SALGSPROSPEKT. Boligutviklingsprosjekt B4 Paulsenkaia i Bjørvika. Selges av HAV Eiendom AS ved Hadrian Eiendom AS

Transkript

1 SALGSPROSPEKT Boligutviklingsprosjekt B4 Paulsenkaia i Bjørvika Selges av HAV Eiendom AS ved Hadrian Eiendom AS

2 INNHOLDSFORTEGNELSE FAKTAARK... HAV EIENDOM AS... MANDAT... OM BJØRVIKA... FAKTA OM EIENDOMMEN... SKISSEPROSJEKT... INFRASTRUKTUR... OMGIVELSER OG TILLIGGENDE OMRÅDER/ FELT... SENTRALE AVTALEPROSESSER... BÆREKRAFT I BJØRVIKA - PROGRAMMER... SELSKAPET... SALGSINFORMASJON... SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD Illustrasjon av Bjørvika. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Birgitte Marie Formo Mobil: e-post: birgitte.formo@hadrian.no Øivind Solbakken Mobil: E-post: oivind.solbakken@hadrian.no Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Besøksadresse: Olav Vs gt. 1, Oslo Telefon: Fax:

3 FAKTAARK HAV EIENDOM AS MANDAT Selger: HAV Eiendom AS (HAV E), org.nr Salgsobjekt: B4 Paulsenkaia AS, org.nr Selger eier 100 % av aksjene i selskapet B4 Paulsenkaia AS, hvis hovedaktivum er eiendommen med gnr. 234 bnr. 127 (felt B4 a, b og c) i Oslo kommune. Hjemmelshaver: B4 Paulsenkaia AS Tomteareal: m2 Regulering: Bolig/forretning/undervisning/ annen offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage, kultur, treningssenter, fritidsklubb)/ kontor/bevertning. Planen krever en boligandel på minst 70 % av total BRA. Selger eier også felt B1 som er naboeiendommen nord for salgsobjektet, og som er planlagt utbygget med næring, hotell og boliger. Alle illustrasjoner som vist i herværende prospekt er av illustrativ karakter, og kan avvike fra reguleringen. Sekretariatet i HAV E er oppmerksomme på kreditering ved bruk av stillbildene ikke er gjort i noen tilfeller og at dette må innskjerpes. Korrekt kreditering i henhold til avtalen - punkt er: 3D-modell Bjørvika. Dette prospektet ble utarbeidet i august For grunnboksutskrift, se vedlegg 1. HAV E er en av hovedaktørene i by- og eiendomsutviklingen i Bjørvika. Selskapet driver også med forvaltning, utleie, samt kjøp og salg av fast eiendom. HAV E eier blant annet 66 prosent av Bjørvika Utvikling AS, som igjen eier 100 prosent av Bjørvika Infrastruktur AS. Reguleringsplanen åpner for at Bjørvikaområdet totalt kan bebygges med m2 gulvareal hvorav m2 er regulert til boligformål. Utviklingen av HAV E sine tomter i Bjørvika vil strekke seg over flere år, og pr. i dag har selskapet i underkant av m2 BRA areal i sin gjenværende portefølje. Selskapet ble stiftet 7. april 2003 og eies av Oslo Havn KF. Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå salg av eiendommen. Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egen hånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver. Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å anta eller forkaste ethvert bud. Selger forbeholder seg videre retten til å endre tidsplanen for salget eller salgsprosedyren. Regulert volum: m2 BRA HAV Eiendom AS Selger Felt B4 ligger på Paulsenkaia øst for Operaen, mellom Akerselvallmenningen og Bispevika. Paulsenkaia blir omtalt som Munch-området, og utgjør en vesentlig og sentral del i Bjørvika med Operaen og det planlagte kulturbygget Munchmuseet, Lambda (felt B5) som nærmeste nabo. B4 Paulsenkaia AS Gnr. 234 bnr. 127 Salgsobjekt Eiendommen Bilde fra Nylandsbrua og Dronning Eufemias gate. Kilde: Skillshot 4 5

4 OM BJØRVIKA HISTORIKK Navnet Bjørvika har opprinnelig betydd byvika. Akerselva som munner ut i Bjørvika var viktig for Oslos utvikling som tidlig industriby. Fra middelalderen har Bjørvika fungert som et sentralt havneområde og et viktig knutepunkt for handel og sjøfart. Utviklingen begynte først på østsiden mot gamle Oslo, og fra 1600-tallet på Akershussiden. Mange utenlandske skip lå fortøyd eller ankret opp på utsiden av områdene med handelsvarer. I tidlig middelalder gikk vannlinjen helt inn til Grønlandsleiret og dagens Bjørvika lå under vann. Innvinning av land foregikk både som den geologiske landhevingen etter istiden, avsetning av sedimenter og etter hvert sagflis fra elvene og som planlagte utfyllinger med ulik byfyllmasse. Paulsenkaia ble til ved oppsamling av byfyllmasser i Bjørvika og fullstendig utfylt på 1850-tallet. Paulsenskaia har sitt navn etter skipsreder og brukseier Hans Arnt Hartvig Paulsen på folkemunne Køla-Pålsen - som opprettet sin kullimport her. Kart over Bjørvika fra Kilde: Kartverkets arkiv. UTBYGGING I BJØRVIKA De grunnleggende planpremissene for Bjørvika Bispevika og Lohavn er Bjørvikaplanen (S-4099) vedtatt For nesten alle byggefeltene innenfor Bjørvikaplanen er det stilt krav om bebyggelsesplan, med dagens planlov betyr dette detaljregulering. Detaljreguleringsplan for område B4 foreligger. I forslaget til kommuneplan Oslo mot 2030, Smart, trygg og grønn - er området avsatt til Utviklingsområde i indre by og rokker således ikke ved Bjørvikaplanens føringer. Bjørvika ligger også innenfor Fjordbyplanen som har til formål å transformere havnearealer til bolig, næring og rekreasjonsområder. Fjordbyen strekker seg fra Frognerkilen i vest og til Sydhavna i sørøst. Området er inndelt i 11 delområder på totalt ca daa. Fjordbyplanen er yngre enn Bjørvikaplanen og er i sin juridiske virkning retningsgivende med unntak av planprogrammene for delområdene. Gjennom vedtakene om å lokalisere Munchmuseet med Stenersensamlingen og Deichmanske bibliotek til området i tillegg til operabygget, utgjør Bjørvika Oslos kanskje viktigste kulturklynge. Visjonen for Bjørvika som fjordbyen for øvrig er å åpne fjorden mot byen. Havnepromenaden blir et samlende element langs fjorden, og fra fjordkanten strekker syv allmenninger seg inn mot den bakenforliggende bystrukturen. Bjørvika blir en blandet bydel der boliger, kontor, forretninger og bevertning har en god balanse, og der bylivet utspiller seg gjennom ulike stemninger, karakterer og identiteter. Bjørvika skal være et område hvor mennesker kan samles til store begivenheter. Når Bjørvika er ferdig utbygget, vil den nye bydelen romme opp mot boliger ( m2) og om lag vil ha sin arbeidsplass her ( m2). I Operakvarteret er det under utbygging ca. 400 boliger, på Sørenga ca i Bispevika kommer ca boliger og Paulsenkaia (B1 og B4) ca. 230 boliger. På Diagonale-tomten bak Operaen er det i tillegg planlagt studentboliger for ca. 400 studenter. Illustrasjon av Bjørvika. ViaNova/Bjørvikautbyggerne. Illustrasjon av Paulsenkaia. ViaNova/Bjørvikutbyggerne. 6 7

5 Ved utløpet av 2014 var det ferdigstilt ca. 700 boliger i Bjørvika, i løpet av 2015 ferdigstilles 250 nye boliger, mens det i 2016 ferdigstilles ca. 400 boliger som nå er under produksjon. Både Operakvarteret og Sørenga er planlagt ferdigstilt i 2016/17. Kontor- og studentbyggene i Diagonale, det nye hovedbiblioteket samt Munchmuseet er planlagt ferdig utbygd i perioden frem mot 2018/2019. Samtidig vil det meste av infrastruktur i dette området stå ferdig. Paulsenkaia fra Dronning Eufemias gate ut til Akerselvas munning består av tre utbyggingsfelt, henholdsvis B1, B4 og B5 (Munchmuseet). HAV E eier B1 og har rammesøkt en utbygging av feltet med hotell, næring og boliger. FAKTA OM EIENDOMMEN BELIGGENHET Utbyggingsfelt B4 er et av Bjørvikas mest sentrale byggefelt. Samtidig som beliggenheten mellom Akerselvalmenningen og Stasjonsallmenningen samt Bispevika gir lys og rommelighet og avstand til trafikkstøy og lokal luftforurensning, ligger B4-feltet sentralt i Oslos største kulturklynge med Den Norske Opera & Ballett, Munchmuseet og Deichmanske bibliotek. Akerselva er allerede forlenget opp mot sporområdet på Oslo S og et parklandskap er utviklet på deler av området. Parklandskapet vil etter hvert som utbyggingen skjer forlenges sydover forbi Munchmuseet. På østsiden av Akerselva foran B4-feltene vil allmenningen få rikelig med oppholdsflater for mulig bevertning og aktiviteter. På østsiden av B4-feltene munner Stasjonsallmenningen ut mot Bispevika og havnepromenaden. Her tilrettelegges det for lek og rekreasjon, det er satt av plass til bl.a. et grunt vannspeil/vannleksområde i nivå med plassgulvet. Stasjonsallmenningen forlenges nordover over sporområdet til Grønland over Akrobaten gang- og sykkelbro. Havnepromenaden passerer sørspissen og deler av vestsiden av byggefeltet B4b. Mot det kommende Munchmuseet danner denne et plassrom foran Munchmuseets hovedinngang. En ny bro over Akerselva som vil bli bygget i forbindelse med Munchmuseet, vil gi tett forbindelse til et parkmessig sjøbad sør for operaen som vil opparbeides når området blir tilgjengelig etter riggingen for Munchmuseet. Dette vil supplere det nyåpnede sjøbadet på Sørenga som også ligger i umiddelbar nærhet. Allmenningene i Bjørvika fra vest mot sørøst: Festningsallmenningen Operaallmenningen Akerselvallmenningen Stasjonsallmenningen Bispekilen Kongsbakken Loallmenningen Illustrasjon av allmenningene er vist på side 26. Det er i følge skolebehovsplanen planlagt bygget en barne- og ungdomsskole i Lohavn med ferdigstillelse i Det er regulert en toavdelings barnehage i eiendommens felt B4a. I tillegg vil det bli etablert barnehager flere steder i Bjørvika. To fireavdelings barnehager er allerede i drift på Sørengutstikkeren. Oslo S er Norges største kollektivknutepunkt med mer eller mindre sømløse overganger mellom nærtog, fjerntog, Flytoget, trikker, busser, Flybussen og hele Oslos T-banenett. Paradegaten Dronning Eufemias gate er ferdigstilt. Dronning Eufemias gate har egne felt både for trikk og buss i begge retninger, i tillegg til sykkelfelt, bilfelt og fortau. Holdeplassen Bjørvika er lokalisert utenfor utbyggingsfelt B1, i umiddelbar nærhet til B4. TOMT Salgsobjektet har eiet tomt på 4 878,3 m2. Grunnen består av konstruert land og var ferdig utfylt ca Området har tidligere vært sentrallager og garasje for Oslo havnevesen, samt lager for oljeselskaper med lossing og lasting av kull og oljeprodukter. Tomten står i dag ubebygget. Dagens terrengnivå ligger på ca. kote + 1,5. Planlagt nivå rundt området er ca. kote +2,90. Registrerte dybder til fjell varierer mellom kote -29 og kote -39. Overflaten består av grus, asfalt og rivemasser. Pæle- og bolverkskonstruksjoner i tre, kaiog byggfundamenter i betong, samt ulike byfyllmasser ligger i grunnen. Det er ikke utført geotekniske undersøkelser av tomten. Bilde av tomten sett fra Bjørvika ut Oslo Fjorden. Kilde: Skillshot Forurensing er påvist. Norges Geotekniske Institutt har i 2012/2014 foretatt miljøtekniske undersøkelser og det er i 2015 utarbeidet en egen rapport som gjør rede for alle kjente miljøtekniske forhold, kfr. NGI-rapport TN «Oversikt over eksisterende kjennskap til miljøtekniske grunnforhold». Det er tatt nok prøver fra tomten til at tiltaksplan for håndtering av forurensede masser kan utarbeides. I tillegg har NGI lagret prøver som ikke er analysert og som kan tas i bruk ifm utarbeidelse av massehåndteringsplaner etc. Man må forvente å støte på tykke lag av sagflis etter den historiske sagbruksaktiviteten langs Akerselva. Dette krever særlig planlegging for å kontrollere potensiell utvikling av metangass og hydrogensulfid. 8 9

6 Arkeologiske forhold er delvis undersøkt og dokumentert. Norsk Maritimt Museum (NMM) har på vegne av Byantikvaren overvåket NGIs boringer og dokumentert stratigrafien i grunnen. Det er påvist ballastlag som kommer inn under Kulturminnelovens 14 mellom ca. kote -1,5 og kote -9. Alle tiltak på eiendommen er derfor søknadspliktige og Riksantikvaren må gi sin tillatelse før arbeider (graving, spunting, peling mv.) kan iverksettes. Det er tiltakshaver som søker Riksantikvaren om dispensasjon fra Kulturminneloven om tillatelse til inngrep. Det må påregnes antikvarisk overvåking av gravearbeidene. For arealbekreftelse, se vedlegg 2. Rapport om grunnundersøkelser, forurensning og forminner, se vedlegg 3. DAGENS BRUK AV EIENDOMMEN B4 Paulsenkaia AS har benyttet eiendommen til utleie for riggformål, og det foreligger pr. dd. to avtaler som vil forplikte nye eiere. Avtalene omhandler utleie av eiendommen til henholdsvis Oslo kommune for riggareal ifm Munchutbyggingen, samt til B1 Tomtekaia AS for riggareal tilknyttet utbyggingen av utviklingsfelt B1. Begge avtalene løper ut september 2016, med en ensidig løpende oppsigelsesadgang for leietaker med 3 måneders varsel. REGULERING Som en del av Bjørvika var utbyggingsfelt B1 og B4 omfattet av reguleringsplan for Bjørvika Bispevika Lohavn (Bjørvikaplanen) vedtatt Denne planen er nå for B1 og B4 videre spesifisert i detaljreguleringsplan S-4812, vedtatt Det er denne planen som er juridisk bindende og må legges til grunn for utbyggingen av området. Eiendommen er regulert med underfelt B4a (lengst mot nord), B4b (lengst mot sør) og B4c (torgarealet mellom B4a og B4b). Plankartet fikserer en storkarré plassert oppe på et énetasjes podium (base). Karréen smalner gjennom byggefeltets form mot syd og deles sammen med podiet i to av gatetunet B4c. Mot syd er karréen åpen mot plassen foran Munchmuseet. Minimumskravet til boliginnslag er avstemt slik at karréen over 1. etasje kan fylles med boliger (i tillegg av toavdelings barnehage). Gjengivelsen av sentrale bestemmelser som følger er ikke ment å være uttømmende, det vises til vedleggene reguleringskart og reguleringsbestemmelser. Detaljreguleringsplanen angir følgende formål for B4-feltene: bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage, kultur, treningssenter, fritidsklubb), kontor, bevertning. Reguleringsbestemmelsene tillater en utnyttelse av felt B4 med inntil m2 BRA, inkl. utkragede bygningsvolumer over tilliggende torgarealer og fortau innenfor bestemmelsesgrense BG3. Minimum 70 % av bruksarealet skal være boliger. Leilighetsfordelingen følger normen fra Bjørvikaplanen 2003, og ikke senere politiske vedtak der prioritering av større leiligheter er tenkt å kompensere for bl.a. bydel Gamle Oslos store beholdning av småleiligheter. Mot Operagata, Akerselvallmenningen, Stasjonsallmenningen og Havnepromenaden tillates det ikke bolig og kontor i 1. etasje (unntatt atkomstsoner med trapp og heis). Forretningsareal tillates kun i 1. etasjer og hvert lokale kan maksimalt være på 400 m2 BRA. Det skal innplasseres en toavdelings barnehage Utdrag av reguleringsplankart. med minimum 750 m2 uteareal i felt B4a. Dette tilsvarer ca. 85 % av tilgjengelig uteareal oppå basen i felt B4a. Barnehagens uteareal skal kunne benyttes av beboere utenfor barnehages åpningstid. Bebyggelsens fasader skal gi en småskalert utforming med høy grad av variasjon, fasadesprang, relieffvirkning og med bruk av mer enn 2 materialer. Inntil 40 % av fasadene kan være i glass. I alt fire åpninger i karreveggene er nedfelt som krav, to som reelle åpninger og to som nedfellinger fra gesims. Likeledes er det innført spesielle formingsregler for sydfasadene mot Munchmuseet. Det er krav om minimum 50 % grønne tak, i tillegg foreligger det krav til vegetasjon med mer på utearealet oppe på basen. Bebyggelsen og utearealer skal fremstå med en høy arkitektonisk kvalitet, og skal danne et rolig bakteppe for Operaen. Selv om en del formingsbestemmelser deles både av B4-feltene og B1-feltet, er det ikke forutsatt at det skal tilstrebes noen ytterligere likhet mellom B1 og B4-feltene. Bilde av nordre del av tomten sett mot Bjørvika. Kilde: Skillshot

7 Passasjen B4c er regulert til felles gatetun. Dette betyr at feltet beholdes som privat område, men med rettigheter for publikum til å passere hele døgnet. Det private eierforholdet betyr videre at Oslo kommune ikke kan stille krav til minimumsavstand mellom overflate og underliggende garasjedekke for lyktefundamenter, rotvolum og evt. framtidig teknisk infrastruktur slik det praktiseres ved anleggelse av private kjellere under offentlige trafikkarealer i Bjørvika og andre steder. i området, må parkering og varelevering for B4 i praksis løses i kjeller på egen grunn evt. inkl. volumet under passasjen B4c. Det er mulig å koble parkeringskjelleren under B1 til parkeringskjelleren under B4-feltene med en kjørekulvert under Operagata. Dette er lagt inn som en opsjon i rammesøknaden for B1. Dersom det gis rammetillatelse til dette, vil personbilatkomsten til B4 (fri høyde 220 cm) kunne løses via rampene i B1. Vilkårene for en slik sammenkobling og felles rampebruk i B1 vil måtte løses etter nærmere forhandlinger. Mot syd berøres feltet av en siktsektor fra Middelalderparkens nordre del med Ladegården mot Akershusborgen. Denne ligger på Paulsenkaia et stykke over bakkeplan og er i hovedsak ivaretatt gjennom tilbaketrekningen av den østre karréveggen på plankartet. AVTALER TIL TINGLYSNING Tinglysningserklæringer for ovennevnte avtaleforhold, er deponert i Byrådsavdeling for byutvikling og sendes nå til tinglysning, se vedlegg 5. Disse er bindende for kjøper. Etablering av 3 HC-plasser for museets ansatte i kjeller på felt B4b, jf. reguleringsbestemmelsene for felt B5, Munchmuseet, B5 har foreløpig fått dispensasjon for kravet i rammetillatelse gitt HAV E har akseptert at Munchmuseet kan leie de regulerte parkeringsplassene, og kjøper må legge til grunn at denne forpliktelsen på eiendommen skal tinglyses på eiendommen, dog basert på leie til markedsvilkår. Grunneieravtale til fordel for HAV Energi AS sin infrastruktur. For fullstendige reguleringsbestemmelser vises det til vedlegg 4. For rekkefølgebestemmelser, infrastruktur og grensesnitt, se reguleringsbestemmelsene 9 og salgsprospektets kapittel «Infrastruktur i Bjørvika». Kartutdrag fra dokumenter til tinglysning. Det foreligger flere avtaler som skal tinglyses som heftelse på eiendommen, og er en forutsetning for planvedtaket. Avtalene gjelder: Det vil bli tinglyst en erklæring om innkreving av infrastrukturbidrag for felt B4, jf. infrastrukturbidrag fastsatt i avtalene om utbygging av Bjørvika. Overfor nevnte avtaler er under utarbeidelse av selger. Utdrag fra reguleringskart. I planbestemmelsene kreves det at «..parkering og varelevering skal etableres i felles anlegg under bebyggelsen i felt B1/B4a/B4b samt under gatetun (felt B4c) og mellomliggende del av Operagata med atkomst fra Operagata med rampe innpasset i bebyggelsen i felt B4a.» Selger valgte ved innsending av rammesøknad for felt B1 å søke dispensasjon fra denne bestemmelsen. Dispensasjonssøknaden for B1 viser etablering av varelevering i første etasje med en ordinær parkeringskjeller for personbiler fordelt over to underetasjer, alt på egen tomt. Siden det ikke foreligger planer om fellesanlegg Beboeres rett til å benytte barnehagens utearealer utenom åpningstiden, jf. kart over. Det kan opplyses at reguleringsbestemmelsenes minimumskrav til uteareal for barnehagen er 750 m², dette tilsvarer omtrent 85 % av arealet som er farget på vedleggskartet vist nedenfor. Kjørefeltet i Operagata som ligger mellom felt B1 og B4a og er regulert som felles vei og adkomst for B1 og B4, og skal være åpen for fri ferdsel for allmennheten. Passasjen (gatetunet) B4c skal være åpen for fri ferdsel for allmennheten gjennom hele døgnet

8 SKISSEPROSJEKT GENERELL BESKRIVELSE Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter har utarbeidet et skisseprosjekt i forbindelse med utvikling og regulering av felt B1 og B4, som i hovedsak er konsistent med planvedtaket. Senere er det gjennomført ytterligere skissearbeid i flere faser for optimalisering av prosjektet, mye av endringene kan gjennomføres i tråd med planvedtaket, mens enkelte elementer krever dispensasjon. Konsulentarbeidet og tilhørende kontrakter er avsluttet. Alle rettigheter til det samlede arbeidet vil bli overført til kjøper. Videre kan bilder som vist i øvrige deler av herværende prospekt, avvike fra planene vist i skisseprosjektet. Skisseprosjektet viser at bebyggelsen på B4 vil samspille godt med reguleringen i Bispevika og Sørenga. Karrébebyggelsen er tilpasset med gårdsrom og gesimshøyder og boligene er illustrert på et høyt podium (base) som skal inneholde næring, bevertning og publikumsrettede aktiviteter som skal betjene området som bolig- og kulturby. Karrébebyggelsen gir en bymessig bebyggelse, med god skjerming for boligene, og gir en rolig bakgrunn for Operaen og muséet. Karréstrukturen gir gode og samtidig større, sammenhengende uteoppholdsarealer skjermet for vind og støy. Illustrasjonene slik de fremkommer i vedlegg 6, viser et utbyggingsprosjekt med totalt ca m2 boliger fra andre etasje til åttende etasje. Videre legges det opp til etablering av ca. 530 m2 BRA barnehage (i tillegg uteareal) samt ca m2 næringsarealer på gateplan, Kjellerarealet er skissert med to etasjer, men dette er ikke noe krav. Videre viser illustrasjonene en maksimal bygningshøyde på 8 etasjer, 7 etasjer over en høy 1. etasjes base, og 12 meter bygningsdybde (med tillegg av stedvis utkraging) med gjennomgående leiligheter. Mot allmenningene tillates det utkragning på inntil 2 meter ut over byggegrensene fra 4,5 meters høyde slik at fasadene får variasjon. Gesimssenkningene i karrébebyggelsen vil gi bedre sol- og lysforhold, både til leilighetene og gårdsrommet. I nedre del av bebyggelsen skal det etableres åpninger i karréveggen som utvidelser av gårdsrommene. Uteareal for boligene foreslås innpasset i gårdsrommene på podiets (basens) tak, i tillegg til balkonger og eventuelle takterrasser. Felt B4c er illustrert som et felles torg mellom B4a og b. Felt B4c vil kunne oppfylle krav om 20 % uteoppholdsarealer for boligene. All adkomst med bil for parkering og varelevering foreslås å skje fra Operagata, med nedkjøringsrampe til parkeringskjeller under bebyggelsen i felt B4. Selger er åpen for å se på muligheter for en samlet nedkjøringsrampe på felt B1 for personbiler. For skisseprosjekt, se vedlegg 6. Illustrasjon av B4 sett i fugleperspektiv fra Operaen. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne Snitt illustrasjoner. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter

9 Illustrasjon av B4 sett fra B1 ut mot Munchmuseet. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne. Illustrasjon av B4 sett fra Operaen. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne

10 Illustrasjon av B4 sett mot Opaeraen. Kilde ViaNova/Bjørvikautbyggerne. KJELLER I illustrasjonsmaterialet er det skissert kjeller over to felles plan for utbyggingsfelt B1 og B4, henholdsvis med lager, boder og parkeringsarealer. Nedkjøringsrampe for personbiler og varelevering er illustrert fra Operagata gjennom B4. Feltene B1 og B4 er i dag planlagt utviklet selvstendig, slik at kjellerarealene må tilpasses egen feltvis utbygging. Illustrasjon av kjeller -2 under B1 og B4. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter. Illustrasjon av kjeller -1 under B4. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter

11 Illustrasjon av 1. etasje. Kilde: Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter. Illustrasjon av 2. etasje. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter. NÆRINGSAREALER Skisseprosjektet som ble lagt til grunn for reguleringen, viser ca m2 næringsarealer i byggenes første etasje. Sett i forhold til boligandelsarealet som kreves i bestemmelsene, kan dette tallet økes til ca m2. BOLIGAREALER I byggenes andre til syvende etasje er det lagt opp til boliger og takterrasser. I B4a er det lagt opp til et grøntområde over førsteetasjen som skal anvendes av barnehagen. Illustrasjon av felt B1-1. etasje/gateplan mot Akerselvallmenningen. Kilde: MIR. Illustrasjon av B4 sett mot Opaeraen. Kilde ViaNova/Bjørvikautbyggerne

12 INFRASTRUKTUR INFRASTRUKTURSELSKAPET BJØRVIKA INFRASTRUKTUR AS Bjørvika Infrastruktur AS (BI) er 100 % eiet av Bjørvika Utvikling AS, som har et samlet ansvar for styring av utbygging og etablering av teknisk infrastruktur i Bjøvikaområdet. HAV E eier 66 % av Bjørvika Utvikling AS, og Oslo S Utvikling de resterende 34 %. GRENSESNITT OFFENTLIGE OG PRIVATE ANLEGG OG INVESTERINGER Beskrivelsene som følger vedrørende grensesnitt vil også omhandle grensesnitt som er utenfor eiendommen, men som er en del av den totale Bjørvikautbyggingen. Nedenfor gjengis hovedelementene i Utbyggingsavtalene fra 2003 (nr. 1 8), samt grensesnitt mellom offentlige og private anlegg og investeringer. I tillegg anbefales det at budgivere leser utbyggingsavtalen i sin helhet. Ved inngåelse av avtaleverket legges det til grunn at kjøper er kjent med innholdet i de dokumenter som det refereres til i utbyggingsavtalen med vedlegg og aksepterer disse som bindende der det er relevant. BI har et samlet ansvar for styring av all bygging av Teknisk Infrastruktur A, B og C innenfor reguleringsområdet i Bjørvika. Teknisk Infrastruktur A betyr hovedanlegg for vann, avløp og overvann på Området. Teknisk Infrastruktur B betyr offentlige veier, broer, gang- og sykkelveier, parker, allmenninger og kaifronter m.v på området med unntak for riksveianlegg og øvrige veier som bygges av Statens Vegvesen. Teknisk Infrastruktur C betyr anlegg for fjernvarme/fjernkjøling, el og IT. BI er grunneiernes organ for kontakt med blant annet offentlig myndigheter, Hafslund Varme AS, Hafslund Nett AS og Oslo kommunes ulike etater for anlegg, samt IKT-aktør i Bjørvika IKT AS. Det forutsettes at all planlegging for B4 gjennomføres koordinert med BI. Det må påregnes omfattende grensesnittarbeid mot BI og offentlige etater for de fleste fag gjennom både prosjekterings- og gjennomføringsfasen. Ved alle nødvendige prosjekteringsavklaringer i forhold til de offentlige arealene omkring B4 skal BI konsulteres. Alt søknadsgrunnlag må koordineres mot BI s grunnlag for tilgrensende offentlige arealer. Når det gjelder riggmuligheter for B4 vil det være knapt med arealer tilgjengelig for dette. Bruk av tilgjengelige arealer vil bli en forhandling med HAV E og andre grunneiere i området, og vurdering av bruk vil måtte tilpasses utbyggingstakten på prosjektene i området. Leie må for øvrig påregnes på markedsmessige vilkår. For premisser for B4s teknisk infrastruktur, se vedlegg 7. Setningsreduserende tiltak Det er en del arbeider som er forutsatt utført for å redusere evt. setninger i områdene rundt felt B4. Disse tiltakene må kjøper av B4 følge opp i planleggingen og ved gjennomføringen av arbeidene. Følgende forhold påpekes: Avhengig av fremdriften vil BI ha etablert et omfattende teknisk anlegg langs vestfasaden for B4. Det er da aktuelt at BI utfører en del forgraving for B4 s spuntlinje på kjøpers regning. For å sikre de tekniske hovedanleggene som vil bli etablert langs vestfasaden, kan det bli et krav at spuntingen på denne strekningen utføres med rørspunt. Langs alle fasader av byggene ut mot de offentlige arealene (gater og allmenninger) skal det etableres avlastningsplater. BI vil dimensjonere platene i forhold til de tilgrensende arealene, men de vil være minimum 3 meter fra vegglivet. BI vil etablere og bekoste platene ved ferdigstillelse av utearealene. Kjøper av B4 må oppdimensjonere veggene for ekstra last og etablere/bekoste nødvendig tiltak for opplagring av platene langs kjellerveggene. Kjeller under tilgrensede gater Hvis det er aktuelt med felles kjeller under kommunale gater eller andre kommunale arealer, skal dette avklares av utbygger i en tidlig fase mot Oslo kommune ved BYM (Bymiljøetaten) og VAV (Vann- og avløpsetaten). Nivåer og utforming av kjellertak skal koordineres mot BI slik at tekniske føringer og veioverbygning planlegges og utføres i henhold til gjeldende krav fra BYM og VAV. Grensesnitt for vei Statlige veimyndigheter forestår opparbeidelse av riksveianlegg. BI forestår opparbeidelse av og bekoster kommunale veianlegg (tilknytningsveier, broer, gang- og sykkelveier/broer, fortau og gatebelysning m.m.) frem til de enkelte utbyggingsområder. I tillegg vil BI opparbeide og bekoste forlengelsen av Operagata mellom utbyggingsfelt B1 og B4. Grensesnitt for parker, plasser og allmenninger BI forestår opparbeidelse av og bekoster parker, plasser og allmenninger i Bjørvika, mens det for B4 Paulsenkaia vil være kjøpers ansvar å opparbeide og bekoste etablering av alle utomhusarealer innenfor eiendommen. Ikt-fremføring Hovedføringer for IKT kabler vil i utgangspunktet følge samme trasé som høyspentkablene fra Dronning Eufemias gate, via område B24 øst for Akerselva og videre i Operagata. Det vil også være en trasé sørover i område B23 frem til B5/Munch. Det er derfor naturlig at tilførselen til B4 tas inn fra Operagata eller fra kabelkanalen i område B23. Vannforsyning, spillvann og overvannshåndtering Ny hovedvannledning (225 PE) vil bli etablert fra øst i Operagata og nordover i Stasjonsallmenningen med videre tilknytning til hovedledningen langs Dronning Eufemias gate. Ledningen i Operagata planlegges også ført vestover mot Akerselva og videre sørover i område B23 med tilførsel til B5/Munch. Tilknytning til B4 kan legges ut fra det nordøstre hjørnet av området til en brannkum i kryss Operagata/Stasjonsallmenningen slik at evt. tosidig forsyning kan oppnås. Det kan da opprettes en evt. sekundær tilførsel fra en brannkum på det offentlige anlegget langs vestfasaden av byggene. VAV har etablert et dyptliggende avløpsanlegg, kalt Midgardsormen, hvor avløpsvann fra bl.a. Bjørvika vil føres i tunnel til Bekkelaget renseanlegg. Spillvann fra B4 er planlagt ført til en ledning fra Operagata og nordover i Stasjonsallmenningen og videre til Midgardsormens påslippskum S5 i kryss med Dronning Eufemias gate. VAV vil ikke ha overvannsledninger i Bjørvikaområdet, og det er derfor forutsatt at utbyggerne selv skal finne akseptable løsninger og dekke kostnadene for disse. Det vises i denne sammenheng til OMOP hvor det bl.a. finnes anbefalinger i forhold til overvannshåndteringen. I forbindelse med den overordnede planleggingen av tekniske anlegg for områdene mellom Akerselva og Stasjonsallmenningen er det forutsatt at takvann etc. fra B4 føres sørøstover med utslipp via dykket utløp til Bispevika. Det er foreløpig planlagt to utløp fra B4, ett i nord og ett i sør. BI vil etablere utløpene på vegne av utbygger i forbindelse med bygging av Stasjonsallmenningen og ny kaifront

13 Energitilførsel Oppvarming av bygningene i Bjørvika skal baseres på vannbårne systemer som skal kunne tilknyttes et fjernvarmeanlegg eller annen oppvarming basert på alternative energikilder. Anlegg og installasjoner for bruk av fossile brensler som medfører utslipp av klimagasser, tillates ikke. HAV E har igangsatt planlegging av et alternativt anlegg for forsyning av termisk energi til område B4 og andre omkringliggende utbyggingsfelt, såkalt nærvarme- og nærkjøleanlegg. Det er i den anledning etablert et eget selskap, HAV Energi AS, som vil ha ansvar for utbygging og drift av en sjøvannsbasert energisentral. Det vil være en plikt for B4 å knytte seg til og benytte HAV Energis kjøle- og varmenett dersom en beslutning om å bygge dette foreligger innen 1. juli En nærmere beskrivelse av tilknytningsplikten kan oversendes ved henvendelse til megler. Hafslund Varme har konsesjon i området for levering av fjernvarme. HAV Energi har fått forhåndsgodkjent et unntak for tilknytningsplikt for feltene A8, A9, B1, B4 og B5 fordi HAV Energi vil ha en mer miljøeffektiv produksjon av termisk energi enn Hafslund Varme med forsyning av både kjøle- og varmeenergi. Illustrasjon av energisentralen. Kilde: KIMA Arkitektur. Med utgangspunkt i de arealer som er lagt til grunn for utbygging av område B4, vil det være behov for å etablere en egen nettstasjon i bygningsmassen til B4. Permanent føringsvei for kabelanlegget for strømforsyning til område B4 vil etableres fra Dronning Eufemias gate, sørover i område B24 langs Akerselva og videre i Operagata. BI er, sammen med netteier Hafslund Nett, ansvarlig for etablering av all høyspent. Kjøper av B4 er ansvarlig for etablering av all lavspent innenfor utbyggingsområdet i felt B4. Grensesnittet teknisk og økonomisk - mellom høyspent og lavspent vil dermed gå på transformatorenes sekundærklemmer. Avfallsug Reguleringsplanen for Bjørvika har bestemmelser om at avfallssug skal utredes. BI har utredet et sentralt avfallssug for området, og overlevert utredningen til Oslo kommune. Anlegget er ikke etablert. Detaljreguleringsplanen for B1 og B4 inneholder bestemmelser med krav om etablering av avfallssug for bebyggelse. En slik etablering (ut over utredningskravet i overordnet plan) er ikke regulert i utbyggingsavtalen for Bjørvika, eller sikret med rekkefølgebestemmelser. Oslo kommune har derfor på eget initiativ igangsatt en utredning om avfallssug. Fremdrift og mandat i dette arbeidet er noe uklart. Fremdrift arbeider i grensesnittene BI koordinerer fremdrift på alle utbyggingene, og etablerer faseplaner til informasjon for utbyggere og berørte parter. Faseplanene revideres ca. 2 ganger i året. Ut fra dagens fremdriftsplaner for arbeider i grensesnittene mot tomt B4 kan det pr. juni 2015 oppsummeres som følger: Dronning Eufemias gate (DEG): Gaten er ferdigstilt og tatt i bruk. Operagata: Bro over Akerselva er ferdigstilt. Gate mellom områdene B1 og B4 må utvikles i takt med bebyggelse på disse tomter. BI bygger gaten, evt. overbygning over kjeller-/kulverttak. Akerselvallmenningen, områdene A34, B23 og B26, er planlagt gjennomført i etapper tilpasset de enkelte tilgrensende felt. Nord for DEG er anlegget ferdigstilt og overlevert Oslo kommune. Mellom Operagata og DEG er utgraving av kanal og brygge ferdigstilt, mens gartnerarbeid tilpasses ferdigstillelse av nærliggende bygg. Området på østsiden av elva, vest for B4, ferdigstilles i takt med B4. Området mellom Akerselva og Operaen ferdigstilles til åpningen av Munchmuseet. Stasjonsallmenningen B22 ferdigstilles i takt med bebyggelsen på begge sider, ca. halve bredden ved ensidig bebyggelse og resten ved tosidig bebyggelse. Det vil i 2015 og 2016 pågå bygging av felt A8, A9, A10, B1 og B5, samt at BI planlegger å bygge tekniske anlegg langs Akerselva vest for områdene B1 og B4. Oslo S Utvikling AS (OSU) er i gang med bygging av felt B7 og B3. Det er pr. i dag bare en bro i Operagata som er anleggsadkomst til feltene B4, B5 og B1. I tillegg viser gjeldende faseplan en anleggsadkomst som blir å etablere i trasé for regulert vei mellom B2 og B3. Fremdrift som nevnt her, er ment veiledende og det må gjennomføres felles avstemming mellom partene

14 OMGIVELSER OG TILLIGGENDE OMRÅDER/FELT TRAFIKKSYSTEMET I BJØRVIKA Det overordnede trafikksystemet i Bjørvika består av en undersjøisk hovedveiforbindelse mellom et kryss på Sørenga og et kryss ved Havnelageret (Operatunnelen). Fra denne hovedveilenken knyttes forbindelsene til byen og Bjørvika via en ny gate over Sørenga (Kong Håkon 5 s gate) og en ny gate langs Langkaia ved Havnelageret (Langkaigata). Trafikken går så videre innover i byen via den nye gaten (Dronning Eufemias gate) og over sporområdet via Nylandsveien bro og den nye broen til Schweigaardsgate (Nordenga bro). Prinsippet med å betjene byen via de to kryssene ved Havnelageret og Sørenga medfører at all trafikk som skal til Oslo sentrum og indre by må kjøre gjennom Bjørvikaområdet selv om den ikke skal stoppe der. Prinsippet er valgt og behandlet i en konsekvensutredning vedtatt av Byutviklingskomiteen i GRENSESNITT MOT TILLIGGENDE OMRÅDER/FELT Eiendommen grenser i nordlig retning til Operagata og utbyggingsfeltet B1. I sørlig retning grenser felt B4 til det nye Munchmuseet som er under oppføring og plassen. Vest for B4 skal Akerselvallmenningen etableres, i øst Havnepromenaden. Dette ivaretas av Bjørvika Infrastruktur AS. Operagata Operagata går mellom Operaen og Dronning Eufemias gate, og gaten skal forlenges mellom felt B1 og B4 på Paulsenkaia. Akerselvallmenningen Akerselvallmenningen er av stor betydning som historiefortellende element, og derfor viktig for Osloborgernes identitet. Historien spenner fra byens opprinnelse, via industri- og havneutvikling, til vår tids moderne byutvikling med Operaen som nærmeste nabo. Elveløpets avgrensning slik det har vært i de siste 100 år fremstår fortsatt tydelig, men er tilført trebrygger og skråplan, samt vegetasjon og sitteflater som inviterer til aktiv bruk og opphold langs vannet. Elva blir et samlende element i det nye byområdet og bidrar til den nye bydelens identitet. Akerselva er allerede forlenget opp mot sporområdet på Oslo S, og det synlige løpet er lagt til side for kulverten. Byrommet varieres i dimensjoner, i nivåer og i lokal romlighet. Her møtes kontorfolket og båtfolket, og storbyshopperen med fiskeren. Allmenningen vil også være en naturlig rute for fotgjengere mellom havnepromenaden, Munchmuseet og Oslo S. Harde og myke flater med innslag av trær og annen vegetasjon gir allmenningen et grønt preg. Allmenningens vestre elvebredd får en mer parkmessig opparbeidelse, mens østre bredd utvikles med hardere flater for å ivareta behovet for uteliv og rekreasjon langs elva. Muligheter for å legge til med småbåter ivaretas, slik at også mindre båter kan legge til brygger som er lave nok for ilandstigning. Utenfor B4-feltet krever bebyggelsesplanen at det anlegges en kjørefast sone. BI arbeider med rammesøknad for nedre del av Akerselvallmenningen. For høyde- og belegningsplan, samt beplantningsplan, se vedlegg 8. For Byromsprogrammet for Akerselvallmenningen kontakt megler. Kartutsnitt over Allmenningene i Bjørvika. Kilde: Bjørvika Utvikling. Tverrsnitt av Akerselvallmenningen langs Operaen. Kilde: Bjørvika Infrastruktur

15 Stasjonsallmenningen Stasjonsallmenningen er den direkte forbindelsen over sporområdet på Oslo S ut til fjorden fra indre Oslo Øst. Krysset Stasjonsallmenningen/ Dronning Eufemiasgate med Bjørvika holdeplass antas å bli det mest intense fotgjengerområdet i Bjørvika. Dette legger grunnlaget for en allsidig, publikumsrettet virksomhet i de tilgrensende byggefeltenes fortausetasje. Foran B4a vil allmenningen få en rekreativ karakter med et regulert vannspeil/vannlek og beplantningssone. BI arbeider med rammesøknad for søndre del av Stasjonsallmenningen. For B1-prosjektet legger HAV Eiendom AS til grunn at varelevering til virksomheter langs byggets østfasade kan skje fra allmenningen innenfor forhåndsbestemte tidsrom. For foreløpig høydeplan for Stasjonsallmenningen vises det til vedlegg 9. For Byromsprogrammet kontakt megler. Havnepromenaden Havnepromenaden er en sammenhengende promenade fra Frognerkilen til Kongshavn, tilsammen ca. 9 km lang. Havnepromenaden blir en sammenhengende promenade som binder de ulike delene av Bjørvika sammen med øvrige deler av fjordbyen. I fremtiden kan promenaden strekke seg i hele den sentrale delen av Oslos sjøside, fra Bygdøylokket til Alnas utløp. Havnepromenaden skal forbeholdes fotgjengere og utformes med variasjon i kaikant, flate og rom. Det skal videre tilrettelegges for offentlig fortøyning av småbåter, kajakk, kano og liknende der det er mulig. B1 - Tomtebrygga På B1 planlegges det hotell, bolig og næringslokaler. Rammesøknad for prosjektet er til behandling hos Plan og bygningsetaten. For utdrag fra rammesøknaden kontakt megler. Samtlige dokumenter er tilgjengelig på Plan og bygningsetatens nettside «saksinnsyn». Det er rammesøkt en mulighet for kjørekulvert for personbiler mellom kjelleretasjene på B1 og B4. Gondolbane Bjørvikaplanen åpner for etablering av gondolbane med endepunkter henholdsvis ved Paulsenkaia og oppe i Ekebergåsen. Endestasjonen er på plankartet markert mellom byggefeltet B5 (nå Munchmuseet) og B4. Gondolbanen ble utredet mer i detalj da den såkalte Munch-Deichmanplanen ble fremmet Det var på det tidspunktet enighet om å legge gondolbanestasjonen på Paulsenkaia i sin helhet ute i Bispevika, men med inngang fra Havnepromenaden. Hele Paulsenkaia sør for Dronning Eufemias gate ble imidlertid tatt ut av planvedtaket som en følge av at det i bystyret ikke var flertall for bygging av nytt Munchmuseum. Bystyret kom imidlertid med følgende bestilling: «Byrådet bes legge frem sak om gondolbane fra Bjørvika til Ekebergskrenten som tar for seg konsekvenser for hele strekningen.» Etter snart fire år har byrådet ennå ikke bestilt noen planutredning fra underliggende etater. Munch plaza Munch Plaza er plassen mellom B4b og Munchmuseet. BI har rammesøkt Munch Plaza, deler av Akerselvallmenningen vest for museet, samt broforbindelsen som skal lede over Akerselva fra Operaen til Munchmuseet. Denne broforbindelsen er en del av havnepromenaden, men dimensjoneres for økonomitrafikk/varelevering til Munchmuseet. For rammesøknad, kontakt megler. Kart som viser Havnepromenaden. Kilde: Plan- og bygningsetaten Illustrasjon av Munch Plaza. Kilde: Presentasjon Munch Plaza, SLA 28 29

16 B5 - Munchmuseet Munchmuseet har mottatt rammetillatelse for bygget og planlegger oppstart av grunnarbeider i oktober For å understøtte gjennomføringen av arbeidene vi de etablere en rigg for administrasjon og mannskap på området syd for operaen, og den nye broen over Akerselva forventes benyttet til å understøtte gjennomføringen fra høst I tillegg leier prosjektet deler av B4 til rigg frem til oktober Illustrasjon av Munchmuseet sett fra Akerselvallmenningen. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne. SENTRALE AVTALEPROSESSER Utbyggingen av teknisk infrastruktur vil skje parallelt med den øvrige utbyggingen i Bjørvika. Grunneiernes samlede kostnader er beregnet å ligge rundt NOK 2 milliarder. Utbygger må gi utbyggerne av teknisk infrastruktur A og C vederlagsfri rett til å fremføre og ha slike tekniske anlegg liggende i grunnen. AVTALER MELLOM GRUNNEIERNE, OSLO KOMMUNE OG STATEN - OVERSIKT Grunnlaget for en helhetlig utbygging av Bjørvikaområdet er et sett med avtaler som fordeler ansvar og danner rammeverk for utvikling av den nye bydelen. Dette er gjort gjennom etablering av til sammen åtte avtaler inngått 30. juni 2003 og som er gjensidig avhengig av hverandre. Arbeids- og administrasjonsdepartementet hadde ansvar for å koordinere prosessen frem til avtalene var ferdig fremforhandlet. Aktørene i dette avtaleverket er: HAV Eiendom AS Oslo kommune Staten ved Statsbygg Bjørvika Utvikling AS Bjørvika Infrastruktur AS Oslo S Utvikling AS (OSU) Statens Vegvesen Region Øst (SVRØ) Avtaleverket har dannet grunnlaget for reguleringsplan for Bjørvika Bispevika Lohavn, vedtatt av Oslo bystyre 27. august Bak planforslaget til reguleringsplan står alle ovennevnte aktører. Av de ovennevnte avtaler er det spesielt utbyggingsavtalen som vil være sentral i denne sammenheng. Avtalene bygger på de prinsipper som var nedfelt i Stortingsmelding nr. 28 ( ). Kopi av avtalene kan fås hos megler. Det anbefales en grundig gjennomgåelse på selvstendig grunnlag før inngivelse av bud. UTBYGGINGSAVTALEN Avtalen er inngått mellom Oslo kommune og Bjørvika Infrastruktur AS og regulerer partenes forpliktelser i forhold til utbygging og finansiering av området. Dette inkluderer fordeling av ansvar for bygging av infrastruktur som parker, plasser, veier, vann og avløp, fjernvarme, barnehager, skoler, trikketraséer, vannspeil mv. Oslo kommune tar byggherreog finansieringsansvar for vann og avløp, alle kostnader ved etablering av trikketraseer, samt ansvar for all sosial infrastruktur. Grunneierne tar i det vesentlige alt av det resterende ansvar, eksklusive riksveiomleggingen som er statens ansvar. Oslo kommune yter et anleggsbidrag til Bjørvika Infrastruktur AS på NOK 300 millioner til bygging av Infrastruktur B, som omfatter offentlige veier, byrom og kaifronter. Anleggsbidraget er utbetalt i sin helhet. Formålet med avtalen er å legge til rette for en helhetlig utbygging av området i henhold til endelig vedtatt reguleringsplan og fordele ansvar og risiko, samt å sikre et realistisk og langsiktig økonomisk fundament for gjennomføring av utbyggingen. For Bjørvika Infrastruktur AS er det en målsetting at utbygging av teknisk infrastruktur, inklusive avgifter og kapitalkostnader, ikke overstiger NOK 2 milliarder i 2003-kroner. Dette tilsvarer den kostnadsinndekning området genererer ved innkreving av infrastrukturbidrag på kostnadsbærende areal gitt m2 T-BRA à NOK (opprinnelig beløpsnivå jf. avsnitt om infrastrukturbidrag). Avtalen har også bestemmelser hvor Oslo kommune på gitte vilkår kompenserer grunneierne for eventuelt bortfall av kostnadsbærende areal (ved redusert utbyggingsvolum), men slik at reguleringsrisikoen fordeles mellom Oslo kommune og grunneierne. Utbyggingsavtale, se vedlegg

17 SPESIFIKT OM INFRASTRUKTURBIDRAG Kjøper forplikter seg overfor HAV E til å betale infrastrukturbidraget. Som del av utbyggingsavtalen skal B4 Paulsenskaia AS betale et infrastrukturbidrag på NOK pr/m2 T-BRA, justert for prisendringer relatert til økningen i byggekostnadene fra avtalen ble inngått i Per 30. juni 2015 vil infrastrukturbidraget være ca. NOK pr/m2 T-BRA. Infrastrukturbidraget skal finansiere Bjørvika Utvikling AS og Bjørvika Infrastruktur AS sine forpliktelser i henhold til utbyggingsavtalen. HAV E tar forbehold om å kreve tilfredsstillende sikkerhet for innbetalingen av infrastrukturbidraget. HAV E har gjennom Bjørvika-avtalene nr. 4 og 5 avgitt forpliktelser overfor Bjørvika Utvikling AS og Bjørvika Infrastruktur AS som skal være med på å sikre gjennomføringen av infrastrukturutbyggingen, slik at utbygger ikke har forpliktelser utover å betale det angitte infrastrukturbidraget. Infrastrukturbidraget beregnes av det regulerte areal. Infrastrukturbidrag skal betales med: 30 % ved igangsettelsestillatelse 50 % ved fullførelse av råbygg uten fasade 20 % ved brukstillatelse Infrastrukturbidraget betales direkte til Bjørvika Utvikling AS. Det kan eventuelt avtales at kjøper utfører og bekoster deler av de arbeider som er beskrevet som Bjørvika Infrastruktur AS ansvar mot nærmere avtalt godtgjørelse. BÆREKRAFT I BJØRVIKA - PROGRAMMER Oslo kommune har utarbeidet tre dokumenter som er gitt fellesbetegnelsen «Bærekraft i Bjørvika». Bærekraftsdokumentene skal være holdningsskapende for utbyggere i Bjørvika. 1. Kulturoppfølgingsprogram (KOP) 2. Overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) 3. Designhåndbok (DHB) Disse dokumenter utdyper reguleringsplanen på de prioriterte områder, kultur, miljø og estetikk. Reguleringsbestemmelsene angir at dokumentene er retningsgivende (ikke juridisk bindende) og gir retningslinjer som kommer til anvendelse ved utarbeidelse og behandling av bebyggelsesplaner og rammetillatelser. Bærekraftsdokumentene, se vedlegg 11. KULTUROPPFØLGINGSPROGRAM (KOP) I forbindelse med reguleringsplanarbeidet for Bjørvika og som del av reguleringsplanen er det utarbeidet et Kulturoppfølgingsprogram (KOP). KOP er vedtatt av bystyret den 27. august KOP er et hjelpemiddel ved alle planleggingsog byggeoppgaver i Bjørvika. Dokumentet gir anbefalinger og retningslinjer for hvordan kultur skal hensyntas i videre planlegging og utbygging og hvilke prosedyrer som skal hensyntas for å oppnå dette. KOP må sees i sammenheng med Miljøoppfølgingsprogram (OMOP) og Designhåndbok (DHB). MILJØOPPFØLGINGSPROGRAM (OMOP) Bjørvika skal være et foregangsområde for miljø og bærekraftig utvikling, med særlig fokus på klimavennlige energikilder, energieffektiv bygningsmasse og miljøbevisst materialbruk. Dette følger av Overordnet Miljøoppfølgingsprogram for Bjørvika (OMOP), som er vist i vedlegg 11. OMOP ble sist revidert 1. mars 2012 og fastsetter gjeldende miljømål for hele Bjørvikaområdet, og er et veiledende dokument underlagt Bjørvikareguleringen. OMOP legger forventningene for hvilke miljøambisjoner utbyggerne minst bør ha, og er et hjelpemiddel ved alle planleggings- og byggeoppgaver i Bjørvika. Dokumentet er retningsgivende og utdyper reguleringsplanens innhold. MILJØMÅL FOR PROSJEKTET (MOP) Det er utarbeidet et eget miljøoppfølgingsprogram (MOP) i forbindelse med detaljreguleringsfasen, som er vedlagt. Her angis miljømål som skal gjelde for utviklingen av områdene i planen, i tillegg til målene i OMOP. MOP kan tilsendes ved henvendelse til megler. MILJØVEILEDER Det stilles videre særskilte krav til miljøoppfølging av utviklingsprosjekter i Bjørvika. Disse er oppsummert i heftet Krav til miljøoppfølging i Bjørvika av 7. juni 2007, utarbeidet av Bjørvika Infrastruktur. Veilederen stiller krav til hvorledes utbyggere skal følge opp og rapportere sitt miljøarbeid. Miljøveiler kan tilsendes ved henvendelse til megler. DESIGNHÅNDBOK (DHB) I forbindelse med reguleringsplanarbeidet for Bjørvika og som del av reguleringsplanen er det utarbeidet en Designhåndbok (DHB). DHB er vedtatt av bystyret den 27. august DHB er et hjelpemiddel ved alle planleggingsog byggeoppgaver i Bjørvika. Dokumentet vektlegger helhetlig design, estetisk kvalitet og hvilke prosedyrer som skal følges for å oppnå dette. DHB må sees i sammenheng med Kulturoppfølgingsprogram (KOP) og Miljøoppfølgingsprogram (OMOP). Miljøoppfølgingsprogram, Kulturoppfølgingsprogram og Designhåndboken skal sammen gi retningslinjer som skal følges ved utarbeidelse og behandling av reguleringsplaner og søknader om rammetillatelse. TEMAHEFTER Som oppfølging av Designhåndboken har Bjørvika Infrastruktur AS utarbeidet temahefter. Disse er beskrevet i Designhåndboken. Temahefter er utarbeidet for belysning, byrom og gaterom, bygninger, byromsmøbler og utstyr og kunst. Bjørvika Infrastruktur AS har utarbeidet byromsprogram for Havnepromenaden og de 7 allmenningene. Hensikten med byromsprogrammene er å få en enhetlig kvalitativ utvikling av Bjørvika, herunder spesielt Havnepromenaden og allmenningene slik at dette kan understøtte bylivet best mulig. En del av de føringer disse byromsprogrammene gir, skal også hensyntas ved øvrig utbygging av delfelt i Bjørvika. Temahefter kan lastes ned her; SELSKAPET SELSKAPET Selskapet B4 Paulsenkaia AS org.nr ble stiftet 26. mars 2008 og har en aksjekapital på NOK For årsregnskap for 2014, se vedlegg 12. REGNSKAP OG SKATT Regnskapsmessig verdi av tomten pr. 31. desember 2014, NOK Akkumulert fremførbart skattemessig underskudd pr. 31. desember 2014 på NOK Selger har p.t ikke søkt om fradrag for mva

18 SALGSINFORMASJON HEFTELSER Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens heftelsesbilde. Utskrifter av grunnboksblad følger som vedlegg 1. Kjøper overtar eiendommen med de heftelser som foreligger med unntak av de tinglyste obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm. overtakelse. Det foreligger pt. en tinglyst panteheftelse på eiendommen på NOK til fordel for Oslo kommune. Denne blir slettet før overtakelse. Interessenter oppfordres til å gjøre egen undersøkelse man finner nødvendig knyttet til heftelser/rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet eiendommen. Kjøper overtar forpliktelsen til å betale et infrastrukturbidrag pr. regulert m2 slik dette er fastsatt i avtalene om utbygging av Bjørvika for utbyggingsfelt B4. Det vil før overtakelse bli tinglyst en erklæring om innkreving av infrastrukturbidrag. KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven 4. SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD BUD Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse av bud med basis i dette salgsprospektet med vedlegg og de forutsetninger som legges til grunn her, herunder spesielt kontraktutkast. Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i dokumentasjonen. Dersom bud avgis med andre forhold/forbehold må dette i budet beskrives eksplisitt. Selger ønsker bud på aksjene i selskapet uttrykt som pris på eiendommen. I forbindelse med oppgjør gjøres justeringer basert på revidert oppdatert balanse for beregning av vederlag for aksjene, slik det er beskrevet under. Evt. avvikende forutsetninger skal klart fremgå av det avgitte budet. Overtakelse av selskapet snarest praktisk mulig etter avtale med selger. Evt. bokført utsatt skatt skal ikke trekkes fra eiendomsverdien ved beregning av aksjeverdien som annen gjeld i selskapet. Bokført inventar, driftsløsøre eller anleggsmidler utover eiendommen skal ikke tillegges ved beregning av aksjeverdien, men forutsettes å følge eiendommen som en naturlig del av denne og inngå i den underliggende eiendomsverdi. Dersom det kreves fradrag av differansen mellom underliggende eiendomsverdi (kjøpers bud) og skattemessig saldoverdi skal dette fremkomme i budet med opplysning om fradragets størrelse. Gjeld til HAV E konsern skal innfris senest 30 dager etter overtakelse. Pris for aksjene fremkommer derved som følger: Pris på Eiendommen (underliggende eiendomsverdi) + Verdi av fremførbart underskudd - evt. kompensasjon for differansen mellom underliggende eiendomsverdi (kjøpers bud) og skattemessig saldoverdi = Eiendomsverdi før justering for balanseposter + Reelle fordringer + Kasse/Bank - Gjeld - Omkostninger knyttet til nedbetaling av løpende belåning = Vederlag for aksjene Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må dokumenteres som vedlegg til budet. Muntlig bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en person som har prokura eller signaturrett, eller annen skriftlig fullmakt til å forplikte kjøper. Kopi av firmaattest, legitimasjon og eventuell fullmakt vedlegges. Dokumentasjon som underbygger tilliten til budgivers betalingsog gjennomføringsevne og/eller manglende forespurt dokumentasjon, vil bli tillagt vekt. Bud med forbehold vil under ellers like forhold bli rangert lavere enn bud uten forbehold. Det opplyses at selger kan gå i forhandlinger og/ eller akseptere bud når som helst, uten å måtte opplyse om dette til evt. andre budgivere og/ eller interessenter. Selger forbeholder seg retten til å forkaste samtlige bud, herunder evt. velge å ikke gjennomføre et salg. ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av investeringer i eiendommen. SALGSFORUTSETNINGER Kjøper oppfordres til å befare eiendommen og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger av eiendommen og selskapet ved hjelp av fagfolk før avgivelse av bud. Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte data om leiekontrakter o.a. er fremskaffet fra kilder som av selger og Hadrian Eiendom AS anses pålitelige. De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn. Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall og kjøper vil bli gitt tilgang for å foreta egne målinger før avgivelse av bud om ønskelig. Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud. UTKAST TIL KJØPEKONTRAKT Utkast til kjøpekontrakt er vedlagt og utgjør HAV E s forutsetninger for salget. Utkastet er basert på gjeldende markedsstandard med tilpasninger. MELDING Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og avtaler for foretakssammenslutninger. I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til sammen omsetter for over 1 milliard kroner i Norge årlig. Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 100 millioner i årlig omsetning i Norge. Dersom erverv av selskapet medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper besørge slik melding. DOKUMENTASJON VEDLAGT PÅ USB 1. Grunnbokutskrift, datert Arealbekreftelse, datert Grunn-, forurensning- og kulturminneundersøkelser 4. Reguleringskart m/bestemmelser, datert og Dokumenter til tinglysning, datert Skisseprosjekt, datert Premissdokument for B4, datert Foreløpig høyde- og belegningsplan, samt beplantningsplan for Akerselvallmenningen, datert Foreløpig høydeplan for Stasjonsallmenningen, datert Utbyggingsavtale, datert Bærekraftsprogrammer for Bjørvika (OMOP, KOP, Designhåndbok DHB ) 12. Årsregnskap for

19 Hadrian Eiendom AS ble etablert i 1996 og har i dag 6 ansatte. Våre kontorer ligger sentralt i Oslo sentrum. Vårt forretningsområde er næringsmegling og vi tilbyr tjenester innen transaksjon, rådgivning og verdivurdering av næringseiendom. Hadrian har med tiden opparbeidet omfattende erfaring som rådgiver og megler ved eiendomstransaksjoner. Vi jobber tett med våre oppdragsgivere for å få den beste verdiutviklingen. Vår spisskompetanse er rådgivning og salg av utviklingseiendommer som er opparbeidet gjennom langsiktighet, fokusert og systematisk arbeid. Vårt team har variert bakgrunn og relevant faglig utdannelse samt lang yrkesmessig fartstid Internett: Telefon: Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 7. etg. Postadresse: Postboks 1242 Vika, 0110 Oslo