Planbeskrivelse 5025 MOKSHEIMTUNET DEL 1, GNR. 147/65

Transkript

1 Planbeskrivelse 5025 MOKSHEIMTUNET DEL 1, GNR. 147/65 Arkivsak: 09/2665 Arkivkode: PLANR 5025 Sakstittel: PLAN NR DETALJREGULERINGSPLAN FOR MOKSHEIMTUNET DEL 1, GNR. 147/655 Prosjektnr.: FORSLAGSTILLER På vegne av Berge Sag og Trelast AS oversendes vedlagte forslag til detaljplan. Fakturaadresse / tiltakshaver for plansaken: Berge Sag og Trelast AS v/niels Christian Hald 5582 Ølensvåg Forslagsstiller: Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS v/ Mona Fågelklo Postboks Haugesund tlf: e-post: m.fagelklo@abhb.no 2.0 PLANOMRÅDE 2.1 Dagens forhold/planstatus: Gjeldende plan for en del av planområdet er Moksheimtunet, plannr. 593 (for plankart og bestemmelser, jfr. vedlegg 1 og vedlegg 2). Den gjeldende planen tilrettelegger for bygging av barnehage og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg. For arealer satt av til småhusbebyggelse er det krav om utarbeidelse av detaljplan før utbygging. Resterende arealer innenfor planområdet er uregulert, men disse er vist som fremtidig boligområde i kommuneplanen (jfr. vedlegg 3). Planområdet ligger mellom veiene Vormedalsvegen i vest, Røysvegen i nord og Moksheimåsen i øst. I sør grenser området til eksisterende boligfelt Skuggaberg. Avstanden til Norheim er ca. 1,5 km, og avstanden til Vormedal er ca. 1,5 km.

2 Det er etablert fortau langs Vormedalsvegen og Moksheimåsen, men det mangler fortau langs Røysvegen. Kryss Vormedalsvegen Røysvegen er ikke opparbeidd iht. gjeldende regulering. Nord for dette krysset er etablert en busskantstop. Området heller mot vest og er åpent og solrikt. Arealene har en varierende beskaffenhet. I nordvestre hjørne ligger det rester av noen grunnmurer. Disse omkranses av en flate med dyrket mark. Langs Moksheimåsen ligger store fyllinger (antatt å være ca. 3-5 m høye). Området har vært brukt til massedeponi. Fyllingene strekker seg helt inn til/over bekk. Bekken ligger åpen omtrent fra regulert gang-/sykkelvei i sør og frem til Vormedalsvegen i nordvest. Bekken er lagt i rør under Vormedalsvegen. På haug sentralt i friområdet står en del store trær, i hovedsak bartrær. Varsling er utført i to faser. Første varsling omhandlet arealer i den gjeldende reguleringen (område K1 K4 og område for barnehage). Ved andre varsling ble tillagt arealer vist som friområde i gjeldende regulering, samt arealene mellom gjeldende plan og Røysvegen, vist som fremtidig byggeområde i kommuneplanen. Grunn for å utvide planområdet var ønsket om å vurdere plasseringen av barnehageområdet, samt ønsket om å tilrettelegge for næringsareal i forbindelse med at tiltakshaver inngått en intensjonsavtale med Coop. 2.2 Særlige forhold Det er gjennomført en ROS-analyse. Kommunen har fremsatt krav til utarbeidelse av analyse, men ikke fremsatt retningslinjer for innhold. Det er gjort en vurdering av de stedlige forhold på bakgrunn av utgitt veiledning fra Fylkesmannen. Naturrisiko: Bekk - Det går i dag en bekk gjennom nesten hele friområdet. Denne skal tilstrebes å bli holdt åpen. En åpen bekk kan risikere å flomme over eller forandre løp ved ekstremvær, men fordelen ved å holde bekken åpen er at den har en større fleksibilitet enn et overvannsrør. Bekken skal prosjekteres og opparbeides for ikke å flomme over. Tiltak: I pkt. 5.1 er sagt at; I friområdet tillates etablert anlegg som fremmer områdets funksjon som friområde (eks. gruset tråkk og enkel bru). Det tillates også etablert nødvendige tekniske anlegg for planområdet (eks. ledningstrasèr og fordrøyning.) I pkt. 5.3 er sagt at; Bekk gjennom friområdet skal tilstrebes å bli holdt åpen fra regulert gang-/sykkelvei i sør i planområdet og frem til Vormedalsvegen. I pkt. 8.1 er satt som rekkefølgekrav at; Fare for flom i bekk skal være utredet, og evt. tiltak skal være ferdigstilt og godkjent før det gis igangsettingstillatelse til trearbeider i byggeområder beliggende inntil friområdet. Ovenforstående bestemmelser sammen med kravet til godkjent teknisk plan (pkt. 8.2) gir kommunen anledning å kontrollere at bekken er forsvarlig sikret før det oppføres konstruksjoner som kunne tatt skade av en evt. flom. Virksomhetsrisiko:

3 Elektromagnetiske felt - Det har vært kontakt med Haugaland kraft under planleggingsprosessen. På tilsendt kartutsnitt over eksisterende anlegg i området (jfr. vedlegg 4) ligger det ikke noen elementer som tilsier at det skulle være strålefare i området. Kraftlaget har fremsatt behov for etablering av ny trafo. Eksisterende anlegg ikke har kapasitet til å betjene planlagt bebyggelse. Tiltak: Det er avsatt område for trafo sør for ny pumpestasjon. Plassering er avklart med kraftlaget. Forurenset grunn - Deponiet består av rene mold- og steinmasser. Disse er gravd av fra jomfruelig mark, dvs. ikke tidligere bearbeid naturområde. Øvrige arealer innenfor planområdet består i hovedsak av jordbruksarealer. Tiltak: Ingen. Støy - Området er utsatt for trafikkstøy fra i hovedsak Vormedalsvegen, jfr. rapport datert (vedlegg 5). Det er avklart med Statens vegvesen at denne rapporten som ble utarbeidet i forbindelse med gjeldende plan også kan brukes i denne planprosessen. Kravet er at det ved søknad om tiltak vedlegges rapport for det spesifikke prosjektet, evt. med plan for avbøtende tiltak. Tiltak: I bestemmelser pkt. 8.5 er det lagt inn en generell bestemmelse som sier at; Miljøverndepartemangets retningslinjer T-1442 skal følges. Forretning/kontor Dersom støyen overstiger 70 dba ved fasaden så må det gjennomføres støytiltak som bringer nivået for innendørsstøy til under 40 dba. Boliger: Dersom støyen overstiger 55 dba ved fasaden så må det gjennomføres støytiltak som bringer nivået for innendørsstøy til under 30 dba. Lek/uteopphold Dersom støyen overstiger 55 dba på uteoppholdsareal så må det for hver boenhet sikres tilgang til skjermet uteplass med støynivå lavere enn 55 dba. I den samme bestemmelsen er det lagt inn krav om innlevering av støyrapport med evt. påfølgende etablering av støytiltak; Ved søknad om tiltak skal vedlegges rapport for beregning av trafikkstøy. Evt. støytiltak skal etableres etter plan godkjent av Statens vegvesen (Fv. 835) og Karmøy kommune (kommunal vei). Tiltak skal være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger innenfor planområdet som tiltaket skjermer for.

4 Sårbare objekter: Trafikksikkerhet - I bestemmelser for dagens gjeldende plan ligger inne at; Det kan anlegges fartsreduserende tiltak i veiene i boligfeltet. Det er også lagt inn flere rekkefølgekrav; I kryss med riksvei eller fylkesvei skal Statens vegvesen godkjenne tekniske planer for kryssutformingen. Kryss skal opparbeides sammen med veganlegget for øvrig., samt; Utbygger av området må bekoste opparbeidelse av fortau langs Røysvegen fra Vormedalsvegen til kryss med Moksheimåsvegen. Fortau skal opparbeides samtidig med veganlegg for øvrig og i henhold til kommunens norm. Tiltak: I bestemmelser til detaljplanforslag er lagt inn krav om sikring frisikt og fartsreduksjonstiltak, samt videreført rekkefølgekrav fra den gjeldende planen. Rekkefølgekravene er i tillegg utvidet til å omfatte breddeutvidelse av Røysvegen og opparbeidelse av busskantstopp langs Moksheimåsen. Busstopp langs Vormedalsvegen er utvidet iht. vegvesenets normal 017. I pkt. 8.1 er sagt at; Utbygging kan skje trinnvis. Det må særskilt avtales med kommunen hvilke anlegg som skal ferdigstilles sammen med trinnet. Dog skal: Kryss Vormedalsvegen Røysvegen være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger innenfor planområdet. Fortau langs Røysvegen, veiutvidelse Røysvegen, kryss Røysvegen Moksheimåsen og busskantstopp langs Moksheimåsen være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger i områder vist til rent boligformål (med unntak av K2). Gang og sykkelveg og busslomme langs Vormedalsvegen, samt ny adkomst fra Vormedalsvegen sør for K2 være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger i område K2. Rekkefølgekravene gir kommunen/statens vegvesen muligheten til å håndheve at trafikksikre løsninger etableres i takt med utbyggingen, samtidig som rekkefølgekravene gir tiltakshaver anledning til en noe trinnvis opparbeidelse av anleggene. VA Ved oppstartsmøte av reguleringsarbeid ble det opplyst at eksisterende pumpestasjon sørøst i planområdet vil bli sanert så snart kloakktunell med tilhørende renseanlegg på Årabrot i Haugesund er på plass. Det stipuleres at avløpsoverføringen skal være ferdig opparbeidet år Løsningen i mellomtid er å etablere ny pumpestatsjon på avsatt område nordvest i planområdet. All kloakk fra planområdet kloakkeres ned til den nye pumpestasjonen, for å deretter midlertidlig pumpes til eksisterende pumpestasjon beliggende sørøst i planområdet. Derfra pumpes kloakken videre til hovedledning Vormedal. Ny pumpestasjon må være i drift og godkjent før det kan gis brukstillatelse til bygninger innenfor planområdet.

5 Tiltak: Det er utarbeidet en skisse til teknisk plan (vedlegg 6). Denne viser tilkoblinger til kommunens hovedvannledning (på tre plasser; i Vormedalsvegen, i Røysvegen og i Moksheimåsen). Overvann fra området håndteres ved at det føres til bekk. For kloakken er i bestemmelser satt rekkefølgekrav om opparbeidelse av ny pumpestasjon. I pkt. 8.1 er sagt at; ny pumpestasjon inntil Vormedalsvegen være i drift og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger innenfor planområdet. Kravet om etablering av pumpestasjon bortfaller om kloakkoverføring til Haugesund er ferdigstilt og i drift før boliger innenfor planområdet skal tas i bruk. En prosjektering og byggemodning av denne størrelse tar tid. Av den grunn er det sagt at kravet om etablering av pumpestasjon bortfaller om kloakkoverføringen til Haugesund er ferdigstilt og i drift før boliger innenfor planområdet skal tas i bruk. 2.3 Samordning / medvirkning Premissene for reguleringsarbeidet er avklart gjennom oppstartsmøte (jfr. referat, vedlegg 7), samt oppstartsmøte ved utvidelse av planområdet (jfr. referat vedlegg 8). Varsel ble utsendt med frist for merknader (jfr. varsel, vedlegg 9, varsellister vedlegg 10). Varsling om utvidelse av planområdet ble utsendt med frist for merknader (jfr. varsel vedlegg 11, varsellister vedlegg 12). Innkomne innspill etter varsling kommenteres under pkt 4.0. Foreløpig forslag er fremvist og vurdert sammen med kommunen. Forslaget er revidert i tråd med kommunens ønsker. Det har vært kontakt med Statens vegvesen, Haugaland kraft og Husbanken for å avklare forhold som berører disse. VA-konsulent Ing. John Alvseike er konsultert for å avklare forhold omkring tekniske anlegg. 3.0 PLANFORSLAGET 3.1 Beskrivelse av planforslaget. Nedenfor gjennomgås noen av de viktigste hovedtrekkene/temane i planforslaget. Formål/tetthet Hovedformålet med planen er å tilrettelegge for oppføring av nærbutikk, leiligheter, rekkehus, fritstående eneboliger, barnehage, samt annen konsentrert boligbebyggelse og/eller omsorgsboliger med tilhørende anlegg. Antall boenheter innenfor planområdet ved full utbygging vil være ca. 120 (inkludert leiligheter over butikk). Dette utgjør en tetthet på ca. 3 boliger per daa. I beregning er medtatt alle byggeområder og fellesområder. Tettheten er i tråd med FDP som setter krav til min. 2,5 boliger per daa.

6 Detaljeringsgrad i planen Planen er utarbeidet som detaljplan. For område for bolig/forretning/kontor, område for barnehage, område for rekkehus, samt for område for frittliggende småhus er detaljeringsgraden høy. Her er skissemessig prosjektert bygningsmassen parallelt med utarbeidelse av planforslag. For område for konsentrert boligbebyggelse og/eller omsorgsboliger er detaljeringsgraden lavere. Her er ikke bygningstype/bygningsstruktur helt fastsatt enda. Dog er på aksonometrien vist en bygningsmasse som harmonerer med planbestemmelser i forhold til volum/høyde. Bolig/forretning/kontor (BFK) med tilhørende anlegg Området er kombinert for bolig, forretning og kontor. Forretnings- og kontordelen består av 1. etasje, mens boligdelen består av leiligheter i 2. og 3. etasje (til sammen leiligheter). BFK-arealet kan utnyttes i inntil 100% av vist byggeområde (dvs. inntil ca kvm) og ha en høyde på 12,0 m fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Heistårn, ventilasjonshetter/-kanaler og arkitektoniske elementer kan overskride makshøyde. Terrasser/messaniner kan strekke seg inntil 2 m utenfor formålsgrense. I felles grøntanlegg for leilighetene kan det tillates å komme branntrapp ned på terreng. For å unngå konflikt mellom forretnings-/kontordelen og leilighetene så er adkomstene til disse separate. P1 betjener forretning/kontor og har adkomst fra Røysvegen, mens P2 betjener leiligheter, og har adkomst fra ny stikkvei til barnehagen. Adkomster er vist med pil for å kunne justeres ved detaljprosjektering. Utkjøring via adkomst 1 ville ikke være hensiktsmessig i forhold til nærheten til krysset Vormedalsvegen Røysvegen. Av den grunn er det i bestemmelser fastsatt at adkomst 1 bare skal fungere som innkjørsel. Det er satt krav om skilting. På P2 tillates oppført carport-/bodanlegg for leilighetene, samt felles gjesteparkering. Parkeringskravet for forretning/kontor er min. 2 parkeringsplasser/100 kvm næringsareal. Det er satt krav om at min. to av disse parkeringsplassene er tilrettelagt for funksjonshemmede. Det skal avsettes sykkelparkering. For leilighetene er parkeringskravet 1,5 plasser/leilighet, der 1,0 plass kan være eksklusiv i carport, og 0,5 plass kan være i form av felles gjesteparkering. Av gjesteparkeringen skal min. en av disse plassene tilrettelegges for funksjonshemmede. Barnehage (B) med tilhørende anlegg Barnehage er blitt omplassert i dette planforslaget (jfr. gjeldende plan). I gjeldende plan ligger barnehagen der det største molddeponiet ligger, med adkomst fra Moksheimåsen og inn gjennom boligområdet. Signalene fra kommunen om at behovet for nyetablering av barnehage ikke er akutt gjorde at tiltakshaver ønsker å vurdere ny plassering av barnehagen. Barnehagetomten i gjeldende regulering er vistsom boligformål i detaljplanforslag. Per dags dato er det større press på boligbygging. Boliger kan oppføres innen snar fremtid, og naboer må ikke se på deponiet i lang tid fremover. I detaljplanforslag er barnehagen lagt på landbruksområde. Ved å omlokalisere barnehagen er fordelene mange: - naboer får vekk det skjemmende deponiet fra sin utsikt på et tidligere tidspunkt - trafikken til barnehagen går ikke gjennom en trang boliggate - ny lokalisering har en formålstjenlig plassering inntil offentlig friområde med haug og trær - adkomsten ligger bedre tilgjenglig (nærme Vormedalsvegen), også for de som ikke bor på Moksheim

7 Gesimshøyden kan være maks 4,5 m og mønehøyden 9,0 m, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Ved pulttak så regnes høyeste gesims som møne. Om en velger å bygge med flatt tak så kan ¼ av byggets totale grunnflate ha gesimshøyde 9,0 m. Bebyggelsen skal plasseres innenfor satte byggegrenser. Barnehage kan bygges med en utnyttelse på BYA 25%. I utnyttelsen er medregnet frittstående boder, men ikke parkering. Det er satt ikke satt av areal for parkering ved barnehagen. Siden det enda ikke er avklart hvem som blir utbygger er det ønskelig å holde mulighetene for utvikling av eiendommen åpen. I bestemmelser er sagt at parkeringskrav skal fastsettes sammen med kommunen. Det er dog satt krav om tilrettelegging av minst en parkeringsplass for funksjonshemmede. Det skal avsettes sykkelparkering. Konsentrert boligbebyggelse og/eller omsorgsboliger (K1-K2) For område for konsentrert boligbebyggelse og/eller omsorgsboliger er utnyttelsen fastsatt til BYA 60% inkl. carport/garasje, boder og overflateparkering, men ekskl. parkeringsanlegg under terreng. Byggehøyden målt fra gjennomsnittlig planert terrengnivå kan være maks. 11,0 m, dvs. ved valg av flatt tak utgjør dette 3 boligetasjer. I område K1 skal dog byggehøyden trappes ned til 8,0 m, dvs. 2 boligetasjer mot gang-/sykkelvei og lekeplass L2. Dette for å få en fin overgang mot barnehagen, samt mot inntilliggende boligområder (disse har anledning å etablere 2 etasjer i høyden). Parkeringskrav avhenger av valg av parkeringsløsning og bruk av arealer. Ved parkering på egen eiendom kreves 2 biloppstillingsplasser per boenhet, der en kan være i carport/garasje. Ved parkering i fellesanlegg kreves 1,5 plasser per boenhet. Andel parkering for funksjonshemmede må særskilt vurderes sammen med kommunen. Det tillates etablert parkeringsanlegg under terrengnivå det terrenget ligger til rette for det. Adkomsten er anvist med pil. Pilen fastsetter fra hvilken side adkomsten skal etableres, men plasseringen kan justeres. Dette medfører at adkomst kan tilpasses prosjektet og ikke tvert mot. Arealer for nærlek skal etableres iht. den gjeldende lekeplassnormen for Karmøy kommune, dat Rekkehus (R1 R3) Innenfor området R1 R3 er det anledning å etablere til sammen 28 boenheter i form av horisontal- /vertikaldelt rekkehus. Maks byggehøyde kan være 8,0 m målt ved bygningens høyeste fasade. Med denne høydebegrensningen er det anledning å etablere to fulle etasjer, og fortsatt fritt kunne velge takform (flat-, pult- eller saltak). Bygningen skal plasseres innenfor byggegrense. Byggegrensen mot offentlig vei i sørvest er satt til 6 m for at det skal være mulig å etablere snuplass på egen eiendom foran boenhetene i 1. etasje. Areal innenfor byggegrense kan utnyttes i sin helhet.

8 Leiligheter i 1. etasje har adkomst fra offentlig vei, mens leiligheter i 2. etasje har adkomst via felles parkering og med gangadkomst til boligen. Leiligheter i 1. etasje har carport for en bil integrert i rekkehuset og snuplass på egen eiendom. Leiligheter i 2. etasje har carport for en bil på felles parkering. Alle boenhetene har felles gjesteparkering med 0,5 plasser per boenhet på den felles parkeringsplassen. Av gjesteparkeringen skal på hver av P3 P5 tilrettelegges min. 1 parkeringsplass for funksjonshemmede. I tillegg har alle boenhetene tilgang til felles respektive gjesteparkering P6 P8. Frittstående småhus (F1 F4) Innenfor området F1 F4 er det tilrettelagt for etablering av 19 stk frittstående eneboliger. Maks bygghøyde kan være 6,5 m målt fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Her er det anledning å velge takform, men med en byggehøyde på 6,5 m begrenses bygningen til 2 boligetasjer med flatt tak, eller 1,5 boligetasjer med pult- eller saltak. Det er ønskelig med en lavere byggehøyde i dette området enn i rekkehusområdet. Den lave høyden åpner opp boligområdet mot vest og friområdet. Bygningene skal plasseres innenfor avgrensning planlagt bebyggelse. Mindre utbygg og terrasser på terreng kan strekke seg over grense for planlagt bebyggelse. Branncellevegg med klasse iht. brannrapport skal oppføres i posisjon som angitt på brannkartet. Avstanden mellom bygningene er 3,5 m. Ved å vise hva for vegg som skal være brannvegg plankartet så vil ikke brannproblematikk være vanskelig å håndtere mht. utbyggingsrekkefølge av eneboligene. Det settes krav til 2 parkeringsplasser per boenhet på egen eiendom, der en av plassene kan være i garasje/carport. Tomt 6 9 og tomt har adkomst direkte fra offentlig vei og skal etablere snuareal på egen eiendom. Tomt 1 5 og tomt har adkomst via felles gatetun. Disse har lov å bruke gatetunet som snuareal. I tillegg har alle boenhetene tilgang til felles respektive gjesteparkering P6 P8. Lek-/uteoppholdsområder L1 på ca. 1,0 daa fungerer som lek-/uteoppholdsområde for leiligheter i BFK. L2 L3 på ca. 0,8 daa fungerer som lek-/uteoppholdsområde for R1 R3. L4 L5 på ca 1,0 daa fungerer som lek-/uteoppholdsområde for F1 F4. F4 er off. kvartalslek, men fungerer naturlig nok som nærlek for inntilliggende F4. Tilgangen til lek-/uteoppholdsareal for den østre delen av planområdet (R1 R3 og F1 F4) er vurdert samlet. Dog har det vært fokus på at alle boenhetene vil få nærhet til en leke-/uteoppholdsplass. Det har også vært en intensjon å åpne området mest mulig mot vest og det store friområdet ved hjelp av lekeplassene. Ved at de frittstående litt lavere eneboligene og to relativt store lekeplasser er plassert inntil friområdet så er intensjonen oppnådd. I forhold til kommunens norm skal det innenfor området være: 47 (boenheter) x 75 kvm lek-/uteoppholdsareal = tot kvm

9 I planen er det innenfor området: L2 L kvm Leiligheter på bakkenivå R1 R3 min. 20 kvm x kvm Frittstående småhus min. 75 kvm x kvm tot kvm I bestemmelser pkt er sagt at; For område L1 L3 skal legges vekt på å tilrettelegge området som en sosial møteplass for forskjellige aldersgrupper, i tilegg til tilrettelegging for lek. Bakgrunn for bestemmelsen er at leiligheter i 2. etasje i områdene B/F/K og R1 R3 ikke har eget uteoppholdsareal på bakkenivå. Den felles lek-/ uteoppholdsplassen må derfor tilrettelegges for annet en bare lek. Ved søknad om tiltak er satt krav om innlevering av detaljert utomhusplan i 1:200. Opparbeidelsen av byggeområdet med alle tilhørende fellesområder (inkl. lek-/uteoppholsområder) skal utføres iht. denne plan. Det er stilt som rekkefølgekrav at opparbeidelsen iht. godkjent utomhusplan skal være ferdigstilt og godkjent før det gis ferdigattest til bygninger arealene betjener. Soldiagram I fellesbestemmelser er satt krav om innlevering av soldiagram ved søknad om tiltak. Soldiagrammet redegjør for skyggevirkningen av omsøkt tiltak på egne og naboeiendommers lek- og uteoppholdsarealer. Min. 50 % av arealet skal være solbelyst ved vår-/høstjevndøgn. Det er utarbeidet foreløpig skyggediagram (vedlegg 13). Skyggediagrammet viser skyggevirkning på vår-/høstjevndøgn (21. mars og 21. september). Diagrammet viser at alle leke-/uteoppholdsarealer i planforslaget har gode lysforhold. Byggegrenser All bebyggelse skal plasseres innenfor satte byggegrenser. For område K1 er gjort et unntak. Her kan boder/carporter/garasjer plasseres inntil 3 m fra regulert fortausside. Ved en evt. etablering av slike anlegg mot Røysvegen så kan samtidig oppnås støyskjerming av området. Renovasjon I bestemmelser er sagt at det skal etableres nedgravde renovasjonscontainere på tre plasser i planforslaget, innenfor område K1, K2 og P7. Med utgangspunkt i retningslinjer for tilsvarende anlegg i andre kommuner er det anledning å lokalisere samleplassene slik at brukerne ikke vil få lengre enn ca. 100 m fra boligen og til plassen. Ulempene med overflatehåndtering av husholdningsavfall er mange: - visuelt skjemmende - forsøplende - arealkrevende - krevende arbeid ved tømming

10 - hyppig tømmingsfrekvens - brannfarlig - tiltrekker seg skadedyr - luktproblemer Ved å etablere nedgravde containere vil ovenforstående ulemper kunne minkes/elimineres. Med nedgravd løsning er det ikke lenger et minus å ha en samleplass eks. inntil en bolig eller en lekeplass. Brann i trehusbebyggelsen kan unngås ved at beholderne ikke lenger står inntil husveggen. Vedlagt er Accon sin prinsippskisse for nedgravd avfallsbeholdere (vedlegg 28). Om det er ønskelig med detaljert informasjon, se eller Stavanger kommunes nettsider. I Veileder for bybrannsikring utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap blir systemet vist til som et forebyggende tiltak mot brann (jfr. utsnitt, vedlegg 29). Karmøy kommune har per dags dato ikke renovasjonsording tilpasset håndtering av nedgravde avfallscontainere. Av den grunn er det i bestemmelser pkt. 8.7 sagt at; Om renovasjonsordning ikke er tilrettelagt for nedgravde containere ved tidspunkt for utstedelse av brukstillatelse til boliger innenfor planområdet, så tillates det midlertidlig å etablere samleplass på overflaten. Ønsket fra tiltakshaver er selvfølgelig at ordningen tilrettelegges snarest mulig, men bestemmelsen gir myndighetene et pusterom for å få ting på plass. Universell utforming, livsløpsstandard, energi/miljø, visuell enhet og radon Kravene til universell utforming, livsløpsstandard, energi/miljø visuell enhet og radon er sterkt forankret i ny lov/forskrift. Av den grunn så har det ikke vært aktuelt å ta inn egne planbestemmelser mht. dette. Markslag innenfor planområdet Antall kvm av de forskjellige markslagene som vil bli underlagt utbyggingen er beregnet ut fra kommunens markslagskart, og er vist på vedlagt kart (vedlegg 14). Eiendomsforhold Tiltakshaver er hjemmelshaver til g.nr. 147 b.nr Tiltakshaver har også intensjonsavtale med hjemmelshaver av g.nr. 147 b.nr. 3. Langs Moksheimåsen ligger to parseller på til sammen ca kvm på g.nr. 147 b.nr. 605, som er eiet av Karmøy kommune. Disse ønskes ervervet av tiltakshaver (jfr. vedlegg 15). Lengst i sørøst ønskes et makebytte, byggeområde mot off. friområde (jfr. vedlegg 16). Tiltakshaver er i dialog med Karmøy kommune, v/eiendomssjefen for å få kjøpt parseller, samt for å få makebyttet arealer. Det er gitt positive signaler mht. dette. Kravet fra kommunen er at fradeling og overskøyting blir gjort på tiltakshavers bekostning i sin helhet.

11 3.2 Arealbruk OMRÅDE AREAL i daa Byggeområder ca. 29,9 daa Fellesområder (lek, parkering, gangadkomst, støyskjerm) ca. 10,0 daa Off. områder (kvartalslek, friområde, pumpestasjon, trafo, forskjellig veigrunn) ca. 17,9 daa SUM ca. 57,8 daa 4.0 ANNET Ved fremvisning av planforslag fremla kommunen ønske om at gang-/sykkelveg langs off. kvartalslek L5 ble omlagt for å få en mer firkantet kvartalslekeplass. Ark. ønsker å beholde gang-/sykkeltrasèn slik som den ligger i gjeldende regulering da den har en god kurvatur. En omlegging ville gjort veien svingete, samtidig som den har en relativt stor helling. En studie er gjort for å vurdere om kvartalsleken er møblerbar slik som det ligger (vedlegg 30). Konklusjonen er at området godt lar seg tilrettelegge. Dog er det i pkt. 5.1 lagt inn at kvartalsleken kan strekke seg ut i friområdet om det evt. skulle vise seg å være behov for ytterligere areal til dette formålet. Det er vedlagt en aksonometri av planlagt prosjekt (vedlegg 25). Det er ønskelig at aksonometrien ikke blir sett på som bindende, men som retningsgivende, da prosjektering av bebyggelsen med tilhørende anlegg fortsatt pågår og det kan forekomme justeringer. Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Mona Fågelklo Etter offentlig ettersyn: Planen er blitt utvidet til å omfatte en busslomme i sørgående retning langs Vormedalsvegen, privat atkomst er lagt om. Fortau langs Vormedalsvegen er endret til gang-og sykkelveg.