Detaljreguleringsplan for boligområde B6 i reguleringsplan for Hørte

Transkript

1 Sauherad kommune Arkiv: FA - L12 Saksmappe: 16/ <dok.nr Saksbehandler: Øyvind Dag Dahle Dato: Detaljreguleringsplan for boligområde B6 i reguleringsplan for Hørte Utvalg Møtedato Utvalgsnr Utvalg for næring, plan og teknikk /17 Kommunestyret /17 Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens egengodkjennes reguleringsendring med planid av reguleringsplan for Hørte sentrum med planid Plandokumentene består av plankart, bestemmelser og beskrivelse alle datert Utvalg for næring, plan og teknikk Behandling i møtet: Tilleggsforslag fra rådmannen ble delt ut i møtet: I plankartet datert gjøres likevel følgende endring: Byggegrense for tomt 6 justeres i tråd med vedlagt skisse «Kartutsnitt regplan omregulering B6 Hørte S datert Rådmannens innstilling med tilleggsforslag ble Enstemmig vedtatt. UNPT- 032/17Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens egengodkjennes reguleringsendring med planid av reguleringsplan for Hørte sentrum med planid Plandokumentene består av plankart, bestemmelser og beskrivelse alle datert I plankartet datert gjøres likevel følgende endring: Byggegrense for tomt 6 justeres i tråd med vedlagt skisse «Kartutsnitt regplan omregulering B6 Hørte S datert Kommunestyret Behandling i møtet: Innstillinga fra UNPT ble enstemmig vedtatt.

2 KS- 036/17Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens egengodkjennes reguleringsendring med planid av reguleringsplan for Hørte sentrum med planid Plandokumentene består av plankart, bestemmelser og beskrivelse alle datert I plankartet datert gjøres likevel følgende endring: Byggegrense for tomt 6 justeres i tråd med vedlagt skisse «Kartutsnitt regplan omregulering B6 Hørte S datert Sammendrag Bakgrunn Planforslaget legger til rette for 7 nye boligtomter i Hørte sentrum, der det for 3 av tomtene kan bygges tomannsboliger. Det legges med andre ord til rette for mellom 7 10 nye boliger. Planforslaget er i stor grad i tråd med gjeldende kommuneplan og reguleringsplan for Hørte fra Sistnevnte plan var ikke detaljregulert for dette området. Det fremmes derfor detaljreguleringsplan for området nå. Planforslaget var til offentlig ettersyn i perioden , med utvidet høringsfrist for Telemark fylkeskommune men hensyn til automatiske fredete kulturminner til Det kom inn merknader fra følgende: - Fylkesmannen i Telemark - Telemark fylkeskommune - Statens vegvesen - Miljøhygienisk avdeling, Notodden kommune - Midt-Telemark Energi Fylkesmannen I Telemark: Det gjøres oppmerksom på at tomtene 1, 3, 7 og 8 ligger delvis innenfor gul sone til Hørtevegen. I utgangspunktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i veileder T I planbestemmelsene er vurdering av støynivå og eventuelle avbøtende tiltak foreslått som en del av byggesaksbehandling. Utendørs støy er et plantema og skal være avklart før byggesak. Vi vil derfor råde kommunen til å påse at støynivåer for fasader og uteoppholdsareal blir synliggjort, samt at arealer til eventuelle avbøtende tiltak blir avsatt i planen. Bestemmelsene krever at anbefalt grenseverdiene i støyretningslinje innfris, og at dette skal

3 dokumenteres i forbindelse med byggesak. Hvordan byggene og uteoppholdsarealene blir plassert på tomtene er avgjørende for hvordan eventuelle avbøtende tiltak må utformes. I dette tilfellet mener rådmannen at det er hensiktsmessig at dette avklares i byggesak og ikke i plan. Siden det vil kunne være aktuelt med avbøtende tiltak mot støy innenfor planområdet, foreslår rådmannen at følgende bestemmelse legges inn knyttet til boligformålet: «Avbøtende tiltak for å innfri anbefalinger i støyretningslinje T-1442 som for eksempel støyskjerm, kan etableres innenfor boligformålet. Tomtene 4, 5 og 6 grenser til landbruksareal i nordøst. FM oppfordrer til at det blir lagt inn en buffer mot dyrka jord her, jf. føringene i kommuneplanens arealdel der det er gitt bestemmelse om at byggegrense mot dyrka mark skal være 20 m. Bakgrunnen for at rådmannen ved 1.gangsbehandling av planen gikk inn for en redusert byggegrense mot landbruk fra 20 til 15 m var: «Følgende moment taler likevel for at byggeavstand mot dyrka mark kan reduseres. Området ligger i Hørte sentrum der sentrumsutvikling med fortetting bør ha høy prioritet. Området ligger inne i gjeldende reguleringsplan uten byggegrense mot landbruk, og eksisterende boligbebyggelsen som grenser inn mot dette landbruksarealet ligger enda nærmere dyrka mark enn det som planen foreslår. Terrenget i området gjør at det er vanskelig å utnytte arealet godt hvis 20 m-grensen må overholdes. Det er fare for at utbyggingen ikke realiseres hvis det øvre nivået ikke kan utnyttes til boligbygging.» Det er uheldig hvis det oppstår konflikter mellom landbruk- og bolighensyn. I framtiden kan landbruksdriften bli mer intensiv enn dagens drift. Rådmannen foreslår derfor at det legges inn en smal vegetasjonsskjermsone mellom landbruksareal og adkomstveg (o_skv), slik at hekk kan etableres. Følgende rekkefølgekrav er også lagt inn i bestemmelsene: «Før det gis brukstillatelse til boligbebyggelse for tomtene 2, 4, 5 og 6, må hekk være plantet på hele strekningen som vegetasjonsskjermesone dekker.» Planområdet er på 16 daa, hvorav ca. 1,6 daa er registrert som fulldyrka jord. Med skjerpede krav til jordvern, følger strengere krav til arealeffektivitet der dyrka eller dyrkbar mark blir omdisponert. For å oppfylle kravet i arealdelen om tetthet, og kravet om høy utnytting dersom dyrka mark blir omdisponert, har Fylkesmannen i Telemark v/landbruksdirektøren et sterkt faglig råd om at planbestemmelsene pkt. 3.1 Arealbruk blir endret til at det settes krav om tomannsboliger for tomtene 5, 6 og 7, dvs. at «kan» blir endret til «skal». For å få god sammenheng i arealdisponeringen i området, er eksisterende bolig med tomt, tomt 8, innlemmet i planområdet. Denne tomta er stor (1,7 daa) og avviker vesentlig fra nye krav til arealtetthet. Rådmannen finner det imidlertid ikke naturlig å la denne tomta inngå som en del av tetthetskravet. Arealtettheten for området vil da ligge i mellom 0,9 og 1,2 boenheter/daa avhengig av om det bygges eneboliger eller tomannsbolig på tomtene 5, 6 og 7. Krav til arealtetthet er i kommuneplanens arealdel 1,0. Rådmannen mener at planen legger opp til en utbygging med tilstrekkelig arealtetthet. Telemark fylkeskommune: Fylkeskommunen gjør en del generelle betraktninger knyttet til om ønsket stedsutvikling knyttet til Hørtes stedskarakter, stedskvaliteter, møteplasser og forbindelser og styrking av

4 stedsstruktur. Det er foretatt registreringer av automatisk fredete kulturminner i planområdet. Det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Fylkeskommunen anbefaler at meldeplikten knyttet funn av automatisk fredete kulturminner innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Rådmannen tar opplysningene om kulturminneregistreringer til etterretning. Nevnte meldeplikt er allerede innarbeidet i bestemmelsene. Statens vegvesen: Siden planen innebærer ett nytt boligområde og en ny gang-/sykkelveg bør det planlegges slik at man unngår biltrafikk på gang-/sykkelvegen. En sammenblanding slik planen legger opp til er uheldig. Ideelt sett bør gang- og sykkelveg og adkomstveg være separert. Rådmannen går likevel inn for sambruk av felles vegareal i dette tilfellet. Det er 2 eller 3 boenheter som vil benytte g/svegen som adkomst, strekningen er oversiktlig og det forventes moderat bruk av g/s-vegen på denne strekningen. Det er også vanskelig å få plass til både g/s-veg og adkomstveg uten at boligtomtene 7 og 8 blir sterkt forringet. Boligtomt 3 vil sannsynligvis måtte tas ut av planen. Miljøhygienisk avdeling: Ved planlegging og plassering av leikeplass bør støysituasjon vurderes nøye. Utstyret ved lekeplasser krever vedlikehold og ettersyn, og med lekeplassen følger et stort ansvar. Det må avklares hvem som er ansvarlig for vedlikehold og ettersyn av lekeplassen. Det er i bestemmelsene vist til hvem som er ansvarlig for vedlikehold av felles lekeplass. Ansvar for opparbeidelse og vedlikehold følges opp i utbyggingsavtale. Det bør i detaljreguleringen settes krav om at anbefalte støygrenser i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442/2012) blir tilfredsstilt. Det er i bestemmelsene stilt krav om at anbefalte støygrenser i nevnte støyretningslinjer må innfris. Erfaringsmessig kan det det oppstå støy fra beitedyr, lukt fra gjødsel og flueplager. Dette kan være en konfliktsituasjon nær boligbebyggelse. Dersom bruken av område endres i fremtiden kan også andre konflikter oppstå, som ved bruk av plantevernmidler på arealet og støvplager ved jordbearbeiding. Det anbefales at byggegrense mot landbruksareal økes fra

5 foreslåtte 15 m til 20 m. Det kan eventuelt søkes dispensasjon dersom det ønskes å bygge nærmere. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innspill. Midt-Telemark Energi: Midt-Telemark Energi har ikke behov for en nettstasjon innenfor det regulerte området. Det er i overenskomst med utbygger, Gunnar Hørte, gitt tillatelse til å plassere en nettstasjon på motsatt side av Hørtevegen i forhold til det regulerte området. Høyspentlinje som går igjennom området vil bli revet. Rådmannen tar informasjonen til etterretning. Vurdering Rådmannens vurderinger er i all hovedsak gjort under Rådmannens kommentar i saken. Det tas imidlertid opp følgende tilleggspunkter. For å få til god og kort forbindelse til felles lekeareal også for tomt 7, har rådmannen lagt inn en smal sti på 2 m mellom tomt 5 og 6. For å få en ryddig og sikker trafikksituasjon fra området til fylkesveg, har intensjonen vært at eksisterende avkjøring til området stenges og knyttes til ny felles avkjøring. Bestemmelsene som var til offentlig ettersyn fanget ikke opp dette forholdet. Følgende rekkefølgebestemmelse foreslås lagt til bestemmelsene: «Før det kan gis brukstillatelse for tiltak på ubebygde boligtomter innenfor planområdet, må adkomst til boligtomt 8 være tilknyttet ny adkomst fra fylkesveg og eksisterende adkomst til boligtomt 8 fra fylkesveg må være stengt.» Konklusjon Rådmannen anbefaler at planen vedtas med endringene som er lagt inn i plankart og bestemmelser. Åse Egeland rådmann Trykte vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID Regplan_Hørte_rev til sluttbehandling-a2-l Bestem_omreg_B6_Horte_S_ Horte_omreg_beskrivelse_ ROS analyse Hørte grunnundersøkelser datert juli rp_horte_b6_landbruksfaglig_vurd Detaljreguleringsplan for Hørte sentrum, område B6, Sauherad

6 kommune Detaljreguleringsplan for Hørte sentrum, omregulering bolig B offentlig ettersyn Merknader til offentlig ettersyn - detaljreguleringsplan for Hørte sentrum Administrativ uttale vedr. detaljreguleringsplan for Hørte sentrum, omregulering Bolig B6 - offentlig ettersyn Uttalelse til detaljreguleringsplan for Hørte sentrum, omregulering bolig B6 - offentlig ettersyn Uttalelse til detaljreguleringsplan - Hørte sentrum - Særuttale kulturminnevern Tillegg til UNPT Kartutsnitt_tillegg_til_UNPT_sak_023_