Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - VANGTUNET - DETALJREGULERING 1.GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Vibeke Arnesen Arkiv: // 0219 Arkivsaksnr.: 11/ Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -5/ PLM -5/12 SAMLET SAKSFREMSTILLING - VANGTUNET - DETALJREGULERING 1.GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til Plankart PLM Planbestemmelser PLM Planbeskrivelse PLM Prosjektbeskrivelse PLM Illustrasjonsplan PLM Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus PLM Uttalelse fra Fylkeskommunen PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Administrasjonen fikk den inn forespørsel om oppstartsmøte for endring av deler av reguleringsplan for Randemjordet, etter dette kalt Vangtunet. Planområdet består av eiendommen 8/550 og utgjør ca m 2. Det grenser mot eksisterende boligbebyggelse og næring/bussoppstilling, samt mot regulert boligbebyggelse. Planområdet er i dag ubebygd og har ingen gjennomgangstrafikk. Området er i dag regulert både til byggeområde for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. For øvrig er det regulert trafikkområder og felles leke- og oppholdsareal. Fra Caspar Erlandsens vei er det i dag regulert offentlig vei, Vangjordet, inn på planområdet. Formålet med omreguleringen er å legge til rette for kun konsentrert småhusbebyggelse, og en økt utnyttelse innenfor området. Planområdet får atkomst fra Vangjordet. Offentlig vei er i planforslaget foreslått avsluttet i plangrensen. I tillegg til småhusbebyggelse foreslås felles garasjeanlegg, vei, uteoppholdsareal og lekeplass. Det har vært avholdt oppstartsmøte med kommunen den Forslagstiller har avholdt informasjonsmøte for naboer og andre interessert/berørte. Oppstart av planarbeidet ble varslet 24. januar Det kom inn 2 merknader til planarbeidet. Sammendrag av merknadene:

2 Side 2 av 6 1. Akershus Fylkeskommune Under registreringer i 2004 ble det påvist et automatisk fredet kulturminne, som ble undersøkt og fjernet. På grunnlag av arkivmateriale har Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Fylkesrådmannen viser til at prinsippet om universell utforming er nedfelt i formålsparagrafen i ny plan- og bygningslov, og ber om at tilgjengelighet for alle, inkludert personer med nedsatt bevegelse, syn, hørsel, samt nedsatt toleranse for forurensning og allergifremkallende stoffer, sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen forutsetter at planen utarbeides i samsvar med gjeldende overordnede planer for området. Basert på den oversendte informasjonen har Fylkesmannen ingen konkrete merknader. Fylkesmannens viser for øvrig til Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 13. mai 2011 samt til Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging av VURDERING Overordnede mål og formål Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan. Kommunen har et mål om en høyere utnyttelse i de sentrums- og stasjonsnære områdene. Administrasjonen mener derfor det er positiv med en høyere utnyttelse enn det dagens regulering åpner for. Verneinteresser Planens virkninger for kulturminnevernet er avklart gjennom reguleringsplanprosessen for Randemjordet. Det er funnet automatisk fredede kulturminner. Disse er undersøkt og fjernet. Naturmangfold Område er i dag ubebygd, og består av lav vegetasjon. Det er ikke gjort nyere undersøkelser av området, men administrasjonen vurderer at tilgjengelige databaser her gir et godt nok beslutningsgrunnlag. Det er ikke registrert biologisk mangfold innenfor, eller nært på området, og tiltaket antas således ikke å komme i konflikt med naturmangfold. Trafikk, atkomstforhold og parkering Området er i dag regulert til boligbebyggelse og dagens regulerte atkomst til området opprettholdes og opparbeides. Utnyttelsen økes og utbyggingsmønsteret endres noe i forhold til dagens regulering, og det er sannsynlig at dette kan gi noe endrede trafikktall. Administrasjonen mener at det må gjøres en konkret vurdering av hvilke endringer i trafikktallene reguleringsendringen vil kunne gi, samt hvorvidt dette påvirker situasjonen i tilkomstveiene.

3 Side 3 av 6 Regulert atkomstveg til planområdet er offentlig. Offentlig vei vil med endret regulering avsluttes i plangrensen, og vil gå over i felles privat vei inne på planområdet. Det reguleres ingen vendehammer i enden av den offentlige veien, men vertikalt på veien (parallelt med plangrensen) er det regulert offentlig gang- og sykkelvei. Gang- og sykkelvei kan ved behov benyttes som snuareal for bl.a. brøytebil. Ved oppstartsmøtet sa administrasjonen at dersom det var mulig burde atkomstvegen planlegges på en slik måte at den ikke innbyr til videre kjøring innover i planområdet, men samtidig på en slik måte at brannbiler ikke hindres unødvendig. Slik forslaget nå foreligger muliggjør det en rundkjøring inne på planområdet, og illustrasjonsplanen viser et forslag som vil trekke trafikken inn i området, ved at det legges opp til private parkeringer ved flere av bygningsvolumene. Forslagstiller mener dette er fordelaktig med tanke på bl.a. renovasjon, og at dette i utgangspunktet ikke skal være et problem. Forslagstiller mener videre at ulike tiltak tas i bruk for å begrense uønsket kjøring. Administrasjonen vurderer at en slik løsning kan synes uheldig for området og at løsningen bør vurderes i det videre planarbeidet. I dag er området i sydvest regulert til blandet formål, forretning/kontor/industri, og det er Schaus Transport som holder til på området. Administrasjonen ser at det i framtiden kan være aktuelt med et annet formål på en så sentral tomt. Det er ikke tidligere sikret en gangforbindelse sørover mot Vestby senter, og under oppstartsmøte ble det gitt signaler om at det er ønskelig at forslagsstiller regulerer inn en gangforbindelse sør i planområdet. Det må sørges for at denne gangforbindelsen blir allmenn tilgjengelig. Forslagstiller har lagt inn felles fortau og felles gang- og sykkelvei. Allmennhetens tilgjengelighet er foreslått ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelse. Administrasjonen mener at man i den videre prosessen må vurdere hvordan allmennhetens rett til gjennomgang best sikres. På bakgrunn av ovenstående vurderinger mener administrasjonen at man i det videre planarbeidet må se nærmere på hvordan man løser den interne trafikksituasjon. Det bør vurderes om det skal være offentlig vei og/eller fortau og gang- sykkelvei gjennom området i nord-syd retning. Det er riktig at det ikke åpnes for gjennomgangstrafikk, og ved en endring på tilgrensende tomt som muliggjør gjenomgangstrafikk mener administrasjonen det bør settes opp bom på gang- og sykkelveien, i plangrensen. Det må vurderes å ta inn bestemmelse vedrørende dette. Prosjektet legger til rette for 60 leiligheter, hvorav 56 på 70m 2 BRA og fire på 92m 2 BRA. Tiltakshaver foreslår en parkeringsdekning på 2,0 for byggeområde B1 og B2, og 1,75 for B3 B6. På bakgrunn av erfaring fra liknende prosjekter mener forslagstiller at det er tilstrekkelig. Kommunens parkeringsforskrift krever 2 plasser + 0,2 gjesteplasser pr. treroms leilighet. På bakgrunn av lokaliseringen nær sentrum og kollektivknutepunkt, samt et etter hvert godt handelstilbud, mener administrasjonen at foreslått parkeringsdekning kan vurderes som akseptabel. Plassene innenfor felles parkeringsareal skal ikke være reserverte. Det legges opp til parkering på terreng. Med bakgrunn i foreslått bebyggelsesstruktur synes dette akseptabelt. Bebyggelsesstruktur og estetikk Utnyttelse, Høyder, takform, tomtestørrelse I dag har område en utnyttelse på henholdsvis prosent tillatt bebygd areal (% -BYA) = 25 % og % -BYA = 35 %. Denne foreslås økt, men med noe variasjon mellom de ulike byggeområdene,

4 Side 4 av 6 slik at % BYA varierer fra 40 % til 55 %. Det foreslås maks gesimshøyde på 6 m og maks mønehøyde på 9,5 m, samt saltak med vinkel på Planområdet ligger sentralt i Vestby med nærhet til sentrum og jernbanestasjon (kollektivknutepunkt), og ut i fra nasjonale mål for bærekraftig areal og transportpolitikk er det ønskelig med en høyere utnyttelse enn det som ligger i dagens regulering. Det er satt av gode fellesarealer for lek, sentralt i planområdet, og administrasjonen mener at en %BYA på opptil 55% ikke er for høy. En høyere utnyttelse kunne ut i fra lokalisering vært ønskelig, men bebyggelsesstrukturen i området, med eneboligområder i nordvest og sydøst, gjør at en for høy bebyggelse kan være uheldig. Rekkefølgekrav Forslaget forutsetter at bare halve lekearealet trenger å være opparbeidet før det gis brukstillatelse for byggeområdene 1 5. Full opparbeidelse er knyttet til brukstillatelse for byggeområde 6, som er ment å skulle være siste byggetrinn. Resterende areal av f L forutsettes benyttet som riggplass. Administrasjonen mener i utgangspunktet at hele lekearealet burde være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse for boliger. Det er mulig at ett mindre areal er tilfredsstilende arealmessig, men administrasjonen mener at det er uheldig med riggareal inntil lekeområde for barn. Forholdet lekeareal/riggplass må belyses i risiko og sårbarhetsvurderingen. Administrasjonen vil etter offentlig ettersyn ta stilling til om bestemmelsen må endres. Virkninger for sikkerhet og beredskap For alle planer for utbygging skal det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse. I innsendt forslag er det ikke utarbeidet egen ROS-analyse. Forslagstiller viser til at relevante tema er drøftet under sine respektive punkter. På bakgrunn av tilbakemeldinger fra Fylkesmannen i andre saker mener administrasjonen at det må utarbeides en sjekkliste for ROS, og at relevante tema må drøftes i eget punkt, slik at det kommer klart frem hvordan sikkerhet og beredskap er vurdert. Utbyggingsavtale Det foreligger allerede en utbyggingsavtale for området mellom Systemhus prosjekt AS og Vestby kommune. 3. ALTERNATIVER Alternativt opprettholdes dagens regulering. 4. KONKLUSJON Planområdet ligger sentrums- og stasjonsnært og en økt utnyttelse i forhold til det som ligger i dagens regulering vurderes som riktig. Grunnet tilgrensende eneboligområdet er det likevel positivt at det fortsatt legges opp til en relativt lav bebyggelse, og en utnyttelse på % BYA= % er akseptabel. Vei- og trafikksituasjonen i området synes i utgangspunktet grei, men trafikktall og vurderinger må innarbeides i planbeskrivelsen. I tillegg må man i det videre planarbeidet se nærmere på hvordan man løser den interne trafikksituasjon, sett i sammenheng med bl.a. gjennomgangsmuligheter og interne trafikksituasjon. Det bør vurderes om det skal være offentlig vei og/eller fortau og gang- sykkelvei gjennom området i nord-syd retning. Det er

5 Side 5 av 6 riktig at det ikke åpnes for gjennomgangstrafikk, og må vurderes om planbestemmelsene skal sette krav om bom. Kombinasjon av lekeareal og riggplans synes lite heldig, og det må vurderes om hele lekearealet skal kreves opparbeidet før brukstillatelse for boliger kan gis. Med bakgrunn i lokaliseringen er det akseptabelt med en lavere parkeringsdekning, enn det kommunens parkeringsforskrift tilsier. Det må fylles ut en sjekkliste for risiko og sårbarhet, og aktuelle punkter må vurderes i punkt i planbeskrivelsen. RÅDMANNENS INNSTILLING: Forslag til detaljregulering for Vangtunet, med plankart datert xxx, bestemmelser datert og planbeskrivelse legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal følgende endringer gjøres - Trafikktall og vurdering innarbeides i planbeskrivelse - Sjekkliste for risiko og sårbarhet lages, og aktuelle tema vurderes under eget punkt i planbeskrivelsen. Blant annet må forholdet lekeareal/riggplass vurderes. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Repr. Pål Engeseth (H) fremmet følgende fellesforslag: Saken utsettes. Planutvalget ber administrasjonen gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Bør opprettholde parkeringsnormen. Lekeplass må være i rekkefølgebestemmelsene. Trafikk bør i minst mulig grad ledes inn i området. Vurdere parkering under bakken. Votering: Repr. Pål Engeseth s (H) felles forslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes. Planutvalget ber administrasjonen gå i dialog med utbygger for å skape mer fortetting og mer luft i planen. Bør opprettholde parkeringsnormen. Lekeplass må være i rekkefølgebestemmelsene. Trafikk bør i minst mulig grad ledes inn i området.

6 Side 6 av 6 Vurdere parkering under bakken. Eksp: Saken sendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Knut Haugestad Rådmann