Reguleringsplan Geitramsvegen - detaljregulering - sluttbehandling

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /11 BAS Kommunestyret /11 BAS Saksansv.: Rune Lund Arkiv:PLANID , K2-L12 : Arkivsaknr.: 11/3635 Reguleringsplan Geitramsvegen - detaljregulering - sluttbehandling Vedlegg: Plankart A pdf reguleringsbestemmelser pdf A3-001-illustrasjonsplan pdf A3-001-illustrasjonssnitt pdf Planbeskrivelse pdf høringsuttalelser sammendrag.pdf VA-plan Geitramsvegen.pdf Saksopplysninger: Bakgrunn Det er ønskelig å utarbeide en reguleringsplan for å legge til rette for ny boligbebyggelse, primært eneboliger, på oversiden av Utsiktsvegen. Detaljreguleringen er utarbeidet av Arkitektlaget AS på vegne av grunneierne i området. Beliggenhet og avgrensing Planområdet ligger sentralt i Kongsvinger, sør for Glomma og sør for den eksisterende boligbebyggelsen i Lia og sør for Utsiktsvegen. Området er avgrenset av skogbruks- og friluftsområder i sør. Beskrivelse av planområdet Planområdet har i dag kun spredt eneboligbebyggelse langs Utsiktsvegen. I tilgrensende områder finner man store områder med enebolig- og rekkehusbebyggelse. På sørsiden ligger et eldre gårdsbruk (Svarthus), som i dag hovedsaklig benyttes til boligformål. Området er i dag innfallsporten for mange til lysløype og store utfarts- og rekreasjonsområder umiddelbart sør for planområdet. Tilgangen til disse områdene går i hovedsak på enkle stier og via Geitramsvegen. Like sør for planområdet ligger vanntårnet. Planstatus I kommuneplans arealdel er området avsatt til fremtidig boligområde. Ny plan blir en omregulering av 7204 Lia II der området ble regulert til landbruksområde. Reguleringsplanene 7101 Lia I, 7101 Lia 1 MVE3 og 7406 Endring Lia I/II Digerudvegen, erstattes delvis av ny reguleringsplanplan Geitramsvegen. Hovedtrekkene i planforslaget Det er regulert inn 38 nye boligtomter med frittliggende småhusbebyggelse, hovedsakelig eneboliger. Tomter over 1200m2, det vil si på 10 av tomtene kan det tillates tomannsboliger.

2 Det er viktig å bevare den naturlige silhuetten mot horisonten sett fra sentrum (Rådhusplassen). Det er derfor laget bestemmelser i forhold til byggehøyder som skal forsøke å ivareta dette. Planområdet ligger i hellende terreng, men der det er mulig skal alle hovedfunksjoner ligge på inngangsplanet, elles skal de ligge på et plan. Det er avsatt areal til 2 lekeplasser i området som skal opparbeides før boligbebyggelsen tas i bruk. Eksisterende sti (Turveg-2) gjennom planområdet skal legges om før boligbebyggelsen tas i bruk. Avkjøring til planområdet skjer via eksisterende veg til vanntårnet, Geitramsvegen. Avkjøringen/krysset mot Utsiktsvegen legges om slik at den blir mer vinkelrett på Utsiktsvegen enn den er i dag. Dette gir bedre avkjøringsforhold. Planprosess Planen har vært ute til offentlig ettersyn i perioden til Det har kommet inn 6 uttalelser. Eget vedlegg med oppsummering og kommentarer beskriver hvordan innspillene er vurdert og tatt hensyn til. Utbyggingsavtale Det er utarbeidet forslag til utbyggingsavtale i samråd med utbygger. En teknisk plan for området er utarbeidet og viser prinsippene for hvordan teknisk infrastruktur skal løses. Vurdering: Arealbruk Det er behov for nye eneboligtomter i Kongsvinger og det synes riktig å legge til rette for dette inntil eksisterende bebyggelse. Markagrensa flyttes, men utbyggingen vil ivareta utfarten til marka og bebyggelsen må tilpasses høydemessig slik at silhuetten av skog mot horisonten ikke brytes. Utforming av bebyggelsen Markedet tilsier at det synes riktig å legge til rette for eneboligbebyggelse med mulighet for ett visst antall 2-mannsboliger der det ligger til rette for dette. Bestemmelsene tilsier at tomter på over 1200 m2 kan bebygges med tomannsboliger, som tilsvarer 10 stk. Det er viktig at det velges boligtyper som er tilpasset terrengets eksisterende form. I skrått terreng skal boligene ha underetasje for å tilpasses terrenget. Med skrått terreng menes at terrenget faller minst 1,5 m i husets bredde/lengde. Skjemmende skjæringer og fyllinger skal unngås. Reguleringsbestemmelsene sikrer dette. Silhuettlinje/Byggehøyde Kongsvinger by er omgitt av grønne berg og skogkledte åser som danner naturlige silhuetter mot horisonten. De grønne silhuettene er en identitetsbærende landskapsmessig kvalitet for byen. Kommuneplanens arealdel avgrenset byggeområdet for boliger slik at dette skulle tas hensyn til, og har vært en viktig formgivende premiss for utviklingen av området. Vedlagt illsustrasjonssnitt og bilder i planbeskrivelsen prøver å synliggjøre at det er tatt hensyn til dette i planutforming og reguleringsbestemmelser. Planbestemmelsene tillater en gesimshøyde på 6,0m, samt en mønehøyde på 6,5m over snitt eksisterende terreng. For bygninger med flatt tak i tilnærmet flatt terreng vil det tilsi 2 etasjer og for bygninger med ulike former for skrånende tak vil dette tilsi 1-1,5 etasjer. I de situasjonene hvor terrenget tilsier det vil bestemmelsen om sokkeletasje tre i kraft, hvilket utelukker loft (med knevegg).

3 Bestemmelsene vedrørende byggehøyder som skal ivareta den naturlige silhuettlinjen mot horisonten vil begrense mulighetene for valg av forskjellige boligtyper mer enn vanlig, men dette er helt nødvendig for å kunne tillate boligbygging i dette området. Universell utforming og tilgjengelige boenheter Området ligger i skrående terreng som vanskeliggjør etterlevelse av bl.a. stigningsforhold i området. Dette er forsøkt løst ved at de ulike boligadkomstvegene er tilnærmet flate, mens samlevegen (Geitramsvegen) løser høydeforskjellen mellom Utsiktsvegen og de ulike adkomstvegene. Atkomstvegen skal ta opp eventuell høydeforskjell på tomta slik at gangatkomst fra biloppstillingsplass/garasje til boligens inngangsparti blir trinnfri og ikke har større stigning enn 1:20. Kommunens vurdering er at det må avklares i reguleringsplanen hvilke tomter som eventuelt ikke får krav om trinnfri atkomst med optimale stigningsforhold. Avgjørelsen bør ikke utsettes til den enkelte byggesak. Det er et mål å bygge flere tilgjengelige boenheter. Boenheter med adkomst fra oversiden eller siden av tomta samt boenheter uten sokkeletasje skal derfor ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet slik at kravet til tilgjengelig boenhet blir oppfylt. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, bad, toalett, soverom/-mulighet. Av dette følger at kravene til tilgjengelig boenhet gjelder. Boenheter med sokkeletasje og adkomst fra nedsiden av tomta skal ha hovedfunksjoner på ett plan. Det kreves ikke at hovedplanet er på inngangsplanet for disse tomtene fordi inngangen som oftest er i sokkeletasjen. Hovedfunksjonene skal være dimensjonert for rullestol. Leke- og uteoppholdsarealer/rekreasjonsarealer I planområdet er to arealer avsatt til felles lekeplasser. Det er et minstekrav til innhold og krav om opparbeidelse før tilhørende boligbebyggelse tas i bruk. Begge områdene ligger i tilknytning til turveger og andre vegforbindelser som gjør tilgangen enkel og tryggest mulig. Turvegene er videre en del av ett sammenhengende grønt- og turvegstruktur med forbindelser til andre leke- og ballplasser samt frilufts- og utfartsområder. Konklusjon er at de nye boligene synes å ha mulighet for et varierende og tilfredsstillende tilbud i forhold til arealer for lek, aktiviteter og rekreasjon. Trafikale forhold Biltrafikk vil i all hovedsak komme fra Bæreiavegen, via Utsiktsvegen. Utsiktsvegen vil følge opprinnelig trase betre i motsetning til i tidligere planer. Etter møte med vegvesenet er det lagt inn fortau på nordsiden av Utsiktsvgen slik at det vises at dette er mulig å bygge. Det totale vegarealet er det same som i forslaget som ble lagt ut på høring. Geitramsvegen vil måtte omlegges ved Utsiktsvegen for å bedre trafikksikkerheten ved avkjøringen. Planforslaget viderefører og forsterker turvegforbindelser fra Utsiktsvegen og til lysløypa og de store utfartsområdene i sør. Disse vil forhåpentligvis også benyttes til trafikk av beboere til og fra byen og internt blant boligbebyggelsen i Lia. Det er også flere andre gangforbindelser nord- og vestover gjennom eksisterende boligbebyggelse i nord. Teknisk infrastruktur Det er utarbeidet en VA-plan for området. For de 4 tomtene lengst øst i området må avløpet pumpes inn på nettet med mindre det gis mulighet til å koble seg på private ledninger nord for Utsiktsvegen. Det må lages tilfredsstillende løsninger som fordrøyer overvannet slik at ikke overvannsnettet blir overbelastet i ekstreme tilfeller. Dette sikres i reguleringsbestemmelse 2.4.

4 Det er regulert inn et område der blant annet en trafostasjon kan plasseres. Støy På grunn av at avstanden til Rv2 er over 700m, er det vurdert at det ikke er nødvendig å kreve støyutredning av dette området. Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhetsanalysen inneholder ingen vesentlige risikoforhold som tilsier at området ikke kan bygges ut med boligbeyggelse. Solforhold Den avtagende helningen mot sør og vest gir ny bebyggelse gode solforhold. Ny bebyggelse vil i liten grad forringe solforhold for eksisterende bebyggelse. Eventuell fjerning av eksisterende vegetasjon vil derimot gjøre solforholdene bedre. Konsekvensutredning Kommunen er enig med tiltakshavers vurdering om at det ikke er nødvendig med konsekvensutredning, jf. planbeskrivelsen punkt nr. 8. Endringer gjort etter offentlig ettersyn Det er gjort noen mindre justeringer på plankartet, blant annet i forhold til sikttrekanter ved avkjørsler/turveger. Det er også gjort noen justeringer på bestemmelsene i forhold til tilgjengelige boenheter og vegetasjon. Behov for revidering av dokumenter Det er behov for små justeringar av plankartet, blant annet å justere byggegrenser mot vegareal for tomt C1 og D1 vist på illustrasjonsplanen fordi denne ligger for nære vegarealet. Planbeskrivelsen må også justeres slik at den inneholder riktige fakta i forhold til de endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Rådmannens INNSTILLING Planutvalget PL-035/11 INNSTILLING: Innstillingen er enstemmig Kommunestyret KS-090/11 VEDTAK: Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til:

5 Teknisk forvaltning