Saksnr. Arkivkode Saksbehandler. Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk

Transkript

1 Hvaler kommune Saksnr Arkivkode Saksbehandler 2012/885 - Nesebakken detaljplan - Doknr 30 L12 Susanne Lund Johansen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /14 Nesebakken detaljplan utlegging til offentlig ettersyn Sammendrag Stenseth Grimsrud arkitekter AS fremmer privat forslag til detaljplan for Nesebakken på vegne av grunneier Terje Johansen. Planområdet ligger ved Hauge på Vesterøy og utgjør ca. 15 mål. Formålet med planen er å regulere til boliger. Administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger Stenseth Grimsrud arkitekter AS har utarbeidet privat forslag til detaljplan for Nesebakken på vegne av Terje Johansen. Planområdet er på ca. 15 mål og ligger ved Hauge på Vesterøy. Johansen eier eiendommene som reguleres til boligformål. Hvaler kommune eier en liten tomt nord i planområdet, men denne planlegges overtatt av Terje Johansen. Planen legger til rette for 22 boenheter i form av konsentrert småhusbebyggelse. Bebyggelsen skal plasseres i rekker nedover Nesebakken på en måte som gir god terrengtilpasning. Planen viser en type mindre boenheter som det finnes lite av i kommunen, og som det vil bli økende behov for i årene framover. I kommuneplanens arealdel er det aktuelle området satt av til næring. Forslagstiller ønsker imidlertid at området reguleres til bolig. Etter forskrift om konsekvensutredning skal kommunen da vurdere om forslaget krever konsekvensutredning, ettersom det ikke er samsvar mellom formålet i kommuneplanen og detaljplanforslaget. Administrasjonen mener at konsekvensutredning ikke er nødvendig, og en nærmere utdyping følger under Vurdering nedenfor. Oppstart av planarbeidet ble varslet I den forbindelse trakk både Statens vegvesen og Østfold fylkeskommune inn problemer med parkering for en småbåthavn i nærheten. Bakgrunnen for dette er at reguleringsplanen for Hauge av den tilrettelegger for etablering av småbåthavn ved Nesebukta, ca. 200 m. unna planområdet for Nesebakken. For halvannet år siden ble det søkt om rammetillatelse for denne, og tiltakshaver er den samme som for Nesebakken detaljplan. I forbindelse med nabovarsling var Statens vegvesen kritiske til at kommuneplanens krav om parkeringsplasser ikke kunne oppfylles for småbåthavna. Arkitekten svarte at kravet var tenkt oppfylt gjennom Nesebakken detaljplan. Vegvesenet og fylkeskommunen mente dette var en uheldig løsning fordi parkeringsplassene da blir liggende langt unna småbåthavna. Det er denne diskusjonen som er trukket inn i innkomne merknader nedenfor. Innspillene fra vegvesenet og fylkeskommunen er hensyntatt, og i planforslaget som nå foreligger er det ikke lagt inn parkeringsplasser som skal dekke parkeringsbehov for småbåthavna. Vedlegg Planbeskrivelse datert Planbestemmelser datert Plankart datert Innkomne merknader Varsel om oppstart ble sendt ut , og innen fristen kom det inn fem innspill. Senere kom det inn ytterligere to innspill fra Statens vegvesen og Østfold fylkeskommune. Disse var svar på

2 henvendelse fra administrasjonen, vedrørende parkeringsplasser til Nesebukta småbåthavn og en eventuell gang/sykkelsti langs Fv 474. Dok. nr. Dato og Avsender Sammendrag Statens vegvesen (innspill nr.1) Statens vegvesen har i brev datert 20. november 2012 uttalt seg svært kritisk til den mangelfulle parkeringsløsningen som var vist i forbindelse med nabovarsel for etablering av småbåthavna. Av SG arkitekters brev datert 11. desember 2012 framgår at parkering til havna er tenkt delt slik at 6 parkeringsplasser blir liggende ved småbåthavna mens resterende 29 plasser skal plasseres sørvest for krysset mellom fylkesvegene 472 og 474 (mottatt skisse viser parkering på deler av eiendommene gnr. 49 bnr. 223 og 335). Videre framgår at sistnevnte parkeringsområde skal reguleres gjennom reguleringsplanen for Nesebakken 5 7. Det er uheldig at ikke all parkering til småbåthavn samles på ett sted i tilknytning til havneområdet. Dersom det etableres parkeringsplass ved Nesebakken 5 vil det skape unødvendig kjøring for å finne ledig parkeringsplass. I tillegg vil havnebrukerne måtte gå langs fylkesveg 474 for å komme seg til havneområdet, som er smal og uoversiktlig. Statens vegvesen krever at planområdet utvides til også å omfatte fortau langs fylkesveg 474, alternativt at det reguleres en atskilt gangveg/tursti. Når det gjelder atkomsten til boligområdet, ønsker Statens Vegvesen at atkomsten skjer fra eksisterende fellesavkjørsel i sør og fra ny atkomstveg fra nord. Statens vegvesen har på sikt planer om å etablere gang-/sykkelveg langs fylkesveg 472 fra Bratte Bakke til Hauge, men har foreløpig ikke tatt stilling til om løsning for ny gang-/sykkelveg langs Nesebakken. Tosidig busslomme ved krysset mellom fylkesvegene må videreføres i reguleringsplan. Vegvesenet krever ellers noen rekkefølgebestemmelser, byggegrense på 15 m og at planen sikrer universell utforming av trafikksystem. Statens vegvesen (innspill nr.2) Det bør utarbeides en ny plan som omfatter båthavn, parkering og tilgjengelighet for gående og syklende. Selv om småbåthavn kan etableres innenfor rammene av eksisterende reguleringsplan, ser vegvesenet nå at reguleringsplanen for Hauge delvis er utdatert. Siden opprinnelig varsel om regulering av Nesebakken ikke omtalte parkeringsplanene, bør planen varsles på nytt. Plankonsulent er enig i at det ikke er ideelt at det er krav til så få parkeringsplasser i tilknytning til småbåthavna. Planforslagets parkeringsplass er imidlertid ikke planlagt for å dekke eventuelle parkeringsbehov i tilknytning til småbåthavna. Parkeringsplassen utgjør et tilbud for ulike parkeringsbehov innenfor planområdet - brannbilgarasje, renovasjon, gjesteparkering til boliger. En stor del av arealet vil fungere som manøvreringsareal for brannbil og renovasjonskjøretøy. Plasseringen inntil busslommene gjør at parkeringsplassene også vil være godt egnet for pendlere. Behovet for oppgradering av FV 474 mellom planområdet og småbåthavna er et behov skapt av småbåthavna, det kan etter plankonsulents vurdering ikke kreves at oppgraderingen gjøres som følge av dette planforslaget. Plankonsulent beklager at vi ved varsel om oppstart ikke omtalte planene om parkeringsplass. Det vurderes likevel som ikke nødvendig eller hensiktsmessig å varsle om oppstart på ny, - offentlige instanser ble gjennom vegvesenet gjort oppmerksom på planene om parkeringsplass og har gitt tilbakemeldinger på bakgrunn av dette. Tilbakemeldingene er blitt hensynstatt gjennom planarbeidet. Når planforslaget utlegges til offentlig ettersyn etter 1. gangs behandling, vil offentlige instanser og naboer kunne uttale seg på ny. Da vil forslagsstiller få sjansen til å endre på planen før vedtak.

3 og Østfold fylkeskommune (innspill nr.1) Følgende problemstillinger må redegjøres for og avklares i planbeskrivelsen: Kommunens behov for næringsarealer Trafikksikkerhet, kollektivtrafikk, støy, leke- og uteoppholdsarealer. Som oppsummering skriver fylkeskommunen følgende: Det fremgår ikke i varsel om oppstart at det er tenkt parkering i planområdet til småbåthavna, dette er en vesentlig mangel ved varselet. Forholdet til parkering for småbåthavna må avklares og hensyntas. Kommunens barnetalsperson må trekkes med i planarbeidet og bidraget må dokumenteres i plandokumentene. Avvik fra kommuneplanens arealdel må begrunnes. Omdisponering av næringsarealer bør unngås dersom disse ikke erstattes. Fylkeskommunen minner om at det nylig er fremmet reguleringsplaner for boligbygging i nærheten og mener kommunen må vurdere utbyggingstakten i de enkelte delene av kommunen. Østfold fylkeskommune (innspill nr.2) Fylkeskommunen gjør i revidert innspill til planarbeidet vurderinger rundt planlagt småbåthavn i Nesebukta. Det trekkes fram at havn har for dårlig parkeringsdekning, og at det er positivt å avbøte på dette ved å legge til rette for parkering innenfor det aktuelle planområdet (Nesebakken). På grunn av vegstandarden, får man ikke til en trafikksikker løsning. Det bør derfor utarbeides en plan som både omfatter småbåthavn og opprustet vegforbindelse. En slik utvidelse av planområdet innebærer et nytt varsel om oppstart av planarbeid. Plankonsulent viser til overstående kommentarer til vegvesenet for vurdering av varsling. Avvik fra kommuneplanens arealdel er begrunnet. Det er redegjort for omdisponering av næringsarealer. Utbyggingstakten er vurdert. Administrasjonens kommentar Kommunens barnetalsperson vil få mulighet til å uttale seg ved offentlig ettersyn, og eventuelle innspill vil bli dokumentert i plandokumentene. Når det gjelder utbyggingstakten i kommunen har det vært et uttalt politisk ønske om å styre hvor utbyggingen skal skje (minst 90 % av boligbyggingen skal foregå i definerte område- og lokalsentra), men ikke når. Dette overlates til markedet. Tre av de fem definerte område- og lokalsentrene på Hvaler, Ødegårdskilen, Utgårdskilen og Hauge, ligger på Vesterøy. Ødegårdskilen har vært gjenstand for nokså omfattende boligbygging de siste årene, for eksempel gjennom reguleringsplanen for Norderhaug, men denne er i stor grad gjennomført og det er lite nytt på gang her nå. I Utgårdskilen er det ingen nye reguleringsplaner på gang. Hauge er gunstig for utbygging og fortetting, blant annet pga. nærhet til barnehage og barneskole. Det er derfor naturlig og ønskelig at det foregår en del utbygging i denne delen av kommunen. Det er også viktig å huske på at antall reguleringsplaner i et område ikke sier så mye om antall nye boliger. De to reguleringsplanene Løkkevika og Hestemyra åpner for bygging av henholdsvis 6 og 8 14 boenheter. Dette er et ganske beskjedent antall, og administrasjonen mener det er behov for flere boliger i dette senterområdet Hvaler kommune v/eiendomsavdelingen Som grunneier ser kommunen det som viktig at brannvesenet blir involvert i fremtidige prosesser i området.

4 Møte med brannvesenet er avholdt. Illustrasjonsplan viser en branngarasje med nødvendige arealer både innomhus og utomhus Fylkesmannen i Østfold Savner vurderingen av at planen ikke krever konsekvensutredning i varselet om oppstart. Fylkesmannen mener det kan diskuteres om planen er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Mener det er problematisk at det foreslås ytterligere areal til boligbygging i Hvaler, og kan ikke se at det er i samsvar med overordnete føringer å legge til rette for ytterligere boligbygging i dette området. Fylkesmannen mener at kommunen, så langt de kjenner til, har tilstrekkelig med boligområder og viser til at det pågår planprosesser for to andre reguleringsplaner i nærheten (Løkkevika og Hestemyra). Fylkesmannen mener det bør diskuteres om det er riktig langsiktig arealforvaltning å fjerne industriområdet. Fylkesmannen imøteser et eventuelt planprogram og skriver at det må begrunnes ved offentlig ettersyn dersom forslaget ikke konsekvensutredes. Plankonsulent og forslagsstiller er uenig i Fylkesmannens vurdering av områdets egnethet som boligområde. Vi mener området er svært godt egnet som boligområde og lite egnet som industriområde. Det vises til avsnitt 3.4 og 9.2 i planbeskrivelsen for nærmere vurdering. Det vises til avsnitt 3.4 i planbeskrivelsen for vurdering av hvorfor planforslaget ikke skal konsekvensutredes. Administrasjonens kommentar Når det gjelder behovet for boligarealer, viser administrasjonen til at flere områder på Vesterøy og ellers på Hvaler har vært gjenstand for nokså omfattende boligbygging de siste årene. Et eksempel er reguleringsplanen for Norderhaug, som har lagt til rette for et stort antall boliger ved Ødegårdskilen på Vesterøy. Denne er nå så å si fullført, og etter det administrasjonen kjenner til har ikke etterspørselen avtatt. Reguleringsplanene Løkkevika og Hestemyra åpner for bygging av et nokså beskjedent antall boliger (henholdsvis 6 og 8 14 boenheter), og detaljplan for Nesebakken viser en fortetting og en type boliger som administrasjonen mener det er behov for. Når det gjelder omdisponeringen av næringsområdet samt vurderingen av behovet for konsekvensutredning, vises det til vurderingen nedenfor Fredrikstad EnergiNett AS (FEN) FEN har en del ledningsnett i bakken og lufta som kan bli berørt av tiltaket. Eventuelle kostnader med en omlegging av anlegget må dekkes av utbygger ved realisering av boligområdet. Alle nye elektriske forsyningsanlegg skal bygges ihht. FEN sine spesifikasjoner. Ledningsnett skal fortrinnsvis legges i veg eller andre arealer der FEN sikres evigvarende rettigheter for bygging, drift og vedlikehold av anlegget. FEN ber om at arealer, forutsetninger for bygging av strømforsyningsanlegg og anleggsbidrag, samt rettigheter for framføring av strømforsyningsanlegg stadfestes sammen med reguleringsplanen. Det er etablert transformatorstasjoner i nærhet av både den sørlige og nordlige delen av planområdet. Avstanden mellom stasjonene er 325 meter. Det ansees derfor ikke som nødvendig å regulere inn et eget formål for strømforsyning. Det vil være naturlig å føre alle nye kabler i den nye vegen som skal bygges. Utbygger vil bekoste en utvidelse av strømforsyningsanlegget.

5 Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven 2008 kapittel 12 gir rammer for innholdet i og behandlingen av reguleringsplaner. Vurdering Planforslaget og lokaliteten Planforslaget legger til rette for nye 22 boenheter/leiligheter i form av konsentrert småhusbebyggelse. Bebyggelsen plasseres i rekker nedover Nesebakken og følger de øst-vest-gående terrengkotene. På den måten får man en god terrengtilpasning, og godt med lys og luft mellom bygningene. Byggegrense i vest sørger for at kollen i utkanten av planområdet forblir urørt. Bebyggelsen et tenkt oppført i inntil tre etasjer. Dette er nokså nytt på Hvaler, men administrasjonen er av den oppfatning at det vil fungere godt i dette prosjektet. Reguleringsbestemmelsene slår fast at tredje etasje skal være inntrukket, og utformet på en avdempet måte. Slik unngår man at bebyggelsen blir ruvende. Garasjer og boder plasseres mellom husrekkene, på tvers av terrengkotene, slik at de gir en støyskjermende virkning. Kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer per boenhet er ivaretatt, og det tilrettelegges for lekeplass som tilfredsstiller kravene til nærlekeplass. Det legges opp til 2 parkeringsplasser per boenhet over 80 m 2 bruksareal. Dette er i tråd med Hvaler kommunes vedtekter til bygningsloven. For mindre boenheter avsettes 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Administrasjonen ser dette som tilfredsstillende, ettersom det er de samme kravene som kommuneplanen stiller for Skjærhalden sentrum. Den nye bebyggelsen får avkjørsel til Fv 472 sør i planområdet. Planen omfatter også tre eksisterende boliger, og det er dessuten inkludert én ny eneboligtomt. Hvaler kommune eier en tomt nord i planområdet hvor det i dag befinner seg en brannbilgarasje. Denne skal rives, og ny brannbilgarasje etableres i underetasjen i den nordligste husrekka (bygg D i illustrasjonsplan). Brannbilene skal ha egen utkjøring nord i området som blir merket opp og skiltet som utrykningsvei. Dermed sikres effektiv utrykning som holdes unna den interne veien til boligbebyggelsen. Deler av arealet nord i planområdet brukes i dag til bussparkering av Østfold kollektivtrafikk. Aktiviteten er imidlertid ikke kontraktfestet og er ikke tenkt videreført i planen. Forslagsstiller har imidlertid opplyst om at han kan tilby parkering av busser på industriområdet på Skjelsbu, ettersom han er deleier av eiendommen gnr 53 bnr 267. Planen viser en type mindre boenheter som det finnes lite av på Hvaler, og som det vil bli økende behov for ettersom andelen eldre mennesker i befolkningen øker. Administrasjonen mener dette er et velkomment tilskudd til boligmassen i kommunen. Det legges opp til nær maksimal utnyttelsesgrad, noe som er i tråd med nasjonale føringer og mål om fortetting, ettersom området ligger sentralt ved lokalsenteret Hauge. Forholdet til kommuneplanen omdisponering av næringsareal Planforslaget avviker fra kommuneplanen ettersom arealet ønskes regulert til bolig, mens det i kommuneplanen er satt av til næring. Beliggenheten tett innpå boligbebyggelse gjør at det vil være uheldig for nærmiljøet å benytte dette til næring/industri. Arealet er dessuten ganske lite og har en helningsgrad som gjør at det ikke er godt egnet som næringsområde. Administrasjonen mener dette området egner seg klart bedre til en fortetting av boligbebyggelsen på Hauge, enn til næring. Vi mener derfor at denne omdisponeringen er fornuftig. Kommunen har andre næringsarealer som egner seg betydelig bedre til næringsvirksomhet, som for eksempel i Utgårdskilen, Ødegårdskilen og på Skjelsbu. Behovet for konsekvensutredning Ifølge forskrift om konsekvensutredninger 3, skal kommunen vurdere behovet for konsekvensutredning dersom en detaljregulering innebærer endring av kommuneplanen. Forskriftens 4 angir vurderingskriteriene som skal ligge til grunn. Kriteriene sier at en plan skal utredes hvis den kommer i konflikt med særlig verdifulle landskap, kulturminner, inngrepsfrie naturområder, truede naturtyper, truede arter, friluftsliv, rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer, eller samiske utmarksnæringer. Den skal også utredes hvis den medfører en omdisponering av LNF-områder, fører til økt forurensning eller gir en vesentlig økning i antall personer som plages av forurensning, støy eller lukt, medfører risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom, kan få konsekvenser for befolkningens helse eller tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester, eller dersom den kan få vesentlige miljøvirkninger i en annen stat.

6 Administrasjonen mener detaljplan for Nesebakken ikke faller innenfor noen av kategoriene. Ved varsel om oppstart påpekte fylkeskommunen, vegvesenet og fylkesmannen at området er utsatt for støy. Dette er likevel ikke i en slik grad at det medfører krav om konsekvensutredning. Det er gjennomført støy- og tiltaksberegning i planarbeidet, og tiltakene er sikret i planbestemmelsene. Fylkesmannen mener det kan diskuteres om planen er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer om samordnet areal- og transportplanlegging. Kommuneplanens føringer om å styre minst 90 % av boligbyggingen til område- og lokalsentrene, er en ivaretagelse av Fylkesplanen for Østfold og de nevnte rikspolitiske retningslinjene. Ettersom Hauge er et av kommunens fem område- og lokalsentre må boligbygging her anses å være i tråd med retningslinjene. Administrasjonen mener derfor at dette ikke utløser behov for konsekvensutredning. Planforslaget bidrar til å samle naturinngrepene fremfor å bygge i jomfruelig terreng, bidrar til økt konsentrasjon av utbyggingen i et lokalsenter, og beboerne vil få kort avstand til for eksempel skole og barnehage. Når det gjelder kollektivtilbudet er det ønskelig med en oppgradering av busstilbudet til kommunens lokalsentre. Ødegårdskilen, Rød og Skjærhalden har brukbart busstilbud, men Utgårdskilen og Hauge har som Fylkesmannen påpeker, begrenset dekning. Kommunen vil spille inn dette ved høring av Handlingsprogram for fylkesveier og kollektivtransport Detaljplan for Nesebakken tilrettelegger for kollektivtrafikk ved at den viderefører tosidig busslomme som er regulert inn i planen for Hauge. Vurdering etter naturmangfoldloven 8 12 Ifølge naturmangfoldlovens 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Nesebakken detaljplan omfatter et begrenset areal som er svært påvirket av menneskelig aktivitet fra før. Det har tidligere blant annet vært trelasthandel der, og det ligger eksisterende bebyggelse i og rundt planområdet. Tiltakets effekt på naturmangfoldet antas derfor å være liten. Administrasjonen vurderer det som tilstrekkelig å basere seg på informasjon om arter og naturtyper som allerede er utarbeidet og tilgjengelig, for å tilfredsstille kravet om kunnskapsgrunnlaget etter 8. Søk i databasene Artskart og Naturbase viser at det ikke er registrert truede arter, og heller ikke viktige eller utvalgte naturtyper innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget tilsier at naturmangfoldet blir lite berørt. Administrasjonen legger derfor til grunn at det ikke er nødvendig å foreta videre vurdering etter miljøprinsippene i De miljø- og samfunnsmessige fordelene ved fortetting i dette området er veier tungt, og konsekvensene for naturmangfoldet ved å realisere planforslaget er svært små. Konklusjoner Planforslaget er tilstrekkelig gjennomarbeidet til at det kan legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens og legges forslag til detaljplan for Nesebakken ut til offentlig ettersyn. Vedtaket omfatter: Planbeskrivelse datert Bestemmelser datert Plankart datert Hvaler kommune, Dag Willien Eriksen rådmann Behandling i Utvalget for miljø og teknikk : Votering: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk : I medhold av plan- og bygningslovens og legges forslag til detaljplan for Nesebakken ut til offentlig ettersyn.

7 Vedtaket omfatter: Planbeskrivelse datert Bestemmelser datert Plankart datert