BESKRIVELSE AV DETALJPLAN FOR SANDEFJORD STADION, OMREGULERING AV FELT S1, GBNR. 152/96 M.FL. PLANIDNR _E1

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 1 AV 14 BESKRIVELSE AV DETALJPLAN FOR SANDEFJORD STADION, OMREGULERING AV FELT S1, GBNR. 152/96 M.FL. PLANIDNR _E1 Bakgrunn: Bystyret vedtok reguleringsplan med konsekvensutredning for nytt stadion for Sandefjord fotball på Pindsle , sak 17/06. I oktober 2012 ble det fremmet forespørsel om omregulering av felt S1 i planen. Begrunnelsen var at deler av anlegget ikke ble fullført da det ble tatt i bruk i Tribuneanleggene på kortsidene var provisorier som ikke var ment å skulle stå så lenge. Disse kortsidene ønskes fullført, men da med annen bruk i tillegg til tribuner. Planstatus: Gjeldende regulering. Med bakgrunn i konklusjonen for konsekvensutredningen ble det i 2005 utarbeidet forslag til reguleringsplan og bestemmelser for nytt stadion på Pindsle. Hensikten med planen var i tillegg til et stadionanlegg som kunne romme 8000 tilskuere. Som del av finansieringen var det lagt opp til å tilrettelegge for kombinasjon med andre arealformål. Planområdet i gjeldende plan er på 49,9 daa og grenser inn til eksisterende næringsområde på Pindsle mellom Raveien og Ringveien. I vest grenser området mot landbruksarealer og syd for Ringveien ligger eksisterende boliger. Gjeldende detaljplan for området. Område for nytt stadion i den gjeldende planen, felt S1, er regulert til spesialområde idrettsanlegg, og ligger nærmest Ringveien. Stadionanlegget inneholder i tillegg til selve banen og tribunene også klubblokaler, treningsområder, media-lokaler m.v. på ca m². I

2 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 2 AV 14 tilknytning til dette inneholder feltet helse- og idrettsvirksomheter på ca m² samt detaljforretningsarealer på m². Byggehøyden skal ikke overstige kote +75,0. Området skal også ha plass til oppstilling av 750 sykler. Parkering er regulert som eget formål. Innenfor det gjeldende planområde er det i tillegg et område for kombinert formål, kontor, forretning, håndverksbedrifter, verksted, industri, lager, felt B1, på ca. 5,6 daa. Dette er skilt fra parkeringsarealene som reguleringsformål. For felt B1 og S1 samlet kan maksimalt m² BRA nyttes til forretninger. Maksimalt m² BRA av dem kan nyttes til detaljhandel; dagligvarer, apotek m.v.. Resten kan nyttes til forretning for plasskrevende varer (hvite-/brunevarer, motorkjøretøyer, fritidsbåter, landbruks-/anleggsmaskiner, trelast/byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre og møbler samt tilhørende kontor/lager for virksomhetene). Eventuelle resterende arealer innenfor rammen kan nyttes til kontorer, håndverksbedrifter, lager, verksted eller mindre industribedrifter. Planområdet har hovedatkomst fra Nygårdsveien, men varelevering skjer via egen avkjørsel fra Ringveien. I tillegg brukes denne som adkomst til parkering for virksomhetene og for gang- og sykkeltrafikk fra vestre deler av Bugården- /Krokemoaområdene. Dagens virksomheter i området. Vi har i forbindelse med planarbeidet laget følgende oversikt over virksomheter (tabellen er hentet fra trafikkanalysevedleggets side 13): Med de m² tilleggs-forretningsareal på Nygårdsveien 88 (som ikke var med i det opprinnelige planområdet) er det til sammen nesten m² forretningsareal i området. I tillegg er det cirka m² tjenesteytelsesvirksomhet/kontorer og m² idrett/helse. Til sammen cirka m².

3 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 3 AV 14 Utsnitt fra gjeldende kommuneplan: Den nye kommuneplanen, vedtatt , har lagt stadionområdet inn under samme formål som resten av Pindsleområdet; - kombinert bebyggelse og anlegg. Det åpner for handel i hele Pindsleområdet. Fram til 2015 ble det tillatt en samlet økning av bruksareal til detaljhandel på m² ut over det som var tillatt gjennom planen for nytt fotballstadion. I planutvalgets møte ble følgende enstemmig vedtatt (sak 154/12): «Det kan settes i gang arbeid med detaljregulering for å endre felt S1 i gjeldende plan for Nytt fotballstadion vedtatt , jf. plan- og bygningslovens Hensikten med planarbeidet vil være å tilrettelegge for økt bruksareal med formål boliger og kontor/sport/næring med tilhørende parkeringsarealer.» Planarbeidet ble varslet igangsatt og det kom innspill fra Statens vegvesen, Skagerak energi, NVE, Vestfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold. Resumé av innspillene: Vestfold fylkeskommune ( ) fraråder sterkt utvikling til bolig grunnet uegnet beliggenhet i forhold til vei og trafikk og mangel på uteareal for lek og opphold. De forutsetter at det videre planarbeidet følger opp de retningslinjene og bestemmelsene som er gitt i gjeldende kommuneplan, spesielt hensynet til barn og unges interesser. Når det gjelder nærings- og kontordelen presiseres at handel ikke inngår i formålet næring, og det forutsettes at eiendommen ikke skal utvikles for

4 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 4 AV 14 (ytterligere, vår merknad) handel. Tiltaket berører ikke kulturminner fra nyere tid og det er heller ingen merknader til automatisk fredede kulturminner. Det tilbys drøfting i regionalt planforum. Fylkesmannen i Vestfold ( ) innleder med at de oppfatter at planlagte tiltak medfører redusert tribunekapasitet til fordel for etablering av boliger og økt nærings-/forretningsareal. Dersom planen vedtas før kommuneplanrulleringen må det vurderes behov for konsekvensutredning etter vedlegg II, punkt 2, når planen avviker fra kommuneplanen. Varselet redegjør ikke for hvor stor andel av ny bebyggelse som skal brukes til handel. Dersom det fremmes en plan i strid med den regionale planen for handel og de rikspolitiske retningslinjer for samordnet transport- og arealplanlegging kan det medføre innsigelse. Støyvurderinger og eventuelle støysikringstiltak i forbindelse med boligdelen må belyses i plansaken ved offentlig ettersyn. Eventuelle avbøtende tiltak bør inngå i rekkefølgebestemmelser, og støygrenser må fremgå tydelig av reguleringsbestemmelsene. Dersom det etableres kombinerte formål i planen må det fremgå fordelingsandel mellom de enkelte formålene. Hvis ikke dette er tydelig i reguleringsbestemmelsen kan det medføre innsigelse. Fylkesmannen viser til at det er redegjort for at det ikke er tilgjengelige arealer for lek og opphold på bakkeplan og at disse derfor (i sin helhet, vår merknad) må etableres på tak. Han ber om en redegjørelse for forholdene for lek og opphold, herunder oppfyllelse av kommuneplanens bestemmelser om lekeplasser. Vesentlige avvik fra kommuneplanens krav kan medføre innsigelse. Statens vegvesen ( ), ser positivt på at det igangsettes reguleringsarbeid der man kan oppnå bedre arealutnyttelse. De har likevel «vesentlige merknader» knyttet til: 1. Adkomst må skje via kommunal vei (Nygårdsveien). Det varsles innsigelse til adkomst mot FV 251, Ringveien. 2. Anbefaler ombygging/tiltak i krysset Nygårdsveien-Pindsleveien. 3. Tiltak for å bedre forholdene for gående og syklende, samt brukere av kollektivtransport, må vurderes i plansaken. Det antas at boligene vil ligge til Krokemoa skolekrets. Det er uheldig med kryssing av Ringveien flere steder for skolebarn. Det kan være aktuelt med gang- og sykkelvei langs Ringveiens nordside, samt tiltak knyttet til krysningspunkt på Ringveien. Det må vurderes i plansaken. Eventuelle støyskjermingstiltak må vises i planen. Statens vegvesen tilbyr bidrag i dialog for avklaringer underveis. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), , viser til en liste med temaer som, dersom planarbeidet berører noen av disse, betyr at NVE skal ha planen til høring. Skagerak energi AS, , ønsker tilbakemelding om forventet effektbehov for hele det regulerte området. Eventuelle nye elanlegg ønskes vist i planen. Eventuell alternativ energiforsyning i området (f.eks. fjernvarme) ønskes avklart så tidlig som mulig. Forslagsstillers kommentarer til innspillene: Vestfold fylkeskommune. Vi mener å kunne dokumentere egnet beliggenhet i forhold til vei og trafikk og at hensynet til uteareal for lek og opphold er ivaretatt på en forsvarlig måte. Planarbeidet

5 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 5 AV 14 følger opp de retningslinjene og bestemmelsene som er gitt i den nye og nå gjeldende kommuneplan, herunder hensynet til barn og unges interesser. Handel vil ikke inngå i formålet næring, og eiendommen skal ikke utvikles for ytterligere handel. Fylkesmannen i Vestfold. Det er feil at planlagte tiltak medfører redusert tribunekapasitet til fordel for etablering av boliger og økt nærings-/forretningsareal. Tribunekapasiteten økes i forhold til dagens anlegg og blir i samme størrelse som det som var forutsatt da anlegget ble etablert for syv år siden. Planforslaget ble lagt til grunn ved den siste kommuneplanrulleringen. Det ikke behov for konsekvensutredning etter vedlegg II, punkt 2. Ingen ny bebyggelse skal brukes til handel. Derved er det tatt hensyn som gjør at den varslede mulige innsigelsen avverges. Støyvurderinger og eventuelle støysikringstiltak i forbindelse med boligdelen blir belyst i plansaken ved offentlig ettersyn. Eventuelle avbøtende inngår i rekkefølgebestemmelser, og støygrenser fremgår tydelig av reguleringsbestemmelsene. Kombinerte formål i planen er varslet som kontor/sport/næring. Siden handel ikke er en del av dette vil en eksakt fordelingsandel mellom de enkelte formålene ikke være nødvendig. Det vil bli tilgjengelige arealer for lek og opphold på bakkeplan i tillegg til at det etableres oppholdsarealer på tak. Redegjørelse for forholdene for lek og opphold, herunder oppfyllelse av kommuneplanens bestemmelser om lekeplasser er gitt lenger nede i planbeskrivelsen. Kommuneplanens krav oppfylles. Statens vegvesen. 1. Område S1 har i dag delvis adkomst fra Ringveien (varelevering til forretninger, parkeringsadkomst for ansatte m.m.). Også busser og tyngre TV-kjøretøyer bruker i dag adkomsten ved arrangementer. Det vil bli videreført. Eksisterende adkomst mot FV 251, Ringveien, vil kun utvides til bruk for boligene. Trafikksikkerhetsmessige tiltak i krysset kompenserer dette. Det blir tryggere kryssing av Ringveien enn nå, for det er en god del fotgjenger- og syklistkryssing der i dag. De eksisterende forretningene i området knyttes derved bedre til deres naturlige nedslagsfelt. Det er utarbeidet en grundig trafikkanalyse. Vi håper med dette at innsigelse ikke reises, og at planen derved kan egengodkjennes av bystyret. 2. Ombygging/tiltak i krysset Nygårdsveien-Pindsleveien er vurdert og inngår i planens rekkefølgebestemmelser. 3. Tiltak for å bedre forholdene for gående og syklende, samt brukere av kollektivtransport, er også innarbeidet. Det er foreslått tiltak knyttet til krysningspunkt på Ringveien. Eventuelle støyskjermingstiltak blir innarbeidet innenfor planens rammer. Vi er positive til tilbudet fra Statens vegvesen om dialog for avklaringer underveis. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Det ser foreløpig ikke ut til at noen av deres temaer i lista blir berørt. Det betyr i så fall at NVE ikke skal ha planen til høring i neste omgang. Skagerak energi AS vil få tilbakemelding om forventet effektbehov for hele det regulerte området. Det kan beregnes ut fra antall kvadratmeter bruksareal og antall boliger. Det er etablert kontakt med

6 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 6 AV 14 fjernvarmeleverandøren. Det er ikke behov for nye elektrisitesdistribusjonsanlegg. Det er aktuelt med alternativ energiforsyning siden det ligger innenfor fjernvarmeselskapets konsesjonsområde. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET. Planforslaget er illustrert med en detaljert modell og tegninger av planlagt bebyggelse. Plankart og bestemmelser tar utgangspunkt i disse. Planen har tatt opp i seg erfaringene fra driften av stadionanlegget i de første fem årene. Den er derfor mye mer detaljert enn den første planen som langsidene og forretningsdelen ble bygget ut etter. Hovedmålet med planen er å fullføre stadionanlegget med tribuner på kortsidene. For å kunne få dette til samordnes tribuneanleggene med bebyggelse for kontorer, tjenesteytende virksomheter og boliger. Det er i dag plass til 6000 tilskuere på tribuneanlegg på langsidene. I tillegg gir planen mulighet for permanente tribuneplasser på kortsidene. Bruksareal. Samlet tillatt bruksarealareal for bebyggelsen er m² BRA. Eksisterende bebyggelse i feltene F/K/T og IS1 og IS3 på cirka m² BRA kommer i tillegg. Inntil m² BRA foreslås benyttet til boligformål, inkludert kjellerparkering og balkonger (som kan innglasses). Eventuelle målbare arealer som måtte oppstå i tilknytning til de nye tribunene, og som ikke lar seg bruke til egnede formål, skal ikke medregnes i rammen. Bebyggelsen blir på 4 etasjer pluss parkeringsetasje under boligene i felt BB.

7 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 7 AV 14 Høyder. Maksimale høyder for bygninger er angitt som kotehøyder. I felt BB er høyden på bebyggelsen inkludert fast takterrasse satt inntil kote +76,5. Heis-/trappehus og tekniske installasjoner inntil kote + 78,5. I felt K/T er høyden på bebyggelsen kote + 75,0 (heis-/trappehus og tekniske installasjoner inntil kote + 78,5). For eksisterende bebyggelse videreføres høydebegrensning til kote + 75,0. Trafikk. I forbindelse med varsel om igangsatt detaljregulering ga Statens vegvesen vesentlige merknader og innsigelser. På bakgrunn av dette ble Multiconsult engasjert for å se på dette samt gjøre en generell trafikkanalyse i tilknytning til reguleringen. Trafikkanalyse, sist datert vedlegges. I trafikkanalysen er det lagt til grunn arealer for bolig og næring som avviker noe fra det endelige planforslaget. Disse avvikene er imidlertid ikke av betydning for rapportens konklusjon. Konklusjonen i rapporten er at av hensyn til trafikksikkerhet anbefales en adkomst via Ringveien å være den beste av de vurderte alternative adkomstløsningene for utbyggingen på stadions søndre kortside (boligene). En adkomst via Nygårdsveien vil kunne skape trafikkfarlige situasjoner ved kryssing av parkeringsområdet. Adkomst til kontor/tjenesteyting bør skje via Nygårdsveien. Strekningen med hastighet til 40 km/t på Ringveien foreslås forlenget ned til og med det nye gangfeltet ved adkomsten til områdets søndre del (varelevering og boliger). Det etablerte turveinettet forlenges med en enkel sti tilpasset terreng og vegetasjon langs Ringveien ned til boligene i felt BB. Videre vil det nye krysningspunktet over Ringveien bedre trafikksikkerheten til de mange fotgjengerne og syklistene fra Krokmoaområdet som i dag krysser veien her når de skal til forretningene og de andre fasilitetene i stadionområdet. Fotgjengerfeltet bør være opphøyd slik at farten på kjøretøyer begrenses til 40 km/t. Planen innebærer at den nedlagte bussholdeplassen syd det foreslåtte fotgjengerfeltet fjernes.

8 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 8 AV 14 I planen er dette del av rekkefølgebestemmelsene ved at det under punkt 6.2 ikke tillates at bebyggelsen i felt BB tas i bruk før krysset f_v-ringveien er sikret for fotgjengere og syklister. Som tiltak i tillegg til, og innbakt i rekkefølgebestemmelsene i denne planen forutsettes en oppgradering av krysset mellom Nygårdsveien og Pindsleveien slik at trafikksikkerhet og kapasitet forbedres. I planbestemmelsenes punkt 6.1 er det forutsatt at det ikke tillates bebyggelse på felt K/T før trafikkforholdene i krysset er forbedret etter planer godkjent av kommunen. Forbedringen av krysset anses påkrevet, uavhengig av utbygging i medhold av denne planen, og det forutsettes at alle som har og/eller får adkomst via dette krysset bidrar til forbedringen. I planforslaget inngår følgende trafikkområder: Område o_v er Ringveien. Den er en offentlig vei/gate med gang-/sykkelvei samt tilhørende arealer. Nåværende, ikke brukte busslomme innenfor planområdet foreslås fjernet av hensyn til sikt og sikkerhet for nytt fotgjengerfelt. Område f_v er den private felles vei/gate til eksisterende forretningsinngang, gårdsplass- /varelevering. Den utvides med fortau opp til gårdsplassen og tilknyttes gang- sykkelveiforbindelse på vestsiden av eksisterende bebyggelse. I forbindelse med gårdsplassen/vareleveringen er det avsatt parkeringsplasser for boliger og næringsvirksomhet. Veien med tilhørende formål skal være allment tilgjengelig for person- og lastebiler, syklister og fotgjengere. Mot jordbruksarealene i sydvest skal veiskråningen (område kalt AVG) opparbeides med tanke på også å tjene som buffer mot jordbruksdriften. Eksisterende vegetasjon skal suppleres/fornyes. Et lite hjørne av jordet legges inn som frisiktsone mot Ringveien. Boliger. Det har vært en grunnleggende forutsetning helt fra starten av planarbeidet at nødvendige bokvaliteter innarbeides i planen. Det gjelder lys og utsikt, forsvarlige støyforhold, trafikksikker adkomst, lekearealer og andre felles uteoppholdsarealer, private terrasser/balkonger/forhager (1.etasje), parkering m.m.. Boligene vil få åpent utsyn mot vest og syd og derved få gode solforhold. Boligene får en spesielt støysikret fasade mot stadionsiden, og eventuell veitrafikkstøy fra Ringveien vil bli skjermet gjennom fasadetiltak for boligene. Uteoppholdsarealer og arealer på balkongene vil bli skjermet med egne tiltak (støyskjermer, innglassing) der hvor det etter støyberegning viser seg å være nødvendig. Støyberegningene er ikke foretatt ennå, men ut fra foreliggende data er det all grunn til å regne med at planforslaget har rammer for å sikre dette. Til sluttbehandlingen vil støyberegning foreligge. Kjøreadkomst til boligene blir i liten grad blandet med besøkstrafikken til stadionanlegget og næringsarealene, og er forutsatt fra Ringveien, samme sted som vareleveringen er fra i dag. Det legges et fortau langs de små forhagene til boligene i 1.etasje. Frisiktforholdene er ivaretatt i krysset med Ringveien. Det er en naturlig gangstiforbindelse nordover langs Ringveien over felt TV 2, og et fotgjengerfelt over til gang- og sykkelveinettet langs andre siden av Ringveien. Derved er også behovet for sikker skolevei ivaretatt. Gangadkomst til forretninger er sikret langs nordvestsiden av eksisterende bebyggelse på felt F/K/T. Det er avsatt cirka 1,5 parkeringsplasser per bolig. Av dette er 0,9 plasser i parkeringskjeller. Gjesteplassbehovet er løst på parkeringsplasser på PP 2 og f_v. Det er to HC-parkeringsplasser utendørs og en innendørs. Det sikrer at minimum 5% av det totale antall parkeringsplasser avsettes for forflytningshemmede. Det er en sykkelparkeringsplass per bolig. Det gis adgang til innglassing av balkonger/terrasser ut fra dagens preferanser for å forlenge brukssesongen av utearealer og bedre komforten. Det forutsettes at dette utføres på en måte som

9 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 9 AV 14 gjør at arealene blir å regne som sekundære bruksarealer (BRA-S), blant annet for å ivareta brannsikkerhetshensyn. Innglassingen skal være ensartet, slik at bebyggelsens arkitektoniske uttrykk ikke forringes, og balkongareal skal fortsatt kunne brukes som uteareal. Innenfor en godkjent, samordnet ramme kan innglassing tillates enkeltvis etter melding (pbl. 20-3, f). Redegjørelse for leke- og uteoppholdsarealer i forbindelse med boligene. Det er vedtatt en ny kommuneplan, og dette er en av de første planene som kommer til behandling i medhold av denne. I forberedelsene av saksframlegget har planadministrasjonen bedt om en grundig dokumentasjon av hvordan kravene til leke- og oppholdsarealer i den nye kommuneplanen er ivaretatt. Tilgangen på leke- og uteoppholdsarealer er det også spesielt fokusert på i innspillene til varsel om igangsatt planarbeid fra både Vestfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold. Fylkeskommunen forutsetter at det videre planarbeidet følger opp de retningslinjene og bestemmelsene som er gitt i gjeldende kommuneplan, spesielt hensynet til barn og unges interesser. Fylkesmannen ber om en redegjørelse for forholdene for lek og opphold, herunder oppfyllelse av kommuneplanens bestemmelser om lekeplasser. Vesentlige avvik fra kommuneplanens krav kan medføre innsigelse. I kommuneplanen er det i bestemmelsenes kapittel satt krav til lekeplasser ved boligbygging. Vi har tatt utgangspunkt i disse og beskriver planen i forbindelse med hvert enkelt punkt (d-o): (Punktene a-c gjelder ved boligutbygging i sentrum, og er følgelig ikke aktuelle her.) d) Ved utbygging av 4-mannsboliger, 6-mannsboliger, blokker og lignende bygningstyper skal det avsettes uteoppholdsareal på terreng/ lokk tilsvarende minimum 50 % av BRA bolig. Enhver bolig bør i tillegg ha tilgang til private uteoppholdsarealer. I reguleringsbestemmelsenes punkt forutsettes det at alle boligene i tillegg til felles uteoppholdsarealer skal ha tilgang til private uteoppholdsarealer på balkong eller terrasse. Beregningsgrunnlaget for å fastlegge kravet til felles uteoppholdsarealer er primærarealer (BRA-P) for boligene. Sekundærarealer (BRA-S) inngår ikke (kjellerparkering og balkongarealer). Rammen i reguleringsplanen er m² BRA-P. Dette innebærer et krav på m² felles uteoppholdsareal egnet til lek og opphold (den illustrerte løsningen viser dette). I planen (og vist på det illustrerte prosjektet) er det avsatt følgende arealer for uteopphold: Takterrasse på bebyggelsen på BB: 650 m² Lekeplass (LEK): 250 m² Park (AU): 400 m² Lekeareal innenfor felt BB: 150 m² Sum: m² Dette viser at kommuneplanens samlede krav til uteoppholdsareal er oppfylt med en margin på 100 m². f) Der flere boliger bygges samtidig kan inntil 50 % av arealkravet i pkt. d) være på privat del av tomta, resten skal avsettes eller påvises på areal som er sikret til fellesarealer eller friområder. I dette tilfellet er ikke denne muligheten benyttet siden kravet er dekket på fellesarealer.

10 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 10 AV 14 For mer enn 10 nye boliger bør ett felles uteareal for lek og opphold være minimum 350 m2. For mer enn 25 nye boliger bør ett felles uteareal for lek og opphold innen en avstand på 400 m fra boligene være minimum 750 m2. I denne planen er dette oppfylt ved at Bugårdsparken ligger mindre enn 400 meter unna, regnet fra den fjerneste oppgangen i felt BB og langs fortau/turvei og sikret fotgjengerovergang. Dette er i denne planen et tillegg til kommuneplanens krav. For mer enn 50 boliger bør ett av utearealene for lek og opphold være på minimum 1500 m2. g) Areal til lekeplass kan dekkes av arealkravene i punkt d og e og kommer dermed ikke i tillegg til dette. Her presiseres at arealene som kreves for lekeplasser er dekket innenfor det overordnede arealkravet. I de påfølgende delene av kapittel 1.6 stilles kvalitetskrav til lekearealene. h) Ved samlet utbygging av 5 eller flere boenheter skal alle boliger ha tilgang til lekeplass på minimum 150 m2 innen 100 m gangavstand. Arealet gis et tillegg på15 m2 for hver boenhet ut over 5. Etter vurdering kan arealtillegget helt eller delvis bortfalle for boenheter under 60 m2. I prosjektet er det 11 av de 32 leilighetene som er under 60 m². Ut fra beliggenheten er det grunn til å regne med at de minste leilighetene ikke er aktuelle for barnefamilier. Vi kan derfor med grunnlag i kommuneplanen dimensjonere lekeplassarealet ut fra behovet til 21 leiligheter. Det betyr at i tillegg til 150 m² for de fem første skal det legges til 15 m² for hver av de øvrige 16 største leilighetene; det vil si 240 m². Samlet er arealkravet for lekeplasser 390 m². i) Dersom det etter kommunens skjønn er tilgang til planmessig sikret lekeplass av tilfredsstillende kvalitet innen tilfredsstillende avstand fra boligene, kan kommunen helt eller delvis frita fra kravet i h). Dette er ikke aktuelt i vår plan, da lekeplassene innenfor planområdet har forutsetningene for å oppfylle både kvalitets- og avstandskravene. j) Lekeplasser over 300 m2 skal opparbeides med tanke på barn i ulik alder, ikke bare de minste barna. Leke- og oppholdsarealet på takterrassen, som er på 650 m², skal opparbeides også med tanke større barn og ungdom. k) Lekeplasser skal ha trafikksikker atkomst og ikke være skilt fra boligen med sterkt trafikkert vei eller andre kraftige barrierer. l) Lekeplassen skal utstyres med fastmonterte benker eller andre sitteplasser. Lekearealet søkes samlet fremfor å deles opp i flere mindre enheter. Lekeplasser under 300 m2 skal primært legges til rette for de minste barna og bør inneholde plass for eksempelvis fantasilek, lek i sand, å huske, å skli, og å klatre.

11 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 11 AV 14 Her er et godt eksempel på hvordan en takterrasse kan opparbeides for lek og opphold (eksempelet er hentet fra et nytt boligområde i Kirsten Flagstadsvei («Kirstens Park») i Vågsbygd, Kristiansand): Lekeplassen(LEK) ved den vestre hovedinngangen er på cirka 250 m², og skal opparbeides med tanke på de minste barna. Her er et eksempel på hvordan utstyr og møbler på lekeplassen kan se ut:

12 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 12 AV 14 Lekeplassen bør være skjermet fra fremherskende vindretninger Lekeplasser bør ha en avstand til boliger på minst 5 meter. Lekeplassene på terrenget er skjermet mot vind av bebyggelsen og ny vegetasjon. Lekeplassen på takterrassen er mer vindutsatt, men kan likevel skjermes der hvor det er viktigst. Ved utforming av lekeplasser bør det legges vekt på å ivareta stedets naturgitte kvaliteter og muligheter, så som topografi og store trær. De naturgitte kvalitetene suppleres med lekeapparater og ev. terrengbearbeiding. Vegetasjon må etableres. Det kan være aktuelt med terrengbehandling som gir muligheter for skråninger/små bakker. Aktuelle lekeapparater er vist på illustrasjonene. m) Ved boligutbygging utenfor sentrumssonen skal minimum 50 % av leke- og uteoppholdsareal på terreng/lokk være soleksponert ved vår- og høstjevndøgn en gang mellom kl. 14:00 og 17:00. Lekeplassenes naturgitte kvaliteter er at de har gode sol- og lysforhold da de er sydvendt og har åpne jorder i syd og vest. n) Følgende areal kan ikke medregnes i arealkravet til leke- og uteoppholdsarealet: - areal brattere enn 1:3 med mindre det gis en hensiktsmessig opparbeiding for lek og opphold - arealer med ekvivalent støynivå over 55 db(a) - kjørearealer - areal smalere enn 6 meter. Dersom det viser seg at deler av områdene har veitrafikkstøy over grenseverdien vil det være gode muligheter for støyskjerming. Den østre lekeplassen på terreng er mest eksponert. Siden den er liten er den ikke avgjørende for oppfyllelse av arealkravene. Øvrige kvalitetskrav er oppfylt. o) Ved planlegging av boligområder skal det legges vekt på å sikre korridorer ut til større friluftsområder både for ny og eksisterende bebyggelse. Det er sikret tilkomst til Bugårdsparken og vinterstid er de tilgrensende jordene i syd tilgjengelige for bruk til lek og sport. Felles uteoppholdsareal bør gis variert opparbeiding og beplantes. Muligheten til å etablere trær og busker på deler av arealet skal vurderes.de gunstigst beliggende og mest solfylte arealene på bakkeplan/lokk bør avsettes til felles leke- og uteoppholdsareal.det bør skilles og skjermes fysisk mellom felles-, halvprivate- og private utearealer. Alle disse siste kvalitetskravene i kommuneplanens bestemmelser er også ivaretatt. Som konklusjon mener vi gjennom dette å ha dokumentert at kommuneplanens krav til leke- og uteoppholdsarealer er oppfylt. I tillegg vil de sikrede fotgjengerkrysningene til de store boligområdene på Krokemoa-Bugårdenområdene i øst gi barn og unge tilknytning til samvær og lek med mange på deres egen alder. Næring og idrett.

13 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 13 AV 14 Bebyggelsen skal primært brukes til kontor- og tjenesteytingsformål. Lokaler for sportsrelatert virksomhet skal også innpasses. I tillegg kan det etableres serveringsvirksomhet. Kjøreadkomst skal være fra Nygårdsveien over eksisterende veier i nord og inn på parkerings- og adkomstområde PP1. Under vises PP 1 og til høyre PP 2 Parkerings- og adkomstområdene kalt PP 1 og PP 2 skal til vanlig brukes for kunder og ansatte i hele området, også utenfor planen. Søndre del av PP2 får adkomst fra Ringveien via felles, privat vei (f_v) og parkeringsplassene her forutsettes å kunne disponeres for boligene (felt BB). Området PP 2 sperres for gjennomkjøring av personbiler gjennom en egnet sperring (f.eks. «bussbom») som sikrer at busser og lastebiler ved arrangementer skal kunne passere gjennom. Ved arrangementer på stadion kan parkerings- og adkomstområdene omdisponeres slik at motoriserte kjøretøy ikke tillates. Det er lagt til rette for bussparkeringsplasser helt i syd på PP 2 i forbindelse med arrangementer. Feltene IS1 og IS3 er de eksisterende langsidetribunene. De rommer også garderober, toaletter, kontrollrom, møterom og andre nødvendige fasiliteter. Areal som naturlig har oppstått i tilknytning til eller under tribuneanlegget kan fortsatt benyttes til kontor og lager. I feltene IS2 og IS4 skal det anlegges tribuner (på kortsidene) med tilhørende innganger. I forbindelse med disse vil det bygges toaletter, kontrollrom og andre nødvendige fasiliteter. Noen arealer avsettes for å knytte kontor- og tjenesteytingsarealer i de tilstøtende felt sammen. Areal som naturlig oppstår i tilknytning til, eller under tribuneanleggene kan nyttes til andre formål som bilparkering og lager. Felt IS5 er selve fotballbanen. For nye kontorer og annen virksomhet er det vist 60 parkeringsplasser for personbiler på PP 1 og 80 parkeringsplasser for personbiler og to for busser på PP 2. Til sammen cirka 140 plasser. Under arrangementer vil det i stedet bli tatt i bruk arealer for 200 sykler i PP 1 som erstatter 20 parkeringsplasser langs turveien. Ut fra en standard på 1,0 plass per 100 m² BRA, er det her vist parkering som dekker behovet for m² næring. Det er mer enn det dobbelte av hva som er planlagt, og gir en ekstra kapasitet på over 80 plasser for den eksisterende nærings- og handelsvirksomheten.

14 PLANBESKRIVELSE SANDEFJORD STADION. PLANIDNR _E1 SIDE 14 AV 14 Samlet tillatt bruksareal for ny nærings-, kontor og idrettsbebyggelse er m² BRA. Eventuelle målbare arealer i tilknytning til de nye tribunene som ikke kan nyttes til egnet formål skal ikke medregnes i rammen. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for plassering og utforming av skilt og reklame. Skilt, reklame og lignende skal innpasses i forhold til fasader og omgivelser på en tiltalende måte. I medhold av kommuneplanens (den nyes punkt e) er imidlertid reklame som ikke er synlig for omgivelser innenfor idrettsarenaen ikke søknadspliktig. Nåværende flomlysanlegg skal bestå. Nye, andre tekniske anlegg skal plasseres slik at de er til minst mulig sjenanse for beboere og nabovirksomheter. Eksisterende storskjerm vil bli prosjektert inn i forbindelse med det nye boligprosjektet. Plasseringen vil bli som dagens men med mindre justeringer tilpasset boligene. Annet. Alle områdene og tilhørende bebyggelse skal utformes med tilfredsstillende adkomst og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for alle. Bebyggelsen skal planlegges med god tilgjengelighet og brukbarhet for alle. Områder for turvei (TV1 og TV2) inngår som del av grønnstrukturen og skal være tilgjengelig for allmenn ferdsel. I forbindelse med søknad om tiltak skal det utarbeides en felles energiplan for området. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. I henhold til kommuneplanens (nye bestemmelser) punkt 1.3 om krav til tekniske løsninger for nye bygge- og anleggstiltak (pbl 11-9 nr. 3) skal den nye bebyggelsen kunne kobles til fjernvarmenettet. Det er i dag et eget, felles energiforsyningssystem i området med kapasitet også for ny bebyggelse. Dette er basert på naturgass. Det vil i energiplanen være et sentralt tema å avklare om det samlet sett er riktig å erstatte nåværende energikilde helt eller delvis med fjernvarme. I rekkefølgebestemmelsene er det angitt vilkår og forutsetninger for øvrige forhold knyttet til gjennomføringen av planen. Det fullførte stadionanlegget vil fremstå enhetlig i form og volum, men med fasader og materialer som skal skape variasjon og lesbarhet av de mange forskjellige formålene som det er samordnet med. Det er lagt til rette for at kortsidefullføringen kan gjennomføres etappevis. Søndre kortside er den som kommer som første byggetrinn, siden nordre forutsetter løsning på den utilfredsstillende trafikksituasjonen i krysset med Nygårdsveien/Pindsleveien. Denne planen vil representere et bidrag til å få et finansielt grunnlag for utbedringer, men også alle andre virksomheter som er knyttet til dette krysset må forutsettes å bidra. Det vil imidlertid ikke være i konflikt med at søndre kortsideløsning gjennomføres først. Trafikkanalysens konklusjon er klar, både for boligdelen og for næringsdelen. I bearbeidelsen av planene etter at trafikkanalysen forelå er det gjort mindre justeringer av arealene for bebyggelsen på begge kortsider. Disse endringene er imidlertid ikke av et slikt omfang at det er grunnlag for å måtte vurdere trafikkanalysen på nytt.