Byrådssak 34/17. Handlingsplan for 250 flere kommunale utleieboliger ESARK

Transkript

1 Byrådssak 34/17 Handlingsplan for 250 flere kommunale utleieboliger TONA ESARK Hva saken gjelder: Bystyret vedtok i sak 9-15 Boligmeldingen. I meldingen ble det redegjort for det pågående boligprogram for å fremskaffe 400 boliger, og skissert et behov for ytterligere 250 boliger. Byrådet følger opp dette med denne handlingsplanen. For byrådet er det sentralt å anskaffe differensierte boliganlegg, som gir gode og tilpassede boliger for de som trenger det aller mest. Samtidig må man også sørge for tilstrekkelig kapasitet til gode og riktige tjenester, slik at man sikrer at boforholdene mestres, og at beboere oppnår bostabilitet og mulighet for å ta tak i andre aspekter i livet som rusmestring, helse, nettverksbygging, utdanning og arbeid. Ved årsskiftet 2014/2015 var boligkøen på 445 husstander. Ved inngangen til 2016 var køen redusert til 362, mens det pr. 31.desember 2016 kun var 201 husstander registrert i boligkø. Køen har dermed blitt halvert de siste 2 årene, og den har aldri vært på et så lavt nivå. Dette er svært gledelig, og viser at langsiktige mål, godt samarbeid og politisk prioritering over tid gir resultater. Byrådet vil gi arbeidet med å realisere boligprogrammet prioritet, og vil i de årlige handlings- og økonomiplaner avsette midler til å sikre gode og differensierte boliger og tjenester for de innbyggerne som trenger det mest. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til oppgaver for Bergen bystyre , vedtatt i bystyret i B-sak , sist endret i Bergen bystyre , sak , skal bystyret behandle saker om handlingsplaner som er en oppfølging av fag-sektorplaner vedtatt av bystyret. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bystyret vedtar Handlingsplan for 250 flere kommunale utleieboliger Planen vil danne grunnlag for prioritering av kommunens innsats på området, og tiltak som gir økte kostnader vil bli iverksatt når det foreligger finansiering, enten gjennom statlige tilskudd eller gjennom økte kommunale budsjettmidler, ifm årlige budsjetter. Dato: 24. januar 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Erlend Horn 1

2 byråd for sosial, bolig og inkludering 2

3 Saksutredning: Kort historikk, kommunale utleieboliger Den første kommunale satsing på bygging av boliger til utleie for vanskeligstilte i Bergen ble gjennomført etter bybrannen i 1916, i årene frem til Det ble da bygget over 800 slike boliger. Det ble videre bygget flere boliger på 20- og noe på 30-tallet. På 50-tallet ble det bygget og rehabilitert mer enn 1300 boliger i regi av ulike boligselskaper i forskjellige deler av byen og daværende nabokommuner. I perioden ble det anskaffet om lag 600 utleieboliger, mens det i siste halvdel av 90-tallet ble solgt nærmere 700 kommunale utleieboliger til boligbyggelag og andre aktører. Tidlig på 2000-tallet var Bergen kommune på Robæk-listen, og kunne dermed ikke ta opp lån for å investere i nye boliger for vanskeligstilte. Den historiske boligbyggingen i Bergen skaffet boliger til folk flest som følge av generell boligmangel, mens en de senere tiår har tildelt kommunale utleieboliger til en stadig mer vanskeligstilt gruppe beboere, der det er større innslag av utfordringer knyttet til rus. I tillegg har en de siste tiår hatt en økning i ankomst av flyktninger, og en stor andel av kommunens boliger har blitt tildelt til denne målgruppen. Boligprogram , 400+ I oppfølgingen av Boligmeldingen fra 2006, ble det igangsatt et boligprogram for å anskaffe 400 flere, ordinære utleieboliger til bruk for husstander i «boligkøen», jfr. Bystyresak 197/07. Kommunen har i løpet av de årene det har vært arbeidet med boligprogrammet støtt på flere utfordringer som har medført at enkelte planer og prosjekter har blitt endret. Det har vært usikkerhet knyttet til endringer i statlige tilskuddsordninger, vanskeligheter knyttet til tomteavklaringer og reguleringsprosesser, manglende respons i markedet med mer. Til tross for dette vil om lag 350 av de totalt 400 boligene være tatt i bruk ved årsskiftet , og de fleste av de resterende 50 boligene tas i bruk i første del av Status pr desember 2016: Ferdigstilt Antall enheter Tatt i bruk Brutto investerings kostnad Storhaugen ,3 Diverse 3 Anskaffelsesmetode Enkeltleiligheter, brukt ,3 Enkeltleiligheter Fagerdalen Diverse Øvre Sædalsvei Bygg med tomt Bjørndalsmarken, Walde Bergensmodellen Myrholtet ,3 Forkjøp Ulsberglia Bygg med tomt Mjeldheim, Walde / Bergensmodellen Enkeltleiligheter ,2 Enkeltleiligheter Rådalslien ,2 Egen tomt - BTS Statsmin Michelsensvei ,8 Forkjøpsrett Solheimslien 68, SIB Diverse Lonemarka ,9 Bygg med tomt Bjørnsonsgate Forkjøpsrett Bolig for alle Bergensmodellen Merkurveien ,6 Egen tomt BTS Grunnane Egen tomt BTS Boliger, utskrivningsklare * Innleie Helse Bergen Merkurveien Egen tomt BTS Sum: ,6

4 Under realisering Antall enheter Tas i bruk Brutto investerings kostnad Anskaffelsesmetode Bolig for alle Bergensmodellen Arna Urban Bergensmodellen Boliger, psykisk syke Diverse Casa Bergen Bergensmodellen Enkeltleiligheter ,4 Enkeltleiligheter Sandbrekkeveien Egen tomt Sum: ,4 Boligkøen Bergen kommune registrerer husstander som oppfyller vilkårene for å få tildelt kommunal utleiebolig i «boligkøen», og har dermed til enhver tid oversikt over antall ventende. Tidlig på 90-tallet var det over 1000 ventende i kø for kommunal utleiebolig, pr ventet hele 1279 husstander på å få tildelt kommunal utleiebolig. Utover 90-tallet ble målgruppene innskrenket, og antall ventende sank, slik at en i 96 hadde like over 700, og i 99 like under 600. Fra år 2000 frem til 2014 har antallet lagt mellom ventende husstander. Ved årsskiftet 2014/2015 var boligkøen på 445 husstander. Ved inngangen til 2016 var køen redusert til 362, mens det pr 31.desember 2016 kun var 201 husstander registrert som ventende til kommunal utleiebolig. Køen har dermed blitt halvert de siste 2 årene, og den har aldri vært på et slikt lavt nivå. Dette er åpenbart svært gledelig, og viser at langsiktige mål, godt samarbeid og politisk prioritering over tid gir resultater. Det er flere medvirkende årsaker til denne utviklingen. For det første har det pågående boligprogrammet over tid gitt en vekst i antall utleieboliger, og flere boliger er dermed tilgjengelig for tildeling. I tillegg har det vært satset på å videreutvikle kapasitet og kvalitet i booppfølging, som bidrar til å sikre at beboere mestrer sitt boforhold, og vanskeligstilte husstander stabiliseres i boliger over tid. Samtidig er det på det rene at flere vanskeligstilte også får tilgang til utleieboliger i det private marked, enten på egenhånd, eller med bistand fra sosialtjenesten. Det private utleiemarkedet har de siste par årene blitt noe mindre stramt, det erfares lavere etterspørsel fra øst-europeere, og samtidig lavere etterspørsel fra arbeidstakere i oljenæringen. Dette gir økt rom for vanskeligstilte husstander, herunder både flyktninger og andre, i private utleieboliger. Fra kommunens ståsted er det positivt at flere husstander klarer å etablere et godt boforhold uten kommunens hjelp i form av kommunal utleiebolig. 4

5 De siste årene har en også sett en redusert bruk av midlertidig botilbud, færre har behov for tilbud, og kostnadene til dette har blitt redusert. I 2014 var kostnaden 38,1 millioner, i ,6 millioner, mens den i 2016 var redusert til 30,8 millioner. I samme periode har antall personer blitt redusert fra 590 i 2014, 534 i 2015, til 479 i Omfang nytt boligprogram Denne handlingsplanen er en oppfølging av boligmeldingen vedtatt av bystyret i sak 9-15, og antallet boliger en hadde behov for i et nytt program ble da skissert til 250. I planleggingen av dette nye boligprogrammet holder vi i utgangspunktet fast ved dette tallet. Imidlertid vil det være viktig å følge utviklingen i boligkøen nøye etter hvert som planlegging og realisering av programmet skrider frem. Dersom boligkøen fortsetter å synke i like stor takt som de siste årene, vil en allerede i løpet av 2017 kunne komme i en situasjon der en kan få utfordringer i fht tomgang og ledige boliger. Det er viktig å holde tomgang og antall ledige boliger på et minimum. Dersom en slik situasjon oppstår, vil det kunne være ønskelig å forsere planene om fortynning av boligmassen, jfr omtale av dette i Boligmeldingen. Da vil utleieboliger i områder med høy tetthet av slike kunne erstattes av boliger andre steder i kommunen, uten at boligkøen vokser. Byrådet vil følge utviklingen i boligkøen nøye, og fremme en egen sak om hvordan og hvilke anlegg en kan vurdere å fortynne når dette blir aktuelt. I starten av boligprogrammet vil det bli prioritert å fremskaffe egnede boliger til de husstander som trenger dette aller mest. Disse boligene vil fullføres uavhengig av en nedgang i køen, og vil bidra til en ytterligere nødvendig differensiering i boligmassen, der en del særskilt tilrettelagte botilbud for spesielle målgrupper utvikles. Nærmere beskrivelse av omfang og målgrupper følger noe senere. Hvilke boliger skal vi bygge? I det følgende omtales først ulike målgrupper og prioriterte anlegg som kan møte behovet for disse ulike gruppene av vanskeligstilte. Målgrupper og omfang er basert på innspill fra kommunens ulike tjenester, og disse anleggene vil være de aller viktigste og høyest prioriterte boligene som det er viktig å få realisert. Dernest omtales behov for mer generelle utleieboliger, som er ønsket realisert i samarbeid med andre aktører, gjerne som «Tilvisningsrett», eller boliger etter «Bergensmodellen». I planleggingen legges det til grunn at kommunen skal eie 125 boligene selv, og disse forutsettes bygget eller kjøpt. De siste 125 boligene anskaffes i samarbeid med private, der kommunen har en disposisjonsrett/tilvisningsrett, men der boligen er eiet av den private part. Kommunen bør videre benytte adgangen til å kreve 10 % - forkjøpsrett i nyanlegg gjennom et såkalt forutsigbarhetsvedtak i kommuneplanens arealdel (KPA). Dette kan i første omgang forankres i KPA, men må senere følges opp i reguleringsplan i de aktuelle områder. Særskilte målgrupper og behov I arbeidet med handlingsplan for 250 flere kommunale utleieboliger , har vi tatt utgangspunkt i et relativt omfattende datagrunnlag hvor målgrupper og behov er kartlagt. De fleste som etterspør en kommunal utleiebolig er enslige. I boligkøen pr 1.september 2016 er det kun registrert 9 barnefamilier, de øvrige er i hovedsak enkeltpersoner gjerne med utfordringer knyttet til rus, og venter på en 1-2 roms bolig. På venteliste i Etat for psykisk helse og rustjenester, var det i oktober i tillegg registrert totalt 32 bostedsløse, med behov for tilrettelagt botilbud. Planleggingen tar samtidig utgangspunkt i informasjon fremkommet i dialog med og innspill fra våre underliggende etater med tjenestetilbud innen sosialtjeneste, psykisk helse, rustjenester, inkludering og bolig. Kartlagt informasjon er basert på erfaring med og kjennskap til de forskjellige målgrupper og deres behov. Uavhengig av årsak er målgruppene for kommunalt disponerte boliger preget av stor diversitet og boligene må derfor imøtekomme og understøtte mange og forskjelligartede behov. Det må imidlertid 5

6 presiseres at denne kartlagte informasjonen representerer et øyeblikksbilde. Det er svært vanskelig eksakt å definere og framskrive boligbehov, og det finnes ingen fasitsvar. Det er gjort to omfattende kartlegginger (senest i 2015), i Bergen med verktøyet BrukerPlan. I denne kartleggingen er det de som yter kommunale tjenester som svarer på spørsmål om brukere som har rusavhengighet og/eller psykiske problemer, om hvordan personen fungerer i dagliglivet. Resultatene fra kartleggingen er også et viktig kunnskapsgrunnlag for planleggingen av boligprogrammet. Utfordringene kommunen står overfor i nær framtid innenfor det boligsosiale arbeidet gjelder ikke bare å skaffe et tilstrekkelig antall hensiktsmessige boliger. Tjenestebehovet til den enkelte er en vel så stor utfordring. Å gi døgnkontinuerlige tjenester uten at beboerne er samlokaliserte er svært kostnadskrevende og lite hensiktsmessig både for den som bor og for kommunen. Å finne gode løsninger krever nytenkning og denne handlingsplanen gir ikke alle svar nå. Derfor må arbeidet med boligsosial planlegging være en kontinuerlig prosess. Målgruppebeskrivelsene som presenteres videre, tar opp i seg de som er registrert i boligkø hos Boligetaten og samtidig er identifisert med mangfoldig og sammensatt problematikk. Problematikk som gjør at de ikke kan nyttiggjøre seg ordinære kommunale utleieboliger. Kartleggingen viser at det kreves at det anskaffes/etableres boliger spesialtilpasset ulike behov for oppfølging av hjelpeapparatet for å mestre boligsituasjonen. Personer med særlig utfordrende og sammensatt problematikk (Tabell 1, punkt I) Personer som omfattes i denne målgruppen har til felles at de har en adferd som kan være skremmende og/eller til sjenanse for omgivelsene. I tillegg preges målgruppen av rusmiddelavhengighet og alvorlig psykisk sykdom, ofte en kombinasjon av disse. De vurderes av tjenesteapparatet til ikke å kunne bo i samlokaliserte boliger, eller ha naboer rundt seg. De har ofte et ønske om å få være i fred med sin livstil og strever betydelig med å mestre dagliglivet. Antallet personer i denne kategori er ikke stort, anslagsvis totalt i overkant av 10 personer, som er godt kjent i tjenesteapparatet i kommunen. Personer i denne gruppen har ofte lite erfaring med det å bo stabilt over tid. De er kjennetegnet av stadige inn- og utflyttinger fra så vel ordinær bolig som midlertidige botilbud, og vil være i behov for boliger hvor beliggenheten/lokaliseringen er av særlig betydning. Boligene bør ligge utenfor sentrum, for seg selv, i områder med noe avstand til omgivelsene for øvrig, men innenfor en sone med tilbud om kollektiv transport. Fortrinnsvis tenkes det at dette må være egne, frittstående eneboliger. Dette vil være en gruppe med varierende behov for tilsyn og ambulant oppfølging. Det vil være nødvendig å gi tilbud om samlokaliserte boliger etter «småhuskonseptet». Det er boliger hvor innsyn og inngangssoner må være skjermet både fra de andre enhetene og miljøet rundt. Innredningen må være robust og tåle hard bruk. Dette er også boliger hvor beliggenheten/lokaliseringen er av særlig betydning. Boligene bør ligge utenfor sentrum, for seg selv, i områder med noe avstand til omgivelsene for øvrig, men innenfor en sone med tilbud om kollektiv transport, og med et robust nabolag. Personer med utviklingshemming og utviklingsforstyrrelser, som også ruser seg (Tabell 1, punkt II) Utviklingshemming er en samlebetegnelse for en rekke ulike tilstander eller diagnoser. Felles kjennetegn er at evnen til å lære og til å klare seg i samfunnet, er mer eller mindre redusert. Utviklingshemming i denne sammenheng betegner både de med medfødt eller tidlig ervervet kognitiv svikt. Også personer med utviklingsforstyrrelser har særlige behov knyttet til sitt hjelpebehov, dersom de er rusavhengig. Personer i disse gruppene, som i tillegg ruser seg, viser gjerne tiltagende avvikende interaksjon med andre og avvik i adferdsmønstre. Når rusavhengighet opptrer sammen med utviklingshemming og utviklingsfortyrrelser er tjenesteyting ofte komplisert. Sammensatte sosiale og helsemessige behov vil måtte håndteres på tvers av 6

7 ansvarsområder og krever et samordnet tjenestetilbud fra etater underlagt ulike byrådsavdelinger i kommunen. Grad av behov for oppfølging og tjenester vil variere hos den enkelte, men døgnbemanning i form av tilstedeværende vakthold, antas å være et minimumskrav. Det er behov for å etablere et bofellesskap for denne gruppen. Boligtilbud i forståelsen av fullverdige leiligheter som ligger i samme hus som andre tilsvarende leiligheter. De fleste bofellesskap har fellesareal og det kan være ulike grader av fellesskap mellom beboere, for eksempel i forbindelse med aktiviteter eller måltider. Det vil være nødvendig med skjerming fra rusmiljøet/omgivelsene i form av adgangskontroll. Bemanningssituasjonen ved et slikt anlegg må vurderes i anskaffelsesprosessen. Personer med kognitiv svikt som følge av rusmisbruk (Tabell 1, punkt III) Denne gruppen består av personer med nedsatte kognitive ferdigheter som antas påført ved utstrakt og omfattende bruk av rusmidler. Dette er en svært uensartet gruppe, karakterisert med ulike atferdsmessige og psykologiske symptomer, som likevel ikke naturlig hører til under noen av de andre kategoriene omtalt her. Dette omhandler personer som av helsemessige, og funksjonsmessige, samt eventuelt sosiale årsaker, har behov for tilsyn. De kan bo i samlokaliserte boliger i forståelsen av samme oppgang eller bygg, hvor formålet er at en bedre tilpasset bolig skal gi forutsetninger for å bo bedre og oppleve større trygghet i bosituasjonen. Det antas at denne målgruppen kan nyttiggjøre seg ambulante tjenester. Personer med dobbeltdiagnoser - rus og psykiatri (ROP) (Tabell 1, punkt IV) Målgruppen har en psykisk lidelse kombinert med rusmiddelavhengighet. Dette er en målgruppe som har stort behov for oppfølging i boligen. Det er viktig for den enkelte bruker og for omgivelsene at boligen er egnet, og skaper trygghet rundt hverdagslivet. Andre bostedsløsninger er prøvd, men har vist seg å ikke være egnet eller fungere for disse personene. Samlokaliserte boliger anbefales for å kunne jobbe med forbedring av livskvalitet for denne gruppen. Små enheter med tjenestebase /personalbase i midten vil være hensiktsmessig. Skjerming fra omgivelsene forøvrig, nærmiljø og naboer vil være nødvendig, samtidig som driften vil kreve døgnbemanning for å ivareta tilsyns- og trygghetsbehov med adgangskontroll. Personer med alvorlige psykiske lidelser (Tabell 1, punkt V) Målgruppen har primært en psykisk lidelse. Personer med psykiske lidelser vil normalt ikke ha behov for særskilt fysisk tilrettelegging av bolig, men i større grad kunne være i behov av oppfølgingstjenester. Graden av oppfølging vil kunne variere og kan ivaretas av ambulante tjenester. Personer i målgruppen bør bosettes i enkeltleiligheter, fortrinnsvis flere på samme sted/i samme område. Lokalisert i nærhet (definert som innenfor 5 minutters gange) til eksisterende tjenestebaser. Det vil i så fall være behov for oppbemanning i og ved et allerede etablert tjenestested. Personer som lever med aktiv rus (rusavhengige) (Tabell 1, punkt VI) Denne målgruppen er personer som først og fremst har et rusproblem og vanskeligheter med å opprettholde et boforhold. Vår kartlegging viser at dette primært er voksne menn (25+ år), hvor ferdighetene til å leve en selvstendig tilværelse i egen bolig er redusert. Personene i gruppen møter en betydelig grad av skepsis blant utleiere, naboer og nærmiljøet for øvrig, grunnet at deres livsførsel erfaringsvis kan medføre uønsket trafikk, bråk og kriminalitet. De trenger støtte for å oppleve en bedre bosituasjon. Dette er en gruppe som ikke kan tilbys boliger i vanlige, ordinære bomiljø, men som er i behov for å bo i et miljø hvor aksepten for forskjellighet er større fra sine nærmeste naboer i boliganlegget. Et boliganlegg/botiltak med rundt 15 enheter vurderes av de ulike tjenestene i kommunen å være et riktig størrelse for denne gruppen. I den faglige vurderingen av størrelsen på anlegget er det tatt utgangspunkt i hensyn til den enkelte beboers behov for tjenester og individuell oppfølging, tjenesteeffektivitet, 7

8 bomiljø/drift av bygget og hensyn til nabolag og omgivelser. Beboerne vil bli tilbudt separate enheter, med personalbase og vektertjenester. Bo -og tjenesteavtaler vil være nødvendig å vurdere for å ivareta behov for mobilitet/flytting av beboere. Prinsipper for beliggenhet av nye boliger I arbeidet med å øke antall kommunale utleieboliger er det særdeles viktig å unngå å etablere boligtiltak i områder som allerede har høy tetthet av kommunale utleieboliger, og relativt høye forekomster av negative levekårsindikatorer. Kommunens levekårsrapport fra 2016 vil ligge til grunn for valg av beliggenhet for nye anlegg, og en bør unngå de 10 levekårssonene som har høyest score på rapportens samleindeks. Bygging av de prioriterte anlegg for spesielle målgrupper vil kreve særskilt fokus på beliggenhet. Noen av de beboergruppene og anleggene som er skissert over vil ha behov for å ligge skjermet og usentralt, og brukernes behov skal være styrende for valg av beliggenhet innad i kommunen. Anleggene vil i noen grad være hensiktsmessig å bygge i områder utenfor bykjerne og bydelssentre, men samtidig ha en plassering som gir god tilgang til offentlig transport. Det er igangsatt søk og vurdering i kommunens eiendomsportefølje for å finne aktuelle eiendommer der enkelte av boliganleggene skissert over kan realiseres. Disse eiendommene vil bli spilt inn som egnet for kommunale utleieboliger for vanskeligstilte i arbeidet med kommuneplanens arealdel(kpa). I KPA bør temaet kommunale utleieboliger for disse særskilte gruppene av vanskeligstilte omtales, slik at Plan- og bygningsetaten kan legge til grunn at boligprogrammet er viktig å få gjennomført i sin behandling av regulerings- og byggesaker for disse boliganleggene. Kartlagte boligbehov, prioriterte anlegg Tabell 1. Målgruppe I. Personer med særlig utfordrende og sammensatt problematikk Kartlagt behov for boenheter i planperioden Boligtype/beskrivelse 3 Frittstående eneboliger 9 Småhus/Hardbrukshus Samlokaliserte boliger, eksempelvis 3 hus à 3 tomter Drift Ambulant oppfølging II. Personer med utviklingshemming og utviklingsforstyrrelser, som også ruser seg 6 + personalbase Bofellesskap Skjermede enheter 1 anlegg/bygg Døgndrift Vektertjenester Samordnet tjenestebehov III. IV. Personer med kognitiv svikt som følge av rusmisbruk Personer med dobbeltdiagnoser - rus og psykiatri (ROP) V. Personer med alvorlige psykiske lidelser VI. Personer som lever med aktiv rus (rusavhengige) 6 Enkeltleiligheter i samme bygg/oppgang 8 + personalbase 1 anlegg (4+4) Anlegg delt i to halvdeler à 4 beboere, adskilt av personalbase i midten boenheter fordelt på 2-3 bydeler 15 + personalbase 1 anlegg/bygg 15 enheter/leiligheter beregnet for en persons husholdning Ambulant oppfølging Døgndrift Tilsyns- og tjenestebehov Lokalisert i tilknytning til eksisterende tjenester Døgndrift Vektertjenester Tilsyns- og tjenestebehov 8

9 Totalt er det i tabellen over skissert om lag boliger. Det endelige antall boenheter i disse anleggene vil avgjøres i det konkrete arbeidet fremover, der tilgang på tomter, regulerings- og byggesaksprosesser vil legge føringer på omfang av det enkelte anlegg. De resterende boligene vil en ta sikte på å konkretisere etter hvert som boligprogrammet skrider frem, i lys av utvikling av boligkø, fremtidig etterspørsel og mer kjennskap til kostnadene. Innkjøp av enkeltleiligheter i ordinære bomiljøer vil også være aktuelt. Jfr også omtalen senere i dokumentet om samarbeidsboliger for særskilte målgrupper. Generelle utleieboliger i ordinære bomiljø, samarbeidsboliger I teksten og tabellen over er det omtalt særskilte prioriterte anlegg som kan møte behovet for bolig til spesielle grupper av vanskeligstilte. Mange rusmiddelavhengige kan imidlertid mestre et boforhold også i ordinære bomiljøer. I tillegg kommer at kommunen også fremover vil ha etterspørsel etter boliger til flyktninger, enkelte økonomisk vanskeligstilte og andre husstander som vil trenge en ordinær bolig i et ordinært bomiljø. Det legges til grunn at det bør søkes samarbeid med private aktører for å fremskaffe 125 boliger, der kommunen har en disposisjonsrett/tilvisningsrett, men der boligen er eiet av andre. Det vil således ikke anvendes investeringsmidler fra kommunens budsjetter til fremskaffelse av disse boligene. Bergensmodellen Bergensmodellen innebærer at utbygger søker om grunnlån og boligtilskudd fra Husbanken som del av sin finansiering av prosjektet. Boligene bygges og eies av en privat aktør, men kommunen har en rettighet til å utpeke beboer til et gitt antall av boligene. I det pågående prosjekt for å anskaffe 400 flere utleieboliger, vil 72 av boligene være fremskaffet etter Bergensmodellen når alle boligene er ferdigstilt. Bergen kommunen har gode erfaringer med denne ordningen, og vil også i fortsettelsen søke samarbeid med private utbyggere etter denne modellen. Disse boligene vil også tildeles boligsøkere som oppfyller kriteriene for utleiebolig i kommunen, og beboere vil også kunne ha rett til kommunal bostøtte etter det regelverk som gjelder til enhver tid. Tilvisningsavtaler I Oslo har kommunen inngått et samarbeid med Selvaag Realkapital om utleieboliger med tilvisningsrett for kommunen. En slik samarbeidsmodell forsøker også flere kommuner å realisere. Modellen innebærer at en utbygger oppfører et boliganlegg for utleie, og kommunen har tilvisningsrett til et gitt antall av boligene i prosjektet i 20 år. Kommunen vil imidlertid bare kunne tilvise inntil 40 prosent av boligene. De øvrige 60 prosent av boligene er ordinære utleieboliger der utleier selv velger leietaker. Utbygger kan innvilges inntil 85 % av byggekostnadene som grunnlån fra Husbanken, med en nedbetalingstid på inntil 50 år (Jfr. Endring i retningslinjer for grunnlån, oktober 2015). Det gis ikke boligtilskudd fra Husbanken til slike prosjekter. Bergen kommune er positiv til å forsøke å realisere utleieboliger etter denne modellen. Disse boligene vil tildeles boligsøkere som oppfyller kriteriene for utleiebolig i kommunen, og beboere vil også kunne ha rett til kommunal bostøtte etter det regelverk som gjelder til enhver tid. Samarbeidsboliger for særskilte målgrupper? Flere av kommunens ulike samarbeidspartnere og enkelte leverandører av midlertidige botilbud har signalisert at de kan tenke seg å tilby utleieboliger til disposisjon for vanskeligstilte husstander. Aktørene kan se for seg å inngå avtaler etter Bergensmodellen, og søke Husbanken om boligtilskudd og grunnlån for å finansiere nyoppføring eller ombygging av eksisterende bygg til boenheter. 9

10 Noen eksempler på slike aktører er Stiftelsen Bergensklinikkene, Blå Kors, Frelsesarmeen og Indremisjonen. Felles for disse vil også være et ønske om å tilby ulike tjenester til beboerne, herunder eksempelvis måltider, omsorg, booppfølging med mer. Det utelukkes videre ikke at andre kommersielle aktører også vil kunne ha interesse av å tilby slike boliger med tjenester til kommunens målgrupper. I det videre arbeid med planlegging og realisering av boligprogrammet vil det bli utredet og vurdert hvordan et slikt samarbeid kan gjennomføres, og det vil i løpet av 2017 kunne gjøres en utlysning i markedet med tanke på å inngå slike avtaler for inntil 50 boenheter, fordelt på ulike aktører og anlegg. Disse 50 enhetene vil da kunne komme i stedet for ordinære samarbeidsboliger, men også i stedet for boliganlegg som kommunen ellers vil bygge og eie selv, jfr omtalen tidligere i dokumentet. Videre prosess for realisering av programmet Kjøp av enkeltboliger Det er som nevnt over aktuelt å kjøpe nybygde enkeltboliger i borettslag/sameier. Slike kjøp foretas av Etat for Boligforvaltning(EBF) etter bestilling fra Byrådsavdeling for sosial, bolig og inkludering(bsbi). Tomter i kommunens eie Bergen Tomteselskap (BTS) er ikke lenger en aktiv aktør for å stette kommunens egne behov for ferdigregulerte arealer til boligbygging. I kommunens og BTS eie vil det likevel kunne være eiendommer som kan være aktuelle for bygging av utleieanlegg, og det er initiert en gjennomgang for å avklare dette. Byrådsavdeling for finans, innovasjon og eiendom (BFIE), BSBI, EBF og Boligetaten vurderer i fellesskap hvilke eiendommer som kan være egnet til formålet. Dette arbeidet gis prioritet, slik at eventuelle behov for innspill til pågående arbeid med ny KPA kan ivaretas. Det er her viktig å poengtere at en del av de anlegg som nå skal realiseres IKKE bør ligge tett på annen bebyggelse, og utenfor de områder kommunen allerede har mange kommunale utleieboliger. Når en eiendom vurderes som aktuell for utbygging skal EBF utarbeide en mulighetsstudie som viser potensialet for den planlagte utnyttelse av eiendommen. Videre arbeid med eventuell regulering, skisseprosjekt, byggesaksprosess og realisering av boliganlegget foretas av Etat for utbygging(efu), før bygget overleveres EBF ved ferdigstilling. Tomtesøk i markedet Dersom det ikke finnes et tilstrekkelig antall eiendommer i kommunens eie, må det gjøres søk i markedet for innkjøp av slike eiendommer. Dette vil avklares etter at kommunens egne eiendommer er gjennomgått. BSBI, Boligetaten og EBF vil da sammen definere hvilke eiendommer en må søke etter, og angi kriterier på beliggenhet, størrelse, målgruppe og type anlegg. EFU vil være gjennomfører av en slik søkeprosess, og vil også forestå erverv, regulering, byggesaksprosess og realisering av anlegget. Anskaffelse av samarbeidsboliger BSBI vil i løpet av vinteren 2017 forberede utlysning, og gjennomføre prosess for å utfordre markedet på leveranser etter boliger med tilvisningsavtaler og boliger etter Bergensmodellen. Her vil kriterier for geografisk beliggenhet være sentrale, og samtidig vil det være ønskelig at de fleste av boligene fordeles i ordinære bomiljø, der andre enn kommunens målgrupper også er bosatt. Som nevnt over er det imidlertid også interessant å se på muligheten for samarbeidsboliger for særlige målgrupper, der utleier også tilbyr tjenester til beboerne. Økonomiske konsekvenser og foreløpige rammer I Byrådets forslag til handlings- og økonomiplan for , er det foreslått å bevilge investeringsmidler til å realisere handlingsplan for 250 nye boliger. Totalt er det bevilget 425 mill. i brutto investeringsutgifter fordelt på de fire økonomiplanårene, med en forutsetning om statlig tilskudd på 10

11 til sammen 106,25 mill. Fordelingen av investeringsbudsjettet på de ulike økonomiplanårene fremkommer av tabellen nedenfor: 250 nye boliger investeringsbehov for realisering av halvparten Total Brutto investeringsutgift Statlig tilskudd Netto kommunal finansiering Det foreløpige anslaget på investeringskostnadene er basert på følgende forutsetninger: 125 av boligene vil anskaffes gjennom kjøp eller bygging i kommunal regi. 125 av boligene er planlagt anskaffet gjennom samarbeidsmodeller uten anvendelse av kommunale investeringsmidler. Det er anslått en snittpris på 3,4 mill. pr. bolig i investeringskostnader, samt 25 % tilskudd fra Husbanken, pr. bolig anskaffet gjennom kjøp eller bygging i kommunal regi. Investeringskostnadene forutsettes påløpt året før ferdigstillelse av boligen. Foreløpig estimert fremdrift i handlingsplanen fremkommer av tabellen nedenfor: 250 nye boliger fremdriftsplan Total Kjøp/bygging i kommunal regi Samarbeidsmodeller/Bergensmodellen Sum Tilhørende driftsbudsjett er foreløpig foreslått innvilget med følgende beløp i handlings- og økonomiplan for : 250 nye boliger drift Bostøtte Underdekning Stillinger til booppfølging Sum drift Driftsbudsjettet er basert på følgende forutsetninger: Det er anslått en gjennomsnittskostnad på kr ,- i netto kommunal bostøtte pr. nye bolig pr. år. Underdekning er en kostnad som oppstår for kommunen dersom husleieinntektene for boligen ikke dekker utgiftssiden for boligen (FDV-kostnader samt rente- og avdragskostnader). Uten tilstrekkelig inntektsdekning oppstår en underdekningskostnad som overføres til Etat for boligforvaltning. Det er anslått kr i underdekning pr. bolig som bygges eller kjøpes av kommunen pr. år. Det er innvilget 1 stilling til booppfølging pr. 25. kommunale bolig, med en anslått lønnskostnad på kr ,- pr. stilling pr. år. Budsjettene som er utarbeidet både for investering og drift, basert på en foreløpig tenkt fremdriftsplan for de 250 nye boligene, er grove anslag som tar utgangspunkt i de beste forutsetninger og antakelser på planleggingstidspunktet. Det vil i gjennomføringen av handlingsplanen være behov for å forta løpende oppdatering og tilpasninger av budsjettene etter hvert som planene blir mer konkretisert. Videre vil den nærmere planleggingen og detaljeringen også føre til at budsjett for investering flyttes til andre tjenesteområder; foreløpig ligger totalbeløpet budsjettert på tjenesteområde 09 Boligtiltak. Ved 11

12 konkretisering av planene, vil det var aktuelt å overføre investeringsmidler til for eksempel tjenesteområde 03D Psykisk helse eller 04A Tjenester til rusavhengige og bostedsløse. Byrådet vil foreslå nødvendige tilpasninger, både i investerings- og driftsbudsjettet, etter hvert som oppdaterte anslag utarbeides. Slike oppdateringer vil være nødvendige både i fremtidige forslag til handlings- og økonomiplaner, samt innenfor det aktuelle budsjettåret. Videre er anslaget for driftsbudsjettet å anse som gjennomsnittskostnader. For de prioriterte boligtypene som det redegjøres for i handlingsplanen, kan det komme til å påløpe merkostnader til drift, herunder booppfølging, vektertjenester og annen tjenesteyting for brukergrupper med vesentlig tjenestebehov. Den videre detalj-prosjektering av boligene/anleggene og kunnskap om brukernes tjenestebehov, vil kunne gi endrede budsjettbehov. Endrede budsjettbehov skal meldes som del av de årlige budsjettprosesser. Det forventes at en vil oppnå redusert bruk av midlertidig botilbud som følge av boligprogrammet, og dermed også et redusert utgiftsnivå. Disse sparte utgiftene bør gi rom for økte utgifter til å gi gode booppfølgingstjenester, slik at en oppnår en stabil bosituasjon i eget hjem. 12