Saksutskrift. GolfAlpin III omregulering - 1. gangs handsaming. Arkivsak-dok. 15/ Arkivkode Saksbehandler Judith Hannele Aakre

Transkript

1 Saksutskrift Arkivsak-dok. 15/ Arkivkode Saksbehandler Judith Hannele Aakre Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovudutval Plan og Ressurs /16 GolfAlpin III omregulering - 1. gangs handsaming Saka vert avgjort av: Hovudutval for plan og ressurs Vedlegg: - Plankart - Føresegner - Planskildring - Merknad til oppstart - Gjeldande utbyggingsavtale Dokument i saka: - Saksopplysningar: DBC har sendt inn framlegg til omregulering av detaljreguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin II. Omreguleringa omfattar ei fortetting på 12 tomter fordelt på Hemsedal og Gol. Opphavleg var det 16 tomter i Hemsedal og 14 i Gol, nytt framlegg legg opp til 21 tomter i Hemsedal og 23 i Gol. Saka var oppe i kommunestyret som planførespurnad i sak 5/16 sidan det ikkje er i tråd med overordna kommuneplan når det gjeld antall tomter. Same sak har blitt handsama i Gol. Hemsedal kommune skriv samla sak for begge kommunane. Vedtak i sak 5/16 (Hemsedal) om planførespurnad: Hemsedal kommunestyret tilrår med heimel i plan- og bygningslova 12-8 at det vert sett i gang omregulering av GolfAlpin II med følgjande rammar for planarbeidet: - Gjennom ny plan må tomteplassering vurderast på nytt i høve til landskap, terreng, innkøyring til enkelttomter og infrastruktur - Grad av utnytting må revurderast - Konkret tal på tomter må vurderast gjennom planarbeidet - Eventuell problematikk i høve til møteplassar vinterstid og snølagring ved brøyting må vurderast for heile hovudvegen, trafikktryggleik i høve til born og unge må vere eit tema - Korridorar/stiger/løyper til friluftsområda i nord må sikrast - Endring av bruk av avkøyring til rv. 52 må avklarast - VA-plan må reviderast - Utbyggingsavtale må reforhandlast. 1

2 Forhold til overordna plan: Hemsedal kommune: I kommuneplanen til Hemsedal (planid , vedteken ) er det lagt til rette for 15 nye tomter på GolfAlpin (F8) i planperioden. Planavgrensinga er i tråd med område F8 i arealdelen. Gol kommune: Planområdet si avgrensing er i tråd med område F11 i arealdelen til kommuneplanen (planid , vedteke ). I kommuneplanen til Gol er det ikkje sett makstal på tomter innafor området. Innkomne merknader Buskerud Fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud Statens Vegvesen Mattilsynet Stein Tore Fjeldheim, Bue Duedahl Sørensen, Trond & Ingrid Mjøs (Driveren 6a og b) Ny tomtestruktur bryter med eksisterende bebyggelse. Skogvegetasjon som er viktig for le og i bruk av barn blir fjernet. Trafikkbelastningen vil auke, trafikktryggleiken minker særleg for born som nyttar vegen som einaste tilkomst for å komme seg til akebakke/skiløype/golfbane. Det er stadige endringar i området, dei har blitt lova at det ikkje skulle bli bygd ut «bak» deiras tomt, derfor var prisen også deretter. Deiras fritidsbustad blir stadig forringa i verdi som følgje av utbygging og fortetting. Ber kommunen stoppe omreguleringane og i staden sjå på andre alternativ, f eks vest for hull 5. Vurdering: Rådmannen meiner at det bør vere meire rom mellom tomtene enn det framlegget legg opp til. At tomtestorleiken må endras fordi ingen har store tomter lenger må ein nødvendigvis tilpassa seg til. Men det betyr ikkje at ein ikkje skal kunne oppretthalde ein meir romsleg struktur. Planområdet ligger i kommuneplanen med tak på tall tomter. Ei auke i tomter meiner rådmannen ikkje skal gå på bekostning av dei kvalitetar ein kunne ivareta med færre tomter, deriblant ivaretaking av naturleg vegetasjon og muligheit og rom for å leik og bevegelse mellom hytter i området og ut til friluftsområdet kring GolfALpin, også med omsyn til at det skal vere mogeleg for barn å komma seg rundt utan å måtte gå veglangs heile tida. Trafikken vil auke noko, men igjen så bør det leggast til rette for stigar og mogeleheit for born og unge å ikkje måtte bruke vegen for å komme til leikeplassar mm. Heile GolfAlpinområdet som no huser mange vil tene på at ein legg til rette for alle som ferdes til fots kan gjere det trygt, og born og unge er i ei særstilling her. Kva seljar har sagt når tomta blei solgt har diverre ikkje kommunen noko med. Planområdet har ligget i kommuneplanen som framtidig utbyggingsområde, men med eit mindre antal tomter enn det som no blir lagt fram. Ei føresetnad for å vidareutvikle eit område bør vere at dei som allereie er der blir teke omsyn til i så stor grad som mogeleg. Det meiner rådmannen også skal vere mogeleg dersom ein i større grad legg til rette for luft og rom mellom tomtene og at det vert fokusert på trafikktryggleik. Planområdet i Hemsedal er en smal lang tarm, og kunne vore meir hensiktsmessig med omsyn til både form og storleik. 2

3 Miljøkonsekvensar: Området er allereie regulert, planen gjeld i hovudsak oppdeling av tomter. Kunnskapsgrunnlaget for utgreiinga som blei gjort i høve til naturmangfald i gjeldande plan har ikkje endra seg, og området vert sett på som avklart i så måte. Det er eit område som toler utbygging godt i høve til fjernverknad og terreng. Mindre tomter og einingar er i utgangspunktet positivt og kan vere lettare å plassere og tilpasse naturleg i eksisterande terreng. Det vil bli ei auke i trafikkmengda for naboar som ei gang har hatt «innerste» tomta. For dei vil dette naturlegvis vere ei ulempe. Helse-/miljø og beredskapstilhøve: Området er ikkje utsett for skred eller flaum. Økonomiske konsekvensar: Kommunane er grunneigarar i området. Sal av tomter vil gje inntekt til kommunane. Dette vert regulert gjennom revidering av gjeldande utbyggingsavtale mellom kommunen og Hemsedal GolfAlpin. Utbyggingavtale for Hemsedal GolfAlpin vil vere gjenstand for revidering i denne planprosessen. Det skal føreligge signert utbyggingsavtale i samband med slutthandsaming av planen. Vurdering: Tomteendring/auking (lys grønt område er planområdet gjeldande plan): Oppdeling av tomter med mindre einingar er eigentleg positivt. Men, det har gått ut over grøntarel og korridorar i litt for stor grad. Auke i tomter ved å lage dei mindre bør ikkje gå utover det som er av grøntareal og korridorar mellom tomtene det er lite nok som det er i dag. I GolfAlpin-området er strukturen mykje mindre «tettpakka» enn det det vert lagt opp til no. At det må bli noko strammare er greitt, men at samtlege korridorar mellom tomter blir fjerna vert ikkje sett på som positiv. Korridorar mellom tomter kan ikkje planerast og flatast ut og vegetasjonen skal bevarast. Både for ly, innsyn, tilpassing til eksisterande struktur, og særleg 3

4 for barn slik at dei kan bevege seg i område utan å måtte gå langs vegen, for flora og fauna. Ein ser i det området på Golsida, som har små tomter og einingar at så å seie all naturleg vegetasjon er fjerna mellom husa/på tomtene og tomtene ser totalt planert ut. Korridorar med naturleg vegatasjon bør i større grad takast vare på. Gjeldande plankart: Nytt planframlegg: I vedtaket i 12-8-saka står det at grøntkorridorar skal sikrast. Det er svært tett mellom tomtene. Det eksisterande GolfAlpin-området er prega av mykje meir luft mellom tomtene og ein så tett struktur som det vert lagt opp til her vil bryte med dette, særleg på Hemsedalssida. Problemet er ikkje auka i tal tomter, men at det er spist av fellesområda/korridorane mellom tomtene. Fylling/skjæring: 4

5 Fylling og skjæring bør vere maks 1,5m/1,5m. Terrenget er ikkje på nokon måte så bratt at det skulle vere naudsynt med meir, dersom ein fylgjer føresegna om at «bygningar i størst mogeleg grad skal tilpassast eksisterande terreng». Mindre einingar skulle også tilseie at tipassing til eksisterande terreng vil krevje mindre terrengarrondering. Golsida er brattare, her kan ein vurder å auke. VA: VA-planen er ikkje godkjent. Det er manglar, og gamalt materiale for det eksisterande anlegget som er levert. Komplett VA-plan må vere godkjent før saka kan takast opp til 2. gongs handsaming. Eksisterande anlegg har ikkje kapasitet til utbyggingspotensialet som ligg i nytt planframlegg, og må utvidast. Det bør vere ei rekkjefølgjeføresegn om at før det vert gitt igangsettingsløyve for nye einingar må utsleppsløyve for felles reinseanlegg vere gitt. Veg og trafikk: I føresegnene er det sett krav om opparbeiding av møteplassar utanfor planområdet. Ei føresegn har i utgangspunktet kun binding innafor det området den er vedteken i. Dersom dette er naudsynt og møteplassar må opparbeidast må vegen vere ein del av reguleringa, eller ein må finne ei anna løysing. Det står i planskildringa at området ikkje er i bruk til aktiviteter for barn og unge. Golf er vel ein aktivitet for barn og unge også, og med det tall hytter som er innafor heile GolfAlpin må ein vel kunne seie at det i stor grad er i bruk av barn og unge, om enn til uorganisert aktivitet, det er jo i utgangspunktet eit flott områd for mange typer aktivitet. Omsynet til born og unge gjeld uansett. Alle brukarar av området vil vel eigentleg vere tent med at dette vert tatt omsyn til. Endring av grad av utnytting: 8 av tomtene (over 1 daa) i Hemsedal forblir på BYA=231m2 (inklusiv 36m2 til parkering), men dei ynskjer å auke møne- og gesimshøgda frå 5,5m til 5,8m og 3,8m til 4m ut i frå at dei har sett at dette vert gjort andre stader. 10 av tomtene(0,5-1daa) i Hemsedal får BYA=186m2 (inklusiv 36m2 til parkering) og auka møne- og gesimhøgde til 5,8m og 4m. 3 av tomtene får BYA=140m2 (inklusiv 36m2 til parkering). Konklusjon: Planen bør leggast ut me dei endringar som går fram av innstillinga. Rådmannen si innstilling: Hovudutval Plan og Ressurs legg med heimel i plan- og bygningslova si og detaljreguleringsplan for GolfAlpin III (planid ) ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: - Ny rekkjefølgjeføresegn: Før det vert gitt igangsettingsløyve til nye einingar skal utsleppsløyve for felles reinseanlegg vere gitt. - Det må leggast til rette for fleire korridorar mellom tomtene - Byggegrenser skal fjernast - Utbyggingsavtale skal vere signert før slutthandsaming - Endring av punkt 2.3: Før behandling av byggesøknad for enkelttomter skal det utarbeidast ein utandørsplan i målestokk 1:200 for den enkelte tomt. Utendørsplanen skal vise korleis den ubebygde del av tomta skal utnyttes. Planen skal i tillegg til bygningsplassering angi planlagt terrengbehandling på tomten, atkomst, parkering, 5

6 ledningsgrøfter, tilplanting/etterbehandling, støttemurer, gjerde, material- og fargebruk. I tillegg skal det foreligge profiler som viser eksisterande og nytt terreng saman med bygningshøyder. - Skjæring skal maks vere 1,5m. - Trafikk/trafikktryggleik/møteplassar og omsyn til born og unge må gjerast betre greie for. Eventuelle tiltak må innarbeidast i planen - Punkt 3.1: Ta bort 4m avstand mellom hovudbygg og anneks. På små tomter blir dette lite hensiktsmessig, - VA-plan må vere godkjent før 2. gongs handsaming. Underskrift 1. Hovudutval Plan og Ressurs har behandlet saken i møte sak 25/16 Behandling Utvalet ber at det vert lagt inn som eit ekstra sterkpunkt: - det blir lagt inn føringar i planen som sikrar vegetasjon og tilbakestilling av areal som vert berørt av utbygging. Som innstilling med tillegg. Votering 6

7 Samrøystes Vedtak Hovudutval Plan og Ressurs legg med heimel i plan- og bygningslova si og detaljreguleringsplan for GolfAlpin III (planid ) ut til offentleg ettersyn med følgjande endringar: - Ny rekkjefølgjeføresegn: Før det vert gitt igangsettingsløyve til nye einingar skal utsleppsløyve for felles reinseanlegg vere gitt. - Det må leggast til rette for fleire korridorar mellom tomtene - Byggegrenser skal fjernast - Utbyggingsavtale skal vere signert før slutthandsaming - Endring av punkt 2.3: Før behandling av byggesøknad for enkelttomter skal det utarbeidast ein utandørsplan i målestokk 1:200 for den enkelte tomt. Utendørsplanen skal vise korleis den ubebygde del av tomta skal utnyttes. Planen skal i tillegg til bygningsplassering angi planlagt terrengbehandling på tomten, atkomst, parkering, ledningsgrøfter, tilplanting/etterbehandling, støttemurer, gjerde, material- og fargebruk. I tillegg skal det foreligge profiler som viser eksisterande og nytt terreng saman med bygningshøyder. - Skjæring skal maks vere 1,5m. - Trafikk/trafikktryggleik/møteplassar og omsyn til born og unge må gjerast betre greie for. Eventuelle tiltak må innarbeidast i planen - Punkt 3.1: Ta bort 4m avstand mellom hovudbygg og anneks. På små tomter blir dette lite hensiktsmessig, - VA-plan må vere godkjent før 2. gongs handsaming. - Det blir lagt inn føringar i planen som sikrar vegetasjon og tilbakestilling av areal som vert berørt av utbygging RETT UTSKRIFT DATO 31.mai