REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /13 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TRES Dato: revidert YTREBYGDA, GNR. 116, BNR. 159M.FL., SKIFTINGSHAUGEN, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Sandsli Boligutvikling AS et planforslag for et område i Ytrebygda bydel ved Sandsliåsen, like nord for Håvardstunvatnet, og øst for kontorfasilitetene til Statoil. Bakgrunnen for planarbeidet er at forslagsstiller gjennom omregulering fra næringsformål ønsker å legge til rette for boligbebyggelse i umiddelbar nærhet til fremtidig bybanestopp. Figur 1: t.v: planområdet markert med rød sirkel, med RV 580 / flyplassvegen i sør og Steinsviken i Nordåsvannet i nord. T.h.: omtrentlig avmerket planområde, etter varsel om utvidelse av planavgrensning. Avgrensningen vil bli justert inn i etterkant. I forbindelse med planarbeidet ble det varslet oppstart Gjeldende reguleringsstatus er kontorformål og isolasjonsbelte, samt park og turvei mot planavgrensningens vestlige side. Planen har id og ble vedtatt i Planområdet var 47 daa stort ved varsel om oppstart, og er ca 74 daa stort etter varsel om utvidelse. Planforslaget legger opp til inntil 280 boenheter fordelt på lave blokker som plasseres i ulike tunstrukturer, og en utnyttelsesgrad på ca % BRA = 100 %. I planens nordlige felt ligger det inne et mindre næringsareal på ca 3000 m², hvor man ser for seg et bygg i opp til 4-5 etasjer. Hvorvidt næringsformålarealet bør inngå i planen eller ikke har vært et tema underveis i prosessen. Det ble varslet utvidelse av planavgrensning i slutten av juni 2012, med merknadsfrist til 25. august, med bakgrunn i signaler fra Statens vegvesen og Bergen kommune om at krysset Sandsliåsen / Sandsliveien må inngå i planen. Det legges opp til parkering under bakkenivå, knyttet til de enkelte feltene, med noe overflateparkeing i tillegg (16 P-plasser). Planmaterialet tilsier minimum 1,4 P-

2 plasser for bil per boenhet, samt 2 sykkelparkeringsplasser per 100m² BRA. Det avsettes grønne buffere mellom bolig og næringsbebyggelse og der næringsformål i hovedsak er kontorformål, som ikke vil være til vesentlig ulempe i forhold til boligformål. En omregulering fra næring til bolig vil nødvendigvis forlenge boligformålet fra eksisterende eneboligområde på nordøst-siden av planområdet mot sørvest, inn mot et område som i dag er preget av næring. Premissene for planen som må vurderes er derfor a) om man ønsker omregulering fra næring til bolig og b) om det ut ifra dagens forutsetninger i det hele tatt er ønskelig med realisering av et byggeprosjekt på Skiftingshaugen. Sistnevnte punkt kan vurderes med hensyn til at gjeldende plan for området (PlanID ) ble vedtatt i 1983, i en tid da det fremdeles var mer enn nok av grønne arealer å ta av i Sandsliområdet. Nærhet til fremtidig bybanestopp taler imidlertid klart for at tomten kan benyttes til bolig, og planen harmonerer således fint med vedtatt strategi om fortetting langs med bybanen. På bakgrunn av dette har fagetaten vurdert planforslag på den aktuelle tomten som ønskelig. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg D. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til en omregulering til boligformål og til hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Figur 2: Illustrasjon fra Arkitektkontoret Brodtkorb AS. Planlagt boligbebyggelse er illustrert med varierende byggehøyder og oppdelte volumer. Vi er dessuten positive til foreslåtte tunstruktur, fordi vi tror en slik struktur kan ha gode bokvaliteter ved seg. Tidlig i planprosessen var foreslått antall boenheter rundt 250. Fagetatens foreløpige vurdering var da at foreslåtte utnyttelsesgrad virket passelig, dvs høy nok til at man får en Side 2 av 10

3 tilfredsstillende utnyttelse sett i forhold til nærhet til bybanestopp, og lav nok til at et landskapsvennlig arkitektonisk grep er mulig, uten at bebyggelsen blir et ødeleggende estetisk element i landskapet ved å bli for dominerende, og uten at bokvaliteter må vike som følge av for høy utnyttelse. Skiftingshaugen utgjør videre et viktig høydedrag og grøntelement i området i dag. Dagens høyeste punkt på haugen er på kote +60 og forutsettes ubebygd. I vår vurdering har vi lagt til grunn planens uttalte intensjoner, herunder bevaring av landskapet og skånsom plassering av bygningsmasse på terrengets premisser, slik at planen på best mulig måte ivaretar nærområdets interesser mht betydningen haugen og området har, både som bruks- og lekeområde og som visuelt element i landskapet. I forbindelse med selve utbyggingen er det derfor viktig at ikke unødvendig mye av eksisterende vegetasjon fjernes. Med den grupperte tunstrukturen har man et godt utgangspunkt for at vegetasjonen burde kunne bevares mellom tunene, og ikke minst i forkant av bebyggelsen i alle retninger, slik at ønskelig fjernvirkning blir oppnåelig. Antall boenheter har for øvrig blitt justert opp fra 250 til 280 i løpet av perioden etter at fagetaten stoppet saksbehandlingstidsfristen i juni 2012, pga behov for avklaring i forhold til kryssløsningen, og innen vi mottok revidert materiell i desember samme år. Vi kan derfor ikke utelukke at vi til 2. gangs behandling kan anbefale eventuelle nedjusteringer av byggehøyder innenfor det enkelte tun. I tillegg ønsker vi dokumentasjon på at felt BB1 kan legges så tett opp imot eksiterende næringsbygg sør for haugen uten vesentlige ulemper. Trafikkløsninger, gående Planen legger opp til privat turstiforbindelse via felt BB2 og BB3, i retning vest mot Sandsliveien og eksisterende turveg. I tillegg skal tosidig fortau etableres langs med Sandsliåsen. Planforbindelsen mot fremtidig bybanestopp har vært et omfattende tema i planprosessen. Gangvegforbindelse mot fremtidig bybanestopp må holde høy nok standard med sikte på kvalitet og kapasitet, da forbindelsen ikke bare skal betjene beboerne innenfor planområdet men også gjester på hotellet, arbeidstakere i området, samt beboere sør i Sandsliåsen. Videre så er det grunn til å anta at området går mot en betydelig transformasjonsperiode i forhold til vekst i antall arbeidsplasser. Med sin geografiske beliggenhet (se kart) bærer således foreliggende plan på ansvaret for tilgjengelighet mot bybanestoppet ikke bare for seg selv, men for hele nærområdet. På prinsipielt grunnlag burde derfor forbindelsen ha offentlig eierform, fordi forbindelsen skal være offentlig tilgjengelig, og fordi den skal betjene mange flere bybanepassasjerer enn de som skal bo innenfor planområdet. Med en offentlig forbindelse ville man også vært sikret at det offentlige hadde vedlikeholdsansvaret, herunder brøyting m.m. Forslagsstiller har utredet og vurdert ulike alternativer underveis. Helst var det ønsket med en trase som ikke bare var effektiv, men som også tilfredsstilte kravene til universell tilgjengelighet. Tidlig i planprosessen forelå det en gangvegforbindelse i form av offentlig gang- og sykkelvei, som slynget seg rundt planområdets vestlige side, fra nabotomt i sør, langs med Skiftingshaugens kurvatur, og som endte opp nordvestover der hvor dagens turveg møter krysset Sandsliåsen / Sandslivegen. Dette elementet ble tatt ut av planen før 1.gangs behandling, med begrunnelse i at distansen endte opp med å bli nesten like lang som å gå rundt Skiftingshaugen langs med veien Sandsliåsen, samt at inngrepet ville medført et for stort terrenginngrep. Fagetaten er av den oppfatning at denne løsningen innebar betydelige fordeler i forhold til dagens foreslåtte tursti, både i form av kapasitet, tilgjengelighet og ikke minst synlighet, til tross for at den medførte store skjæringer i terrenget, men vi er enige med Opus sin vurdering om at distanse og tidsbesparelsen i forhold til å gå rundt Sandsliåsen var for liten Side 3 av 10

4 til at alternativet kunne forsvares. Man kom da frem til tursti gjennom planområdet, som på en grei måte kan betjene beboerne innenfor planområdet. Juridisk sett blir forbindelsen privat, men i praksis vil den være åpen for alle som kan og vil bruke den. Den offentlige forbindelsen blir langs med Sandsliåsen. Uten tosidig ville trillende ha måttet krysse vegen opp til fire ganger for å komme til bybanestoppet. Tosidig fortau er derfor sikret i rekkefølgebestemmelsene, og vi vurderer det som en god kompromissløsning i forhold til ulike alternativene. Det har også vært sett på muligheten for å anlegge en universelt utformet offentlig forbindelse, det vil si gang- og sykkelvei i omtrent den samme traseen som turstien mellom BB2 og BB3. Tiltakets art ville da måtte veies opp mot hensynet til terrenginngrep og den landskapsarkitektktoniske helhetsvirkningen. Stigningsforholdene er imidlertid for bratt til at dette lar seg gjøre uten voldsomme terrenginngrep. Dersom det skulle gått en offentlig gangforbindelse gjennom planområdet, i samme trasé som turstitraseen vist i plankart og illustrasjoner mellom to av tunene, ville det dessuten reist spørsmålet om ikke den interne veien (vist som f_v1 i plankart) som nå er foreslått med privat eierform også burde være offentlig, slik at man fikk en gjennomgående offentlig forbindelse. Hverken forslagsstiller eller Samferdselsetaten ønsker imidlertid at f_v1 skal være offentlig. Per i dag pågår det mye planarbeid som utløser et større enn tidligere antatt behov for god tilkomst til bybanestoppet fra Sandsliåsen. Sett vekk i fra foreliggende planen så bygges det 213 nye rom på hotellet, en økning til 364 fra dagens 151 rom, og det planlegges nye arbeidsplasser i sammenheng med Sandsliåsen 57 AS. I tillegg vil det bli oppført et 4000m² stort næringsbygg i samme område, og Framo Engineering har meldt oppstart for et større tiltak på sin eiendom. Dette kan til sammen tilsi at det i relativt nær fremtid ser et behov for en raskere gangforbindelse med tydeligere synlighet enn hva som er foreslåtte løsning i foreliggende plan. En aktuell løsning kunne vært å bygge en forbindelse over Skitnedalen og nordsiden av Håvardstunvannet. Dette vil imidlertid bli såpass omfattende både praktisk og finansielt sett at det vanskelig kan inngå kun som et tiltak i foreliggende plan. Felt BB1 i plankart vil i tillegg legge sterke begrensninger i muligheten for å finne egnet rom for en eventuell broforbindelse. Figur 3: utsnitt av planoversikt fra kommunens GIS-verktøy. Gul skravur viser arealer der hvor reguleringsplaner er under arbeid. Gul linje fra fremtidig bybanestopp (lilla punkt) og på tvers av Skiftingshaugen viser «kategori 3: innspill fortettingsprosjekt Tiltak, gangveier, bybanestopp», utarbeidet av etat for plan og geodata. Side 4 av 10

5 En forbindelse slik som den som er vist i Figur 3 ville muligens hatt en bedre distansebesparelse og synlighet enn tursti og tosidig fortau langs med sandsliåsen, og sannsynligvis medført at det må etableres en liten bro over området nord for håvardstunvatnet, kalt Skitnedalen. For beboere på Skiftingshaugen sin del kunne en slik forbindelse vært ansett som fordelaktig med hensyn til at den ville eliminert mye av gangtrafikken gjennom boligområdet. Fagetaten stiller seg i utgangspunktet bak vurderingen til etat for plan og geodata av at dette kan være et godt traséalternativ, fordi traséen da blir effektiv, universelt tilgjengelig, offentlig, og med god synlighet / lesbarhet, men alternativet nødvendiggjør kostnader og terrenginngrep i så stor grad at tosidig fortau langs med Sandsliåsen per i dag utpeker seg som et mer realistisk alternativ sett i sammenheng med at bro sannsynligvis ville nødvendiggjort en offentlig plan heller enn et privat reguleringsplanforslag. For øvrig fremkommer det i merknad til oppstart fra Sandsliåsen 57 AS den at det foreligger muligheter for utvidelse med opp til 100 arbeidsplasser på deres tomt i nær forestående fremtid, og at de er innstilte på å avgi grunn til en gang og sykkelsti på deres tomt. På den måten legger de ytterligere til rette for en trasé som krysser Skitnedalen, a la det som ble foreslått av etat for plan og geodata, og som er illustrert i figur 3, men vi tror altså at foreslåtte løsning med tosidig fortau kan vurderes som tilstrekkelig god i denne omgang. Figur 4: T.v: utsnitt fra gammelt plankart datert som viser at felt BB1 potensielt kan være i konflikt med gangforbindelsen skissert i figur 3. Høydekotene til venstre for BB1 og BB2 illustrerer også hvor utfordrende det vil være å etablere en universelt tilgjengelig forbindelse. T.h: utsnitt fra illustrasjonsplan som viser mulige stiforbindelser ned mot eksisterende turvei. Trafikkløsninger, syklende I forbindelse med offentlig ettersyn etterspør vi vurderinger opp imot det som vises som bydelsruter for sykkel, utarbeidet av Etat for plan og geodata. Om mulig kan eksisterende tursti på vestsiden av Håvardstunvannet oppgraderes med asfaltert dekke, og dette vil i så fall endre bildet betraktelig med henhold til bydelsruteforbindelsene. Per i dag vises en forbindelse langs med Sandsliåsens nordligste side som bydelsrute for sykkel og hvor den fortsetter langs med Sandsliveien. Trafikkløsninger, kjørende Det er utarbeidet en trafikkanalyse av området. Analysen er vedlagt. Statens vegvesen har vurdert krysset til å ha behov for oppgradering. I tillegg foreligger det, i forbindelse med statoil-planen, et rekkefølgekrav som tilsier at området ikke kan belastes mer før oppgradering Side 5 av 10

6 av Sandslikrysset ved Flyplassveien i sør er gjennomført. Rekkefølgekravet berører foreliggende plan. Vegvesenet ønsket seg først og fremst rundkjøring i krysset Sandsliåsen / Sandslivegen. Hovedargumentet slik vi forstår det er hensynet til kontinuitet i trafikkbildet, da man må passere gjennom en rundkjøring både før og etter det aktuelle krysset enten man kjører nordover eller sørover langs Sandsliveien. En sikkerhetssone i bybaneplanen la imidlertid visse utfordringer i veien for en rundkjøring. Vegvesenet påpekte da at rundkjøringen kunne justeres noe vestover, med lav mur mot eksisterende turvei. Opus Bergen AS fronter dog løsningen som er vist i alternativ B, som består av T-kryss med venstresvingsfelt, og som så vidt vi forstår innebærer en mindre justering i forhold til dagens løsning. Bakgrunnen for at det fremmes en alternativ løsningen er at Opus Bergen AS mener at rundkjøring spiser for mye areal fra grøntområdet mellom Sandsliveien og eksisterende tursti. Også Samferdselsavdelingen i Hordaland fylkeskomme har ytret skepsis mot rundkjøring, jf brev i vedleggslisten datert (vedlegg I). Begge løsningene er altså fremlagt til off. ettersyn. Område N1 Reguleringsstatus for N1 er isolasjonsbelte. Forslagstiller ser for seg å utnytte område vist som N1 i plankartene til ymse næringsformål, herunder kontor, utleieleiligheter og bevertning / kiosk, i et 4-5 etasjer bygg med BRA på 3200 m². Med tosidig fortau langs med Sandsliåsen krever dette avkjørsel til denne virksomheten som krysser fortau. På bakgrunn av dette stiller vi spørsmål ved hva som er mulig å få til av næring på dette arealet, uten at formålet generer særlig mye trafikk ut over vareleveranser. På grunnlag av dette har fagetaten helt fra planprosessens begynnelse varslet skepsis mot dette tiltaket. Vi ser imidlertid behovet for å gjøre noe med arealet, da det i dag ligger som et sår i landskapet, og som i det daglige brukes til provisorisk parkering. Med den tunge bebyggelsen som foreslås på haugen mener fagetaten at det må vurderes om det er vel så ønskelig at arealet tilbakeføres som grønn buffer. Det påpekes for øvrig i planbeskrivelsen at området ligger på laveste punkt, at bygget ikke vil virke skjemmende på omgivelsene, verken eksisterende eller planlagt, samt at det er en målsetning å legge til rette for grønt tak på dette næringsbygget. Til 2. gangs behandling behøves det derfor ytterligere materiell, herunder snitt og illustrasjoner som viser tydelig hvilken visjon som legges til grunn for utformingen av dette byggverket. Å skape en god fjernvirkning blir i tilfelle viktig, da bygget vil være godt synlig blant annet fra Sandsliveien og sannsynligvis også fra fremtidig bybane. Vi avventer imidlertid merknad fra Samferdselsetaten på hva de kan finne tillatelig på sin vei mht avkjørsel. Vi avventer videre en avklaring på hvorvidt utbedring av krysset vil nødvendiggjøre en utfylling av dette arealet med hensyn til å bedre stigningsforholdene inn i krysset. Grønnstruktur/ barns interresser I 2008 gjennomførte Rambøll en barnetråkkundersøkelse, i området i forbindelse med naboplanen for Statoil og deres nye kontorlokaler nordvest for Skiftingshaugen. Undersøkelsen viste at Skiftingshaugen ble mye brukt av barn og unge. Områdets popularitet blant barn og unge var godt synlig også da fagetaten befarte området, med tydelige spor av lek, trehytter og et variert system av interne stiforbindelser. På den andre siden er området allerede regulert til næring, og det ligger altså rett ved fremtidig bybanestopp. Sett i lys av planlagt grad av utnyttelse kan planen sies å legge opp til en god ivaretakelse av grønnstruktur, men for barn og unge vil selvsagt haugen og området for øvrig aldri kunne ha samme meningsinnhold etter utbygging har funnet sted. Intensjonene bak planforslaget baserer seg i stor grad på nærhet til natur og rekreasjon, samt at bygningsmassen på et mest mulig skånsomt vis skal utformes og plasseres på terrengets premisser. Alt av uteoppholdsarealene Side 6 av 10

7 skal ikke nødvendigvis opparbeides, et grep vi anser som lovende. Nærhet til Håvardstunvatnet med tilhørende turvei gir stor verdi i forhold til rekreasjon. Rekkefølgebestemmelser Kapittel i forslag til bestemmelser er tilføyd av fagetaten. Punktene knytter seg til de tiltak overfor oppgradering av infrastruktur som er nødvendige og som må gjennomføres eller sikres gjennomføring. Under nødvendige tiltak faller etablering av tosidig fortau langs med Sandsliåsen, oppgradering av kryssløsning Sandsliåsen / Sandslikrysset, samt at denne planen sammen med alle andre planer i området blir berørt av et allerede eksisterende rekkefølgekrav i planid kalt Sandslikrysset. Fagetatens tilføyelser ble opprinnelig laget i forbindelse med plan for hotellet lengre sør i Sandsliåsen (planid ) og med hensyn at bestemmelsene skulle kunne brukes om igjen i tilgrensende planer. Planfremstilling Planmateriell er tilstrekkelig for utleggelse til offentlig ettersyn. Forslagsstiller har altså utarbeidet to alternative plankart som viser to ulike kryssløsninger for krysset Sandsliåsen / Sandsliveien, hvorav alternativ A viser rundkjøring og alternativ B viser en løsning som i større grad ligner på dagens situasjon, med fullkanalisert T-kryss. Bakgrunnen for dette er at veieier som er Statens vegvesen har vurdert rundkjøring som den beste løsning, hvorpå forslagsstiller mener å dokumentere at alternativ B er den beste løsningen. Fagetaten forholder seg på generelt grunnlag til vegvesenet sine vurderinger, men ser verdien av å legge ut begge kartene til offentlig ettersyn for å belyse problemstillingen for offentligheten. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til en omregulerings fra næring til boligformål og til hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Næringsbygg i N1 må belyses grundig dersom det skal fortsette å inngå i planforslaget. Arbeidet med å avklare situasjonen rundt krysset Sandsliåsen / Sandsliveien må fortsettes så langt det lar seg gjøre til 2. gangs behandling. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 10

8 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Gnr. 116, Bnr. 159m.fl., Skiftingshaugen, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal Seksjonsleder Side 8 av 10

9 Side 9 av 10

10 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /13 A. Planbestemmelser, fagetatens forslag, datert (doknr 29/2) B. Plankart alt A (27/20) C. Plankart alt B (27/21) D. Merknadsskjema, varsel om oppstart E. Merknadsskjema, varsel om utvidet planområde (27/14) F. Notat, trafikkutredning / kryssløsning (27/17) G. Statens vegvesen Forslag løsning med rundkjøring (27/23) H. Trafikkanalyse, datert (27/25) I. Hordaland fylkeskommune samferdselsavdeling merknad kryss (28/2) J. Barnehagedekning, brev fra BK datert (27/10) K. Skredvurdering, datert (27/8) L. Støyrapport (27/24) M. VA-RAMMEPLAN (15/20) N. Beskrivelse av prosjekt, fra arkitekt (27/3) O. Illustrasjoner, solforhold (27/1) P. Illustrasjoner, samlet, fra arkitekt (27/2) Q. Illustrasjonsplan A10 (27/4) R. Illustrasjon, hovedbilde (27/5) S. Snitt, typisk (27/9) T. Snitt, samlet (27/11) U. Lengdeprofil, vei (27/13) V. Illustrasjon, oversiktskart (27/22) Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Sandsli boligutvikling AS, Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 OSLO - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 10 av 10