BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /14 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TRES Dato: Ytrebygda gnr 116 bnr 158, 205 m.fl. Sandslikroken140 Detaljregulering AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Onesubsea planforslag for et område i Ytrebygda bydel på Sandsli, vest for Steinsvikvatnet og golfbanen og øst for Håvardstunvatnet. Figur 1: t.v: planavgrensning markert i gult. t.h: skråfoto sett ifra sør, som viser skog hvor ny bebyggelse planlegges. Kort oppsummering av planforslaget Formålet med planen er å legge til rette for utvidelse av eksisterende kontorlokaler fra dagens m² med m², hvilket innebærer et totalt bruksareal etter utbygging på ca m² BRA, inklusive parkering. Samlet utnyttelsesgrad er beregnet til å bli 210 % BRA, og opp til 260 % BRA innenfor de enkelte feltene. Maksimal byggehøyde er oppgitt å være på kote Dette innebærer en økning i fra dagens situasjon på ca 5,5 meter. All parkering er ment å flyttes under bakken. Det foreslås å lage en ny avkjørsel fra veien Sandsliåsen. Planforslaget legger opp til å bevare en del av vegetasjonsskjermen som inngår i opprinnelig plan fra 1983 mot eksisterende boligområde i Sandslikroken. Side 1 av 10

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Forslagsstiller har underveis i prosessen mot 1. gangs behandling besluttet å revidere og supplere deler av materiellet i forkant av utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet kontor og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse. Plansituasjon i området Områdene rundt Håvardstunvatnet er trolig blant de med høyest planaktivitet og utvikling i kommunen. Detaljreguleringsplanene for Statoil (ArealplanID ), Quality Hotel Edvard Grieg, fra 153 til 373 rom, ( ), boliger sør for hotellet ( ), omregulering til boligformål på Skiftingshaugen ( ), plan for Knutepunkt Sandsli ( ) samt plan for Sandslikrysset ( ) er alle vedtatt eller under behandling. Videre så ble det i mars 2014 avholdt oppstartsmøte i forbindelse med nabotomten med adresse Sandsliåsen 57, og hvor det ble foreslått en forholdsvis tung utbygging, uten at dette i sin daværende form var noe som fagetaten kunne anbefale oppstart av. Utbygger var her Odfjell Drilling AS, og med ABO plan og arkitektur som plankonsulent. På tomt med gnr 116 bnr 228 mellom Sandsliåsen 57 og Skiftingshaugen ble det bestilt oppstartsmøte hvor det foreslås 80 boenheter. Gjenstående areal som ikke har vært gjenstand for regulering i nyere tid er tomten sør for foreliggende plan og tomten sør for Sandsliåsen 57. Disse er merket med rød stjerne i figur 2. Det gjenværende hvite området merket med gul tekstboks utgjør deler av planområdet for foreliggende planforslag. Figur 2: Nyere tids planaktivitet i området, angitt med saksnummer. Side 2 av 10

3 Med all den utvikling som er konsentrert i arealene rundt planområdet og planer som nylig er vedtatt og under arbeid så har det vært rasjonelt å forsøke å koordinere planarbeidene så langt som mulig. Tema tidligere har vært nødvendigheten av oppgradering av veiteknisk infrastruktur. Dette er nå delvis sikret gjennom arbeid med utbyggingsavtale, utført av Etat for utbyggingsavtaler (se eget avsnitt om rekkefølgekrav). Fokus videre bør etter fagetatens vurdering være best mulig stedsutvikling, forstått her som gjennom planleggingensarbeidene å gjøre det mest mulig attraktivt å besøke, bo og arbeide i området. Som et steg i retning ønsket utvikling ser fagetaten i første omgang for seg eliminasjon av overflateparkeringen og nybygg med gode kvaliteter som spiller på lag med hverandre visuelt sett, og som ikke spiser unødig stor del av eksisterende grøntområder. Dernest å tilrettelegge gjennom restriktive parkeringsbestemmelser for at transportutviklingen i området dreies mest mulig over på gange, sykkel og kollektiv. Det er også et moment at området tidligere var tenkt som en næringsklynge innenfor oljesektoren og at trenden nå er omregulering til boligformål (Skiftingshaugen og nabotomt med gnr 116 bnr 228). Det vil bli aktuelt å regulere inn ny snarvei til bybanestoppet ved Håvardstunvatnet bl. a. gjennom plan for Knutepunkt Sandsli (planid ), som ledd i oppgradering av den verdifulle grønnstrukturen rundt vannet. Figur 3: illustrasjon sett ifra vest som viser dagens og planlagt situasjon (kilde: vedlegg F og G) Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Det foreslås forholdsvis høy utnyttelse, og mer enn en fordobling av eksisterende bygningsmasse. Foreslåtte økning i byggehøyde virker til å være på noe over 5 meter i forhold til det høyeste punktet i dagens bebyggelse. I tillegg åpner bestemmelsene opp for en justering på opp til en halv meter i byggesøknadsprosessen, samt takoppstikk på inntil 3 meter. Fagetaten vil ikke utelukke at tomten kan tåle dette, men ønsker innspill på foreslåtte økning av byggehøyder i anledningen offentlig ettersyn. Estetikken i prosjektet virker ut ifra innlevert materiell å bli en videreføring av dagens formspråk. Illustrasjonene viser grønne tak, noe som demper inntrykket av bebyggelsen sett ifra luften, men uten at dette er tatt med i bestemmelsene. Parkering Kapittel , s. 21 i forslagsstillers planbeskrivelse gjør rede for dagens parkeringssituasjon. Det står oppgitt at der per i dag finnes 445 p-plasser for bil, fordelt på 318 i kjeller under «Clusterbygget», 80 ved dagens testhall og 57 øvrige overflateparkeringsplasser. Videre at de 137 p-plassene nevnt i de to siste kategoriene, overflate og ved testhallen, skal legges under bakken, med adkomst fra Sandsliåsen gjennom ny avkjørsel kalt o_kv2. De 318 plassene i eksisterende kjeller vil fortsette å ha sin adkomst fra Sandslikroken. Det foreslås 196 nye p-plasser for bil, i tillegg til dagens 445 plasser. Side 3 av 10

4 Fagetaten stiller seg positiv til at planforslaget innebærer at dagens overflateparkeringsplasser flyttes under bakken, men stiller seg i det følgende kritisk til foreslåtte antall p-plasser for bil. Det tas forbehold om at fagetaten kan ha feiltolket opplysningene som ligger til grunn for beregningene som presenteres under. I så fall bes det om at forslagsstillers konsulent korrigerer opplysningene i merknadsskjema til 2. gangs behandling. Etter fagetatens vurdering har området rikelig med parkeringsdekning i dag, og planforslaget legger opp til fortsatt høy dekning. Så langt fagetaten kan se overskrider planforslaget maksimalt antall P-plasser ut ifra hva som tillates innenfor parkeringssone P3 i kommuneplanens arealdel: 6 p-plasser for bil og 7 for sykkel per 1000 m² kontorareal. Dersom man legger til grunn dagens 445 p-plasser og dagens kontorareal som er 20915m² BRA blir P-dekningen 21 plasser per 1000 m² kontorareal. Dersom man skulle bygge ut foreslått ny bebyggelse uten å lage en eneste ny P-plass for bil, vil dekningen bli 8,3 (= 445 / (20,9 + 32,6)). Dersom man legger til grunn det som planforslaget foreslår, med ny bebyggelse og nye parkeringsplasser, vil dekningen bli 12,2 (= 651 / (20,9 + 32,6)). Fagetaten vurderer planområdets lokalisering og nærhet til fremtidig bybanestopp på Sandsli til å være slik at foreslåtte parkeringsdekning ikke kan forsvares, ut ifra lovens formålsparagraf og at planleggingen skal legge til rette for bærekraftig utvikling. Selv med maksimal parkeringsdekning i henhold til hva KPA åpner opp for, vil man gjennom planleggingen i så stor grad som mulig lagt opp til bilbaserte arbeidsreiser, på et sted hvor kollektiv- og sykkeltilbudet i nær fremtid vil stå betraktelig sterkere enn det gjør i dag. I lys av den fortettingen som skjer i området hadde kanskje vært mer optimalt med en nedjustering til for eksempel 4 p-plasser per 1000 m² kontorareal, og hvor antallet p-plasser for sykkel ble holdt konstant. Sikker sykkelparkering under tak og ladepunkter for elsykkel burde da sikres i bestemmelsene. Samtidig er det slik at dersom antallet bilparkeringsplasser skal justeres i henhold til hva KPA tillater som er 6 p-plasser for bil per 1000 m², må antallet p-plasser reduseres fra dagens 445 til 256. Med 4 plasser per 1000 m² ville tallet vært 170. En av avkjørslene i enten Sandsliåsen eller Sandslikroken kunne da saneres eller gis restriksjon på i bruk, som f.eks til varelevering og slukkemannskaper. Differansen er stor mellom 256 som P3 åpner opp for, og 641 stk som forslagsstiller ønsker seg. Tatt i betraktning at det i dag er 445 plasser, så er det nærliggende å tenke seg et argument om at forslagsstiller her «straffes» gjennom reguleringen, og at man derfor bør se vekk i fra de plassene som allerede er etablert, og heller basere utregningen på det som planlegges. Det er også slik punkt 5.4 i forslag til reguleringsbestemmelser er formulert: at kommunens parkeringsnorm skal legges til grunn for nybygg. Fagetaten mener imidlertid at de faktiske forholdene på stedet må legges til grunn dersom det skal være mulig å gjøre en samlet vurdering som gir mening. Dette er for øvrig i tråd med innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland datert til reguleringsplan for Sandsli Vest, arealplanid , hvor den samme problemstillingen har vært drøftet. Fra forslagsstillers side har det vært påpekt at det kan bli aktuelt med flere nye leietakere innenfor planområdet, og at dette bør tas med i vurderingen av spørsmål rundt parkeringssituasjonen. Fagetaten ser poenget bak dette argumentet, men mener den samfunnsmessige ulempen med for høy p-dekning må veie tyngre enn den mer individuelle Side 4 av 10

5 fordelen ved å ha egen parkering tilknyttet egen virksomhet. Fagetaten vurderer det slik at parkeringsdekningen ikke bare må nedjusteres jf. P3 (256 p-plasser), men at det i tillegg må gjøres en vurdering av om det er hensiktsmessig å legge seg på en enda mer restriktiv dekningsgrad. Ny snarvei til bybanestopp må tas med i denne vurderingen. Avkjørsel o_kv2 Det inngår en ny avkjørsel fra veien Sandsliåsen i planforslaget, o_kv2. Området har fra før av to eksisterende avkjørsler, en fra Sandsliåsen og en fra Sandslikroken. Fagetaten mener det vil være uheldig å etablere en ny, tredje avkjørsel, blant annet på bakgrunn av at denne må krysse nylig innregulert fortau langs Sandsliåsens østlige side. Etaten forstår det slik at denne avkjørselen er ment å gå rett ned ny parkeringskjeller som skal romme rundt et par hundre p- plasser for bil. Figur 4: o_kv2 (kilde: utsnitt fra plankart datert ) Rekkefølgekrav Det knytter seg rekkefølgekrav til tre forhold utenfor planområdet: oppgradering av Sandslikrysset, oppgradering av krysset Sandsliåsen / Sandsliveien og etablering av to-sidig fortau langs med Sandsliåsen. Formuleringene i rekkefølgebestemmelsene ble til i samarbeid med Etat for utbyggingsavtaler, gjennom arbeidet med plan for Hotel Edvard Grieg (planid ), og disse skal i prinsippet kunne kopieres rett inn i fremtidige reguleringsplanforslag som berøres av de samme forholdene. Det er stort sett dette som er gjort i utkast til bestemmelser til foreliggende planforslag, men siste punkt i bestemmelse bør etter etatens vurdering omformuleres slik at o_kv2 tas ut. Fagetaten tar forbehold om eventuelt behov for å sikre ytterligere felles infrastrukturtiltak, eksempelvis ny snarvei mot bybanestopp. Vegetasjonsskjerm I gjeldende plan for området er nordligste delen av planområdet avsatt til vegetasjonsskjerm. Planen ble vedtatt i 1983 og har planid I dagens situasjon som preges av transformasjon og fortetting kan det diskuteres hvor langt det er ønskelig å videreføre intensjonene fra 1983, men fagetaten vurderer foreløpig at det til en viss grad kan ha noe for seg, for å gjøre det mulig å få til god overgang mellom forholdsvis tung kontorbebyggelse og boligformål. Side 5 av 10

6 I planforslaget var vegetasjonsskjermen tidligere foreslått videreført med egen bestemmelsesområde over næringsformålet. Fagetaten innvendte mot dette og mente at arealet heller burde vises med grønn farge, formål Vegetasjonskjerm, kode Begrunnelsen var at vegetasjonsskjermformål på en tydeligere måte viderefører intensjonene i planen fra 1983 der hvor det er aktuelt, og fordi det ville bedret lesbarheten i plankartet betydelig (det var vanskelig å se forskjell på byggegrense og bestemmelsesgrense). I revisjonen av planmaterialet ble dette imøtekommet, og vegetasjonsskjermformål inngår nå mot eksisterende bebyggelse i Sandslikroken. Den andre innvendingen fagetaten hadde i forhold til vegetasjonsskjermen var at det virket å være satt av for knapt med areal til vegetasjonsskjerm mot planlagt boligbebyggelse på Skiftingshaugen, planid , og at begrepet «tilpasning til eksisterende bebyggelse» må tolkes slik at det også innbefatter bebyggelse som er nylig vedtatt men ikke enda utbygget. Fagetaten argumenterte for at bredden mot haugen ble vurdert oppjustert til å ligne mer på bredden i nordøstlig retning, med begrunnelse i at befolkningstettheten vil bli betydelig høyere på denne siden av foreliggende plan enn hva tilfellet er for ene- og tomannsboligene i Sandslikroken. Avstand fra ny kontorbebyggelse til eksisterende boligbebyggelse i Sandslikroken virker til å bli ca 50 meter. For planlagte boliger på Skiftingshaugen kunne denne avstanden tidligere se ut til å kunne bli ned mot 20 meter. Dette mellomrommet mellom felt BB7 i vedtatt plan for Skiftingshaugen og ny bebyggelse i foreliggende plan inkluderer sågar en vei med to kjørefelt og tosidig fortau, og forholdsvis liten andel vegetasjonsskjerm. I det reviderte plankartet som her legges ut til offentlig ettersyn er tallet noe høyere, på grunn av at forslagsstiller og plankonsulent valgte å følge signalene som ble gitt og trakk bebyggelsen noe innover mot seg selv. Bredden er like fullt en hel del mindre enn hva tilfellet er for eksisterende bebyggelse i Sandslikroken, selv om denne kanskje er i overkant av hva som er strengt nødvendig av hensyn til nabotilpasning. Fagetaten har ikke konkludert på dette punktet, men vurderer dette avsnittet som en nødvendig redegjørelse for de vurderingene som har blitt gjort så langt i prosessen. Figur 5: Forskjell på nytt og gammelt kart i forhold til avstand mellom boligformål og planlagt nytt kontorbebyggelse. Se også vedlegg C, punkt 9.4 / s Side 6 av 10

7 Forhold til naboer Som nevt over har planlagt bebyggelse etter fagetatens vurdering rikelig med avstand og dermed forholdsvis begrenset innvirkning på eksisterende bebyggelse i Sandslikroken. Ny bebyggelse kan fremdeles virke til å komme noe tett på boliger i Skiftingshaugen vist i sammensveising av plankart i figur 5, samt i illustrasjonssnitt A-A og B-B (vedlegg S), men etaten ønsker å vente til merknader fra offentlig ettersyn foreligger før vi gjør en endelig vurdering på dette punktet. En mulighet kan være å flytte en av de planlagte nye byggene mot sørøst. Fagetaten ønsker også å rette spørsmål ved om ikke planlagt utvidelse av testhallen, merket K3 i plankartet, vil komme for tett på og ødelegge for lysinnslipp for tilgrensende kontorbebyggelse på sørsiden. Figur 6: Illustreringer av nybygg sett ifra nordlig retning, med dagens situasjon til venstre og foreslått ny bebyggelse til høyre (kilde: vedlegg H, I, J og K). Fjernvirkning Planmaterialet viser hvordan foreslåtte bygningsmasse kan se ut fra blant annet Siljustøl. Fagetaten har foreløpig ikke gjort noen vurderinger her, ut over å be om at materiell som viser tiltakets fjernvirkning følger saken på offentlig ettersyn (vedlegg L - O) Barn og unges interesser Det er et par trehytter i den delen av planområdet hvor det i dag er skog. Skogsarealet er variert og egner seg tilsynelatende godt for lek. Vegetasjonsskjermen som inngår i planforslaget vil bevare noe av verdien som denne grønne lungen har for barns lek, men den gode sammenhengen og hensiktsmessige formen arealet har for uforstyrret lek vil i noen grad gå tapt, dersom planforslaget vedtas slik det foreligger. Etter fagetatens skjønn kan dette forsvares opp imot utbyggingsinteresser i dette tilfellet, i og med at tilgangen til tilsvarende arealer i nabolagene i Sandsli fremdeles er relativt god, men ønsker samtidig å gjøre Side 7 av 10

8 oppmerksom i en større sammenheng på at fortettingen legger et betydelig press på gjenværende grønne lunger slik som denne, og at det derfor er behov for å holde fortløpende oversikt over tilgangen til tilsvarende arealer rundt om i kommunen, og spesielt i nærhet til bybanen, ettersom det er nettopp her at fortettingspresset og dermed også behovet for å bevare tilstrekkelig med slike arealer er sterkest. Forutsetningen for å gjøre en slik vurdering er at man ser verdien i at hvert nabolag har sin grønne lunge som egner seg til lek, i tillegg til lovpålagt mengde lekeareal. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til formål kontor og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: P-dekningen nedjusteres til maksimalt 256 plasser for bil i samsvar med KPA pkt 15 Ny avkjørsel o_kv2 må vurderes tatt ut av planforslaget Det må avklares om bygningene skal ha grønne tak Ytterligere justering av bygningenes høyder og plassering kan vurderes på bakgrunn av innkomne merknader ved offentlig ettersyn I tillegg følgende mer tekniske merknader: Bestemmelse pkt bør om mulig gjenspeiles i plankartet ved at tiltaket plasseres i kartet og gis egen formålskode og farge Plassering av teksten o_fta4 i plankart bør justeres av hensyn til lesbarhet Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 10

9 Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda gnr 116 bnr 158, 205 m.fl. Sandslikroken140 Detaljregulering vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Som forutsetning for det videre planarbeid legges følgende til grunn: P-dekningen nedjusteres til maksimalt 256 plasser for bil i samsvar med KPA pkt 15 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadsskjema, oppstart, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Illustrasjon01, etter G. Illustrasjon01, før H. Illustrasjon02, etter I. Illustrasjon02, før J. Illustrasjon03, etter K. Illustrasjon03, før L. Illustrasjon04A M. Illustrasjon04B N. Illustrasjon04C O. Illustrasjon04D P. Illustrasjonsplan fra Skiftingshaugen med Sandslikroken påtegnet Q. Snitt01 R. Snitt02 Siljustøl S. Snitt03 A-A og B-B T. VA-rammeplan, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Asplan Viak AS Side 10 av 10