 2. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med enkeltstående, fritt omsettelige fritidseiendommer i områder som i hovedsak skal prioritere landbruk. Dette på grunn av at oppstykking av landbrukseiendommer generelt fører til et svakere ressursgrunnlag for den enkelte eiendom, men også at økt konsentrasjon av boliger uten tilknytning til landbruket, øker risikoen for at det aktive landbruket båndlegges når det gjelder blant annet gjødsling, sprøyting og oppføring av bygg som er nødvendig for å drive landbruksnæring. På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at Hovedutvalg for tekniske saker ikke samtykker til omsøkte fradeling av to parseller fra gnr/bnr 29/5 m.fl etter jordloven 12. Sak 0081/05 Side 23 av 70 Sak 0081/05 GNR. 126, BNR. 5, VIKSHÅLANDSVEGEN, VIKSHÅLAND. DELING AV GRUNNEIENDOM - JORDLOVSBEHANDLING KLAGE Side 21 av 70 Saksbehandler: Kjersti Marie Gjerd Arkiv: GNR 126/5 Arkivsaksnr.: 04/03536 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0022/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker viser til vedtak 0022/05 som opprettholdes. Klagen videresendes Fylkeslandbruksstyret i Rogaland for videre behandling.

15 Page 15 of 39 SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: I møte for Hovedutvalg for tekniske saker , saknr. 0022/05, fikk Finn og Vigdis Olsen avslag på sin søknad om fradeling av en parsell på ca. 1,45 da med gårdshus nr.2. Avgjørelsen ble påklaget i brev datert Klagen Klager anfører i hovedsak: 1. Jorden er ikke økonomisk drivverdig, så utskilling av tomten vil ikke ha innvirkning på nevnte gårdsbruk. 2. Eiendommen som søkes utskilt har ikke vært del av fulldyrket mark eller gjødslet beite. Denne eiendommen har ikke hatt inntekter på jorden. Huset er oppført i skrått terreng, som for en del år tilbake av grunneier er blitt omgjort til plen og hage. Huset ble plassert her på grunn av at det ikke gikk ut over mark som kunne nyttes. 3. Det er ikke mulighet for utleie av noen av husene, da de er bygget for en familie. Finn Olsen med familie bor i hus 1 og Monica Olsen med familie bor i hus Klager kan ikke se at bruket vil komme i drift igjen. Ingen gårder i dette området driver aktivt med gårdsbruk. 5. Eiendommen som søkes utskilt har ingen innvirkning på drift av gård/jordbruket. Driften blir som før huset ble bygd. Nabohusene er fritt omsettelige eiendommer, oppført på tidligere gårdsbruk. 6. Omsøkt parsell ligger ikke i et område med det dere kaller fulldyrket jord. Vi grenser til naturlige omgivelser til de andre husene på gården med hager, plener, bed osv. På kommunens kart er områdene rundt dette huset: gjødslet beite og fulldyrket jord. Området rundt vårt hus mot driftsbygning og hus er plen og bed. (skrevet på tegning). 7. Spesifisert areal på søknad om fradeling ble utfylt på bakgrunn av areal på tidligere eldre papirer. Kartet vedlagt avslag om utskilling stemmer ikke. For eksempel gjødslet beite er blitt plener/hage og bed. Fulldyrket er blitt til en del myr og vassholdig mark. 8. Klager har bodd i området flere tiår. Verken lukt eller støy har vært noe problem. 9. I forhold til at det sak 97/03418 da huset ble bygd, ble vist til at det kunne bli vanskelig å skille eiendommen ut senere, har klager inntrykk av at lovene er blitt lempet på når vi leser om utskilling av tomter på gårdsbruk stadig vekk også i vårt nærområde. Teknisk sjefs vurdering og anbefaling Punkt 1, 3, 4 og 5: Det er lagt til grunn for vedtaket om avslag at det er økonomisk forsvarlig å dele fra den omsøkte parsell. Teknisk sjef gjør oppmerksom på at der er flere bruk i aktiv drift, som også mottar produksjonstilskudd, i området. For øvrig vises det til saksfremstilling til vedtak 0022/05. Omsøkte fradeling kan ikke sammenlignes med de fradelinger som på tidligere tidspunkt har blitt tillatt i området. Etter det teknisk sjef kan se, er de faktiske forhold i disse sakene ikke sammenlignbare med det foreliggende tilfelle. Punkt 2: Når det gjelder plasseringen av det omsøkte huset vises det til notat fra Jordbrukskontoret i forbindelse med byggesøknaden hvor det heter: " Huset er tenkt plassert like ved driftsbygningen på areal som er overflate dyrket, men på et område som er forholdsvis bratt i forbindelse med en fjellrygg." Det ble videre gitt omdisponeringstillatelse av ca. 1 da dyrka/ dyrkbar jord etter jordloven 9 til boligformål. Arealet har riktig nok ikke vært fulldyrket mark eller gjødslet beite, men ble av jordbrukskontoret vurdert som overflatedyrket mark, som er en del av jordbruksarealet og dermed inntektsgrunnlaget på bruket. Se vedlagt notat. Punkt 6: Den omsøkte parsellen er naturlig avgrenset mot jordbruksarealet i sør og øst. Mellom parsellen og det fulldyrkede jordet ligger et tynt belte karakterisert som gjødslet beite. På vestsiden av vegen langs driftsbygninger står en rekke med løvtrær i eiendomsgrensen. Dette er på våre karter karakterisert som løvskog. Videre er området karakterisert som annen jorddekket fastmark ikke regnet som en del av jordbruksarealet, da det består av tundekke, plener, hageareal og lignende. Et belte mellom hagearealene til de to husene er karakterisert som gjødslet beite. Ortofoto av eiendommen viser også klart at arealet vest for hus nr.1, har blitt slått maskinelt. Teknisk sjef opprettholder at dette er fulldyrket jord og ikke gjødslet beite. Punkt 7: Saksbehandler ved jordbrukskontoret var på befaring , før vedtak i saknr. 0022/5 ble fattet. Ved søknad om oppføring av gårdshus nr. 2 i 1998, ble det lagt til grunn et areal på ca. 50 da dyrket jord og ca. 10 da dyrkbar jord. Det vises også til tidligere avtale om leie av jord fra 1994 mellom Finn Olsen og Bjørn Bruaset der klager selv har ført opp ca. 50 da dyrket jord og ca. 10 da annet areal. For vedtak 0022/05 er det lagt til grunn et totalareal på ca. 59 da hvorav ca. 40 da jordbruksareal.

16 Page 16 of 39 Søker fremholder at en del jord har endret karakter, blant annet har fulldyrket jord blitt vassholdig som følge av manglende vedlikehold. Det er klagers eget ansvar å sørge for at jorden holdes i hevd jfr jordloven 8 "dyrka jord som kan gi grunnlag for lønsam drift skal haldast i hevd". For at driften skal være lønnsom må brukeren få et rimelig vederlag for sin arbeidsinnsats. Derimot kan det ikke kreves at eieren skal ha et økonomisk utbytte av at jorden blir holdt i hevd. At jorden skal holdes i hevd, betyr at eieren (evt. leier) må sørge for at jorden blir holdt i en slik kulturtilstand når det gjelder grøfting, gjødsling og ugresstell med videre at arealet kan nyttes til vanlig jordbruksdrift med mulighet for normal avling. I notat fra jordbrukskontoret i forbindelse med tillatelse til oppføring av gårdshus nr.2 uttaler jordbrukskontoret at det ut fra jordbrukshensyn ville være ønskelig om jordbruksarealet ble solgt som tilleggsjord og eventuelt at bygningsmassen m/ tilhørende arealer ble fradelt. Det fulgte videre at Finn Olsen ønsket å beholde hele eiendommen slik at noen i slekta kan få mulighet til å drive gårdsbruket på et senere tidspunkt. For å imøtekomme dette ønsket ble det gitt tillatelse til oppføring av gårdshus nr.2. Teknisk sjef kan ikke se at det er grunnlag for å endre betegnelsen på de ulike arealene på vedlagte kart. Punkt 8: At det kunne være lukt og støy til tider anser klager som en selvfølge da de fikk tillatelse til å bygge huset. At dette ikke er et problem for ham og hans nærmeste familie, som har tilknytning til landbrukseiendommen, kan ikke tillegges stor vekt. Problemene oppstår ofte først når slike eiendommer overdras til utenforstående, uten tilknytning til landbruket i området. Punkt 9: Jordloven av som omhandler fradelinger. Byggetillatelsen til gårdshus nr.2 ble gitt i Det har ikke skjedd lempinger i lovverket etter dette. Det vises også til at klager i forbindelse med byggetillatelsen, ble gjort oppmerksom på at det ville bli svært vanskelig å få fradelt tomt til noen av de tre husene på gården i fremtiden. For øvrig viser teknisk sjef til saksfremstilling til vedtak 0022/05. Teknisk sjef kan ikke se at det foreligger nye momenter i klagen som tilsier at vedtaket bør endres. Teknisk sjef anbefaler at tidligere vedtak opprettholdes. Sak 0082/05 Side 25 av 70 Sak 0082/05 GNR. 139, BNR. 9, TORNES, HAUSKE. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENES DISPENSASJONSVEDTAK Side 24 av 70 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 139/9 Arkivsaksnr.: 03/02686 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0410/04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak:

17 Page 17 of 39 HTS opprettholder vedtak i sak 0013/05, som lyder: "På bakgrunn av vedtak i HTS sak 0189/04 dispenserer HTS med hjemmel i 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 17-2 og Som særlige grunner angis: Heilt fra år 1850 (i den tid fiskarane brukte fering) har Osneshavn vert ein sentral fiskerihavn for område/kommunen og er fortsatt et sentralt område for fiske. Eiendommen kan ikkje anses som et naturlig friområde da strandlinja består av 80 % kai samt 2 sjøhus. Ein del av eiendommen vert i dag brukt til fiskeriretta virksomhet p.g.a. ein av eigarane er yrkesfisker på heltid. Det må være likeverdig å drive fiske som jordbruk. Dette er en del av et arveoppgjør. Det er viktig med klare eierforhold for den neste generasjon. Reidar Bentsen som er yrkesfisker har behov for sjøhustomt til sine fiskeredskaper/fiskeutstyr. I dag må Bentsen benytte seg av en kommunal kai i Osneshavn som han må betale havneavgift på for å ligge der. Endelig delingstillatelse kan gis når kravet til atkomst i 66 er oppfylt." SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Svein Ø. Bentsen m/flere fikk avslag på sin søknad i del. sak 0410/04. Vedtaket ble påklagd og HTS tok klagen til følge. Dispensasjon ble innvilget i HTS sak 0013/05. Fylkesmannen har påklagd vedtaket om dispensasjon. I klagen datert sier fylkesmannen at de frarådde dispensasjon når de hadde saken for uttale. Det aktuelle området er vist som friområde i kommueplanen. Fradelingen er en del av et arveoppgjør, noe som er oppgitt som en viktig grunn for dispensasjon. De andre momentene som er oppgitt for dispensasjon er knyttet til fiske, og en del av eiendommen blir benyttet av en heltids yrkesfisker. Fylkesmannen kan ikke se at dette skal kunne gi grunnlag for å dele eiendommen og legge til rette for 4 nye nausteiendommer. En slik utvikling kan de vanskelig se vil være til fordel for utøving av næringsfisket. Fradeling blir vurdert som en videreføring av bit-for-bit-utbygging av strandsonen. I tillegg til økende privatisering av tilstøtende områder, vil det bli vesentlige terrenginngrep og et tettbygd visulet inntrykk av landskapet. Fylkesmannen mener dispensasjonen strider mot nasjonal strandsonepolitikk, og de kan ikke se at foreligger særlige grunner i saken. VURDERING Viser til tidligere HTS-vedtak og legger fram saken uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med fradelinger i friområdene, men på bakgrunn av tidligere HTS-vedtak finner teknisk sjef likevel ikke å ta klagen til følge. Sak 0084/05 Side 29 av 70 Sak 0084/05 GNR. 74, BNR. 1, YTRELAND. SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM Side 26 av 70

18 Page 18 of 39 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 74/1 Arkivsaksnr.: 04/02458 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0744/04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS-sak 0251/04 dispenserer HTS i medhold av 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 20-6 på følgende vilkår: 1. Parsell 1 skal sammenføyes med gnr 74 bnr Parsell 2 skal sammenføyes med gnr 74 bnr 40. Som særlige grunner angis: 1. Omsøkte areal består for det meste av fjellgrunn. 2. Omsøkte deling kan karakteriseres som driftsøkonomisk forsvarlig. 3. Søknaden er en del av et arveoppgjør og generasjonsskifte. Før endelig delingstillatelse kan gis må kravene til atkomst og avløp i 66 i plan- og bygningsloven være oppfyllt. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Johannes Ytreland fikk avslag på sin søknad i del. sak 0744/04: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 3 parseller fra gnr 74 bnr 1 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Vedtaket ble påklagd. Hovedutvalg teknisk behandlet klagen i HTS sak 0251/04, og fattet følgende vedtak: 1. HTS gir klager medhold og anbefaler fradeling av 3 parseller fra gnr. 74 bnr. 1 til boligformål. Det gis dispensasjon fra 20-6 i plan- og bygningsloven. Særlig grunner: Det areal som søkes fradelt består for det meste av fjellgrunn. Omsøkte deling kan karakteriseres som driftsøkonomisk forsvarlig. Dette er en del av et arveoppgjør og generasjonsskifte. 2. Saken oversendes fylkesmannen." Det er gitt tillatelse til fradeling i medhold av jordloven i HTS sak 0018/05. Saken ble sendt for uttale Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune har samlet uttalt i skriv datert at de frarår at dispensajon blir gitt. Det har over lang tid skjedd en omfattende spredd boligbygging innenfor LNF-områdene i Karmøy. Dette gjelder også på Ytraland der arealene enkelte steder nå har preg av å være balndingsområder og der landbruksinteressene stadig har måttet vike. Kommuneplanen skal være et tydelig og rettslig bindende plandokument som blant annet forteller hvordan bosettingsmønsteret i kommunen skal være i årene framover. I omåder som er vist som viktige jordbruksområder, må det være et overordna mål å sikre sammenhengende jordbruksareal på en måte der en unngår oppslitting med tomte parseller som på sikt kan føre til at de driftsmessige ulempene for landbruket øker.

19 Page 19 of 39 Videre påpeker fylkesmannen at de to eksisterende boligtomtene 74/40 og 74/41 er store nok til ordinært boligformål uten det tilleggsarealet det er søkt om. VURDERING Viser til tidligere HTS-vedtak og legger fram saken uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med fradelinger i LNF-områdene men på bakgrunn av signaler i tidligere vedtak fra HTS, foreslår teknisk sjef likevel at dispensasjon blir gitt. GNR. 120, BNR. 17, THUESTAD. DELING AV GRUNNEIENDOM Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 120/17 Arkivsaksnr.: 04/02648 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0685/04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS sak 0242/04 dispenserer HTS med hjemmel i 7 i plan- og bygningsloven fra samma lovs Som særlige grunner angis: 1. Omsøkte fradeling har ingen innvirkning på brukets driftsgrunnlag. 2. Omsøkte parsell fremstår som opparbeidet hage. 3. En ny ung familie i området vil være gunstig for befolkningsgrunnlaget i bygda, med tanke på skole og barnehage. Før endelig delingstillatelse kan gis må det foreligge avkjøringstillatelse og utslippstillatelse. SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Torleif Bakke fikk avslag på sin søknad om deling av grunneiendom i del. sak 0685/04: "I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av parsell fra gnr 120 bnr 17 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken." Vedtaket ble påklagd. Hovedutvalg teknisk behandlet klagen i HTS sak 0242/04, og fattet følgende vedtak: "HTS gir klager medhold og anbefaler at det gis dispensasjon fra PBL 20-6, slik at omsøkte fradeling kan foretas. Som særlig grunner nevnes: Omsøkte fradeling har ingen innvirkning på brukets driftsgrunnlag. Omsøkte parsell fremstår som opparbeidet hage. En ny ung familie i området vil være gunstig for befolkningsgrunnlaget i bygda, med tanke på skole og barnehage. Saken oversendes fylkesmannen." Det er gitt tillatelse til fradeling i medhold av jordloven i HTS-sak 0019/05. Saken ble sendt for uttale Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune har samlet uttalt i skriv

20 Page 20 of 39 datert at etablering av en eiendom slik det er søkt om vil kunne føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området og vil kunne gi interessekonflikter mellom aktiv landbruksdrift og boliginteressene. I denne saken velger fylkesmannen likevel å legge til grunn den plan- og landbruksfaglige vurderingen som kommunen har gjort i saken, og har ikke vesentlige merknader til at det blir åpnet for dispensasjon som omsøkt. VURDERING Viser til tidligere HTS-vedtak og legger fram saken uten utfyllende saksutredning. På bakgrunn av tidligere vedtak fra HTS anbefaler teknisk sjef at dispensasjon blir gitt. Sak 0085/05 Side 31 av 70 Sak 0085/05 GNR. 9, BNR. 2, VARNEVEGEN, DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Side 30 av 70 Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 9/2 Arkivsaksnr.: 04/03041 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0132/05 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i sak 0132/05, som lyder: "Søknaden avvises uten realitetsbehandling." Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen kommer fram momenter som har slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. SAKSFRAMSTILLING Lars Arve Varne (klager) fikk avvist sin søknad i del. sak 0132/05. Avgjørelsen blir påklagd i brev datert Klager mener det ikke medfører riktighet at søknaden er en gjentagelse av tidligere avslått søknad. Omsøkte parseller ligger delvis i boligområde og delvis i LNF-område. Området kan tilknyttes kommunalt vann og avløp og klager mener det ikke enaturlig å utarbeide en bebyggelsesplan for området. Lars Arve Varne har søkt om å dele 2 parseller fra gnr 9 bnr 2 til boligformål. Søknaden ble avvist på grunn av at det har vært søkt om de samme to parsellene for bare et års tid siden. Den gangen ble det søkt om 4 parseller, hvorav 2 var bebygd med bolig og 2 var ubebygd. Søknaden om disse 4 parsellene ble avslått i del. sak 0800/03. Dette vedtaket ble ikke påklagd, men det ble sendt inn ny søknad som kun gjaldt de to bebygde parsellene. Disse ble innvilget i del. sak 0888/03. De to parsellene som det nå er søkt om er dermed identisk med de to som ble avslått tidligere. Viser ellers til saksutrening i sak 0800/03 hvor forholdet til kommuneplanen m/bestemmelser er vurdert. En kan ikke se at det i klagen kommer fram nye vektige momenter som ikke var tilstede ved forrige behandling.

21 Page 21 of 39 Sak 0086/05 Side 34 av 70 Sak 0086/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR ÅKRA SENTRUM - DEL 1 PRINSIPPVURDERING OM REG.ENDRING FOR GNR. 15/1337, 1368 OG 1490 Side 32 av 70 Saksbehandler: Jarle Stunes Arkiv: PLANR Arkivsaksnr.: 05/01057 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0086/05 Hovedutvalg teknisk / Kommunestyret Forslag til vedtak: 1. Kommunestyret ber det faste utvalg for plansaker starte arbeid med endring av reguleringsplanen for Åkra sentrum med det mål at gnr. 15, bnr. 1337, 1368 og 1490 helt eller i hovedsak disponeres til byggeområde. Jf plan- og bygningslovens 27-1 nr Kommunestyret forutsetter at det faste utvalg for plansaker utarbeider et planforslag der de øvrige arealer vil ivareta den gjeldende plans intensjoner knyttet til etablering av en sentral park i Åkrehamn og bedring av parkerings- og trafikksikkerhetsforholdene i området. Så langt som råd må den gjennomførte opparbeiding av parktiltak i området innpasses i forslaget til reguleringsplan. 3. Kommunestyret forutsetter at planarbeidet blir gitt høy prioritet. PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR ÅKRA SENTRUM - DEL 1 PRINSIPPVURDERING OM REG.ENDRING FOR GNR. 15/1337, 1368 OG 1490 Bakgrunn: Ved brev datert fra adv. Olav Munkejord, har Karmøy kommune fått krav om innløsning av gnr. 15 bnr. 1368, 1337 og Eiendommene omfattes av reguleringsplan for Åkrehamn sentrum, godkjent av Karmøy kommunestyre Eiendommene er i all hovedsak regulert til offentlig friområde og kravet er fremmet i medhold av plan- og bygningslovens 42. Se vedlegg. Ved brev datert aksepterer Karmøy kommune at det foreligger et juridisk grunnlag for å kreve innløsning for i alle fall 2 av eiendommene. Forholdene kan være noe mer uklare for bnr Kommunen ber i i det nevnte brev samtidig om litt tid for å vurdere de reguleringsmessige konsekvenser noe nærmere. Se vedlegg. I møte sak 21/04 behandlet kommunestyret krav om innløsning for gnr. 15, bnr. 732, også omfattet av den samme reguleringsplanen. Denne eiendommen var regulert til offentlig område og var tiltenkt å bli parkeringsareal for Åkra barneskole. De formelle sidene knyttet til innløsningskravet er imidlertid analoge. Kommunestyret fattet følgende vedtak: 1. Karmøy kommunestyre godkjenner ikke kjøpekontrakt mellom Karmøy kommune og eier av gnr. 15, bnr Begrunnelsen for dette er at den fastsatte verdivurdering etter kommunestyrets vurdering er for høy. 2. Kommunestyret ber om at det straks startes opp arbeid med en ny reguleringsplan der arealbruken fastsettes slik at

22 Page 22 of 39 innløsningsplikten bortfaller. Den avtalte pris for eiendommen var i kjøpekontakten fastsatt til ca kr. 350,- per m2. Det kan også nevnes at reguleringsplanen nå er endret slik som forutsatt av kommunestyret og at arealet er regulert til byggeområde, forretning og bolig i kombinasjon. I saksforberedelsen til kommunestyrets behandling av saken vedrørende bnr. 732, sier rådmannen følgende om de krav som behandles i den foreliggende sak: 1. Pris- og kostnadsvurdering Det er i denne sammenheng på sin plass å nevne at det er innkommet andre krav om innløsning av eiendommer ( bnr. 1337, 1368 og 1490) innenfor planområdet Åkrehamn sentrum. Disse kravene er ikke saksbehandlet, men med utgangspunkt i det som er sagt innledningsvis om mulighetene for å kreve innløsning, er nok disse kravene å betrakte som svært relevante. Dersom en slik innløsning blir aktuell, vil nok det prisnivå som etableres i den foreliggende sak, bli vektlagt også ved eventuelle framtidige innløsningssaker. De 3 eiendommene som kreves innløst har et samlet areal på ca 3600 m2. Legger en til grunn at rådmannens tidligere antagelse om prisfastsettelsen er korrekt, og det ingen forhold som tilsier at denne ikke er det, vil den samlede innløsningskostnad for kommunen bli ca. kr Alternativt blir innløsningskostnadene ca kr av bare bnr og 1368 må innløses. I tillegg kommer utgifter til administrasjon og eventuelle eksterne advokater. Dette er for rådmannen er uforholdsmessig stor utgift for kommunen i den foreliggende økonomiske situasjon og med det som rådmannen oppfatter som politiske føringer gitt i sak 21/04, tilsier dette at de økonomiske forhold er slik at en bør søke å finne løsninger som ikke innebærer en umiddelbar innløsning av arealene. 2. Arealbruk De aktuelle eiendommene inngår i et større sammenhengende friområde sentralt i Åkrehamn. Det er naturligvis en stor grad av skjønn knyttet til å vurdere hvor stor et tettsteds eller en bys sentrale parkareal bør være. I den gjeldende plan er dette arealet ca 13,3 da. Etter en tenkt omregulering av de eiendommer som kreves innløst og arealer som det er naturlig å se i denne sammenheng, vil det gjenværende parkområde være ca 8 da, et areal som byr på betydelige utfordringer både knyttet opparbeiding og å ha i den framtidige vedlikeholdsportefølje. Til sammenligning utgjør byparken i Kopervik ca 5,6 da. Dette nevnt uten at rådmannen finner det relevant å gå nærmere inn på en drøfting av relevansen i en slik sammenligning. Dog er det rådmannens klare oppfatning at behovet for sentrale friområder i Åkrehamn er vel ivaretatt også om det samlede areal vil utgjøre 8 da. 3. Andre forhold Det er i den gjeldende reguleringsplan lagt opp til at Austigardvegen (vegen vest for parkeringsplassen ved parkområdet), skal flyttes noe vestover. Dette både for å bedre trafikksikkerheten; det foregår en svært uheldig rygging fra parkeringsplassen og rett ut i vegen, og for å bedre parkeringsdekninga i området totalt sett. Rådmannen ser det som viktig at dette elementet i planen blir videreført uendret eller i en form som verken svekker trafikksikkerheten eller tilgangen på parkeringsarealer. Rådmannen vil i denne sammenhengen nevne at de sentrale parkeringsarealer i Åkrehamn nå også må dekke behovet for Åkra skole i og med at skolens areal ikke ble utvidet slik som opprinnelig foreslått. Åkrehamn utviklingsforum har, for øvrig et prisverdig tiltak, opparbeidet arealer i dette området med parkmessige elementer, blant annet sittegrupper og et lite vannspeil. Rådmannen finner det ikke formålstjenlig å gå inn på de forvaltningsmessige sider ved de gjennomførte arbeidene, men konstaterer at en stor del av dette ligger på områder regulert til trafikkarealer. Det kan på bakgrunn av en overflatisk vurdering synes vanskelig å innpasse de opparbeidede arealene som regulerte parkarealer i en framtidig endret plan. Rådmannen er imidlertid av den oppfatning at planens intensjon bør være at de opparbeidede arealene i et endret planforslag bør vises som friområde/park. Rådmannens konklusjon:

23 Page 23 of 39 Rådmannen viser til den vurdering som er gjort over, og konkluderer med å anbefale at gjeldende reguleringsplan for deler av Åkrehamn sentrum bør endres. Det må imidlertid påpekes at et reguleringsarbeid er en prosess der ulike syn som kommer fram gjennom behandlingen seriøst må vurderes av de besluttende organer og at fastlåste standpunkter ikke et gunstig utgangspunkt for en konstruktiv dialog. Men rådmannen er av den oppfatning at de føringer som anbefales gitt i forslaget til vedtak, vil være et godt grunnlag for det videre planarbeid. Rådmannen i Karmøy, Arnt Mogstad sign. Sak 0087/05 Side 39 av 70 Sak 0087/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR GNR. 57, BNR. 486, 500 M.FL., NESET FORT Side 35 av 70 Saksbehandler: Hilde Pettersen Arkiv: PLANR 166 Arkivsaksnr.: 04/00495 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0182/04 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk / Kommunestyret Forslag til vedtak: 1. Kommunestyret vedtar forslag til reguleringsplan for Neset Fort (Vist på kart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser). Jf plan- og bygningslovens 27-2 nr Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens 27-2 nr. 3. SAKSFRAMSTILLING Petter J. Rasmussen AS har på vegne av Solstad Shipping utarbeidet forslag til reguleringsplan for ovennevnte område. Forslaget omfatter et areal på ca 11 da. Formålet med planen er å tilrettelegge for nytt administrasjonsbygg for Solstad rederiet. Hovedtrekkene i arealbruken er kontor og friområde, samt bevaring av anlegg (rester av forsvarsanlegg ). Beskrivelse av de eksisterende forhold og planens hovedtema: Planområdet er uregulert. I kommuneplanen er arealet vist til område for forsvaret. Eksisterende bebyggelse i området består av 2 bygninger som har tilhørt forsvaret. Neset Fort var en del av det tyske forsvarssystemet som ble bygget opp under okkupasjonstiden. Batteriet på Neset ble satt opp i 1943 og utgjorde en del av den sterke tyske befestningen av innseilingen til Stavanger, Boknafjorden og Karmsundet. Neset Fort var underlagt batteriet på Syreneset. Fortet

24 Page 24 of 39 består av to kanonstillinger og bunkersanlegg. I forbindelse med at forsvaret valgte å kvitte seg med en del av sine eiendommer ble eiendommen på Neset kjøpt av Solstadrederiet og Skude Fryseri. Solstad ervervet det meste av arealet, mens Skude Fryseri sikret seg arealene i bakkant av sin virksomhet (egen plan vedr. utvidelse av Skude fryseri). Saksbehandling: Ovennevnte forslag til reguleringsplan ble behandlet av det faste utvalget for plansaker 1.gang i møte den sak 0182/04 og følgende vedtak ble fattet: 1. Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 1.gangsbehandling forslag til reguleringsplan for Neset Fort med tilhørende reguleringsbestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 2. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn med frist for merknader satt til Det er innkommet følgende uttalelser og merknader til planforslaget: A. Uttalelser: 1. Fylkesmannens miljøvernavdeling / Fylkeskommunen Haugaland Kraft Skole- og kultursjefen Helse- og sosialsjefen VAR-sjefen Sammendrag av uttalelser og merknader som inneholder anmerkninger til reguleringsforslaget er, sammen med den administrative vurdering, vedlagt. Rådmannen vil bemerke: Forslaget til reguleringsplan er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Under høringsrunden ble det forelagt innsigelse til planen fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Innsigelsen gikk ut på at planforslaget var i strid med viktige nasjonale verdier. Dette med bakgrunn i den historiske verdien knyttet til forsvarsanlegget og i tillegg landskapets eksponerte beliggenhet i forhold til innseilingen til Skudeneshavn og områdets verdi som utsiktspunkt. Fylkesmannen skriver videre at område for kontorformål er plassert altfor nær sjøen, ca 30 m på det nærmeste. En stor del av området blir avskåret fra visuell kontakt med sjøen, samtidig som nytt bygg vil bli sterkt eksponert. Ved omdisponering av område for forsvaret, må det forutsettes at det også blir tatt større hensyn til friluftsinteressene. På bakgrunn av innsigelsen tok administrasjonen initiativ til et administrativt drøftingsmøte hos fylkesmannen den På møtet la kommunen og tiltakshaver fram ei skisse til alternativ løsning, der formålsgrenser mellom byggeområde og friområde var endra. Endringen gikk i hovedsak ut på at friområde var utvidet til å omfatte arealene foran planlagt kontorbygg. Byggegrensa for kontorformål ble med dette trekt lenger fra brattkanten mot kai og sjø, der friområdet ville kunne gi en viss landskapsmessig buffersone. Det er videre lagt inn på planforslaget en ferdselstrase i fremkant av bygget med mulighet for en gjennomgående passasje tilnærmet rundt hele bygget. Videre ble byggehøyden senket fra å ikke overskride kote 24, 0 til 21,5. Planen er videre utvidet mot vest slik at område for bevaring av anlegg innlemmes i en og samme reguleringsplan (Tidligere var deler av arealet innlemmet i reguleringsplan for utvidelse av Skude Fryseri). Da det ble gjort kjent at Fylkesmannen hadde fremmet innsigelse til planen, engasjerte Skudenes Sjømannsforening seg i saken og sendte eget brev til Fylkesmannen. Kopi ble sendt kommunen. (vedlagt). I brevet oppfordres Fylkesmannen til å se rederiets betydning for lokalmiljøet Skudeneshavn og deres satsing lokalt. Fylkesmannen svarer i brev til kommunen, datert , at de på bakgrunn av endret planutkast datert ,

25 Page 25 of 39 trekker sin innsigelse. Fylkesmannen skriver følgende: " Planen legger til rette for sikring/utvidelse av en etablert større arbeidsplass, og kommunen har sett det som svært viktig å finne en løsning der planlagt bygg kan realiseres. Foreslåtte planendringer er klart positive, selv om landskapsvirkningen ikke er vesentlig endret. For kommunedelsenteret Skudeneshavn er det et viktig prosjekt, og med innarbeiding av grøntdrag og justering av byggegrenser/-høyde, finner fylkesmannen at det er grunnlag for å trekke innsigelsen. Kommunen kan gå videre med sluttbehandling av planen." For naboer i området, vil kontorbygget medføre økt trafikk. Det er derfor satt krav om opparbeidelse av fortau langs Nesavegen, fra kryss med Rv 47 og fram til avkjørsel med kontorbygget. Foruten Fylkesmannens innsigelse var det ingen andre motforestillinger til planen. Planforslaget slik det nå foreligger er et rimelig kompromiss mellom friområder/bevaring av historiske spor og utbygging av området. Rådmannen legger til grunn at området slik det nå foreligger gir muligheter for allmenn ferdsel og rekreasjon, samtidig som området betjener et vesentlig antall arbeidsplasser med lokal tilhørighet. Direkte berørte parter er kjent med endringene som er foretatt og det anses ikke behov for nytt offentlig ettersyn. På bakgrunn av det som er sagt over, vil rådmannen anbefale at planforslaget med tilhørende bestemmelser sist datert , godkjennes. Rådmannen i Karmøy, Arnt Mogstad sign. INDIVIDUELL BEHANDLING AV INNKOMNE UTTALELSER OG MERKNADER SOM INNEHOLDER KOMKRETE FORSLAG TIL ENDRINGER I DET FORELIGGENDE FORSLAG TIL PLAN. ETTER 1. GANGSBEHANDLING I HTS A.Uttalelser: 1. Fylkesmannens miljøvernavdeling / Fylkeskommunen I tillegg til den historiske verdien knyttet til forsvarsanleggene, er området del av et nasjonalt verdifullt landskap som krever særskilte hensyn ved planlegging av nye tiltak. Planområdet ligger i innseilingsleden til Skudeneshavn, der arealet er et åpent og sårbart kystlandskap. Planområdet har god visuell kontakt med sjøen, og er slikt sett viktig som utsiktssted. Fra sjøen er det ikke utbygde

26 Page 26 of 39 arealet en viktig landskapsmessig ramme, som også bygger opp om den historiske identiteten til Skudeneshavn, både for nyere og eldre tid. Området for kontorformål er trekt altfor nærme sjøen, ca 30 m på det nærmeste. Skisser til byggutforming illustrerer hvordan en stor del av området blir avskåret fra visuell kontakt med sjøen, samtidig som nytt bygg vil bli sterkt eksponert. Ved omdisponering av område for forsvaret, må det forutsettes at det også blir tatt større hensyn til friluftsinteressene. Som nærområde til tettstedet er dette et viktig moment. Fylkesmannen vurderer planen å være i strid med viktige nasjonale verdier, og fremmer innsigelse til planen. Kommunens administrasjon har i samarbeid med tiltakshaver hatt en dialog fra innsigelsen forelå og frem til i dag. Rådmannen viser til kommentarer i saksfremlegget og viser til brev fra fylkesmannen datert der innsigelsen trekkes. 2. Haugaland Kraft Påpeker at de har behov for en transformatorkiosk i området for å kunne strømforsyne planlagt ny bygningsmasse. Ber om at dette blir lagt inn i planen. Trafokiosken må ha varig tilkomst for lastebil. Krav om oppføring av trafostasjon er inntatt i bestemmelsene til planen. 3. Skole- og kultursjefen Historisk sett er dette et viktig område for lokalsamfunnet, men vi innser at den nye eiersituasjonen medfører at hele anlegget ikke kan bevares for ettertiden. Vi mener imidlertid at hovedbunker nr. 2 som ligger på grensen mellom eiendommene til Solstad Shipping As og Skude fryseri kan bevares uten for store inngrep på de berørte eiendommene. Dette er også den mest intakte og bevaringsverdige delen av selve festningsanlegget. Av kulturhistoriske grunner(krigsminner) og naturopplevelsesgrunner (utsikt) er det av stor betydning at allmenheten får god tilgang til stedet. Dette synes å være godt ivaretatt, og vi har ingen bemerkninger til planen. Merknaden er tatt til følge, jf kommentarer i saksfremlegget. 4. Helse- og sosialsjefen Ser behov for å skille mellom gående/syklister og biler. Understreker betydningen av et bredt fortau som syklister også kan bruke. Bør være 30 sone og markering med tversgående "fartsstriper" på særlig kritiske plasser (alt. Fartsdump).' Fortau er vist på planen og inngår som et rekkefølgekrav i bestemmelsene. 5. VAR-sjefen Ingen vesentlige merknader. Spillvann og vann tilknyttes eksisterende ledningsanlegg i Nesavegen. Overvann føres fortrinnsvis direkte til sjø.

27 Page 27 of 39 Sak 0088/05 Side 47 av 70 Sak 0088/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR HAUGALAND FAMILIEPARK Side 40 av 70 Saksbehandler: Hilde Pettersen Arkiv: PLANR 480 Arkivsaksnr.: 01/01607 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0077/03 Hovedutvalg teknisk /03 Hovedutvalg teknisk /03 Kommunestyret /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: 1. Det faste utvalg for plansaker viser til kommunestyrets vedtak om å utarbeide nytt forslag til adkomstveg nord for Håland skole (sak 0098/03 i møte den ). 2. Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 3.gangsbehandling forslag til reguleringsplan for Haugaland Familiepark med tilhørende reguleringsbestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 3. Planforslaget fremmes i to alternativer, alt. A med omlegging av fylkesvegtrase til å gå nord om Håland skole, og alt. B der eksisterende trase for Hålandsvegen opprettholdes. Planforslagene legges ut til nytt offentlig ettersyn og berørte grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. SAKSFRAMSTILLING Ovennevnte forslag til reguleringsplan ble behandlet av det faste utvalget for plansaker 1.gang i møte den sak 0077/03 og følgende vedtak ble fattet: 1. Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 1.gangsbehandling forslag til reguleringsplan for Haugaland Familiepark med tilhørende reguleringsbestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 2. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn med frist for merknader satt til Av hensyn til skoleferien, ble fristen forlenget til Det er innkommet følgende uttalelser og merknader til planforslaget: A. Uttalelser: 6. Rogaland Fylkeskommune /fylkesmannen Statens vegvesen, Rogaland vegkontor Haugaland Kraft Helse- og sosialsjefen VAR-sjefen Håland skole Håland skole, samarbeidsutvalget

28 Page 28 of Nordrogaland.-og Sunnhordaland Friluftsråd B. Private merknader: 1. Birger Hausken Ekstra begrenset varsling: På bakgrunn av høringsuttalelsene ble det forelagt forslag til følgende endringer på plankartet: - gang-og sykkelvegen forlenget med ca 200 m mot øst, jr uttalelse fra Statens vegvesen. - Hålandsvegen, fra krysset med Torvastadvegen til avkjørsel idrettsanlegg, er vist opparbeidet som miljøprioritert gjennomkjøring (MPG-tiltak) i en lengde av ca 200 m. Krav om opparbeiding av MPG-tiltak ble foreslått inntatt i rekkefølgebestemmelsene til planen. Sammendrag av uttalelser og merknader som inneholder anmerkninger til reguleringsforslaget er, sammen med den administrative vurdering, vedlagt. Ovennevnte forslag til reguleringsplan ble 2.gangsbehandlet av det faste utvalg for plansaker i møte den , saksnr. 0183/03 og følgende vedtak ble fattet: 3. Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Haugaland Familiepark (Vist på kart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser). Jf plan- og bygningslovens 27-2 nr Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens 27-2 nr. 3. Forslaget til reguleringsplan ble behandlet av kommunestyret den , saksnr 0098/03 der følgende vedtak ble fattet: " Saken utsettes. Det utarbeides nytt forslag til adkomstveg nord for Håland skole." Det var enighet om at følgende oversendelsesforslag fra Elsa L. Erland følger saken til hovedutvalg teknisk: Saken utsettes i påvente av en nærmere avklaring på hvor adkomsten til parken skal være og en nærmere avklaring på friluftsinteressene og landbruksinteressene i området. Varsel om oppstart av nytt planarbeid adkomst nord for Håland skole: Varsel om oppstart av planarbeid ble varslet berørte grunneiere vedrørende utvidelse av tidligere varslet planområde. Statens vegvesen, Fylkesmannen, Fylkeskommunen, skole-og kultursjefen, Håland skole og Torvastad Idrettslag ble også varslet. Frist for merknad ble satt til Følgende uttalelser er mottatt: 1. Statens Vegvesen Merknader: 1. Ida Hausken, Kjellfrid Hausken, Eli Hausken, Gudny Thorsen og Thomas Hausken Kari og Bjørn Ove Troland For en grundigere dokumentasjon på landbruks og friluftsinteressene i området foreligger det et notat fra landbruksrettleder og naturforvalter/friluftsansvarlig har befart området. Teknisk sjef vil bemerke: Nedenfor drøftes problemstillingene vedrørende alternative adkomstforhold for familieparken, dernest konsekvensene for landbruk-og friluftsinteressene. Alternative adkomstmuligheter: Familieparken vil med sin planlagte utforming ha en naturlig adkomst via Hålandsvegen. Hålandsvegen er i dag en tverrforbindelse (fylkesveg) mellom Storasundsvegen i øst og Torvastadvegen i vest. Dagens dårlige adkomstforhold

29 Page 29 of 39 via Storasundsvegen tilsier liten gjennomgangstrafikk på Hålandsvegen. Hålandvegen er imidlertid en sentral ferdselsåre for spesielt barn og unge, da boligfeltet ligger i østre enden og skolen/idrettsanlegg helt i vestre enden av Hålandsvegen. Dette spesielle forholdet tilsier etter teknisk sjef sin vurdering krav om sikring av forgjengere/syklister dersom en familie/dyrepark skal kunne etableres. Dyreparken vil ligge nærmere Storasundsvegen enn Torvastadvegen, og det ideelle ville derfor være at Dyreparken fikk sin fremtidige adkomst via denne. Dagens adkomsttrase mot Storasundsvegen er imidlertid uaktuell, slik at ny veg må i tilfelle etableres. Innenfor reguleringsplan for Storasund, er det regulert inn en ny vegtrase mellom Storasundsvegen og Hålandsvegen (Krosshaugvegen). Dette forutsetter imidlertid opparbeidelse av en ny vegtrase på ca 650 m og vil være et tyngre vegprosjekt å få gjennomført på kort sikt. Alternativ A: Ny vegtrase nord for Håland skole: Planforslaget som foreligger viser en ny vegtrase anlagt nord for Håland skole. Forslaget innebærer opparbeiding av ny veg i en lengde av ca 400 m. Berørte grunneiere har protestert mot et slikt forslag. Flere av grunneierne ønsker at eksisterende Hålandsveg opprettholdes, mens en grunneier foreslår en vesentlig nordligere akse. En toparallell skole som Håland har et arealbehov på ca 25 da. Torvastadvegen setter begrensninger mot vest, mens idrettsanlegget grenser mot sør. Dersom en ny veg skal anlegges nord og øst for skolen, er det viktig at denne traseen ikke låser for videre utvidelsesmuligheter for skolen. Alternative tilknytningspunkt til Hålandsvegen har vært vurdert, men av hensyn til fremtidig skoleareal, har en valgt å la ny trase møte Hålandsvegen i kryss med gammel avkjørsel til skolen. Teknisk sjef har vurdert kostnadene med å legge om fylkesvegtraseen nord om skolen. Dette vil komme på ca 3,5-4 mill. Alternativ B: Eksisterende Hålandsveg inkludert MPG tiltak ved skolen. (Tidligere behandlet planforslag- tilbakesendt fra kommunestyret) Et alternativ til en vegomlegging, er å etablere det en kaller "miljøprioritert gjennomkjøring" (MPG). Dette er et tiltak som ofte blir iverksatt i større tettstedsområder. Tilfellet ved Håland skole er imidlertid såpass spesielt at MPG også her kan være hensiktsmessig. Dette innebærer at vegen tilrettelegges for fotgjengere og myke trafikanter ved at selve kjørebanen innsnevres og på denne måten tvinger bilistene til å holde lav fart. En ser for seg etablering av fartshumper i begge ender, samt noen i midten. Videre innsnevringer i kjørebanen med beplantninger etc. Teknisk sjef mener tiltaket med miljøprioritert gjennomkjøring forbi skolen kan være et akseptabelt tiltak ut i fra trafikkmengde og realiserbarhet. Statens Vegvesen har i et svarbrev til kommunen gått inn for en slik løsning. Landbruksinteresser: Det foreligger et notat fra landbruksrettleder i saken der det opplyses om at den omsøkte eiendommen ikke er særlig egnet for landbruksdrift. Eiendommen har tidligere bestått av skog, der deler av denne nå er fjernet. Det anbefales at det blir stående igjen en trelinje mot øst som beskyttelse mot vær og vind. Det er ingen landbruksinteresser som taler mot å regulere området til en familiepark. Områdene rundt er derimot landbrukseiendommer som består av fulldyrket jord og beiter. Friluftsinteresser: I kommuneplanen er arealene nord for Hålandsvegen lagt ut som L,N,F-område. Mulighetene for allmenn ferdsel gjennom området avhenger av om arealene er å betrakte som innmark eller utmark. Friluftsloven åpner for allmenn ferdsel i utmark, men ikke i innmark. Arealene til dyreparken består delvis av skog og har vært å betrakte som utmark. Arealene rundt dyreparken er imidlertid beite og fulldyrka mark, hvilket tilsier at områdene er innmark. Konsekvensen med å regulere utmarksarealet til dyrepark er at en stenger for muligheten for allmenn ferdsel gjennom området. Det er imidlertid ingen spor etter eksisterende stinett, slik at det er liten sannsynlighet for at dyreparken stenger for eksisterende turforbindelser. I området vest for dyreparken er det imidlertid en gammel kjerreveg der det er satt opp gjerdeklyvere. Her er det pr i dag mulighet for ferdsel mellom Hålandsvegen og Hauskevegen. Teknisk sjef har vurdert å innta denne traseen i planen, men konkludert med at traseen eksisterer pr i dag og kan nyttes av de som finner å ville bruke en slik turvegtrase. Det ideelle hadde vært å regulere inn en turvegtrase innenfor dyreparkens egne arealer. Men terreng og eiendomsstruktur tilsier at dette vil være en lite naturlig løsning.

30 Page 30 of 39 Teknisk sjefs konklusjon Teknisk sjef legger fram to alternative planforslag. Det som skiller alternativene, er at alt. A viser en omlegging av Hålandsvegen til å legges nord for skolen. I alternativ B opprettholdes Hålandsvegen i sin helhet, men viser etablering av miljøprioritert gjennomkjøring på strekningen mellom skolen og idrettsanlegget (ca 200 m). Det er inntatt rekkefølgekrav til bestemmelsene som sier at Dyreparken kan benytte Hauskevegen inntil trafikkbelastningen på Hauskevegen oppnår en ÅDT på 110. Når trafikken overgår dette, stilles krav om opparbeiding av ny veg nord om skolen (alt. A), eller krav om opparbeiding av miljøprioritert gjennomkjøring forbi skolen (alt. B). Rekkefølgekravene for gang-og sykkelveg gjelder for begge alternativene. Teknisk sjef har registrert signaler om at kravene til opparbeiding av gang-og sykkelveg fra Torvastadvegen frem til dyreparken kan virke voldsomme i forhold til tiltaket som skal etableres. Dersom det fra politisk hold er ønske om å lempe på dette kravet, kan en velge å la gang-og sykkelveg utgå som et rekkefølgekrav. Tiltaket bør uansett vises på reguleringsplanen, men krav om opparbeiding kan eventuelt lempes på i bestemmelsene. Dersom dette vurderes som et akseptabelt alternativ, vil teknisk sjef påpeke, som et minimumskrav, at miljøprioritert gjennomkjøring forbi skolen / idrettsanlegget inngår som rekkefølgetiltak (alt. B). På bakgrunn av det som er sagt ovenfor vil teknisk sjef innstille til vedtak slik som vist på side 1. SAMMENDRAG AV INNKOMNE UTTALELSER OG MERKNADER SOM INNEHOLDER ANMERKNINGER TIL PLANEN SAMT ADMINISTRATIV VURDERING. 1.gangsbehandlingen: Uttalelser: 1. Rogaland Fylkeskommune / Fylkesmannen (har avgitt felles uttalelse) Regionale friluftsinteresser: Viser til at området ligger inne i et større område som i fylkesplan for friluftsliv er vist som planlagt sikra. Mener det er avgjørende at planen får en form der allmenne friluftsinteresser kan kombineres med familieparken. Viser til fylkesmannens merknader til revisjon av kommuneplanen. Framstillinga har store mangler, der regionale interesser registrert og stadfesta i overordna planer i lang tid, er definert bort uten nærmere begrunnelse. Konkrete merknader til planen: - Tilkomst via Hålandsvegen vil medføre økt trafikk tvers gjennom friluftsområdet. Tilkomsten bør legges via Hauskevegen eller via regulert veg fra Storesund. - Våtmarksarealene bør vises med egne reguleringsformål og bestemmelser som hindrer at naturtypen blir ødelagt. - Landbruksinteressene er ikke omtalt eller konkret vurdert i saken. Et sentralt moment er i hvilken grad irreversible tiltak vil virke inn på muligheten til tradisjonell landbruksdrift. - Innenfor spesialområde plante-og dyrepark er det vist enkelte nye bygninger, som gjør planen konkret og entydig sammen med bestemmelsene. Lokalisering nær eksisterende bygg og veg gjør at vi ut fra et overordna perspektiv ikke har vesentlige merknader. Planforslaget gir derimot ikke grunnlag for etablering av andre bygg enn de som er vist. Illustrasjonsplanen vedlagt saken er bare et eksempel på tenkt utnytting fra tiltakshavers side, og kan ikke brukes som bindende plangrunnlag. Om innholdet i illustrasjonsplanen hadde vært lagt inn i reguleringsforslaget, ville det ha gitt grunnlag for innsigelse. Konklusjon: Planen er ikke tilstrekkelig avklarende i forhold til viktige allmenne interesser og landbruksinteresser, kontra tiltakshaver sine interesser. Planen vil ikke gi formelt grunnlag for utvikling i den retning tiltakshaver synes å ha planer om, og tar hensyn til friluftsinteresser og naturverdier i kombinasjon med familieparken. Planforslaget bør trekkes tilbake for videre arbeid, der nevnte forhold blir innarbeidet. For en park bestående av planter og dyr vil det etter all sannsynlighet bli satt krav til inngjerding. Dette av hensyn til faren for spredning av dyrene og inntjeningen forbundet med driften av parken. Rådmannen kan derfor vanskelig se for seg muligheten for å tilrettelegge for stier tilgjengelig for allmenn ferdsel innenfor området. Friluftsinteressene i dette området knytter seg i hovedsak til områdene sør for Hålandsvegen, Bjørgene. Rådmannen ser intensjonen med å kunne tilrettelegge for et gangdrag fra Bjørgene og videre nordover. Da det meste av arealene nord for Hålandsvegen

31 Page 31 of 39 er vist til LNF-formål i kommuneplanen, mener rådmannen at dersom det skulle være behov for en tursti i området, bør dette kunne løses utenfor dette konkrete området. Familieparken med sine fasiliteter vil fremstå som et supplement/trekkplaster for å ta familien med på tur. Områdets nærhet til Storasundsfeltet tilsier at beboere kan nå familieparken til fots, oppleve parkens fasiliteter og fortsette videre via Hauskevegen mot golfbanen, om ønskelig. Det må ikke glemmes at det er satt krav om gang-og sykkelveg langs Hålandsvegen. Kan parken bidra til at denne blir realisert, mener rådmannen at denne forbindelsen vil være mye viktigere med tanke på trygg skoleveg og som turveg for befolkningen i området, enn en turvegtrase innenfor planområdet. Når det gjelder tilkomsten til parken vises det til kommentarer i saksfremlegget. Det er foretatt en kartlegging i kommunen av viktige våtmarkslokaliteter. Etter en gjennomgang av registreringene kan en ikke se at slike registreringer er gjort innenfor planområde. Området synes ikke å ha spesiell verdi for landbruksdrift. Området består av skog og innehar et jordsmonn som nok ikke har vært egnet for oppdyrking. Områdene rundt består imidlertid i hovedsak av dyrka mark Plankartet viser kun eksisterende bygninger. Det viser seg at tekstingen i tegnforklaringen er feil. Viste bygninger på plankartet er derfor eksisterende bygg og ikke nye bygg. Dette vil bli rettet opp i tegnforklaringen. Foreliggende planforslag viser en flateregulering der tiltaket er vist med liten grad av detaljering. Dette har nok vært ønskelig fra tiltakshavers side. Rådmannen ser ikke behov for ytterligere detaljering på plankartet, men foreslår at det i bestemmelsene til planen settes krav om en opparbeidingsplan som skal godkjennes av kommunen før tiltak kan iverksettes. Rådmannen foreslår videre at bestemmelsenes 8 suppleres med følgende setning: Det kan samlet bebygges inntil 1500 m2 innenfor området. 2. Statens vegvesen, Rogaland vegkontor Rimelig at det stilles rekkefølgekrav slik det er foreslått fra kommunen. Det må legges til grunn at det blir gang-og sykkeltrafikk langs fv 842 og fram til familieparken. Gang-og sykkelvegen må derfor føres videre langs fylkesvegen fram til planlagt atkomstveg til familieparken. Midlertidig bruk av Hauskevegen som atkomst settes minimumskrav til sikttrekant på 4 x 77 m. Før byggetiltak som gjelder fylkesvegen skal det foreligge tekniske planer som skal godkjennes av Statens Vegvesen. Rådmannen ser hensikten med å forlenge gang-og sykkelvegen fram til atkomsten til parken. Planen er derfor blitt endret i tråd med merknaden. Gang-og sykkelvegen vises til å gå parallelt med Hålandsvegen langs hele den regulerte traseen. Når det gjelder siktkrav til Hauskevegen suppleres bestemmelsenes 13 med følgende setning: "Hauskevegen må opparbeides med en sikttrekant på minimum 4 x 77 m". Krav om tekniske planer for tiltak på fylkesvegen inntas i bestemmelsene, 2og 3: "Før utbygging skal det foreligge tekniske planer godkjent av Statens Vegvesen." 3. Haugaland Kraft Ingen merknader, men viser til sine anlegg i området. 4. Helse- og sosialsjefen Viser til mye aktivitet på Hålandsvegen i forbindelse med skoleveg på dagtid og trafikk til idrettsanlegget på kveldstid. Anbefaler g/s-veg langs Hålandsvegen. Støtter forslaget om å føre Hålandsvegen på nordsiden av skolen ut til Torvastadvegen, og stenging av østre del av Hålandsvegen for gjennomkjøring. Rådmannen har vurdert de trafikale løsningene og viser til kommentarer i saksutredningen.

32 Page 32 of VAR-sjefen Ingen merknader, men peker på at det må tas nødvendig hensyn til eksisterende kommunale ledningsanlegg ved utbyggingen. 6. Håland skole Hålandsvegen må ikke brukes som atkomstveg til familieparken. Vegen går mellom skolen og idrettsanlegget, og våre elever krysser denne vegen jevnlig hver dag. En av våre klasser har for tiden permanent klasserom på Torvastad idrettshus, i tillegg brukes idrettsanlegget daglig av skolens elever. Anbefaler av Hauskevegen blir atkomstveg til parken, eller at det anlegges en ny veg nord for Håland skole inkl. g/sveg. Hauskevegen er dårlig egnet som en fremtidig veg til familieparken i den omfang planen legger opp til. Atkomsten via Hauskevegen skjer i dag gjennom et tun, videre er parken tenkt opparbeidet med parkeringsplasser i det området som vender mot Hålandsvegen. Med tanke på fremtidig trafikk av busser o.l vil Hålandsvegen være et bedre alternativ. Ideelt sett via ny vegtrase mot Storesundsvegen. Rådmannen viser ellers til kommentarene i saksfremlegget. 7. Håland skole, samarbeidsutvalget Hålandsvegen må ikke brukes som atkomstveg til familieparken. Vegen går mellom skolen og idrettsanlegget, og våre elever krysser denne vegen jevnlig hver dag. En av våre klasser har for tiden permanent klasserom på Torvastad idrettshus, i tillegg brukes idrettsanlegget daglig av skolens elever. Anbefaler at det anlegges en ny veg nord for Håland skole inkl. gang-og sykkelveg langs Hålandsvegen til eksisterende gang-og sykkelveg. Rådmannen registrerer de synspunkter som fremmes og viser til kommentarene gitt i saksfremlegget. 8. Nordrogaland.-og Sunnhordaland Friluftsråd Den planlagte parken vil ligge innenfor Grønn grense og ber kommunen vurdere om omsøkt tiltak vil hindre ferdsel videre nordover fra Bjørgene. I Grønn Grense er det planlagt tursti i dette område. Det meste av områdene nord for Hålandsvegen er i kommuneplanen avsatt til LNF-formål. Dersom omsøkt areal reguleres til spesialområde dyrepark, vil det derfor fortsatt være muligheter for etablering av en turvegtrase både øst og vest for planområdet. Det spesielle med omsøkt området er at det har vært skogkledt, mens områdene rundt består mer av åpne landbruksområder. Rådmannen antar dyreparken vil bli inngjerdet og vurderer det lite hensiktsmessig å regulere inn en turstitrase innenfor arealene foreslått til dyrepark så lenge det finnes muligheter for alternative traseer. B. Private merknader: 1. Birger Hausken Atkomst til familieparken bør gå via Hauskevegen (som forutsettes oppgradert). Går i mot at atkomstvegen legges til Hålandsvegen av to grunner: Det ene er økt trafikk, det andre er at vegen skaper problemer i forhold til min landbruksdrift. Ønsker makebytte med kommunen, alternativt må vegen flyttes til å følge eiendomsgrensa vestover til den møter Torvastadvegen nord for Håland skole. Et annet alternativ er å forlenge gang-og sykkelvegen som går vestover fra byggefeltet rett vestover til å følge min eiendomsgrense i sør. Rådmannen viser til kommentarene i saksfremlegget. Når det gjelder muligheter for makebytte med kommunen, har ikke kommunen tilsvarende landbrukseiendommer i dette området. Hausken eier en smal og lang parsell der Hålandsvegen slynger seg i midten av denne parsellen og deler opp eiendommen på en lite hensiktsmessig måte med tanke rasjonell utnytting av eiendommen til landbruksformål. Rådmannen mener det mest hensiktsmessige er å legge

33 Page 33 of 39 gang-og sykkelvegtraseen langs fylkesvegen, da dette vil være den korteste traseen fram til familieparken. Alternativet med å erstatte Hålandsvegen med en tilnærmet ny trase i hele sin lengde mener rådmannen er lite reelt. Merknaden tas ikke til følge. Ekstra begrenset varsling: 1. Statens Vegvesen sier i sin uttalelse: De to angitte planendringene tilrås sterkt blir innarbeidet i planen. Endringene vil bedre trafikksikkerheten i planområdet. Rådmannen konstaterer at vegvesenet samtykker i at endringene kan innarbeides i planen. 2. Birger Hausken (grunneier som berøres av forlengelse av g/s-veg) sier i sin merknad: Er imot en plan som tar av min eiendom, og som vanskeliggjør landbruksdriften. Planen viser en dårlig løsning. Dersom vegen kommer på hele strekningen fra Storasund, vil trafikken mangedobles, og uansett tiltak vil det være uholdbart å ha vegen mellom skolen og Idrettssenteret. Foreslår flytting av Hålandsvegen til å gå i en rett linje på nordsiden av, eller i grensen med min eiendom, over Veldes eiendom og langs nordsiden av Håland skole. Primært foreslås at Hauskevegen benyttes som atkomst til familieparken. Rådmannen viser til kommentarene gitt i saksfremlegget, samt vurderingen gitt til merknaden fra Håland skole. Merknader/uttalelser til varslet ny fylkesvegtrase nord for Håland skole. Uttalelser: 1. Statens vegvesen sier i sin uttalelse: Kan omlegging av fylkesveg 842, Hålandsvegen, gjennomføres slik det er skissert, vil det være et nyttig trafikksikkerhetstiltak. Eksisterende veg må da stenges mot Torvastadvegen. Ny veg må planlegges i samsvar med vegnormalene, som S1 veg. Den skisserte vegomleggingen foreligger som et alternativ til eksisterende Hålandsveg. Merknader: 1. Ida Hausken, Kjellfrid Hausken, Eli Hausken, Gudny Thorsen og Thomas Hausken sier i sin merknad: Er sterkt imot forslaget om å legge fylkesvegen nord for skolen. Viser til at vegen vil gå over dyrket mark og at tiltaket vil ha store konsekvenser for videre drift av gården. Kan ikke se gevinsten av å legge en ny kostbar trase da all trafikk over Hålandsvegen stort sett går til/fra idrettsanlegget/skolen. Vi som bor på Hauske, Håland, Dale og Hauskevågen kjører Markavegen eller rundt Viken. Foreslår alternativt: 1. Fartsdumper ved skolen, 2. Gjennomkjøring forbudt på østsiden av Haugaland Familiepark. 3. Adkomst via Storesundsvegen Ser ulemper for skolen med veg på 4 sider.

34 Page 34 of 39 Teknisk sjef registrerer de synspunkter som foreligger og viser til vedtak i kommunestyret om at en alternativ adkomst nord for skolen skal vurderes. 2. Kari og Bjørn Ove Troland sier i sin merknad: Ser at saken inkluderer flere problemstillinger enn bare adkomsten til dyreparken. Saken dreier seg om skolens behov for å få trafikken vekk fra dagens trase, Hålandsvegens fremtidige status som hovedferdselsåre fra øst til vest. Og hva med realiseringen av Krosshaugvegen (tidligere regulert trase for ny forbindelse mellom Storasundsvegen og Hålandsvegen). Er sterkt imot en trase tett inntil boligen. Foreslått trase vil passere huset både på nord-og østsiden. Dette området vil ødelegge et flott leke-og fritidsområde som benyttes på dagtid av skoleklasser og elever fra "Bøtoppen-prosjektet". Mener det vil være dumt å omringe skolen så tett også på nordsiden med tanke på fremtidig behov for parkeringsplass og skoleutvidelse. Har skissert et alternativt forslag til løsning (vedlagt) som er vist lenger nord for skolen. Foreslår å lede trafikken til dyreparken via Storesundsvegen. Det forutsettes da at kommunen opparbeider regulert veg Krosshaugvegen (ny trase mot Hålandsvegen fra øst). Storesundsvegen er bred og oversiktlig, har gang-og sykkelveg og Nordbøkrysset er på plass. Torvastadvegen på sin side mangler gang-og sykkelveg, er smal og kronglete og belastet Bø-kryss. Merknaden belyser mange aktuelle problemstillinger og forslag til løsninger. Teknisk sjef viser til omtalen i saksforelegget. Ellers ser teknisk sjef motforestillingen til å legge ny trase nord for Trolands boligeiendom. Valgt trase er imidlertid en kompromissløsning med tanke på fremtidig areal til skolen og kostnader forbundet med ny veg. Dersom Trolands forslag til vegtrase skal realiseres, vil dette være et såpass nytt og vesentlig tiltak at Hålandsvegen må tas opp til egen planbehandling senere, uavhengig av dyreparken. Dersom alternativet A blir vedtatt vil det omtalte leke-og fritidsarealet kunne etableres/flyttes innenfor arealene vest for vegtraseen og fortsatt være i nærheten av skolen. Teknisk sjef avventer videre innspill som følge av høringsrunden. Sak 0089/05 Side 51 av 70 Sak 0089/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR NORHEIM REG.ENDRING FRA SMÅHUSBEBYGGELSE TIL KONSENTRERT, GNR. 148/351 Side 48 av 70 Saksbehandler: May Britt Vikingstad Arkiv: PLANR Arkivsaksnr.: 04/02911 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0089/05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: 1. Det faste utvalget for plansaker vedtar ved 1.gangsbehandling forslag til endring i reguleringsplan for gnr. 148, bnr del av godkjent reguleringsplan for Norheim med tilhørende reguleringsbestemmelser. (Vist på kart sist datert ). 2. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere varsles. Jf plan- og bygningslovens nr.1.

35 Page 35 of 39 SAKSFRAMSTILLING Ved brev datert fremmer Opus arkitekter as npa på vegne av Contractor as forslag til endring i godkjent reguleringsplan for Norheim. Forslaget til endring omfatter et areal på 2,5 da og innebærer at byggeområde - bolig endres fra frittliggende eneboliger til konsentrert småhusbebyggelse. Eiendommen ligger ved Karmsundet mellom Jomfruvegen og Lahammervegen. Avstanden til Karmsundet er på det nærmeste 23 m. Tomten er vestvendt og bratt og med en høydeforskjell på ca. 10 m fra øst til vest. Eiendommen har panoramautsikt vest- og nordover Karmsundet. Eiendommen foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad på 35 % BYA. Illustrasjonsplanen viser et prosjekt med 14 leiligheter fordelt på to bygninger med 3-4 etasjer. Bebyggelsen er plassert lavt i terrenget slik at høyden på bygningene harmonerer med eksisterende nabobebyggelse. I forslag til planbestemmelser er det satt en høydebegrensning i forhold til maks byggehøyde på kote 17,5 og 20,5. Saksbehandling: Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid er gjort i tråd med bestemmelsene i plan- og bygningslovens 30 jf 27-1 nr. 1. Frist for merknader var satt til Det er kommet inn 8 uttalelser og merknader til oppstart av planarbeidet. 1. Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen Lahammeren velforening Naboprotest fra flere berørte naboer Bjarne Kleppe og Ann Karin Hagen Arne Lothe Dagfinn Nesse Erika og Heine Prytz Ragnar og Anne Karin Skjølingstad Samtlige uttalelser og merknader er vedlagt saken som trykte vedlegg. Rogaland fylkeskommune skriver i sin uttalelse at både kommuneplan og reguleringsplan viser at arealbruken er boligformål. Økt tetthet er i tråd med føringene i Fylkesdelplan for areal- og transport på Haugalandet. Fylkeskommunen skriver videre at det er viktig at bebyggelsen gis en god terrengtilpassning som ikke virker dominerende i det hellende terrenget mot sjøen. Det må også legges vekt på universell utforming, tilgjengelige leke- og oppholdsareal for ulike aldersgrupper, og gode og estetiske løsninger for avfallshåndtering i det videre planarbeidet. Lahammeren velforening protesterer på forslag til endring av reguleringsplan. Velforeningen har fått tildelt bruksrett for et større område på nedsiden av Jomfruvegen, som skal brukes som en allmenn samlingsplass for turgåere og beboere i området. En omlegging fra frittstående småhusbebyggelse til konsentrert bebyggelse vil øke det traffikale bildet gjennom et boligområde som ikke er bygget for dette formål. I naboprotest fra 41 naboer står det at nærhet til sjøen, utsikt og moderat trafikkbelastning er meget viktige kvaliteter for boligområdet. Naboene har tillitt til at bestemmelsene i vedtatt reguleringsplan blir opprettholdt som en garanti for disse kvalitetene. Bebyggelsen kan ta fra naboene utsikt og føre til verdiforringelse av eiendommene. Mener eksisterende boliger også må få tillatelse til å legge på en etasje i høyden. Mener trafikkbelastningen kan øke betydelig og at veiene i området ikke er dimensjonert for dette. Jomfruveien som alternativ trafikkakse er ikke ønskelig i forhold til at vegen blir brukt som turveg. Kleppe og Hagen skriver at de er sterkt imot at det søkes om endring til konsentrert bebyggelse. Dette vil få konsekvenser for dem ved at de mister utsikten til sjøen mot vest, og at det forringer tomtas verdi. Erika og Heine Prytz skriver også at de er sterkt imot en omregulering, og at det vil gi en betydelig forringelse av verdien på deres eiendom. Arne Lothe protesterer også mot den påtenkte reguleringsendringen. Dagfinn Nesse påpeker at det er bestemmelser og vedtekter for utnyttelse og byggehøyder på tomten. Skjølingstad protesterer på omregulering fra småhusbebyggelse til konsentrert bebyggelse. Vegnettet er ikke

36 Page 36 of 39 dimensjonert og utformet for økt biltrafikk. Mener eksisterende boliger i området også må få lov til å legge på en etasje til for eksempel generasjonsbolig. Økt byggehøyde er særlig uheldig ved at det tar utsikt. Dette reduserer trivsel og reduserer verdien av eiendommene. Den verdien naboene taper blir tatt som gevinst i et nytt boligprosjekt. Vurdering av de innkomne uttalelser og merknader: Teknisk sjef registrerer de synspunkter som fremmes fra berørte naboer, men vil ikke anbefale at planforslaget endres på grunnlag av de synspunkter som kommer fram her. Fortetting er i tråd med nasjonale føringer bl.a i stortingsmeldinger og rikspolitiske retningslinjer, samt i Fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. Teknisk sjef mener det er tatt hensyn til naboene ved at det i forslag til planbestemmelser 6 er en begrensning på maks byggehøyde i forhold til terrengkotene. I bestemmelser står det at inntil 20 % av bebygd areal kan oppføres med en maks byggehøyde på kote 20,5, og resterende areal på kote 17,5. Eiendommen er vist som byggeområde i gjeldende plan med mulighet for 2 eneboliger. I henhold til gjeldende plan kan boligene plasseres 5 m fra regulert veg. I gjeldende planbestemmelser er maks gesimshøyde 3,5 m og 4,5 m fra tilstøtende terrengs høyeste punkt, og takvinkel ikke over 30 grader. Boliger som plasseres 5 m fra regulert veg kan da ha en gesims på 3,5-4,5 m samt takhøyde på ca. 2 2,5 m. En bolig kan da i prinsippet ha en mønehøyde på kote 19,5-21. Søknad om reguleringsendring gjelder kun omsøkte eiendom gnr. 148, bnr Endringene i forhold til bl.a. byggehøyde gjelder derfor kun denne eindommen. Dersom det er ønske om å endre maks byggehøyde i gjeldende planbestemmelser må dette behandles i en egen reguleringssak. Når det gjelder økt trafikkbelastning har Lahammervegen status som adkomstveg med regulert bredde på 6 m. I følge Karmøy kommunes vegnorm kan en adkomstveg med 7 m regulert bredde betjene inntil 100 boliger, og med 5 m regulert bredde inntil 20 boliger. Lahammervegen er opparbeidet med en vegbredde på ca. 4 5,5 m. Teknisk sjef mener det må vurderes om vegen bør oppgraderes, og om det bør gjennomføres fartreduserende tiltak langs vegen. Jomfruvegen er i gjeldende reguleringsplan vist som gangsti langs omsøkte eiendom. Adkomst til eiendommen er i forslag til reguleringsplan vist fra Lahammervegen. Det faste utvalget for plansaker må ta stilling til om den omsøkte endring skal betraktes som en mindre vesentlig endring. Jf plan- og bygningslovens 28-1 nr. 2. Hva som er vesentlige og hva som er mindre vesentlige endringer, må en vurdere konkret i det enkelte tilfelle. Generelt har en tidligere lagt til grunn at endringer som ikke endrer formål i planen, men der en bare endrer plassering av de ulike formål eller at formålsendringene er uvesentlige og planens intensjoner og hovedinnhold ikke endres, er å betrakte som mindre vesentlige endringer. På grunnlag av en konkret vurdering av innholdet i det foreliggende forslag til endring og på bakgrunn av tidligere praksis, finner teknisk sjef de foreslåtte endringer så omfattende at teknisk sjef vil anbefale at den omsøkte endring betraktes som en vesentlig endring og behandles i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens nr. 1. Jf plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Melding om igangsetting av reguleringsarbeid er forøvrig kunngjort i samsvar med bestemmelsen i plan- og bygningslovens 27-1 nr. 1. Endringsforslagets konsekvenser for barn og unge: Planforslaget legger opp til utbygging av et areal som idag er ubebygd og som kan være arena for fri lek. Det synes imidlertid ikke som om arealet er i spesiell hyppig bruk til dette formålet. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen allerede regulert til utbyggingsområde boliger, men planendringen legger opp til en høyere utnyttelse av eiendommen. Det er derfor stilt strengere krav i forhold til uteområdene i planen. Illustrasjonsplanen viser at leilighetene kun har en terrasse som det private uteoppholdsareal. Det er derfor stilt krav til at det opparbeides felles uteoppholdsarealer og lekeplass. I revidert forslag til planbestemmelser 9 står det at det skal avsettes min. 30 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet for barn og voksne. I tillegg skal det avsettes min. 150 m2 til nærlekeplass. Det er også i revidert forslag til planbestemmelser satt noen krav i forhold til kvaliteten på uteoppholdsarealene og lekeplassen, bl.a i forhold til sol, beliggenhet m.m. Teknisk sjef vil påpeke at det nå kun skal tas stilling til forslag til reguleringsplan og planbestemmelser. Vedlagt illustrasjonsplan, snitt-tegninger av bygninger og bildemontasje/ illustrasjoner oppfattes kun som en illustrasjon over

37 Page 37 of 39 hva som er mulig å bygge innenfor de rammer som forslag til reguleringsplan legger. Teknisk sjef mener at antall boenheter kanskje bør reduseres noe for å få plass til tilfredstillende areal til uteopphold og lek. Teknisk sjefs vurdering: Teknisk sjef finner at det foreligger vesentlige innvendinger mot omsøkte endring. Det er i forbindelse med varsel om oppstart kommet inne flere sterke protester fra berørte naboer på omregulering til konsentrert bebyggelse. Teknisk sjef kan likevel ikke se at det i behandlingen er kommet fram forhold som skulle tilsi at den foreslåtte planendringen ikke kan godkjennes. På bakgrunn av det som er sagt over, vil teknisk sjef anbefale at det faste utvalget for plansaker ved 1.gangsbehandling godkjenner omsøkte endring og legger den ut til offentlig ettersyn. Sak 0090/05 Side 54 av 70 Sak 0090/05 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR LYNGHEIOMRÅDET, GEITHAUG - STIKLEVATN Side 52 av 70 Saksbehandler: Jarle Stunes Arkiv: PLANR 360 Arkivsaksnr.: 01/00043 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0037/01 Hovedutvalg teknisk /05 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: 1. Det faste utvalg for plansaker ber, på bakgrunn av den foreliggende vurdering av den reelle mulighet for å realisere en reguleringsplan for ovennevnte område, administrasjonen avslutte arbeidet med reguleringsplanen for lyngheiområdet Geithaug-Stiklevatn. Jf plan- og bygningslovens Det faste utvalg for plansaker forutsetter at de kvaliteter og kulturlandskapsverdier som lyngheiområdet har, blir vektlagt ved kommunens tildeling av STILK-midler. PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR LYNGHEIOMRÅDET, GEITHAUG - STIKLEVATN Bakgrunn og historikk Lyngheiene som strekker seg fra Geithaug til Stiklevatn er et av de få, større gjenværende lyngheiområder på Karmøy. Se vedlagte kart. I Økoforsk-rapport 1988:11 ble dette området vurdert å ha "svært stor verneverdi, truleg av nasjonal interesse". Fylkesmannen sendte brev til Direktoratet for naturforvaltning (DN) vedrørende midlertidig vern av området. Svaret fra DN ble negativt på grunn av direktoratet sin budsjettsituasjon. De kunne ikke gå inn for midlertidig vern før år Området ble derfor anbefalt vernet med det verktøy en har i medhold av plan- og bygningsloven. Plan- og bygningsloven er som kjent kommunenes verktøy for å avklare arealbruken i egen kommune og Karmøy kommune fant at en som grunnlag for å ta vare på lyngheiområdet ville utarbeide en reguleringsplan for området.

38 Page 38 of 39 Den etterfølgende prosess ble, kort oppsummert, følgende: Formannskapet vedtar at det skal utarbeides forslag til reguleringsplan for området. Samtidig med reguleringsarbeidet skal det utarbeides en skjøtselsplan i samarbeid med grunneiere Møte med grunneierlagene Hovedutvalget for tekniske saker vedtar å nedlegge midlertidig bygge- og delingsforbud innen det fremtidige planområdet (Saksnr. 106/95). Forbudet faller bort etter 2 år dersom reguleringsplanen ikke foreligger på dette tidspunktet. Det kom inn klage på vedtaket fra 3 grunneiere Hovedutvalget for tekniske saker behandler klager på vedtak, saksnr. 286/95. Klagene ble ikke tatt til følge, men forholdene som klagene inneholder skal tas opp i reguleringsarbeidet. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling Melding om oppstart av reguleringsarbeid gangsbehandling av planen. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til skjøtselsplan skal utarbeides før 2. gangsbehandling. 3 merknader fra grunneiere og 1 fra Vest Karmøy grunneierlag til planforslaget som ble behandlet Møte med representanter for grunneierlagene Vedtak fra Fylkesmannen i Rogaland vedr. klage på vedtak om midlertidig bygge- og deleforbud i planområdet. Klagene tas ikke til følge Informasjonsmøte for grunneiere og interesseorganisasjoner Hovedutvalget for tekniske saker gjør følgende vedtak: "Med den massive motstand fra samtlige grunneiere fremkommer med, finner HTS ikke å ville vedta planen ved 2. gangsbehandling før det er utarbeidet og inngått avtale med grunneiere om en drifts- og vedlikeholdsplan for området, og som må være en del av planen." Hovedutvalget behandler saken på ny og fatter følgende vedtak: 1. Det faste utvalget for plansaker ber administrasjonen gjenoppta arbeidet med reguleringsplan for Geithaug Stiklene med tilhørende skjøtselsplan. I det videre arbeidet skal planområdets avgrensning vurderes på nytt pga. konflikter ved tidligere behandlinger, endringer i områdets status, jf saksfremstilling. Det skal prioriteres å få i gang et samarbeid med grunneiere når det gjelder utarbeiding av skjøtselsplan for området. 2. Da planarbeidet har vært inaktivt over en lengre periode, skal det kunngjøres i medhold til plan- og bygningslovens 27-1 at reguleringsarbeidet er startet opp igjen. Etter dette tidspunkt har administrasjonen ikke funnet tid og mulighet til å gjenoppta arbeidet. Det er gjort noen forsiktige "sonderinger" med berørte grunneiere og den generelle holdning er nok at skepsisen til at det blir utarbeidet en reguleringsplan fremdeles er sterkt tilstede. For øvrig er kommunens administrative bemanning knyttet til natur- og miljøvern endret slik at kapasiteten til forhandlingsløsninger med tilhørende saksbehandling er redusert. På den andre siden har kommunen registrert en økende interesse fra enkelte grunneierne i området knyttet til å få tilskudd fra de såkalte STILK-midler. (Spesielle Tiltak I Landbrukets Kulturlandskap). De tilskudd det er søkt om fra grunneierne i lyngheiområdet har hatt som mål å gjennomføre skjøtsel som skal ta vare på lyngheiområdet gjennom beiting og brenning av lyng og annen skjøtsel. Dette er de samme mål som reguleringsplanen i sin tid hadde, dog uten at en får reguleringsplanens juridiske hjemmel for å fastlegge bruken av arealene i området. Et annet vesentlig poeng er at det ikke lenger ytes tilskudd til skogplanting i området. Et vesentlig argument for å utarbeide reguleringsplanen var at en ønsket å forhindre skogplanting i området. Nå blir denne målsettingen ivaretatt gjennom prioriteringer gjort ved skogbrukets tilskuddsordninger. Teknisk sjefs vurdering: Som den ovennevnte gjennomgang av planens historikk viser, har dette vært et forslag til reguleringsplan som både har møtt motstand fra de berørte grunneiere og som er av en karakter som forutsetter at grunneiere gjør de riktige tiltak for å ta vare på områdets udiskutable kvaliteter. Teknisk sjef er av den oppfatning at det er formidabel og, ikke minst, en administrativt ressurskrevende oppgave å komme fram til kompromisser som forener disse to ulike utgangspunkt. Teknisk sjef ser det ikke som rasjonelt at dette arbeidet startes opp, spesielt ikke når en ser det i lys av den frivillige og positive utvikling som finner sted i området gjennom den interesse for å drive skjøtsel som den senere tid har kommet til uttrykk ved konkrete søknader om STILK-midler. Dette er sammenfallende med det opprinnelige mål for reguleringsplanen og er en ny og positiv utvikling som gjør at teknisk sjef vil anbefale at arbeidet med reguleringsplanen innstilles. Teknisk sjef finner det riktig å gi denne anbefaling på tross av det var en annen politisk

39 Page 39 of 39 vurdering av spørsmålet i Det er etter teknisk sjefs vurdering å riktig å legge størst vekt på den utvikling som har funnet sted uavhengig av diskusjonen om reguleringsplanen. Sak 0091/05 Side 56 av 70 Sak 0091/05 REFERATSAKER HOVEDUTVALG TEKNISK Side 55 av 70 Saksbehandler: Sentralarkiv Saksansvarlig sentralarkiv Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 05/00086 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 0091/05 Hovedutvalg teknisk DS FMV 0078/05, 0157/ /05 2. DS MEL 0055/ /05 3. Teknisk etat driftsresultater pr. 30.mars 2005