Bystyrets vedtak: og justeringer etter brev datert fra Statens vegvesen FORSLAG

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for: Mindemyren Områderegulering Jf. plan- og bygningsloven 2008 (pbl) kapittel 12, særlig 12-2 (områderegulering) og 12-5 (arealformål), 12-6 (hensynssoner) og 12-7 (bestemmelser). Bydel: Årstad Nasjonal arealplan-id: 1201_ Saksnummer: Bystyrets vedtak: og justeringer etter brev datert fra Statens vegvesen Underskrift: FORSLAG Innhold: Planens formål og innhold 1 Felles bestemmelser 2 Utfyllende planer og dokumentasjon 3 Rekkefølgebestemmelser 4 Bebyggelse og anlegg 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6 Grønnstruktur 7 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 8 Hensynssoner og bestemmelsesområder PLANENS FORMÅL OG INNHOLD: Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for arbeidsplassintensive næringsvirksomheter i et urbant miljø. Planen skal sikre felles infrastruktur med høy kvalitet. Tilrettelegging for bybane gir grunnlag for en høy utnyttelse. Området bindes sammen av en hovedferdselsåre for både arbeidstakere og beboere i området, syklister og fotgjengere. Publikumsrettede funksjoner skal sammen med bruk av grønt og vann skape attraktive byrom. Byrommene skal ivareta tverrforbindelser og være et tilskudd til nabostrøkene. Planen skal gjennom moderat parkeringsdekning, et godt kollektivtilbud og et effektivt gang- og sykkelnett, sikre området mot for høy biltrafikk som følge av fortettingen. Bergen kommune sitt arkitekturprogram legger kvalitative og estetiske føringer for utviklingen av området. Plankrav stilles for utvikling av delområdene. Bestemmelsene i områdereguleringsplanen er innrettet for å gi rammer for utarbeiding av detaljreguleringsplaner for de enkelte delområdene. 1

2 Reguleringsplanen inneholder følgende formål og hensynssoner: 1 Bebyggelse og anlegg (pbl nr. 1) - Sentrumsformål (1130) (forretning, tjenesteyting, kontor, boligbebyggelse, hotell, overnatting, bevertning, konferansesenter, nærmiljøanlegg, idrettsstadion, nødvendig grøntareal og infrastruktur til bebyggelsen) 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl nr. 2) Veg (2010) Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Torg (2013) Gatetun (2014) Gang -/ sykkelveg (2015) Gangveg/gangareal/gågate (2016) Sykkelveg/-felt (2017) Annen veggrunn - tekniske anlegg (2018) Annen veggrunn - Grøntareal (2019) Holdeplass/Plattform (2025) Kollektivnett (2060) Kollektivholdeplass (2073) Kombinerte formål for samferdsel eller tekniske infrastrukturtraséer (2800) 3 Grønnstruktur (pbl nr. 3) Grønnstruktur (3001) Friområde (3040) Park (3050) 4 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (pbl nr.6) Naturområde i sjø og vassdrag (6610) 5 Hensynssoner (pbl 12-6 JF 11-8) (Sikrings-, støy- og faresoner pbl. 11-8a) - Krav vedrørende infrastruktur (410) - Hensyn grønn struktur (540) - Bevaring kulturmiljø (570) 1 FELLES BESTEMMELSER 1.1 Kvalitet i byrom Alle byrom skal være offentlig tilgjengelig og gis høy kvalitet i utforming og materialbruk. Ved utforming av byrommene skal det legges vekt på å skape gode oppholdskvaliteter og gode vilkår for et mangfold av aktiviteter. Byrommene skal ha innarbeidet lokal overvannshåndtering med vekt på bruksmessige og visuelle kvaliteter. Ved opparbeidelse av alle offentlig tilgjengelige byrom, skal det vedtatte prinsipprogrammet for planområdet være retningsgivende (se 2.3). Formålet med prinsipprogrammet er å utvikle de offentlige områdene i en helhet. 1.2 Kvalitet i bygg Alle bygg skal gis høy kvalitet i utforming og materialbruk og det skal redegjøres og illustreres i detaljert reguleringsplan hvordan tiltakene kan inngå i en helhetlig byutvikling. 2

3 1.3 Fasader mot de overordnete offentlige byrommene Med overordnete offentlige byrom siktes til den langsgående hovedåren fra Fabrikkgaten til Kristianborgvannet, og de tversgående torgene som hovedsakelig fungerer som gangakser. Bygg, fasader og fasadehjørner mot de offentlige byrommene skal bidra til å forsterke byrommenes kvaliteter. Boliger og virksomheter som vender mot de offentlige byrommene skal ha inngang derfra. Mot de offentlige byrommene skal det være publikumsattraktive fasader i første etasje. Innkjøring/ nedkjøring til P-anlegg skal ikke skje direkte fra de overordnete offentlige byrommene. Kvartalslengdene mot de overordnete offentlige byrommene kan maksimalt være 70 meter. De overordnete offentlige byrommene skal være del av et finmasket byromshierarki som inkluderer de enkelte delområdene. Bygningsfasader skal bare unntaksvis ha en lengde på opptil 70 meter. 1.4 Kvartalsstruktur Byggeområdene utformes med kvartalsstruktur som hovedprinsipp. 1.5 Byggegrenser og byggehøyder Formålsgrensen er byggegrensen. Der det er avvik er byggegrensen vist på plankartet. Mot den langsgående hovedferdselsåren skal fasadelivet ligge i formålsgrensen. En mindre del av bebyggelsens fasade kan trekkes inn fra grensen dersom det gir bygningen gode inngangsløsninger eller tilfører det offentlige gaterommet særlige kvaliteter. Byggehøydene er angitt på plankartet som maksimale kotehøyder. Byggehøyder mot offentlig plass må vurderes i forhold til lys, luft og estetiske kvaliteter. 1.6 Utnyttelse Grad av utnytting for området angis for hvert felt på plankart. Utnyttelsen angir maksimalt m 2 BRA. Parkeringsareal under bakken inngår ikke i BRA. Minimum utnyttelse av hvert delområde er 70 % av maksimum BRA. 1.7 Handel/ forretning De enkelte delområdene S1-S25 skal ikke inneholde mer enn 20 % handel/ forretning. Etablering av handel/forretning skal fortrinnsvis etableres i områder med god tilgjengelighet fra eksisterende og planlagte bybanestopp Unntatt fra denne bestemmelsen er gnr.159, bnr.54,55 og 61 (vestlig del av S11). Der tillates 40 % handel/ forretning for eiendommene samlet. 1.8 Bolig Planområdet har en målsetting om å inneholde 20 % bolig. Områdene rundt Solheimsvatnet og Kristianborgvannet og mot Wergeland lokalsenter er spesielt godt egnet til boligformål. Minimumskrav er gitt i

4 1.9 Tjenesteyting, kontor, hotell, overnatting, bevertning, konferansesenter, idrettsstadion. Delområdene skal inneholde minst 60 % med virksomheter innenfor formålene tjenesteyting, kontor, hotell, overnatting, bevertning, konferansesenter, idrettsstadion For delområdene S1, S2, S4, S16, S17, S22, S23, S24, S25 gjelder ikke dette kravet. Her gis det mulighet for økt boligandel For delområdene S7, S8 og S10 er minstekravene innenfor formålene tjenesteyting, kontor, hotell, overnatting, bevertning, konferansesenter, idrettsstadion redusert til 30 %. Dette gir muligheter for økt boligandel Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelse og uteareal jfr. pbl Arealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig, og det skal tilrettelegges for en oversiktlig, trafikksikker og lett orienterbar fremkommelighet for gående Offentlige formål Arealer angitt i plankartet under formålene samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og naturområde i sjø og vassdrag, skal være offentlige Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P2. Følgende normer legges til grunn for parkering: Parkeringskrav Enhet BIL SYKKEL Bolig 100 m 2 BRA 1,2-1,4 2 Forretning/handel 1000 m 2 BRA 10 6 Kontor 1000 m 2 BRA 4 7 Bevertning 1000 m 2 BRA 2 4 Hotell 10 gjesterom 4 2 Mosjonslokaler 1000 m 2 BRA 3 4 Sykehjem 10 senger 3 1 Barnehage 10 barn Skole 10 årsverk 2 30 Idrettsanlegg 10 personer 0,5 2 Forsamlingslokale 10 sitteplasser 1 2 Kravene til bilparkeringer er maksimumskrav, der det ikke er angitt et intervall. Kravene til sykkelparkering er minimumskrav. Av antall beregnede plasser skal minst 5 % være utformet med tilstrekkelig størrelse og høyde og være reservert for bevegelseshemmede. Disse plassene skal ha gunstigst mulig gangavstand og gangtrasé Bilparkering skal etableres i parkeringskjellere under terreng. Fjellhall under Leaparken vil være godt egnet til parkeringsanlegg. 4

5 Med målsetting om å utvikle et enkelt og oversiktlig kjøremønster og parkeringssystem i hele lokalområdet, er det ønskelig å samle parkering i få og robuste anlegg. Parkeringsplasser i felles parkeringshus inngår i parkeringsnormene Sykkelparkeringen skal anlegges som del av bebyggelsen, enten i tilknytning til parkeringsanleggene eller i byggene, i tilknytning til gateplan. Sykkelparkering for besøkende skal tilrettelegges nær innganger med enkel tilgang fra sykkelfeltene. Sykkelparkering skal ikke være til hinder for fotgjengere. Nær bybanestopp skal det tilrettelegges for sykkelparkering. Ved etablering av bygg for mer enn 20 ansatte, skal det i tilknytning til sykkelparkeringen etableres garderobeløsninger med dusj, garderobeskap og tørkerom, for å fremme bruk av sykkel som transportmiddel. Sykkelparkering skal i størst mulig grad utformes med ly for nedbør og vind og slik at en begrenser sykkeltyveri Uteoppholdsareal for boliger Det skal avsettes minimum 15 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Minimum 50 % av uteoppholdsarealene skal ligge i umiddelbar tilknytning til hovedinngang. Inntil 50 % av uteoppholdsarealene kan være møteplass/ lekeplass, gatetun, torg, park, grøntareal innenfor en gangavstand på 300 meter. For boligbebyggelse innenfor byggeområdene sentrumsformål, skal utearealene fortrinnsvis ligge på bakkeplan, alternativt på dekke over bebyggelse med god kontakt med hovedinngang. Ved utformingen skal det legges vekt på å skape et variert og bredt tilbud for alle aldersgrupper, barn, ungdom, voksne og eldre. Utformingen skal ha høy kvalitet i formgiving og materialbruk og skal godkjennes av kommunens etater med ansvar for byrom, parker og samferdsel. Kommuneplanens arealdel gir også ytterligere kvalitetskrav for uteoppholdsarealene som skal legges til grunn Støy Det tillates boligbebyggelse ut mot kjørevei med støynivå på fasade mellom 55 Lden og 73 Lden, dersom bygningene har balansert ventilasjon, veggkonstruksjon og vinduer som sikrer maksimalt innvendig støynivå på 30 dba, samt gjennomgående leiligheter med stille side der støynivå på fasade ligger under 55 Lden. Minst halvparten av leilighetens areal og minimum ett soverom skal ha vindu mot stille side. Minimum 50 % av uteoppholdsarealet i henhold til minimumsnormen skal ikke ha støynivå over 55 dba. Uteareal utover minimumskravet der støynivået er høyere, tilrettelegges for lek og opphold som er forenlig med støynivå Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme der det er tilknytningsplikt for ny eller ombygd bebyggelse. Det skal tilrettelegges for bebyggelse med lavt energiforbruk. Det kan gis unntak fra tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg dersom utbygger kan dokumentere at byggverket har energiløsninger som er bedre ut fra et miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt Overvann Overvann fra eiendommer langs åpent vassdrag i Kanalveien skal tilføres kanalen. For eiendommer langs åpent vassdrag som eventuelt utvikles før åpning av vassdrag, skal det tilrettelegges for slik tilføring når det åpne vassdraget er etablert. Overvann fra andre delområder, tilføres kanalen der det ligger til rette for det. For øvrige tiltak skal overvann fra eiendommene ikke overskride dagens overvannsmengde. Nødvendige tiltak, f.eks. fordrøyning, skal gjennomføres for å sikre dette. 5

6 1.17 Renovasjon All avfallshåndtering skal skje innenfor bebyggelsen, ikke i utearealene. I detaljreguleringsplan skal det beskrives hvordan aktuelt tiltak kan inngå i gjennomføringen av en samlet løsning i delområdet For avfall fra boliger og kontor/tjenesteyting skal det legges til rette for rørbaserte avfallssystem. Forretning, hotell mv. kan ha egne system for håndtering av avfall Kjøreatkomst fra Kanalveien For markerte kjøreatkomster fra byggeområdene langs Kanalveien gjelder kjøreatkomst fram til kjørevei i Kanalveien. 2 UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Plankrav Før rammesøknad kan behandles/ vedtas, stilles det krav om vedtatt detaljreguleringsplan for delområdet tiltaket befinner seg i, med unntak av tiltak nevnt pkt og For offentlige trafikkarealer og allmenninger, se pkt 1.9, stilles ikke plankrav Mindre tilpasninger i eksisterende bygningsmasse innenfor samme virksomhet og formål skal ikke hindre den langsiktige utviklingen av delområdet og de skal ha et tidsbegrenset perspektiv. Dette må dokumenteres og begrunnes før søknad om tiltak kan behandles Illustrasjonsplan skal følge detaljreguleringsplaner for delområder og vise hvordan sammenhengen i byrommene ivaretas og hvordan tiltaket er tenkt innpasset i fremtidig bystruktur. Overordnet plan for teknisk infrastruktur skal også utarbeides S5a og S5b skal planlegges under ett. S9a og S9b skal planlegges under ett. 2.2 Rammeplan for vann, avløp og overvannshåndtering Det er utarbeidet VA - rammeplan for hele planområdet. Planen angir prinsippløsninger for området og sammenheng med overordnet hovedsystem, inklusive overvannshåndtering. Føringer i VA-rammeplanen legges til grunn for videre arbeid på detaljreguleringsplannivå. Se også Detaljreguleringsplaner skal vise overvannshåndtering. Overvannshåndteringen skal dimensjoneres og beskrives i forhold til overordnet VA-rammeplan. Nedbør skal fortrinnsvis gis avløp gjennom infiltrasjon i grunnen og i åpne vannveier. Det skal sikres nødvendige arealer til overvannshåndtering, eventuell rensing og fordrøyning og beskrives hvordan løsningene kan gi nye bruksmessige og visuelle kvaliteter til det offentlige rom. 2.3 Samlet prinsipprogram for det offentlige rom Bergen kommune har utarbeidet et prinsipprogram som skal være retningsgivende for prosjektering og opparbeidelse av alle offentlig tilgjengelige uterom innenfor planområdet. Formålet med prinsipprogrammet er å utvikle de offentlige områdene i en helhet. 6

7 Prinsipprogrammet legger føringer for utvikling av byromsforløp, oppholdskvaliteter, trygge byrom, offentlige og private soner, fasader m.v. Gjennom visualiseringer og beskrivelser utfyller prinsipprogrammet bestemmelser som gjelder de offentlige arealene. 2.4 Masser i grunnen I detaljreguleringsplan skal masser i grunnen undersøkes og dokumenteres med hensyn til forurensning. 2.5 Kulturminner Det er utarbeidet kulturminnegrunnlag i 1997 for næringskorridoren Solheimsviken - Fjøsanger som inkluderer planområdet. Utredningen omhandler nyere tids kulturminner og fremhever vesentlige historiefortellende trekk og bevarte minner. Byantikvaren i Bergen kommune og Fylkeskonservatoren i Hordaland fylkeskommune har foretatt tilleggsregistreringer av kulturminner som supplerer de funn som er gjort i kulturminnegrunnlaget fra Disse tre dokumentene utgjør til sammen kulturminnegrunnlaget for områdereguleringsplanen. For de registrerte kulturminnene: 1. Fabrikkgaten 3 og 5 2. Kanalveien 5 (Siemensbygget) 3. Kanalveien 8-14 (opprinnelige arbeiderboliger`) 4. Frydenbøgården opprinnelig fasade fra 1951 i Fjøsangerveien 5. Apotekbygning ved Minde stasjon 6. Vossebanen opprinnelige spor og perrong Minde stasjon 7. Fabrikkgaten 7 8. Fabrikkgaten 9 9. Minde allé 39, gbnr, 159/54 (Sts-gruppen) 10. Kanalveien 117A og B (Kristianborg) skal det i detaljreguleringsplan og ved detaljprosjektering av Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, bruk og vern av sjø og vassdrag og grønnstruktur, utarbeides et dokumentasjonsgrunnlag. Det pålegges også tiltakshaver å undersøke om det finnes andre bygninger som har verneverdi og dokumentere disse med oppmåling, skriftlig vurdering, skisser og foto. De nevnte bygningene 1-10 har verneverdi og skal vurderes bevart i detaljreguleringsplaner. For kulturminnene Martens Brødfabrikk (NRK) og opprinnelig bygningsmasse for Tine Meierier, vises til 8 Hensynssone bevaring Det er meldeplikt til rette kulturminnemyndighet etter kulturminneloven for funn av automatisk fredete kulturminner. 2.6 Gjennomføring av reguleringsplaner Årstad, gnr.159,fv 253, gang- og sykkelvei fra Minde allé til Fabrikkgaten, arealplan-id , gjelder og skal gjennomføres. Gang- og sykkelveitrasé skal utvides i bredde til hhv 2,5 m og 4,0 m inn på trasé for banespor når jernbanedrift er avsluttet. Detaljplaner for delområder langs reguleringsplan skal omfatte regulering av utvidet sykkelveg med fortau i henhold til de til en hver gjeldende vegnormaler. Gående og andre trafikantgrupper skal holdes utenom sykkeltraseen. Det skal være færrest mulig krysningspunkt. Sentrumsformål og gangareal som støter til sykkelvegen i reguleringsplan må ivareta nødvendig gangtrafikk innen eget areal. Det gjelder både gående til eiendommene og for passasje forbi eiendommene. 7

8 2.6.2 Årstad, gnr.159, bnr 457 m.fl., Inndalsveien, arealplan-id , er i tråd med intensjoner i områdereguleringsplanen og kan gjennomføres Årstad. Gnr.159 bnr 86 og 87, Fabrikkgaten 7A og 7B, arealplan-id , er i tråd med intensjoner i områdereguleringsplanen og kan gjennomføres. 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Infrastruktur som må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak. Areal regulert til følgende formål inngår i felles infrastruktur og må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20 1, 1.ledd, a, b, d og j: Veg (2010) Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Torg (2013) Gatetun (2014) Gang -/ sykkelveg (2015) Gangveg/gangareal/gågate (2016) Sykkelveg/-felt (2017) Annen veggrunn - tekniske anlegg (2018) Annen veggrunn - Grøntareal (2019) Holdeplass/Plattform (2025) Kollektivnett (2060) Kollektivholdeplass (2073) Friområde (3040) Park (3050) Naturområde i sjø og vassdrag (6610) (NS2-NS13 kanal) Gangbro (bestemmelsesområde og 8.2.8) Kombinerte formål for samferdsel eller tekniske infrastrukturtraséer (2800) Nødvendig omlegging av kabel- og ledningsnett under det som på plankartet er vist som offentlig infrastruktur (jfr. 3.1), må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, 1.ledd, a, b, d og j. Unntatt fra bestemmelsen er flytting av kabler og ledninger hvor kabel- /ledningseier selv må besørge flytting. 3.2 Rekkefølgekrav der tiltaket alternativt skal være "sikret opparbeidet", anses oppfylt dersom tiltakshaver/ grunneier har inngått utbyggingsavtale med Bergen kommune, jfr. plan- og bygningslovens kap 17, og i tillegg har inngått forpliktende avtale med Statens vegvesen og/eller Hordaland fylkeskommune der slik avtale er aktuell. 3.3 For detaljreguleringsplaner og tilpasninger i eksisterende bygningsmasse etter kreves mobilitetsplan som redegjør for transportløsninger. Full utbygging av planområdet krever et høykapasitets kollektivnett. 3.4 Jernbanevirksomhet i planområdet Kommuneplanens arealdel 2010 fastslår at godsterminalen på Nygårdstangen skal nyttes til godsvirksomhet fram til nytt logistikknutepunkt står ferdig. Det kan utarbeides en reguleringsplan for godsterminalområdet som åpner for nødvendige effektiviseringstiltak. Godsterminalen på Mindemyren frigjøres til andre formål seinest når nødvendige ombygginger ved Nygårdstangen godsterminal er gjennomført og tatt i bruk. I mellomtiden nyttes terminalområdet på Mindemyren til avlastning. 8

9 Områdereguleringsplanen legger ikke restriksjoner på tiltak til baneformål så lenge terminalen er i bruk. Dersom en gjennom avtale med Bergen kommune sikrer Jernbaneverket tilstrekkelig godskapasitet utenfor Mindemyren, kan godsterminalen på Mindemyren frigis før ombygginger på Nygårdstangen er gjennomført. 3.5 Gjennomgående sykkelvei i Bergensdalen i transformasjonsperioden I transformasjonsperioden skal en gjennomgående hovedrute for gang- og sykkelveitrasé i planområdets nord/sør retning og øst til Wergeland til enhver tid opprettholdes. 3.6 Byggteknisk plan Det skal utarbeides byggteknisk plan for tiltak i tilknytning til riks- og fylkesvei som skal godkjennes av trafikkfaglig myndighet før opparbeidelse. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl nr.1) 4.1. Sentrumsformål S Delområdene S1 - S25 skal nyttes til forretning, tjenesteyting, kontor, boligbebyggelse, hotell, overnatting, bevertning, konferansesenter, nærmiljøanlegg, idrettsstadion, nødvendig grøntareal og infrastruktur til bebyggelsen Publikumsrettede funksjoner skal prioriteres på gateplan, med fasadeutforming som gir god kontakt til gaten utenfor Brutto etasjehøyde på gateplan skal være minst 4 meter Boliger innpasses dersom god boligkvalitet sikres og dokumenteres Boliger mot støyutsatt side må bestå av gjennomgående leiligheter. Boliger skal ha inngangsparti fra bakkeplan mot hovedgate Senterdannelsene i planområdet har tyngdepunkt ved Wergeland allmenning (T3 og T4) og allmenning T7 ved bybanestoppet nord i Kanalveien. Mangfold i funksjoner inn mot disse offentlige arealene skal vektlegges Tak med helningsvinkel opp til 30 grader skal etableres med grønn vegetasjon. Taksystemet skal bidra til fordrøyning av overflatevann, gi miljømessig gevinst med hensyn til luftrensing og energibruk og gi estetiske kvaliteter for byområdet Tekniske rom og overlys på tak tillates over maksimal byggehøyde for inntil 10 % av takflaten Boliger bygges som blokkbebyggelse. Alle nødvendig oppbevarings- og bodfunksjoner skal etableres innenfor bebyggelsen eller i parkeringsanlegg Ved boligbebyggelse skal tilfredsstillende barnehagekapasitet dokumenteres. 4.2 Særlige bestemmelser knyttet til følgende delområder: For delområdene S11,S16,S17,S19,S20,S21,S22,S23,S24 og S25 stilles krav om minimum 20 % bolig. For delområdene S7,S8 og S10 stilles krav om minimum 20 % bolig for delområdene sett under ett. For 9

10 delområdene S1 og S2 stilles krav om minimum 60 % bolig for de to delområdene sett under ett. For de øvrige delområdene er minimumskravet 10 % bolig. Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplan kan alternativt en mindre boligandel i et tiltak eller delområde kompenseres med en høyere andel i et annet I S24 og S25 skal gangforbindelse etableres fra GS3 i delområdets nordre del og til Torg 12 for å sikre atkomst rundt Solheimsvatnet. Deler av forbindelsen kan ligge i området Park 1a (se også bestemmelsesområder 8.2.9) For delområdene S5, S11, S14, S16 og S18 vurderes gangforbindelser fra Fjøsangerveien for å bedre atkomst inn i planområdet I S13 skal det etableres siktlinjer for å fremme kontakt mellom Leaparken og dalbunnen på Mindemyren I delområde S14 langs Fjøsangerveien, skal det tas hensyn til den fredete Reperbanen ved utforming av fasadeuttrykk Delområdene S1,S3,S5,S11,S14 og S18 har byggelinje som ligger i støyutsatt område mot Fjøsangerveien. Boligetableringer vil kreve særlige tiltak for å tilfredsstille støy kravene både for inneklima og for utearealer i nær tilknytning til boligen. Fasade mot Fjøsangerveien skal fortrinnsvis unngås. Tilfredsstillende støyforhold og tiltak for å oppnå dette må dokumenteres I delområde S16 aksepteres ekstra atkomstmulighet fra Kanalveien i sør når Kanalveien utvides, så lenge Postens virksomhet i bygget består. Ved bruksendring og transformasjon av bygningsmassen, opphører denne atkomstmuligheten. Den grønne aksen fra Solheimsvatnet til T7 er en prioritert gangforbindelse som ikke er egnet for kombinasjon med kjøreatkomst. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr.2) 5.1 Generelt I planområdet skal det anlegges langsgående trasé for kollektivtrafikk med kollektivholdeplasser og kollektivtrasé, kjørevei, gangareal og sykkelveg. Samferdselsarealene utgjør en sentral del av det offentlige byrommet og må ha en form og materialbruk som reflekterer dette. Den langsgående traséen gjennom planområdet skal gis en utforming med høy kvalitet i formgiving og materialbruk. Et åpent vassdrag og grønnstruktur følger samferdselsanlegget og gis en utforming som bidrar kvalitativt til byrommet. Det skal innarbeides trerekker med nødvendige anlegg i grunnen. De offentlige tversgående strukturene skal knyttes sammen med det langsgående byrommet og gis en utforming som sikrer sammenheng. Uteservering, møblering og gatesalg skal kun tillates der alle andre krav til gangfremkommelighet er godt ivaretatt og tiltakene skal godkjennes av kommunens planansvarlige. Opparbeiding av uteareal skal skje i samsvar med prinsipprogram for de offentlige utearealene og godkjennes av kommunens fagetater for byrom, park og samferdsel. Hovedrute for sykkel skal ligge i egen trasé, og gå som sykkelveg med fortau nord-sør gjennom hele planområdet. 5.2 Broer over kanal Broer over kanal etableres i forbindelse med kryssende gangveier og avkjørsler. 10

11 5.3 Kjørevei Areal til kjørevei skal dimensjoneres for lav hastighet og utføres i bymessige kvaliteter med asfalt med kantstein. 5.4 Torg (T) T1 - T12 skal tjene som møteplasser og sikre tverrforbindelser. Generelt skal arealer regulert til torg opparbeides som et sammenhengende byrom med gode gangforbindelser internt. Det skal legges vekt på å unngå gjerder og sprang i dekket. Bybaneholdeplasser skal knyttes til torget ved å innarbeide ventearealet i et helhetlig plassrom. Vedtatte prinsipprogram for det offentlige rom er retningsgivende for prosjektering og opparbeidelse. Nødvendig manøvreringsareal til varelevering og syketransport innpasses. Minst 40 % av arealet som ikke er kjøreareal, skal opparbeides for uteopphold og lek. Disse arealene skal i størst mulig grad tilfredsstille støykrav under 55 dba Torg T1 utformes som et attraktivt torgareal og skal fungere som en overgang til friområdet ned mot Kristianborgvannet Torg T2a vil i første rekke være et knutepunkt for gangtrafikk på tvers av Bergensdalen og på langs i dalbunnen. Kjøreatkomst over KN1 og KN2 til S5 innenfor angitt bestemmelsesområde kan etableres i vertikalnivå som tilsvarer KN Torg T3 og T4 inneholder viktige sammenhengende gangakser som krysser Kanalveien. Plassen på T3 foran Kanalveien har utpreget senterfunksjon. Publikumsattraktive og varierte funksjoner i fasadene vendt mot plassen og langs gangaksene i torg T3 og T4 skal prioriteres. Torgene opparbeides med høy materialkvalitet. Kjøreatkomst til parkeringsanlegg kan etableres. Deler av torgene skal være bilfri, jfr og Torg T5 er et areal inntil veg som er fleksibelt med hensyn til bruksområder over og under bakken. Teknisk anlegg for VA, fordrøyning eller parkering kan være aktuelle bruksområder under bakkenivå. På bakkeplan kan innslag av grønt være egnet Torg T6a etableres som gangforbindelse mellom Kanalveien og Svaneviksveien/ Leaparken Torg 6b gir forlengelse av gangforbindelse fra Torg 6a) vest for Kanalveien og gir ramme for et parkområde der vann fra kanalen gir vannspeil i parken og kontakt med vann Torg T7 er en viktig del av gangakse fra Inndalsveien via Leaparken over Mindemyren og fram til Løvstakksiden. Integrert bybanestopp forsterker allmenningens betydning som trafikknutepunkt og senterfunksjon. Mangfold i publikumsattraktive funksjoner i fasader mot byrommet skal prioriteres. Torget opparbeides med høy materialkvalitet. Torget skal være bilfritt. Kjøreatkomst til støpt dekke i S14 via rampe fra T7 tillates Torg T8 skal sikre gangforbindelse mellom Svaneviksveien/Leaparken og vestover. Dette kan skje ved trapp eller heis ned til Kanalveien og/eller ved broforbindelse fra T8 i et vertikalnivå over T7/S11. Gangbroforbindelse etableres innenfor angitt bestemmelsessone (jfr. 8.8). Gangbroforbindelse skal fortrinnsvis vurderes som en integrert del av bebyggelse i S Torg T9 og T10 er et åpent byrom med gode siktlinjer fra Løvstakksiden mot Solheimsvannet. Kjøreatkomst fra S16 over T10 til S17 tillates. I T9 tillates kjøring til S18a og til S14. Gode gangforbindelser skal etableres Torg T11opparbeides med høy materialkvalitet. Fasader skal fortrinnsvis etableres med publikumsattraktive funksjoner. Torget er del av en viktig hovedforbindelse for gående fra Mindemyren gjennom Kronstadparken og videre fram til bybanestopp på Danmarksplass. Kjøreatkomst som krysser T11 kan etableres. 11

12 Torg T12 skal gi forbindelse fra Kronstad bybanestopp og Høgskolen i Bergen og ned til Solheimsvannet. Opparbeidelse av gangforbindelse tillates. Kjøreatkomst over torget til tilgrensende eiendommer tillates. 5.5 Gangareal og fortau Deler av fortausarealene FT 37 og FT 38 langs Fabrikkgaten kan tilrettelegges for sykkel Fortau langs Fjøsangerveien viser prinsippløsning som legges til grunn ved nybygging. Opparbeidelse av fortau langs Fjøsangerveien gjennomføres i de tilfeller der det ligger til rette for endret bruk. 5.6 Sykkelvei Areal til tosidig, enveis sykkelvei er avsatt på begge sider i det langsgående byrommet i Kanalveien og Conrad Mohrs veg. Sykkelveiene skal opparbeides med høy kvalitet. Hovedrute for sykkel skal ligge i egen trasé, skilt fra trafikken i Kanalveien, og gå som sykkelveg med fortau nord-sør gjennom hele planområdet. Denne ekspress sykkelveg med fortau, i samsvar med vegnormalene, skal som en del av stamsykkelvegnettet føres frem fra Minde Allé og sydover til Fjøsanger, samt øst til Wergeland. I den detaljerte løsningen kan sykkelvegen med fortau i nødvendig grad legges til areal som er avsatt til sykkelveg, gangveg, annen veggrunn og grønnstruktur langs gang- og sykkelveger. Aktuell trasé skal tas inn i oppfølgende detaljplanarbeid, jfr Kantstopp i Kanalveien og Conrad Mohrs veg Kantstopp for buss kan etableres i det langsgående byrommet i Kanalveien og Conrad Mohrs veg. 6 GRØNNSTRUKTUR (pbl nr.3) 6.1 Naturområdene G1, G2 og G3. Arealene skal ha naturkvaliteter og inngår i våtmarkssonen. Arealene skal ha en overgangssone mot vannet som skal balansere sikring av våtmarksområdet og tilrettelegging for bruk. Tekniske installasjoner for belysning tillates. Tilrettelegging av overgang mellom arealene og kanalens utløp NS2 tillates. 6.2 Friområdene FRI1 - FRI3 Arealene FRI1-FRI3 skal tilrettelegges for aktivitet, uteopphold og lek og ha en parkmessig opparbeiding. Arealene FRI1 og FRI2 skal balansere overgangen til åpent, naturmessig vassdrag og sikre naturlig overgang til Torg Grønnstruktur G6 Arealene skal være buffersone fra boligområdet til Minde allé. Eksisterende kjøreatkomster til tilgrensende boligeiendommer opprettholdes. Busstopp kan etableres. 12

13 6.4 Park Området rundt Solheimsvannet skal ha parkmessig opparbeidelse Parkareal i det langsgående byrommet skal opparbeides med trerekker. I byggteknisk plan kan mindre justeringer av parkarealet foretas i forbindelse med kryss for å sikre plass til nødvendig samferdselsinfrastruktur I P1b og P1a kan åpen overvannsløsning etableres til Solheimsvannet. 7 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE (pbl 12-5 nr.6) 7.1 Naturområde i sjø og vassdrag NS 1-14 er i hovedsak et åpent vassdrag og omhandler 2 vann og en kanal Kanalens delområder sør for rundkjøring i Conrad Mohrs veg kan endres og gis egen form Kanalens delområder NS2, NS3, NS4, NS9, NS10, NS12 og NS13 kan endres og gis egen form, men må ta hensyn til kapasitet i vassdrag Kanalens delområder NS2 - NS13 har en urban utforming og skal bidra til byrommene i samspill med tilliggende arealformål Vannkvaliteter i vassdrag og utformingsløsninger i kanalen tilpasses konklusjoner og føringer som er gitt i VA-rammeplanen. 8 HENSYNSSONER OG BESTEMMELSESOMRÅDER (pbl. 12-6) og (pbl. 12-7) 8.1 Bevaring av naturmiljø ved Solheimsvannet (H560_1) Området ved Solheimsvannets nordøstre del har et verdifullt naturmiljø i strandsone og skjermes. Bevaring av naturmiljøet må hensyntas ved eventuell tursti i deler av denne sonen. 8.2 Bestemmelsesområder Bestemmelsesområder er hjemlet i pbl nr.1 og angir sone for etablering av tiltak Kjøreatkomst fra S2 til S1 (#1) Kjøreatkomst til S1 over friområde 1 og 3 fra S2 etableres innenfor angitt bestemmelsesområde Sykkeltunnel under Conrad Mohrs veg (#2) Eksisterende kulvert under Conrad Mohrs veg ved Fjøsangerveien opprettholdes som del av sykkelveinettet i Bergensdalen. 13

14 8.2.3 Kjøreatkomst over bybaneinnslag sør (#3) Kjøreatkomst kan etableres til S5 innenfor bestemmelsesområdet. (jfr ) Anlegg i vertikalnivå 1langs Fjøsangerveien (#4) Området angir byggegrense inntil Fjøsangerveien under konstruksjonshøyde på vei. Hensikten er å gi muligheter for bygging inntil vei under veikonstruksjonsnivå i vertikalnivå 1og å trekke byggelivet lengre fra langs veibane/fortau i vertikalnivå 2. I Fjøsangerveiens konstruksjonshøyde ligger byggegrensen i formålsgrensen. Dette gjelder gbnr. 159/61, 159/55 og 159/54. Endelig byggelinje i dette vertikalnivå avklares med vegmyndighet Broforbindelse fra T8 til Fjøsangerveien (#5) Broforbindelse i vertikalnivå over T7/ S 11 kan etableres innenfor angitt bestemmelsesområde. Broforbindelse skal fortrinnsvis vurderes som en integrert del av bebyggelse i S Eksisterende og planlagt parkeringsanlegg under bakken (#6) Bestemmelsesområdet viser eksisterende og planlagte parkeringsanlegg i vertikalnivå 1 under bakken. Bekrefter eksisterende reguleringsplan i vertikalnivå Kjøreatkomst (#7) Kjøreatkomst kan krysse T11 innenfor bestemmelsesområdet fra S19 til S Gangforbindelse over Solheimsvannet (#8) Det kan etableres gangforbindelse over Solheimsvannet fra T10 til T12 innenfor bestemmelsesområdet Gangforbindelse rundt Solheimsvannet (#9) Bestemmelsesområdet for S24 og S25 angir at det innenfor sonen skal etableres gangvei for å få et sammenhengende gangveinett rundt Solheimsvannet. (se 4.3.2) Bilfri sone Torg T4 (#10) Innenfor bestemmelsesområdet skal T4 være bilfritt. Varelevering kan tillates Bilfri sone Torg T3 (#11) Innenfor bestemmelsesområdet skal T3 være bilfritt. Varelevering kan tillates Bygningsmasse i S9b (#12) Bygg i S9b skal ta hensyn til bygningsmiljø og egenart for Minde apotek og Minde stasjon Gang/sykkelvei (#13) Sykkel- og gangvei over dagens jernbanespor og langs Inndalsveiens vestre side fram til fotgjengerovergang kan etableres. 14

15 Terskel i kanal (#14) Løsning for terskel i kanalen må utarbeides. Arealbruk avhenger av løsning og må avklares før bygningsmasse settes opp innenfor bestemmelsesområdet Samferdselsanlegg i S18b mot Fabrikkgaten (#15) Plassering av bygg må tilpasses sykkelløsning langs Fabrikkgaten før bygg kan settes opp innenfor bestemmelsesområdet Gang- og sykkelvegplan fra Minde allé til Fabrikkgaten (PlanID , #16) Bestemmelsesområdet tilsvarer gang- og sykkelvegplan fra Minde Allé til Fabrikkgaten (Plan-ID ) og angir arealer der reguleringsplan gjelder foran områdereguleringsplanen Mindemyren. 8.3 Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares innenfor S7 (H570_3) Opplevelsen og integriteten til anlegget for tidligere Martens Brødfabrikk skal bevares. Siktlinjer inn til eksisterende anlegg fra tilhørende gangakser og byrom i områdereguleringsplanen vektlegges. Hovedtrekk i eksteriør for Brødfabrikkens Hovedbygg, Mellombygg og Administrasjonsbygg skal bevares. Administrasjonsbygg/rotunde kan bygges på dersom det er i tråd med bygningen sin karakter. Det kan etableres flere etasjeplan i hovedbygg. Verkstedbygg kan rives." 8.4 Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares innenfor S10 (H570_1) Meierianlegget Tine Meierier er tidstypisk. De opprinnelige bygningene har beholdt mye av sitt autentiske fasadeuttrykk. Bygningene har gode kvaliteter både i materialer og detaljering. Hovedtrekk i eksteriør på byggene Tapperi og administrasjonsbygg skal bevares i en slik utstrekning at anlegget beholder sin integritet som kulturminne. 8.5 Hensynssone VA-anlegg Hensynssonene H410_1, H410_2 og H410_3 angir eksisterende tekniske VA-anlegg som ikke kan flyttes på uten særdeles store kostnader for utbygger. Anleggene vil derfor være premissgivende for løsninger innenfor hensynssonen. 8.6 Hensynssone infrastruktur Hensynssone 430_1 og hensynssone 430 _2 angir eksisterende areal til bane- og terminalformål som er unntatt fra rettsvirkning frem til innsigelse fra Jernbaneverket er avgjort og jernbanevirksomhet er avsluttet. 15