Utvalgssak. Vestby kommune - Plan, bygg, geodata PLM-03/09

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Sigrun Groth Tytlandsvik Arkiv: /L12/ 0180 Arkivsaksnr.: 08/626 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -3/ PLM-03/09 THON HOTELL - REGULERINGSPLAN Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Referat fra forhåndskonferanse Varsel om oppstart av regulering - annonse Uttalelse - Jernbaneverket Uttalelse Fylkesmannen i Oslo og Akershus Uttalelse Statens Vegvesen Rapport registreringer av automatisk fredete funn i planområdet Innsendt planforslag Brev sendt LPO Arkitekter mangler ved planforslag Svar - mangler ved planforslag Forslag til reguleringsbestemmelser PLM 11 Reguleringsplankart PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Tiltakshaver, Olav Thon Gruppen, ønsker å undersøke muligheten av å utvikle området sørvest for Gamle Mossevei til byggeområde for hotell med tilhørende anlegg. Området ligger øst for E6 ved avkjørselen til Vestby sentrum, ca 400 m fra Vestby stasjon og med gangavstand til sentrum. Planområdet ligger i et åpent kulturlandskap preget av store areal med dyrket mark og veianlegget E6. Vestby kirke med prestegård ligger vest for planområdet på den andre siden av E6. Forslagsstiller er LPO arkitekter. Planområdet omfatter eiendommene gnr/bnr 11/39, 11/58, 11/37 og 11/60 samt deler av eiendommene gnr/bnr 11/1, 5/1, 5/8, 161/24, 161/40 og 8/535. Planområdet avgrenses av E6 i vest, Kirkeveien i nord, Gamle Mossevei (FV6) og jernbanen i øst, og eiendomsgrensen mot gnr/bnr 5/1 i sør. Planområdet er 41,7 daa stort. Ved utbygging av nye E6 vest for planområdet ble flere mindre bygg på tomten revet og tomten brukt som midlertidig anleggsområde. I dag er planområdet ubebygd, med unntak av et mindre bygg som er en del av Telenors infrastruktur. Bygget står på egen tomt /gnr/bnr 11/60). Bortsett fra trafikk til og fra Telenors bygg brukes planområdet i dag i liten grad.

2 Side 2 av 7 Adkomst til planområdet er via en mindre vei langs jernbanen. Planområdet skråner mot sør. I planområdets østre del, langs E6, går det et bekkedrag. Ved bekkedraget er det noe høy vegetasjon som busker og trær, ellers er planområdet åpent med lav vegetasjon og grus. Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII Konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvesutredes. Planarbeidet ble kunngjort oppstartet i Østlandets Blad og Moss Avis 18. april Grunneiere og rettighetshavere ble varslet ved brev. Det har kommet inn slike forhåndsutalelser: Statens vegvesen Region Øst E6 er en stamveg med betydelig trafikkmengde. Det må forutsettes en byggegrense på minimum 100 meter langs E6 og dets rampesystem målt fra midte nærmeste kjøreretning. Det må videre forutsettes en byggegrense på 20 meter langs fv 6.06 og fv Det presiseres at byggegrense også gjelder parkering, interne veger og andre innretninger. Det er videre store trafikale betenkeligheter knyttet til ytterligere virksomhet i dette området, jf eksisterende og planlagte byggeområder. Ved fremtidig behov for endringer av Vestbykryssets utforming, ramper etc, vil ytterligere del av planområdet måtte beslaglegges. Tiltakets trafikale konsekvenser må utredes spesielt for Vestbykrysset (rundkjøring og rampesystem). Det må forventes krav om utarbeidelse av trafikkanalyse der alle trafikkgenererende elementer tas med. Det vil måte påregnes at Statens Vegvesen vil fremsette innsigelse til planen dersom de angitte byggegrensene ikke tas inn i planen. Det må også kunne dokumenteres at vegsystemet/evt ombygget vegsystem vil kunne takle ytterligere trafikk i dette området på en trafikksikkerhetsog avviklingsmessig tilfredsstillende måte. Trafikkanalyse er gjennomført. Det skal avholdes et møte med Statens Vegvesen for ytterligere avklaring/diskusjon. Jernbaneverket Region Øst Siden planområdet grenser inntil Østfoldbanens vestre linje vil dette få følger for bebyggelsen. Hovedregel i jernbaneloven angir byggegrense 30 meter fra nærmeste spors midtlinje, som bare fravikes i tilfeller der det foreligger særlige grunner. Dette vil i hovedsak gjelde i tettbygde strøk nær kommunikasjonsknutepunkt, og uttalelsen lister opp krav som må være oppfylt dersom det tillates bygg innenfor 30m-grensen. Dersom det i dette planarbeidet kommer forslag om fravik fra lovens hovedregel, må det foreligge en begrunnelse for dette, samt en redegjørelse for avbøtende tiltak og hvem som skal bekoste disse. Alle nødvendige tiltak skal nedfelles i reguleringsbestemmelsene. Planarbeidet må også ivareta nødvendige sikkerhetstiltak, deriblant gjerde mot sporet. Bygningsmassen er foreslått plassert innenfor anbefalte byggegrenser. Det skal settes opp gjerde/støyskjerm mot jernbanen før det gis brukstillatelse.

3 Side 3 av 7 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Kommunen må vurdere om planen krever konsekvensutredning. Miljøvernavdelingen: Planområdet ligger nær E6 og er svært støyutsatt. Miljøvernavdelingen forutsetter at støykravene gitt i TEK med tilhørende NS 8175 følges i det videre arbeidet. Landbruksavdelingen: Delen av planområdet som skal brukes til adkomst består i sin helhet av dyrka mark. Det presiseres at det skal legges til grunn en høy utnyttingsgrad når dyrka og dyrkbar jord omdisponeres til ubyggingsformål, jf RRL for samordnet areal- og transportplanlegging. Spesielt bør det utredes alternativer mht parkering for å få til en effektiv arealbruk til dette formålet. Kommunen har ansvar for å rapportere omdisponering av dyrka og dyrkbar jord i KOSTRA. Beredskapsstaben: Minner om kravet til risiko- sårbarhetsanalyse i tilknytning til planen. Forslagstillers kommentar Det er vurdert at planen ikke faller inn under krav til konsekvensutredning. Støykrav er definert i bestemmelsene. ROS-analyse er gjennomført. Innspillene tas for øvrig til etterretning. Akershus fylkeskommune Automatisk fredete kulturminner De topografiske forhold tilsier at planområdet har potensial for fornminner. Fylkesrådmannen vil således kreve arkeologisk registrering av planområdet iht kulturminneloven 9. Registrering er anslått til ca et ukeverk. Nyere tids kulturminner Planområdet tilhører området rundt Vestby kirke og prestegård og er vurdert å inneholde nasjonale verneinteresser i Registreringen av verdifulle kulturlandskap i Follo. I utformingen av et hotell i det aktuelle området må det legges stor vekt på virkningene i landskapet. Vi vil bemerke at hotellet vil komme forholdsvis nært kirkestedet. Det må tas hensyn til siktlinjer og virkninger mot prestegården, og fra prestegården og mot landskapet. Det er svært viktig å begrense byggehøyder og volum, og at det velges en material- og fargebruk som er tilpasset omgivelsene. Dersom planforslaget ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til vikningene i det nasjonalt viktige kulturlandskapet, vil fylkesrådmannen vurdere å legge planen fram for fylkesutvalget med forslag om innsigelse. Universell utforming Tilgjengelighet for alle må sikres i den grad det er mulig både ute og inne. Det vises til rundskriv T-5/99 B Tilgjengelighet for alle. Fra pkt 5 siteres: I så stor utstrekning som mulig bør tilgjengelighet oppnås gjennom hovedløsning. Andre regionale interesser Fylkesrådmannen vil også anbefale at det i bestemmelsenes krav til utomhusplan også nevnes sykkelparkering, som fortrinnsvis bør være under tak nær inngangspartiet.

4 Side 4 av 7 Det er gjennomført arkeologisk registrering av automatisk fredede kulturminner. Ingen funn ble gjort. Innspillet tas for øvrig til etterretning. Landbrukskontoret i Follo Landbrukskontoret i Follo vil informere om skjerpet jordvern, da det her er snakk om å nedbygge ca. 20 daa dyrkbar mark. Innspillet tas til etterretning. Hafslund Nett Hafslund Nett har linje-/kabelanlegg og stasjonsanlegg innenfor det aktuelle reguleringsområdet. I det videre planarbeidet må det tas hensyn til dette, og det vil få konsekvenser for bygg eller andre tiltak som kommer i konflikt med disse anleggene. Det må ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst tilhørende Hafslund Netts anlegg på området. Likeledes må det ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler eller oppfylling av terrenget som medfører reduserte høyde opp til luftledningsanlegg. Planområdet krysses av en 52 kv høyspenningskabel som er del av regionalnettet. Uttalelsen inneholder generelle restriksjoner for aktiviteter i nærheten av regionalnettkabler. Det er et byggeforbudsbelte på 1,5 m til hver side for kabelens ytterkant. Oppfylling av masser over kabeltraseer tillates ikke. Det er ikke på det nåværende tidspunkt tatt stilling til om det er kapasitet i eksisterende nett eller om det må igangsettes tiltak. Alle nye eller endrede elektriske forsyningsanlegg skal bygges iht Hafslund Netts spesifikasjoner, og alle tiltak skal dekkes av den eller de som utløser disse. Innspillet tas til etterretning. Revhaug gård Revhaug gård ser positivt på at næringslivet vil etablere seg i Vestby kommune. Planområdets vestre hjørne er i dag dyrket mark (selv om det er avsatt til næring i kommuneplanen). Revhaug gård kan være interessert i å selge dette området. Det dyrkede området sør for planområdet har innkjøring via planområdets østre del. Det forventes at planarbeidet tar hensyn til dette behovet, siden det er eneste mulige adkomst til området. I den foreslåtte planavgrensingen er eiendommen 5/1 (som i dag er dyrket mark) utenfor planområdet, planen påvirker derfor ikke dagens bruk. Adkomst til det dyrkede området skal sikres i planen. 2. VURDERING

5 Side 5 av 7 Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Reguleringsplanen anses å være i henhold til disse, med god tilknytning til hovedveinettet og nærhet til Vestby stasjon. Kommuneplanen Reguleringsplanen anses å være i henhold til denne. Området er i kommuneplanen avsatt til næringsutvikling, og hotellet er med på å videreutvikle Vestby tettsted. Konsekvenser for næringsliv og sysselsetting En realisering av planforslaget vil tilføre Vestby kommune noen nye arbeidsplasser innen hotell- og servicenæringen. Det er ellers antatt at konsekvensene for allerede eksisterende næringsliv vil være små. Konsekvenser for trafikk Asplan Viak har gjennomført en trafikkanalyse i forbindelse med reguleringsforslaget. Rapporten konkluderer med at kapasiteten i rundkjøringen ved adkomsten til hotellet er god for armen fra hotellet. Adkomsten vil bli bratt, mellom 7 % og 8 % på det bratteste. Konsekvenser for støy og annen forurensning Tiltaket (hotellet) er ingen støykilde i seg selv, men tiltaket vil føre til økt trafikk i området, noe som kan bidra til beskjeden økning av støy og luftforurensning lokalt. Konsekvenser for biologisk mangfold og naturressurser. Det biologiske mangforldet i området antas å ikke skille seg fra omkringliggende områder. Forslaget har ingen kjente konsekvenser for biologisk mangfold. Konsekvenser for kulturminner og -miljø Det er gjennomført en registrering av automatisk fredete kulturminner i forbindelse med varling av reguleringsplanen. Det ble ikke gjort funn i planområdet. Konsekvenser for landbruk Det er i dag i underkant av 7 daa dyrket mark innenfor planområdets søndre del. Ved regulering til hotell vil denne delen av planområdet bli bebygget eller benyttet til parkering. Den østre delen av planområdet foreslås regulert til landbruksområde, område for jord og skogbruk, for å ivareta vegetasjon og videreføre og sikre dagens grønne buffer langs E6. Konsekvenser for sikkerhet og beredskap Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med reguleringsforslaget. Det er ikke registrert forhold som må vies spesiell oppmerksomhet. Konsekvenser for landskap og estetikk Forslaget får ingen konsekvenser for overordnet grøntstruktur. Fylkeskommunen peker på at hotellet ikke bør være for høyt eller voluminøst av hensyn til Vestby kirke og prestegården med tilhørende kulturlandskap og siktlinjer i landskapet. Rådmannen mener at en på samme tid må ta hensyn til at hotellet vil bli liggende like ved E6, en svært trafikkert veg som også skiller prestegårdslandskapet og planområdet. Rådmannen ønsker at hotellet skal være et

6 Side 6 av 7 landemerke for Vestby. Et slikt signalbygg krever en viss byggehøyde. Modulkonseptet som er planlagt bygget i planområdet er lite stedstilpasset, og de innsendte tegningene viser at hotellet vil bli liggende lavt i terrenget. I reguleringsbestemmelsene er det derfor satt krav til maksimal gesimshøyde på cote I forbindelse med byggesaken vil det bli lagt vekt på stedstilpassing med tanke på material- og fargebruk. På denne måten vil bygget kunne framstå som et godt signalbygg samtidig som det tas hensyn til plasseringen i forhold til kulturlandskapet. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget har ingen kjente konsekvenser for barn og unge. Universell utforming Planforslaget gir bedret tilgjengelighet til og gjennom området ved at det etableres en offentlig vei med gang- og sykkelforbindelse. Hotellbygget vil være tilrettelagt for bevegelseshemmede. En paragraf om universell utforming er også inkludert i bestemmelsene. Energibruk Hotellbygningene er innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og det vil gjennom vedtekt i henhold til plan- og bygningslovens 66a bli krevd at hotellet knytter seg til fjernvarmeanlegget. Krav om bebyggelsesplan I forbindelse med reguleringsplaner blir det normalt ikke stilt krav om bebyggelsesplan. Hotellet som er planlagt i denne reguleringsplanen vil bli eksponert mot en stor mengde vegfarende, og bygget vil gi signal om kommunens holdning til byggeskikk. På grunn av dette samt hotellets plassering i kulturlandskapet, blir det i forslag til bestemmelser stilt krav til bebyggelsesplan. Annet Hotellet vil ha adkomstvei fra planlagt rundkjøring i Kirkeveien, jamfør reguleringsplan for Vestby Senter. Det er en forutsetning for brukstillatelse for hotellet at rundkjøringen er bygget og avkjøringen til planområdet er tilknyttet denne. 3. ALTERNATIVER Det anses ikke å være noen alternativer til planforslaget. 4. KONKLUSJON Tiltakshaver, Olav Thon Gruppen, ønsker å undersøke muligheten av å utvikle området sørvest for Gamle Mossevei til byggeområde for hotell med tilhørende anlegg. Planområdet avgrenses av E6 i vest, Kirkeveien i nord, Gamle Mossevei (FV6) og jernbanen i øst, og eiendomsgrensen mot gnr/bnr 5/1 i sør. Planområdet er 41,7 daa stort. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til framtidig næringsområde, og forslaget er således i tråd med planlagt bruk av området. Det er ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner i området. Planen vil medføre nedbygging av noe dyrkbar mark. Adkomstvei vil bli fra planlagt rundkjøring i Kirkeveien, jamfør reguleringsplan for Vestby Senter.

7 Side 7 av 7 Det innsendte forslaget er ikke i samsvar med signaler som tidligere er gitt fra kommunens side med tanke på bygghøyde og stedstilpassing. Et bygg på dette stedet vil framstå som et signalbygg for Vestby, og det er derfor stilt krav om godkjent bebyggelsesplan før det gis tillatelse til tiltak eller gjennomføres mindre tiltak. INNSTILLING: Forslag til reguleringsplan for Vestby avkjøring syd, med reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til reguleringsplan for Vestby avkjøring syd, med reguleringskart datert og reguleringsbestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Knut Haugestad Rådmann