Vestby kommune - Plan, bygning, oppmåling. Utvalgssak

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygning, oppmåling Utvalgssak Saksbehandler: Roald Haugberg Arkiv: /L12/ 0149 Arkivsaksnr.: 07/1641 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -3/ PLM-03/07 SAMLET SAKSFREMSTILLING - KRUSEBYEN REGULWERINGSPLAN - FØRSTEGANGSBEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1. Møteutskrift PL 27/06; vedtak om bygge- og delingsforbud Forhåndsvarsel om planoppstart; kunngjøring Forhåndsvarsel om planoppstart; brev til parter/myndigheter Utvidet forhåndsvarsel om planoppstart; brev til parter Høringsuttalelse fra Asbjørn Stenberg, gnr. 6/ Høringsuttalelse fra Hans Storødegård, g.nr. 6/ Høringsuttalelse fra Statens vegvesen Høringsuttalelse fra Akershus fylkeskommune Høringsuttalelse fra Arvid Agnor, g.nr 6/ Høringsuttalelse fra Statskog Høringsuttalelse fra Naturvernforbundet i Vestby Høringsuttalelse fra fylkesmannen i Oslo og Akershus Høringsuttalelse fra Rolf Ottersen, g.nr. 6/9, Bjørlien Div. fylkeskommunen/kommunen om kulturminneund. okt/nov Reguleringsplan Krusebyen; plankart PLM 16. Reguleringsplan Krusebyen; planbestemmelser PLM 17. Planbeskrivelse Krusebyen PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Krusebyen er et eldre bebygget villaområde som har vært gjenstand for noe fortetting og et visst byggepress, bl.a med småhusprosejkt på en større tomt. Området er uregulert og i kommuneplanen forutsatt nyttet til i hovedsak boligformål. For å sikre en tilfredsstillende styring med den videre boligfortettingen i Krusebyen, vedtok planutvalgeet i møte å nedlegge bygge- og delingsforbud etter plan- og bygningslovens 33 i påvente av at reguleringsplan vedtas. Bygge- og delingsforbudet utløser krav om at kommunen vedtar reguleringsplan i løpet av to år; reguleringsplan for Krusebyen må etter dette være ferdigbehandlet senest i april Fra kommunen ble det i kunngjøring og to brev varslet planoppstart, med en planavgrensning som i tillegg til Krusebyen også omfatter den uregulerte bebyggelsen i Bjørlistubben og planlagt gang-/sykkelvei langs Hvitstenveien som naturlig bør reguleres sammen med Krusebyen. I tillegg ble det varslet at reguleringsplanen bør omfatte dyrket mark syd for

2 Side 2 av 5 Hvitstenveien (Arvid Agnor og Rolf Ottersen), fordi disse områdene inngår som en del av det viktige kulturlandskapet rundt Vestby kirke og prestegård, jfr den nye kommuneplanen som ble vedtatt sommeren I tilknytning til oppstartvarselet, har det innkommet 9 høringsuttalelser: Asbjørn Stenberg g.nr 6/51 som i medhold av en avtale med Statskog har rett å kjøpe en riggtomt benyttet som vedtomt i 20 år. Tomten ønskes innlemmet i planen da er egnet til bolig, ferdig oppfylt med stein/pukk og ligger byggeklar inntil vann- avløpsledninger og boligvei (Bjørliveien). Hans Storødegård g.nr 6/795 ervervet boligeiendom som var inngjerdet og har levd i den tro at de eide hele tomten. I ettertid har det vist seg at 336 m 2 av tomten eies av kommunen. Han ønsker arealet ervervet og innlemmet i boligtomten. Statens vegvesen anbefaler gjeldende byggelinje mot Erikstadveien øket fra 15 til 20 meter for å sikre en bedre beskyttelse mot trafikkstøy. Bebyggelsen i Krusebyen ligger i dag delvis innefor rød støysone (> 64 db) og delvis innenfor gul støysone (55-64 db). Kommunen bes også om å vurdere behovet for gang-/sykkelvei langs Erikstadveien. Akershus fylkeskommune påpeker krav om kulturminneundersøkelser og viser i egen korrespondanse til at også jordbruksarealer som reguleres til fortsatt landbruk, skal undersøkes ved hjelp av gravemaskin/sjakting. Det vises til at kulturlandskapet rundt kirken er vurdert å ha verdi i nasjonal sammenheng. Nye tiltak i planområdet må tilpasses kulturminneverdiene og vurderes landskapsmessig nøye. Det vises til rikspolitiske retningslinjer for barn/unge hvor det fremheves at arealer og anlegg for barn/unge skal være sikret mot forurensning, støy og fare og at det i nærmiljøet finnes egnede arealer for lek og samhandling. Kommunen bes i planleggingen om å følge opp nye krav til universell utforming (tilgjengelighet for alle grupper m.m.) Arvid Agnor g.nr 6/823 ønsker at deler av jordet mellom Erikstadveien og Krusebyveien, opp mot kirken, reguleres til boligformål da bl.a. kloakkummer på jordet vanskeliggjør jordbruksdrift. Statskog har ingen merknader til oppstarten. Naturvernforbundet i Vestby har foreløpig ingen merknader til planarbeidet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser til at deler av området inngår i et viktig kulturlandskap med jordbruksarealer og varsler at innsigelse kan bli aktuelt hvis det fremmes planforslag i strid med kommuneplanen i et så verdifullt kulturlandksap. Registrert dam i området bes ivaretatt ut fra hensynet til biologisk mangfold; reguleres grønn

3 Side 3 av 5 Rolf Ottersen g.nr 6/9 anmoder om at gården hans ikke reguleres til landbruksformål da dagens båndlegging i kommuneplanen, til LNF med særskilte kulturlandskapsinteresser, gir et sterkt nok offentlig vern av området. Det hevdes at kommunen mangler lovhjemmel til slik regulering. Med grunnlag i godkjent kommuneplan og de innkomne forhåndsuttalelsene, har kommunen utarbeidet forslag til reguleringsplan med bestemmelser. Planen er nærmere beskrevet i egen planbeskrivelse. Det vises til plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, dok VURDERING Vedlagte planbeskrivelse sammen med reguleringskart og bestemmelser beskriver plansituasjonen, den foreslåtte planløsning i forhold til overordnede forutsetninger og innkomne forhåndsuttalelser samt konsekvensene av reguleringsplanen. Det framlagte materialet tilfredsstiller plan- og bygningslovens krav til dokumentasjon og planen kan fremmes for førstegangsbehandling i plan- og miljøutvalget (PLM). Sett fra rådmannens ståsted kan det være aktuelt å reise spørsmål ved følgende problemstillinger i den reguleringsplan som nå legges fram: Det kan for å redusere trafikkbelastningen på Krusebyveien samt opprettholde eneboligområdets karakter for å unngå mulig nabosjenanse, være aktuelt å å fremme planen uten konsentrert bebyggelse. I så fall må byggeområde B2 endres til frittliggende småhusbebyggelse. Det er lagt noe strenge krav til byggehøyder og takvinkler for å sikre at bebyggelsen noenlunde tilpasses det som særpreger nåværende byggeområde. Hvor viktig dette er, beror på et estetisk skjønn, jfr plan- og bygningslovens Jordbruksområder mellom Krusebyen og Hvitstenveien er regulert til landbruk for å sikre landbruket og det viktige kulturlandskapet best mulig mot framtidig nedbygging. Dette delvis i strid med grunneiers syn. Er det tilstrekeklig å benytte det vern som ligger i rettskraftig kommuneplan og som i større grad gir åpning for endret arealbruk ved senere kommuneplanrevisjoner? Bør det, som antydet fra Statens vegvesen, reguleres for gang-sykkelvei langs Erikstadveiens nå? I så fall må dette fremgå av vedtaket ved førstegangsbehandlingen, slik at planen som legges ut til offentlig ettersyn viser en slik løsning og berørte parter kan uttale seg. Med unntak av siste kulepunkt, kan alle de nevnte problemstillinger utstå til sluttbehandlingen og drøftes i lys av høringsuttalelsene. 3. ALTERNATIVER Det henvises til rådmannens vurdering ovenfor, hvor aktuelle alternativer er synliggjort.

4 Side 4 av 5 4. KONKLUSJON Forslag til reguleringgsplan for Krusebyen er tilfredsstillende utredet i forhold til plan. Og bygningslovens bestemmelser og saken legges fram for førstegangsbehandling i plan- og miljøutvalget med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert INNSTILLING: Krusebyen reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , vedtas utlagt til offentlig ettersyn og sendt parter og myndigheter på høring i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Repr. Steinar Setten (Ap) fremmet følgende tilleggsforslag: Før planen legges ut innarbeides gang- og sykkelvei i 2 alt. langs Erikstadveien. Alt 1: Gang- og sykkelvei i sin helhet på østsiden. Alt.2: Gang- og sykkelvei delvis langs østsiden. Rådmannens innstilling med endringsforslag fra Steinar Setten ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Krusebyen reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , vedtas utlagt til offentlig ettersyn og sendt parter og myndigheter på høring i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens Før planen legges ut innarbeides gang- og sykkelvei i 2 alt. langs Erikstadveien. Alt 1: Gang- og sykkelvei i sin helhet på østsiden. Alt.2: Gang- og sykkelvei delvis langs østsiden. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, Knut Haugestad Rådmann

5 Side 5 av 5