16 JAN Fylkesmannen i Nordland. Innherred samkommune Postboks Levanger

Transkript

1 Fylkesmannen i Nordland IIVNHLHHLU JHIVIKUIVIMUIVt 16 JAN Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Gunn Olsboe Johannessen, / gjo@fmno.no Deres dato Deres referanse Innherred samkommune Postboks Levanger Klagebehandling - dispensasjon fra kommuneplan for deling av eiendommen gbnr l Åsenfjord, Levanger - omgjøring og avslag Det vises til kommunens oversendelse av samt til Fomyings- og administrasjonsdepartementets oversendelse av der Fylkesmannen i Nordland er oppnevnt som settefylkesmann i saken. Bakgrunn for klagen: Plan- og byggesakssjefen i Innherred samkommune ble i mai 2007 gjort kjent med at det foregikk byggearbeider på eiendommen Fåraaunet med gnr/bnr 228/2 i Åsenfjord i Levanger kommune. Kommunen hu mottatt bilder som viseat-deter bygd--en vei til området, som er rensket av for torv og jord. Arbeidet var ikke omsøkt eller tillatt av kommunen. Området hvor byggearbeidene var igangsatt ligger ca 50 meter fra sjøen. Plan- og byggesakssjefen skrev brev til de som hadde satt i gang byggearbeidene. Kommunen har bedt om at igangsatte byggearbeider stoppes umiddelbart, og det er etterlyst en søknad om tillatelse, herunder søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens (pbl) 17-2 (forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) og kommuneplanen for Levanger, jf pbl 7. Erling Esekiassen (grunneier ifølge GAB-registeret og matrikkelen) fremmet den søknad om fradeling av parsell på 1000 mz (1,0 dekar) fra eiendommen gbnr. 228/2, Fåraaunet i Åsenfjord, Levanger kommune, til formål fritidshus. Erverver er Benny Judit Johansen (søster). Den mottok kommunen fra Johansen det som er blitt betraktet som en søknad om dispensasjon. Av brevet fremgår det at erverver har tilknytning til eiendommen (dette er hjemplassen, hun har vokst opp her) og at hun helt fra hun var lita jente har drømt om å få føre opp ei lita hytte på denne haugen. Faren har i sin tid lovet henne dette. Atkomsten fra riksveg 753 er regulert til privat veg (reguleringsplanen Faara 2). Vegen går over eiendommen Faaren med gnr/bnr 228/1. I brev av til søkerne har kommunen gjort oppmerksom på at det, dersom det gis dispensasjon ti fradeling, vil bli krevd at det skaffes tillatelse fra blant annet grunneier av eiendommen Faaren med gnr/bnr 228/1, til å benytte den private vegen. Statens hus Kommunal- og beredskapsavdelinga E-post Molovelen 10,8002 Bodø postmottakfmno.no Telefon: Telefon: Internett Telefaks: Telefaks:

2 Side 2 av 11 Det foreligger 2 naboprotester, fra Bjørn Ola Dragset og Knut Bang-Larsen. Disse er kommentert av Benny Johansen i brev av Saken er oversendt Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag samt enhet for Landbruk og naturforvaltning i Innherred kommune til uttalelse som dispensasjonssak i overensstemmelse med plan- og bygningslovens 7, jf brev av Det foreligger uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune, dat Fra uttalelsen hitsettes: "Vi kjenner ikke til regionale interesser som tilsier at det ikke bør gis tillatelse til oppføring av hytte på stedet. Bygging av hytta vil innebære en fortetting i et eksisterende hytteområde og vi antar at utbyggingen i hovedsak berører hyttebrukemes interesser og bruk av området og i mindre grad allmenne friluftsinteresser. I utgangspunktet vil vi anbefale at det utarbeides reguleringsplan for avklaring av interesser i området og kommunen bør avveie om utbyggingen utløser interesseavveiinger som tilsier bruk av reguleringsplan." Fylkeskommunen har ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planen. Landbruk og naturforvaltningen v/ Landbrukssjefen i Innherred samkommune har behandlet saken etter jordloven I vedtak av , med hjemmel i jordlovens 12, har landbrukssjefen gitt samtykke til fradeling av en parsell på ca. 1.0 dekar av eiendommen gnr. 228, bnr. 2 slik det er søkt om Fra vedtaket hitsettes: "I dette tilfellet kan en ikke se at det er samfunnsinteresser av stor vekt som taler for at deling skal tillates. Med dette menes at det ikke berører allmennheten eller et større antall personer. Sett opp mot fradelingens betydning for brukets avkastningsevne er det lavbonitets skogsmark som søkes fradelt. Med de små arealressursene som eiendommen har, framstår det mest som en boplass, og har en beskjeden landbruksproduksjon. En fradeling av det omsøkte arealet har derfor liten innvirkning på avkastningen fra bruket. (...) Det ligger flere hytter fra før i området, slik at denne tomta kan sies å være en fortetting, og det vil være ubetydelige driftsog/eller miljømessige ulemper. (...) Etter en totalvurdering er landbrukssjefen kommet til at den framlagte søknaden gis en positiv behandling." Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt seg brev av Det vises til dette. Landbruksavdelingen har ut fra landbruks faglige hensyn ingen merknader til søknaden. Miljøvernavdelingen går imot at det gis dispensasjon som omsøkt. Bakgrunnen for dette er hensynet til allmennhetens tilgang til strandsonen og den betydelige presedens som ligger i saken i forhold til nærheten til allerede godkjente hytteområder. Generelt er det vist til de hensynene bak bygge- og deleforbudet i strandsonen (pbl 17-2) (plante- og dyreliv, landskapsestetikk og friluftsliv) og innskjerpet strandsonepolitikk fra Storting og regjering. Konkret er det uttalt følgende: Omsøkte tomt ligger meter fra strandlinja, oppe på en bergknaus med relativt bratt bergterreng ned mot sjøen. Det er 4 eldre hytter, spredt fordelt med ca. 50 meters mellomrom, langs sjøen fra før. De eldre hyttenes lokalisering sammen med terrengmessige forhold privatiserer strandlinja for allmennheten. Friområdene mellom hyttene får derved økt verdi som urørte områder, spesielt i forhold til allmennhetens adkomst til sjøen. En fortetting som omsøkt vil dessuten forsterke den barrierevirkning hyttene bar mot sjøen.

3 Side 3 av ble gjeldende reguleringsplanen for Faara R hyttefelt godkjent. Omsøkte hyttetomt ligger meter fra nærmeste godkjente tomt i reguleringsplanen. En eventuell dispensasjon vil skape betydelig presedens for lignende saker og vil kunne bidra til å undergrave betydningen av arealplanlegging som styringsredskap. Kommunen bør bruke planen til å kanalisere utbyggingsinteresser til allerede godkjente tomter." I møte den i sak 29/08 ble søknaden avslått av Plan- og utviklingskomiteen i Levanger med hjemmel i plan- og bygningslovens 17-2 (forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen ) og 20-6 (virkninger av kommuneplanen). Fra kommunens vurdering og nærmere begrunnelse hitsettes: "I denne saken er det fra søker oppgitt følgende grunner for dispensasjon: - Det har alltid vært en drøm å få bygge hytte på omsøkte tomt. - Søkeren er lovet av sin far at hun skal tå bygge hytte her. - Det vil bli ei nøktern hytte som vil være til liten sjenanse for naboene. - Det er bratt ned til sjøen fra hyttetomten Grunner som taler i mot dispensasjon kan være: - Strandsonen har fått økt oppmerksomhet fra både statlig og lokalt hold. Viktigheten av å unngå nedbygging, særlig gjennom dispensasjoner, har økt med tiden. Det vises til flere rundskriv fra regjeringen og til regjeringserklæringen (Soria Moria-erklæringen) vedrørende strandsonen. Bare i løpet av de 2-3 siste årene er det altså en betydelig innskjerping. - Forutsigbarheten, som en kommuneplan er ment å gi om at det ikke skal komme hyttetomter hvor som helst i LNF-områder og innenfor 100-metersbeltet langs sjø, vil bli brutt. - -DeIer av de oppgitte grunner t`oi dispensasjon anses som generelle. Byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjø har (...) ikke bare som oppgave å sikre allmennheten tilgang til arealene i strandsonen. Det er også et poeng i seg selv å holde sonen fri for bebyggelse ut fra hensynet til blant annet landskapet og verneinteresser. (...) Det er ca meter fra omsøkte parsell og bort til reguleringsplanen "Farga II" med plan-id L200 vedtatt i Levanger kommunestyre Alle hyttetomtene innenfor reguleringsplanen ligger på oversiden av vegen. En av hyttenaboene mener at søker heller bør skaffe seg ei tomt blant de som er innenfor reguleringsplanen. Fylkesmannens miljøvernavdeling sier også at kommunen bør bruke planen til å kanalisere utbyggingsinteresser til allerede godkjente tomter. Plan- og byggesakssjefen er enig i dette. Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver også at en eventuell dispensasjon vil skape en betydelig presedens for lignende saker. Presedensfaren er også Plan- og byggesakssjefen svært bekymret for. (...)Plan- og byggesakssjefen har vurdert denne saken nøye, og konkluderer med at det ikke foreligger en overvekt av grunner for dispensasjon. Det vil si at lovens krav om særlige grunner inne er oppfylt. (...)" I brev av ble vedtaket påklaget av Benny Johansen. Klager mener at ulempene for naboene blir ubetydelig, j bilder vedlagt klagen. Hun anfører at planlagt hytte Inne kan bli til noen sjenanse for Bjørn Ola Dragset. Dragset er ikke nabo til Johansens eventuelle hytte. Han har hytte på andre siden av haugen, med en hytte imellom. Klager anfører at hun ilske

4 Side 4 ev 11 skal ha noen "fancy" hytte med masse vinduer og høyde. Hun kan heller ikke se at det skal være noen fare for at folk ikke skal kunne gå over tomta om de skulle ønske det. Og med 25 meter rett ned, er det heller ingen mulighet for å komme ned til sjøen fra den kanten. Hun har sett nyere oppførte hytter stå innenfor 100- meterbeltet der ute. Klager anfører at hun heller ikke kan bli til noen sjenanse for Knut Bang-Larsen. Fra sin hytte vil han kun se taket og kanskje noe av den ene vegen på den planlagte hytta. På sikt vil de trærne som står igjen vokse til, og da får han bare trær å se på. Klager vil knapt nok kunne se taket på hytta hans om det kommer en terrasse opp, og om hun strekker litt hals. Vedlagt klagen er kopi av brevet klager fikk fra nærmeste nabo, Oddveig og Anders Stenvig. Disse er positive til tiltaket. Når det gjelder vegen ut fra riksveg 753 anfører klager at vel 100 mer lagt ny, og at den er flyttet litt lenger opp fra der hvor gammelveien lå. Og tilgang til heimplassen må hun vel få uansett. Hun kan ikke se at trafikken skulle øke noe mer om hun får hytte der ute. Klager anfører videre at hun ikke vet at det hekker fugl her, eller at det skulle være noe dyretråkk over tomta. Lysforholdene skulle også bli de samme. Og at noe av skogen er tynnet ut er jo bare en fordel, så blir det ikke helt vokst igjen. Det er opplyst i saken at grunneier Erling Esekiassen pr. i dag ikke har regulert eiendommen sin for flere hyttetomter. Til dette anfører klager at alle søsknene er grunneiere, j skjøte vedlagt klagen. Hun har fått tillatelse av søsknene til å sette opp ei hytte. Størrelsen på hytta vil ligge på mellom m2, kanskje med hems. Det faste utvalg for plansaker (Plan- og utvøgskomit8en i Levanger) behandlet klagen i møte den som sak 041/08. Følgende vedtak(tillatelse) ble fattet mot administrasjonens innstilling i_ saken: "Plan- og utvlklingskomitr Bens vedtak i sak 29/08 fra møte oppheves. Klage datert fra Benny Johansen tas til følge. Som grunneier ønsker søker å få fradelt en parsell, selv om hytten blir liggende i 100-metersbeltet er den ikke til hinder for ferdsel i strandsonen, og den bygges ikke på dyrka mark." Tillatelsen er ikke nærmere begrunnet. Kommunens administrasjon anbefalte at Plan- og utvildingskomit8en opprettholder sitt vedtak i sak 29/08. Plan- og byggesaksssjefen kan ilske se at klagen tilfører noe nytt som ikke var kjent ved 1. gangsbehandlingen av saken. Fra innstillingen i klagesaken hitsettes: "Alle nabomerknadene som er kommet inn i saken ble vurdert i 1. gangsbehandlingen. Konklusjonen var at en eventuell oppføring av ei hytte på den aktuelle tomta, ikke ville medføre noen betydelige ulemper for naboene. I klagen vises det til at det er oppført andre hytter innenfor 100-metersbeltet der ute. Nå kjenner ikke Plan- og byggesakssjefen til hvilke hytter det siktes til, men de hytter som ligger innenfor 100-metersbeltet i området, er enten gamle hytter, bygd før gjeldende kommuneplan, eller så er det hytter som ligger innenfor reguleringsplaner. I klagen vises det til at Bang-Larsen har strukket tomta lenger mot sjøen, og at dette ikke er avklart med grunneier. I sak med journalnummer 2007/2498 foreligger det en tinglyst avtale mellom Erling Esekiassen og Knut Bang-Larsen til å plassere septiktank, lys og dukkehus på eiendommen Fåraaunet ved Bang-Larsens hytte, samt at det er Bang-Larsens plikt å holde området ved sjøen ryddig.(...)

5 Side 5 av 11 I brev mottatt nevner Benny Johansen at hun er lovt den omsøkte hyttetomta av sin far. (...) Om hvorvidt noen er lovt ei tomt av sine foreldre eller en annen grunneier, tas det ikke stilling til. Det samme gjelder om hvorvidt eventuelle privatrettslige forhold som kan ligge til hinder for fradeling ikke er avklart."(...) Kommunens vedtak av i sak 041/08 er påklaget av Miljøvernavdelingen ved Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Fylkesmannens miljøvernavdeling er uenig i kommunens vurdering av de forhold som er lagt til grunn for dispensasjonen, og som er tolket som særlige grunner etter plan- og bygningslovens (pbl) 7. Fra klagen hitsettes: "Kystsonen og strandsonen langs sjøen er et viktig område, både av hensyn til plante- og dyreliv, landskapsestetikk og friluftsliv. Områdene nærmest vatnet er viktige oppholds- og ferdselsarealer for allmennheten Disse områdene bør derfor holdes tilgjengelig for alle som oppholder seg i området, og ilke bare for de som har hytte langs sjøen. Strandområdenes viktige miljøverdier er understreket av Stortinget ved flere anledninger på grunn av en omfattende nedbygging de senere år. Regjeringen har derfor foretatt en betydelig innskjerping i strandsonepolitikken. Vi viser her til bla. regjeringens brev av 1999 og 2002 hvor det varsles om innskjerpet planpraksis i strandsonen, samt til sittende regjerings "Soria Moria-erklæring" der det er fremholdt at nedbygging av strandsonen skal stanses. Dette er senest gjentatt i St. meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Riksrevisjonen har gjennomført en undersøkelse av bærekraftig arealplanlegging 'og"arealdisponering i Norge, Dokument fi 3:11 ( ). Den viser at på tross av et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet, registreres det ingen oppbremsing av byggingen i strandsonen. Nedbyggingen har fortsatt og bidratt til å redusere tilgjengeligheten for allmennheten og øke presset strandsonen. Riksrevisjonen konkluderer med at det er nødvendig med en nøye oppfølging av både dispensasjonspraksis og planpraksis i 100-metersbeltet. Fylkesplanmelding nr. 2 for Nord-Trøndelag, Arealmeldingen (2001), legger opp til en differensiert forvaltning av I 00-metersbeltet langs sjøen, hvor søknader om dispensasjon skal vurderes strengere i Trondheimsfjorden, indre Namsenfjorden og ytre skjærgård. Kommunens egen arealplanlegging er videre styrende for utviklingen i strandsonen. Og aktuelle hyttetomt ligger i hht. kommuneplanens arealdel i LNF-område, hvor det ikke er tillatt med oppføring av hytter. Fåra-området ligger ved Asenfjorden som tilhører Trondheimfjordens fjordsystemer. I denne delen av Levanger er det allerede et sterkt press på 100- metersbeltet i forhold til utbygging av fritidsboliger. Det er derfor av regional interesse å søke å unngå videre nedbygging. Den aktuelle hyttetomta ligger meter fra strandlinja, oppe på en bergknaus med relativt bratt bergterreng ned mot sjøen. Det er 4 eldre hytter langs sjøen fra før, fordelt med ca. 50 meters mellomrom. Lokaliseringen av disse hyttene, sammen med terrengmessige forhold, bidrar til en privatisering av strandlinja for allmennheten. Friarealene som finnes mellom hyttene får derved økt verdi som urørte og ubebygde områder, spesielt i forhold til allmennhetens muligheter for

6 Side 6 av 11 adkomst fra sjøen. En fortetting som omsøkt vil virke som en tetting av friarealhull mellom eksisterende hytter og vil bidra til å forsterke den barrierevirkning hyttene allerede har som ferdselshinder ut mot sjøen. Omsøkte hyttetomt ligger meter fra nærmeste tomt i reguleringsplanen for Faara Il hyttefelt som ble vedtatt i En eventuell dispensasjon vil skape betydelig presedens for lignende saker og vil kunne bidra til å undergrave arealplanen som styringsredskap. Miljøvernavdelingen mener kommunen av hensyn til strandsoneverdiene bør bruke planen til å kanalisere utbyggingsinteresser til tomter som allerede er godkjente i plansammenheng. Miljøvernavdelingen noterer en økning i antall dispensasjonssøknader fra Levanger. Dette stiller større krav til saksbehandlingen i forhold til å unngå etablering av presedens for senere saker. Det må være en konkret arealvurdering på stedet sammenholdt med nasjonale og/eller regionale hensyn som blir avgjørende for om dispensasjon kan gis eller ikke. Konklusjon: Fylkesmannens miljøvernavdeling vil understreke at strandsonen i Åsenfjorden er et område av nasjonal og regional interesse med bakgrunn i de mange kvalitetene som finnes der, bla. i forhold til biologisk mangfold, friluftsliv og landskapsverdier. Bygging av hytter i strandsonene er i strid med disse verdiene, og det er derfor ikke ønskelig med en slik utvikling j nasjonal strandsonepolitikk. En liberal dispensasjonspraksis kan skape presedens som svekker kommuneplanens arealdel som planverktøy og gjør en framtidig håndtering av viktige arealsaker i strandsonen vanskeligere. En dispensasjon som omsølet-vil tette friareal hull i 100- metersbeltet langs sjø, og bidrar til å forsterke effekten av hyttene so barriere og privatiserende hinder for allmennhetens tilgjengelighet for fri ferdsel i strandsonen. Miljøvernavdelingen ser det slik at det ikke foreligger særlige grunner for at dispensasjon etter pbl 7 skal kunne gis i dette tilfellet." I e-post av til kommunen sier Knut Bang Larssen at han håper at tidligere "klage" fortsatt gjelder. Han anførte da at tomten kom veldig nære innpå sin og at det skal bygges kun meter fra sjøkanten. Han regner med at klagers mange søsken også kan tenke seg en hytte i strandsonen. Fylkesmannen skal bemerke at tidligere 'klage' er en naboprotest, j pbl 94 nr 3. På vegne av Benny Johansen har advokatfirmaet Welde v/ Evy Bidtnes uttalt seg i saken i brev pr. telefax til kommunen av Brevet, med vedlegg, ble lagt ved saken ved behandlingen i Plan- og utviklingskomiteen i møte Nærmere fra brevet: Klagebehandlingen ønskes supplert med opplysninger fra Nord-Trøndelag sin arealplan. Det påpekes i denne forbindelse at det fortsatt er kommunen som har ansvaret for arealplanlegging. Dette gjelder også arealplanlegging/arealbruk ved dispensasjoner etter plan- og bygningsloven. Advokaten setter spørsmålstegn ved om den aktuelle fridelingen er innenfor kjerneområdet for Arealmeldingens retningslinjer. Det tas i meldingen til orde for en differensiert forvaltning av 100-metersbeltet. Riktignok heter det at dispensasjonssøknader i Trondheimsfjorden skal vurderes strengt, men det heter også at det skal være en mindre streng vurdering i områder med eksisterende hytter, og hvor utbygging er klarert gjennom helhetlige arealvurderinger, og det er landskapsmessig forsvarlig. Det hevdes å være denne situasjonen vi har her, et område som over tid er utbygd både

7 Side 7 av 11 uavhengig av reguleringsplaner og i medhold av reguleringsplan. Det er også vist til kommunens vurdering av området der det var foreslått innregulert 13 nye hyttetomter i forbindelse med behandling av forslag til reguleringsplan for samme gnr 228, bnr. 1, Faara, kommunestyresak 56/04. Befaring etterspørres. Fra advokatens e-post siteres endelig: "Kommunen bar allerede gått svært langt i å tillate hyttebygging i området, og Benny Johansens søknad om fradeling av tomt mellom de to eksisterende hyttene framstår som fullstendig uproblematisk i relasjon til de hensyn Fylkesmannen peker på. Som beskrevet i vedtaket er aktuell tomt beliggende på en fjellknaus med relativ bratt bergterreng ned mot sjøen. Det er ikke, slik jeg har fått terrengforholdene opplyst, naturlig at ferdsel ned mot sjøen eller langs sjøen vil gå over Johansens ønskede tomt. Fradelingen vil som sådan ikke hindre no ens ferdsel Ut i fra de vurderinger som er gjort av 100-metersgrensa nylig, framstår det som urimelig og tilfeldig av fylkesmannen å påklage denne delingen. I tillegg overprøves kommunal styringsrett i slike saker på måter som ikke er forutsatt i Arealmeldingen, j ovennevnte sitat. Når det gjelder utformingen av hytta, er Benny Johansen selvsagt villig til å underlegge restriksjoner av landskapsestetiske hensyn." Det faste utvalg for plansaker (Plan- og utvildingskomit6en i Levanger) behandlet klagen i møte den som sak 65/08. Følgende vedtak ble fattet: "Plan- og utvlklingskomit6ens vedtak i sak 041/08 i møte opprettholdes. Klage datert fra Fylkesmannens miljøvernavdeling tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannens Kommunal- og administrasjonsavdeling for endelig avgjørelse." Fylkesmnnnens forståelse av faktum i saken: Fylkesmannen forutsetter at klageren er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke fullstendig saksreferat. Vår avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, såvel konmunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klager legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune, skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf forvaltningsloven 34 annet ledd. Fylkesmannen bemerker: Området for angjeldende hytteområde omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune, vedtatt Omsøkte tomt ligger innenfor LNF(landbruks-, natur-, og friluftsområde)-sone A, hvor det i utgangspunktet ikke er tillatt annen utbygging enn det som har direkte tilknytning til landbruk eller stedbunden næring. I plan- og bygningslovens (pbl) 20-6, gledd heter det: Tiltaksom nevnt i 81, 86a, 86b og 93 må, når ikke annet er bestemt, ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. (..). Deling av eiendom er omfattet av pbl 93, bokstav b. Kommuneplanen er dermed bindende for omsøkte tiltak.

8 Sida 8 av 11 Det følger dessuten av pbl 63 at eiendom likke må deles på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrift, vedtekt eller plan. Heller ikke må eiendom deles slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form. Innenfor LNF-A-området i planen tillates ikke fradelt eller oppført bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Det er derfor på et rene at omsøkte tiltak vil være i strid med arealplanen for området. Tiltaket er etter dette avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Den aktuelle parsellen ligger innenfor 100 meters-beitet langs sjøen, meter fra strandlinja. Fradeling av hyttetomt her er dermed også i strid med pbl 17-2 om forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen. Unntakene i 17-2 annet og tredje ledd kommer ikke til anvendelse. Søknaden vil på bakgrunn av ovennevnte være avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og pbl 17-2 for å kunne tillates. Dette er også lagt til grunn av kommunen. Fylkesmannen skal i det følgende vurdere dispensasjon fra pbl I medhold av pbl. 7 kan kommunen "når særlige grunner foreligger" gi dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom plan- og bygningsloven. De hensyn som ligger til grunn for planen må veies opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssaken. Foreligger det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon er vilkårene oppfylt. Kommunen har gjennom en omfattende planprosess hvor offentlige og private har hatt anledning til å uttale seg tatt stilling til arealbruken i området. Det skal derfor ikke være en kurant sak å gi dispensasjon. Høyesterett har ved dom av , sak 2006/1362, slått fast at vurderingen av om dispensasjon skal gis bygger på et fritt skjønn. Sivilombudsmannen har dessuten lagt til grunn at det neppe er tilstrekkelig at hensynene bak den regelen det søkes dispensasjon fra ikke foreligger. Bestemmelsen må antakelig forstås slik at det i tillegg må foreligge positive relevante grunner på søkersiden for at dispensasjon skal kunne innvilges. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag v/miljøvemavdelingen har motsatt seg at det gis dispensasjon for omsøkte tiltak, j foran og nedenfor. Departementet har lagt til grunn at det som utgangspunkt ikke kan anses for å foreligge særlige grunner dersom statlig fagmyndighet har gått imot at det gis dispensasjon. Det vises i denne forbindelse til rundskriv T-5/84, Ot.prp. nr 56 ( ) s. 101, Miljøverndepartementets uttalelse av i sak 93/1497, samt veilederen til kommuneplanens arealdel, "Plan og kart etter plan- og bygningsloven, underpunkt Fylkesmannen i Nordland skal bemerke at kyst- og strandstrekningene er spesielt viktig som område for biologisk mangfold, friluftsliv, kulturverdier og landskapsverdier. Strandsonen langs sjøen er derfor definert som et område av nasjonal interesse, og gitt et spesielt vern gjennom bygge- og deleforbudet i 17-2 i plan- og bygningsloven. Det påligger etter dette kommunen å være spesielt varsom med å gi dispensasjon for bygging eller fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen. Fylkesmannen viser også til at det i de senere år er lagt opp til en betydelig innstramming mht. dispensasjoner og utbygging i strandsonene, senest ved Stortingsmelding nr. 26 fra Miljøverndepartementet.

9 Side gav 11 Fradeling av hyttetomter og bygging av hytter i strandsonen er i utgangspunktet i strid med hensynene bak strandsonevernet. Fåra-området ligger ved Åsenfjorden som tilhører Trondheimsfjorden fjordsystemer. Klager, Fylkesmannens miljøvernavdeling i Nord-Trøndelag, uttaler at det i denne delen av Levanger allerede er et sterkt press på 100-metersbeltet i forhold til utbygging av fritidsboliger. Det er derfor av regional interesse å søke å unngå videre nedbygging. Videre er det opplyst at den aktuelle hyttetomta ligger meter fra strandlinja, oppe på en bergknaus med relativt bratt bergterreng ned mot sjøen. Det er 4 eldre hytter langs sjøen fra før, fordelt med ca. 50 meters mellomrom Ut fra ortofoto og kart har Fylkesmannen i Nordland ingen innvendinger til denne beskrivelsen. Etter saksopplysninger fra Landbruks og naturforvaltningen i Innherred samkommune gjelder saken frideling av et ubebygd skogareal Den omsøkte tomta ligger ved Åsenfjorden ca. 150 m nordøst for tunet på bruket, mellom gårdsveien og sjøen. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling understreker at strandsonen i Åsenfiorden er et område av nasjonal og regional interesse med bakgrunn i de mange kvalitetene som finnes der, bla. i forhold til biologisk mangfold, friluftsliv og landskapsverdier. Bygging av hytter i strandsonene er i strid med disse verdiene, og det er derfor ikke ønskelig med en slik utvikling j nasjonal strandsonepolitø Planutvalget i kommunen har begrunnet sin tillatelse med søkers tilknytning til området, at hytta ikke er til hinder for ferdsel i strandsonen, og den ilske bygges på dyrka mark. Fylkesmannen i Nordland skal bemerke at søkers tilknytning til området Ikke kan tillegges særlig vekt. Dette vil gjelde generelt i mange delingssaker. Det er kun i helt spesielle tomfeller ai forhold vedrørende søkeren person vil kunne anses som særlig grunn. Det vises i denne forbindelse tilot.prp. nr. 56 (198485) s.101. Men arealbruk og bygninger/konstruksjoner fastlegges og oppføres i et langt perspektiv, vil eierforholdene på stedet oftest være skiftende. Søkers tilknytning til området tillegges derfor begrenset vekt. Det forhold av jordlovsmyndigheten har samtykket til fradeling etter jordloven, og landbrukssjefens vurdering i denne forbindelse tilsier at landbruksinteressene i dette tilfellet ilske blir særlig skadelidene. Dette taler for å dispensere fra kommuneplanen, ikke fra pbi Omsøkte tomt søkes plassert mellom 2 av de eksisterende hyttene. Fylkesmannen i Nordland skal bemerke at eksisterende hyttebebyggelse allerede i utgangspunktet begrenser områdets miljøverdi i forhold til om området hadde vært uberørt. Spørsmålet er i hvilken grad dette aktuelle området likevel har miljøverdier som strandsonevernet er ment å ivareta, og om omsøkte fradeling og senere oppføring av hytte vil føre til forverring i forhold til dette. Ut fra kart-, og ortofoto er det klart at området nærmest sjøen/fjorden fremdeles er sammenhengende uberørt. I dette området vil det generelt være biologisk mangfold og muligheter for friluftsliv. Området har også verdi som fjordlandskap. Innefor et par hundre meter er det strender/fjære. Planutvalget uttaler at hytta ilske er til hinder for ferdsel i strandsonen uten at dette er nærmere begrunnet. Fylkesmannen i Nordland skal bemerke at hytter i strandsonen i utgangspunktet vil være til hinder for allmennhetens ferdsel og bruk av området til friluftsliv. En hytte her vil få en privatiserende effekt på området rundt hytta og ned mot sjøen. Dette vil igjen føre til at området totalt sett blir ytterligere privatisert i forhold til

10 Stila 10 av 11 c nåværende situasjon med 4 eksisterende hytter i området. Klager anfører at lokaliseringen av disse hyttene, sammen med terrengmessige forhold, bidrar til en privatisering av strandlinja for allmennheten. Friarealene som finnes mellom hyttene får derved økt verdi som urørte og ubebygde områder, spesielt i forhold til allmennhetens muligheter for adkomst fra sjøen. En fortetting som omsøkt vil virke som en tetting av friarealhull mellom eksisterende hytter og vil bidra til å forsterke den barrierevirkning hyttene allerede har som ferdselshinder ut mot sjøen. Ut fra ortofoto, kart og bilder har Fylkesmannen i Nordland ingen avgjørende innvendinger til denne vurderingen. Det er relativt god avstand, ca 50 meter, mellom de eksisterende hyttene. Dette er etter Fylkesmannen i Nordlands vurdering tilstrekkelig til at området mellom hyttene kan fungere som adkomst til og fra sjøen for allmennheten. Selv om bergterrenget på tomta skrår relativt bratt ned mot sjøen ser det ikke ut til å være umulig eller uforholdsmessig vanskelig å komme seg ned til sjøen her. Vi er enig i at området, dersom det fortettes, vil kunne fungere enda mer som en barriere for allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen enn det allerede gjør i dag. Fylkesmannen i Nordland er etter dette enig i klagers vurdering av at en dispensasjon som omsøkt vil bidra til å forsterke hyttene som barriere og privatiserende hinder for allmennhetens tilgjengelighet for fri ferdsel i strandsonen. Klager har anført at omsøkte hyttetomt ligger meter fra nærmeste tomt i reguleringsplanen for Faara II hyttefelt som ble vedtatt i En eventuell dispensasjon vil skape betydelig presedens for lignende saker og vil kunne bidra til å undergrave arealplanen som styringsredskap. Miljøvernavdelingen mener kommunen av hensyn til strandsoneverdiene bør bruke planen til å kanalisere utbyggingsinteresser til tomter som allerede er godkjente i plansammenheng. Fylkesmannen i Nordland er enig i dette. Fylkesmannen i Nordland er også enig med klager i at det må være en konkret arealvurdering på stedet sammenholdt med nasjonale -Qg/eller.regionale hensyn som blir avgjørende for om dispensasjon kan gis eller ildte. I forhold til dette fremstår planutvalgets vedtak om å gi tillatelse som dårlig begrunnet/ikke tilstrekkelig vurdert. Klager, Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, noterer en økning i antall dispensasjonssøknader fra Levanger. Fylkesmannen i Nordland er enig i at dette stiller et stort krav til saksbehandlingen i forhold til å unngå etablering av presedens for senere saker, og at en liberal dispensasjonspraksis kan skape presedens som svekker kommuneplanens arealdel som planverktøy og gjør en framtidig håndtering av viktige arealsaker i strandsonen vanskeligere. Søkers begrunnelser. at det alltid har vært en drøm å få bygge hytte på omsøkte tomt og at søkeren er lovet av sin far at hun skal få bygge hytte her, og at det vil bli ei nøktern hytte som vil være til liten sjenanse for naboene kan ikke slå igjennom overfor de offentlige interesser som pbl 17-2 og kommuneplanen skal ivareta. Oppsummering og konklusjon: Etter dette er det Fylkesmannen i Nordland sin vurdering at søkers grunner for dispensasjon i dette tilfellet ikke er av en slik art at de kan slå igjennom overfor de offentlige interessene som bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet i strandsonen, pbl 17-2, er ment å ivareta. Miljøvernavdelingen ved Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har gått imot søknaden. Den aktuelle hyttetomta ligger meter fra strandlinja i Fåra-området som ligger ved Åsenfjorden som tilhører Trondheimsfjorden fjordsystemer. Tomta er således plassert i et område som har miljømessige verdier (bl.a. biologisk mangfold, friluftsliv og landskapsverdier) og er attraktiv for allmennheten. En fortetting som omsøkt vil virke som en tetting av friarealhull mellom eksisterende hytter og vil bidra til å forsterke den

11 Side 11 av 11 barrierevirkning hyttene allerede har som ferdselshinder ut mot sjøen. I tillegg kommer at omsøkte hyttetomt ligger meter fra nærmeste tomt i reguleringsplanen for Faara II hyttefelt som ble vedtatt i 2006, og at en liberal dispensasjonspraksis kan skape presedens som gjør en framtidig håndtering av viktige arealsaker i strandsonen vanskeligere. Fylkesmannen i Nordland finner etter dette at ~ene for å gi dispensasjon etter pbl 7 Ø pbl 17-2, Øe er oppfylt, og at dispensasjon ikke kan gis i dette tilfellet. Kommunens skjønn settes dermed til side. Det er etter dette ikke nødvendig å vurdere kommunens dispensasjon fra kommuneplanen. Klagen fra Miljøvernavdelingen ved Fylkesmannen i Nord-Trøndelag tas til følge. Vi forutsetter at kommunen følger oppi forholdt til ulovlig anlagt veg og terrenginngrep. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 15 jf. rundskriv T-8/86 fra Miljøverndepartementet og Kommunaldepartementet, j Ørvaltningsloven 34, opphever Fylkesmannen kommunens vedtak av , jf , og fatter nytt vedtak i sak 041/08, slik at søknad om dispensasjon for fradeling av omsøkte hyttetomt avslås. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf forvaltningsloven 28. Klager er underrettet ved gjenpart av dette brev. Med hilsen C ter,r Tor Sande(e. ) fan& avdelingsdirektør ^ ^(l uu Q^ Gunn O1sbo ohannessen rådgiver Kopi til: Benny Johansen 7510 Skatval Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Statens hus 7734 Steinkjer Advokatfirmaet Welde Postboks Stjørdal Erling Esekiassen mfl Åsen