Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - VESTBY HYTTEPARK - REGULERINGSPLAN 2.GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Vibeke Arnesen Arkiv: // 0184 Arkivsaksnr.: 08/1077 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -26/ Plan- og miljøutvalget PLM -12/ Kommunestyret K -15/ K-15/11 SAMLET SAKSFREMSTILLING - VESTBY HYTTEPARK - REGULERINGSPLAN 2.GANGS BEHANDLING Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til Støyberegninger Analyse/vurdering av risiko og sårbarhet Mosseregionens Interkommunale Brann- og Feiervesen uttalelse til offentlig ettersyn Fylkesmannens uttalelse til offentlig ettersyn Statens Vegvesens uttalelse til offentlig ettersyn Akershus Fylkeskommunes uttalelse til offentlig ettersyn Naturvernforbundet i Vestbys uttalelse til offentlig ettersyn Planbeskrivelse PLM/K Planbestemmelser PLM/K Plankart PLM/K SAKSFREMLEGG FØR 1. GANGS BEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER Oppstart av planarbeid ble varslet Det kom inn 5 merknader til varselet. Sammendrag av de innkomne merknadene til varselet: 1. Hafslund Nett AS har en generell uttalelse angående forholdet til Hafslund Netts linje- /kabelanlegg og stasjonsanlegg og ber om anleggene tas hensyn til i det videre planarbeidet om det skulle bli konflikt mellom disse og framtidig bebyggelse. 2. Broder Hansen, gnr 45 bnr 2, bor ca. 200 meter lenger inne i Drøbaksveien enn hytteparkens avkjøring og påpeker at selv om denne veien, med tilhørende gang- og sykkelveg, er forkjørsvei, er det få som overholder vikeplikten. Hansen mener derfor det bør være fullstopp-skilt med blinkende lys ved avkjøringen fra hytteparken. 3. Statens Vegvesen skriver at det er vanskelig å ta stilling til varselet da det inneholder lite informasjon om trafikale konsekvenser og eksisterende virksomhet i området og erfaringer med dette. Det påpekes videre at kommuneplanbestemmelse 6 fastsetter en byggegrense/miljøsone på 100m /150m på begge sider av E6. Statens Vegvesen skriver

2 Side 2 av 7 også at det må påregnes innsigelse til planforslaget da det ikke er i samsvar med vedtatt kommuneplan. 4. Fylkesmannen i Oslo og Akershus varsler innsigelse til planforslaget om forslaget innebærer omdisponering av jordressurser i strid med kommuneplan. Fylkesmannen forutsetter at støykravende gitt i Teknisk forskrift med tilhørende Norsk Standard 8175 følges ved en eventuell planlegging og oppføring av overnattingsanlegg. Videre anbefales det ikke avsatt reguleringsformål som kan åpne for støyfølsom bruk av området. 5. Akershus fylkeskommune ber om at kulturminneregistreringer blir gjennomført og at en SEFRAK-registrert bygning i området søkes bevart og tatt hensyn til i planarbeidet om bygningen er i brukbar stand. Det anbefales også at konsekvensene med hensyn til kulturlandskapet vurderes i planarbeidet. Fylkesrådmannen minner om retningslinjer vedrørende barn og unges interesser og vedrørende universell utforming. Fylkesrådmannen mener også det er uheldig å omdisponere et så stort LNF-område til byggeområde uten at det har vært vurdert som del av en kommuneplanrullering. 2. VURDERING På bakgrunn av Statens Vegvesen og Fylkesmannen sine innsigelsesvarsler har forslagsstiller innskrenket planområdet slik at planområdet som nå legges fram for behandling i hovedsak er i samsvar med gjeldende kommuneplan. Etter at planområdeavgrensingen er blitt innskrenket er ikke lenger LNF-områder berørt i vesentlig grad. Den SEFRAK-registrerte bygningen fylkeskommunen skriver om blir også liggende utenfor planområdet etter at avgrensingen ble endret. Statens Vegvesen viser til kommuneplanbestemmelse 6 som fastsetter byggegrense langs E6 = 100/150 meter. Administrasjonen påpeker at dette kun gjelder i uregulerte områder, og da området det her er snakk om er regulert, vil bestemmelsen ikke være gjeldende i dette tilfellet. Den foreslåtte byggegrensen er lik som i gjeldende reguleringsplan; 50 meter fra avkjøringsrampen mot E6. Høydebestemmelsene er endret i forhold til gjeldende reguleringsplan for å gi rom for større bygg, for eksempel svømmehall. Det er ikke foreslått regulert takform i området, av samme årsak. I gjeldende reguleringsplan var %BYA = 30 % og parkeringsplasser kom i tillegg til dette. Da parkeringsplasser i følge dagens regelverk skal være inkludert i BYA, har administrasjonen foreslått en %BYA = 70 %. Krav til parkeringsplasser vil følge av parkeringsforskriften. Da Drøbakveien er en kommunal vei, blir Broder Hansens kommentar oversendt kommunalteknikk for uttale ved offentlig ettersyn. Øvrige vurderinger framkommer i den vedlagte planbeskrivelsen. 3. ALTERNATIVER Det anses ikke å være aktuelle alternativer. 4. KONKLUSJON

3 Side 3 av 7 Forslag til detaljregulering Vestby hyttepark er i hovedsak i overensstemmelse med kommuneplanens arealdel, og anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNENS INNSTILLING: Forslag til detaljregulering Vestby hyttepark med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jamfør plan- og bygningslovens Forslag om å oppheve deler av reguleringsplanene "Ny E6, Vestby - Rød - Ås grense" og "Rød veiserviceanlegg" som overlappes av reguleringsforslag Vestby hyttepark, legges samtidig ut til offentlig ettersyn jamfør plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering Vestby hyttepark med plankart datert , planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jamfør plan- og bygningslovens Forslag om å oppheve deler av reguleringsplanene "Ny E6, Vestby - Rød - Ås grense" og "Rød veiserviceanlegg" som overlappes av reguleringsforslag Vestby hyttepark, legges samtidig ut til offentlig ettersyn jamfør plan- og bygningslovens VIDERE SAKSFREMLEGG ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn fra til Det innkom 5 bemerkninger. Det er ikke kommet innsigelse til planforslaget. Sammendrag av bemerkninger til offentlig ettersyn: 1. Mosseregionens Interkommunale Brann- og Feiervesen Viser til gjeldende lover og forskrifter. Viser til at det må tilrettelegges for brannvesenets kjøretøyer, og tilstrekkelig tilgang på slokkevann. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Positiv til at planområdet er innskrenket slik at det i hovedsak samsvarer med gjeldende kommuneplan. Påpeker at 7 dekar av planområdet er avsatt til LNF-område i kommuneplanen, og understreker at forslaget ikke må gi negative konsekvenser for omkringliggende landbruksareal og kulturlandskap. Kommunen må rapportere om omdisponering av dyrka og dyrkbarmark etter vedtak av regulering. 3. Statens Vegvesen (SVV) Byggegrense på 50m fra avkjøringsrampen mot E6 kan aksepteres, men denne må tydelig fremgå av kart og bestemmelser. Byggegrensen omfatter også parkering, kjørevei etc.. Grunnet støy må det imidlertid vurderes om byggegrensen bør være større. Planområdets beliggenhet ved E6 tilsier at det ikke bør tilrettelegges for lekeplass/ utendørsaktiviteter pga. støy, forurensning, trafikkfare, jf rpr for å styrke barn og unges interesser i

4 Side 4 av 7 planleggingen. Savner opplysninger om størrelse på bygg samt forventet trafikkmengde og trafikkfordeling. Det er viktig å tilrettelegge for rasteplass, forutsettes medtatt i videre planlegging. Det er ikke aktuelt med atkomst direkte fra avkjøringsrampe fra E6. Det må framgå av bestemmelsene at atkomst skal skje fra kommunal veg Drøbakveien. 4. Akershus Fylkeskommune Fylkesrådmannen mener administrasjonen har gitt for vide og utydelige rammer for utnyttelsen ved å øke BYA til 70 %, da dette åpner for en svært stor byggningsmasse særlig om parkering legges delvis under bygninger. Fylkesrådmannen anbefaler at u-graden settes til BYA 30 %. For øvrig synes planen å være i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplaner/-delplaner. Arkeologiske registreringer er gjennomrørt i Det er ikke påvist automatisk fredete kulturminner. Undersøkelsesplikten anses oppfylt. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeider i felt gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente forminner i området. Alle forminner er fredet og fylkeskommunen må straks varsel ved funn. 5. Naturvernforbundet i Vestby Kritisk til en del punkter i planbeskrivelsen. Med forbehold om at man tar hensyn til Naturvernforbundet sine betenkeligheter, knyttet til mulig bevaringsverdig biologisk mangfold og at dette ikke fører til ytterligere etablering av næringsvirksomhet vest for E6, motsetter Naturvernforbundet ikke de tiltak som omfattes av denne høringssaken. Stiller spørsmål ved om det er foretatt el vil bli foretatt undersøkelser som eventuelt bekrefter at det ikke er biologisk mangfold innenfor planområdet. Endringer etter offentlig ettersyn Forslaget er endret etter offentlig ettersyn: Utnyttelsen er redusert fra 70 % BYA til 60 % BYA. Det er lagt inn i bestemmelsene at atkomst skal være via felles avkjørsel fra Drøbakveien. Bestemmelse vedrørende universell utforming er tatt ut, da disse forhold styres av teknisk forskrift. Bestemmelse vedrørende høyde er endret til: Maksimal møne- og gesimshøye er 11 meter, for å tydeliggjøre at bebyggelse kan ha flatt tak med gesims på 11 meter. Planforslaget I dag er området i hovedsak regulert til rasteplass. En del er regulert til bensinstasjon og kaffe/bevertning (plan id 0067 fra 1996) og en del er midlertidig anleggsområde som skal tilbakeføres til landbruk (plan id 0084 fra 1993). I kommuneplan 2007 er det avsatt til henholdsvis erverv nåværende (veiserviceanlegg) og lnf. Store deler av området har vært benyttet til massedeponi i forbindelse med etableringen av ny E6. I dag er det i nord etablert en oppstillingsplass for campingvogner/bobiler, og i sydvest en gruset parkeringsplass i tilknytning til et ankomsthus for hytteparken som ligger i nord. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for etablering av ulike typer reiselivs- og aktivitetsanlegg og/eller vegserviceanlegg. Tiltak er tenkt som en utvidelse og videreutvikling av hytteparken som ligger nord for planområdet. Reguleringen er relativ åpen i forhold til type utvikling, og muliggjør en rekke tiltak hytter og leiligheter for utleie, servicebygg, svømmehall, ridebane, rasteplass, bevertning med mer. Planområdet skal ha adkomst fra Gamle Drøbakvei via felles avkjørsel som eksisterer i dag. 2. VURDERING

5 Side 5 av 7 Formål Planforslaget som fremlegges er i hovedsak i tråd med gjeldende kommuneplan, og administrasjonen mener en videreutvikling av turistnæringen i området kan være positiv. En mindre del av planområdet er i kommuneplanen avsatt som LNF-område, men området er i dag preget av å ha vært massedeponi og av etablert areal for campingvogner/bobiler. Massene som ligger på området skal ikke være egnet til jordbruk, og arealet ligger mellom to områder avsatt til næring. Administrasjonen ser ingen grunn til at området skal tilbakeføres til LNFområde. Formålet er relativt åpent i forhold til type reiselivsnæring, og åpner for en rekke tiltak. Med tanke på plassering nær tilknyttet av/påkjørings kryss til hovedvei, mener administrasjonen at dette er akseptabelt. Verneinteresser Det er foretatt arkeologiske registreringer i området. Det er ikke påvist fredede kulturminner. Naturmangfold Naturvernforbundet har stilt spørsmål ved om det er eller vil bli foretatt registreringer av biologisk mangfold innenfor planområdet. Det er ikke foretatt nye registreringer i forbindelse med planområdet, men det er i forbindelse med Siste sjanse registreringene i foretatt relativt grundige registreringer i Vestby kommune. Området er regulert i dag, og har i forbindelse med etableringen av nye E6 vært benyttet til massedeponi. Administrasjonen har ikke funnet det nødvendig å kreve registreringer i forbindelse med omreguleringen. Trafikk og atkomstforhold SVV har bemerket at de savner opplysninger om størrelse på bygg samt forventet trafikkmengde og trafikkfordeling. Planområdet ligger i nær tilknytning til trafikkområde for av-/påkjøring til nasjonal hovedvei. I tilknytning til trafikkområdet er det etablert bensinstasjon samt bevertning. Av- og påkjøringsramper til E6 har svært god kapasitet i forhold til trafikken i området og det er lite sansynlig at foreslått regulering vil medføre trafikale problemer. Bebyggelse og anlegg Byggegrensen på 50 m fra avkjøringsrampen mot E6 er akseptert av SVV, selv om de påpeker at støyen i området tilsier at byggeavstanden burde være større. Vestby kommune fikk i januar i år oversendt nye støysonekart for kommunen fra SVV. Dette viser at rød støysone, for planområdet, i hovedsak gjelder området utenfor foreslått byggegrense, og at området innenfor byggegrensen da i hovedsak omfatter gul eller hvit støysone. På bakgrunn av dette, samt at det i reguleringsbestemmelsene er regulert at parkeringsarealene skal ligge øst for framtidig bebyggelse, mener administrasjonen at byggegrena på 50 m er akseptabel. %BYA ble før offentlig endret fra 30% til 70% på bakgrunn av at parkeringsplasser, etter gjeldende regelverk, skal inngå i beregningen. På bakgrunn av Fylkeskommunens bemerkninger og diskusjon med forslagstiller og tiltakshaver er % BYA reduser til 60 %. En slik utnyttelse, sammen med byggegrensene og tillatt gesims-/mønehøyde gir fortsatt relativt vide rammer. Administrasjonen mener imidlertid dette er nødvendig da det er ønskelig at reguleringen skal være åpen i forhold til type reiselivsanlegg. Selv om BYA på 60 % åpner for en bygningsmasse med veldig stort fortavtrykk, dersom parkering legges inn under bebyggelsen og ikke på terreng som er hensikten, så tilsier formålet at det ved de fleste

6 Side 6 av 7 løsninger/tiltak vil måtte avsettes en god del åpne arealer. Gjennom reguleringsbestemmelsene er det regulert at alle leke- og aktivitetsanlegg skal ligge vest for framtidig bebyggelse, slik at disse ligger mest mulig skjermet for støy. Møne-/gesimshøyde er satt til 11 m, for å gi rom for større bygg, som for eksempel svømmehall. Dette synes akseptabelt. 3. ALTERNATIVER Det antas ikke å være aktuelle alternativer. 4. KONKLUSJON Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for etablering av ulike typer reiselivs- og aktivitetsanlegg og/eller vegserviceanlegg. Rammene i reguleringen er relativt vide for å åpnefor flere mulige utviklinger innenfor reiselivsnæringen. Administrasjonen har konkludert med at dette er akseptabelt i dette området. Forslag til detaljregulering Vestby Hyttepark er i hovedsak i overensstemmelse med kommuneplanens arealdel, og anbefales vedtatt. INNSTILLING: Forsalg til detaljregulering Vestby Hyttepark med plankart datert , planbestemmelser datert , og planbeskrivelse datert vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering Vestby Hyttepark med plankart datert , planbestemmelser datert , og planbeskrivelse datert vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens BEHANDLING I Kommunestyret DEN Plan- og miljøutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forsalg til detaljregulering Vestby Hyttepark med plankart datert , planbestemmelser datert , og planbeskrivelse datert vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering.

7 Side 7 av 7 Vestby, Knut Haugestad Rådmann