Områderegulering for Langhus sentrum

Transkript

1 Områderegulering for Langhus sentrum Planbeskrivelse Plan ID: Utarbeidet av: Ski kommune Sist revidert

2 Innhold 1 Innledning Hensikten med planen Tidligere relevante politiske vedtak Krav om konsekvensutredning Beskrivelse av planområdet Beliggenhet, avgrensning, dagens bruk Landskapsbilde / Landskapstrekk Trafikale forhold Veg / Atkomst Gang- og sykkelforbindelser Parkering Kollektivtrafikk / Kollektivknutepunkt Vevelstad stasjon Trafikksikkerhet Kulturminner / Kulturlandskapet Sosial infrastruktur Barnehage Skole Støyforhold Naturmangfold Friluftsliv, rekreasjon Planstatus og føringer for planarbeidet Statlige og regionale føringer...16 Utkast til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Kommuneplanen Gjeldende regulering Beskrivelse av planforslag Planens detaljeringsnivå Planforslagets målsetting og hovedgrep Byggeområder Sentrumsområdet (S1-3) Boligbebyggelse (BB1-BB4) Bolig og forretning (B/F) Kirke (o_t1)

3 4.3.5 Institusjon (o_t2) Barnehage (o_t3) Industri Bensinstasjon Idrett (IA1) og idrett / tjenesteyting (IA/T1) Kombinert formål BA/SA Kombinert formål IA/T Parkering Innfartsparkering Samferdsel Hovedvegnett (o-v1-o_v3) Kollektivtrafikk / kollektivknutepunkt Vevelstad stasjon Gang- og sykkelforbindelser Parkeringsplass (f_pp1) Kombinert formål for samferdselsanlegg Jernbane Blågrønn struktur Kulturminner Friluftsliv Flom Rekkefølgebestemmelser Planprosess og medvirkning Planprosess Uttalelser og innspill Illustrasjoner Vedlegg

4 1 Innledning 1.1 Hensikten med planen Formålet med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge for en utvikling i Langhus sentrumsområde som er i tråd med mål og strategier i kommuneplanen. Forslaget til områderegulering for Langhus bygger på planprogram vedtatt Kommunedelsenteret Langhus har en viktig regional funksjon fordi det er koplet til det regionale jernbanenettet. Tettstedet er en del av bybåndet mellom Ski og Oslo, og skal utvikles til et bærekraftig og levende tettsted med høy boligtetthet i tråd med regionale retningslinjer. Det nye sentrumsområdet skal fremstå som det nye tyngdepunktet på Langhus. Som kommunedelsenter skal Langhus dekke offentlige og private servicebehov for stedets innbyggere. Landskapet, grønnstruktur og vann og vassdrag er viktige premissgivere for planutformingen. Området Fosstjern - Bensekulpen skal i stor grad bevares som naturområde. Samtidig er det et mål å gjøre dette området mer tilgjengelig for allmenheten 1.2 Tidligere relevante politiske vedtak Kommuneplan for Ski kommune, vedtatt inneholder en rekke mål og strategier for Langhus tettsted, samt forslag til langsiktig arealutvikling for Langhus som tettsted. Bestemmelsene til kommuneplanen 18.3 legger føringer for områdereguleringen. Planprogram for områdereguleringen ble behandlet og vedtatt I den forbindelse ble det også vedtatt å sette i gang en detaljregulering for områdene rundt Fosstjern og Bensekulpen. Kommuneplanutvalget behandlet sak om utsatt fremdrift av områdereguleringsplanene. Det ble vedtatt at en ikke skulle sette i gang en egen detaljregulering for området rundt Fosstjern og Bensekulpen, og at tilrettelegging for friluftsliva avklares i størst mulig grad i detaljreguleringen. 1.3 Krav om konsekvensutredning I henhold til Forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven 2 d) skal områdereguleringer på mer enn 15 daa, som omfatter nye områder til utbyggingsformål, alltid behandles etter forskriften. Det er derfor utarbeidet en konsekvensutredning for planen. 4

5 2 Beskrivelse av planområdet 2.1 Beliggenhet, avgrensning, dagens bruk F A B C E D A Vevelstad stasjon B Innfartsparkering C Svømmehall D Lokalsenter, kirke, Arnestadjordet E Området Fosstjern Bensekulpen F Idrettspark, friområdet, samfunnshus Planområdets avgrensning med delområder Planområdet er lokalisert rundt de lavest liggende deler av Langhus, langs vassdraget fra Fosstjernet og bekken mot Tussetjern. Det avgrenses visuelt på alle kanter av delvis skogkledde åser og høydedrag som gir området sitt klare særpreg. Mot øst er jernbanelinjen en tydelig visuell avgrensning, og i sør og øst grenser det mot Vevelstadveien, fv I nord ligger Berghagan næringsområde. I sør domineres området delvis av naturen rundt de to tjernene Fosstjernet og Bensekulpen, og har et grønt og delvis urørt preg. Dette området har rik og frodig vegetasjon med rikt artsmangfold og viktige naturtyper. Også idrettsparken i nord omkranses av natur- og friområder med lysløype og turstier. Langs Tussebekken er det mange kulturminner og det er i kommuneplanen en hensynssone for kulturminner/kulturmiljø. Her ligger den gamle vegen over Sagstua til Vevelstad, som var i drift fram til Langs bekken ligger rester etter både møller og sagbruk. Området mellom idrettsanlegget og Vevelstad stoppested preges av innfartsparkeringsplassen, og fremstår i dag lite innbydende. Her ligger også Vevelstadsaga barnehage. 5

6 Langhussenteret er i dag det bygningsmessige tyngdepunktet, med både forretningssenter, boliger, legesenter, bensinstasjon, kirke og svømmehall. Trafikk- og parkeringsforholdene er ikke optimale, samt at utviklingsmulighetene er svært små. Avstanden til jernbanestoppestedene er ca meter. Det er derfor naturlig å vurdere flytting av dette nærsenteret nærmere Vevelstad stoppested. Vevelstad stasjon, Gamle Vevelstad vei sett fra sør (A, B) Del av idrettsparken (F) 6

7 Gamle Vevelstad vei, svømmehall sett fra nord (A, B, C) Langhus senter, Bo- og servicesenter, kirke (D) 7

8 Arnestadjordet ved Langhus senter (D) Fosstjern, Benskulpen sett fra nord (E) 8

9 Planområdet er på i alt ca. 533 daa. Av dette er: - 42,6 daa er grunn til fylkesveg, - 31,8 daa privat byggegrunn (bolig, industri og dagens senter), - 15,5 daa er privat eid del av Fosstjernet, - 10,8 daa er grunn til jernbaneformål, Resten av området, i alt ca. 432 daa, er kommunal eiendom. Av den kommunale eiendommen på i alt ca. 432 daa er: - 146,3 daa idrettspark, - 118,4 daa Fosstjernområdet og grøntdraget langs Slorabekken, - 39 daa naturområde mellom idrettsparken og Vevelstadbekken, - 25,1 daa nye boligområder, - 30 daa nytt sentrumsområde, - 27,5 daa grøntområder mellom dagens senter og planlagt senter, - 15 daa industri, (utvidelse av Berghagan) - 8,4 daa kirke/ institusjon (dagens bruk) De resterende ca. 22 daa er kommunale gangveger, veger og parkeringsplasser. 2.2 Landskapsbilde / Landskapstrekk Planområdet er omgitt av lave, delvis skogkledte åser, og avgrenses visuelt av jernbanen mot vest. De markante åsryggene som omkranser planområdet er med på å gi det sitt særpreg. Sentralt i området er to store grøntområder. Fosstjernet og Bensekulpen er rike kulturlandskapssjøer og området har et rikt biologisk mangfold. Størrelse, variasjon og tilstand gir området regional verdi. I tillegg er området populært som nærfriluftsområde med rasteplasser og tursti. Området tåler forsiktig tilrettelegging uten å tape den biologiske verdien. Deler av den regulerte idrettsparken består i sør og sørvest av et variert nærfrilufts- og naturområde med viktige natur- og kulturhistoriske verdier. Disse vil være et viktig bidrag ved utviklingen av Langhus senterområde. 2.3 Trafikale forhold Veg / Atkomst Gjennomsnittlig trafikk på Vevelstadveien, beskrevet som årsdøgntrafikk (ÅDT), ble i 2013 registrert til ca. 7400, med en tungtrafikkandel oppgitt til 8%. Trafikktelling utført i 2014 viser at trafikken på Vevelstadveien ligger mellom 7500 og 9500 ÅDT, med høyest belastning ved Langhussenteret (8000) og ved krysset med Skoglia (9500). Dette er relativt høye tall og støyrapporten viser at nesten hele området er støyutsatt. Statens vegvesen anser Vevelstadveien som en viktig forbindelse mellom Ski, Langhus og Asurdiagonalen mot E6 og Oslo. Trafikken på Gamle Vevelstadvei er også ganske høy. Det er registrert ca ÅDT på vestsiden av jernbaneundergangen og opp mot 4000 ved Vevelstadsaga barnehage. Det 9

10 antydes i trafikknotatet at trafikken vil kunne øke med ca ÅDT fra begge sider ved en etablering av nytt senter. Vevelstad stoppested er et viktig knutepunkt for overgang mellom tog og buss. Det bør derfor vurderes om jernbaneundergangen i framtiden kun skal være åpen for busstrafikk samt syklende og gående. Trafikk- og støyreduserende tiltak vil være en viktig del av arbeidet med planforslaget. Fylkesvei (oransje) kommunalt vei (gul) privat vei (lysgul) Gang- og sykkelvei (grønn stiplet linje) Bussholdeplasser (blå firkant) Kilde: Follokart, Andre / Samferdsel, datert Gang- og sykkelforbindelser Det er gode gang- og sykkelforbindelser på Langhus, men det er vekslende kvalitet på standard, vedlikehold og belysning langs disse. Kryssingene under Vevelstadvegen, både ved dagens senter og ved krysset med Gamle Vevelstadvei er noe utdaterte og oppleves både trange, mørke og utrygge. Gang- og sykkelforbindelsen under jernbanelinjen ved Vevelstasjon har bare et løp, på sydsiden, og trenger en utvidelse for å bli funksjonell, både med hensyn til busstrafikk og sikker gang- og sykkeltrafikk. 10

11 Det går en regional sykkelrute fra Moss til Oslo gjennom området, og det er viktig at denne samt tilrettelagte traseer for gjennomfartssykling også blir ivaretatt i planprosessen. Jernbaneundergangen ved Vevelstad stasjon, sett fra øst (t.v.) Fotgjengerundergang ved Samfunnshuset (t.h.) Parkering Parkeringskapasiteten ved eksisterende Langhussenter er tidvis svært anstrengt, og det ligger ikke til rette for videre utvidelser eller trafikkøkning. Det finnes ca. 125 parkeringsplasser. Ved Langhus og Vevelstad stoppesteder er det opparbeidet godt med innfartsparkeringsplasser. Ved Vevelstad stoppested er det ca. 250 plasser som også benyttes av besøkende til Langhuset og idrettsanlegget på kveldstid og i helgene Kollektivtrafikk / Kollektivknutepunkt Vevelstad stasjon Langhus har to stoppesteder for jernbanen: Vevelstad og Langhus. Vevelstad er det kommunikasjonsmessige tyngdepunktet, og dermed det viktigste stoppestedet. Når nytt dobbeltspor Oslo Ski står ferdig blir det langt bedre kapasitet for lokaltogene på eksisterende dobbeltspor, og dermed mulighet for hyppigere avganger. Ruter antyder avganger hvert kvarter, men det er kundegrunnlaget som avgjør. Ruters bussrute 906 går mellom Bøleråsen og Dyrløkke i Drøbak. Det er avganger fra kl 5.00 til midnatt, mandag til fredag. Fra 6.30 til er det avgang hvert kvarter, deretter hver halvtime. I helgene går det også timesruter fra midnatt til Bussene går innom både Vevelstad og Langhus stoppested. Bussen for rute 906 fra Bøleråsen snus ved Vevelstadstasjon for å fortsette på østsiden av jernbanen til Ski via Langhusstasjon, og omvendt. Ved Vevelstadstasjon finnes det også drosjeholdeplass og ca. 100 sykkelparkeringsplasser fordelt på begge sider av jernbanen. 11

12 Bussholdeplass / bussnuplass og drosjeoppstilling ved Vevelstad stasjon sett fra vest Trafikksikkerhet I de 10 siste årene er det registrert 8 ulykker på Vevelstadveien innenfor planområdet. I tillegg var det 2 ulykker på Gamle Vevelstadvei og én ved svømmehallen. Alle ulykkene er kun med lettere personskader. 2.4 Kulturminner / Kulturlandskapet Det er registrert følgende kulturminner innenfor planområdet: Lokale kulturminner - Gammelt veifar (veirester) etter hovedveien til Vevelstad gård fram til Vevelstad gård. Kun grunnmurrester igjen. Hovedbygningen brant i Steinvelvbru over Tussebekken for gårdsveien - Rester etter mølle langs Tussebekken - Rester etter vannsag langs Tussebekken - Vevelstad teglverk. Ikke lenger synlig da Langhus Bo- og servisesenter (LBS) ble bygget over restene. Anlegget ble gravet ut og registrert før utbyggingen av LBS, og en utstilling er tilgjengelig i underetasjen på LBS. Vevelstad gård sett fra vest. Selvågblokkene på Vevelstadåsen i bakgrunnen. 12

13 Historiske veifar (gult) - Bygdevei fra før Flere har vært i bruk fram til nyere tid, bl.a. gårdsvegen fra Tussestien, over Sagstua og jernbanen/tussebekken. Brukes i dag som del av turveg/lysløype. Langhus kirke - Bygget i Follokart, natur/kultur/friluftsliv, datert Sosial infrastruktur Planområdet tilhører skolekretsen Vevelstadåsen (barneskole) og Haugjordet (ungdomskole) Barnehage Det er i dag to barnehager innenfor planområdet: - Vevelstadsaga barnehage. Dette er en permanent barnehage. - Hakkebrakkeskogen barnehage. Denne ble etablert som en midlertidig barnehage i 2007, men det har senere vist seg å være et permanent behov for denne barnehagen. I disse dager flyttes denne paviljongen til Finstad 13

14 I gjeldende kommuneplan heter det: Midlertidig barnehagetomt ved Langhuset disponeres som varig barnehagetomt. Dette gjelder Hakkebrakkeskogen barnehage Skole Haugjordet ungdomsskole har 507 elever per Skolens kapasitet er 630 elever, men reelt sett 540 elever. Det vil kunne oppstå behov for flere rom for valgfag el (nye fag med lavt antall elever). Vevelstadåsen skole har 330 elever per Skolens kapasitet er reelt sett 350 elever. Skolen har små klasserom. 2.6 Støyforhold Støyrapporten viser at så godt som hele området er støyutsatt pga jernbanen og Vevelstadveien. Tiltak for å redusere støyen ved bruk av bygninger og støygjerder eller voller vil bli et viktig tema ved planlegging av ny bebyggelse. 14

15 2.7 Naturmangfold Fosstjern og Bensekulpen er registrert som svært viktige naturtyper (se naturtypens avgrensning i kart under). For mer informasjon vises det til konsekvensutredningen. 2.8 Friluftsliv, rekreasjon Innenfor og utenfor planområdet finnes det en del turstier som knytter planområdet sammen med store friluftsområder (se kart under, blå linjer = turveier sommer, grønne stiplete linjer = gang- og sykkelveier). For mer informasjon vises det til konsekvensutredningen. 15

16 3 Planstatus og føringer for planarbeidet 3.1 Statlige og regionale føringer Statlige retningslinjer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging ( ) Målet med de statlige planretningslinjene er å fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, skape god trafikksikkerhet og trafikkavvikling, utvikle bærekraftige byer og tettsteder og legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling Utbyggingsmønster og transportsystem skal redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Statlig bestemmelse for kjøpesentre (1.juli 2008) Målet med den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesentre er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Det overordnede og langsiktige målet er å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer som også bidrar til å redusere klimagassutslippene. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1. september 1989) Formålet med disse rikspolitiske retningslinjene er å: Synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Gi kommunene bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling. Gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn / interesser. Overordnede planer og føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, vedtatt av Regjeringen ved kgl.res. 24. juni 2011 Ovennevnte inneholder føringer og forventninger for blant annet bærekraftig og god by- og tettstedsutvikling. Økt fortetting og transformasjon, en mer effektiv og attraktiv kollektivtrafikk og bedre tilrettelegging for syklende og gående er nødvendig for å oppnå en bærekraftig byog tettstedsutvikling. Ved å lokalisere forretninger, kontorer og boliger sentralt eller i kort avstand til kollektivknutepunkter reduseres transportbehovet og avhengighet av bil. Samferdselsplan for Akershus del I med del II Handlingsprogram , og forslag til samferdselsplan for Akershus

17 Samferdselsplanen er fylkeskommunens strategi- og måldokument for samferdsel i Akershus. Planen viser utfordringer, mål og strategier for de områdene man ønsker å prioritere innenfor samferdselssektoren. Handlingsprogrammet har økt framkommelighet for alle trafikantgrupper som mål. Dette skal oppnås bl.a. gjennom økt kollektivtrafikk og økt andel syklister. Regional plan for handel, service og senterstruktur Regional plan for handel, service og senterstruktur gir retningslinjer for lokalisering av handel og kjøpesentre. Planen er under revisjon. I gjeldende fylkesdelplan er Langhus plassert i kategorien «Lokalsenter med bostedsrelaterte tjenester». Denne typen sentra er anbefalt å ha dagligvarebutikk, og et begrenset antall butikker med utvalgsvarer. Klima- og energiplan Akershus Klima- og energiplan Akershus er en temaplan den første som setter klimamål for Akershus fylke. Fram til 2030 skal Akershus halvere fylkets totale klimagassutslipp, sett i forhold til 1991-nivået. Planen har som mål for bla. transport at: Fylkets areal- og transportpolitikk skal minske behovet for bilbruk og føre redusert veitrafikk i Akershus. Klimagassutslipp fra veitrafikk i Akershus skal innen 2030 reduseres med 20 prosent i forhold til 1991-nivået. Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus ( ) Målet er å ta vare på og bruke kulturminner og kulturmiljøer som en positiv ressurs i Akershus, og derigjennom bidra til økt kulturforståelse, identitet og tilhørighet, trivsel og verdiskaping. Planen setter søkelyset på fire innsatsområder: Bevaring Forvaltning Formidling Verdiskapning Regional plan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet ( ) Planen skal bidra til: å oppnå et trendskifte for økt fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv at nåværende og framtidige innbyggere fram mot 2030 og senere, skal ha gode muligheter for fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv i hverdagen, nærmiljøet og natur Regionale strategi dokumenter og utredninger: Samordnet areal- og transportstrategi for Osloregionen (2008) Follorådets regionale føringer (2009) Kulturlandskap i Follo, Akershus fylkeskommune (2008) Utkast til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Fylkestinget i Akershus og byrådet i Oslo vedtok hhv og å legge høringsforslag til Regional plan for areal og transport ut til offentlig ettersyn. Høringsfrist er satt til 27.februar. 17

18 Den regionale planen har som felles mål at Osloregionen skal være en konkurransedyktig og bærekraftig region i Europa. Utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Transportsystemet skal på en rasjonell måte knytte den flerkjernete regionen sammen, samt til resten av landet og til utlandet. Transportsystemet skal være effektivt, miljøvennlig, med tilgjengelighet for alle og med lavest mulig behov for biltransport. En viktig forskjell fra dagens utvikling er en overordnet strategi for en sterkere konsentrasjon av bolig- og arbeidsplassveksten til noen prioriterte vekstområder der kollektivtransportnettet har eller vil få stor kapasitet % av veksten skal kanaliseres til disse områdene. Bybåndet sørover fra Oslo er definert som det sammenhengende byområdet mellom Oslo og Ski. Bybåndet skal også ta en høy andel av veksten i befolkning og arbeidsplasser. Mellom Langhus og Ski er det et brudd i bybåndet med landbruks- og kulturlandskap som bør bevares. Bybåndet bør utvikles med sikte på et høyfrekvent kollektivnettverk og regionale kollektivforbindelser som sikrer mobilitet også mellom de regionale byene i Akershus. I den regionale areal- og transportplanens arealstrategier med tilhørende retningslinjer gis det følgende føringer som er særlig aktuelle for Langhus - Utbygging bør først og fremst skje i gangavstand til banestasjoner eller høyfrekvente busstraséer - Effektiv arealutnyttelse. For områder i bybåndet er det anbefalt en områdeutnyttelse på % i gangavstand til skinnegående kollektivtransport. - Tilrettelegge for en boligutvikling som møter behovet for leiligheter i Akershus. Kvaliteten i boligområdene bør være slik at de appellerer til en sammensatt befolkning. - Gang- og sykkelavstand skal være styrende for arealutvikling. - Handelstilbudet bør tilpasses lokale forhold, og ikke baseres på et regionalt eller delregionalt kundegrunnlag 18

19 3.2 Kommuneplanen Planområdet, slik det ligger i kommuneplanens arealdel, vedtatt I kommuneplanen er området avsatt til idrettsanlegg, framtidig boligbebyggelse, senterområde, nåværende og framtidig tjenesteyting og naturområder. Det er også avsatt områder til parkering og kollektivknutepunkt. Størsteparten av planområdet utenom idrettsparken er båndlagt for felles regulering i gjeldende kommuneplan, og denne planen er en oppfølging av dette. Det er lagt hensynssoner langs Vevelstadveien på grunn av trafikkstøy. Rundt Fosstjern og Bensekulpen er det hensynssoner for bevaring av natur og for friluftsliv. Kulturminnene og kulturmiljøet langs Vevelstadbekken har fått en hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Nord i planområdet, der det ligger en høyspentlinje, er det lagt inn en hensynssone for fareområde. Kommuneplanens retningslinjer for Langhus er følgende: 19

20 Fra Ski kommuneplan , 18 «Retningslinjer for områderegulering» Langhus sentrumsområde 1. Vedtatt planprogram for kommunedelplan Langhus sentrum legges til grunn for planarbeidet. 2. Dersom planen åpner for forretninger med samlet bruksareal over 3000 m 2 skal konsekvensutredning ved regulering omfatte en handelsanalyse hvor det gjøres rede for dekningsgrad for handel i forhold til det naturlige omland som er Langhus tettsted, jf. rikspolitiske bestemmelser om kjøpesentre og fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur. 3. Ved friområdene ved Fosstjern, Bensekulpen, skal grad av tilrettelegging for friluftsliv avveies mot hensynet til biologisk mangfold. 4. Krav til parkering vil bli sterkt begrenset i forhold til 11 i disse kommuneplanbestemmelser. Det skal også fastsettes en øvre grense for parkeringsplasser ved nybygg. Markparkering vil normalt ikke bli tillatt med mulig unntak for parkering for funksjonshemmede og evt. andre spesielle behov. 3.3 Gjeldende regulering Planområdet omfattes av en rekke reguleringsplaner, både eldre og relativt nye planer. Nedenfor er gjeldende planer innenfor planområdet listet opp. Plan ID Navn Vedtatt Arealformål 61 Langhus sentrum, del av felt Q Blokkbebyggelse, friareal, offentlig institusjon 66 Langhus senter Sentrumsområde, trafikkareal, friareal, offentlige funksjoner 66a Langhus senter, Senter, kirke, friareal bebyggelsesplan 70 Ødegården, Østreng mv Veiareal 82 Gangvei mellom Langhus senter Gangvei og Langhus stasjon 131 Langhus idrettspark Idrett, parkering, friområde 133 Gamle Vevelstadvei 20 og 22, Bolig Langhus 194 Teglverkstomta ved Langhus Bo- og servicesenter, senter 264 Et område ved Vevelstad stasjon friområde Bolig, offentlig bebyggelse, barnehage 20

21 Reguleringsstatus, datert

22 4 Beskrivelse av planforslag 4.1 Planens detaljeringsnivå Områdereguleringen skal gi en ramme for det videre planarbeidet. En mer detaljert vurdering vil skje i forbindelse med detaljreguleringen. For å sikre en helhetlig utvikling kreves det felles planlegging av noen delområder som står i en funksjonell sammenheng. 4.2 Planforslagets målsetting og hovedgrep Området ved Vevelstad stasjon ligger sentralt på Langhus og er i dag preget av store trafikkarealer. I tillegg er store arealer innenfor planområdet lite brukt eller ligger brakk. Gamle Vevelstad vei, gang- og sykkelveier og offentlig rom har en variert standard og oppholdskvalitet, og er moden for en opprusting. I tillegg mangler området en tydelig definert struktur og sentrale møteplasser. Området har et stort potensial for tettsteds- og sentrumsutvikling på grunn dagens lav arealutnyttelse, gangavstand til knutepunktet Vevelstad stasjon, nærhet til Oslo og Ski, eksisterende blå-grønne kvaliteter og kort vei til idrettsparken, skole, barnehager, service og nærturterreng. Hovedformålet med planen er å legge til rette for utvikling av et attraktivt, levende og bærekraftig sentrumsområdet på Langhus, med hovedfokus på området ved Vevelstad stasjon. Området skal bli et sted der man kan bo sentralt på Langhus i grønne omgivelser med kort avstand til det meste, og der forholdende ligger til rette for en enkelt hverdag samt en aktiv, innholdsrik og hyggelig tilværelse. Fire sentrale hovedgrep i planforslaget for å nå målet er lokalisering av lokalsenter / sentrum ved Vevelstad stasjon, høy boligtetthet, god bokvalitet og å legge til rette for sosiale møteplasser. Lokalsenteret skal fremstå som det nye tyngdepunktet på Langhus. Det ble derfor lagt vekt på en konsentrert utforming, tydelig avgrensning og at konkurrerende arealbruk i andre deler av planområdet begrenses / ikke tillates. Lokalsenter vil blant annet romme forretning, bevertning, kontor, tjenesteyting, bolig og utover det fungere som sosial møteplass. I planområdet legges det til rette for ca boenheter som lokaliseres i sentrumsområdet og 4-5 boligområder. Det legges opp til et variert boligtilbud / varierte boligområder, både når det gjelder boligtype, leilighetsstørrelse og tetthet. Dette for å kunne appellere til ulike husholdningstyper og å sikre en blandet befolkningssammensetning. Hovedandelen av nye boenheter skal være blokkleiligheter. Dette fordi sentral beliggenhet, gangavstand til knutepunkt og ønske om et levende sentrum med godt tilbud av varer og tjenester tilsier en høy tetthet og god kundegrunnlag. Men også fordi bebyggelsen på Langhus er dominert av småhusbebyggelse, og blokkleiligheter kan være et viktig supplement av boligtilbudet. I tillegg legges det til rette for konsentrert småhusbebyggelse og lavblokker i 3 etasjer. 22

23 Ny bebyggelse skal tilpasses stedets karakter som er preget av noen tydelige terrengformasjoner, mye grønt og mindre bygningsvolumer. Det foreslås derfor som hovedregel maksimal 4 etasjer. I sentrumsområdet kan det vurderes en høyere bebyggelse i detaljreguleringen. Inngrep i terreng og vegetasjon skal begrenses og sikres et grønt preg innenfor utbyggingsområder. Maks etasjetallet begrunnes også med å opprettholde bakkekontakt mellom leilighetene og uteoppholdsareal og for å sikre gode uteoppholdsarealer. Planforslaget sikrer romslige og grønne private og felles uteoppholdsarealer med gode solog lysforhold. I tillegg legges til rette for en stor park til felles bruk for alle beboere i planområdet og Langhus for øvrig. Parkering skal legges i all hovedsak under bakken slik at det sikres store, trafikkfrie utearealer og et stort sett bilfritt bomiljø. Idrettsparken opprettholdes i all hovedsak, men deler av det ubebygde arealet vil eller kan bli omdisponert til bolig. Samtidig utvides idrettsparken østover. Idrettsparken vil fortsatt ha potensial for nye anlegg og et variert tilbud, og vil også i fremtid fungere som et viktig møtested. Terrengformasjoner, grønnstruktur, vann og vassdrag er viktige kvaliteter i planområdet. Planforslaget legger opp til en omfattende utbygging for å utnytte utbyggingspotensialet av området optimalt. Samtidig sikres det at de mest verdifulle blå-grønne strukturene opprettholdes. Området Fosstjern-Bensekulpen skal i stor grad bevares som naturområde. Bekkene holdes åpen og integreres som et opplevelseselement i utformingen av noen delområder. I utbyggingsområdene vil det legges vekt på en god terrengbehandling og at det opprettholdes et grønt preg. Økt utbygging vil føre til en intensivere bruk og tilgjengelighet av grøntområder og nærturområder. I området Fosstjern Bensekulpen tillates derfor noen tilretteleggingstiltak for friluftsliv, og området nord for Bensekulpen kan opparbeides som park. Gamle Vevelstad vei og Vevelstadveien er hovedatkomst til de nye utbyggingsområdene. Planforslaget legger opp til en opprustning av offentlige rommet og infrastruktur. Gamle Vevelstad vei skal oppgraderes til en bymessig gate. Kryssene Gamle Vevelstad vei / Vevelstadveien og Vevelstadveien / Vevelstadåsen bygges om til rundkjøringer og kryss Vevelstad veien / Langhussenteret oppgraderes. Det legges til rette for sosiale møteplasser samt gode og trygge ferdselsårer for myke trafikanter. 4.3 Byggeområder Sentrumsområdet (S1-3) Lokalisering Sentrumsområde / lokalt handels- og servicesenter på Langhus er i dag lokalisert litt desentralt mellom to togstasjoner ved krysset Vevelstadveien / Langhussenteret. Planforslaget legger til rette for at sentrumsområdet etableres ved Vevelstad stasjon (felt S1- S3). Viktige faktorer som taler for det er den sentrale beliggenheten på Langhus, tilknytning til hovedkollektivnett (jernbane, buss) og god infrastruktur for gang og sykkel. Hovedfordelen sammenlignet med det eksisterende senter er at den sentrale beliggenheten fører til mindre 23

24 bilavhengighet og redusert transportbehov. Området ved Vevelstad stasjon er i dag preget av store trafikkarealer som fremstår som lite attraktiv. Et nytt sentrumsområde vil kunne bidra til en vitalisering og estetisk oppgradering av dette området. Avgrensning I dag er parkeringsplassen ved Vevelstadstasjon avgrenset av en bekk i nord. Å opprettholde denne avgrensningen vil kunne gi begrensninger for en kvalitativ og hensiktsmessig utvikling av S1 og S2 og / eller integrering av bekken som et opplevelseselement i et fremtidig konsept. Det foreslås derfor at bekken kan ved behov forskyves nordover, slik at man få et byggefelt med en bredde på minst 45 m. Det forutsettes i så fall at hensyn til flom og kantvegetasjonen ivaretas. Mot vest strekker seg sentrumsområdet helt ned til bekken slik at det kan skapes en direkte relasjon til vannet fra sentrum, og en utsikt over parken på motsatt side av bekken. Gang- og sykkelforbindelse langs med bekken i vest kan med fordel helt eller delvis opparbeides som en promenade, og må i så fall eventuelt være litt bredere enn den er regulert akkurat nå. I nord og sør er sentrumsområdet tydelig avgrenset av vegetasjonskledde skråninger. Disse er omfattet av fremtidige boligområder. I det videre planarbeidet vil det bli lagt vekt på en at eventuell bebyggelse i skråningene utformes på en estetisk god måte og vurderes i sammenheng med utbyggingen i S1-S3. Arealbruk I sentrumsområdet tillates det forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor og bevertning. Forretning, kontor og bevertning bør fortrinnsvis lokaliseres nærmest Vevelstad stasjon. Derfor er disse funksjonene utelatt i området S2. I S2 kan det oppføres parkeringshus for innfartsparkering. Ifølge fylkesdelplan for handel og service skal sentrumsområdet på Langhus har funksjon som lokalsenter, dvs. skal dekke det daglige behovet i forhold til det naturlige handelsomlandet (Langhus tettsted / maks 3 km). Det er gjennomført en handelsanalyse som viser at det er potensial for å etablere en dagligvarebutikk, mindre faghandel og serviceog tjenestetilbud i det nye sentrumsområdet og at dette ikke nødvendigvis vil svekke tilbudet vesentlig i dagens lokalsenter og andre mindre senter / nærbutikker på Langhus. Når det gjelder faghandel er potensialet begrenset siden befolkning på Langhus har attraktive alternativer i Ski og Kolbotn. Spesielt for pendler er også Oslo et relevant alternativ. I planforslaget er handelsarealet i det nye senteret begrenset til 3000 m2. Derav skal maksimal 2000 m2 kunne brukes til dagligvareforretning. Handelsarealet i det nye senteret vil dermed være nærmest like stor som i det eksisterende. Maks grensen sikter til å tilpasse handelsareal til befolkningsgrunnlaget i nærområdet. Utover det er dette et viktig grep for ikke å genere altfor mye trafikk som ikke har sitt utspring i handelsomland. En begrenset økning av maks forretningsareal kan vurderes i detaljreguleringen. Formålet tjenesteyting kan romme mye, herunder barnehage, skole, helseinstitusjoner, kulturinstitusjoner, forsamlingslokale, treningssenter, legesenter. Det er utarbeidet en skolebehovsplan som konkluderer med at det ikke vil være behov for å plassere en skole i planområdet. Hvilke typer tjenesteyting kan være aktuelle i sentrumsområdet vil bli nærmere 24

25 spesifisert ved detaljregulering. Eksisterende barnehage i felt S3 kan i alle fall opprettholdes, men skal innpasses i den nye bebyggelsesstrukturen. Nærheten til Vevelstad stasjon gjør området attraktiv for kontor. Imidlertid ansees behovet som begrenset. Kontorarbeidsplasser skal først og fremst etableres i Ski, som er et av de viktige regionale knutepunktene i regionen Oslo/Akershus. Kontorareal i det nye senterområdet i Langhus begrenses derfor til maks m2. Dette ansees som tilstrekkelig for å dekke det lokale behovet. Høy tetthet av boliger både i og nær senterområdet er en viktig faktor for å kunne opprettholde et attraktivt tilbud av varer og tjenester, og for å skape liv i sentrum. I sentrumsområdet legges det derfor opp til en relativ høy utnyttelsesgrad med en høy boligandel, som resulterer i minst 250 boliger. Utbyggingen i S1 og S2 forutsetter at overflateparkering (innfartsparkering) flyttes til et parkeringshus, og at bussholdeplassen / snuplassen ved Gamle Vevelstadvei relokaliseres. Det er tatt inn et rekkefølgekrav i planbestemmelsene som sikrer at parkeringshuset og alternativ snu- og holdeplass for bussen er etablert før det tillates utbygging i sentrumsområdet. Vedrørende samspill mellom det nye sentret, dagens lokalsenter og mindre sentrer / nærbutikker på Langhus vises det til handelsanalysen og konsekvensutredningen. Ny bebyggelse Ny bebyggelse skal oppføres i maks 4.etasjer med en tilbaketrukket 5. etasje. En høyere bygningshøyde / etasjeantall og økning av utnyttelsesgraden kan bli vurdert i detaljreguleringen. I denne vurderingen vil det bli lagt vekt på kvalitet på uteoppholdsarealer, lekearealer og offentlige rom (sol-, skygge-, vindforhold og rommelighet), samspillet med tilliggende boligområder BB1 og BB4 og muligheter for innpasning av torg og lokalsenter. Plassering og utforming av bebyggelse vil bli nærmere vurdert i detaljreguleringen. Ny bebyggelse bør tydelig definere både Gamle Vevelstad vei og avgrensing av sentrumsområdet mot vest. Det skal sikres gode offentlige rom og offentlige møteplasser, herunder et større torg. Atkomst Delområdene skal ha atkomst fra Gamle Vevelstad vei. Gamle Vevelstadvei (o_v2) skal opparbeides som en bymessig gate. Avkjørselspunkter til de enkle feltene avklares i detaljreguleringen. Trafikken skal i størst mulig grad samles i noen få avkjørsler / kryss. Kjøreatkomsten og gang- og sykkelforbindelse gjennom S2 til idrettsanlegg skal opprettholdes. Flom Deler av området kan være flomutsatt. Minste kotehøyde for gulv første etasje er foreløpig satt til kote 105. Det er satt krav til at flomforhold må bli nærmere utredet senest i detaljreguleringen. Parkering Parkering skal skje under bakken med mindre grunnforholdene eller flom tilsier noe annet. 25

26 Krav om felles detaljregulering Utbyggingen av sentrumsområde, herunder fordelingen av funksjoner mellom delfeltene og samspill av senterområdet med omgivelsene, kan skje på ulike måter. For å sikre en helhetlig utvikling av sentrumsområdet kreves det derfor en felles detaljregulering for sentrumsområdene (S1, S2, S3) og relevante trafikkarealer (o_v2, PP/V, o_avg2, o_gs2, o_gv2 og BA/SA1). Utover det må utbygging i S1-S3 vurderes i sammenheng med eventuell bebyggelse i skråningene i BB1 og BB4, blant annet med tanke på atkomst, plassering av bebyggelse og sikring av gode uteoppholdsarealer Boligbebyggelse (BB1-BB4) Felt BB1 I området skal det oppføres blokkbebyggelse. Området er regulert til bolig fra før. I skråninger mot vest kan det oppføres terrassert bebyggelse. Bygningsmassen skal deles opp i mindre volumer. Arealene mellom bygningene skal ha et grønt preg. Det vil bli lagt vekt på en god estetisk utforming, terrengtilpasning og samordning med tilgrensende sentrumsbebyggelse i felt S3. På platået kan ny bebyggelse oppføres i maks 4 etasjer. Området ansees som egnet for flere mindre bygningsvolumer (punkthus). Plassering og utforming av bebyggelsen avklares nærmere i detaljreguleringen. Terrassert bebyggelse kan oppføres i maks 4-5 etasjer. I detaljreguleringen vil det bli lagt vekt på en god visuell virkning av bebyggelsen i overgang fra skråningen til platå. Eksempel på punkthusbebyggelse (Ås kommune, Granheimtunet) 26

27 Svømmehallen med tilhørende garderobe kan rives, og tilhørende parkeringsplass i så fall omdisponeres. Rivingen forutsetter at et nytt, minst tilsvarende anlegg er etablert et annet på Langhus. Idrettsparken (felt IA/T1 og IA1) kunne for eksempel være en aktuell lokalisering. Antall boenheter er ca Område skal ha kjøreatkomst direkte fra Vevelstadveien. Atkomst fra kryss Langhussenter / Vevelstadveien gjennom f_pp1 kan vurderes som et alternativ. For bebyggelse i vestvendte skråninger kan det vurderes atkomst fra Gamle Vevelstadvei gjennom felt S3. Eksisterende gangforbindelser gjennom BB1 mellom gangbru til Vevelstadåsen, Gamle Vevelstad vei og dagens lokalsenter skal opprettholdes. Eksisterende gangatkomst fra Gamle Vevelstad vei skal oppgraderes. Stigningen skal være maks 1:10. Parkering skal legges under bakken. Felt BB2 og BB3 Områder BB2 og BB3 omreguleres fra formål senter, forretning og kontor til bolig. Det kan oppføres blokker i maks 4 etasjer. Antall boenheter er ca Atkomst skal være fra Langhussenteret. Utbyggingen forutsetter utbedring av kryss Langhussenteret / Vevelstad veien. Terrenget i BB2 faller mot sør. I detaljreguleringen vil det legges vekt på god terrengtilpasning av bebyggelsen. Det kreves felles planlegging for BB2, BB3 og Langhussenteret (o_v3). Området BB3 er flomutsatt og grunnforholdene kan være vanskelig. Ved detaljregulering skal det gjennomføres supplerende undersøkelser for grunnforhold og flom. Parkering skal være under bakken. I BB3 kan det vurderes alternative løsninger med tanke på flom og grunnforhold. Felt BB4 Området er etter offentlig ettersyn redusert vesentlig. Den nordre delen er endret til kombinert formål bolig / idrett (nytt området IA/T1), og er omtalt i et eget kapittel (4.3.11). Dersom både BB4 og IA / T1 bebygges med boliger bør utviklingen av begge områder vurderes under ett. Området BB4 omreguleres fra idrett til bolig. Det ansees som ønskelig å ha en variert boligtilbud både i Langhus og innenfor planområdet. Bebyggelse på Langhus er i dag dominert av småhusbebyggelse. I områdene S1-3 og BB1-BB3 legges det opp til blokkbebyggelse med ca. 600 leiligheter. Boligtypen og tettheten er tilpasset områdenes beliggenhet og karakter. Samtidig ansees fremtidig behov for blokkleiligheter på Langhus som tilfredsstilt i disse områdene. Området BB4 er ut fra beliggenhet, topografi og størrelse egnet til småhusbebyggelse. Sentral beliggenhet / nærhet til Vevelstad stasjon tilsier imidlertid at man må oppnå en viss 27

28 tetthet. Det tillates oppført firemannsboliger, rekkehus, kjedehus og lavblokk (maksimal 3 etasjer). I skrånende terreng mot S1/S2 kan det oppføres terrassert bebyggelse i maks 4-5 etasjer. Når det gjelder tetthet legges ca. 3 boenheter / daa som retningsgivende til grunn, noe som gir ca. 50 boenheter. Tettheten er basert på erfaringstall fra andre sammenlignbare boligprosjekter, deriblant boligområdet Finstad nord. Parkering for lavblokk og terrassert bebyggelse skal legges under bakken. Avgrensning mot vest er definert av et område der spesielle hensyn til natur (bekk med kantsone) gjør seg gjeldende. Området skal ha atkomst fra Gamle Vevelstadvei gjennom S2 eller fra ny rundkjøring i kryss Vevelstadveien / Vevelstadåsen. Eksempel på konsentrert småhusbebyggelse med innslag av lavblokk og en tetthet på 3 boenheter / daa (Ski kommune, Finstad nord) Utnyttelsesgrad, høyder og atkomst vil bli avklart endelig ved detaljregulering. Det finnes en del viktige turvei- og gangforbindelser innenfor området BB4. Disse forutsettes hensyntatt ved detaljreguleringen, dvs. at de opprettholdes eller erstattes på en adekvat måte. Dette blant annet fordi økt utbygging i planområdet vil øke behov for å kunne gå turer i nærområdet. Omdisponering av både BB4 og IA /T1 fra idrett til bolig kan begrense utvidelsesmuligheter for idrettsparken. For IA/T1 er det satt krav til at det langsiktige behovet for idrett må være avklart, slik at konsekvensene av en omdisponering av kun BB4 (ca. 10 daa) vil være mindre. 28

29 4.3.3 Bolig og forretning (B/F) Området er bebygd med lokalsenter og boligbebyggelse. Størrelsen på senter er ca m2. Senteret inneholder i dag m2 forretninger i 1.etasje. I tillegg kommer m2 i underetasjen til tjenesteyting m.m. Eksisterende dagligvareforretning er på ca m2, og ønskes utvidet til ca m2. I planforslaget videreføres reguleringsformålet bolig / forretning. Det tillates ingen utvidelse av senterfunksjoner. Dette for å kanalisere etterspørsel i størst mulig grad til det nye sentrumsområdet S1-S3. Imidlertid økes forretning litt til m2, og dagligvarehandelen til m2. Dette for at senteret kan møte dagens krav og forventinger. Reguleringen medfører ingen vesentlige endringer i de faktiske forhold. Hvorvidt lokalsenter vil kunne opprettholde dagens tilbud vil være avhengig av samspill med det nye senteret. Dette er avhengig av mange faktorer. Handelsanalysen viser at det under visse forutsetninger vil i det minste være potensial for en nærbutikk Kirke (o_t1) Område er bebygd med en kirke og regulert til dette formål fra før. Reguleringsformål opprettholdes Institusjon (o_t2) Området er bebygd med bo- og servicesenter og regulert til dette formålet fra før. Reguleringsformålet opprettholdes og bestemmelser videreføres med liten justeringer Barnehage (o_t3) Området kan brukes til en 5- avdelings barnehage. Plasseringen må sees i sammenheng med fremtidig atkomst til og utforming av boligområdet BB4. For å sikre en helhetlig utvikling kreves det derfor felles detaljregulering for BB4 og barnehagetomt T3. Tomten er plassert slik at den ligger i nærheten av sannsynlig kjøreatkomst til boligområdet BB4 og at den gir minst mulig føringer for utforming av boligområdet for øvrig. Området skal ha atkomst fra Gamle Vevelstadvei gjennom S2 eller fra ny rundkjøring i kryss Vevelstadveien / Vevelstadåsen. Ved siden av området T3 åpner planforslaget for at de to eksisterende barnehagene i planområdet opprettholdes (felt S3 og IA/T1). Til sammen vil dette gi en god fleksibilitet og mer en nok kapasitet for å dekke behovet for barnehage som følge av utbyggingen i planområdet. I tillegg finnes det en reservetomt utenfor planområdet ved Vevelstadåsen Industri Området er ubebygd i dag og står topografisk og funksjonell i sammenheng med industriområdet nord for idrettsparken. Området reguleres til industri i tråd med kommuneplanens arealdel. Utbyggingen forutsetter detaljreguleringen Bensinstasjon Området er fra før regulert til bensinstasjon. Reguleringsformålet opprettholdes. 29

30 4.3.9 Idrett (IA1) og idrett / tjenesteyting (IA/T1) Området IA1 er dagens idrettspark og er regulert til dette formålet fra før. Området er i forhold til gjeldene regulering vesentlig redusert. Planforslaget legger opp til at et stort areal på ca. 30 daa sør for IA1 omreguleres fra idrett til bolig (se området IA/BB1). Området fremstår i dag som et naturområde, men kan helt eller delvis være en viktig arealreserve for å dekke eventuelle fremtidige behov for idrettsanlegg på Langhus. Det finnes en 11er gressbane som brukes av organisert idrett. Det må avklares hvorvidt den den skal opprettholdes eller reetableres i IA1. I nord er der omregulert en del til industriområdet (se pkt ). Dette har ingen betydning for idretten. Området IA/T1 er i dag bebygd med samfunnshuset, en midlertidig barnehage og en fritidsklubb. Området er i dag regulert til offentlig bebyggelse, og foreslås omregulert til kombinert formål idrett / tjenesteyting. Dette fordi arealet vurderes som en naturlig utvidelse / arrondering av idrettsområdet mot øst. Beliggenheten i lavt terreng nær hovedvegnett og dagens parkeringsplass gjør at arealet er godt egnet for større idrettsstadion. Dagens arealbruk bør i utgangspunktet flyttes til området S1-S3 for å styrke det nye senteret. Samtidig kan arealet for noen funksjoner være bedre egnet enn i senterområdet, for eksempel barnehagen. Det foreslås derfor at å åpne i en viss grad for tjenesteyting. Reguleringen betyr i praksis at området for idrettsparken utvides med ca. 13 daa i forhold til gjeldende regulering. Langhus IL har lansert en rekke forslag om hvordan området kan nyttes i framtida, deriblant etablering av et konkurransesvømmeanlegg (50 meter bane) og et regionalt fotballanlegg. Det vil være nok plass for begge anlegg i IA1 og / eller IA/T1. Samtidig er det langsiktige lokale behovet for idrettsanlegg på Langhus ikke avklart. Det er også tenkelig med alternative atkomst- og parkeringsløsninger, for eksempel et parkeringshus i søndre delen av o_ia/t1 istedenfor i S2 og atkomst fra kryss Vevelstad veien / Vevelstadåsen. På denne bakgrunnen stilles det krav om felles detaljregulering for IA1 og IA/T1 før det kan tillates ytterligere utbygging i området. Detaljreguleringen skal være basert på en vurdering av det langsiktige behovet (15-20 år) for idrettsanlegg på Langhus. Dersom området IA/BB1 ikke omdisponeres til bolig bør dets utvikling sees i sammenheng med utvikling av de andre idrettsområdene (IA1 og IA/T1). Avgrensning mellom IA1 og IA/T1 er ikke absolutt og kan justeres i detaljreguleringen. Hensikten med differensieringer er å tydeliggjøre at eventuell tjenesteyting skal plasseres nærmest sentrumsområdet og overordnet gang- og sykkelvei, og ikke langt inne i idrettsparken. Eventuell utbygging i felt o_ia/t1 skal ikke være til hinder for et eventuelt alternativ atkomstløsning fra ny rundkjøring Vevelstadveien / Vevelstadåsen. Kjøreatkomsten fra Berhagan begrenses fortsatt til kjøring til pumpehuset, driftsbygning og eiendommen gnr. 107, bnr. 1 og 2 (Møllerenga). 30

31 Kombinert formål BA/SA1 Området er i dag bebygd med to eneboliger med tilhørende uteoppholdsareal, og er inneklemt mellom jernbanen og det som skal blir det nye sentrumsområdet. Det anses som lite hensiktsmessig å opprettholde arealbruken på lengre sikt. Samtidig er alternativ arealbruk ikke ennå vurdert. Jernbane med tilhørende byggegrensen (per i dag maks 30 m fra midt nærmeste spor) gir restriksjoner for arealbruken, spesielt for konstruksjoner og bygninger. Sentrumsutvikling er ikke kritisk avhengig av dette arealet, men det kunne helt eller delvis brukes for supplerende funksjoner (sykkelparkering, plassdannelse ved stasjonen). I tillegg kunne også bekken integreres på en bedre måte. Arealet reguleres med kombinert hovedformål bebyggelse / samferdsel. Dette rommer også dagens bruk. Eventuelt alternativ arealbruk vil bli vurdert i forbindelse med felles detaljregulering av sentrumsområdet Kombinert formål IA/T1 Området var i planforslaget ved offentlig ettersyn del av området BB4 (bolig). Området fremstår i dag stort sett som et naturområde, men kan helt eller delvis være en viktig arealreserve for å dekke eventuelle fremtidige behov for idrettsanlegg på Langhus. Det finnes en 11er gressbane i området som er en del av idrettsparken / organisert idrett. Arealet til gressbanen er på ca. 7 daa. Området er i dag regulert til idrett, og foreslås omregulert til kombinert formål idrett / bolig. Avgrensning mot vest er definert av et område der spesielle hensyn til terreng, landskap, kulturminner, natur (bekk med kantsone) eller friluftsliv (viktige turveiforbindelser) gjør seg gjeldende. Eksisterende overordnete turveier / gangforbindelser gjennom området skal opprettholdes eller reetableres. Det tillates idrettsanlegg, firemannsboliger, rekkehus, kjedehus og lavblokk (maksimal 3 etasjer). Retningsgivende boligtetthet er 3 boenheter / daa. Dette gir ca. 100 boenheter. Begrunnelsen for boligtyper og tettheten er den samme som for området BB4 (se kapittel 4.3.2). Bolig tillates kun når det er dokumentert at det langsiktige behovet for idrett på Langhus er ivaretatt. I denne forbindelsen kan det blant annet være behov for at gressbanen helt eller delvis må erstattes. Eventuelt alternativ plassering i området IA1 eller IA/T1 må sees i sammenheng med det langsiktige behovet for idrett på Langhus og fremtidige utbyggingsplaner i idrettsområde for øvrig (felt IA1 og IA/T1). I forbindelse med boligutbygging kan gressbanen være et interessant areal for et sentralt lekefelt / strøkslekeplass. Endelig arealbruk, type idrettsanlegg, utnyttelsesgrad og høyder avklares ved detaljregulering. Detaljreguleringen skal være basert på en vurdering av det langsiktige behovet (15-20 år) for idrettsanlegg på Langhus. Utvikling av området bør sees i sammenheng med områder BB4, IA1 og IA/T1. Området skal ha atkomst fra Gamle Vevelstadvei gjennom S2 eller fra ny rundkjøring i kryss Vevelstadveien / Vevelstadåsen. Parkering for lavblokk skal legges under bakken. 31