Detaljregulering Bogerlia II - behandling for offentlig ettersyn

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /11 TSM Saksansv.: Rune Lund Arkiv:PLANID , K2-L12 : Arkivsaknr.: 11/4379 Detaljregulering Bogerlia II - behandling for offentlig ettersyn Vedlegg: Oversiktskart.pdf vedleggsbrev.pdf A A2.pdf A A3.pdf ILLUSTRASJONSPLAN pdf Planbeskrivelse pdf Planbestemmelser doc Planbestemmelser pdf BOGERLIA II.sos Saksopplysninger: Bakgrunn: Bogerlia har siden 80-tallet vært et viktig utbyggingsområde for boliger i Kongsvinger. Som ledd i å utvikle dette videre ønsker Amund Hesbøl nå å legge til rette for et område nord for dagens bebyggelse. Sammen med Borstad er det nå foreslått å legge ut 20 eneboligtomter. Det vises til oversiktskart. Kommuneplanen har åpnet for en utvidelse med bakgrunn i det overordnete målet om befolkningsvekst og økt bosetting. Det er videre vurdert å være ledig skolekapasitet og eksisterende infrastruktur kan i benyttes. Det ble i kommuneplanen satt krav om at den viktige turstien til Bogerfløyta må opprettholdes. Den er i det framlagte forslaget lagt i ny trase lenger oppe, noe som har skjedd i samarbeid med «Bogerfløyta turlag». Planområdet og avgrensning: Planområdet ligger vestvendt og med flott utsikt mot sør og vest. Det er inntil en av de viktigste turvegene i området opp mot Bogerfløyta og Tjernsli. Området stiger jevnt og vil i stor grad ligge m høyere enn dagens bebyggelse. Ved å utvide området til Borstad sin eiendom 49/1 slik at turvegen kan legges noe høyere i området blir det fortsatt god avstand mellom bebyggelse og turveg. Traseen vil være godt egnet til skigåing og annen bruk. Det arealet som er mellom foreslått turveg og eksisterende boligområde ønskes derfor lagt ut til eneboliger. Denne utvidelsen ligger i kommuneplanen som LNF-område A1. Her fraviker derfor planen kommuneplanens overordnete avklaring. Øvrig avgrensing følger arealdelen. Dette er langs Bogerbekken som nå blir skillet mellom skog og boligområde, her er det lagt ut en sone med friluftsområde. Deretter følges en rygg som turstien er lagt over. Boligene ligger nedenfor dette. Videre følger planen de eksisterende grensene tilbake. Planen har nå et areal på 49 dekar, herav ca 37 dekar boliger, lekeplasser og veger og ca 12 dekar er turveg og friluftsområde. Det er foreslått 20 eneboliger, men på to av tomtene kan det åpnes for tomannsboliger. Forslagsstiller ønsker å åpne for en

2 sekundærleilighet i alle eneboliger. Planstatus: Eksisterende boligområder er regulert. Det meste av det nye området er avsatt til bolig i kommuneplanen. Unntaket er dekar som kommer som utvidelse i LNF-området. Hovedtrekkene i planforslaget: Ved å videreføre Storvænna inn på eksisterende skogsveg (mest kjent som turvegen til Bogerfløyta) og legge boliger på to eksisterende platå og i det hellende terrenget på oversiden av vegen ønskes 20 tomter. I stor grad tas områder som ligger mellom turveg og eksisterende boliger i bruk. Utbyggingsavtale: Utbyggingsavtalen vil avhenge noe av hvor mye som blir kommunal veg og evt. behov for utvidelse av Storvænnas innerste del. Ellers er det en normal utbyggingsavtale. Det foreslås å legge den ut til offentlig ettersyn på delegert myndighet slik at høring av plan og avtale foretas samtidig. Vurdering: En utvidelse av Bogerlia er privat initiert. Det er jobbet for å få den med i arealdelen. Det er et område med god utsikt, svært gode solforhold og nærhet til viktige turområder. Til arealdelen ble 12 tomter vurdert av rådmannen etter innspill fra Hesbøl. På grunn av kravet om omlegging av turveg er det ønsket å ta med Borstad sin eiendom for å unngå å sitte igjen med et område som er vanskelig å utnytte med tanke på skogbruk. Dette har gitt en økning på 6 tomter. Det er også et område som både på grunn av turveg og regulering av tomter i Guldbæklia vanskelig ville fått bilveg. Det har fra kommunens side vært foreslått å se om noen av de bratteste tomtene er egnet som boligtomter, eller om de bør tas ut. Dette kan også redusere antallet tomter. Dette innspillet er ikke fulgt opp i planforslaget med begrunnelse i ønske om å tilby hele området som tomter og økonomi som følge av krevende utbygging. Ulempen er økning av trafikkmengden på Storvænna. Det er vesentlig forskjell på 12 og 20 tomter. Nå foreslås det å regulere inn 20 tomter, men det åpnes totalt sett for 18 eneboliger med sekundærleilighet og 2 tomannsboliger. Dette tilsvarer 40 boenheter. Et forslag som kan være aktuelt er å ikke åpne for sekundærleiligheter i området. Dette ville gitt mindre trafikk og større forutsigbarhet, men samtidig være en ulempe for tomtekjøpere som ofte vurderer muligheten for utleie. Atkomst og trafikale forhold: Naboer og Bogerlia Vel har uttalt seg negativt til økt trafikk på Storvænna. Storvænna er i hovedsak regulert med 6,0 m vegbredde. Deretter 2,0 m annen veggrunn på hver side for opplag av snø, drenering og tilpasning til terreng. Innerste del av Storvænna er derimot regulert med en bredde på 4,0 m og 2,0 m sideareal på hver side. Trolig er asfaltert bredde mellom 3,5 til 4,0 m. Atkomstveg i boligområder kan, når det er under 50 boenheter, lages i en smal versjon på 3,5 m asfalt. Det er i dag 27 eneboliger som benytter hele eller deler av Storvænna. Det anbefales å se på å utvide den innerste strekningen. Både lengde og antall boliger gjør at det bør være et tverrprofil på 5 m der 4 m asfalteres. Dette bør vurderes i en utbyggingsavtale. Det er heller ikke lagt fram en plan- og profiltegninger av vegen, noe som var et krav i forbindelse med oppstartsmøtet. Dette må følge til evt. sluttbehandling. Dette gjelder også for utvidelse av Storvænnas innerste del. Det er viktig å få vurdert ulemper med snøopplag, overvann og skråningsutslag for de tomtene som vil bli liggende på nedsiden av ny veg (Bogerkroken 14 og 16 og Storvænna 10). Her ligger dagens traktorveg langt ut mot eiendomsgrensen i dag. Forslagstiller ønsker kommunal veg som en videreføring av Storvænna som er kommunal i dag. Samtidig er det viktig å vurdere hvilken evne kommunen har til å ta på seg mer driftsansvar. Alternativet er privat veg som eies i fellesskap av tomteeierne. Det er ingen

3 vedtatt norm for hvilket antall boliger som skal utløse kommunalt eierskap. De siste årene har de fleste veger i boligområder blitt regulert til kommunal veg. Mindre atkomstveger har derfor blitt regulert til felles veger. Dette gjelder typisk for 2-6 eneboliger og oftere der det er rekkehus eller lignende. Kommunen har imidlertid sett på muligheten til å privatisere flere veger både ute i spredt område og i tettbebyggelsen, det er da vurdert å legge til grunn at kommunal veg først skal vurderes når vegen betjener boenheter. Både Elsethjordet og forslaget til utbygging i Geitramsvegen innebærer større bruk av private veger med et større antall boenheter, opp mot 16 enheter. Videreføringen av Storvænna har kanskje preg av å være mer offentlig veg enn privat veg/felles atkomst, også med tanke på antall boenheter. Denne betjener flere boenheter enn som har vært vanlig å regulere til privat veg. Vegens lengde er også ca 500 meter. Praktisk vil det være tre steder en kan sette grensen mellom kommunalt og privat eierskap. 1). Det er der Storvænna slutter i dag. 2). Der vegen kommer inn på dages skogsveg og deler seg. 3). Det er å ta alt som kommunal veg. Ut i fra at kommunen tidligere har overtatt ansvaret for de fleste veger vurderes det å legge til grunn alt. 2), ansvaret opp til delingen. Dette innebærer at kommunal veg ikke ender i en snuplass, men i et vegkryss som er enkelt å definere og betjene. Forslagstiller ønsker kommunal veg som en videreføring av Storvænna som er kommunal i dag. Samtidig er det viktig å vurdere hvilken evne kommunen har til å ta på seg mer driftsansvar for mindre veger. Alternativet er privat veg som eies i fellesskap av tomteeierne. Det er ingen vedtatt norm for hvilket antall boliger som skal utløse kommunalt eierskap. De siste årene har de fleste veger i boligområder blitt regulert til kommunal veg. Mindre atkomstveger har derfor blitt regulert til felles veger. Dette gjelder typisk for 2-6 eneboliger og oftere der det er rekkehus eller lignende. Kommunen har imidlertid sett på muligheten til å privatisere flere veger både ute i spredt område og i tettbebyggelsen, det er da vurdert å legge til grunn at kommunal veg først skal vurderes når vegen betjener boenheter. Både Elsethjordet og forslaget til utbygging i Geitramsvegen innebærer større bruk av private veger med et større antall boenheter, opp mot 16 enheter. Videreføringen av Storvænna har kanskje preg av å være mer offentlig veg enn privat veg/felles atkomst, også med tanke på antall boenheter. Denne betjener flere boenheter enn som har vært vanlig å regulere til privat veg. Vegens lengde er også ca 500 meter. Praktisk vil det være tre steder en kan sette grensen mellom kommunalt og privat eierskap. 1). Det er der Storvænna slutter i dag. 2). Der vegen kommer inn på dages skogsveg og deler seg. 3). Det er å ta alt som kommunal veg. Ut i fra at kommunen tidligere har overtatt ansvaret for de fleste veger vurderes det å legge til grunn alt. 2), ansvaret opp til delingen. Dette innebærer at kommunal veg ikke ender i en snuplass, men i et vegkryss som er enkelt å definere og betjene. Avstand til sentrum gjør at det blir en bilbasert utbygging, men det er bybusstilbud i Bukkene Bruses veg. Det er ikke fortau i området, men det er et system av turveger og mindre veger med blandet trafikk som gir gang- og sykkelatkomst til byen. Vann og avløp: Vann, avløp, brannvann er vurdert av Arealtek AS. Dette foreslås løst ved å koble seg til vannkummer i Bogerkroken og Storvænna og legge en ringledning. Avløp føres ned til kummer i samme veger. Overvann ønskes primært ut i Bogerbekken for å slippe oppstuving nederst i overvannsystemet. Alternativt skal det gjøres førdrøyningstiltak. Planforhold: Endringen fra LNF til byggeområde er i seg selv lite problemfylt. Området har kun begrenset verdi som landbruksområde siden det er delt av turveg og nær øvrig bebyggelse. Det er også et lite areal. For å oppnå en rasjonell arrondering vurderes det å være akseptabelt å gå ut over arealdelens disponering med begrunnelse i at turvegens trase kan bli vesentlig bedre. Den smaleste tomta i a_ba-f4 virker fortsatt vanskelig å bygge ut. Tiltakshaver mener den har et platå som kan benyttes. Kommunen er fortsatt skeptisk til om den tomta vil gi

4 gode løsninger. Dette er ei tomt som trolig vil kreve store terrengarbeid med skjæring, mulig sprenging og utfylling. Det kreves også gode løsninger for tomtene i a_ba-f5. De skal forholde seg til nedenforliggende bebyggelse og delvis kan det løses ved å bygge øverst mot vegen og med sokkel som reduserer behovet for fylling. Tilgjengelighet: Ny teknisk forskrift (TEK10) trådde i kraft Denne skal bidra til at flere boliger skal bli tilgjengelige med rullestol og på andre måter være godt egnet for å kunne bo i både ved midlertidig og varig funksjonsnedsettelse. Alle boliger får nå krav om trinnfri atkomst fra biloppstilling til inngangsparti. Minst ett bad og toalett skal være tilrettelagt for rullestol og alle dører skal ha fri bredde på 0,8 m. Når hovedfunksjonene stue, kjøkken, soverom, bad og toalett ligger på inngangsplanet skal hele etasjen tilfredsstille kravet til tilgjengelig boenhet i følge ny TEK. I flatt terreng bør dette bli vanlig byggemåte. I skrånende terreng som i Bogerlia vil dette kreve store terrengtilpasninger. Terrengtilpasning bør skje ved å bygge sokkeletasje. I planforslaget stilles krav om at boliger med inngang i sokkeletasjen skal ha hovedfunksjoner som tilfredsstiller krav om tilgjengelighet, mens de med atkomst til hovedplan skal være tilgjengelig boenhet i følge de krav TEK10 stiller. Dette vil bli vurdert i samsvar med de innspill vi får til reguleringsplan for Gullbekkbakken som ligger ute til høring. Her var det et hovedtema og kommunen ønsker å stille tilsvarende krav her. Foreløpig lar vi forslaget stå slik det gjør, men dette vil kunne endres. Leke- og oppholdsareal: Det er tre lekeplasser med et areal på til sammen 2224 m 2. Dette er bra arealmessig, men det blir opptil 200 m å gå for de boligene som vil bli lengst unna. For disse boligene kan det være aktuelt å benytte turdraget til lek. Samtidig er det skog, sykkelmuligheter og balløkker i nærheten. Risiko og sårbarhet: Området er sårbart ved uhell på Bukkene Bruses veg og i Storvænna siden dette er eneste atkomst. Risiko og sårbarhet er vurdert uten at det er funnet forhold som gjør at det ikke bør bygges boliger her. Konsekvensutredninger: Kommunen mente i oppstartsmøtet at det ikke var nødvendig med konsekvensutredning. Forslagstiller har ikke funnet nye forhold som gjør at KU skal utarbeides og konkluderer med at det ikke er nødvendig. Endringer som må vurderes i høringsperioden: Antall tomter, evt. spesielle krav til noen. Om det skal åpnes for sekundærleiligheter eller ikke. Fordeling mellom kommunal og privat veg. Illustrasjon over turveg Prosjektering av veg med plan- og profiltegninger med tanke på bredder og avbøtende tiltak for boliger på nedsiden av vegen Tilgjengelighet og krav som skal stilles. Konklusjon: Planforslaget følger i hovedtrekk opp de muligheter som ligger til grunn i arealdelen. Det er i et område som er attraktivt på grunn av gode sol og utsiktsforhold og nærhet til marka. Vegløsninger, terrengforhold og tilpasning til eksisterende felt er forhold som trolig vil kreve ytterligere oppmerksomhet fram mot et evt. vedtak. Planforslaget ønskes likevel lagt ut da det er viktig å få innspill fra berørte parter og sektormyndigheter. Rådmannens INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er datert

5 Planutvalget PL-017/11 VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er datert Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Teknisk forvaltning