REGULERINGSBESTEMMELSER Alternativ A3 Detaljreguleringsplan Smietangen Dato:, Vedtak: Bystyret sak 30/14

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER Alternativ A3 Detaljreguleringsplan Smietangen Dato:, Vedtak: Bystyret sak 30/14 1. GENERELT 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en byutvikling på det tidligere verftsområdet som åpner området for offentligheten og som bidrar til Langesund som et levende og mangfoldig bysenter. Planen legger til rette for en variert utvikling som vil gi økt bosetting i Langesund sentrum og samtidig gi offentlig tilgjengelige og attraktive møteplasser i tilknytning til sjøen. 1.2 Bilag til planen Prinsippene i bilag til planen (illustrasjonsplan og prinsippsnitt) skal være retningsgivende for videre prosjektering. 1.3 PBL 12-5 Arealformål BEBYGGELSE OG ANLEGG Bolig / Forretning / Offentlig/privat tjenesteyting / Bevertning BFT1 BFT4 Bolig / Fritidsbolig / Forretning / Offentlig/privat tjenesteyting / Bevertning BFFT Uteopphold U1, o_u SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Veg Kjøreveg Fortau Kombinert formål, kjørevei/parkering GRØNNSTRUKTUR Park Badeplass BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG Småbåthavn Badeområde Friluftsområde i sjø gjestebrygge V o_k o_f o_kp o_pa o_bp S1-S3 o_ba o_fo HENSYNSSSONER Faresone - Flom Sone med angitt særlig hensyn: Hensynssone bevaring av kulturmiljø 1

2 2. REKKEFØLGEKRAV 2.1 Det forutsettes samtidighet i opparbeidelse av arealer og ferdigstillelse av utbyggingen. 2.2 Tilhørende utearealer og områder for lek opparbeides samtidig med det enkelte bygg. 2.3 Det skal utarbeides utbyggingsavtale i tilknytning til planforslaget. 2.4 Tordenskjolds plass med atkomst for gående og kjørende, samt parkering, skal være ferdig opparbeidet før ferdigstillelse av utbyggingen. 3. DOKUMENTASJONSKRAV 3.1 Landskapsplan i målestokk 1: Ved søknad om ramme-/byggetillatelse skal det fremlegges landskapsplan for BFT1-4, BFFT og U1-U Landskapsplanen skal vise: - Bebyggelsens plassering og kotehøyder må vises i både plan og snitt. (Havnivå og eksisterende situasjon ved bryggene på Kongshavn bør også vises) - Illustrasjoner som viser fasader og materialitet - Terrengbehandling med kotehøyder og forstøtningsmurer med angitt kotehøyde - Utforming av utearealer; materialbruk og vegetasjon og eventuell skjerming - Plassering av faste plantekasser - Plassering av lekefunksjoner, møblering og kunstnerisk utsmykking - Areal på bakkeplan for parkering, inkludert HC-parkering og sykkelparkering - Belysning og skiltning - Sol-/skyggeforhold - Renovasjon - Offentlig vann og avløp - Overvannshåndtering Dersom det søkes om ramme-/byggetillatelse for kun deler av planområdet skal det ved søknaden vedlegges en helhetlig plan for utomhusarealene for hele planområdet. 3.2 Plan for trinnvis utbygging Ved søknad om rammetillatelse skal det utarbeides en plan for trinnvis utbygging hvor det angis når de ulike delområdene opparbeides. Det skal søkes å ferdigstille offentlig uteområder før boligene tas i bruk. 3.3 Geotekniske forhold Ved søknad om ramme-/byggetillatelse for peling og evt utfylling skal det foreligge geotekniske vurderinger av grunn og stabilitetsforhold. Ramme/byggetiltak må avklare tiltaket i forhold til havnivåstigning/hensynssone Ved utbedring av eksisterende bryggekonstruksjoner skal det vises aktsomhet. 3.4 Radon Kravene i TEK skal følges. 2

3 4. FELLESBESTEMMELSER 4.1 Miljø Ved planlegging og opparbeidelse av området skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. Det skal utarbeides miljøoppfølgingsplan som redegjør konkret for tiltakets løsninger mht. energi, massehåndtering, transport, avfallshåndtering, materialbruk, tiltak i sjø m.m. 4.2 Automatisk freda kulturminner Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig, og senest innen 3 uker om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. Kulturminnelovens 8 andre ledd) Ved søknad om inngrep eller tiltak som medfører endring av sjøbunnen, ved mudring, utfylling, peling, erosjon ved propellstrøm osv. skal søknad oversendes Norsk Maritimt Museum til uttalelse, jf. Lov om kulturminner 9 og 14 om undersøkelsesplikt og 10 om kostnadsdekning. 4.3 Utforming/estetikk Feltene BFT1-BFT4 og BFFT skal bebygges med urban bebyggelse Bebyggelsen skal ha høy arkitektonisk kvalitet og skal tilpasses omgivelsene med hensyn på volumoppbygging, farge og materialevalg Bebyggelsen i felt BFT1-BFT4 og BFFT kan oppføres med variere fasader, men materialbruk og farger skal avstemmes slik at utbyggingen danner et harmonisk hele Bygningene kan ha variert takform, men med hovedvekt på flatt tak. Det tillates takterrasser Ark og oppløft i takflaten tillates ikke Det skal benyttes et gjennomgående hovedmateriale i bebyggelsen, men enkeltbygg eller deler av bygningskroppene kan utføres i andre materialer. Dette for å sikre mangfold, kvalitet og stedsriktige løsninger Hver boenhet skal ha minimum 50 m2 uteoppholdsareal (MUA). Felt U1, o_u2, o_pa og o_bp samt balkonger/uteplass, takterrasser, lekeplass regnes som en del av uteoppholdsarealet Behov for sandlekeplass skal dekkes innenfor hvert felt Varelevering skal skje gjennom parkeringskjeller Det tillates ikke oppført balkonger eller terrasser på utsiden av byggegrense over offentlig arealformål. 4.4 Siktlinjer Gjennom planområdet skal det opparbeides minimum 5 gjennomgående siktlinjer i retning øst-vest i henhold til prinsippene vist i illustrasjonsplanen. Antall fritidsleiligheter må ikke overstige 30% av totalt antall leiligheter på noe tidspunkt i utbyggingen. Plassering av fritidsleiligheter avklares i forbindelse med byggesøknad, slik at det senere ikke kan byttes mellom faste boenheter og fritidsleiligheter Siktlinjene skal ha minimum bredde på 15 meter Det tillates kunstnerisk utsmykking. Elementene skal primært plasseres utenfor siktlinjene. 3

4 4.5 Parkeringskrav Utbyggingen skal tilfredsstille følgende krav til parkeringsdekning: Parkeringskrav BIL Parkeringskrav SYKKEL Gjesteparkering 3-4 roms m/felles 1 2 0,2 parkeringsanlegg 1-2 roms m/felles 1 2 0,2 parkeringsanlegg Forretning pr 100 m2 Min 0,75 maks 1,5 1,5 Restaurant / kafé pr 0,2 0,3 sitteplass Kontor 1,2 pr 100 m 2 1 pr 200 m Minimum 5 % av plassene i fellesanlegg skal tilrettelegges for funksjonshemmede Parkering skal i hovedsak skje på egen tomt. Parkering innenfor planområdet skal i hovedsak skje i p-kjeller under planområdet Minimum 50% av sykkelparkeringsplassene skal etableres på egen grunn og være overdekket og med muligheter for avlåsning Topp parkeringsdekke kan maksimalt ligge på kote +4,0 meter Det tillates at deler av krav til gjesteparkeringsplasser/hc-plasser dekkes innenfor felt V Det skal legges til rette for fleksibel bruk av parkeringsplassene i p-kjelleren Det skal tilrettelegges for HC-parkering både på bakkeplan og i p-kjeller. 4.6 Husholdningsrenovasjon Det må settes av tilstrekkelig plass for anleggelse av stasjonært avfallssug eller dypoppsamling innenfor planområdet. 4.7 Anleggsfase Det skal utarbeides en egen plan for avvikling av anleggstrafikk og transport av forurensede materialer hvor det skal legges vekt på forholdet til gående og syklende, oppholdsarealer samt støyforhold for nabobebyggelsen langs atkomstveiene. Planen skal godkjennes av kommunen. 4.8 Forurensningsloven Alle tiltak i forbindelse med utarbeidelse av plan skal behandles i henhold til Forurensningsforskriftene kapittel 2 og annet relevant lovverk. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Bolig / Forretning / Offentlig/privat tjenesteyting / Bevertning BFT Feltet tillates utnyttet til bolig. Feltet tillates også utnyttet til forretning og/eller offentlig/privat tjenesteyting og/eller bevertning Feltet tillates utbygget med maksimal utnyttelse lik 50 % BYA Maksimal tillatt gesimshøyde er 15 moh. Det tillates mindre justeringer av gesimshøyde ut fra dokumenterte behov og formål % av 1.etage bør oppføres med fri takhøyde minimum 3,5 meter for å tilrettelegge for mulig bruk av arealet til forretning/tjenesteyting/bevertning. Det tillates mindre justeringer av fri takhøyde ut fra dokumenterte behov og formål. 4

5 5.1.5 Siktlinjene skal holdes åpne, men det kan tillates oppført konstruksjoner inntil 2 meter fra bygningsliv og med høyde mindre enn 1,3 meter. Faste plantekasser skal vises på landskapsplanen. Plantekassene og vegetasjon i disse tillates med større høyde enn 1,3 meter, men skal primært plasseres utenfor siktlinjene Det tillates ikke båtopplagring eller lagring av båtutstyr i området Det tillates ikke båtopplagring eller lagring av båtutstyr i området. Det tillates ikke konstruksjoner som tilhengere, camingvogner, trampoliner, badestamper og lignende. 5.2 Bolig / Forretning / Offentlig/privat tjenesteyting / Bevertning, BFT2-BFT Feltet tillates utnyttet til bolig. Feltet tillates også utnyttet til forretning og/eller offentlig/privat tjenesteyting og/eller bevertning Feltet tillates utbygget med maksimal utnyttelse lik 50 % BYA Maksimal tillatt gesimshøyde er 23 moh Minimum 40% av 1.etage skal oppføres med fri takhøyde minimum 3,5 meter for å tilrettelegge for mulig bruk av arealet til forretning/tjenesteyting/bevertning Siktlinjene skal holdes åpne, men det kan tillates oppført konstruksjoner inntil 2 meter fra bygningsliv og med høyde mindre enn 1,3 meter. Faste plantekasser skal vises på landskapsplanen. Plantekassene og vegetasjon i disse tillates med større høyde enn 1,3 meter, men skal primært plasseres utenfor siktlinjene Det tillates ikke båtopplagring eller lagring av båtutstyr i området. 5.3 Bolig / Forretning / Offentlig/privat tjenesteyting / Bevertning, BFT Feltet tillates utnyttet til bolig. Feltet tillates også utnyttet til forretning og/eller offentlig/privat tjenesteyting og/eller bevertning Feltet tillates utbygget med maksimal utnyttelse lik 50 % BYA Maksimal tillatt gesimshøyde er 26 moh Minimum 40% av 1.etage skal oppføres med fri takhøyde minimum 3,5 meter for å tilrettelegge for mulig bruk av arealet til forretning/tjenesteyting/bevertning Det skal opparbeides en offentlig tilgjengelig og sammenhengende gang-trasé i en av tverraksene retning øst-vest gjennom område BFT4 og BFFT. Offentlig tverrakse skal utformes i henhold til universell utforming og med ledelinjer og taktilt belegg Siktlinjene skal holdes åpne, men det kan tillates oppført konstruksjoner inntil 2 meter fra bygningsliv og med høyde mindre enn 1,3 meter. Faste plantekasser skal vises på landskapsplanen. Plantekassene og vegetasjon i disse tillates med større høyde enn 1,3 meter, men skal primært plasseres utenfor siktlinjene Det tillates ikke båtopplagring eller lagring av båtutstyr i området. 5.4 Bolig / Fritidsbolig / Forretning / Offentlig/privat tjenesteyting / Bevertning, BFFT Feltet tillates utnyttet til bolig og fritidsbolig. Feltet tillates også utnyttet til forretning og/eller offentlig/privat tjenesteyting og/eller bevertning Antall enheter som benyttes som fritidsbolig skal tilsvare maksimalt 30% av totalt antall boligenheter i planområdet Feltet tillates utbygget med maksimal utnyttelse lik 50 % BYA Maksimal tillatt gesimshøyde er 29 moh Minimum 40% av 1.etage skal oppføres med fri takhøyde minimum 3,5 meter for å tilrettelegge for mulig bruk av arealet til forretning/tjenesteyting/bevertning Det tillates ikke fritidsboliger i 1. etasje. 5

6 5.4.7 Det skal opparbeides en offentlig tilgjengelig og sammenhengende gang-trasé i en av tverraksene øst-vest gjennom område BFFT og BFT Siktlinjene skal holdes åpne, men det kan tillates oppført konstruksjoner inntil 2 meter fra bygningsliv og med høyde mindre enn 1,3 meter. Faste plantekasser skal vises på landskapsplanen. Plantekassene og vegetasjon i disse tillates med større høyde enn 1,3 meter, men skal primært plasseres utenfor siktlinjene Det tillates ikke båtopplagring eller lagring av båtutstyr i området. 5.5 Vei, V og o_v Feltet tillates opparbeidet til offentlig gate Det tillates opparbeidet HC- og gjesteparkering på feltet Det tillates opparbeidet nedkjørsel til parkeringshus på feltet Utforming av nedkjøring til p-kjeller må tilpasses bygningsmiljøet rundt. 5.6 Kombinert formål: Kjørevei og parkering Feltet tillates opparbeidet til offentlig gate, parkering og fortau Det tillates opparbeidet HC- og gjesteparkering i området. 5.7 Uteoppholdsareal U Feltet er privat, felles uteoppholdsareal Det skal opparbeides en kjørbar gangvei med vendehammer innenfor området som skal dimensjoneres i henhold til krav for utrykningskjøretøy. Dette for å sikre nødvendig tilgang til bebyggelsen for utrykningskjøretøy og renovasjonsbiler, samt sporadisk flytte- og nyttetrafikk til boligene Området skal være åpent for offentlig ferdsel og tilknyttes område o_u2 med opparbeidet gangtrasé. Offentlig ferdselsåre i U1 skal tilknyttes o_u2 med opparbeidet gangtrasé som skal utformes i henhold til prinsipper for universell utforming Siktlinjene skal holdes åpne. Faste plantekasser og større konstruksjoner skal vises på landskapsplanen og skal primært plasseres utenfor siktlinjene. 5.8 Uteoppholdsareal, o_u Bryggeanlegget skal være offentlig og åpent for allmenheten Det skal opparbeides en sammenhengende havnepromenade Havnepromenaden skal være utformet universelt tilgjengelig. 5.9 Park, o_ PA Parkområdet skal være offentlig og åpent for allmenheten Parkområdet skal tjene som lekeareal (nærlek) for BF1-2 og BFT1-3 og det tillates oppføring av lekeapparater på feltet Badeområde, o_pa og o_ba Badeområdet skal være offentlig og åpent for allmenheten Det tillates anlagt bystrand og bryggekonstruksjoner tilrettelagt for bading/stuping i områdene Bryggekonstruksjoner skal ha tilstrekkelig belysning og ha redningsutstyr plassert i henhold til gjeldende regelverk. Ut mot enden av farvannet skal brygger merkes med markeringslys. Det skal brukes indirekte belysning for å unngå blending av sjøfarende. 6

7 Bryggekonstruksjonene skal tilpasses utforming på øvrige konstruksjoner i området Brygger ut mot sundet må dimensjoneres etter forholdene på stedet og tåle belastningen fra is, sjø og vind Det kreves tillatelse fra Kystverket for utleggelse av badebøyer Det tillates ikke båtoppankringer i badeområdet Småbåthavn, S1-S Småbåthavnene skal være privat eiet, men bryggeanleggets hovedkonstruksjoner skal være tilgjengelig for allmenheten Havneområder og brygger skal ha tilstrekkelig belysning og ha redningsutstyr plassert i henhold til gjeldende regelverk. Ut mot enden av farvannet skal brygger merkes med markeringslys. Det skal brukes indirekte belysning for å unngå blending av sjøfarende Utstikkere og brygger i forbindelse med småbåthavn skal tilpasses belastning fra is, vind og sjø, samt utforming på øvrige konstruksjoner i området I Kongshavns østside tillates ikke flytebryggeanlegg i S3. Båter må ligge utenfor brygge med landfeste uten akterfortøyninger. Innenfor område S2 tillates ikke utliggere. Innenfor område S1 tillates det søknader om tillatelse til tiltak i sjø for båter. Område o_fo er offentlig gjestehavn. Utstikkere tillates ikke. Søknader skal behandles av sektormyndigheter. Det vises til Kystverket der søknad krever tillatelse etter Havne- og farvannsloven. Konstruksjonene skal være flyttbare og enkle Friluftsområde i sjø gjestebrygge, o_fo Friluftsområdet skal være offentlig og åpent for allmenheten Det kan tilrettelegges for korttidsopphold for småbåter på inntil halvparten av kaifronten Øvrig del av kaifronten skal tilrettelegges for mulighet for direkte kontakt med havflaten i form av trapp eller tilsvarende. 6. HENSYNSSONER Faresoner, Flom årsflommen skal legges til grunn ved etablering av nye bygninger og spesielt viktig infrastruktur. Bygningskonstruksjoner, tekniske installasjoner etc. som ikke tåler fuktighet skal ikke ligger lavere enn kote +3,0 m. Bygningskonstruksjoner mm som ligger lavere enn kote +3,0 må utføres slik at de ikke tar skade av å stå under vann Garasjeanlegg tillates etablert under flomsonenivå under følgende forutsetninger: - Konstruksjoner dimensjoneres for å tåle belastninger ved flom - Det må etableres en innkjøringsterskel over flomsikkert nivå - Elektrisk anlegg må etableres i taket - Det må installeres egen pumpe for utpumping av flomvann - Det må utarbeides egen plan for evakuering Kulturmiljø Hensikten med hensynssonen er å sikre tilstrekkelig buffersone til det eksisterende kulturmiljøet i Langesund sentrum Søknad om tiltak etter plan- og bygningsloven (ombygging, nybygg, tilbygg og bygningsmessige endringer) i bevaringsområde skal sendes region kulturminnemyndighet for uttalelse. 7

8 7. ANDRE BESTEMMELSER 7.2 Mindre vesentlige unntak Mindre vesentlige unntak fra reguleringsbestemmelsene kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av Teknisk Utvalg som det faste planutvalg, innenfor rammen av Plan- og Bygningsloven. 7.3 Private servitutter Etter at disse bestemmelsene er trått i kraft, er det ikke tillat med private servitutter å etablere forhold som strider i mot denne plan og dens bestemmelser. 8