DETALJREGULERING FOR SOLBØ OG HØGHAUGEN BOLIGOMRÅDE, NORDÅSTRÆET, GNR. 121, BNR 23, 359 m.fl.

Transkript

1 Side 1 av 34 PLANSKILDRING Postboks Valestrandsfossen Telefon: Telefaks: E-post: post@arkoconsult.no Webadresse: DETALJREGULERING FOR SOLBØ OG HØGHAUGEN BOLIGOMRÅDE, NORDÅSTRÆET, GNR. 121, BNR 23, 359 m.fl. BERGEN KOMMUNE PLANID Prosjekt nummer Dokument nummer Dato Firma: Forretningsadresse: Postadresse: Foretaksregisteret: Arkoconsult AS HTB-bygget Postboks 103 Org. Nr: MVA 5281 Valestrandsfossen 5291 Valestrandsfossen

2 Innhold Side 2 av 34 1 INNLEDNING Sammendrag Nøkkelopplysninger Bakgrunn og intensjon for planarbeidet Planprosess og oppstart av planarbeidet Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Lokalisering Avgrensning Tilstøtende område, bruk og status Topografi Solforhold Vegetasjon, dyreliv og naturmangfold Barn og unge, samt grønne interesser Kulturminneverdier Vei og tilkomst Støy Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Vann og avløp Energi Privat og offentlig servicetilbud Risiko og sårbarhet, fare i forhold til ras, flom, etc Utredning ihht forskrift om konsekvensutredning FRAMLEGG TIL PLAN Bolig, frittliggende småhusbebyggelse, BFS1 BFS Terrengtilpasning og fjernvirkning Parkering Tilkomst Øvrig kommunalteknisk anlegg Grøntområde, lekeareal Vegetasjonsskjerm Generelle kvalitetsmål og arkitektur Risiko og sårbarhet (ROS) KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Eksisterende reguleringsplan Estetikk Konsekvenser for og hensyn til naboer (medvirkning)...24 Sol- og skyggeforhold Tidligere innspill/kommentarer fra offentlige instanser...29 Uttale fra Trafikketaten, Bergen kommune, Møte med byggesak, Bergen kommune Plankonsulents vurdering av prosjektet RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE Risikobilde og oppsummering... 33

3 Side 3 av 34 FIGURER Figur 1 Utsnitt, kommuneplan for Nordås... 5 Figur 2 Planområde vist i gjeldende reguleringsplan for Nordås... 5 Figur 3 Utsnitt, oversiktskart. Planområdet innringet med rødt Figur 4 Planområde... 7 Figur 5 Ortofoto, fra Figur 6 Eksisterende bolig og løe i planområdet... 8 Figur 7 Topografi (Kilde; Bergenskart.no)... 9 Figur 8 Skrent ved østlig plangrense. Planområde ligger til venstre ovenfor skrent... 9 Figur 9 Sol, skygge med og uten vegetasjon Figur 10 Planområdet sett fra sør Figur 11 Bonitet, AR50 og AR5 (Kilde; Skog og Landskap) Figur 12 Sett mot nord Figur 13 Statlig sikrede friluftsområder Figur 14 Leke-, og ballplass Figur 15 Boligen (fra 1923) Figur 16 Løe (fra 1923) Figur 17 Ortofoto, 1951, 1970, 1980 og Figur 18 Planområde sett fra sør (fra Google street view) Figur 19 Oversikt servicetilbud (klide; 1881) Figur 20 Berggrunn Figur 21 Plankart Figur 22 Eksempel fasader, tomannsbolig (Hus 1/2) Figur 23 Sett fra vest Figur 24 Sett fra sør Figur 25 Sett fra øst Figur 26 Sett fra nord Figur 27 Ny tilkomst (eksisterende tilkomst stiplet) Figur 28 Ute- og oppholdsareal Figur 29 Justeringer gjort etter informasjons- og undervegsmøte Figur 30 Snitt A Figur 31 Snitt B og C Figur 32 Sol og skyggeforhold vårjevndøgn kl 12:00 og 15: Figur 33 Sett fra vest Figur 34 Nordåstræet, sett fra sørvestre hjørne av planområdet SEPARATE VEDLEGG 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Illustrasjonsplan 4. ROS-analyse (Multiconsult) 5. Kulturminnedokumentasjon 6. Sol, skyggediagram 7. VA-rammeplan 8. Terrengprofiler, snitt A, B, C 9. Fotomontasje 10. Merknadskjema

4 Side 4 av 34 1 Innledning 1.1 Sammendrag Formålet med planen er å utarbeide en mindre reguleringsendring for feltet og legge til rette for en god fortetting av området med frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende vei- og grøntareal (5 boliger bestående av 4 tomannsboliger og 1 enebolig). Eksisterende enebolig, garasje og løe i planområdet skal rives, og det er viktig at utbyggingen blir tilpasset skala til omkringliggende boliger, samt tar hensyn til stedets kvaliteter og karakter ellers. 1.2 Nøkkelopplysninger Bydel Fana, Ytrebygda Adresse Nordåstræet 89 Gårds /bruksnr. 121/23, 121/359 Gjeldende planstatus i kommuneplan Bebyggelse og anlegg, (bolig) Gjeldende flateregulering, PlanID Frittliggende småhusbebyggelse Krav om konsekvensutredning, KU Nei Forslagstiller og grunneier Plankonsulent JC Utvikling Arkoconsult AS Formål med planen Boliger med tilhørende vei- og grøntareal Grad av utnytting 35,26 % BRA Antall nye boenheter (BRA) 9 stk. (1860 m 2 ) Areal på planområde 5,89 daa 1.3 Bakgrunn og intensjon for planarbeidet Bakgrunn Planområdet er et større område/tomt som ligger blant småhusbyggelse med eneboliger og rekkehus på Nordåstræet. Tomten er bebygd med en eldre enebolig med garasje, samt løe og både bebyggelsen og tomten er preget svært manglende vedlikehold over lengre tid, spesielt eneboligen der både vegger og tak har begynt å rase sammen. Bebyggelsen er derfor tenkt revet og det er planlagt ny bebyggelse i form av fire tomannsboliger og en enebolig. Grunnet en del forvirring og misforståelser har prosessen gått fra byggesøknad, mindre reguleringsendring til full detaljplan. Intensjon En ønsker å bygge 4 nye tomannsboliger, samt en enebolig i tunformasjon rundt et lekeareal. Boligene har et moderne utrykk og gode arkitektoniske kvaliteter og er tilpasset terreng og omgivelser. 1.4 Planprosess og oppstart av planarbeidet Deler av tiltaket har tidligere vært nabovarslet i forhold til søknad om dispensasjon. Grunnet de nabomerknader som kom inn og uklarhet rundt prosjektet ble dette skrinlagt og en valgte å ta for seg hele planområdet gjennom en mindre reguleringsendring av gjeldende reguleringsplan. Denne prosessen ble påbegynt, med bl.a. informasjonsmøte for naboer sensommeren 2014 og har pågått utover høsten Etter møte med Bergen kommune valgte tiltakshaver å endre reguleringsprosessen til full detaljregulering og oppstart ble varslet i Bergens Tidende Naboer og grunneiere er varslet med brev sendt ut Ved merknadsfristens utløp var det kommet inn totalt 7 offentlige innspill til planoppstarten.

5 1.5 Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Kommuneplan Planområdet er vist som bebyggelse og anlegg, bolig i arealdelen til kommuneplan, KPA og detaljreguleringen er således i samsvar med overordnet plan. Side 5 av 34 Figur 1 Utsnitt, kommuneplan for Nordås. Reguleringsplan Gjeldende reguleringsstatus for området er en eldre reguleringsplan fra 1979, PlanID , der det aktuelle området er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, (3 tomter). Figur 2 Planområde vist i gjeldende reguleringsplan for Nordås

6 Side 6 av 34 Andre statlige eller kommunale planer og retningslinjer Det er ellers lagt vekt på rikspolitiske retningslinjer; Samordnet areal- og transportplanlegging og utvikling av et transportsystem som fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnytting, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikktrygghet og effektiv trafikkavvikling Barn og unge, sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger. Sikre at oppvekstmiljøet har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid samsvarer med eksisterende kunnskap om barn og unge sine behov. Universell utforming. Oppfylle TEK10 og redegjøre forhold til Universell Utforming både innenfor planområde og til omkringliggende område. Samt kommunale temaplaner; Klimaplan Kommuneplan Skolebruksplanen for Bergen Arkitektur- og byformingspolitikk, Bergen kommune, 2. mai 2011 Trafikksikkerhetsplan for Bergen,

7 Side 7 av 34 2 Beskrivelse av planområdet 2.1 Lokalisering Planområdet har adresse Nordåstræet 89, og ligger i bydelen Ytrebygda på Nordås, ca 13 km sør for Bergen sentrum. Figur 3 Utsnitt, oversiktskart. Planområdet innringet med rødt. 2.1 Avgrensning Planområdet på ca 6 daa er avgrenset til eiendommene gnr 121. bnr 23 og 359 der sistnevnte utgjør 1,85 daa av nordøstlig del av planområdet. Figur 4 Planområde

8 Side 8 av Tilstøtende område, bruk og status Planområdet grenser til spredt småhusbebyggelse i sør, sørvest og nord, nordøst og tilstøtende friområde i vest og nordvest. Vest for fri/grøntområdet ligger en populær badevik, Breivika, samt båthavn og badeviken Skjoldabukten i nordøstlig retning. Nærmeste nabobebyggelse er en enebolig som grenser i nord og et mindre rekkehusfelt som grenser til planområdet i sør. En har også Selegrend borettslag med rekkehusbebyggelse som ligger en i øst, sørøstlig retning. Ca 200 m sør for planområdet ligger avd. for fysikalsk medisin og rehab. (AFMR) Nordås, Nordåsgrenda. Figur 5 Ortofoto, fra 2009 Eksisterende bebyggelse i planområdet Pr i dag er området bebygd med en eldre løe og fraflyttet enebolig, med tilhørende garasje og var en del av hovedgården på Nordås. Byggene i planområdet er lokalisert til bnr 23, tidligere kalt Solbø, og er i svært dårlig forfatning, mens bnr 359 i nordøstlig del av planområdet, kalt Høghaugen, er ubebygd. Se for øvrig vedlegg, kulturminnedokumentasjon for eksisterende bygninger. Figur 6 Eksisterende bolig og løe i planområdet

9 Side 9 av Topografi Planområdet har utsikt mot Nordåsvatnet (i nord) og ligger på en høyde/platå sammen med tilgrensende enebolig i nord. En bratt skrent følger østlig plangrense mens det vest for planområdet ligger en mindre høyde. Selve landskapet i planområdet er småkupert, preget av småformer og har tett vegetasjon. Figur 7 Topografi (Kilde; Bergenskart.no) Figur 8 Skrent ved østlig plangrense. Planområde ligger til venstre ovenfor skrent.

10 Side 10 av Solforhold Da planområdet ligger på et mindre platå har det gode solforhold selv om nordlig del av planområdet ligger nordvendt med utsikt mot Nordåsvatnet, samt at høyde i vest vil kaste noe skygge e.m./kveld vinterstid. Ellers utgjør vegetasjon/trær mye for sol/skygge situasjon i området. Figur 9 Sol, skygge med og uten vegetasjon

11 Side 11 av Vegetasjon, dyreliv og naturmangfold Selv om nordre del av planområdet har vært skogkledd siden 50-tallet er også søre del, som har vært hage i tilknytning til bolig, nå gjengrodd med ulike typer løvtre. (se figur under). Figur 10 Planområdet sett fra sør I Direktoratet for Naturforvaltning (DN) sin kartbase er det ikke registrert Verneområder, Inngrepsfri natur eller Kulturlandskap innenfor planområdet. I forhold til biologisk mangfold er det heller ikke registrert truede rødlistearter i eller i nærheten av planområdet. Det nærmeste er en type fiskemåke, Larus Canus, som er registrert i Skjoldbukta og har status kategori NT (Nær Truet). Figur 11 Bonitet, AR50 og AR5 (Kilde; Skog og Landskap) I bonitetskart fra Skog og landskap er planområdet og boligområdene rundt vist som Bebygd og samferdsel i kartlag AR50 mens nordlig del av planområdet er vist som skog med høy bonitet i det mer detaljerte kartlaget AR5 (figur over). Figur 12 Sett mot nord

12 Side 12 av Barn og unge, samt grønne interesser I tillegg til friområde i nordvest, samt badeviken, Breivika og båthavn og badevik i Skjoldabukta ligger det flere statlige sikrede friluftsområder i nærområdene (se figur under). Figur 13 Statlig sikrede friluftsområder Det er ikke funnet klare spor etter lek, aktivitet fra barn og unge i selve planområdet og selve boligen på tomten er nå avsperret med gjerde grunnet at den er vurdert som farlig område. Deler av planområdet er igjengrodd og har ingen synlige stier/barnetråkk i eller gjennom planområdet, og med tanke på størrelse og topografi er dette heller ikke naturlig. Nærmeste mindre ballplass ligger i tilknytning borettslag/rekkehus sør for planområdet. Her er det en gruset lekeplass langs sørlig avgrensning i vest av planområdet, like sør for løen. Figur 14 Leke-, og ballplass

13 Side 13 av Kulturminneverdier Det er ikke registrert automatisk fredet kulturminne innenfor eller i nærheten av planområdet og heller ingen registreringer i kulturminnesøk, Askeladden eller SEFRAK-registreringer. Planområdet var tidligere en del av Nordås gård og løe og fraflyttet bolig på tomten er fra 1923, samt en garasje fra Boligen ble fraflyttet i 2012 og er i svært dårlig forfatning med deler av tak-konstruksjon samt deler av fasadeliv/vegger rast sammen. Se ellers egen utarbeidet kulturminnedokumentasjon. Figur 15 Boligen (fra 1923). Figur 16 Løe (fra 1923).

14 Side 14 av 34 Det er fortsatt mye grøntareal i de tilgrensende områder til planområdet og flyfoto fra 1951 viser området rundt Nordåstræet som utmark/skog (noe mer gjenngrodd i 1970). På 1980-tallet begynte utbyggingen av blant annet Selegrend borettslag og området fikk etter hvert den bebyggelse og infrastruktur området har i dag (se figur under, ortofoto fra 1951 til 2009). Figur 17 Ortofoto, 1951, 1970, 1980 og Vei og tilkomst Planområdet har i dag tilkomst fra sør og er felles tilkomst med boligene sør for planområdet via den kommunale veien Nordåstræet. Figur 18 Planområde sett fra sør (fra Google street view)

15 Side 15 av 34 Trafikketaten har som krav at tilkomstvei inn til boliger/rekkehus skal stenges. De siste 60 m av veien Nordåstræet ned mot planområdet har ikke fortau men veien er oversiktlig og relativt lite trafikkert og ender like forbi planområdet (blindvei). 2.9 Støy Det er lite støy i området i dag og planområdet ligger utenfor støysone til trafikkerte hovedferdselsårer. Planområdet ligger også i enden av Nordåstræet med to eneboliger som har adkomst forbi selve planområdet. Dvs at årsdøgntrafikken (ÅDT) vil være lav (ikke målt). Støy ellers er til- og frakjøring til denne boligen, samt boligene/rekkehus i sør. Det er ingen industri eller lignende i området som kan generere støy Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Det er bra kollektivtilbud med buss til Bergen, med 4 til 5 avganger i timen på dagtid. Gangavstand til bussholdeplass på Fv180, Nordåsveien er ca 500 m Vann og avløp Det er kommunale VA-ledninger i/ved planområdet og eksisterende bolig er påkoblet disse. Det er òg lagt klart VA-ledninger for ny bolig, samt løsning for håndtering av overflatevann Energi Planområdet ligger like utenfor (grenser til) konsesjonsområdet for fjernvarme i Bergen Privat og offentlig servicetilbud Nærmeste plass med servicetilbud, butikker etc. er Kilden senter som ligg ca. 1 km sørøst for planområdet. Ellers det det kort vei til både Nesttun sentrum og Lagunen. Nordåstræet barnehage ligger i underkant av 200 m sør for området og barneskole på Søråshøgda ca 1,8 km unna. Figur 19 Oversikt servicetilbud (klide; 1881)

16 Side 16 av Risiko og sårbarhet, fare i forhold til ras, flom, etc. Grunnen i planområdet består av bart fjell med stedvis tynt dekke. Selve berggrunnen består ab øyegneis og båndgneis, omdannet migmatittgneis (diorittisk til granittisk gneis) og er en del av Ulriken gneiskompleks (Blåmandekket). Figur 20 Berggrunn Planområdet ligger på en høyde og vil ikke være utsatt for flom. I NVE (Noregs Vassdrags- og energidirektorat) sitt aktsomhetskart er planområdet ikke utsatt for skredfare, steinsprang eller flom, verken som fareområde eller aktsomhetsområde, men det går en 5-10 m høy skrent ned langs østre plangrense som kan ha løs stein/blokker og det har tidligere vært anløp til mindre steinsprang ned på nabotomten i øst. Det er ikke vist radon i området eller områdene rundt Utredning ihht forskrift om konsekvensutredning Ikke aktuelt.

17 Side 17 av 34 3 Framlegg til plan Det er utarbeidet framlegg til 9 boenheter med tilhørende vei-, lek-, og grøntområde. Boligene består av 4 tomannsboliger og en enebolig og er organisert i tunformasjon rundt et grønt lekeareal. Formål Felt nr Areal Antall (daa) boenheter Bebyggelse og anlegg Frittliggende småhusbebyggelse BFS1, BFS2, BFS3, BFS4, BFS5 3,86 9 Eksisterende småhusbebyggelse BFS6 0,15 Lekeareal Lekeplass f_blk 0,45 Grønstruktur Vegetasjonsskjerm f_gv1- f_gv2 0,46 Samferdel og teknisk infrastruktur Kjøreveg, felles f_skv1 og f_skv2 0,95 f_bak 0,03 5,89 Øvrig kommunalteknisk anlegg Boss/post/trafo Totalt for hele planområdet Tabell 1: Formål Figur 21 Plankart, utsnitt

18 Side 18 av Bolig, frittliggende småhusbebyggelse, BFS1 BFS5 Utnyttingsgrad, maks byggehøyde (kotehøyde) og feltstørrelse er vist på plankart. Boligareal er delt inn i 5 felt med en bolig pr. felt, 4 tomannsboliger og en enebolig (BFS5). Det er ellers oppgitt maks byggehøyde for hver boenhet i tomannsboligene da disse er tilpasset terreng og omgivelser og derfor har ulik byggehøyde i forhold til hverandre. Hus 9, som grenser til nabo i sør har f.eks. 1,5 m lavere maks byggehøyde enn hus 8 (+37 og +38,5). Når det gjelder maks utnytting for byggeområde bolig er %-BRA på ca 53,7%. Tar en med hele planområdet inkl. vei og fellesareal, er den totalt %-BRA= 35,26%, mens de enkelte felt/tomter har en utnytting på mellom 40 og 60% BRA (40% for enebolig og 50 til 60% for tomannsboligene. Terrengtilpasning og fjernvirkning Prosjektet består av 4 stk tomannsboliger og en enebolig, til sammen 9 boenheter. Tomten består av et område sammensatt av 2 eiendommer gnr/bnr 121/23 og 121/359. Tomten skråner mot vest og nord og er svært bratt ned mot øst. Fra tomtens nordside en det glimtvis utsikt mot Nordåsvatnet. Tomannsboligene er organisert rundt et felles tun som gir bebyggelsen intimitet. Tunet inneholder et solrikt og skjermet lekeområde. Ved å legge husene uregelmessig på tvers av kotene forsterkes tomtens typografi, åpner opp planen og gir interessante synslinjer fra tunet gjennom boligfeltet. Boligene er plassert slik at alle får lys og utsikt. Tomannsboligene består av mindre sammensatte volumer sammenholdt med et markant horisontalt element. For å gi mulighet for utsikt mot Nordåsvatnet har alle boliger en lite loftstue/bibliotek. Denne oppbygging bryter dessuten de horisontale linjer og vil gi fjernvirkning med oppløst karakter. Selv om planløsninger er identisk for alle tomannsboliger vil vindusplasseringen være tilpasset utsikt og lysforhold. Boligene har gode sol- og utsiktsforhold. Spesielt tomannsboligene 3/4 og 5/6 vil ha gode utsiktsforhold ut over Nordåsvatnet. Ved utformingen av boligene har det vært intensjonen å planlegge disse som åpne og lyse. Boligene skal fremstå som moderne og presise i sitt uttrykk, inspirert av internasjonale trender, gjennomført i detaljering og materialvalg. Tomannsboligene har et bruksareal på 170 m2 og har inngang/stue i 1. etasje og soverom i underetasjen. Øverst er en 23 m2 loftstue med store vinduer mot nord (utsikt mot Nordåsvatnet). For å tilpasse boligene forskjellig utsikt og solforhold er det varianter med ulike vindusplasseringer i stue og loftstue. Planen er åpen med flytende overganger mellom kjøkken, spiserom og stue og store praktiske soverom. Carport og sportsbod er plassert ved inngang og har i tillegg en mindre terrasse/ute- og oppholdsareal oppå carport. Eneboligen er lokalisert nordøst i planområdet og er nordvendt med god utsikt mot Nordåsvatnet. Denne har også samme formspråk som tomannsboligene. Tilgjengelighet Alle boligene er planlagt ifg krav om tilgjengelighet med trinnfri adkomst og alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Deler av felles lekeareal/tun, samt tilkomst til arealet vil også være tilgjengelig i forhold funskjonshemmede/rullestolbrukere. Energi Boligene skal bygges ifg energikrav i TEK 10 hvor min 40% av energiforsyning skal dekkes av ikke direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler.

19 Side 19 av 34 Figur 22 Eksempel fasader, tomannsbolig (Hus 1/2)

20 Side 20 av 34 Figur 23 Sett fra vest Figur 24 Sett fra sør

21 Side 21 av 34 Figur 25 Sett fra øst Figur 26 Sett fra nord

22 Side 22 av Parkering Parkeringskrav i kommuneplan, KPA tilsier minimum 1,4 biloppstillingsplasser per 100 m2 bolig. Etter krav fra kommunen er det satt maks 2 parkeringsplasser pr. boenhet da parkering i planforslaget er basert på overflateparkering (er lagt inn 3 for enebolig). Parkering er løst med carport for tomannsboliger (2 plasser pr. boenhet) og garasje, oppstillingsplass for enebolig. Dvs parkering er i samsvar med krav fra kommunen. Sykkelparkering blir i henhold til krav i kommuneplan og løses på den enkelte tomt/carport (krav; 2 stk. pr 100 m2). Er også sikret i bestemmelser. 3.3 Tilkomst Det er lagt inn ny egen tilkomst lenger nord langs Nordåstræet i sørvestre del av planområdet. Avkjørsel er i henhold til krav/betingelser fra Trafikketaten ved Bergen kommune og tidligere avkjørsel stenges etter krav fra Trafikketaten. I forhold til samleplass for avfall brukes tilkomstvei f_skv02 som snuhammer og denne er dimensjonert for renovasjonsbil. Tilkomst er ikke problematisk i henhold til den økte trafikkmengde tiltaket vil gi. Planlegging i området skal utformes i samsvar med prinsippene for tilgjengelighet, så sant dette er mulig med hensyn til terreng. Det skal legges til rette slik at boligene får trinnfri tilkomst for bevegelseshemmede. Også tilkomst til lekeareal vil være utformet i henhold til tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Eksisterende avkjørsel (vist i figur under, stiplet) blir stengt. Stigningsforhold på tilkomstvei og veiareal i planområdet vil være moderat med stigning fra 1:30 til 1:10 på det bratteste (se illustrasjonsplan, figur 28). Figur 27 Ny tilkomst (eksisterende tilkomst stiplet)

23 Side 23 av Øvrig kommunalteknisk anlegg f_bak er sett av som samleplass for avfall for planområdet. 3.5 Grøntområde, lekeareal Boligene er lagt rundt et tun som er felles grøntareal/lekeareal på 450 m2. Ellers har alle tomtene minimum 150 m2 ute- og oppholdsareal ihht krav i kommuneplan. Som figur under viser er det ikke tatt med areal øst i planområdet som er bratt og ulendt. Figur 28 Ute- og oppholdsareal Ellers vil ikke planforslaget endre/stenge av eksisterende tråkk/gangforbindelser. Eventuell gangforbindelse ned mot øst mellom planområdet og rekkehus er bratt med dårlig tilgjengelighet, men det er lagt inn mulig gangforbindelse som er løst med trapp ned mot plangrensen. 3.6 Vegetasjonsskjerm Vegetasjonsskjerm f_gv1 fungerer som grønn buffer til eksisterende bebyggelse sør for planområdet (121/505) og er tenkt beplantet for å hindre direkte innsyn til naboene i sør. Det er også lagt inn vegetasjonsskjerm, f_gv2, på vestside av tilkomstvei mot boligområde i vest og eksisterende friområde i nordvest. Det meste av dette ligger som friområde i kommuneplan og grøntareal i reguleringsplan fra 1979, men er i praksis et ulendt og til dels bratt restareal mellom vei og boligeiendom i vest og friområde i nordvest. Det er derfor her lagt inn et mindre areal for renovasjon, post og eventuell trafostasjon langs tilkomstveien videre mot 121/436. Resterende areal vil da i praksis også fungere som vegetasjonsskjerm mot boligområde i vest og det større friområdet nordvest for planområdet.

24 Side 24 av Generelle kvalitetsmål og arkitektur Bygninger og anlegg i feltet skal planlegges og utføres med stor vekt på høy kvalitet; estetisk, funksjonell og teknisk utforming. Arkitekturen skal vise forståelse for stedet sin identitet og til arkitekturen i nærliggende område. 3.8 Risiko og sårbarhet (ROS) Langs plangrensen som går fra nord til sør er det en bratt skråning på meter og i underkant av denne er det i dag lokalisert en enebolig. Under informasjonsmøte ble det informert om at det trolig er en del løsmasser i berget. Gjennom bestemmelsene er det sikret at geologisk/geoteknisk rapport skal utarbeides før oppstart. Planområdet ligger på en mindre høyde på ca kote + 30, slik at det ikke er et fareområde i forhold til flom, havnivåstigning eller lign. Se ellers vedlegg, ROS-analyse. 4 Konsekvenser av planforslaget 4.1 Overordnede planer og vedtak Kommuneplan Detaljreguleringen er i samsvar med overordnet arealdel til kommuneplan, KPA , der området er satt av til bebyggelse og anlegg, bolig. 4.2 Eksisterende reguleringsplan Detaljreguleringen er delvis i samsvar med gjeldende reguleringsplan der området er regulert til småhusbebyggelse (3 større tomter). 4.3 Estetikk Deler av dagens bebyggelse på tomten i dag er delvis sammenrast og til stor sjenanse for beboere i området rundt (uttrykt på informasjonsmøte sommer 2014). Ellers er planområdet gjengrodd og bærer preg av å ikke være vedlikeholdt de siste årene. Planområdet ligger i et boligområde og grenser også til et større grøntareal i nordvest, men eventuell fjernvirkning fra Nordåsvatnet og områdene rundt vil være relativt begrenset. Ny planlagt bebyggelse har et moderne uttrykk med gjennomført i detaljering og materialvalg og er organisert rundt et skjermet tun/lekeområde med gode lysforhold som samtidig gir også boligene gode lys- og utsiktsforhold. Se også kap En positiv konsekvens av tiltaket vil være en kraftig oppgradering av planområdet som hever det estetiske inntrykket av området generelt, og vil kunne heve verdien på omkringliggende tomter. 4.4 Konsekvenser for og hensyn til naboer (medvirkning) Informasjonsmøte Det er holdt informasjonsmøte for de nærmeste naboene med mulighet for å komme med innspill til prosjektet. Møtet ble holdt e.m. 20. mai 2014 der presentasjon av prosjekt samt konsekvenser av tiltaket ble diskutert. Tiltak var vist på plansjer med kart, sol og skyggediagram, samt 3Dillustrasjoner. Lekter på tomten viste byggehøyde på de ulike byggene og naboene var generelt positive til at området skulle bygges ut og oppgraderes, da spesielt med tanke på at eksisterende bolig blir revet/fjernet. En del var derimot negative til omfang/tetthet av utbyggingen (mye av det samme som ble kommentert etter nabovarselet tidligere). Naturlig nok var det de nærmeste naboene i nord og sør som var mest kritisk til tiltaket som de mente ville forringe verdi og kvalitet på deres boliger. Dette gjaldt hovedsaklig grunneiere av 121/436 som ligger like nord for planområdet og 121/505 som grenser i sør. 121/436; Uttalte at den ene tomannsboligen, 5/6, kom svært tett opp til sin bolig, samt høyden på denne, og viste til at de i sin tid måtte senke sin bolig da de søkte om bygging av denne. Ba om at

25 Side 25 av 34 bolig 5/6 ble senket og rotert mot nord, noe som også ville bedre utsiktsforhold til den nye boligen (se pkt. 5 under). 121/505; Var generelt positiv til prosjektet, men hadde en del innspill som gikk på boligtetthet, etc. Men deres hovedankepunkt var støttemur mot deres grense i nord, og at denne ville bli høy og dominerende. De ba derfor om at mur ble senket og, sammen med bolig 8/9, trukket noe lenger nord (se pkt. 8 under). Etter innspill fra oppmøtte ble følgende endringer foretatt: 1. Avstand til ny sirkulær atkomstvei langs felles eiendomsgrense til 121/505 (Nordåstræet 79) er økt og mur langs vei er redusert i utstrekning. 2. Tilkomstvei for nabo 121/436 (Nordåstræet 104) på nordsiden er flyttet ca 1,3 m nærmere eiendomsgrensen og senket ca 0,8m. 3. Høydeforhold på indre sirkulær vei er endret (senket inntil 0,5 m). 4. Hus 1 og 3 er trukket noe tilbake ifh. til tilkomstvei til 121/436 (Nordåstræet 104). 5. Hus 5/6 er flyttet og rotert. 6. Hus 4 og hus 5/6 er senket 0,5 m. 7. Hus 7, enebolig, er flyttet 4 m mot vest av hensyn til bratt skråning mot naboeiendom 121/326 (Haralds Skjoldsveg 95). PS; ny enebolig er flyttet noe tilbake igjen. 8. Hus 8/9 er flyttet mot nord slik at avstand til eiendomsgrense til nabo 121/505 (Nordåstræet 79) er økt fra 4 til 5m. Mur v/carport er redusert både i høyde og utstrekning. 121/436 hadde i siste brev ingen merknader til planforslaget og 121/505 har i siste brev trukket sin merknad dat Det konkluderes derfor med at en har gjort tiltak for å imøtekomme de innspill som kom fram under informasjonsmøtet. Det er ikke kommet innspill i forhold til oppstart av detaljplan da en har opplyst i oppstartbrev at det ikke blir endringer i høyde eller plassering av boligene. Figur 29 Justeringer gjort etter informasjons- og undervegsmøte (stiplet rødt viser plassering før justering/endring).

26 Side 26 av 34 Etter oppstartsmøte med planavdelingen vedr. detaljregulering, har det likevel blitt gjort noen mindre justeringer av enebolig ved at den er blitt noe mindre og trukket tilbake mot øst, bort fra tilgrensende enebolig i nord, 121/436. Den har òg fått samme uttrykk som tomannsboligene og dermed en bedre arkitektonisk tilpassing (se figur 31). For å bedre tilkomst til boligene er også tre av tomannsboligene justert minimalt i forhold til plassering (bolig 1 til 6). Bolig 1 og 2 er vridd noe mot nord, 3 og 4 er vridd noe mot sør og 5 og 6 er trukket noe mot sørvest (lenger bort fra 121/436). Justering/endring i forhold til plassering ansees som minimale og til fordel for 121/436. Det er ikke gjort endringer i forhold til høyde. De to naboene i øst, 121/326 og 332 vil i liten/ingen grad bli berørt av tiltaket i forhold til sol, innsyn eller annen sjenanse og har heller ikke kommet med innspill der de har uttrykt bekymring. 121/505 har vært interessert i hvordan en vil løse overgang, terrengtilpasning til deres eiendom i sør. Denne eiendommen ligger en del lavere enn tomannsbolig 9 og bekymringen gjaldt naturlig nok en høy og ruvende høyde på mur på grensen til deres eiendom. Figur 30 Snitt A

27 Side 27 av 34 Mot eiendommen i sør, gnr 505, blir det derfor en lav støttemur kombinert med fylling slik at en unngår den høye og ruvende muren som ville virket skjemmende og svært massiv sett fra gnr 505 (se figur 30, snitt A). Figur 31 Snitt B og C I forhold til bnr 332, snitt B, er det vurdert til at avstand til planområdet (HUS 8 og 9) ikke vil føre til nevneverdig sjenanse for bnr 332. I forhold til bnr 326, snitt C, ligger denne såpass lavt og tett inntil skråning mot planområdet at bebyggelsen, (HUS 7), ikke vil ha noen praktisk betydning eller være til sjenanse for bnr 326. I tillegg vil vegetasjon i skråningen skjerme for innsyn og sjenanse.

28 Side 28 av 34 Sol- og skyggeforhold Figur 32 Sol og skyggeforhold vårjevndøgn kl 12:00 og 15:00.

29 Side 29 av 34 Det er utarbeidet sol- og skyggediagram, både med og uten bygningsmasse lagt inn, som viser skyggeforhold i planområdet, òg i forhold til naboer der hensyn til eksisterende boligområder er forsøkt ivaretatt i størst mulig grad. Ved vårjevndøgn (21. mars) kl ser en av kartet at tiltaket ikke får noen negativ innvirkning på naboer i forhold til skygge. Kl vil hus 5/6 kaste noe skygge på 121/436 i nord (se figur under). Senere på kvelden vil terreng/haug i vest kaste skygge over hele området (se vedlegg, sol- og skyggediagram). Utsikt Ingen av naboene i området vil tape utsikt mot Nordåsvatnet utover det de har i dag. Mye av vegetasjonen/krattet i planområdet vil dessuten bli fjernet og således bedre utsiktsforholdene for området rundt. Ellers ligger området med rekkehus sør for planområdet noe lavere og har uansett ikke utsikt mot Nordåsvatnet. Figur 33 Sett fra vest 4.5 Tidligere innspill/kommentarer fra offentlige instanser Uttale fra Trafikketaten, Bergen kommune, Det er i dag en bolig på eiendommen og økning blir således på 8 boenheter. Trafikketaten vurderer at den kommunale veien har kapasitet til en økning for bruk på 8 nye boenheter. De venter at forslag til regulering av området blir tilsendt dem for uttale (se vedlegg, merknadsskjema). Møte med byggesak, Bergen kommune I møte med byggesak var kommunen positiv til en fortetting i området og vurderte det til at den kommunale veien hadde kapasitet til planlagt utbygging.

30 Side 30 av 34 Figur 34 Nordåstræet, sett fra sørvestre hjørne av planområdet. 4.6 Plankonsulents vurdering av prosjektet Bergen kommune har behov for nye boliger og planforslaget er i tråd med Bergen kommune sitt mål å få til en fortetting i boligområder med god infrastruktur og kollektivtilbud. Det er også et behov for renovering av tomten/planområdet og ved å legge området til rette for tomannsboliger med høy standard vil det òg øke områdets verdi og attraktivitet. Gjeldende reguleringsplan for området sier ikke noe om utnyttingsgrad i planområdet slik at en har tatt utgangspunkt i kommuneplanen som sier %-BRA = 60%. Endringen er en fortetting i tråd kommuneplan og utnyttingsgrad er på %-BRA= 33,2% hele planområdet sett under ett. Om en ser på de enkelte tomter har de ulik størrelse og derfor ulik %BRA, mellom 40% og 60%. Trafikketaten har vurdert den kommunale veien til å ha kapasitet til den omsøkte økning. I bestemmelsene til kommuneplanen er det lagt vekt på at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Enebolig er på to plan, mens tomannsboligene er på tre plan, underetasje, 1. etasje og en mindre toppetasje/ loftstue på 23 m2. Bygningsmassen er godt tilpasset stedets strøkskarakter samtidig som det er et moderne prosjekt som tar hensyn til både terreng og omgivelser. Det er også spesielt godt tilpasset i forhold til eget bygningsvolum samt omkringliggende bygg med sin småhuskarakter. Prosjektet vil heller ikke ha betydelige konsekvenser eller komme i konflikt med omkringliggende boliger i forhold til utsikt, innsyn eller solforhold. Etter informasjonsmøte ble det også gjort endringer/ justeringer etter innspill fra naboer, som blant annet flytting/rotering av bygg og senkning av byggehøyde. Lekeareal er i henhold til krav i kommuneplanen både med tanke på areal, beliggenhet og klima/solforhold, og ligger sentralt plassert midt i planområdet. Boligene er også planlagt utifra prinsipp om tilgjengelighet i forhold til bevegelseshemmede. Negative konsekvenser av planen er inngrep i landskapet, selv om disse vil være minimale og det er stort sett kratt og tilgrodd hage som skal opparbeides. Fortetting av området vil få noe fjernvirkning fra sjøsiden og for boligområdene som ligger på samme kotehøyde i nærområdet. Økt trafikk/støy i tilknytting til veier og boliger vil også være relativt små og en vil tro at de positive virkningene veier godt opp for de mindre inngrepene i natur og endring/økning i trafikk og støy. Det vises i den forbindelse til at infrastrukturen i området er god, samt at Trafikketaten har vurdert kapasitet på veien som tilfredstillende. Tomtene kan bebygges uten å komme i konflikt med øvrige plankrav som TU, uteoppholdsareal. Lokale forhold som bebyggelsesstruktur i området og egnethet som byggetomter vil derfor være godt ivaretatt.

31 Side 31 av 34 5 Risiko og sårbarhetsanalyse I arbeid med risiko- og sårbarhetsanalysen er det gjennomført en registrering av forholdene i analyseområdet og vurdert om det er problemstillinger som kan ha innvirkning på de tre faktorene; Liv og helse Økonomi/materielle verdier Miljø/natur En har benyttet Bergen kommune sin risikomatrise (vedtatt 2013) for å vise eventuell risiko og sårbarhet i området. Det er ellers utarbeidet en mer omfattende ROS-analyse med hensyn på flom-, stein- og løsmasseskred, da spesielt med vekt på sikring av område i forhold til anleggsvirksomhet i forbindelse med utbygging, sprengning, etc. (se vedlegg, ROS-analyse multiconsult) Definisjon av konsekvens og sannsynlighet Ubetydelig/ ufarlig Mindre alvorlig/ en viss fare Ubetydelige personskader Mindre personskade Ingen fravær Sykemelding i noen dager Ubetydelig skade -< kr. Mindre skader mill. kr. Tekn. infrastruktur settes ut av drift i noen timer KONSEKVENSER Liv og Helse Økonomiske/ og materielle verdier Tekn. infrastruktur påvirkes i liten grad Ubetydelige miljøskader Miljø (jord, vann og luft) Mindre utslipp ikke registrerbar i resipient SANSYNLIGHET Hendelser Konsekvenser Betydelig/ kritisk Alvorlig/ farlig Svært alvorlig/ katastrofalt Betydelige personskader 0-10 personer alvorlig skadd. Sykefravær i flere uker Betydelige skader mill. kr. Alvorlig personskade personer alvorlig skadde 1-10 personer døde Alvorlige skader mill.kr. Tekn. infrastruktur settes ut av drift i flere døgn Tekn. infrastruktur settes ut av drift i flere mnd. Andre systemer rammes midlertidig Alvorlige miljøskader Stort utslipp med behov for tiltak Restaureringstid 3 10 år Svært alvorlig Personskade. ->20 personer alvorlig skadde ->10 personer døde Svært alvorlige skader >500 mill.kr. Tekn. infrastruktur og avhengige systemer settes permanent ut av drift. Svært alvorlige miljøskader Stort ukontrollert utslipp med svært stort behov for tiltak Restaureringstid > 10 år Mindre alvorlig, men registrerbar skade. Noe uønsket utslipp. Restaureringstid < 1 år Betydelige miljøskader Betydelig utslipp med behov for tiltak Restaureringstid 1 3 år Oftere enn hvert 20. år En pr år S5 K1 5 K2 10 K3 15 K4 20 K5 25 S En pr år En pr år En sjeldnere enn 5000 år S S S

32 Side 32 av 34 I risikomatrisen er verdiene for de tre kartleggingsområdene inndelt i tre ulike risikonivå/felt, akseptkriterium; Risikomatrise akseptkriterium Hendelser i røde felt Fører til uakseptabel risiko. Det skal utføres mer detaljerte ROS analyser for å eventuelt avkrefte risiko eller avklare om risikoreduserende tiltak kan gjennomføres. Hendelser i gule felt ALARP - sone, dvs. tiltak kan gjennomføres for å redusere risikoen (ALARP = As Low As Reasonable Practicable) Hendelser i grønne felt I utgangspunktet akseptabel risiko, men flere risikoreduserende tiltak av vesentlig karakter skal gjennomføres når det er mulig ut fra økonomiske og praktiske vurderinger. Tiltak som reduserer sannsynlighet blir først vurdert. Dersom dette ikke gir effekt eller er mulig, vurderer en tiltak som avgrenser konsekvensene. Dersom tiltak ikke er mulig å gjennomføre og/eller det er svært omfattende kan konklusjonen være at et område ikke egner seg til utbyggingsformål. Risikomatrise Hendelse/situasjon Potensiell risiko for: Liv og Økonomi Miljø helse Kommentar/tiltak Naturrisiko 1. Havnivåstigning 2. Ekstremnedbør S5 x K1 S5 x K1 5 5 S5 x K Flom S3 x K1 S3 x K1 S3 x K1 4. Vind 3 S5 x K1 3 S5 x K1 3 S5 x K Setninger, utgliding S3 x K1 5 S3 x K Skred, steinsprang, (løsmasser, kvikkleire mm.) Radon S1 x K Jordskjelv 9. Annen naturgitt risiko 4 5 S3 x K1 4 Planområdet ligger på rundt 30 moh, og vil ikke være utsatt for spring- eller stormflo. Nærmeste målestasjon for nedbør er i Bergen sentrum, (Florida). Registreringer gjort her strekker seg tilbake til Den høyest registrerte døgnverdi er fra 13. til 14. september 2005, med 156,5 mm nedbør på ett døgn. Det er forventet en økning på 50% innen 2050, men lokaliteten til planområdet gjør det trygt i forhold til fare relatert til stor nedbør (flom, løsmasseskred etc) Planområdet ligger på en høyde og vi l ha naturlig avrenning av overflatevann. Det er heller ingen større elver eller bekker i eller nær planområdet. Opptredende vindforhold er ikke vurdert som en risiko i planområdet. Verdiene for vindpåkjenning overgår ikke det en kan forvente opptrer. Får sjelden konsekvenser for menneske sitt liv og helse, men kan føre til mindre skader på bygg. Hele planområdet er i NGU sin kartbase vist som Bart fjell, stedvis tynt dekke. Setninger i byggegrunnen er ikke et kjent problem. Ellers er det gjort en skred/rasvurdering av planområdet med bratt skrent ned mot øst, samt at denne skal sikres før grunnarbeider tar til. Se pkt 5. Radon er ikke vurdert som et problem i området, men nye bygg må oppføres med membran/radonduk, samt sikre riktig ventilasjon for å forhindre eksponering av radongass. (regulert av ny PBL fra ). Forekommer sjelden i Norge, og fører ikke til skader eller fare for liv og helse. Sårbar fauna og flora, kulturmiljø, mm Sårbar fauna / utsatt dyreliv Sårbar flora, (planteliv) Automatisk fredete Kulturminner/ Ingen sårbare arter registrert i planområdet i Naturbasen. Ingen sårbare arter registrert i planområdet i Naturbasen. Ingen kjennskap til Automatisk fredete kulturminner. (Hordaland Fylkeskommune)

33 Side 33 av SEFRAK, etc Landbruk Ikke aktuelt. Virksomhetsrisiko og teknisk/sosial infrastruktur Farlige stoffer/farlig gods Brann og eksplosjon Forurensning (akutt og ikke akutt) Støy Ikke aktuelt. S3 x K2 6 S3 x K3 9 S3 x K1 3 S3 x K1 3 S3 x K1 3 S5 x K1 5 Elektromagnetisk stråling (kraftlinjer, mobilsamband m.m) Samferdselsulykker (bil, båt, fly, m.m.) S4 x K3 12 S4 x K2 8 Det vil alltid være en viss risiko knyttet til brann, men planområdet og alle boenheter i planområdet kan nåes med kan nås av Brannvesenets kjøretøy for slokking. Det er ingen planlagte bygg eller installasjoner som medfører eksplosjonsfare i nærområdet. Planområdet er ikke utsatt for luft- eller grunnforurensing og det er heller ikke registrert bedrifter med konsesjonspliktige utslipp i nærområdet. Planområdet ligger utenfor gul støysone med verdier Lden> 55dB. Trafikkstøy vil hovedsakelig være fra trafikk til og fra feltet, og økt trafikkmengde kan føre til økt støy fram til planområdet. Det går ikke høyspent i luftspenn i eller i nærheten av planområdet. Generelt kan trafikkulykker svekke infrastruktur, føre til materielle skader og skade/tap av menneskeliv. Hovedvei o_kv01 vil ha en fartsgrense på maks 30 km/t i likhet med resten av planområdet. Selve boligområdet bør ha fartsgrense tilpasset ganghastighet og lekeareal. Alle kjøreveier belyses iht. vegnormalen Handbok N100. Avkjørsel til planområdet utformes i henhold til vegnormalen, jfr. Handbok N Svikt i infrastruktur (vei, vann, strøm, m.m) S5 x K1 5 S5 x K1 5 Risikobilde og oppsummering SANSYNLIGHET Liv og Helse Hendelser En oftere enn hvert 20. år En pr år S5 K2 S3 En pr år En sjeldnere enn 5000 år S2 K3 K4 K5 K3 K4 K5 2, 3, 4,17, 20 S4 En pr år Økonomiske/materielle verdier Hendelser En oftere enn hvert 20. år En pr år SANSYNLIGHET K1 19 7, S1 K1 S5 2, 3, 4, 20 S4 En pr år S3 En pr år En sjeldnere enn S2 K S1

34 Side 34 av år SANSYNLIGHET Miljø (jord, vann og luft) Hendelser En oftere enn hvert 20. år En pr år K1 S5 K2 K3 K4 K5 2, 3, 4 S4 En pr år S3 En pr år En sjeldnere enn 5000 år S2 16 S1 ROS-analysen viser at de fleste hendelser ligger i grønt felt/sone i risikomatrisen. De hendelser som ligger i gult felt er hovedsaklig knyttet til trafikk, samt fare for brann. Det vil alltid være risiko knyttet til trafikk, også innen planområdet men med den beskjedne økningen i antall boenheter (3 stk.) men det er vurdert at ny løsning for tilkomst, som allerede er i bruk, vil gi en tilfredstillende trygghet i forhold til trafikken forbi planområdet.