Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Benny Johansen 7510 Skatval Deres ref: Vår ref: GVA 2007/3849 Dato: /228/2 - Søknad om deling av grunneiendom - Fåråaunet Vi viser til Deres søknad om deling av grunneiendom mottatt her Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca 1 dekar fra eiendommen Fåraaunet med gnr/bnr 228/2 i Åsen i Levanger kommune. Samtidig ble det søkt om dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av tomt for fritidsbolig i LNF-område og innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Søknaden ble behandlet av politikerne i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune i sak møte Søknaden ble ikke innvilget. Vedlagt er sakspapirene. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak. Med hilsen Gunnar Vatn Ingeniør Kopi til: Erling Esekiassen 7630 Åsen Jarle Esekiassen 8063 Værøy Knut Bang-Larsen Sildråpevegen 54 A 7048 Trondheim Bjørn Ola Dragset Konvallvegen Trondheim

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 10 Levanger kommune Sakspapir 1719/228/2 - Søknad om deling av grunneiendom - Fåråaunet Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2007/ /1719/228/2 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med vurderinger i dette saksfremlegget, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger og fra Plan- og bygningslovens 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) til fradeling av tomt for fritidsbolig i LNFområde og innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) og 20-6 (Virkninger av kommuneplanen). Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: I samsvar med vurderinger i dette saksfremlegget, innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger og fra Plan- og bygningslovens 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) til fradeling av tomt for fritidsbolig i LNFområde og innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) og 20-6 (Virkninger av kommuneplanen).

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 10 Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Bilder mottatt Brev fra Plan- og byggesakssjefen datert Søknad om hytte fra Benny Johansen mottatt Brev fra Plan- og byggesakssjefen til søker angående manglende informasjon datert Søknad om deling av grunneiendom mottatt Merknader fra nabo Bjørn Ola Dragset mottatt Brev fra Plan- og byggesakssjefen til søker angående manglende informasjon datert Gjenpart av nabovarsel mottatt Merknader fra nabo Knut Bang-Larsen mottatt Søknad om dispensasjon mottatt Høringsbrev datert Brev fra Plan- og byggesakssjefen til søker datert Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt Jordlovsbehandling datert Kommentar til nabomarknader fra søker mottatt Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen ble i mai 2007 gjort kjent med at det foregikk byggearbeider på eiendommen Fåraaunet med gnr/bnr 228/2 i Åsenfjord i Levanger kommune. Postadresse: Postboks Levanger Tlf Saksbehandler: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Tlf Organisasjon: Organisasjonsnr E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Web:

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 10 Det ble mottatt bilder som viste at det var bygd en vei til et område som var rensket av for torv og jord. Dette var arbeid som det verken var søkt om eller gitt tillatelse til. Planstatus: Området hvor byggearbeidene var igangsatt ligger ca 50 meter fra sjøen, og altså innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNF-sone A, hvor det i utgangspunktet ikke er tillatt annen utbygging enn det som har direkte tilknytning til landbruk eller stedbunden næring. Søknad om fradeling og søknad om dispensasjon: Plan- og byggesakssjefen skrev brev til de som hadde satt i gang byggearbeidene, hvor de ble bedt om å stoppe de igangsatte byggearbeider umiddelbart, og det ble etterlyst en søknad om tillatelse. Det ble også orientert om at en eventuell godkjenning var avhengig av at det ble gitt dispensasjon fra kommuneplanen i Levanger og 17.2 i Plan- og bygningsloven (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen). Det ble bedt om søknad om dispensasjon med begrunnelse for hvorfor bør gis dispensasjon, jfr Plan- og bygningslovens 7. Etter en del korrespondanse ble det mottatt en søknad om deling av grunneiendom som omfattet den aktuelle byggetomta. Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1000 m2 fra eiendommen Fåraaunet med gnr/bnr 228/2, og omsøkte parsell ønskes benyttet til tomt for fritidsbolig. Postadresse: Postboks Levanger Tlf Saksbehandler: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Tlf Organisasjon: Organisasjonsnr E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Web:

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 10 Plan- og byggesakssjefen mottok brev fra Benny Judit Johansen. Dette brevet er å betrakte som en søknad om dispensasjon. Hun skriver blant annet følgende:...det har vært min drøm i alle år, helt fra jeg var lita jente, at jeg skulle ha hytte på denne haugen. Der lekte vi, der plukka vi bær. Husker at jeg sa til min far, at der ville jeg ha meg hytte, når jeg ble stor, og pappa sa at det skulle jeg få. Men så giftet jeg meg og flyttet, men drømmen har alltid vært der. Det skal ikke være noen fancy hytte, som ødelegger. Ikke blir det noen hage i den forstand. På sikt vil jo alt bli som det var, med tyttebærbusker og trær. Med ei lita hytte i mellom. Jeg har ikke tenkt å være til sjenanse for noen, og min bror Erling syns de blir koselig at jeg kanskje kommer, for da kan han også bo på hjemplassen vår nesten hele sommeren. Dette er min drøm, og jeg håper at det lar seg gjennomføre. På forhånd takk. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjoner) ble saken i sendt på høring i brev datert til Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning. Nord-Trøndelag fylkeskommune skriver i sin uttalelse datert følgende: Generelt: Vi kjenner ikke til regionale interesser som tilsier at det ikke bør gis tillatelse til oppføring av hytte på stedet. Bygging av hytta vil innebære en fortetting i et eksisterende hytteområde og vi antar at utbyggingen i hovedsak berører hyttebrukernes interesser og bruk av området og i mindre grad allmenne friluftsinteresser. I utgangspunktet vil vi anbefale at det utarbeides reguleringsplan for avklaring av interesser i området og kommunen bør avveie om utbyggingen utløser interesseavveininger som tilsier bruk av reguleringsplan. Kulturminner: Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Vi har av den grunn ingen innvendinger til planen. Likevel kan det fortsatt ligge upåviste, freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Derfor vil vi minne om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8, dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet. Innherred samkommunes enhet for Landbruk og naturforvaltning har behandlet saken etter jordloven. I møte har de godkjent søknaden som omsøkt. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i sin uttalelse datert følgende: Kysten og strandsonen langs sjøen er et viktig område, både av hensyn til plante- og dyreliv, landskapsestetikk og friluftsliv. Områdene nærmest vatnet er viktige oppholds- og ferdselsarealer for allmennheten. Disse områdene bør derfor holdes tilgjengelig for alle som oppholder seg i området.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 10 Strandområdenes viktige miljøverdier er understreket av Stortinget ved flere anledninger på grunn av en omfattende nedbygging de senere år. Regjeringen har derfor foretatt en betydelig innskjerping av strandsonepolitikken. Vi viser her til bl.a. regjeringens brev av 1999 og 2002 hvor det varsles om innskjerpet planpraksis i strandsonen, samt til sittende regjerings "Soria Moria-erklæring" der det uttales at nedbygging av strandsonen skal stanses. Dette er senest gjentatt i St. meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Omsøkte tomt ligger meter fra strandlinja, oppe på en bergknaus med relativt bratt bergterreng ned mot sjøen. Det er 4 eldre hytter, spredt fordelt med ca. 50 meters mellomrom, langs sjøen fra før. De eldre hyttenes plassering sammen med terrengmessige forhold privatiserer strandlinja for allmennheten. Friområdene mellom hyttene får derved økt verdi som urørte områder, spesielt i forhold til allmennhetens adkomst til sjøen. En fortetting som omsøkt vil dessuten forsterke den barrierevirkning hyttene har mot sjøen. I 2006 ble gjeldende reguleringsplan for Faara II hyttefelt godkjent. Omsøkte hyttetomt ligger meter fra nærmeste godkjente tomt i reguleringsplanen. En eventuell dispensasjon vil skape betydelig presedens for liggende saker og vil kunne bidra til å undergrave betydningen av arealplanlegging som styringsredskap. Kommunen bør bruke planen til å kanalisere utbyggingsinteresser til allerede godkjente tomter. Miljøvernavdelingen vil derfor gå i mot at det gis dispensasjon som omsøkt for bygging av hytte på eiendommen Fåraaunet gnr. 228 bnr. 2 i Levanger. Bakgrunn for dette er hensynet til allmennhetens tilgang til strandsonen og den betydelige presedens som ligger i saken i forhold til nærheten til allerede godkjent hyttetomter. Miljøvernavdelingen ber om å bli holdt orientert om vedtak i saken. Nabovarsling: I forbindelse med nabovarslingen kom det inn merknader fra to av hyttenaboene. Bjørn Ola Dragset som eier fritidseiendommen med gnr/bnr 228/8 skriver i brev datert : Jeg viser til- mottak av nabovarsel, samt tidligere brev til Dem datert I den anledning har jeg følgende innsigelser til foreslåtte nyoppføring av hytte: Hytten er foreslått oppført innenfor 100-metersgrensen til sjøen. Grunneier Erling Esekiassen har per i dag ikke regulert eiendommen sin for flere hytter i dette området. I utgangspunktet er ingen interessert i en fortetning med tilhørende, økt trafikk i det berørte området. Naboeiendommen til Erling Esekiassen har nettopp regulert deler av eiendommen sin til 13 fritidseiendommer, og lagt disse ut for salg. Disse er tilstøtende til Esekiassens eiendom, og bør være et godt alternativ, dersom søker ønsker å sette opp ei hytte i nærheten av fødeplassen.

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 10 Knut Bang-Larsen som eier eiendommen med gnr/bnr 228/11 skriv i brev datert følgende: Mottok den brev fra Erling Esekiassen og Benny Johansen angående fradeling av tomt på eiendommen Faaraaunet Gnr. 28 Bnr. 2 Her søkes det om fradeling av tomt for fritidsbolig. Tomten det søkes fradeling på kommer veldig nære vår tomt, og det som gjør det veldig spesielt er at tomten vil bli til stor sjenanse for vår hytte. Jeg kan ikke se noen grunn til at det skal gis tillatelse til bygging her. Grunnen er at det er et uregulert område, og det er kun ca meter ned til sjøkanten. Tomten er allerede planert ut, og det er laget vei inn til tomten. Dette bør ordnes opp i slik det var før inngrepet. Veien må fjernes og det må fylles på matjord slik at naturtomten blir tilnærmet lik slik den var. Jeg vil foreslå et annet alternativ, og det er at det heller søkes om fradeling av en tomt på den andre siden av gårdsveien til Faaraaunet. I en kommentar til nabomerknadene skriver Benny Judit Johansen i brev datert følgende: Jeg har nå fått svar fra dere, samt klage fra Bang-Larsen og Dragset. Kan ikke forstå at hytta mi skal være til sjenanse for noen, og angående vegen, så var det faktisk min far som i sin tid ordnet veg til eiendommen der min bror bor i dag. At vegen ble bedre utbygd er jo i og for seg greit, for alle har jo biler i dag. Dragset parkerer jo nede ved husa, og det skulle vel strengt tatt være privat eiendom. Bang- Larsen parkerer til tider, altså noen ganger, på åkeren ved eiendommen. Ser også at Bang-Larsen gjerne vil ha tomta slik den var. Vil det da si med gamle stoler, bøtter pluss et par bilbatteri som vi kjørte vekk? Dette tok vi dessverre ikke bilder av, da jeg tenkte at det ikke ville bli noe problem. Det lå faktisk noen bølgeblekkplater der også. Mulig de ligger i jorddungene som ble kjørt vekk. Ser at det er meter til strandkanten. Det må være i luftlinje. Det er håpløst å komme ned til stranda rett ned fra hytta. Sikkert meter rett ned. Samtidig som dette er min drøm, var det også min mann s drøm. Dessverre så døde han fra meg 11.desember. Så nå er jeg alene. Jeg ser ikke at jeg skulle være til sjenanse for noen og i hvert fall ikke Dragset som bor rett ovenfor selve husa.... Andre forhold: I følge Plan- og bygningslovens 66-1 kan ikke eiendom deles eller bebygges dersom byggetomta enten er sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på en eller annen måte er sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Av Plan- og bygningslovens 85 følger at dette også gjelder for tomter for fritidsbebyggelse. I brev datert er søkeren orientert om at dersom dispensasjon til gis, vil det kreves tillatelse fra til å benytte den private vegen til riksveg 753. Vurdering: Vurdering av nabomerknader: De forhold som det klages på er økt trafikk i området som følge av flere hytter, samt at ei hytte på omsøkte parsell vil være til sjenanse for eiendommen 228/11 på grunn av sin nærhet til denne eiendommen.

8 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 10 I følge Plan- og bygningslovens 70 nr skal bygningens plassering og høyde godkjennes av kommunen med mindre den er fastsatt i plan. Det klages på at plasseringen av hyttetomten vil være til sjenanse da den kommer nærme eiendommen 228/11. Utgangspunktet for vurdering etter PBL 70 nr 1 er at tiltakshavers ønske skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler i mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelige ulemper for eksempel for naboer og omkringliggende miljø, jfr Kommunaldepartementets rundskriv H-18/90 av 1.juli Under dette skjønnstemaet inngår et spekter av hensyn som må vurderes under ett. Blant annet er det relevant å vurdere tiltakets tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse, utsikt og lysforhold og hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Kommunen må også ha for øye med formålet med tiltaket. Begge hyttenaboene skriver i sine merknader at den planlagte hyttetomta ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø og i et område som ikke er regulert inn nye hytter. Det vises til alternative plasseringer, både på naboeiendommen Faara med gnr/bnr 228/1 hvor det er laget en reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Det henvises også til å vurdere alternative plasseringer på den eiendommen Fåraaunet på den andre siden av gårdsvegen. Plan- og byggesakssjefen er enig i hyttenaboenes synspunkt om at det er viktig med en planmessig forutsigbarhet, og at det er uheldig at fradeling av fritidstomter i LNF-områder og innenfor 100-metersbeltet blir behandlet som dispensasjonssaker. Dette er forhold som vil bli vurdert sammen med vurderingen om dispensasjon fra kommuneplanen og fra forbudet mot bygging og deling innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Når det gjelder ulempene ei eventuell ny tomt vil medføre for naboene, så vurderer Plan- og byggesakssjefen det slik at disse ikke vil betydelig for hyttenaboene. I nærområdet er det fra før et større, regulert hytteområde. De ulemper som ei hyttetomt vil gi i form av innsyn eller økt trafikk vurderes å være innenfor det som må tåles i et område med flere hytter. En eventuell innvilgelse av dispensasjonssøknaden medfører at naboene vil få klageadgang. Vurdering av dispensasjonsspørsmålet: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til

9 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 9 av 10 grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. I denne saken er det fra søker oppgitt følgende grunner for dispensasjon: Det har alltid vært en drøm å få bygge hytte på omsøkte tomt. Søkeren er lovet av sin far til at hun skal få bygge hytte der. Det vil bli ei nøktern hytte som vil være til liten sjenanse for naboene. Det er bratt ned til sjøen fra hyttetomten. Grunner som taler i mot at dispensasjon kan være: Strandsonen har fått økt oppmerksomhet fra både statlig og lokalt hold. Viktigheten av å unngå nedbygging, særlig gjennom dispensasjoner, har økt med tiden. Det vises til flere rundskriv fra regjeringen og til regjeringserklæringen (Soria-Moriaerklæringen) vedrørende strandsonen. Bare i løpet av de 2-3 siste årene er det altså en betydelig innskjerping. Forutsigbarheten, som en kommuneplan er ment å gi om at det ikke skal komme hyttetomter hvor som helst i LNF-områder og innenfor 100-meterbeltet langs sjø, vil bli brutt. Deler av de oppgitte grunner for dispensasjon anses som generelle. Byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjø har jfr tidligere uttalelser fra Fylkesmannen ikke bare som oppgave å sikre at allmennheten tilgang til arealene i strandsonen. Det er også et poeng i seg selv å holde sonen fri for bebyggelse ut fra hensynet til blant annet landskap og verneinteresser. Fylkesmannen har i sin uttalelse bedt om å bli orientert om kommunens vedtak. Et vedtak om innvilgelse av dispensasjon vil bli oversendt Fylkesmannen med klageadgang jfr Forvaltningslovens 28 og Plan- og bygningslovens 15. At Fylkesmannen ber om å bli orientert om vedtaket, har vært tolket som et signal på at de vil påklage en eventuell innvilgelse av søknaden om dispensasjon. Det er ca meter fra omsøkte parsell og bort til reguleringsplanen Faara II med planid L200 vedtatt i Levanger kommunestyre Alle hyttetomtene innenfor reguleringsplanen ligger på oversiden av vegen. En av hyttenaboene mener at søker heller bør skaffe seg ei tomt blant de som er innenfor reguleringsplanen. Fylkesmannens miljøvernavdeling sier også at kommunen bør bruke planen til å kanalisere utbyggingsinteresser til allerede godkjente tomter. Plan- og byggesakssjefen er enig i dette.

10 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 10 av 10 Fylkesmannens miljøvernavdeling skriver også at en eventuell dispensasjon vil skape en betydelig presedens for lignende saker. Presedensfaren er også Plan- og byggesakssjefen svært bekymret for. Konklusjon: Plan- og byggesakssjefen har vurdert denne saken nøye, og konkluderer med at det ikke foreligger en overvekt av grunner for dispensasjon. Det vil si at lovens krav om særlige grunner ikke er oppfylt. Med bakgrunn i ovennevnte vurderinger anbefaler Plan- og byggesakssjefen at det ikke gis dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 17-2 og fra kommuneplanen for Levanger kommune. Plan- og byggesakssjefen anbefaler at søknaden om fradeling avslås med hjemmel i Plan- og bygningslovens 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100- metersbeltet langs sjøen) og 20-6 (Virkninger av kommuneplanen). Et avslag på søknad om dispensasjon og om fradeling er et vedtak som kan påklages jfr Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist på vedtaket.