Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Nils Heitlo Rindsemvegen Verdal Deres ref: Vår ref: MAHOVI 2017/3416 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 315/275/0/0 Saksnr: 667/17 Delvis godkjent - Søknad om fasadeendring bolighus /315/275 Sjøgata 12 - Lillian og Nils Heitlo Vi viser til søknad om tiltak uten ansvarsrett mottatt her den , samt revidert søknad mottatt her den Tiltaket: Det søkes om tilbakeføring til originale fasade fra 1898 av Sjøgata 12. Tiltaket er nøye beskrevet i redegjørelse vedlagt søknaden, og det ligger vedlagt flere bilder som viser hvordan bygningens fasade har fremstått tidligere. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Grunnforhold: Ingen merknader. Planstatus: Gjeldende plan for området er reguleringsplan Levanger sentrum, med planident L Planens pkt. 22 bokstav i understreker at taktekking skal utføres i mest mulig samsvar med det opprinnelige tekkingsmaterialet. Tiltaket er i strid med plan og det søkes om dispensasjon fra denne bestemmelsen. Andre myndigheter: I henhold til reguleringsplanens pkt. 22 bokstav g ble saken sendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune og byantikvaren i Levanger kommune for uttalelse. Bestemmelsen lyder slik: «Ethvert eksteriørmessig tiltak på bygninger, skal forelegges regional kulturminnemyndighet til uttalelse». Fylkeskommunen kom med følgende uttalelse: «Sjøgata 12 ligger både innenfor det området der sak om kulturmiljøfredning pågår, og innenfor spesialområde for bevaring i reguleringsplanen for Levanger sentrum. Eksteriørendringer på bygninger innenfor spesialområde skal ihht. bestemmelsene forelegges regional kulturminnemyndighet til uttalelse. Dette er bakgrunnen for vår uttalelse.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 7 Fordi bygningen er foreslått fredet som del av Levanger kulturmiljø, skulle saken også vært inne på høring hos Riksantikvaren. Vi har derfor hatt en dialog med saksbehandlere hos Riksantikvaren. Denne uttalelsen sendes i kopi dit og Riksantikvaren vil da ta kontakt med kommunen dersom de ønsker å uttale seg i saken. Saken gjelder søknad om fasadeendringer. Endringene omfatter tilbakeføring av kledning, vindu, dør og detaljering som brystningslister og etasjebånd. I tillegg søkes det om istandsetting av mur og endring av taktekkingsmateriale. I bestemmelsene for spesialområdet for bevaring i reguleringsplanen står det at planens formål er å bevare de enkelte bygg og kvartals helhet og egenart. Når det gjelder taktekking står det at dette skal utføres i mest mulig samsvar med det opprinnelige tekkingsmaterialet. Angående vinduer står det at løssprosser tillates ikke. Originale vinduer skal restaureres og ved utskifting bør de originale kopieres. I Forskrift om fredning av Levanger kulturmiljø, som nå er under behandling, er det jf. 5 ikke tillatt å endre bygningenes eksteriør uten særskilt tillatelse. I 7 står det at dispensasjon kan gis til tiltak som ikke medfører vesentlig inngrep i kulturmiljøet. Et eksempel på slike tiltak er tilbakeføringer som gjøres på dokumentert grunnlag. Videre kan tiltak godkjennes dersom de ikke vil endre eksteriøret i vesentlig grad. Grunnlag for de omsøkte fasadeendringene ligger i dokumentasjon gjennom arkitekttegninger, eldre foto og spor og materialer i bygningen. God dokumentasjon følger søknaden. Det framgår godt av søknaden at eierne har høye ambisjoner for en kulturhistorisk god gjennomføring av tiltaket. Dette gir prosjektet et godt utgangspunkt for en vellykket tilbakeføring. Grunnmur og pipe Eier ønsker å sette i stand pipe og grunnmur i tråd med lokal byggeskikk med bistand fra en tradisjonsmurer. Tiltaket innebærer ikke fasadeendringer og kommenteres derfor ikke ytterligere. Vegger kledning og detaljering Bak dagens kledning finnes en eldre kledning i hvert fall på deler av bygningen. Den gamle kledningen er den beste dokumentasjon som grunnlag for kopiering av ny kledning og for leggemåte. Gammel kledning, sammen med foto merket i søknaden som Q4, gir grunnlag for liggende kledning og stående kledning i brystning. Bildet gir også grunnlag for en rekonstruksjon av brystningslisten og deler av vindusomrammingen. Foto Q1 viser plassering av vinduer som kan sammenlignes med spor i bygningen. Det viser videre plassering av etasjebandet i forhold til vindusrekkene. Når dagens kledning fjernes kan det være at dette også framgår av spor i veggen. Utforming av etasjebandet bør gjøres på grunnlag av tilsvarende etasjeband på andre bygninger, i dialog med fylkeskommunen. Det er søkt om å få etablere brystning også på sideveggen mot Sjøgata 10. Ser man under dagens kledning på sideveggen er det ikke brystning. Som dokumentasjon er det vist til andre bygninger i Levanger der brystning og etasjebånd finnes på flere vegger enn på

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 7 hovedfasaden mot gata. Få av eksemplene i vedlagte bilder viser original kledning. Det typiske var at kun hovedfasaden har en slik detaljering. Vinduer og dør med trapp og rekkverk Dokumentasjon for rekonstruksjon av vinduer foreligger. T-postvindu med midtsprosse kan lages som kopi av tilsvarende originalt vindu fra Levanger. Ett eldre vindu istandsettes. Hoveddøra er i sideveggen. Spor i bygningen viser at det har vært en innadslående dobbeltdør. Vi godkjenner bruk av den gamle døra fra Røskaftgården med overlys. Nåværende trapp og rekkverk bevares. Tak, renner og nedløp Det søkes om å bytte ut takrenner og nedløp. Disse vil erstattes med gjenbrukte takrenner og knekte nedløp. Eier ønsker å legge skifertak. Dette vil kreve dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplanen. Arkitekttegningene viser at huset er tegnet med skifertak, men dette ble ikke lagt. Ut fra gamle bilder ser huset ut til å ha stått med papp en tid før det seinere er lagt bølgeblikk. Øverbyen skiller seg fra Nerbyen ved at bygningene er mer påkostet. Dette er en struktur som bør bevares. Videre ser vi at hjørnegårdene generelt sett er mer påkostet enn bygningene i kvartalene. Også dette er ett trekk som bør bevares. Skifertak er oftere å se på hjørnegårdene enn i bygningene i kvartalene. Selv om denne bygningen ikke har hatt skifertak finnes det andre bygninger i Øverbyen som har hatt skifertak uten å være hjørnebygninger. Skifertak er en taktekking som er del av byggeskikken, særlig i Øverbyen. Mange skifertak har gått tapt og det er i så måte positivt at byen tilføres skifertak. Vår konklusjon på søknaden om endring av taktekkings-materiale er at vi primært anbefaler at taket legges med papp eller bølgeblikk. Likevel mener vi at en endring til skifer kan godkjennes. Skifer er tyngre enn den tekking som har vært, det må derfor vurderes om det er behov for forsterkning av takkonstruksjonen. Endring til skifertak vil ikke være tilskuddsberettiget innenfor Riksantikvarens tilskuddsordning. Maling og fargebruk Omsøkte fargesetting kan godkjennes. Linoljemaling anbefales. Konklusjon Vi anbefaler at kommunen godkjenner fasadeendringene som omsøkt, med unntak av etablering av brystning og etasjebånd på sidevegg og bakgårdsvegger. Vi kan tillate endring av taktekking til skifter dersom steinen blir lagt med tradisjonelle

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 7 metoder.» Byantikvaren kom med følgende uttalelse: «Kulturminnefredning og gjeldende reguleringsplan Eiendommen Sjøgata 12, med gnr. 315 og bnr. 275 ligger innenfor kulturmiljøet som er foreslått fredet av Riksantikvaren etter kulturminnelovens 20. Bygården er tegnet Peter Hofstad og oppført i 1898.Ifølge gjeldende reguleringsplan er Sjøgata 12 innenfor «Spesialområde bevaring kulturhistorisk verdi». Bygningen Sjøgata 12 er en todelt bygning, hvor den østre delen er i dag Hveding Auto. Bygningen er ligger i det som tidligere ble omtalt som «Øverbyen» og fremstod som en påkostet arbeiderbolig rik på detaljer både i interiør og eksteriør. Opprinnelig var det snekkerverksted i 1. etasje, men det har vært bilverksted på eiendommen så tidlig som i Fasadene er endret flere ganger siden I 1937 ble gulvet i østre del senket og det ble innsatt port mot Sjøgata. Bygningen er SEFRAK registrert I 1954 ble det lagt inn vannklosett og i 1977 ble fasaden endret vesentlig til slik den fremstår i dag. Mot bakgården og på gavlvegg er det originalkledning og vannbrett. Det er et par originale vinduer på tak og i takoppløftet mot bakgården. Dagens kledning mot Sjøgata og bygningens øvrige vinduer og ytterdør er ikke original, og fikk ny form i ombyggingen i Bygningsmassen framstår som «rufsete» med synlige skader og råte i eksteriøret. Behovet for vedlikehold er stort. Hoved konstruksjonen ser ut til å være i god stand, uten vesentlig råte eller skade. Fasadeutrykket mot Sjøgata er endret i så stor grad at forholdet til Hveding Auto, og opplevelsen av at dette i utgangspunktet var en bygning, er svekket. Tiltakets omfang Tiltaket er en tilbakeføring til opprinnelig uttrykk i eksteriøret basert på originale arkitekttegninger og fotodokumentasjon. Omfanget er nøye beskrevet og dokumentert i vedlegget. Vurdering/anbefaling: Bygården har en høy kulturminneverdi da den ligger innenfor det området som er under kulturmiljøfredning av Riksantikvaren, og er en del av det lave trehusmiljøet som oppstod i perioden Bygården er et viktig bygg for trehusmiljøet og bybildet langs Sjøgata generelt, og som nærmeste nabo til Hveding Auto spesielt. Bygården har høy verneverdi som en del av et kulturmiljø under fredning, og en tilbakeføring til det opprinnelige fasadeuttrykket vil være av stor verdi for opplevelsen. I tillegg har uthuset også høy verneverdi som en del av et miljø i en stor bakgård. Valg av tremateriale ved utskifting er planlagt gjennomført etter antikvariske prinsipper. I overflatebehandlingen skal det benyttes linoljemaling i tilsvarende farge som tidligere. Eier ønsker å legge skifer på taket i henhold til originaltegningene. Dette avviker fra det som

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 7 er funnet i fotodokumentasjon og som viser at taket opprinnelig har vært tekket med papp. Eier ønsker å gjenbruke gammel skifer som er i god stand. Det er mange gode argumenter for å tekke med skifertak bla. materialets lange levetid som er en miljøvennlig løsning, brannsikkerhet, samt at skifertak er et naturlig materiale i kulturmiljøet. Bygget ligger i «Øverbyen» der det var utstrakt bruk av skifer, noe som synliggjorde de sosiale forskjeller mellom «Nerbyen» og «Øverbyen». I de senere år er flere skifertak erstattet av andre materialer, det er derfor positivt for bybildet at man får tilbake skifertak som er et gjenkjennelig materiale i Trehusbyen. Med bakgrunn i dette mener byantikvaren at eiers ønske om skifertak er akseptabelt. Eier viser gjennom en grundig og god søknad høye ambisjoner om å tilbakeføre bygningen innenfor de rammer som fredningen gir. Det er allerede etablert et godt samarbeide mellom tiltakshaver, fylkeskommune og byantikvar for å finne best mulig løsning. Byantikvaren stiller seg svært positiv til en tilbakeføring av bygården, og ønsker gjerne å bli kontaktet ved behov for ytterligere avklaringer.» Riksantikvaren har over telefon den bekreftet at de ikke har behov for å komme med noen uttalelse om saken på grunn av Fylkeskommunens utførlige uttalelse. Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om at taktekking skal utføres i mest mulig samsvar med det opprinnelige tekkingsmateriale. Tiltakshaver har argumentert med følgende i sin dispensasjonssøknad: «Fordeler med skifertak kontra tekking med papp: - Bidrar til bedre sikkerhet brann - Skifertak er en naturlig del av Levanger kulturmiljø spesielt i «Øverbyen» - Skifertak har lang levetid og bidrar til en miljøvennlig og bærekraftig utvikling - Originaltegningene viser at det var planlagt skifertak - Nabohusene har skifertak og med skifertak i nr. 12 vil det bidra til en helhetlig og harmonisk løsning i bybildet - I de sener år er flere skifertak erstattet av andre materialer, det er derfor positivt for bybildet at man får tilbake skifertak som et gjenkjennelig materiale i Trehusbyen - Miljøvennlig med gjenbruk av brukt skifer» I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 7 Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Reguleringsplanens pkt. 22 bokstav i om taktekking setter krav til at taktekking skal utføres i mest mulig samsvar med det opprinnelige tekkingsmateriale. Hensynet bak bestemmelsene er å bevare de gamle bygningene i Levanger sentrum slik de opprinnelig ble oppført, og reguleringsplanen setter derfor føringer for hvordan blant annet tak skal utformes nettopp for å beholde det gamle uttrykket i sentrum. Det er særlig viktig å ta vare på det spesielle kulturmiljøet i Levanger sentrum, da det på grunn av diverse historiske hendelser ikke er mange slike trehusmiljø igjen i Midt-Norge. Gamle arkitekttegninger viser at huset ble tegnet med skifertak, men dette ble ikke lagt. Gamle tegninger viser videre at huset hadde papptak, men at det senere ble lagt bølgeblikk. I Øverbyen ble bygningene generelt sett mer påkostet, og Fylkeskommunen mener at dette uttrykket bør bevares slik at det markante skillet mellom dette kvartalet og andre kvartaler ivaretas. Fordi skifer ikke er ukjent som tekkingsmateriale på eldre bygninger, vil endring av tekking ikke føre til et mer moderne uttrykk. Det vil dermed ikke bryte med kulturmiljøet som ønskes bevart i sentrum. Selv om akkurat denne bygningen ikke tidligere har hatt skifertak er skifer som nevnt en type taktekking som har vært benyttet på den eldre trehusbebyggelsen i Levanger sentrum. Kommunen kan derfor ikke se at hensynet bak bestemmelsen vil settes vesentlig til side ved å gi en dispensasjon i denne saken. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ulempen i dette tilfellet er at tekking med skifer vil avvike fra den type taktekking som det opprinnelig var på bygget. Både papptak og bølgeblikk, som har blitt brukt på bygget, er typer av taktekking som samsvarer med taktekking som er brukt på den gamle trehusbebyggelsen i Levanger. Det påpekes derimot, som nevnt i drøftelsen ovenfor, at skifertak er en type taktekking som er benyttet på bygg i Levanger sentrum fra den samme tidsperioden, og særlig i samme kvartal som dette bygget står i. Ifølge tiltakshaver er det lagt skifer på flere nabohus, og slik vil skifertak også på dette bygget kunne bidra til et mer harmonisk bybilde. Fylkeskommunen påpeker at mange skifertak har gått tapt, og at det derfor er positivt at det blir lagt skifertak og slik ivareta noe av det tradisjonelle uttrykket i trehusbebyggelsen. Kommunen kan derfor ikke finne utpregede ulemper ved å tillate legging av skifer så lenge Fylkeskommunens krav til at steinen legges med tradisjonelle metoder blir fulgt. VEDTAK:

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 7 Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-4, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Det forutsettes at tiltaket utføres i henhold til uttalelsene fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune. Merknader/orientering: Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Mari Høvik Jurist