Averøy kommune. Saksframlegg. Offentlig ettersyn - reguleringsplan for Hogsneset. Utvalg Utvalgssak Møtedato

Transkript

1 Averøy kommune Arkiv: L12 Arkivsaksnr: 2008/ Saksbehandler: Rune Kvannli Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Offentlig ettersyn - reguleringsplan for Hogsneset Vedlegg 1 Oversiktskart Lengdesnitt Situasjonsplan Hogsneset 001 Layout1 (1) 4 Utkast regbestemmelser for Hogsnes - Averøy PLANBESKRIVELSE MED VEDLEGG 6 Reguleringsplan for Hogsneset - Offentlig ettersyn Saksopplysninger Planforslaget er utarbeidet for design 4 you AS på vegne av Haven prosjekter AS. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for utbygging av boliger på Hogsneset. Overordnet plansituasjon Området er i gjeldende kommuneplan av avsatt til areal som skal reguleres etter planog bygningsloven til boligformål. Kommuneplanens arealdel m/ mål strategier, bestemmelser og retningslinjer angir i all hovedsak rammebetingelser for reguleringen. Sakshistorikk : FSK sak 110/05 Averøy kommune stiller seg positive til boligbygging på Hogsneset : FSK sak 196/06 Averøy kommune vedtar igangsettelse/oppstart planarbeid : Oppstart planarbeid kunngjøres i Tidens Krav : FSK sak 51/08 Averøy kommune behandler planforslag for utlegging til offentlig ettersyn. Averøy kommune vedtar endringer i totalt 12 punkter før planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn : Oppfølgingsmøte for å klargjøre hvilke endringer som må utføres i planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

2 : Averøy kommune mottar nytt planforslag med kommentarer til formannskapets vedtak i sak 51/08. Beskrivelse av planforslaget Se planbeskrivelse/ vedlegg. Utdrag fra plan- og bygningsloven Utarbeiding av reguleringsplan 2. Når forslag til reguleringsplan er utarbeidet i samsvar med reglene i nr. 1, skal det legges frem for det faste utvalget for plansaker som avgjør om det skal legges ut til offentlig ettersyn. Kunngjøringen om offentlig ettersyn skal som regel skje i minst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. Den skal klart angi det området forslaget omfatter og skal gi en rimelig frist for merknader som ikke må settes kortere enn 30 dager. I mindre reguleringssaker kan det faste utvalget for plansaker likevel fastsette en kortere frist. Så vidt mulig bør grunneiere og rettighetshavere i området underrettes ved brev. Når fristen er ute, tar det faste utvalget for plansaker saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Det faste utvalget for plansaker skal underrettes dersom saken ikke er behandlet innen 24 uker etter beslutning om utleggelse til offentlig ettersyn. Det faste utvalget for plansaker skal i samband med kunngjøring etter reglene i første ledd legge saken frem for nabokommuner, fylkeskommunen og de statlige fagorganer som har særlige interesser i området med en rimelig frist for uttalelse. Innsigelse skal være sendt innen fristen. Vurdering Vedtak i Averøy Formannskap sak 51/ : Formannskapets vedtak - enstemmig Averøy formannskap, som kommunens faste planutvalg, ber planlegger gjennomgå framlagt planmateriell for Hogsneset (planbeskrivelse, datert , bestemmelser, datert og plankart, datert ), på nytt og innarbeide/tilpasse det til følgende punkter: Arealet som omfatter Byggeområdet B2 endres til Friområde. Formålet spesialområde Friluftsområde endres til Friområde. Et begrenset antall parkeringsplasser avsettes til brukerne av friområde (gjesteplasser), planklart og bestemmelser. Planforslaget må ta hensyn til fremtidig høyvannsstand på kote + 2,7m. Rekkefølgekrav som sikrer etablering av tilfredsstillende forhold for myke trafikkanter både fram til dagens fergekai og badeplass i Sandbukta og frisiktsone ved avkjørsel fra kommunal veg, før utbygging kan igangsettes. Ramme for utforming av ny bebyggelse som viderefører kystbebyggelsens egenart vist gjennom stedstilpasning, størrelse, proporsjoner, forhold til sjøen, funksjon, materialitet og konstruksjonsprinsipper, i bestemmelsene og retningslinje. Krav til universell utforming av fellesområde, atkomst, inngangspartier i reguleringsbestemmelsene

3 Reguleringsbestemmelser for maksimal mønehøyde tilsvarende kotehøyde + 18,0 meter for byggeområdene KS1-3 og + 10,0 meter for byggeområdet KS4, samt lavere maksimal takvinkel enn foreslått. Reguleringsbestemmelser for maksimal gesims/mønehøyde tilsvarende kotehøyde + 15,0 meter for byggeområdet B1 ( byggeområdet B2 utgår). Illustrasjoner som gir et helhetlig inntrykk av den foreslåtte bebyggelse og omgivelser, sett fra ulike synsvinkler, perspektiv/fotomontasje/terrengsnitt. Vann og avløpsplan. Rekkefølgekrav som sikrer tilstrekkelig vann og drikkevann før utbygging kan igangsettes. Formannskapet vil deretter vurdere det korrigerte forslaget for utlegging til offentlig ettersyn. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningslovens nr. 2 Kommentar fra ansvarlig planlegger datert : Punktvis gjennomgang av rådmannens innstilling i vedtaket. - Byggeområdet B2 er fjernet og endret til Friareal i tråd med vedtaket. - Friluftsområde er endret til Friområde i tråd med vedtaket. - Det er avsatt 2 parkeringsplasser med til sammen 15 biloppstillingsplasser. P1 med 9 biloppstillingsplasser er lagt langs vegen ved KS2 for direkte adkomst til friområdet mot nord og øst. P2 er lagt nede på kainivå mellom B1 og KS5 og har 6 biloppstillingsplasser for den som ønsker å gå langs kaien forbi småbåthavnen på veg ut til Friområdet. - Det er tatt hensyn til fremtidig høyvannstand på kote +2.7 m. ved at all bebyggelse har sin 1. etg. på kote 3,0 m med unntak av parkeringskjeller under B1. - Siden dette er en kompleks trafikal vurdering som krever høg kompetanse og erfaring ble Norconsult AS sin samferdselavdeling kontaktet for å foreta en behovsanalyse. Denne er lagt ved som et vedlegg til denne planbeskrivelsen. Konklusjonen fra rapporten beskriver enkle tiltak som vil tilfredsstille kravet. Problemet er gjennomføringen av disse i forhold til andre naboer langs vegen som vil bli berørt og evt. prosessen for å få dette til. En ting er det rent praktiske ved å få til en evt. utvidet vegskulder og problemene som oppstår når man kommer til eiendommene 52/207 og 52/266 hvor henholdsvis forstøtningsmur og bygning ligger helt inntil kjørebanen på begge sider. Skal man sette i gang egen reguleringssak for å få etablert bredere vegskulder/fortau med alt det innebærer av problemer og kostnader? Man må kanskje ekspropriere grunn for å få til dette til slutt, og vil sannsynligvis ta lang tid og bli kostbart. Et annet moment er fordeling av kostnadene da det vil være urimelig å legge hele denne byrden på denne utbyggingen alene. Trafikksikker adkomst til Sandbukta er i utgangspunktet et offentlig anliggende. Som både rapporten fra Norconsult AS og uttalelser fra Gregus Kristensen i møtet så er det vanskelig å forutse hvorledes trafikkbelastningen på dette strekket vil bli etter at trafikken over fergekaien er

4 avviklet og vil gå via den nye RV64 til Kristiansund. Hogsneset vil ikke være ferdig utbygd før tunellen tas i bruk, så vi foreslår at man i første omgang reduserer fartsgrensen fra fergeleiet til Sandbukta til 40 km/t i og at det foretas en ny vurdering om det er nødvendig med flere tiltak senere. - Ramme for utbygging av ny bebyggelse som viderefører kystbebyggelsens egenart vist gjennom stedstilpasning, størrelse, proporsjoner, forhold til sjøen, funksjon, materialitet og konstruksjonsprinsipper, i bestemmelsene og retningslinje. Dette er slik vi ser det et til dels vanskelig punkt å etterkomme. Vedtektenes 2 pkt 3 inneholder allerede retningslinjer for dette. Her er det et krav om bruk av en spesifikk byggestil som basert på kravet om konstruksjonsprinsipper sannsynligvis er sjøbodstil med sin karakteristiske søyledrager konstruksjon. Er det egentlig en videreføring av kystbebyggelsens egenart? Og hva er egentlig kystbebyggelsens egenart? Snakker vi om eneboliger, så har det langs kysten blitt bygget boliger som er preget av datidens byggestil. Etterkrigstiden frem til 1960 hadde sin særegne litt funksjonelle/minimalistiske stil som et resultat av bl.a. materialmangel. Fra 1960 til 1970 var arkitekturen preget av modernisme/rasjonell materialbruk og flate tak. På 1970 og 1980-tallet gjorde både strukturalisme og postmodernisme seg gjeldende med ferdigproduserte takstoler for eksempel. På 1990-tallet ble det populært med historiserende småhus med forbilder fra perioden mellom 1870 og Nå i et nytt årtusen har funksjonalismen hatt sin renessanse igjen. Alt dette er i utgangspunktet arkitekturhistorie som også er en del av kystbebyggelsen og står som avtrykk av de forskjellige tidsepokene rundt omkring. Ser man generelt på boliger i Averøy så er det hovedsakelig eneboliger som er utført i tråd med byggeskikk og forbilder fra oppføringstidspunktet. Det er ikke vanskelig å se på en bygning når den er bygget utifra takform, vindusinndeling etc. Hogsneset med sjø på tre sider må få lov til å bebygges med en maritim og funksjonalistisk stil som gjenspeiler nåtidens tidsepoke. Utformingen slik den er vist gjennom illustrasjoner og perspektiv forholder seg bevist til eksisterende omgivelser og er en videreutvikling og nytolkning av maritim kystbebyggelse som gjør at Hogsneset får sin egenverdi og varige kvalitet. Bygningsmassen vil gjennom sin materialbruk gjenspeile nærheten til sjøen og det maritime og det vil bli lagt vekt på mest mulig vedlikeholdsfrie materialer som lerk, zink, glass som også tar opp i seg stedets naturlige farger fra svaberg og lyng. Formspråket er funksjonalistisk og maritimt. Det å skulle legge føringer for konstruksjonsprinsipper slik som det er lagt opp til virker også unødvendig førende. Detaljprosjektering av leilighetene vil gi svaret på hva som er mest lønnsomt i en gitt situasjon. Plasstøpt betong? Stålkonstruksjon med hulldekker? Når bygget er ferdig vil konstruksjonsprinsippene ikke være synlige uansett. - Vedtektenes 2 pkt. 8 har allerede krav til universell utforming og ansees dermed som i tråd med vedtaket. - Byggehøyder. - Reguleringsbestemmelser for maksimal byggehøyde tilsvarende kotehøyde +18,0 meter for KS1-KS3 (KS1-KS4 etter korrigeringen av kartet) er endret i vedtektene og dermed i tråd med vedtaket. - Reguleringsbestemmelser for maksimal byggehøyde tilsvarende kotehøyde +10,0 meter for KS4 (KS5 etter korrigeringen av kartet) er endret i vedtektene og dermed i tråd med vedtaket. - Reguleringsbestemmelser for maksimal byggehøyde tilsvarende kotehøyde +15,0 meter for B1 begrenser leilighetsbyggene til 3 etasjer og kravet om heis faller bort. Tanken her er å få til leiligheter med garasje og heis som vil være egnet for personer i

5 alle livssituasjoner fra eldre som ikke lenger ønsker å bo i enebolig med det vedlikeholdsarbeid/hagearbeid det medfører, til barnefamilier og personer som kanskje har funksjonshemminger. Slik vi har forstått så finnes ikke denne type boligtilbud på Averøya i dag. Det har vist seg å være ønske/behov for slike leiligheter i andre tilsvarende kommuner hvor det hovedsakelig kun er eneboliger. Man er avhengig av et vist antall enheter for å få en slik utbygging lønnsom i forhold til en kostbar parkeringskjeller og heis, og det vil den ikke være med 3. etasjer. Forskjellen mellom 3 etasjer og slik det er illustrert utgjør 19 leiligheter. Det er gjennom perspektivene vist en avtrappet leilighetsbebyggelse med 4 og 5 etasjer med en maksimalhøgde på kote. 18. Disse byggene står med ryggen inntil neset og går fra kote 3,0 og vil fra nord komme fra 3 til 9 meter over nesets profil. Vi ønsker ikke en fast høyde for hele B1, men byggehøyder som vil gi en visuell variasjon som begynner med 4 etasjer for bygg 1 og fortsetter med 5 etasjer for byggene 2 og 3 før bygningsrekken avsluttes med bygg 4 som i hovedsak er på 4 Konklusjon Planforslaget vurderes å være i samsvar med vedtak av FSK- sak 51/ Det er avvik i forhold til kravet om stedstilpasset byggeskikk, men i saksframlegget er det argumentert med at den moderne, tilpasset byggeskikk bør tillates. Rådmannens innstilling Averøy kommune vedtar å legge ut på offentlig ettersyn revidert forslag til reguleringsplan for Hogsneset bestående av planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser og plankart datert Planforslaget vedtas lagt ut til offentlig ettersyn før 1. juli 2009 og skal dermed behandles etter plan- og bygningsloven av Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven av nr. 2