Saksframlegg. Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: HRENR 95 12/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: HRENR 95 12/ Dato: OFFENTLIG ETTERSYN - FORSLAG FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR. 85 BNR. 2, BOLIGOMRÅDE VED GRANITTLIA Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan, kart datert Forslag til reguleringsbestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Oversiktskart: Utsnitt av boligområdet på Røyslimoen og planforslaget Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt privat forslag til detaljreguleringsplan for del av eiendommen på gnr.85, bnr.2, på Røyslimoen. Oversendelse er datert , sist revidert Området er tidligere uregulert. Det er avsatt i kommuneplanens arealdel for framtidig boligformål. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse. Kommunalsjef anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Søker Planråd AS har på vegne av grunneieren, Hans Høstmælingen, utarbeidet forslaget til detaljreguleringsplan for del av gnr.85,bnr.2 på Røyslimoen ved Granittlia. Formål Hensikten med planforslaget er å legge til rette for 6 boligtomter med tilhørende arealer til friluftsformål og veg. Plangrunnlag Området er tidligere uregulert. Forslaget til detaljreguleringsplan er fremmet i tråd med overordnede føringer i kommuneplanens arealdel for Lillehammer kommune Arealet er benevnt som området 15 i kommuneplanens arealdel og som utvidelse av eksisterende boligområde på Røyslimoen etter innspill av grunneier. Planen forventes ikke å medføre vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn, og det er ingen krav til nye utredninger siden det foreliggende forslaget er i tråd med vedtatt arealbruk i den overordna planen.

2 I bestemmelsene til kommuneplanen er det anslått at det avsatte arealet på Røyslimoen vil kunne romme under 10 nye boenheter. Det er videre i bestemmelsene vist til at området skal bebygges med bebyggelse benevnt B1 frittliggende småhusbebyggelse. I henhold til definisjon er det da tillatt med eneboliger med hybelleilighet, eller horisontal eller vertikaldelte tomannsboliger. Områdebeskrivelse Planområdet ligger på Røyslimoen i Lillehammer kommune. Området ligger inntil eksisterende boligbebyggelse ved Granittlia og vil fremstå som en naturlig utvidelse av dette boligområdet. I nord og i vest grenser området med landbruks-, natur- og friluftsområdet (LNF). Planområdet har adkomst via fylkesveg 216, Messenlivegen. Videre via avkjøringen til Røyslimoen og inn på Røyslivegen. Granittlia tar av fra Røyslivegen like innenfor snuplassen/bussholdeplass for bybussen. Planforslaget har et areal på ca.12 dekar, hvorav ca.7,5 dekar boliger, kjøreveger og parkering. Ca.0,5 dekar er avsatt til nærlekeplass. Resten av arealet på ca.4 dekar er foreslått til landbruks- og friluftformål. Ved innkjøringen til området er det avsatt ekstra plasser til gjesteparkering. Hovedtrekkene i planforslaget Planforslaget regulerer inn totalt 6 tomter på ca.1 dekar (daa) hver til frittliggende småhusbebyggelse i form av eneboliger eller tomannsboliger som er horisontal-/ vertikaldelt. Maksimalt tillatt bebygd areal pr. tomt er BYA = 25 %. Maksimal møne- og gesimshøyde er på henholdsvis 9,1 meter og 6,1 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. På nærlekeplassen skal det etableres lekeutstyr av ulike typer etter ønske fra beboerne, og bestemmelsene setter rekkefølgekrav til dette. I det regulerte landbruksområdet vest for nærlekeplassen tillates inngrep for å tilrettelegge for friluftsaktiviteter og sosiale møteplasser med eksempelvis bord/benker eller en gapahuk, etter avtale med grunneier. Det opparbeides en turveg /sti gjennom planområdet som en «snarveg» mot skoleområdet. Det opparbeides en ny vei på området. Alle boenheter skal ha parkeringsdekning på tomten i hht. Kommuneplanens arealdel. Det vises til reguleringsbestemmelsene for utfyllende opplysninger. Planprosess Oppstartsmøte ble holdt den Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Byavisa den , varslet til berørte parter i brev datert , samt gjort tilgjengelig elektronisk på Lillehammer kommune sine hjemmesider. Frist for innspill ble satt til Det kom inn 6 skriftlige innspill til oppstarten. Alle innspill ble oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

3 Vurdering: Arealbruk/ Silhuettlinje/ Byggehøyde Den foreslåtte planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel Det er behov for nye eneboligtomter i Lillehammer og det synes riktig å legge til rette for dette inntil eksisterende bebyggelse. Grensen til landbruksområdet flyttes, men utbyggingen vil ivareta utfarten til friluftsområdet og bebyggelsen må tilpasses høydemessig slik at silhuetten av skog mot horisonten ikke brytes. Lillehammer by er omgitt av grønne berg og skogkledte åser som danner naturlige silhuetter mot horisonten. De grønne silhuettene er en identitetsbærende landskapsmessig kvalitet for byen. Kommuneplanens arealdel avgrenset byggeområdet for boliger slik at dette skulle tas hensyn til. Vedlagte bilder i planbeskrivelsen synliggjør at det er tatt hensyn til i planutforming og reguleringsbestemmelser. Imidlertid er bildene av en eldre dato for mye av den tette skogen er hugget ned pr dags dato slik at fjellskråningen viser kun skogbunn igjen. Bestemmelsene vedrørende byggehøyder som skal ivareta den naturlige silhuettlinjen mot horisonten og samspillet med den eksisterende bebyggelse er helt nødvendig for å kunne tillate boligbygging i dette området. Solforhold Den avtagende helningen mot vest for planområdet gir ny bebyggelse gode solforhold. Ny bebyggelse vil i liten grad forringe solforhold for eksisterende bebyggelse. Uthogging av tett skog og eksisterende vegetasjon vil derimot gjøre solforholdene enda bedre. Støy På grunn av at avstanden til Fv.216, Messenlivegen er ca. 320m, er det vurdert at det ikke er nødvendig å kreve støyutredning av dette området. Tett skog i området som nå er kraftig redusert, ville imidlertid ha en dempende effekt mot støy fra Fv.216. Man anslår at beregningene av ÅDT verdiene vil, i løpet av neste år, øke gradvis. Adkomst og trafikale forhold Planforslaget legger opp til atkomst via Granittlia. Dette innebærer at tilgrensende reguleringsplan («Reguleringsplan for Røyslimoen», vedtatt med «Reguleringsendringen for del av Røyslimoen fra bolig til barnehage og friområde», vedtatt ) mister en del av sitt friområde. Dette arealet omreguleres til adkomstveg for planområdet og gjesteparkering i planforslaget. Administrasjonen er enig i en slik arealomdisponering. Man begrunner dette med at det er eneste realistiske mulighet for atkomst. Gneisen og Granittlia Velforening har uttalt seg negativt til økt trafikk på Gneisen, dvs fra bussholdeplassen til krysset mellom Gneisen/Granittlia, da strekningen også i dag er smal. Velforening ønsker forslag til hvordan utbyggingen kan kompensere for slitasje på vegen som følge av utbyggingsaktivitet. Granittlia er i hovedsak regulert med 7,5 m bredde. Deretter 2,0m annen veggrunn på hver side for opplegg av snø, drenering og tilpasning til terreng. Atkomstveg i boligområder kan, når det er under 50 boenheter, lages i en smal versjon på 3,5 m asfalt. Det er i dag 29 eneboliger som benytter hele eller deler av Granittlia. Det er heller ikke lagt fram en plan- og profiltegninger av vegen, noe som var et krav i forbindelse med oppstartsmøtet. Dette må følge til evt. sluttbehandling.

4 Gneisen og Granittlia er begge private veger. Det blir ikke aktuelt for kommunen å drifte en kommunal veg i et område hvor andre veger er privat eid. Leke- og uteoppholdarealer/ Rekreasjonsarealer/ Barn og unges interesser Langs nærlekeplassen og videre i friområder er det tenkt å opparbeide en turveg /sti mot skoleområdet. Turveg er videre en del av ett sammenhengende grønt- og turvegstruktur med forbindelser til andre leke- og ballplasser samt frilufts- og utfartsområder. Etter føringer fra kommunen ble nærlekeareal utvidet til 0,5 dekar. Administrasjonen mener at dette kunne vært enda større siden det ikke finnes nærlekeplass i de tilgrensende områder. Når en grunneier initierer selv til en privat reguleringsplan for ny boligbebyggelse forplikter det til å se dette ut fra et samfunnsmessig perspektiv. Lekeplasser tilhørende barnehager er på dagtid utilgjengelige for andre små barn som er hjemme med foreldre. Planforslaget annekterer et eksisterende friområde til vei og parkering og må skaffe en fullverdig erstatning i form av opparbeidet lekeplass som kunne styrke og bidra til barnas fysikk utfoldelse. Derfor er det veldig viktig at det opparbeides stor nok nærlekeplass som kunne tilrettelegges også for barn med spesielle behov. Universell utforming og tilgjengelige boenheter. Reguleringsbestemmelsene slik som de er formulert sier lite konkret hvordan tilgjengelighet og universell utforming skal ivaretas. Administrasjonen mener at krav til universell utforming bør spesifiseres, og/ eller hjemles med adekvate bestemmelser. Bestemmelsene skal tilsi at Miljødepartementets rundskriv T-5/99 (Tilgjengelighetfor alle) og teknisk forskrift (TEK 10) skal legges til grunn for utbygging av boliger og nærlekeplass. Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhetsanalysen inneholder ingen vesentlig risikoforhold som tilsier at området ikke kan bygges ut med boligbebyggelse. Det finnes ingen registrering i aktsomhetskartet til Miljøstuts.no innen planområdet. Kartlegging er ikke foretatt. Teknisk forskrift stiller imidlertid krav til sikring av tiltak jf. forskriftenes Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Konklusjon: Plan- og profiltegninger av den planlagte vegen mangler. Konklusjonen er at den foreslåtte planen har intensjoner om tilfredsstillende tilbud i forhold til arealer for lek, aktiviteter og rekreasjon. Forslaget bearbeides videre etter offentlig ettersyn. Kommunalsjef anbefaler at planforslaget legges til offentlig ettersyn. Kommunealsjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Forslag til detaljreguleringsplan for del av eiendommen på gnr.85, bnr.2, på Røyslimoen med plankart, datert og planbestemmelser, datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven

5 Lillehammer, Lars Rudi Kommunalsjef Dorota J. Hatlevik Saksbehandler