MØTEINNKALLING. Informasjon om Trafikksikkerhetsplan ved Marit Haakaas SAKSLISTE

Transkript

1 Utvalg: TEKNIKK- OG NATURUTVALGET Møtested: Møterom Havnås Møtedato: Tid: Eventuelt forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. MØTEINNKALLING Informasjon om Trafikksikkerhetsplan ved Marit Haakaas SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 56/13 07/790 SØKNAD OM LANDING MED SMÅFLY PÅ ISEN PÅ ØYEREN 57/13 13/10 GBNR 174/16 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR BYGGING AV ENEBOLIG I SPREDT BEBYGGELSE 58/13 13/752 GÅRDSNR. 168 BNR. 1 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR FRADELING AV GÅRDSTUN 59/13 13/685 SANDSVEIEN 135, GNR. 176, BNR. 1 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR FRADELING AV TILLEGGSAREAL TIL BOLIG 60/13 13/181 LOKAL FORSKRIFT - ÅPNING AV JAKT PÅ HJORT - ENDELIG BEHANDLING 61/13 13/834 HANDLINGSPROGRAM FOR FRILUFTSLIV, IDRETT OG NÆRMILJØ 2014/ /13 13/721 SALG AV KOMMUNALE SKOGSEIENDOMMER - ENDELIG BEHANDLING

2 63/13 13/381 PRESTEGÅRDSSKOGEN GNR. 61, BNR.1, FESTENR REGULERING AV FESTEAVGIFT FOR FREMFESTERE 64/13 13/852 REFERATSAKER Trøgstad, 4. desember 2013 Wenche Aaser Torp leder

3 Sak 56/13 SØKNAD OM LANDING MED SMÅFLY PÅ ISEN PÅ ØYEREN Saksbehandler: Marit Lillegraven Haakaas Arkiv: K01 Arkivsaksnr.: 07/790 Saksnr.: Utvalg Møtedato 56/13 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: Søknaden er behandlet etter Lov om motorferdsels 6. Askim Flyklubb gis ikke tillatelse til å lande på isen på Øyeren sør for Sandstangen. Avslaget begrunnes i at aktiviteten vil være til hinder for annen bruk av isen og nærområdene og skape støy i området. Saksutredning: Søknaden: Askim flyklubb søker om å få anlegge en landingsbane for fly vinteren 2014 på isen på Øyeren sør for Sandstangen. Landingsstripen vil være 1200 x 40 m med tilhørende parkeringsplass for flyene. De skriver at de tidligere noen vintre har hatt mulighet for å lande på isen på Øyeren. De begrunner søknaden med at litt flyaktivitet utenfor Sandstangen kan generere trafikk til stedene Hvilebrakka og Fløterhakan. Det vil gi et liv på Sandstangen også i vinterhalvåret og spennende opplevelser for alle flyinteresserte. Alle Avinors bestemmelser om sivil luftfart vil bli strengt overholdt med flybevegelser i området. På telefon med søker, opplyses det at det vil bli flydd med småfly, f. eks 4-seters privatfly, fra Rakkestad eller Ski. Det er snakk om noen få fly. Lovgrunnlag: Søknaden behandles etter Lov om motorferdsel som også omhandler luftfartøy som lander og tar av fra utmark og vassdrag. Fritidsbruk, som det her beskrives, går ikke inn under motorferdsel som er tillatt direkte etter lovens 4. Kommunen har heller ikke laget forskrift som hjemler landing med fly på Øyeren. Søknaden blir derfor behandlet etter 6: Søknad om dispensasjon, der tillatelse kan gis dersom det er særlige grunner til det. Tidligere søknader om motorferdsel på Øyeren: I 1997 ble det innvilget en søknad om landing med mikrofly på islagt vann sør i Øyeren, begrenset til lørdager mellom kl. 10 og 14. I 2004 ble en tilsvarende søknad avslått med begrunnelse i at det tidligere samme år var gitt avslag på bilkjøring og at det hadde vært mye ulovlig bilkjøring det året. Det ble tillatt brukt sjøfly til vannprøvetaking i Øyeren i Trøgstad travselskap har fått tillatelse til å brøyte en konkurransebane for iskjøring med hest sør for Sandstangen de siste to årene. Det er minst 20 år siden det har blitt gitt tillatelse til landing med ordinære småfly på isen på Øyeren. Vurdering: Sandstangen og Øyeren er mye brukt til rekreasjon året rundt. Om vinteren er pilking en viktig aktivitet på isen. Dette foregår hovedsakelig nord for Sandstangen. Landing med småfly på isen vil gi mye støy under landing og avgang. Aktiviteten er til glede for de få som er ute og flyr, men gir sjenerende støy og hindrer ferdsel for alle andre i området inkludert fastboende rundt Øyerens søndre del. Samtidig kan man si at landing med småfly vil gir liv i området og enkelte vil kan ha glede av å følge med på aktiviteten. Dersom det blir brøytet en landingsstripe, vil denne kunne stå åpen og innby til annen, ulovlig motorferdsel. Avstanden Side 3 av 38

4 Sak 56/13 mellom Sandstangen og utløpet av Smalelva ved Mønsteret er rundt 200 meter. En eventuell tillatelse vil måtte begrenses sterkt i tid for å gi forutsigbarhet og redusere sjenanse mest mulig. Rådmannen mener at det er viktig å beholde Sandstangen og Øyeren som et godt rekreasjonsområde for alle og unngå å åpne for støyende motorferdsel på vinteren. Det er ingen særlige grunner til å innvilge søknaden, slik det kreves for å kunne gi dispensasjon. Søknaden bør derfor avslås. Vedlegg: Ingen Utskrift sendes: Askim Flyklubb v/glør Wandug Iversen Side 4 av 38

5 Sak 57/13 GBNR 174/16 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR BYGGING AV ENEBOLIG I SPREDT BEBYGGELSE Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 174/16 Arkivsaksnr.: 13/10 Saksnr.: Utvalg Møtedato 57/13 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis Cecilie Teige dispensasjon fra kommuneplanens arealformål for omdisponering av eiendommen 174/16 fra LNF-område til boligformål. 2. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: a. Ny bebyggelse på tomten skal oppføres i tråd med eksisterende byggeskikk på stedet og bør holdes i en avdempet, stedstilpasset naturfarge som glir best mulig inn i omgivelsene. b. Store vindusflater og reflekterende taktekkingsmaterialer bør unngås. c. Det skal tinglyses nødvendig veirett for den nye parsellen over annen eiendom, samt tilsvarende rettigheter for føring og vedlikehold av vann- og avløpsledninger. 3. Dersom det under arbeidet med tilrettelegging av tomten treffes på automatisk fredede kulturminner i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein eller lignende, skal arbeidet stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Kulturminneloven 8, 2. ledd. Før det igangsettes tiltak på eiendommen må det sendes inn ny søknad til kommunen om tillatelse, jf. Plan- og bygningsloven Bakgrunn: Trøgstad kommune har mottatt en søknad fra Cecilie Teige om tillatelse til å benytte sin ubebygde tomteparsell gnr. 174, bnr. 16 til boligformål. Tomten ble fradelt i 1964 og koordinatfestet av Oppmålingsavdelingen i Trøgstad kommune i Lovreglene for boligbygging i spredt bebyggelse er endret siden 1964, og det er behov for dispensasjonsbehandling før det eventuelt kan gis byggetillatelse på den omsøkte tomten. Saksutredning: 1. Beskrivelse av eiendommen og planstatus: Parsellens areal er på totalt m 2. Tomta er ubebygd og ligger i et område som ikke er regulert. Hjemmelshaver er Cecilie Ruth Anett Teige som kjøpte tomten tidligere i år. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som LNF-område. På kommuneplankartet ser det ut som om tomten ligger i et landbruk-, natur- og friluftslivsområde der det ikke er tillatt med spredt boligbygging, men grenselinjene mellom områder hvor spredt boligbygging er tillatt og ikke tillatt, ligger i området og ser ut til å være noe vilkårlig satt. Følgende helårsboliger ligger innenfor en radius på 300 meter fra den omsøkte eiendommen: Sandsveien 331, tidligere gårdstun på 174/1, tillatt fradelt i Sandsveien 363, hovedbygning på landbrukseiendommen gbnr. 174/2 Sandsveien 364 (ikke tildelt adresse), sidebygning på 174/2 byggetillatelse 2008, ennå ikke ferdigstilt. Sandsveien 340, enebolig, eiendom etablert 1976 Sandsveien 338, tidligere gårdstun på gbnr. 173/6, tillatt fradelt i Side 5 av 38

6 Sak 57/13 Sandsveien 290 tidligere hytte, tillatt omdisponert Sandsveien 316 tidligere hytte, tillatt omdisponert Begrunnelse: Følgende momenter er anført som begrunnelse for søknaden: Den omsøkte parsellen skal benyttes som tomt for bolig til eget bruk. Det omsøkte arealet ligger i et område der det er det tidligere er gitt tillatelse til spredt boligbygging. Dyrket mark blir ikke berørt og tomten er utskilt fra eiendommen gbnr. 174/1. Det har tidligere stått en låve på stedet. Søker har sterk tilknytning til Sandstangen, og ved å bosette seg på stedet vil det bli enklere å bidra til utviklingen av området. 3. Nabovarsling: Tiltaket er nabovarslet. Tiltakshaver har mottatt merknad fra en berørt nabo, som eier jordbruksarealet på øst- og vestsiden, og skog på nordsiden av den omsøkte tomten. Kort sammenfattet blir det uttrykt bekymring for fremtidig bruk av og tilgjengelighet til jordbruksarealene og andre driftsmessige ulemper for deres landbruksdrift dersom det etableres en helårsbolig på stedet. Det pekes også på at de miljømessige belastningene for fastboende vil øke. Samlet sett gis det uttrykk for at en dispensasjon med påfølgende byggetillatelse vil medføre at et jorde på 7 dekar vest for det omsøkte arealet blir så uegnet for jordbruksdrift at det bør omreguleres til bolig/fritidsbebyggelse. 4. Tomtens grenser: Tomten er oppmålt av Trøgstad kommune i Atkomst/avkjørsel: Statens vegvesen har gitt avkjørselstillatelse til Fv. 765 i brev av Vilkåret er at stabburet på gbnr. 174/34 flyttes. 6. Vannforsyning og avløp: Det vil bli stilt krav om privat renseløsning for avløp. Det vil også bli stilt krav om tilknytning til kommunal vannforsyning og sikring av tinglyst rett til føring av vann- og avløpsledninger over annen eiendom, samt for vedlikehold av disse. 7. Dispensasjon: Det er behov for dispensasjon fra vedtatt arealbruk i gjeldende kommuneplan for Trøgstad kommune. Det innhentes derfor uttalelse fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannens miljøvernavdeling. Tomten ligger i LNF-område der overordnet myndighet er berørt part. 8. Behandling etter annet lovverk: Søknaden må vurderes etter bestemmelsene i naturmangfoldloven 4 og 5. Vurdering etter naturmangfoldsloven: Dispensasjonssøknaden må vurderes etter bestemmelsene om bærekraftig bruk i naturmangfoldsloven av 19. juni og 5 som setter opp forvaltningsmål for naturtyper, økosystemer og arter. I henhold til 7 i samme lov skal følgende prinsipper ligge Side 6 av 38

7 Sak 57/13 til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, blant annet ved forvaltning av fast eiendom: 1. Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 2. Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. 3. En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. 4. Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. 5. For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Til punkt 1: Det foreligger ingen registreringer av verdifullt naturmangfold på, eller i nærheten av den aktuelle eiendommen. Til punkt 2: Det planlagte tiltaket anses som så lite omfattende at føre-var-prinsippet ikke kommer til anvendelse. Punktene 3 5 er vurdert som lite relevante for denne dispensasjonssaken, og en samlet konklusjon blir derfor at forholdet til naturmangfoldsloven ikke får noen konsekvenser for vurderingen av søknaden. Vurdering etter Plan-og bygningsloven: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra juridisk bindende bestemmelser i kommuneplanen etter skriftlig søknad og etter nærmere angitte saksbehandlingsregler. Godkjent plan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interessene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike kommuneplanens arealdel gjennom dispensasjoner. Dispensasjon vil derfor være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak, men kan også gis ved varige unntak hvor det likevel ikke er ønskelig å endre selve planen. For å kunne gi dispensasjon kreves det at plan- og bygningsmyndighetene på en uttømmende måte løfter frem og vurderer de saklige hensyn som gjør seg gjeldende i den konkrete saken. 1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. 2. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Side 7 av 38

8 Sak 57/13 3. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 4. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet mot tiltak langs sjø og vassdrag i plan- og bygningslovens 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om saken. 5. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Når det skal tas en endelig beslutning om hvorvidt det er grunnlag for gi dispensasjon etter reglene i plan- og bygningslovens 19-2, skal det i tillegg gjøres en samlet vurdering av fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon. Dersom dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Til punkt 1: Det omsøkte tiltaket krever en særskilt vurdering etter hver enkelt kommuneplanbestemmelse fra nr , som stiller opp mer utfyllende vilkår for når det kan gis dispensasjon for spredt boligbygging i dette området. Planbestemmelse nr. 20: Tomta kan ikke ligge nærmere enn 100 meter fra naturreservat og offentlige friområder, nærmere enn 100 m. fra Øyeren, stenge trekkveier for hjortevilt eller splitte opp viktige viltområder, stenge eller ligge nærmere enn 10 m. til naturlige utfartsårer/stier til naturområder, ødelegge eller virke skjemmende på kulturminner eller landskapsrom eller ligge i tilknytning til en ravine med mindre det er i direkte sammenheng med eksiterende bebyggelse. Avstanden til Sandstangen friområde er ca. 150 meter og til Øyeren ca. 250 meter. Sandstangen friområde er et statlig sikret friområde av regional betydning og betegnes som svært viktig. Tomta ligger også like utenfor et ravinelandskap som er kartlagt av Miljødirektoratet som kulturhistorisk sett svært interessant. Etter en samlet vurdering kan likevel ikke rådmannen se at det er noe i søknaden som er i direkte motstrid med planbestemmelsen. Hovedbegrunnelsen for dette er at det ligger mye annen bebyggelse i nærheten av den omsøkte tomta, og at den har vært bebygd tidligere. Planbestemmelse nr. 21: Boliger bygd spredt i LNF-områder tillates ikke oppført på dyrket eller dyrkbar mark. Det omsøkte tiltaket er ikke i strid med denne bestemmelsen. Planbestemmelse nr. 22: I LNF-områder, der spredt boligbygging kan tillates, kan det bygges inntil 29 boliger spredt i planperioden på 12 år. Hittil i planperioden er det gitt tillatelse til fradeling av 4 nye tomter til helårsboliger. I tillegg er det gitt dispensasjon for fradeling av 6 gårdstun med eksisterende bebyggelse. Hittil i planperioden er kun søkt om byggetillatelse på en av de tomtene der delingssamtykke er gitt. Planbestemmelse nr. 23: Side 8 av 38

9 Sak 57/13 Boliger tillates ikke oppført på dyrket eller dyrkbar mark. Trøgstad kommune velger her å understreke innholdet i planbestemmelse nr. 21. Planbestemmelse nr. 24: Det tillates ikke fradelt eneboligtomter på over 2 dekar. Tomten er allerede fradelt og totalt på m 2. Planbestemmelse nr. 25: Boligens beliggenhet og fasade skal ta hensyn til omgivelsenes karakter, naturgitte forhold på stedet, kulturlandskapet og god lokal byggeskikk. I særlig eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn. I følge kommuneplankartet ser det ut til at tomten ligger i et område der skravuren tilsier at spredt boligbygging ikke er tillatt, men grenselinjene mellom områder hvor spredt boligbygging er tillatt og forbudt ligger ser ut til å være noe unøyaktig inntegnet. Dette skyldes nok et ønske om å innlemme områdene med naturregistreringer og hensynssone 570_26 bevaring av naturmiljø på Sandstangen, i en sone der spredt boligbygging ikke skal tillates. Sluttproduktet bærer likevel preg av at man ikke har vært nøyaktige nok i utførelsen av dette gode forsettet. Forslag til vedtak forsøker å ivareta at det omsøkte tiltaket ligger i et område som er viktig å bevare på grunn av kulturhistoriske og landskapsmessige verdier, samt områdets betydning for friluftsliv og rekreasjon for lokalbefolkningen. Rådmannen mener at de angitte vilkår for en dispensasjon vil medføre at den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt Til punkt 2: Vi viser til kommuneplanbestemmelse nr. 13, som gjennom universell utforming ved planlegging, utbygging og gjennomføring av tiltak, sikrer god tilgjengelighet for alle. Til punkt 3: En dispensasjon for fradeling av boligtomt som omfatter fulldyrket mark, er i strid med nasjonale og regionale rammer og mål. Det er derfor viktig at verken tomt eller tilførselsvei berører areal som er egnet til matproduksjon. Til punkt 4: Det er innhentet forhåndsuttalelser fra Statens vegvesen, Østfold fylkeskommune og Fylkesmannens miljøvernavdeling. Vegvesenet ga i brev av 10. juli 2013 avkjøringstillatelse på vilkår av at stabburet på naboeiendommen Sand flyttes for å bedre siktforholdene på stedet. I brev av 30.oktober skriver Fylkesmannens miljøvernavdeling v/ rådgiver Ole Martinsen at den omsøkte boligen vil ligge innenfor et landskapsområde av regional betydning, og at boligen vil bli liggende eksponert og fremtredende i landskapsbildet. Miljøvernavdelingen mener at dersom det skal gis dispensasjon for oppføring av nye boliger innenfor de LNFområder hvor det i kommuneplanens arealdel er tillatt med spredt boligbygging, bør man unngå områder der boligen blir så synlig i landskapsbildet som i dette tilfelle. De konkluderer derfor med å fraråde at det gis dispensasjon i saken. Side 9 av 38

10 Sak 57/13 Rådmannen er enig med miljøvernavdelingen i at det er nødvendig å ta særskilte hensyn dersom det skal kunne gis dispensasjon for bygging av på denne tomten. Det er likevel slik at tomten ligger i et område med mye annen av fritids- og helårsmessig boligbebyggelse. Et byggetiltak her vil derfor ikke endre forholdene på stedet vesentlig dersom de vanlige hensyn til utførelse og materialvalg tas til følge. Fylkeskonservatoren i Østfold v/ Per Erik Gjesvold skriver 4. november at de ikke har noen merknader til søknaden, men ber om at tiltakshaver gjøres oppmerksom på meldeplikten dersom automatisk fredede kulturminner påtreffes ved opparbeidelsen av arealet. Til punkt 5: Det foreligger en begrunnet, skriftlig søknad om dispensasjon. Søknaden er nabovarslet, og det er kommet inn merknad fra eier av kringliggende landbrukseiendom, som hevder at bygging på tomten vil medføre uheldige driftsmessige konsekvenser for driften på deres gård. De er også bekymret for de miljømessige belastningene for beboerne dersom det blir bygget en helårsbolig på stedet. Det er rådmannens oppfatning at slike forhold er mest aktuelle å vurdere i en delingssak. I dette tilfellet er tomten fradelt i 1964, mens eierne av landbrukseiendommen ervervet jordbruksarealene rundt som tilleggsjord i På det tidspunktet måtte de være kjent med at det lå en ubebygd tomt på stedet, og at det ville være store muligheter for at denne kunne bli bebygd på et senere tidspunkt. Dersom de på kjøpstidspunktet mente at et eventuelt byggetiltak på tomten ville medføre en vesentlig ulempe for deres landbruksdrift, ville den mest nærliggende konsekvens være en lavere verdisetting av de berørte arealene i kjøpskontrakten. Etter rådmannens mening kan det ikke tillegges vesentlig vekt at naboene har denne type innvendinger mot en dispensasjonssøknad, selv om de påpekte forhold ville vært konkret påregnelige og klart relevante å vurdere i en eventuell delingssak, jf. Jordloven 12. Samlet vurdering: Saken gjelder tillatelse til oppsetting av helårsbolig på en allerede fradelt tomt i LNF-område. På bakgrunn av vurderingen etter plan- og bygningsloven punkt 1 er rådmannen av den oppfatning at lovens krav til å gi dispensasjon er oppfylt ettersom de vilkårene som stilles opp i innstillingen medfører at tiltaket ikke er i strid med noen av de planbestemmelsene som det søkes om dispensasjon fra. For at dispensasjon skal kunne gis, må fordelene ved å gi dispensasjon i tillegg være vesentlig større enn ulempene. Søknaden er begrunnet med at søker har sterk tilknytning til Sandstangen og driver næringsvirksomhet på området. Ved å bosette seg på stedet vil det bli enklere for henne å bidra til utviklingen av Sandstangen som frilufts- og reiselivsområde. Under kapittelet om befolkningsutvikling i Trøgstad i kommuneplan for beskrives en situasjon der mange av kommunens innbyggere ønsker å bo landlig. Det har da også vært bred enighet om å legge til rette for noe spredt boligbygging i kommunen. Rådmannen mener at denne enigheten nedfelt i juridisk bindende, politiske vedtak medfører en så stor samfunnsmessig fordel at vilkårene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt. Det må også påpekes at det å erverve en tomt på det åpne marked med informasjon om at Trøgstad kommune har foretatt en nøyaktig oppmåling på stedet så sent som i 2011, skaper en forventning om at den samme kommunen på et senere tidspunkt vil kunne gi tillatelse til Side 10 av 38

11 Sak 57/13 byggetiltak på den samme tomten. Dersom dette ikke er tilfelle må dette sies å være en vesentlig ulempe for tiltakshaver. Vedlegg: Situasjonsplan Oversiktskart Utfyllende merknader fra tiltakshaver Utskrift sendes: Cecilie Teige Fylkesmannens miljøvernavdeling Side 11 av 38

12 Sak 58/13 GÅRDSNR. 168 BNR. 1 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR FRADELING AV GÅRDSTUN Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 168/1 Arkivsaksnr.: 13/752 Saksnr.: Utvalg Møtedato 58/13 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og jordloven 12 gis Kjetil Myhrvold tillatelse til fradeling av ca. 3,5 dekar tomteareal med bygninger fra eiendommen Natrud gnr. 168, bnr. 1. Søknad om dispensasjon og fradeling av ca. 18 dekar innmarksbeite innvilges ikke. Som begrunnelse vises det til saksfremstillingen med vurdering og konklusjon. 2. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Fulldyrket jordbruksareal skal ikke inngå i tomtearealet. Det skal tinglyses nødvendig veirett for den nye parsellen over annen eiendom, samt tilsvarende rettigheter for føring og vedlikehold av vann- og avløpsledninger. Bakgrunn: Trøgstad kommune har mottatt en søknad fra Kjetil Myhrvold om tillatelse til å fradele ca. 22 dekar av sin landbrukseiendom Natrud gnr. 168, bnr.1. Arealet består av et tun med bygninger og i tillegg ca. 18 dekar innmarksbeite. Formålet med fradelingen er å selge det resterende arealet som tilleggsareal til en annen landbrukseiendom og beholde det fradelte tunet og beitet som boligeiendom eller småbruk. Saksutredning: 1. Beskrivelse av eiendommene og planstatus: Eiendommen Natrud gbnr. 168/1 består av totalt 200 dekar fulldyrket jord, 18 dekar innmarksbeite, 17 dekar produktiv skog og 7 veier og tomteareal. Den omsøkte parsellen er bebygd med våningshus og driftsbygning. Hjemmelshaver er Kjetil Myhrvold. I kommuneplanen er eiendommen vist som LNF-område der spredt boligbygging er tillatt. 2. Begrunnelse: Følgende momenter er anført som begrunnelse for søknaden: Det omsøkte tunet med bygninger skal blant annet benyttes som bolig til eget bruk, og beitet ønskes beholdt på grunn av ønske om mulighet for beite og utegang for egne dyr. Fulldyrket jord og skog skal selges som tilleggsareal til en annen landbrukseiendom. 3. Nabovarsling: Det er ingen naboer som blir direkte berørt av et eventuelt delingsvedtak. Søker fritas etter reglene i plan- og bygningsloven Nabo blir varslet ved en eventuell oppmålingsforretning. 4. Tomtens grenser: Side 12 av 38

13 Sak 58/13 Omsøkt grenseforløp er vist på kart som er vedlagt søknaden (vedlegg 1). Arealet består av ca. 5 dekar tomteareal og landbruksvei samt 18 dekar innmarksbeite. Rådmannens forslag til grenseforløp er vist i vedlegg Vei, vann og avløp: Dette er etablert på eiendommen fra før. Det vil bli stilt krav om at den nye parsellen tinglyser nødvendig veirett over annen eiendom samt tilsvarende rettigheter til føring og vedlikehold av vann- og avløpsledninger. 6. Dispensasjon: Det kreves dispensasjon for endret arealbruk i kommuneplanens arealdel fra LNF-område til boligformål. I tillegg kreves det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse nr. 24: «I LNFområde tillates ikke fradelt eneboligtomter på over 2 dekar.» 7. Behandling etter annet lovverk: Søknaden må behandles etter bestemmelsene om deling i jordlovens 12. Vurdering etter jordloven 12: Deling av eiendom som nyttes, eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk må godkjennes av departementet eller den de har delegert myndigheten til. For tiden er denne myndigheten delegert til kommunene. Ved avgjørelsen om samtykke til deling skal gis skal det etter 12, tredje ledd legges vekt på om en deling fører til en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Følgende forhold skal vurderes: Hensynet til vern av arealressursene. Hvorvidt en deling fører til en driftsmessig god løsning. Drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Andre hensyn som faller inn under jordlovens formål. Selv om en samlet helhetsvurdering av disse forholdene taler for avslag på en søknad om deling kan tillatelse likevel gis dersom deling vil ivareta hensynet til bosettingen i området, jf. 12, fjerde ledd. Deling er forsvarlig av hensynet til vern av arealressursene. Jordloven 12 er endret med virkning fra 1. juli Før endringen kunne det ikke gis samtykke til deling med mindre samfunnsinteresser av stor vekt talte for det eller deling var forsvarlig ut i fra den avkastning eiendommen kan gi. Den nye formuleringen «vern av arealressursene» ivaretar noen av de hensyn som tidligere gikk inn i vurderingen «hensynet til den avkastning eiendommen kan gi». Vurderingen skal ta utgangspunkt i hva som blir de langsiktige virkningene for eiendommen og inntekten fra den, ved å dele fra areal eller bygninger. Det skal ikke tillegges nevneverdig vekt hva som er privatøkonomisk mest lønnsomt for eieren. Når det skal legges vekt på «vern av arealressursene» kan det ved fradeling av areal til tilleggsjord legges vekt på om ressursene blir like godt eller bedre vernet om de blir lagt til nabobruket. Dette er nytt i forhold til tidligere bestemmelse om deling. I denne saken er det allerede slik at fulldyrket jord er bortleid til naboeiendommen som er aktuell kjøper av landbruksarealene. Det er derfor grunn til å tro at hensynet til ressursvern blir godt ivaretatt ved en deling. Side 13 av 38

14 Sak 58/13 Om deling gir en driftsmessig god løsning. Dette hensynet er aktuelt å vurdere når formålet ved fradelingen er å legge tilleggsjord til andre landbrukseiendommer. I denne saken er det meningen å selge all fulldyrket jord og skog til en naboeiendom noe som vil gi en driftsmessig løsning i tråd med gjeldende landbrukspolitiske målsettinger. Drifts- og miljømessige konsekvenser for landbruket i området: Endringene i jordloven innebærer ingen endringer i adgangen til å legge vekt på dette hensynet. Formuleringen tar fortsatt sikte på to hovedforhold. Det ene er driftsmessige ulemper, det andre er det en kaller miljømessige ulemper. Ved vurderingen må en konkret vurdere hvilke ulemper som kan oppstå på eiendommen som deles, men også på andre landbrukseiendommer i området. Slike ulemper kan være: - Arronderingsmessige ulemper for landbrukseiendommen. - Adkomstforhold til areal og bygninger. - Framtidige ulemper for landbruksdrift i området og for boligeieren. Det er viktig å ha et langsiktig perspektiv ved slike avveininger, og det blir mindre viktig å ta hensyn til dagens søkere, eierforhold, familieforhold mv. I denne saken søkes det om å skille fra en teig med innmarksbeite sammen med tun og bygninger. Dette vil resultere i et fradelt areal på 21,5 dekar, noe som etter rådmannens mening vil kunne skape grunnlag for fremtidige konflikter mellom bosetting og landbruksdrift i området. En slik tomtestørrelse vil også langt overstige det som kan kalles et ordinært bostedsbehov. Andre hensyn som faller inn under jordlovens formål: Hensyn som kan vurderes under dette punktet må være av en slik karakter at de faller inn under 1 i Jordloven. Andre hensyn som for eksempel behov for tomteareal til næringsvirksomhet som ikke er landbruk, vil dermed falle utenfor. Hensynet til kulturlandskapet kan tillegges vekt. Det betyr at det kan tas hensyn til hvordan en fradeling vil påvirke landskapsbildet, økologiske sammenhenger og kulturhistoriske verdier. I denne konkrete saken er det ikke kommet frem momenter i kategorien andre hensyn som taler i mot et delingssamtykke. Konklusjonen blir dermed at en samlet vurdering etter Jordloven 12, tredje ledd tilsier at deling kan tilrås på vilkår om at jordbruksareal ikke skal inngå i det fradelte arealet. Bosettingshensynet i 12 fjerde ledd er ikke aktuelt å vurdere da saken ikke gjelder etablering av flere boligtomter, og tillatelse til deling kan gis på grunnlag av vurderingen etter 3. ledd. Vurdering etter plan- og bygningsloven: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra juridisk bindende bestemmelser i kommuneplanen etter skriftlig søknad og etter nærmere angitte saksbehandlingsregler. Godkjent plan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interessene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike kommuneplanens arealdel gjennom dispensasjoner. Dispensasjon vil derfor være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak, men kan også gis ved varige unntak hvor det likevel ikke er ønskelig å endre selve planen. Side 14 av 38

15 Sak 58/13 For å kunne gi dispensasjon kreves det at plan- og bygningsmyndighetene på en uttømmende måte løfter frem og vurderer de saklige hensyn som gjør seg gjeldende i den konkrete saken. 1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. 2. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 3. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 4. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet mot tiltak langs sjø og vassdrag i plan- og bygningslovens 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om saken. 5. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Når det skal tas en endelig beslutning om hvorvidt det er grunnlag for gi dispensasjon etter reglene i plan- og bygningslovens 19-2, skal det i tillegg gjøres en samlet vurdering av fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon. Dersom dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Til punkt 1: Tiltaket krever dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens arealdel for omdisponering fra LNF-formål til boligformål. I tillegg kreves det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse nr. 24: «I LNF-område tillates ikke fradelt eneboligtomter på over 2 dekar.» Søker ønsker å fradele et samlet areal på over 20 dekar noe som er langt over maksimal tomtestørrelse i spredt bebyggelse. Rådmannen mener derfor at en dispensasjon som omsøkt vil sette hensynet bak planbestemmelsen som det søkes om dispensasjon fra vesentlig til side. Dersom det fradelte arealet begrenses til å omfatte tun med bygninger vil derimot tomtestørrelsen få en naturlig avgrensning mot jordbruksarealet som tilsier at det kan gis dispensasjon. Til punkt 2: En fradeling av et større beiteområde kan redusere muligheten for tilgjengelighet til jordbruksarealene. Til punkt 3: En dispensasjon for fradeling av boligtomt som inneholder dyrket mark, er i strid med nasjonale og regionale rammer og mål. Til punkt 4: Det er innhentet forhåndsuttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling og Østfold fylkeskommune. I brev datert skriver rådgiver Kjersti Stenrød, på vegne av Fylkesmannens landbruks- og miljøvernavdelinger, at Fylkesmannen, bl.a. av hensyn til jordvernet vil fraråde dispensasjonssøknaden slik den foreligger. Dersom tomta reduseres til Side 15 av 38

16 Sak 58/13 å omfatte tunet på 3,5 dekar, slik kommunen foreslår, vil Fylkesmannen etter en samlet vurdering av regionale og nasjonale miljøvern- og landbruksinteresser i hovedsak ikke ha innvendinger mot en eventuell dispensasjon. Fylkesmannen vil i så fall overlate saken til de kommunale myndigheter som har best oversikt over forholdene på stedet. Til punkt 5: Det foreligger en begrunnet, skriftlig søknad om dispensasjon. Samlet vurdering: Saken gjelder en søknad om fradeling av gårdstun med bygninger pluss 18 dekar innmarksbeite fra en landbrukseiendom. På bakgrunn av vurderingen etter jordloven og planog bygningsloven i punkt 1, er Rådmannen av den klare oppfatning at lovens krav til å gi dispensasjon kun er oppfylt dersom det fradelte arealet ikke inneholder dyrket mark. Dette betyr at tomten må reduseres til å omfatte selve gårdstunet med bygninger. For at dispensasjon for fradeling av et slikt areal skal kunne gis, må fordelene ved å gi dispensasjon i tillegg være vesentlig større enn ulempene. Rådmannen viser til de vurderinger som gjøres under arealressursmessige forhold i jordlovsvurderingen i saksfremstillingen, og mener at disse vil medføre en vesentlig fordel som gjør at lovens krav for å kunne gi dispensasjon er oppfylt. Økonomiske konsekvenser: Behandling av delingssøknad etter Jordloven er belagt med et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Behandling av dispensasjonssaker med påfølgende politisk behandling medfører et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Gebyret for oppmålingsforretningen vil beløpe seg til kr ,- (2013-priser). Vedlegg: 1. Situasjonsplan, som omsøkt 2. Situasjonsplan, rådmannens forslag 3. Oversiktskart Utskrift sendes: Kjetil Myhrvold Side 16 av 38

17 Sak 59/13 SANDSVEIEN 135, GNR. 176, BNR. 1 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR FRADELING AV TILLEGGSAREAL TIL BOLIG Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 176/1 Arkivsaksnr.: 13/685 Saksnr.: Utvalg Møtedato 59/13 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og jordloven 12 gis Stein Borud tillatelse til fradeling av ca. 600 m 2 nettoareal fra eiendommen Utveien gnr. 176, bnr Det fradelte arealet skal benyttes som tilleggsareal til boligeiendommen gnr. 177, bnr. 9. Fradelingen skjer på vilkår av at ca. 200 m 2 fulldyrket areal som tilhører boligeiendommen, tilbakeføres til landbrukseiendommen. 3. Dersom det under eventuelle arbeider på tomten treffes på automatisk fredede kulturminner i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein eller lignende, skal arbeidet stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Kulturminneloven 8, 2. ledd. Bakgrunn: Trøgstad kommune har mottatt en søknad fra Stein Borud om tillatelse til å fradele 0,8 dekar av sin landbrukseiendom Utveien gbnr. 176/1. Formålet med fradelingen er å selge den fradelte parsellen som tilleggsareal til boligeiendommen Raknerudveien 31, gbnr. 177/9. Saksutredning: 1. Beskrivelse av eiendommene og planstatus: Den avgivende eiendommen Utveien gbnr. 176/1 består av totalt 280 dekar fulldyrket jord, 40 dekar innmarksbeite, 240 dekar produktiv skog og 23 dekar annet areal. Den omsøkte parsellen består i sin helhet av uproduktiv skog. Hjemmelshavere er Jeanette og Stein Borud. Eiendommen er uregulert, og ligger i et område som er vist som LNF-område i kommuneplanens arealdel. Den mottagende boligeiendommen gbnr. 177/9 er på totalt m 2 hvorav ca. 200 m 2 er fulldyrket jord som drives sammen med jordbruksarealet på den avgivende eiendommen. Den er bebygd med en enebolig med grunnflate ca. 70 m 2 og en frittstående garasje med grunnflate 62 m 2. Hjemmelshavere er Elisabeth og Espen Moseby. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som LNF-område der spredt boligbygging er tillatt. 2. Begrunnelse: Følgende momenter er anført som begrunnelse for søknaden: Den omsøkte parsellen skal selges som tilleggsareal til boligeiendommen.. Det omsøkte arealet har ingen verdi som landbruksareal. Den mottagende eiendommen trenger mer plass til sin hundegårdvirksomhet. 3. Nabovarsling: Side 17 av 38

18 Sak 59/13 Det er ingen naboer som blir berørt av en eventuell fradeling, og søker er fritatt for nabovarsling etter reglene i plan- og bygningsloven Naboer vil bli kontaktet i forbindelse med en eventuell oppmålingsforretning. 4. Tomtens grenser: Omsøkt grenseforløp er vist på kart som er vedlagt søknaden (vedlegg 1). Arealet består av 0,8 dekar uproduktiv skog. Rådmannen vil foreslå et grenseforløp der all fulldyrket jord tilbakeføres til landbrukseiendommen og boligeiendommen tilføres den omsøkte teigen med uproduktiv skog. 5. Vei, vann og avløp: Dette er etablert på eiendommen fra før. 6. Dispensasjon: Det kreves dispensasjon for endret arealbruk i kommuneplanens arealdel fra LNF-område til boligformål. I tillegg kreves det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse nr. 24: «I LNFområde tillates ikke fradelt eneboligtomter på over 2 dekar.» 7. Behandling etter annet lovverk: Søknaden må behandles etter bestemmelsene om deling i jordloven 12 og bestemmelsene i Naturmangfoldloven 4 og 5 om bærekraftig bruk. Vurdering etter jordloven 12: Deling av eiendom som nyttes, eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk må godkjennes av departementet eller den de har delegert myndigheten til. For tiden er denne myndigheten delegert til kommunene. Ved avgjørelsen om samtykke til deling skal gis skal det etter 12, tredje ledd legges vekt på om en deling fører til en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Følgende forhold skal vurderes: Hensynet til vern av arealressursene. Hvorvidt en deling fører til en driftsmessig god løsning. Drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Andre hensyn som faller inn under jordlovens formål. Selv om en samlet helhetsvurdering av disse forholdene taler for avslag på en søknad om deling kan tillatelse likevel gis dersom deling vil ivareta hensynet til bosettingen i området, jf. 12, fjerde ledd. Deling er forsvarlig av hensynet til vern av arealressursene. Jordloven 12 er endret med virkning fra 1. juli Før endringen kunne det ikke gis samtykke til deling med mindre samfunnsinteresser av stor vekt talte for det eller deling var forsvarlig ut i fra den avkastning eiendommen kan gi. Den nye formuleringen «vern av arealressursene» ivaretar noen av de hensyn som tidligere gikk inn i vurderingen «hensynet til den avkastning eiendommen kan gi». Vurderingen skal ta utgangspunkt i hva som blir de langsiktige virkningene for eiendommen og inntekten fra den, ved å dele fra areal eller bygninger. Det skal ikke tillegges nevneverdig vekt hva som er privatøkonomisk mest lønnsomt for eieren. I denne saken vil ikke en deling få noen vesentlige konsekvenser for eiendommens arealressurser. Om deling gir en driftsmessig god løsning. Side 18 av 38

19 Sak 59/13 Dette hensynet er mest aktuelt å vurdere når formålet ved fradelingen er å legge tilleggsjord til andre landbrukseiendommer. Det er ikke tilfelle i denne saken. Drifts- og miljømessige konsekvenser for landbruket i området: Endringene i jordloven innebærer ingen endringer i adgangen til å legge vekt på dette hensynet. Formuleringen tar fortsatt sikte på to hovedforhold. Det ene er driftsmessige ulemper, det andre er det en kaller miljømessige ulemper. Ved vurderingen må en konkret vurdere hvilke ulemper som kan oppstå på eiendommen som deles, men også på andre landbrukseiendommer i området. Slike ulemper kan være: - Arronderingsmessige ulemper for landbrukseiendommen. - Adkomstforhold til areal og bygninger. - Fremtidige ulemper for landbruksdrift i området og for boligeieren. Det er viktig å ha et langsiktig perspektiv ved slike avveininger, og det blir mindre viktig å ta hensyn til dagens søkere, eierforhold, familieforhold mv. I denne saken søkes det om å skille fra en mindre teig med uproduktiv skog for å legge dette til en eksisterende boligeiendom. Dette vil ikke ha noen konsekvenser for driften av landbrukseiendommen eller landbruket i området for øvrig. Andre hensyn som faller inn under jordlovens formål: Hensyn som kan vurderes under dette punktet må være av en slik karakter at de faller inn under 1 i Jordloven. Andre hensyn som for eksempel behov for tomteareal til næringsvirksomhet som ikke er landbruk, vil dermed falle utenfor. Hensynet til kulturlandskapet kan tillegges vekt. Det betyr at det kan tas hensyn til hvordan en fradeling vil påvirke landskapsbildet, økologiske sammenhenger og kulturhistoriske verdier. I denne konkrete saken er det ikke kommet frem momenter i kategorien andre hensyn som taler i mot et delingssamtykke. Konklusjonen blir dermed at en samlet vurdering etter Jordloven 12, tredje ledd tilsier at deling kan tilrås. Et vilkår om at 0,2 dekar dyrka mark tilbakeføres fra boligeiendommen til landbrukseiendommen vil tale ytterligere for at et delingssamtykke kan gis. Bosettingshensynet i 12 fjerde ledd er ikke aktuelt å vurdere da saken ikke gjelder etablering av flere boligtomter, og tillatelse til deling kan gis på grunnlag av vurderingen etter 3. ledd. Vurdering etter naturmangfoldsloven: Dispensasjonssøknaden må også vurderes etter bestemmelsene om bærekraftig bruk i naturmangfoldsloven av 19. juni 2009, 4 og 5 som setter opp forvaltningsmål for naturtyper, økosystemer og arter. I henhold til 7 i samme lov skal følgende prinsipper ligge til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, blant annet ved forvaltning av fast eiendom: 1. Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Side 19 av 38

20 Sak 59/13 2. Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. 3. En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. 4. Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. 5. For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Til punkt 1: Det foreligger ingen registreringer av verdifullt kulturmangfold på, eller i nærheten av den aktuelle eiendommen. Til punkt 2: Det planlagte tiltaket anses som så lite omfattende at føre-var-prinsippet ikke kommer til anvendelse. Punktene 3 5 er vurdert som lite relevante for denne dispensasjonssaken, og en samlet konklusjon blir derfor at forholdet til naturmangfoldsloven ikke får noen konsekvenser for vurderingen av søknaden. Vurdering etter plan- og bygningsloven: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra juridisk bindende bestemmelser i kommuneplanen etter skriftlig søknad og etter nærmere angitte saksbehandlingsregler. Godkjent plan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interessene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike kommuneplanens arealdel gjennom dispensasjoner. Dispensasjon vil derfor være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak, men kan også gis ved varige unntak hvor det likevel ikke er ønskelig å endre selve planen. For å kunne gi dispensasjon kreves det at plan- og bygningsmyndighetene på en uttømmende måte løfter frem og vurderer de saklige hensyn som gjør seg gjeldende i den konkrete saken. 1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. 2. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 3. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 4. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet mot tiltak langs sjø og vassdrag i plan- og bygningslovens 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om saken. 5. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Side 20 av 38

21 Sak 59/13 Når det skal tas en endelig beslutning om hvorvidt det er grunnlag for å gi dispensasjon etter reglene i plan- og bygningslovens 19-2, skal det i tillegg gjøres en samlet vurdering av fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon. Dersom dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Til punkt 1: Tiltaket krever dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens arealdel for omdisponering fra LNF-formål til boligformål. I tillegg kreves det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse nr. 24: «I LNF-område tillates ikke fradelt eneboligtomter på over 2 dekar.» Det omsøkte arealet berører ikke dyrket eller dyrkbar mark, men samlet tomtestørrelse etter en eventuell delingssak vil bli på ca. 2,2 dekar. Dette er over maksimal tomtestørrelse i spredt bebyggelse. På grunn av at det omsøkte arealet består av en hel teig med uproduktiv skog mener Rådmannen likevel at en dispensasjon ikke vil sette hensynene bak noen av de bestemmelsene som det søkes om dispensasjon fra vesentlig til side. Til punkt 2: Det omsøkte tiltaket får ingen konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Til punkt 3: En dispensasjon for fradeling av boligtomt som omfatter fulldyrket mark, er i strid med nasjonale og regionale rammer og mål. Det vil derfor være et viktig signal dersom det i vedtaket kan gis et vilkår om at 0,2 dekar dyrka mark skal tilbakeføres fra boligeiendommen til landbrukseiendommen. Til punkt 4: Det er innhentet forhåndsuttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling og Østfold fylkeskommune. I brev datert skriver rådgiver Kjersti Stenrød, på vegne av Fylkesmannens landbruks- og miljøvernavdelinger, at dersom at 0,2 dekar dyrka mark skal tilbakeføres fra boligeiendommen til landbrukseiendommen har Fylkesmannen etter en samlet vurdering av regionale og nasjonale miljøvern- og landbruksinteresser i hovedsak ikke innvendinger mot en eventuell dispensasjon. Fylkesmannen overlater derfor saken til de kommunale myndigheter som har best oversikt over forholdene på stedet. Fylkeskonservatoren i Østfold v/ Sigrid Mannsåker Gundersen skriver i epost at rådmannens forslag til vedtak ivaretar hensynet til kulturminner og at de dermed ikke har noen merknader til søknaden. Planseksjonen ved Østfold fylkeskommune uttaler at de ikke har ressurser til å gi uttalelse om delingssaken. Til punkt 5: Det foreligger en begrunnet, skriftlig søknad om dispensasjon. Samlet vurdering: Saken gjelder fradeling av tilleggsareal fra en landbrukseiendom til en boligtomt. På bakgrunn av vurderingen etter plan- og bygningsloven i punkt 1 er Rådmannen av den Side 21 av 38

22 Sak 59/13 oppfatning at lovens krav til å gi dispensasjon er oppfylt ettersom det fradelte arealet ikke berører dyrket mark og ikke fraviker vesentlig fra arealbestemmelsene i kommuneplanen. For at dispensasjon for fradeling skal kunne gis, må fordelene ved å gi dispensasjon i tillegg være vesentlig større enn ulempene. Søknaden er begrunnet med at boligeiendommen trenger større plass til sin hundegårdvirksomhet og at det omsøkte arealet er verdiløst som landbruksareal. Rådmannen mener at dersom alt fulldyrket areal på boligeiendommen tilbakeføres til landbrukseiendommen oppnås det en så vesentlig fordel at kravene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt. Økonomiske konsekvenser: Behandling av delingssøknad etter Jordloven er belagt med et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Behandling av dispensasjonssaker med påfølgende politisk behandling medfører et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Gebyret for oppmålingsforretningen vil beløpe seg til kr ,- (2013-priser). Vedlegg: Situasjonsplan, omsøkt Situasjonkart rådmannens forslag Oversiktskart Utskrift sendes: Stein Borud Side 22 av 38