Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksfremlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO PAP-12/ / Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / BRUKSENDRING - GODKJENNING AV KJELLERLEILIGHETER. PRINSIPPIELL VURDERING AV KONSEKVENSER AV KOMMUNALSTYRETS VEDTAK I TO BYGGESAKER I MØTE Forslag til vedtak: 1. Stavanger kommune fortsetter å følge opp ikke-godkjente leiligheter som vi er gjort kjent med. 2. For å unngå økte problemer på boligmarkedet, kan det gis midlertidig dispensasjon i 3 år fra Teknisk Forskrift der avvikene er større enn det kan gis permanent dispensasjon for. Dette skal bare gjelde ikke-godkjente leiligheter som allerede er etablert. Det skal ikke gjelde avvik som gjelder brann og sikkerhet og større avvik som gjelder helse og miljø. 3. Saker hvor det søkes om vesentlig dispensasjon fra reguleringsplan legges fram for kommunalstyret. 4. Kommunalstyret opphever sitt vedtak av i sak 176/12 for gnr. 38, bnr og sak 177/12 for gnr.27, bnr jfr. Forvaltningslovens 35 c. om omgjøring av vedtak uten klage. De to byggesakene behandles på nytt i kommunalstyret 1

2 Tidligere behandling Søknad om godkjenning av allerede innredet leilighet i kjeller for to eiendommer ble behandlet med administrative avslag og Klage på vedtakene ble behandlet av kommunalstyret etter forutgående befaring i den ene saken i møte Behandling i sak på gnr. 38, bnr. 3031: Kristen Høyer Mathiassen (H) inhabil i denne sak. Nestleder Eli N. Aga (H) overtok som leder og Vidar Krovik (H) inn som vara for H. Eli N. Aga (H) fremmet følgende fellesforslag fra alle partier, gjelder også alle partiene i bystyret. «1. KBU gir dispensasjon fra TEK10 under forutsetning av at utbedringene blir gjennomført på et senere tidspunkt. KBU fatter selv vedtak om et slikt tidspunkt. Dispensasjonen gir ikke anledning til å seksjonere ut leiligheter. 2. Det forutsettes at leilighetene er godkjent for rømming og brannsikkerhet. 3. Prosjektet «Ulovlige leiligheter» stilles i bero. Det legges frem en egen sak for alternativ utnyttelse av prosjektressursene.» Votering: Fellesforslag enstemmig vedtatt. Behandling i sak på gnr.27, bnr 1230: Erlend Jordal (H) fremmet følgende fellesforslag fra alle partiene: 1. KBU gir dispensasjon fra TEK10 under forutsetning av at utbedringene blir gjennomført på et senere tidspunkt. KBU fatter selv vedtak om et slikt tidspunkt. Dispensasjonen gir ikke anledning til å seksjonere ut leiligheten. 2. Det forutsettes at leiligheten er godkjent for rømming og brannsikkerhet. Votering: Fellesforslag enstemmig vedtatt Saken gjelder Administrasjonen har foretatt en prinsipiell vurdering av hvordan intensjonen i kommunalstyrets vedtak kan gjennomføres innen rammen av plan- og bygningsloven. Vurderingstemaer Vedtaket reiser noen sentrale og viktige forvaltningsrettslige spørsmål. Er det lov å gi en generell midlertidig dispensasjon fra Teknisk forskrift (TEK) med det eneste kravet at brannsikkerhet og rømningsforhold skal være ivaretatt? Kan det gis dispensasjon fra TEK uansett hvor stort avviket er fra de øvrige bestemmelsene? Kan en slik dispensasjon gis uten tidsbegrensning? Kan kommunen gi en generell dispensasjon fra eventuelle bestemmelser i reguleringsplan som er til hinder for å øke antall boenheter på en eiendom uten at det foretas en konkret vurdering av konsekvensene av en dispensasjon? Hva med presedens og forskjellsbehandling vil alle som skal bygge ha krav på å få tilsvarende dispensasjoner fra lovverket? 2

3 Kan kommunen bestemme at vi ikke skal forfølge ulovlig byggearbeid/bruk som kommunen er gjort kjent med? Bakgrunnen for prosjektet «Ikke godkjente leiligheter» Vi mottar jevnlig opplysninger om ulovlige byggearbeider/ulovlig bruk av bygninger. Disse sakene tas fortløpende som en ordinær del av kommunens plikt til å ha tilsyn med at plan- og bygningslovens regelverk blir fulgt. Prosjektet «ikke godkjente leiligheter» ble igangsatt for å oppfylle kommunens plikt til ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Det er ikke et prosjekt for å oppspore ulovlige utleieleiligheter, som det feilaktig har blitt fremstilt i pressen. Vi fikk plutselig og uventet en mengde ulovlige leiligheter i fanget og var nødt til å gjøre noe med dette. De ulovlige forholdene ble avdekket som en bieffekt av to andre prosjekter statens kartverk sitt prosjekt med boligtelling i 2002 kombinert med boligadressetildeling til alle boliger, og Stavanger kommunes omtaksering av alle eiendommene i byen med beregning av bruksareal i Grunnen til at det er organisert som et prosjekt, er at det var så mange saker som dukket opp på en gang at det ikke var kapasitet til å ta hånd om dette gjennom den ordinære bemanningen. Det som har overrasket oss mest i disse sakene om ikke godkjente leiligheter er det store antallet kjellerleiligheter. I utgangspunktet trodde vi ut fra tidligere erfaringer at det ville være overvekt av oppdeling av større leiligheter til mindre og innredning av loftsrom til leiligheter. Vi antok derfor at det ville bli forholdet til brannsikring og rømningsveier som ville være det største problemet. Kjellerrom har aldri vært tiltenkt som boligrom rom for varig opphold. Verken i forskriftene fra 1924 eller dagens forskrifter. De fleste kjellere er også bygget med kravene til birom som utgangspunkt. Dvs. lavere takhøyde (minstekravet til birom var 2,1 m), mindre vindusareal og manglende utsyn, mindre isolasjon og dårligere fuktsikring enn for boligrom. Dette gir store utfordringer med å kunne oppfylle de kravene som stilles til boligrom og ikke minst til kravene til en selvstendig boenhet. Helseaspektet har dermed fått en mye større betydning enn det vi tenkte i utgangspunktet. Du kan bli utsatt for varige og alvorlige allergi og luftveisplager fra fukt og mugg selv om du bor i en slik leilighet i en kort tidsperiode. Det har medført at en større andel av leilighetene enn det vi trodde ikke har mulighet for å kunne bli godkjent. Når dette så faller sammen med en stadig økende ubalanse i det lokale boligmarkedet så blir dette ekstra problematisk. Kravene i Teknisk Forskrift De første byggereglene i Norge ble vedtatt i De gjaldt kun for de største byene. I 1924 ble det innstiftet nye byggeregler som gjaldt for hele landet. Reglene fastsatte minimumskrav til bygninger mht. helse, miljø og sikkerhet. Det ble gitt detaljerte minstekrav til materialer, konstruksjonsstyrke, sikkerhet mot brann, sikkerhet i bruk, størrelse på oppholdsrom og arbeidsrom herunder takhøyde, dagslys og utsyn, fuktsikring, isolasjon og ventilasjon, samt planløsning mht. brukbarhet, nødvendig plass til oppbevaring, sanitære forhold vann og avløp etc. Reglene ble lovfestet og det ble forbundet med straffeansvar å ikke følge lovverket på dette området. Det var kommunene som skulle stå for forvaltingen og kontroll med at lovverket ble fulgt. Når det gjelder de grunnleggende kravene til boliger, boligrom (soverom, stue, kjøkken) og arbeidsrom -med fellesbetegnelse «rom for varig opphold» - så har disse stort sett vært uendret siden Kravene er formulert som minstekrav som skal oppfylles. Det er ikke lov å bygge bygninger 3

4 med lavere kvalitet enn det som er fastsatt i minimumskravene. Det skilles ikke mellom boliger som eies eller leies. Alle boliger skal oppfylle minimumskravene til bokvalitet og sikkerhet. Fra 1924 og frem til 1997 var minimumskravene konkret fastsatt med tall/størrelse i forskriften. Ved den store revisjonen av forskriften i 1997 ble det gjort en omlegging til såkalte «funksjonsbaserte forskrifter». De konkrete målsatte kravene til en del funksjoner ble da fjernet fra forskriften og erstattet med mer prinsipielle uttrykk. De målsatte kravene ble i stedet satt inn i veiledningen til forskriften som eksempel på løsning som tilfredsstilte kravet i forskriften. Et godt eksempel på dette er takhøyde i boligrom. I forskriften fra1924 stod det følgende: «Rummet må ha en høide av minst 2,5 m. I eneboliger og små hus kan dog høiden innskrenkes til 2,35 m. Hvor loftsbjelkene er frittliggende, regnes høiden til disses underkant. I rum med skråtak må en så stor del av rummet, som svarer til halvdelen av dettes gulvflate, ha en høide på minst 2,5 m i eneboliger og små hus 2,35 m og høiden under skråtak må intet sted være under 1,5 m. I enkelte rum der innrettes fra nytt av i eldre bygning, kan høiden med helserådets samtykke tillates innskrenket til 2,2 m.» Disse kravene var gjeldende i omtrent samme form helt frem til 1997 og ble da erstattet med følgende tekst i TEK97: «Ethvert byggverk og ethvert rom skal ha planløsning og størrelse som er egnet til formålet. Romhøyden tilpasses rommets størrelse og funksjon. Rom for varig opphold skal ha et volum på minst 15 m 3.» Dette ble fulgt opp med en presisering i veiledningen til TEK 97: «Netto romhøyde skal ikke være under 2,4 m. I deler av rom, i enkelte rom og i del av bygning kan det være lavere høyde. Det er ikke satt noen nedre grense for romhøyden for de tilfeller som faller inn under denne unntaksregelen. Kravet om planløsning vil likevel innebære at det settes en nedre grense for romhøyden og omfanget av redusert romhøyde, slik at høyden ikke er lavere enn det en person trenger for å gå oppreist. Det må derfor regnes med at fri høyde på minst 2 m, er påkrevet der høyden er lavest. Det er derfor nødvendig med en takhøyde som muliggjør dør med karm på 2,1 m s høyde. Med del av rom menes mindre enn halvparten.» Det at noen av de konkrete minimumskravene i 1997 ble fjernet fra forskriften og satt ned i veiledningen, medførte at det oppstod tvil om hjemmelsgrunnlaget for å kreve disse. Departementet (KRD) har derfor bebudet at minimumskravene for de basale kvalitetene til boligrom; størrelse, høyde, lysforhold, utsyn, isolasjon, ventilasjon, brukbarhet og tilgjengelighet, skal inn på forskriftsnivå igjen. Minimumsbredde på dører i boliger er eksempel på krav som nå er tatt med i forskriften igjen i den siste revisjonen i De kravene det har vært størst diskusjon omkring er takhøyde, dagslys og utsyn, samt krav til boder og parkering. Krav til takhøyde er redegjort for over, men det er flere forhold knyttet til takhøyde enn bare de bruksmessige. Takhøyden har stor innvirkning på inneklimaet i rommet. Lav takhøyde fører til et dårligere inneklima som kan medføre ubehag og helseproblemer på lengre sikt. Lav takhøyde har også et brannsikkerhetsaspekt. Du blir mye raskere utsatt for farlige branngasser og en brannutvikling med overtenning av rommet vil ha et mye hurtigere forløp. 4

5 Behovet for tilstrekkelig dagslys i et boligrom er knyttet til helse og velvære og er en vesentlig faktor for bokvaliteten. Kravet om minst 10 % vindusareal i forhold til gulvflate har stått uforandret siden Det samme gjelder kravet til utsyn fra boligrom. Du skal kunne se uhindret ut rett frem fra sittende stilling. Kravet er vinduets underkant (glasset) ikke skal ligge mer enn 1 m over gulvet. Dette gjelder for minst 1 vindu i hvert rom. Begge disse kravene er knyttet til følelsen av innestengthet og påvirker vår psykiske helse. Det er gitt rom for et visst slingringsmonn. Det kan til en viss grad aksepteres et mindre lysareal dersom vinduet har godt utsyn og ligger gunstig til mht. til himmelretning/solinnfall. Tilsvarende kan det aksepteres litt dårligere utsyn dersom vindusarealet er større enn minstekravet og vinduene gir godt lysinnfall, men begge deler kan ikke reduseres samtidig. Forskriftskravene til birom boder/oppbevaring har vært et viktig krav helt fra de første forskriftene. Behovet har avtatt noe med årene fra 1924 i takt med mindre behov for oppbevaring av mat og brensel, men minimumskravene har hele tiden hatt en klar plassering i forskriften med en tydelig «skal ha» henvisning. Kravet i dag er minimum 5 m2 utvendig sportsbod og innvendig bod på 3 m2. For 1-roms leiligheter kan kravene halveres. Kravene til parkering er gitt direkte i plan- og bygningsloven som et «tilstrekkelig plass»-krav. Stavanger bystyre har fastsatt nærmere bestemmelse for krav til parkeringsdekning i gjeldende parkeringsnorm i kommuneplanen. Et annet krav som er av nyere dato er kravet til sikring mot inntrengning av Radon-gass. Det kom på 1980-tallet og har blitt mer og mer skjerpet etter det. Rom i kjellere er særlig utsatt. Radon er nest hyppige årsak til lungekreft etter aktiv røyking. I 2009 ble grenseverdiene halvert i forhold til tidligere anbefalinger. Kravene til brannsikring og rømningsforhold går vi ikke nærmere inn på her siden det ikke er et omtvistet tema i disse sakene, men dørbredder og størrelse og høydeplassering av vinduer har betydning for rømningsforholdene. Dispensasjonsadgangen i loven Adgangen til å gi dispensasjon fra lov og forskrifter er regulert i Plan-og bygningslovens Kap. 19. Dispensasjonsadgangen ble innskrenket i forhold til tidligere ved endringen av loven i Det stilles krav til søknaden om dispensasjon og behandlingsmåten: Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det settes klare begrensninger for dispensasjonsvedtaket: Dispensasjonsvedtaket 5

6 Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. For midlertidig dispensasjon er det sagt følgende: Midlertidig dispensasjon Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjon kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller fester for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Det er de samme begrensningene som gjelder for dispensasjonsadgangen om den er permanent eller midlertidig. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» Når det gjelder forholdet til de tekniske kravene, så er det i utgangspunktet ikke anledning til å gi dispensasjon fra disse. Forskriftene angir en minimumskvalitet som skal oppfylles. Men det er anledning til å akseptere mindre avvik med kompenserende tiltak som oppveier mangelen slik at minimumskvaliteten likevel oppnås. Kommunalstyret har signalisert at de vil gi midlertidig dispensasjon fra alle krav i Teknisk forskrift unntatt reglene om brannsikring og rømningsforhold.. Det er også gitt signaler om at det vil bli gitt dispensasjon fra kommuneplan og reguleringsplan og bestemmelser i disse som begrenser antall boenheter som kan etableres på en eiendom. En dispensasjon fra bestemmelser/krav i lov og forskrift kan kun gis etter en særskilt vurdering av det aktuelle tiltaket og hvilke konsekvenser en dispensasjon vil ha med hensyn til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det er ikke anledning til å unnta en del av lovverket for virkning i Stavanger kommune. Stavanger sin praksis til nå I behandlingen av disse sakene har vi lagt til grunn Teknisk forskrift på det tidspunkt leiligheten ble etablert, men hvis dagens forskrift er mildere på noen områder så har vi lagt til grunn dagens forskrift på disse områdene. 6

7 Dagslys. Vi krever 10 % lysareal som utgangspunkt. For utsyn aksepterer vi at underkant glass ligger inntil 1,2 m over gulv dersom vindusarealet i rommet er over 10 % ( mellom 12 og 15 %) som kompensasjon. Det aksepteres da ikke at vinduet vender ut mot en lysgrav. Kravet gjelder for et vindu i hvert rom. Dersom det kun er et soverom så aksepteres dette uten at utsynskravet er ivaretatt uten kompensasjon i form av økt lysflate. Er det to soverom så må det ene oppfylle kravet hit praksis ovenfor. Grunnen til å akseptere en høyde på 1,2 m til underkant vindu er todelt med den høyden vil innestengtfølelsen ikke være vesentlig endret når en samtidig øker dagslysmengden, og vinduet vil kunne benyttes som rømningsvei uten særlig tilrettelegging. Når det gjelder takhøyde er utgangspunktet at minimumshøyden på 2,4 m skal holdes. Men hvis rommene er større enn minimumskravene og krav til lys og utsyn er godt ivaretatt så aksepterer vi en takhøyde ned til 2,2 m i hele leiligheten. På loftsrom med skråtak krever vi at halvparten av arealet har tilstrekkelig høyde. For bi-rom aksepterer vi lavere høyde. For kravene til bodplass følger vi teknisk forskrift sine minimumskrav, men vurderer situasjonen mht. leilighetens størrelse. Krav til parkering her følger vi vedtatt norm i kommuneplanen. For kjellerleiligheter uten dokumenterte radontiltak krever vi at det foretas radonmåling før det gis ferdigattest. Leilighetene i prosjektet er leiligheter som er etablert før Med den praksis vi har gått inn for med å vurdere disse ut fra gjeldende forskrift på etableringstidspunktet, så er det en rekke nyere krav nedfelt i TEK 10 som vi ikke har gjort gjeldende. Dette gjelder bl.a. nye krav til isolasjon, ventilasjon, utforming av bad og tilgjengelighet. Praksis i andre kommuner Det er blitt hevdet av flere i avisdebatten om dette emnet at Stavanger har en mye strengere praksis i håndheving av teknisk forskrift enn det andre kommuner har. Vi har i den forbindelse innhentet uttalelse fra Direktoratet for byggkvalitet og vi har sjekket praksisen til de andre større byene i Norge. (Oslo, Bergen, Trondheim, Tromsø og Kristiansand) Direktoratet har ingen spesielle innvendinger til vår håndheving av regelverket. Direktoratet viser til at veiledningen til TEK10 gir uttrykk for myndighetenes fortolkning av regelverket. Der det er angitt preaksepterte ytelser vil anvendelse av disse oppfylle forskriftens krav. Direktoratet viser også til Pbl s 31-2, siste ledd der kommunen gis anledning til å gi tillatelse til bruksendring mv. av eksisterende bebyggelse når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Dette forutsetter at bruksendringen mv er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan sette vilkår i tillatelsen. Denne bestemmelsen er ment å gjelde bygninger som er bygget før byggereglene ble innført og hvor bygget i seg selv vanskelig lar seg bruke etter dagens byggeregler. Mange av husene i Gamle Stavanger faller inn under dette. Bestemmelsen er ikke ment å gjelde for innredning av kjellere i slike hus til nye boenheter. Når det gjelder de andre byene så er de på samme linje som oss og noen er litt strengere når det gjelder håndtering av lovverket og avvik fra Teknisk forskrift. Svarene følger vedlagt saken. 7

8 Trondheim kommune har også hatt et lignende prosjekt. Ulovlighetsprosjektet til Trondheim ble iverksatt Årsaken var flere bybranner, erfaringen med manglende respekt for plan- og bygningslovgivningen, samt store restanser på innmeldte lovbrudd - bekymringsmeldinger. Prosjektet bestod av fem jurister, hvor bygningsteknisk kompetanse ble innhentet fra kontorets øvrige medarbeidere. Prosjektet omfattet fire enheter, Byggesakskontoret, Miljøenheten, Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS og Trondheim kommunale feiervesen, som forvalter parallelle regelverk og dermed hadde stort utbytte av et slikt samarbeid. Prosjektet ble etter hvert videreført som permanent ordning og er nå slått sammen med byggesakskontorets tekniske tilsyn. Gruppa består i dag av ca. 8 personer hvorav 4 jurister som følger opp alle typer ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven. De fire juristene bistår også de andre enhetene i deres oppfølging etter eget lovverk. Tilsynsgruppa har i dag ca. 600 saker liggende på vent for videre oppfølging. I forbindelse med byggesaksbehandling av små sekundærenheter ba politikerne i Trondheim om å få en utredning om mulighetene for å øke omfanget av godkjenning av typiske studenthybler/ små leiligheter i eksisterende bygg. Saksfremlegget til den saken ble offentliggjort nå den 16. august for fremlegg i bygningsrådets møte 21. august. Vår praksis ligner på det Trondheim legger opp til med den forskjell at vi har strukket grensene for alle leilighetene uansett størrelse, mens Trondheim har fokusert på at det vil gjelde typiske småleiligheter beregnet for studenter. Leiligheter som kan brukes av flere personer/familie vil bli strengere behandlet i Trondheim. Saksfremlegget følger vedlagt til orientering. Forholdet til eierseksjonsloven Oppretting av eierseksjoner skjer i henhold til lov om eierseksjoner av 23. mai Det er kommunen v/ bystyret som er tillagt myndigheten til å forvalte eierseksjonsloven. Bystyret har delegert den myndigheten til Rådmannen. Kommunalstyret sier i sitt vedtak at dispensasjonen gir ikke anledning til å seksjonere ut leiligheter". Problemet her er at eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven ikke er helt samkjørte. Det er ikke en forutsetning at en leilighet er godkjent i henhold til plan- og bygningsloven for å kunne utgjøre en eierseksjon. Dersom en boenhet oppfyller kravene til en boligseksjon etter eierseksjonsloven, så har eier nærmest rett til å få eiendommen delt opp i eierseksjoner dersom han søker om dette. Eierseksjonsloven 6 omhandler hva seksjoneringen kan gå ut på. I bestemmelsens 1.ledd står det: Til hver sameieandel skal det knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenhetens hoveddel skal være klart avgrenset og sammenhengende del av bygning på eiendommen. Hoveddelen skal ha egen inngang. Bruksenheten kan i tillegg omfatte andre deler av eiendommen. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter. Videre står det i 7.ledd: Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom. Bestemmelsene i leddet her gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som inngår i en samleseksjon. Det er ikke noe direkte vilkår at leiligheten er lovlig etablert. Det er heller ikke et direkte vilkår at de byggetekniske kravene som er gitt i teknisk forskrift er oppfylt for å dele opp en bygning i eierseksjoner. I kommunaldepartementets Rundskriv H-3/98 om seksjonering av fast eigedom etter lov av 23. mai 1997 nr 31 om eierseksjoner side 11 nederst, fremgår imidlertid følgende: I førearbeida til lova (Ot prp nr 33 ( ) er det føresett at kommunen berre skal kunne nekte i dei klåre tilfella. Departementet meiner at eit klårt tilfelle kan ligge føre dersom inndelinga i brukseiningar omfattar ein eller fleire brukseiendingar, til dømes bustadar som ikkje er lovleg utbygde i høve til plan- og bygningslova, og brukseiningane heller ikkje kan bli godkjende. Det er 8

9 etter departementets meining ikkje er ei føremålstenleg avgrensing av dei enkelte brukseiningane dersom dei ikkje er eller kan bli godkjende etter plan- og bygningslova og såleis aldri kan nyttast til det føremål som er tenkt. Vi har i dag en streng praksis på dette området. Vi har innført en linje der vi ikke godkjenner en seksjonering hvis det ikke foreligger en godkjenning etter plan- og bygningsloven for boenheten som ønskes seksjonert. I praksis gjør vi det på den måten at vi stiller saken i bero og sier at den ikke kan behandles før det foreligger en slik godkjenning. Når kommunalstyret nå legger inn en forutsetning om at de leilighetene som får en midlertidig dispensasjon fra lov/forskrift ikke skal seksjoneres, så vil vi følge dette opp innenfor dagens praksis. Vi tror heller ikke det vil representere noe stort problem, de fleste som har slike leiligheter ønsker ikke å seksjonere og selge disse. Oppfølging av ikke godkjente leiligheter Kommunalstyret sier i sitt vedtak: Prosjektet «Ulovlige leiligheter» stilles i bero. Det legges frem en egen sak for alternativ utnyttelse av prosjektresursene Vi har spurt Direktoratet for Byggkvalitet om kommunen kan la være å følge opp slike ulovligheter. Direktoratet svarer følgende: Det følger av pbl 25-1 om tilsynsplikt at kommunen skal føre tilsyn når den blir oppmerksom på ulovligheter utover bagatellmessige forhold. Det følger videre av pbl 32-1 at kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl. Er overtredelsen av mindre betydning har kommunen hjemmel til å avstå fra å forfølge saken jf. 32-1, annet ledd. Beslutning om dette er ikke et enkeltvedtak. En beslutning om å avstå fra forfølgelse innebærer ikke at det ulovlig utførte tiltaket blir lovlig. Direktoratet går ikke nærmere inn på problemstillingen. Men det er åpenbart at det å innrede en tilleggsdel til hoveddel uten å følge byggeforskriftene, og å etablere en selvstendig boenhet her uten at en har sendt søknad og innhentet tillatelse fra bygningsmyndighet på forhånd, ikke kan karakteriseres som et bagatellmessig forhold, eller et forhold av mindre betydning. Dersom prosjektet hadde vært et prosjekt for å oppspore ulovlige forhold som vi ikke hadde kjennskap til på forhånd eller som det er sagt i avisen et prosjekt for å oppspore alle utleieleilighetene i byen så kunne nok kommunen latt være å sette det i gang, men når vi nå fortsatt sitter her med 900 tilfeller av ulovlige forhold som ikke er avklart så kan en ikke la være å forfølge disse. Kommunalstyrets vedtak om ikke å forfølge disse sakene videre, og signaler om at alle som har foretatt ulovlig innredning og bruk skal få dispensasjon i ettertid betyr at vi ser helt bort fra byggesaksreglene og sier at det er ikke nødvendig å søke om tillatelse på forhånd. En slik holdning vil være en tilsidesettelse av hele regelverket og vil vanskeliggjøre bygningsmyndighetens arbeid i mange år fremover. Lovverket er helt klart på dette området, jfr. Pbl s 19.2 gjengitt ovenfor: «Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det er sterkt bekymringsfylt at det er så mange som begår ulovlig bygging og bruk av bygninger. Omleggingen av lovverket i 1997 ble gjort bl.a. for å sikre at de som utførte byggearbeider hadde nødvendig kompetanse til det. Kravene til firmaene ble skjerpet og alle deler av byggearbeidene skulle være dekket av et ansvarlig foretak som skulle godkjennes av bygningsmyndighetene. En håpet på denne måten at en skulle oppnå færre byggefeil og at det ville bli vanskeligere å operere for den uregistrerte/svarte byggevirksomheten. 9

10 Bare omfanget av ulovlighetene tilsier at det er et alvorlig problem. Av de 1600 tilfellene vi har på listen er det kun i underkant 700 som er avklart mht. til omfanget av ulovlighetene. Ca. 400 av disse er ut kvittert som et ikke ulovlig forhold. Ca. 150 er avklart og søknad innsendt og ca. 140 har valgt å avslutte den ulovlige bruken og rette forholdet. Det gjenstår dermed ca. 900 saker hvor vi enda ikke har fått avklaring av omfanget av ulovligheten. Det er et faktum at mange av disse ulovlige leilighetene er utført av eier selv eller av den useriøse byggevirksomheten. Sjansen for at det finnes alvorlige byggefeil og brudd på byggeforskriftene er dermed mye større enn på lovlig utførte byggearbeider. Det er derfor i samfunnets interesse at slike forhold blir ryddet opp i slik at alle som kjøper eller leier en bolig kan føle seg trygg på at boligen ivaretar beboeren med hensyn til helse, miljø, sikkerhet og brukbarhet. Kommunen vil også kunne komme i et ansvarsforhold dersom det skjer skade på person eller eiendom som følge av ulovligheten i tilfeller der kommunen er klar over forholdet uten å ha fulgt dette opp. Hva kan vi gjøre? Vi har stor forståelse for kommunalstyrets frykt for å miste mange utleieleiligheter i den situasjon Stavanger nå befinner seg i med en sterk ubalanse i boligmarkedet. Denne ubalansen bekymrer oss alle og vi må bruke alle midler vi har for å finne løsninger på dette. Men vi må også ta inn over oss at det er gitt et lovverk på dette området som vi er forpliktet til å følge. Vi må imidlertid prøve å strekke lovverket så langt det er forsvarlig for å unngå økte problemer på boligmarkedet nå. Vi kan ikke la være å følge opp de ulovlige forholdene vi er gjort kjent med. Vi kan heller ikke la være å saksbehandle disse. Dispensasjoner kan heller ikke gis uten en konkret vurdering av hver enkelt sak. Det betyr at alle som ønsker å bruksendre og innrede tilleggsleiligheter for eget bruk eller for utleie må sende søknad om dette. Slik søknad må forestås av et ansvarlig byggefirma med nødvendig kompetanse. Dette gjelder også for de som vil ha godkjenning for et allerede utført byggearbeid. I søknaden må det klart gå frem om leiligheten tilfredsstiller kravene i byggeforskriftene eller om det er avvik. Det må også redegjøres for eventuelle avvik fra reguleringsplan/kommuneplan. Vi vil kunne dispensere for avvik i den størrelsesorden vi har skissert ovenfor når det gjelder leiligheter i eksisterende bygg. For å unngå økte problemer på boligmarkedet vil vi gi midlertidig dispensasjon i 3 år der avvikene er større enn det vi kan gi permanent dispensasjon for, der det ellers er forsvarlig og der det er mulig å rette avvikene i neste omgang. Hvis vi begrenser dette til å omfatte de leilighetene som allerede er etablert så vil vi kunne forsvare dette med den spesielle situasjonen Stavanger er i med så mange ulovlige leiligheter samtidig. De vil dermed kunne få midlertidig brukstillatelse nå, men de vil ikke kunne få ferdigattest før avvikene er rettet. Dersom det ikke gjøres innen de tre årene så må bruken opphøre inntil avvikene er rettet. Vi vil ikke kunne gi tilsvarende midlertidige dispensasjoner til de som ønsker å foreta innredninger nå. De må tilfredsstille forskriftskravene som blir satt nå når byggearbeidet skal utføres. For nybygg vil det ikke være mulig å godkjenne slike avvik fra forskriftene. Halvor S. Karlsen direktør 10

11 11 Paul A. Paulsen byggesakssjef