2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for del av gnr 50 bnr 6 - Bogafjell

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Silje Dons Ranhoff Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret gangsbehandling - Plan Detaljregulering for del av gnr 50 bnr 6 - Bogafjell SAKEN GJELDER Aros Arkitekter AS fremmer på vegne av Bogafjell Vest Utvikling AS detaljregulering av deler av gnr 50, bnr 6 og gnr 51, bnr 49 på Bogafjell. Planen legger til rette for boenheter fordelt på rekkehus og boenheter i flermannsboliger. Tolv av boenhetene kan bygges som omsorgsboliger med en tilhørende ansattenhet. Planområdet utgjør cirka 29 dekar. Saken legges frem for andregangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret

2 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren Planområdet ligger innenfor øvrige områder i regionalplanen, dette gir et krav på boligtetthet på mellom 2-4 boliger per dekar. Kommuneplan for Sandnes kommune Området er regulert til boligformål i kommuneplanen. Markagrensen går helt inntil planområdet mot sør og øst hvor det ligger et LNF-område med hensynssone for regional grønnstruktur og en hensynssone for naturmiljø. Ny kommuneplan krever følgende for det samlede området til planområdet og utbyggingsområdet på andre siden av hovedveien: «Innenfor området skal det avsettes 3 dekar til offentlig/privat tjenesteyting til boligsosiale formål, eksempelvis bofellesskap eller andre botilbud tilknyttet heldøgnsomsorg.» Miljøplan for Sandnes Biologisk mangfold Store deler av planområdet ligger i nordvestlig ytterkant av et stort rødlisteartsområde for hønsehauk med svært viktig prioritet. En liten del av det sørlige hjørnet av planområdet er markert som viltområde med viktig prioritet for beiting, yngling og kjerneområde for elg. Det ligger en hensynssone for regional grønnstruktur, et eksisterende turområde og markaområde helt inntil sørvestre og sørøstre del av planområdet. Det går også en tur- og ridesti på nedsiden av sørøstre plangrense. Rett sør for planområdet ligger det en høyspentlinje som er markert som samfunnssikkerhet-/risikoområde. Gjeldende reguleringsplaner Plan Reguleringsplan for Bogafjell felt Au01 Plan er en forenklet reguleringsplan som gir rammer for utbygging på feltet med tilnærmet lik planavgrensningen som denne planen. Den ble vedtatt i 2006 og har krav om bebyggelsesplan før utbygging, noe som tilsvarer en detaljregulering i dag. På grunn av nærheten til høyspentledningene mot sør er det ikke lenger mulig å oppføre bebyggelse med varig opphold i hele planområdet. 2

3 Kommuneplanen og regionalplanens retningslinjer og bestemmelser er revidert siden planen ble vedtatt, noe som fører til at flere av kravene bortfaller til fordel for nye overordnede føringer. Det er derfor viktigere å se på planens intensjoner for området, enn på de konkrete bestemmelsene som gis. Tilgrensende reguleringsplaner Plan Reguleringsplan for Bogafjell, delplan 4 Plan ble vedtatt i 1999 og omkranser planområdet mot nord og vest. Planen legger til rette for bygging av boliger med tilhørende anlegg, barnehager/grendahus, nærbutikk og kommunaltekniske anlegg. Feltet nordøst for planområdet er regulert til offentlig friområde med balløkke og sentralt lekefelt. Detaljregulering av felt G4 på andre siden av Buggelandsbakken mot vest/nordvest startet våren 2015 (plan ). Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner. Planavgrensningen er markert med rosa. 3

4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Generelt Planområdet ligger på Bogafjell og avgrenses av Buggelandsbakken i vest/nordvest, eksisterende kvartalslekeplass og balløkke i nord, og bekk og tursti mot øst/sørøst. Mot sør, sørvest og sørøst grenser planområdet til et sammenhengende friluftsområde som ligger innenfor markagrensen og regional grønnstruktur. Planområdet består i dag av tett vegetasjon i form av trær og undervegetasjon. Området ligger omtrent på et høybrekk rett nord for toppen av Bogafjell og er lett skrånende mot sørøst. Skolekapasitet Det er cirka 650 meter i gangavstand til Buggeland skole. På grunn av den planlagte boligbyggingen på Bogafjell må skolen bygges ut. Skolebyggprogrammet forventer at skolen vil være ferdig til skolestart i Frem til skolen er ferdig utbygd må de samarbeide med Bogafjell skole for å få plass til alle skoleklassene. Bogafjell skole ligger 1,6 kilometer i gåavstand fra planområdet. Skolen har kapasitetsproblemer og skal utvide. Skolebyggprogrammet angir ikke når det er forventet at ombyggingen vil være ferdig. Nærmeste ungdomsskole er Lundehaugen som ligger 3,6 kilometer i gåavstand fra planområdet. Det er forventet en betydelig vekst i elevantallet i fremtiden som skolen ikke vil ha kapasitet til å møte. Et av de planlagte tiltakene for å løse dette er å bygge en ny ungdomsskole på Bogafjell. Skolebyggprogrammet forventer ferdigstillelse i august Trafikale forhold Området har adkomst fra Buggelandsbakken med separat gang- og sykkelvei som ligger på motsatt side av veien. Området ligger cirka 6 kilometer i sykkelavstand fra Sandnes sentrum og det er 450 meter fra planområdet til nærmeste busstopp. Sikkerhet og beredskap Sør for området ligger to 300 kv høyspentlinjer som eies av Statnett. Det er gjort beregninger og målinger av spenningsnivå, og stråling fra linjene for å sikre at de ikke vil ha negativ påvirkning på fremtidige boliger. 4

5 Bilde av høyspentlinjene sør for planområdet. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formål Forslagsstiller beskriver følgende formål med planarbeidet (hentet fra planbeskrivelsen): Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av rimelige boliger med høy funksjonell og arkitektonisk kvalitet, som skal passe for førstegangsetablerere. Planforslaget er basert på vinnerutkastet i en arkitektkonkurranse avholdt i regi av Bogafjell Vest Utvikling AS. Konseptet som er utviklet av Aros arkitekter bygger på en kombinasjon av firemannsboliger og rekkehus, med et stort felles grøntområde/lekeplass sentralt i feltet. Bebyggelse Snittillustrasjon fra vedlagt dokument kalt Snitt. Planen legger til rette for mellom boenheter fordelt på to til tre etasjes rekkehus og flermannsboliger. Bebyggelsen langs Buggelandsbakken, delfelt TJ1 og B2, er planlagt som horisontaldelte flermannsboliger på to etasjer. Øvrig bebyggelse er rekkehus. Delfelt B6 kan enten bygges ut med fem rekkehus eller med ti boenheter utformet som flermannsboliger. 5

6 Innenfor delfelt B3, B4 og B6-B9 er det planlagt rekkehusbebyggelse med parkering på egen tomt og mellom fem til syv boliger innenfor hvert delfelt. For å gi variasjon i utformingen av rekkehusene er det lagt inn et krav om at to av boligene i hvert av delfeltene B3, B4, B6 og B7 skal ha tre etasjer. Lengst øst i planen skrår terrenget ned mot eksisterende turvei utenfor planområdet. Boligene i delfelt B8 og B9 blir derfor utformet med sokkeletasje mot øst. Boligsosial handlingsplan Innenfor delfelt TJ1 er det avsatt 2.65 dekar til offentlig-/privat tjenesteyting, hvor det kan etableres tolv omsorgsboliger med tilhørende driftsenhet. Det skal også opparbeides en felles uteplass på minimum 150 m 2 som en møteplass for beboerne. Uteoppholdsareal Planen legger til rette for at rekkehusene kan få uteoppholdsareal på både øst- og vestsiden av boligene. I tillegg til hageareal på bakkeplan er det lagt til rette for at det kan etableres terrasser oppå rekkehusenes carporter på inngangssiden av boligen. For delfeltene som bygges ut med flermannsboliger vil utearealet i hovedsak bli mot vest. Boenhetene i første etasje er sikret uteareal ved at det er regulert inn hagedybde på 8 meter. Leilighetene i andre etasje vil få uteareal i form av balkong. Illustrasjon av delfelt B6 og B7 hentet fra vedlagt planbeskrivelse. 6

7 Lek Sentralt i feltet er det satt av areal til en kvartalslekeplass på m 2 og en sandlekeplass på 370 m 2. Dette tilsvarer et lekeareal på m 2 per boenhet avhengig av hvor mange boliger som bygges. Det er lagt inn gangadkomster til lekeområdet mellom boligdelfeltene, og gjennom sandlekeplassen i sør. Regulert kvartalslek vil ligge i tilknytning til eksisterende lekefelt med ballplass som ligger rett nord for planområdet. Sol-/skyggeforhold Sol-/skyggeforholdene innenfor planområdet er beskrevet i vedlagt dokument «Notat sol-skyggeforhold». Notatet henviser til vedlagt sol- /skyggediagram som viser solforholdene på en enkelt tomt i delfelt B8 for et helt døgn ved vårjevndøgn og sommersolverv. For boligrekkene B3, B4, B8 og B9 viser soldiagrammene at hagearealet vil ligge i skygge om ettermiddag og kveld, selv på sommeren. For disse boligrekkene vil det derfor være nødvendig med uteareal på inngangssiden for at solkravet skal kunne ivaretas. Universell utforming Reguleringsbestemmelsene sikrer totalt tilgjengelige boenheter innad i planen, dette er % av planens boenheter. Det vil være tolv tilgjengelige boenheter i delfelt TJ1, fire til seks boenheter i første etasje i flermannsboligene i delfelt B2 og tolv rekkehusene i delfelt B8 og B9. Trafikale forhold Planområdet har adkomst fra Buggelandsbakken i vest. Adkomstveien vil komme inn lengst sør i planområdet innenfor faresonen for høyspentledningene, og ledes inn i boligfeltene via to boliggater. Parkering For rekkehusene skal det være parkering på egen tomt med en carport og en gjesteparkeringsplass foran. For flermannsboligene innenfor delfelt B2 skal det etableres carporter med en meters avstand fra vei, o_kv3. Gjesteparkering skal etableres innenfor område avsatt til parkering, f_p. Hvis delfelt B6 bygges med flermannsboliger vil disse boenhetene få parkering i felles carportanlegg innenfor felt f_c2 og gjesteparkering på f_p. Bygges det rekkehus innenfor B6, vil det etableres carport og gjesteparkering på egen tomt. 7

8 For området til tjenesteyting, TJ1 skal det være fjorten parkeringsplasser både i felles carportanlegg innenfor område f_c1 og flateparkering innenfor TJ1 og f_p. Av dette skal det være minst to HC-parkeringsplasser som tilhører boligene i TJ1, samt at en av parkeringsplassene i f_p må være HC. Reguleringsbestemmelsene sikrer også plass til to sykler per boenhet i alle delfelt, unntatt til omsorgsboligene i TJ1 hvor det skal være felles overdekt sykkelparkering med plass til en sykkel per boenhet. Støy Sinus sin støyrapport viser at boligene på delfelt TJ1 og B2 vil ha støynivå over grenseverdiene i kortere perioder tilknyttet morgen- og ettermiddagsrushet. Reguleringsbestemmelsene sikrer levegger vinkelrett på fasadene som er vendt mot Buggelandsbakken. Disse er i henhold til anbefalingene i Sinus sin støyrapport. Overvannshåndtering Reguleringsbestemmelsene sikrer at det skal etableres et sedimenteringsbasseng før oppstart av opparbeiding av infrastrukturen i området. Dette er for å unngå partikkelforurensning av overvannet i forbindelse med gravearbeidet. Bestemmelsene har videre krav om at overvann skal håndteres lokalt innenfor feltet ved infiltrasjon og tilbakeføring i grunnen samt utløp direkte til terreng. Fordrøynings- og infiltrasjonsanlegget kan etableres i friområdet, på annen veggrunn eller på lekeplassene. Det tillates ikke økt avrenning fra området etter utbygging. Det er utarbeidet et notat som beskriver vann- og avløpstematikk for området. Dette ligger vedlagt saken. Kommunaltekniske anlegg Renovasjonsteknisk plan viser at det legges opp til to områder med nedgravde renovasjonscontainere med plass til fire enheter på hver. Lengste avstand fra bolig til renovasjon blir meter. Planen åpner for at det kan etableres et energianlegg (E på plankartet) mellom delfelt TJ1 og friområdet. Her kan det etableres et fjernvarmeanlegg eller annen form for felles energianlegg for boligene. Dette anlegget skal i størst mulig grad plasseres under terreng. Trafostasjonen som ligger innenfor samme område vil ligge på bakkenivå. 8

9 Sikkerhet og beredskap Det er satt en byggegrense og hensynssone på 64,5 meter fra senterlinjen til nærmeste høyspentledning sør for planområdet. Dette er gjort på bakgrunn av EMF-beregninger fra Statnett som anbefaler en hensynssone på 61,5 meter. Det vil bare være tillatt med veiareal, parkering og kommunaltekniske anlegg innenfor hensynssonen. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn åtte uttalelser innenfor høringsperioden og en i etterkant. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i vedlagt dokument «Kommentarer til innkomne merknader til offentlig ettersyn». Plansjefen har ingen kommentarer utover det som står skrevet i vedlagt dokument. Temaene som ble tatt opp i innspillene var: lav skolekapasitet, høy parkeringsdekning, trafikksikringstiltak, hensynssone for høyspentledningene, plassering av nettstasjon, offentlig/privat tjenesteyting, overvannshåndtering, vann og avløp, lekeplasser, turveier og sikring av eksisterende vegetasjon/trær. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Utvalg for byutvikling vedtok å sende planen ut til offentlig ettersyn med syv tilleggspunkter. Endringene som er gjort er kommentert under vedtakspunktene som er skrevet i kursiv. Før 2. gangsbehandling må følgende endringer innarbeides i planen: Enebolig i delfelt B5, tas ut av planen. Eneboligen i delfelt B5 er tatt ut av planen og erstattet med vegetasjonsskjerm og en sandlekeplass. De resterende delfeltene har ikke endret navn og er TJ1, B2-B4 og B6-B9. Variasjon i byggehøyder og forskyvninger i bebyggelsen må sikres i planen. Bestemmelsene sikrer at rekkehusene hovedsakelig skal bygges i to etasjer, men at det i delfelt B3, B4, B6 og B7 skal være 1-2 boliger som skal bygges i tre etasjer. I delfelt B8 og B9 vil boligene ha to etasjer og en underetasje. Det er ikke sikret forskyvninger i 9

10 bebyggelsen i bestemmelsene, men tomtene på tre av de seks delfeltene med rekkehus ligger på skrå langs adkomstveien og vil derfor få forskjøvede byggegrenser. Det må sikres minimum 50 % tilgjengelige boliger i planen. Disse må ha variasjon i boligtyper og boligstørrelser % av planens boenheter er tilgjengelige boenheter. Se plansjefens vurdering for universell utforming lenger ned i saksfremlegget for videre forklaring. Det må nærmere redegjøres for innhold og funksjon til hva som skal inngå i arealet til offentlig-/privat tjenesteyting slik at planen kan sikre kvalitet i prosjektet. Sandnes Eiendomsselskap KF sendte et innspill til planen etter høringsfristen hvor de ba om at området settes av til tolv omsorgsboliger for funksjonshemmede. Kvaliteten til disse boligene er sikret i bestemmelsene. Energiløsning må avklares og det må innarbeides bestemmelser som sikrer utformingen av anlegget. Det er fortsatt usikkerhet rundt hvilken energiløsning som vil velges og om det vil være nødvendig å bruke det avsatte området. Bestemmelsene er strammet opp i forhold til nettstasjonens plassering over bakken. Det må innarbeides bestemmelser som sikrer at området for lek opparbeides slik at krav til sandlek og lek for større barn ivaretas. Det er satt av nytt areal til sandlekeplass der delfelt B5 lå tidligere. Bestemmelsene sikrer også at det skal være sitteplasser og møteplasser for alle aldre på sandlekeplassen. Bestemmelsene må strammes inn for å avgrense hva som tillates bygget utenfor byggegrensen, slik at krav til uteareal og sol bedre kan ivaretas. Bestemmelsene er revidert og strammet opp. Endringene kan sees i vedlagt dokument «Reguleringsbestemmelser sammenligning og ». 10

11 PLANSJEFENS VURDERING Plangrep Som resultat av en arkitektkonkurranse i forkant av planprosessen ble det valgt et plangrep. En av tankene med valgt plangrep var å utnytte området, som på grunn av høyspent ikke kan brukes til bebyggelse, til vei og parkering. I tillegg ønsket arkitekt å minimere areal til interne veier og orientere boligene slik at de ikke ble vendt mot høyspentledningen. Plansjefen vurderer det som positivt at det er lagt til rette for et større sammenhengende uteområde til lek i planen. Dette arealet har gode solforhold, samtidig som bebyggelsen er planlagt med god avstand til området. Dette vil være med og gjøre at lekearealet ikke privatiseres, men at det blir tilgjengelig for alle. Bebyggelsens organisering gjør det imidlertid vanskelig å få til tilstrekkelig privat uteareal med sol for enkelte av delfeltene. Den valgte orienteringen av boligene, samt at boligene er planlagt med parkering på egen tomt, gjør det utfordrende å sikre nok uteareal med sol for delfeltene som har adkomst fra vest. Plansjefen vurderer at det hadde vært en fordel for bokvaliteten om en større andel av parkeringen var dekket i fellesanlegg, slik at arealet foran boligene kunne forbeholdes til uteareal. Dette ville også gitt boliggatene i området en annen karakter. Slik som det bygges i dag, med rekkehus så tett, medfører det fort at gatene får en lite vennlig karakter. Hele gaten vil nærmest oppleves som en stor avkjørsel og parkeringsplass. Det blir lite plass til beplantning som kan være med på å myke opp området. Disse elementene er påpekt overfor forslagsstiller under planprosessen, men forslagsstiller vurderer at parkering på egen tomt er for viktig til å kunne fravikes for flere boliger innenfor dette planområdet. Arkitekten har hatt gode intensjoner for utearealene til boligene. Det er tenkt at utearealene på de to sidene av boligene skal kunne supplere hverandre. Underveis i planprosessen har det vært viktig for plansjefen å sikre disse kvalitetene i planen. I og med at tomtearealene er knappe, og solforholdene ikke optimale, var det avgjørende å legge inn bestemmelser og byggegrenser i planen som sikrer uteoppholdskvalitet for boligene. 11

12 Utnyttelse Planområdet er i utgangspunktet 29,2 dekar stort, men på grunn av hensynssonen til høyspentledningene kan ikke hele området bebygges. Hvis arealet til Buggelandsbakken og friområdet trekkes fra planområdets størrelse, vil boligtettheten være på mellom 2,4-2,8 boliger per dekar. Dette er i samsvar med føringer gitt i kommune- og regionalplanen. Bebyggelse Planen legger opp til variasjon i boligtyper ved at det åpnes for flermannsboliger og rekkehus. Videre variasjon er sikret i størrelse på boligene ved at boligene lengst mot øst i delfelt B8 og B9 er planlagt med underetasje. I de resterende delfeltene med rekkehus er det tillatt at en til to av boligene per delfelt skal bygges med tre etasjer. Totalt sikrer dette en god variasjon i boligstørrelser og variasjon i utformingen av boligrekkene. Uteoppholdsareal og sol-/skyggeforhold Tiltakshaver har ønsket en viss fleksibilitet i planen for å kunne ha noe frihet ved gjennomføring av prosjektkonkurranse etter detaljreguleringen. Plansjefen mener det er viktig at en ikke hindrer fremtidig gode løsninger ved at planen blir for detaljert, men samtidig er det viktig ved en detaljregulering at planen ivaretar og sikrer kvalitet for boligene i området. I denne planprosessen har kvalitet og størrelse på privat uteareal vært et gjentagende tema. For alle boligene, bortsett fra leilighetene i andre etasje i flermannsboligene, er det sikret uteareal på cirka 50 m 2 på hagesiden. Tilhørende sol- og skyggediagram viser at det er vanskelig å ivareta kravet til 50 % sol på de gitte tidspunktene. Plangrepet, med den valgte orienteringen av bebyggelsen, gjør at det for enkelte boligrekker ikke er tilstrekkelig å sikre god hagedybde for å ivareta kravet til uteoppholdsareal. Bebyggelsen skygger selv for egen hage om ettermiddag og kveld, selv midt på sommeren. På grunn av manglende sol på selve hagearealet, vil det derfor for delfelt B3, B4, B8 og B9 også være nødvendig å legge til rette for å sikre uteareal på adkomstsiden, som er mot vest. Illustrasjoner fra arkitekt viser at det er mulig å få til uteareal, noe avskjermet og med sol på inngangssiden av disse boligene. Men på grunn av at arealet foran boligene også skal nyttes til carport, parkering, bod og adkomst til boligene blir arealet begrenset, selv om det er lagt inn en byggegrense på 10 meter mot vei. 12

13 Som kompensasjon for manglende uteareal på bakkeplan er det lagt inn i bestemmelsene at det kan etableres terrasse oppå carport. Dette kan være et supplement til uteareal på bakkeplan, men plansjefen mener at det for rekkehusbebyggelse også må kunne forventes en viss kvalitet på utearealet på bakkeplan. Terrasser oppå carport vil også føre til innsynsproblematikk i en så tett bebyggelse, noe som vil medføre at det blir behov for skjerming. Disse skjermene vil videre kunne føre til at uteareal på bakken hos nabo blir skyggelagt. Bestemmelsene til planen åpner for at det kan etableres frittliggende hagestue, bod, grillhytte eller drivhus med grunnflate på inntil 12 m 2 utenfor byggegrensene. I tillegg kan det bygges balkonger to meter utenfor byggegrensen. Dette er forhold som vil være avgjørende for kvaliteten på utearealene. Etablering av slike funksjoner kan tilføre den enkelte bolig kvalitet, men samtidig vil dette i tettbygde områder kunne få avgjørende konsekvenser for solforholdene til naboeiendommene. Vedlagte sol- og skyggediagram viser ikke konsekvensen av etablering av disse tilleggsfunksjonene. Plansjefen mener at det hadde vært en fordel om parkeringen tilhørende boligrekkene B3, B4, B8 og B6 ble flyttet i fellesanlegg. Dette ville lettere kunne gitt åpning for den fleksibiliteten som tiltakshaver ønsker i forhold til utforming av selve boligene. Men det har vært liten vilje hos forslagsstiller til å endre konseptet med parkering på egen tomt. Flermannsboligene i delfelt B2 vil ha uteoppholdsareal mot vest, dette arealet vil ha gode solforhold ved sommersolverv, men halvparten av arealet vil ved vårjevndøgn bli skyggelagt på grunn av levegg mot naboens eiendom. Uteoppholdsarealene til boligene i delfelt TJ1 og B2 vil i tillegg ligge helt inntil Buggelandsbakken noe som vil føre til innsyn fra bilveien. Planbeskrivelsen sier at flermannsboligene vil ha «mulighet til å ha en mindre uteplass mot øst i forbindelse med inngangspartiet til den enkelte bolig.» Det er ikke vist på illustrasjonsplanen eller vedlagte skisser hvordan dette vil løses. Det er derfor vanskelig å evaluere hvilke oppholdskvaliteter dette arealet vil kunne få, spesielt på grunn av nærheten til boligenes carporter. Konsekvenser for barn og unge Planen har lagt opp til en stor og sentral lekeplass som lett kan kobles til det nærliggende ballfeltet i nord. Sør for kvartalslekeplassen ligger en mindre sandlekeplass. Dette sikrer et stort sammenhengende lekeareal 13

14 som skal opparbeides til opphold og lek for beboere i alle aldre. Planen har lekeareal på m 2 per boenhet avhengig av hvor mange boliger som bygges. Dette oppfyller akkurat kommuneplanens krav på et samlet lekeareal på minimum 50 m 2 per boenhet. Det ligger store friluftsområder i umiddelbar nærhet av planområdet og det er tegnet inn flere koblinger mellom boligrekkene som sørger for lett tilgang til turstinettet. Det vil ha positive konsekvenser for barn, unge og voksne å bo i så nær tilknytning til disse turområdene. Støy Delfelt TJ1 og B2 vil få levegger oppført vinkelrett på fasadene til flermannsboligene, disse oppfølger anbefalte støyskjermingstiltak gitt i støyrapporten. Forslagsstiller har valgt å se bort ifra alternativ støyskjerm eller støyvoll langs veien og mener at levegger mellom nabotomtene er mer estetisk tiltalende, og vil beslaglegge mindre av tomtearealet til boligene. Plansjefen mener at leveggene ikke gir skjerming mot innsyn fra Buggelandsbakken slik støyskjerm parallelt med veien ville gitt. Og vurderer at det hadde vært en bedre løsning med støyskjermingstiltak langs med Buggelandsbakken for delfelt TJ1 og B2, i stedet for bare å ha levegger vinkelrett på fasaden. Universell utforming Reguleringsbestemmelsene sikrer totalt tilgjengelige boenheter innad i planen, dette er % av planens boenheter. De tilgjengelige boligene er en kombinasjon av rekkehus på to etasjer pluss underetasje, og leiligheter utformet som flermannsboliger. Hvis det bygges maks antall boliger som planen tillater så vil kravet om femti prosent tilgjengelige boenheter ikke være oppfylt. Plansjefen har ingen innvendinger mot dette og mener at det er positivt at planen gir en god kombinasjon av forskjellige typer tilgjengelige boenheter spesielt når planen har en så stor andel rekkehus. Trafikale forhold Planområdet ligger innenfor parkeringssone C, det vil si at det minimum skal etableres 1 parkeringsplass og 0,2 gjesteparkeringsplass per boenhet. Det ligger ingen overordnete føringer som angir makskrav i forhold til parkering. Planen vurderes å være i samsvar med minimumskravet. 14

15 For flermannsboligene i delfelt B2 planlegges det carporter innenfor delfeltet med felles gjesteparkering innenfor f_p. Carportene kan plasseres med en avstand på en meter fra vei. Plankartet viser ikke mye grått parkeringsareal, men ved å se på illustrasjonsplanen kan man se at store deler av arealet på hver side av de to boliggatene vil fylles opp med rekker av carporter og biloppstillingsplasser. Parkeringsløsningen vil medføre at boliggaten blir dominert av biler og parkering, og det blir lite plass til innslag av grønt som vil kunne tilføre området kvalitet. Overvannshåndtering Vedlagt notat om overvann sier at overvann skal håndteres lokalt innenfor feltet ved infiltrasjon og tilbakeføring i grunnen, og til slutt utløp direkte til terreng. Det vil ikke tillates økt avrenning fra området etter utbygging. Dette er i tråd med kommunale krav. Kommunaltekniske anlegg De nedgravde renovasjonscontainerne vil ligger litt lenger enn anbefalt avstand fra de nordligste boligene, men er allikevel å foretrekke siden det forhindrer at renovasjonsbilen må kjøre inn i boliggatene. Plankartet viser et energianleggsområde plassert mellom delfelt TJ1 og friområdet. Reguleringsbestemmelsene åpner for at det kan etableres et fjernvarmeanlegg eller en annen form for felles energianlegg for boligene. Reguleringsbestemmelsene sier at anlegget skal i størst mulig grad plasseres under terreng. Det er usikkert hvor stort dette eventuelt vil bli og hvor synlig det vil være over terrenget. Skolekapasitet Skolekapasitetene til de lokale barne- og ungdomsskolene er kritiske, og det kreves flere tiltak før det vil være mulig å bygge ut videre på Bogafjell. Det er sikret i reguleringsbestemmelsene at det ikke kan gis igangsettingstillatelse før det kan dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet. Boligsosial handlingsplan Planen legger til rette for at det kan etableres tolv omsorgsboliger og en driftsenhet innenfor område TJ1. Arealet avsatt til tjenesteyting oppfyller kravet fra ny kommuneplan om tre dekar offentlig-/privat tjenesteyting til boligsosiale formål innenfor planområdet og nabofeltet G4. Sikkerhet og beredskap 15

16 Den innlagte hensynssonen sikrer en tilfredsstillende avstand til høyspentledningene ifølge beregninger gjort av Statnett. Det kan ikke oppføres bygg med varig opphold innenfor denne sonen. Hensyn til biologisk mangfold og kulturminner Området er en del av et større kjerneområde for elg, denne tilgangen vil fjernes ved utbygging. Det samme gjelder for hønsehauken som holder til nordvest for området. Planområdet ligger ifølge miljøplanen helt i ytterkanten av begge disse artene sine områder og en utbygging vil derfor redusere ferdselsområdet deres. Kommuneplanen har satt av arealet til boligformål og dermed allerede bestemt at området kan utbygges på tross av det biologiske mangfoldet. OPPSUMMERING Planen er i samsvar med overordnete føringer i forhold til arealbruk og utnyttelse. Det er positivt at planen legger opp til varierte boliger og et sentralt lekeområde. Bebyggelsens orientering og løsningen med parkering på egen tomt, gjør det imidlertid vanskelig å ivareta overordnete krav i forhold til tilstrekkelig privat uteareal med gode solforhold for enkelte av delfeltene. Det har vært jobbet med innstramming av bestemmelser for å ivareta tilstrekkelig kvalitet på de private utearealene. Plansjefen vurderer at en felles parkeringsløsning for boligene og bilfrie gatetun ville kunne gitt en helt annen bokvalitet for dette området. Men det har vært liten vilje hos forslagsstiller til å endre konseptet med parkering på egen tomt. 16

17 KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for del av gnr 50 bnr 6 - Bogafjell - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: 1. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for del av gnr 50 bnr 6 - Bogafjell Snitt.pdf Renovasjonsplan.pdf Notat overvann.pdf Notat sol-skyggeforhold.pdf Sol- og skyggediagram 21.mars.pdf Sol- og skyggediagram 21. juni.pdf Sol hele døgnet mars.pdf Sol hele døgnet juni.pdf Støyrapport G4 og G5.pdf Innkomne merknader samlet.pdf ROS-sjekkliste.pdf Sjekkliste helse-miljø.pdf Reguleringsbestemmelser til gjeldende plan pdf Vedtak Planbeskrivelse docx LP _ (illustrasjonsplan) A1.pdf Skisse kommunale boliger pdf Oversiktskart.pdf Plankart pdf Reguleringsbestemmelser docx Innkomne merknader til offentlig ettersyn.pdf Reguleringsbestemmelser sammenligning og pdf 17

18 Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 18