HEMSEDAL GOLF ALPIN F11-2 GANGS BEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Hanne Cecilie Nes Saksgang Utval for natur og næring Kommunestyret HEMSEDAL GOLF ALPIN F11-2 GANGS BEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING Saka vert avgjort av: Kommunestyret Vedlegg: - Plankart - Føresegner - Planskildring - Saksutskrift sak /13 - Innspel til offentleg ettersyn Ingen vedlegg blir sendt ut då desse er sendt ut tidlegare eller er saksutgreidd her. Dersom det er behov for innsyn i vedlegg eller dokument ta kontakt med Utbyggingsavdelinga eller sekreteriatet. Dokument i saka: Andre dokument i saka ligg på arkivsaknr 12/00305 Saksopplysningar: DBC arkitektur as har utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin. Formålet med planen er å legge til rette for ei utviding av eksisterande hytteområde, med 16 tomter i Hemsedal kommune og 14 tomter i Gol kommune. Hemsedal kommune handsamar også planen på vegne av Gol kommune. Området er merka som F8 og F11 i arealdelen til kommuneplanen i høvesvis Hemsedal og Gol kommune. Oppstartmøte vart heldt Oppstart av planarbeidet vart varsla Planen blei 1. gongs handsama , høyringsfristen gikk ut Grunna utarbeiding av utbyggingsavtalar har saka blitt liggande til no. Forhold til overordna plan: Sjå saksframlegg til 1. gongs handsaming. 1

2 Innkomne merknader: Det har kome inn 6 merknader til saka. Fylkesmannen i Buskerud, datert Dersom det er nødvendig me ei busslomme på Rv. 52 bør dette takast med som ei rekkjefølgjeføresegn. Redusert mønehøgde og utnyttingsgard kan vere aktuelt for bratte/eksponerte tomter. Dei ber kommunen innarbeide føresegn om at bekken skal bli ivareteken i ei open løysing og ikkje leggast i røyr. I tillegg ber dei om at det blir mogeleg å gjerde inn eit lite areal rundt bygga for å førebygge konfliktar med beitedyr. Kommentar: Føresegn om bekk blir tatt med. Det er ikkje beitedyr i området. Eventuelt nytt busstopp må avklarast med busselskap, det er busshaldeplass på Granheim, hovudinnkøyringa til golfsenteret. Statens Vegvesen, datert Det er behov for rydding i siktsona ved avkøyring frå rv. 52.Dei føresett at avkøyringa er opparbeida etter SVV sine krav i revidert gjeldande plan. Ingen merknader elles. Kommentar: Vegeigar, eller vegansvarleg selskap som har ansvaret for sekundærvegen er og ansvarleg for å halde frisiktsonene i orden etter vegnormalane, dette er og ein del av planføresegnene for frisikt. Aase Bergmann og Johan Christopher Giertsen, datert Dei var lova at tomta deira skulle vere ei endetomt. DBC meiner dei ikkje kan bevise dette. Det var imidlertid ikkje i deira stanker at dei nokon gong måtte bevise det. Dei har lagt ved ei alternativ løysing for nye tomter ved deira tomt. Særleg tomt H28 ligg svært tett på. Hadde dei vist dette når dei kjøpte si tomt, ville dei vurdert ei anna plassering av hytta på eigedomen. Dei har sendt brev til ordføraren om saka, i håp om at det er eit mål for kommunen og at kommunen ser verdien av å få fornøgde hytteeigarar. Kommentar: Kva som har blitt lova ved kjøp av tomta er ei privatrettsleg sak. Grunna byggegrense mot golfbanen kan ikkje tomter plasserast lenger mot vest eller sør, det skal i tillegg vere plass til veg i bakkant. Kommunen har ikkje gjeve løyve eller dispensasjonar i høve til dette. Arne og Sigrid Løken, datert Dei er skeptiske til tilhøva til veg, vatn og natur. Dei vert ikkje vedlikehalde slik det har vore lova. Dei ser ein mogelegheit for at sykkel-/naturstien opp til Huso i framtida kan bli trafikkert bilveg. Dei har blitt lova mykje med dårleg oppfølging. Det er dårleg trykk på vatnet. Dei vil og at mest mogeleg av naturen skal bli bevart, dei ser at skogen forsvinn. Dei var lova at naturen rundt deira tomt/område skulle ivaretakast, men registrere at entreprenører ikkje kan ha fått med seg dette/ikkje fått restriksjonar når hytter byggast. Kommentar: Oppfølging og avtaler mellom eigarar og utbygger er ei privatrettsleg sak. Tomt 18, 19, 20, 28, 29 og 30 er redusert for å få ei større buffersone og meir grøntareal. Terreng og avgrensing av plan (gjennom kommuneplanarbeidet) gjev små rammar for store endringar i plan mot. tomtearrondering. I føresegner for gjeldande plan er det i fleire 2

3 punkter som omhandlar ivaretaking av natur i planområdet, dette var eit viktig tema ved utarbeiding av planen då ein ser på naturleg vegetasjon som ein positiv kvalitet for eit utbyggingsområde. Dette er også særleg viktig i område med hardt klima og det tek tid å revegetere areal. «Ubebygde arealer skal gis en tiltalende behandling, og eksisterende vegetasjon skal bevares. Det må ikke tilplantes på en slik måte at det kan virke sjenerende på offentlig ferdsel. Grøfter for tekniske anlegg, vegskråninger og annet areal som blir berørt av inngrep skal pusses til, dekkes med matjord/torv og tilsåes. Ved tilsåing/beplantning skal det benyttes hardfør stedegen vegetasjon.» «Ved hele utbyggingen skal det tas særlig hensyn til bevaring av skogvegetasjonen som fungerer som le-vegetasjon.» «4.2 FRILUFTSOMRÅDE Vegetasjonen i området skal i utgangspunktet bevares, men forsiktig hogst og tynning kan foretas med tanke på utsikt og tilgjengelighet. Det kan foretas mindre terrengbearbeidelse på deler av området for å gjøre arealet bedre egnet som oppholds-/lekeområde (løkke, stier, etc.).» Merknaden frå Løken er og ei bekymringsmelding i høve til gjeldande plan for område. Føresegnene i plan som gjeld, gjev klare føringar på kva skjøtsel som skal utøvast i desse i høve til natur og vegetasjon. Ved at dette er ei juridisk føresegn, så skal den respekterast av utviklarane i område. Kommunane, Gol og Hemsedal meiner at forvaltninga/ skjøtsel av friluftsområda i dette område bør finne sine løysingar mellom grunneigarar( hytteeigarar) velforeningar og utbyggarane i område. Astrid og Kjell Olav Haugland, datert Dei synes utviklinga på Gol-sida har vore lite imponerande, med alt for tett utbygging. Dei ser med skuffelse på at det same no skjer i Hemsedal. Grad av utnytting er svært høg i høve til tidlegare reguleringsplanar på feltet. Leilegheitsbygget har fått buffersone, noko dei tykkjer er fornuftig. Dei meiner det same omsynet bør takast for hyttene på Hemsedalssida. Ein bør unngå høge murer og fyllingar som bryt dei naturlege kurvene i terrenget. Dei har vanskelig for å forstå at det er nødvendig med så tett bebyggelse. Det burde vere større del av grøne lunger og fri natur mellom hyttene, slik planen er no blir det ei forringing av heile området. Dei ber om større buffersoner, mindre tett bebyggelse, og at bare den vegetasjonen som er heilt nødvendig å fjerne i samband med utbygging blir tatt bort; resten bør få stå. Kommentar: Sjå kommentar til førre innspel. Hemsedal Panorama Borettslag, datert Dei føresett at tomt H6 vert flytta slik at buffersona i bakkant av bygg blir bevart. Dei viser til at det er meir enn nok plass til anna plassering av tomta. Kommentar: Flytting av tomta H6 kan vere krevjande innanfor område og krev nærare utgreiingar for dette. Dersom den skal flyttast nord for veg SV 2 mot vasspeil/tjern, er dette svært krevjande terreng. Rådmannen rår derfor til at tomta vert liggande slik den er på 3

4 plankartet i dag, men at den kan vurderast gjennom eventuell reguleringsendring i framtida, for å få vurdert meir inngåande formålstenleg plassering i høve til natur/terreng Miljøkonsekvenser: Jfr. tidlegare saksframstilling Helse-/miljø og beredskapstilhøve: Det er utarbeidd eigen ROS analyse. Jfr. tidlegare saksframstilling Økonomiske konsekvensar: Utbyggingsavtale; Hemsedal og Gol kommune har dei siste 15 åra vore positive til «prosjektet» Golfalpin der målsetning har vore å leggje til rette for etablering av ein 18 hols golfbane realisert gjennom sal og utvikling av hytteområdet på Eikredammen. Kommunane har vore grunneigar og stilt deira grunn til rådevelde for eit privat utviklingsselskap mot ein avtalt salsinntekt i form av tomtefeste/ tomtesal. «Prosjektet» står frami dag med ei golfbane som utgjer eit viktig supplement for destinasjonen sin attraktivitet. Hytteutviklinga har også gjeve ringverknader for lokalt næringsliv. Utbyggjar, Hemsedal Golf Alpin AS har mellom anna hatt som mål at tomtesalet skal sikre ein berekraftig økonomi for golfdrifta. Denne utviklinga har gått over mange år, og ein reknar med at golfbane/ maskinparken vil vere gjeldfri i løpet av 3-4 år. Reguleringsplan for F8 i Hemsedal og F11 i Gol er ei utviding av eksisterande planområde, men det er no etablert eit nytt utviklingsselskap (utbyggjar) GolfAlpin 2 AS (eigd av Hemsedal Golfalpin Utvikling AS og Golfalpin Golfbane AS) som skal stå som utbyggjar. Som ledd i realisering av reguleringsplanen har difor kommunane som grunneigarar og utbyggjer utarbeida eit forslag til utbyggingsavtale for aktuelt planområde. Avtalen følgjer same avtalemal som tidlegare utbyggingsavtale mellom kommunen og Hemsedal GolfAlpin AS. Avtala konkretiserer kva for ansvar utbyggjer har, men også kva for tomtepris kommunen er villig til å selje sine tomter til. Utbyggingsavtale dokumenterer kor mykje av salssum som skal gå til eigarkommunane, og kor mykje Golfalpin 2 AS vil få godtgjort. Utbyggingsavtala har vore førelagt Utval for Natur og næring, formannskapet og kommunestyre. Hemsedal og Gol har hatt ulik tomtepris, jf. Utbyggingsavtalen pkt. 10 d. Vurdering: Det er gjennom kommuneplanen avsett areal for utviding av Hemsedal GolfAlpin, saman med tal på nye tomter innanfor avgrensinga. Området (i Hemsedal kommune) er smalt, og gjev få alternativer til tomtearrondering. I Gol er arealet meir romsleg, og det enklare å få til fleire buffersoner og større avstand til eksisterande bygg. I tillegg gjer terrenget i arealet som er avsett at tomter ikkje kan plasserast kor som helst, dette gjeld også vegplassering. Tomt 10, 20, 28, 29 og 30 er redusert i storleik for å få større buffersone og meir grøntareal mot eksisterande tomter. Det er sett føresegner om at naturleg vegetasjon i størst mogeleg grad skal bevarast, delar av området (hovudsakleg i Gol) er imidlertid nytta til hogst og det er lite trær igjen her. Desto viktigare blir det å ivareta det som er igjen, som skjerming mot innsyn, le-vegetasjon og for å knyte området saman med dei kringliggande naturområda. Ved 1. gongshandsaming av planframlegget ba hovudutval for Plan & Ressurs i Hemsedal kommune om konkret vurdering av energiløysingar skal vere ein del av plandokumenta ved 4

5 2. gongs handsaming av planen. Noko av dette er ein del av planskildrinaga, men det vert og lagt fram eit notat frå planførestillar til møte ved 2. gongshandsaming. Fleire av innspela går på korleis friområda og grøntområda vert forvalta ved gjennomføring av etablering av infrastruktur mm i område. Føresegna for friområde/ grøntområde bør presiserast noko då den inneheld meir generelle vendingar. Føresegna i planframlegget lyder: «5.1 Friluftsformål Grønnstruktur er område for allmenn ferdsel. Tekniske anlegg som trafoer, fordelingsskap, brønner, ledningstraseer etc. kan etableres innenfor området. Bygninger tilknyttet tekniske anlegg skal skjermes med vegetasjon. I områdene mellom hyttene skal deler av vegetasjonen bevares. Det kan ikke gjøres tiltak som hindrer framkommeligheten.» Pkt. 5.1 bør presisarast, slik at det ikkje er tillate med luftspenn i høve til ledningstrasear. Ved etablering av eventuelle infrastruktur skal hogst ikkje føretakast utover det som er naudsynt for å etablere gitt infrastruktur. Utover dette kan forsiktig hogst og tynning føretakast med tanke på utsikt og tilgjenge. Planføresegnene bør og presiserast i høve til VA, då denne skulle godkjennast ved 2. gangshandsaming av planen. Va anlegget, eksisterande, er drøfta med fagansvarleg for spredt avlaup/ lokale VA løysingar og anlegget skal ha kapasitet. Det er og krav til vassforsyning og det er tenkt grunnvassboring. Plan for dette bør føreligge før det vert gjeve igangsettingsløyve (IG) ved søknad om tiltak etter PBL 20-1, bokstav a) for fyrste bygg innanfor planområde. Planområde er omfatta av kommunane Gol og Hemsedal og må eigengodkjennast i kvar kommune. Med ein del presiseringar av planføresegner i vedtaket for eigengodkjenning, meiner rådmannen at framlegget kan gå til slutthandsaming og eigengodkjennast. Godkjenning av utbyggingsavtalen vert fremma som eiga sak for kommunestyret Rådmannen si innstilling: Gol kommunestyre vedtar med heimel i ( jf 12-4) i plan- og bygningslova detaljreguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin F11 (planid ) med endringar presiseringar av planføresegner. A) Endring av føresegner: 1. Plan for vassforsyning: Plan før vassforsyning skal føreligge før det vert gjeve igangsettingsløyve (IG) frå fyrste bygg ved søknad om tiltak etter etter PBL 20-1, bokstav a. 2. Pkt. 2.4 Bygningers plassering: «Graden av skjæring i bakkant» endres til «Skjæring» 3. Pkt. 2.5 Bygningers utforming: Takflater vert endra frå tre, torv eller skifer til mørkt ikkje-reflekterende materiale. 4. Pkt. 5.1 Friluftsformål, ny føresegn: 5

6 Grønnstruktur er område for allmenn ferdsel. Tekniske anlegg som trafoer, fordelingsskap, brønner, ledningstraseer (ikkje luftspenn) kan etableres innenfor området. Ved etablering av eventuelle infrastruktur skal hogst ikkje foretas utover det som er nødvendig for å etablere gitt infrastruktur. Utover dette kan forsiktig hogst og tynning foretas med tanke på utsikt og tilgjengelighet. Bygninger tilknyttet tekniske anlegg skal skjermes med vegetasjon. Det kan ikkje gjøres tiltak som hindrer fremkommeligheten. B) Rådmannen vert gjeve fullmakt til å foreta redigeringsmessige endringar og ferdigstille plandokumenta for endeleg kunngjering av eigengodkjenning. Underskrift Hege Mørk Rådmann Hanne Cecilie Nes Avdelingsleiar 6